La inmobiliaria que no notificó la aceptación del negocio al oferente es responsable por la caducidad de la reserva

 shutterstock_102271846Partes: Estévez Misa Guillermo c/ Giorgis Juan Ignacio s/ rescisión de contrato

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: L

Fecha: 15-mar-2013

Cita: MJ-JU-M-78561-AR | MJJ78561 | MJJ78561

Caducidad de la reserva por responsabilidad de la inmobiliaria que no notificó la aceptación del negocio al oferente.

Sumario:

1.- Corresponde confirmar la caducidad de la reserva por silencio de la inmobiliaria demandada, pues, dado que esta constituye una oferta unilateral de compra hacia el propietario sujeta a aceptación, pierde vigor lo argumentado en cuanto a que esta hacía las veces del boleto de compraventa omitido, pues fue suscripta entre el corredor inmobiliario y el candidato a comprador, sin que existan constancias escritas, o de otro modo fehacientes, de que la aceptación fuera puesta en conocimiento del oferente.

2.-Dado que se encontraba en cabeza de la inmobiliaria demandada realizar las gestiones necesarias para la concreción del negocio, no habiendo actuado ésta con el debido deber de diligencia que su actividad le exige por tratarse de una práctica habitual de los corredores inmobiliarios, habiendo en cambio, actuado la parte actora de manera coherente, de acuerdo al que exige la buena fe, no existen elementos suficientes para atribuirle a esta última la frustración del negocio.

3.- Los elementos arrimados a la causa resultan insuficientes para demostrar lo sostenido por la inmobiliaria respecto de que la aceptación de la oferta de compra del inmueble era conocida por el vendedor, pues de lo declarado por el escribano no se infiere necesariamente que hubiese tomado conocimiento de ello, no habiendo tenido en ningún momento contacto formal con la notaria designada por la demandada, con quien debía trabajar conjuntamente hacia la escrituración.

4.-La remisión de meras fotocopias no es, por sí sola, un principio de ejecución, sino que, a fin de ser eficaz para la confección de la escritura, esta conducta debería ser acompañada de otras circunstancias que la elevara a hecho jurídico revelador de la intención inequívoca del vendedor.

Fallo:

En Buenos Aires, a los 15 días del mes de marzo de dos mil trece, encontrándose reunidos en acuerdo los Señores Jueces de la Sala “L” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a fin de pronunciarse en el expediente caratulado “Estévez Misa, Guillermo c/ Giorgis, Juan Ignacio s/ rescisión de contrato”, de acuerdo al orden del sorteo el Dr. Liberman dijo:

I.- Contra la sentencia de fs. 334/341, que admitiera la demanda, apeló el demandado Giorgis; sostuvo su recurso con el escrito de fs. 357/361, cuyo traslado fue respondido a fs. 366/367.

II.- Se agravia la parte demandada al señalar que no se ha considerado toda la prueba producida en el proceso. Manifiesta que de la declaración testimonial de fs. 309 y de la contestación de oficio de fs. 278 efectuadas por el notario queda demostrado que el actor tenía pleno conocimiento de la aceptación de la oferta.

Afirma que el demandante jamás hizo mención alguna a la primera reserva que se efectuara sobre el inmueble, y sostiene que la segunda reserva contaba con el consentimiento de los vendedores pues se había celebrado sobre el precio ofertado por ellos.

Atribuye al comprador la pérdida de tiempo para llevar a cabo la escritura traslativa de dominio, dado que fue quien consignó erróneamente el domicilio de la escribanía designada en el recibo de reserva.

III.- No hay discusión respecto a que el 13 de abril de 2009 las partes firmaron una primera reserva ‘ad referendum’ del propietario del inmueble.Reserva avalada con cheque N° 47212740 del Banco Santander Río por dos mil pesos ($ 2.000), y que en caso de ser aceptada debía efectuarse un refuerzo de reserva de cuatro mil dólares (U$S 4.000). Tampoco la hay acerca de una segunda reserva suscripta el día 17 de abril de 2009, también hecha ‘ad referéndum’, donde se entrega un refuerzo de cuatro mil dólares (U$S 4.000), por un precio final de ciento cuarenta y ocho mil dólares (U$S 148.000).

Ahora bien, conforme al art. 1198 del Código Civil, según ley 17.711, el contrato debe ser “interpretado (.), de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión”.

Así, juegan un papel preponderante las reglas de interpretación de los contratos en los términos de los arts. 1197 y 1198 del Código Civil, en las que priva ante todo la buena fe y que determinan que debe preferirse el sentido que el uso general da a las palabras. De modo que corresponde hacer una interpretación de las cláusulas atendiéndose a la intención común de las partes conforme el uso y la práctica, analizando los hechos subsiguientes al contrato, y efectuar una interrelación acorde con su naturaleza y las reglas de equidad, teniendo en mira sus verdaderos efectos jurídicos (conf. exptes. de esta Sala N° 47.062, 47.390, 48.807 y 46.582, entre otros). Es oportuno remarcar que la regla de buena fe, recogida específicamente en materia contractual en el art. 1198 del Código Civil, constituye la pauta ordinaria de conducta en la vida jurídica (cfr. Alterini, Atilio A. en “Contratos, Teoría general”, pág. 33 y sgtes., Editorial Abeledo – Perrot, Buenos Aires, 1998).

