#Fallos Alquilaba: Se rechaza la acción de prescripción adquisitiva promovida por quien ocupaba un inmueble desde 1993, porque su ingreso se produjo como locataria y no como poseedora

Partes: M. G. N. c/ P. I. F. s/ prescripción adquisitiva

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala / Juzgado / Circunscripción / Nominación: L

Fecha: 29 de mayo de 2026

Colección: Fallos

Cita: MJ-JU-M-160496-AR|MJJ160496|MJJ160496

Voces: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA – POSESIÓN – ANIMUS DOMINI – LOCACIÓN DE INMUEBLES – INTERVERSIÓN DE TÍTULO – TENENCIA

Se rechaza la acción de prescripción adquisitiva promovida por quien ocupaba un inmueble desde 1993, porque su ingreso se produjo como locataria y no como poseedora.

Sumario:
1.-Corresponde rechazar la demanda de prescripción adquisitiva, pues, si bien la actora ocupa el inmueble desde 1993, su ingreso se produjo como locataria y no logró acreditar, ni cuándo, ni cómo, intervirtió el título de mera tenedora a poseedora con ánimo de dueña; debe agregarse que, el contrato acompañado se ubica en las antípodas de la locación con opción de compra, tratándose de la clásica locación urbana, por completo opuesta a la posesión, sino inscripta en el marco de la tenencia de la cosa.

2.-El hecho de que el actor acredite que abonó impuestos y tasas, si no está avalado por otras pruebas idóneas, carece de entidad suficiente para tener por demostrada la posesión, porque un simple tenedor, como un locatario, pueden abonar los impuestos y expensas y ello por sí solo no lo convierte en poseedor.

Fallo:
En Buenos Aires, a 29 de mayo de dos mil veintiséis, encontrándose reunidos en Acuerdo las Señoras Juezas y el Sr. Juez de la Sala «L» de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil a fin de pronunciarse en el expediente caratulado «M , G N C/ P I F S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA» de acuerdo al orden del sorteo, el Dr.Rodríguez dijo:

I.- La sentencia de primera instancia rechazó la demanda entablada por G N M contra I F P, con costas.

Contra dicho decisorio se alza la parte actora, quien expresó sus agravios en formato digital (v. agravios), los cuales han sido replicados por la misma vía (v. contestación).

II.- Antecedentes del caso. Escritos liminares.

El juez explicó que la demanda fue iniciada por G N M contra I F P y/o quien resulte propietario del inmueble sito en la calle Teniente General Juan Domingo Perón n° 1705/1707, segundo piso, unidad funcional n° 8, matrícula n° 14-1959/8, de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires; y amplió la demanda a fs. 61/66 en cuanto a la prueba ofrecida.

Al entablar la acción la Sra. M relató que, desde el 15 de enero de 1993 a la actualidad, ocupa junto a su familia el inmueble indicado.

Que, en aquel entonces, el señor A S C otorgó un poder de administración sobre el inmueble en cuestión a favor de su hija, F C, con quien suscribieron un contrato de locación con opción de compra. Afirmó que abonó los cánones respectivos -equivalentes casi al ochenta por ciento (80%) del valor de la propiedad-, pero que nunca recibió comprobante de pago por parte de la locadora ni copia del contrato de locación. Que, hacia 1994, la señora C promovió un juicio por cobro de alquileres, tramitado por ante el Juzgado del Fuero n° 54, caratulado «C, F A c/ M, G N y otros s/ Ejecución de Alquileres», expte.N° 89265/1994 (que en este acto tengo a la vista).

Puntualizó que en el año 2001 tuvo la intención de iniciar el proceso de usucapión respectivo, a cuyo fin, solicitó un informe de dominio al Registro de la Propiedad Inmueble, pero que en razón de la crisis económica imperante de esa época, no pudo concretarlo, sin perjuicio de lo cual, resaltó que, a partir de dicha gestión, tomó conocimiento de que su titular de dominio era el señor C H C, y no el señor C. Que, pese a haber intentado comunicarse en reiteradas oportunidades con el señor C -o, en su defecto, con sus herederos- a fin de concretar la adquisición del bien en cuestión, tales intentos resultaron infructuosos. Afirmó que continuó habitando el inmueble con la plena convicción de haberlo abonado en su totalidad e hizo hincapié en que durante el lapso de veintiocho años, el inmueble de marras no fue objeto de reclamo alguno sino hasta el año 2021, con motivo de la demanda de desalojo promovida por el aquí demandado.

Puso de relieve que, tanto ella como su madre, son personas de edad avanzada, ambas con discapacidad, de 65 y 82 años, respectivamente.

Sustuvo que el Estado se encuentra obligado a garantizar de manera efectiva los derechos de quienes se hallan en situación de vulnerabilidad, extremo que conlleva la necesaria flexibilización de requisitos formales previstos por la normativa aplicable. Y que, tratándose de personas con discapacidad, el análisis del animus domini debe prevalecer por sobre una valoración estrictamente formal de tales recaudos. En función de ello, peticionó la aplicación de normativa de orden nacional como de tratados internacionales, a fin de que, en el estadio procesal correspondiente, sea considerada poseedora y no usurpadora.

Afirmó que siempre se ha comportado como propietaria y ha abonado todos los impuestos y servicios que la gravaban. Enfatizó en que hace más de veinte años posee el inmueble de forma pacífica, ininterrumpida y notoria.Adujo que, dado que dicho ánimo fue ejercido de manera continua e ininterrumpida durante más de veinte años, corresponde se haga lugar a la presente acción.

Al analizar la defensa ensayada, el magistrado indicó que, al contestar la demanda el Sr. I F P, tras realizar una pormenorizada negativa de los hechos invocados en el escrito introductorio de la instancia, reconoció la existencia de las actuaciones sobre ejecución de alquileres individualizadas anteriormente, el informe de dominio adjuntado, el cual da cuenta que la titularidad de dominio respecto del bien objeto de litis se encuentra en cabeza del señor P, y el trámite del expediente caratulado: «P