Este principio rector, sirve de herramienta al juez para resolver el caso concreto puesto a su conocimiento (art. 16 del Cód.Civil). En este sentido la doctrina de los actos propios permite identificar con parámetros objetivos la validez del ejercicio de las conductas y derechos que se controvierten; sin olvidar que la regla no es absoluta y no debe ser aplicada en forma rígida.

Es menester establecer para resolver este caso si, como sostiene la actora, la reserva caducó por el silencio y la inacción del demandado; o si, en cambio, existen elementos de convicción que, como sostiene el accionado, demuestran que la aceptación de dicha oferta era conocida y existió arrepentimiento del comprador.

Adelanto que concuerdo con la sentenciante, quien ha realizado un minucioso análisis de todos los elementos acercados a la causa.

De los incisos c), e), y g) de la referida segunda reserva surge con claridad que se trata de una oferta unilateral de compra hacia el propietario, quien debía aceptarla dentro de los 4 días. De tal manera, pierde vigor lo argumentado por el demandado en cuanto a que la segunda reserva hacía las veces de boleto de compraventa omitido. Ésta fue suscripta entre el corredor inmobiliario y el candidato a comprador, por lo que mal podía tener función de “boleto provisorio”. El consentimiento sólo se perfeccionaba con la aceptación y su comunicación. La oferta fue supuestamente aceptada un día después de hecha la reserva, sin la presencia de la parte actora, por lo que esta aceptación debía ser puesta en conocimiento del oferente. No existen constancias escritas, o de otro modo fehacientes, de que el anoticiamiento haya sucedido.

Los elementos arrimados a la causa resultan insuficientes para demostrar lo sostenido por el demandado. De lo declarado por el escribano Bravo, designado por la parte actora a los fines de escriturar, no se infiere necesariamente que el actor hubiese tomado conocimiento de la aceptación. En ningún momento tuvo contacto formal, siquiera una conversación directa con la notaria designada por la parte demandada, con quien debía trabajar conjuntamente hacia la escrituración.A su vez, a diferencia de lo que afirma el demandado, el envío de cierta documentación en fotocopia era ineficaz para la confección de la escritura. Lo usual, si va a escritura, es que se remita al escribano los originales. Por lo que, como manifiesta en su declaración testimonial el notario: “…me la mandaron (sic) para que vaya viendo el título y los certificados, es como una etapa previa.” Para concluir: “…después no tuve intervención en la escritura ya que no tuve ninguna comunicación de los vendedores, es decir no se concretó”.

Cabe reiterar que la remisión de meras fotocopias no era, por sí sola, un principio de ejecución. Esta conducta debería ser acompañada de otras circunstancias que la elevara a hecho jurídico revelador de la intención inequívoca del vendedor. Por otra parte, como bien sostiene la ‘a quo’, el domicilio consignado erróneamente por la actora no impidió el posterior envío de las fotocopias.

Destaco que la primera carta documento fue enviada por el actor con fecha 21/5/09, es decir habiéndose cumplido en exceso el plazo para la aceptación y para otorgar la escritura traslativa de dominio, y después de haber firmado dos reservas. Esta carta recién fue respondida el día 3/6/09. Lo cierto es que la parte actora ha mantenido en todo momento similar versión de los hechos, y los elementos aportados demuestran un obrar coherente, de acuerdo al que exige la buena fe, no encontrando elementos para atribuirle la frustración del negocio.

Es que se encontraba en cabeza de la inmobiliaria aquí demandada realizar las gestiones necesarias para la concreción del negocio. Ésta no las realizó, o lo hizo de una manera deficitaria. No actuó con el debido deber de diligencia que su actividad le exige; más, si tenemos en cuenta que estamos ante una práctica habitual de los corredores inmobiliarios.

Las digresiones precedentes no son más que una mera apostilla a la excelente resolución de la señora Juez, Dra.Marisa Sorini, que correspondería confirmar por sus propios fundamentos.

Por todo lo expuesto, si mi voto fuere compartido, propongo al acuerdo confirmar la sentencia recurrida en lo que fuera materia de agravios, con costas de alzada al quejoso, atento al resultado obtenido (art. 68 y cc. del Código Procesal).

Por razones análogas a las expuestas por el Dr. Liberman, el Dr. Galmarini vota en el mismo sentido.

La Dra. Pérez Pardo no firma por encontrarse en uso de licencia (art.109 del RJN).

Con lo que terminó el acto.

Firmado: Víctor Fernando Liberman y José Luis Galmarini.

Es copia fiel del original que obra en el Libro de Acuerdos de esta sala.

Jorge A. Cebeiro Secretario de Cámara Buenos Aires, de marzo de 2013.

Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada, con costas de alzada a cargo del demandado.

Difiérese regular los honorarios de alzada hasta tanto la señora juez fije los de la instancia anterior.

La Dra. Pérez Pardo no firma por encontrarse en uso de licencia (art.109 del RJN).

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

VICTOR FERNANDO LIBERMAN

JOSE LUIS GALMARINI

(P.A.S.)

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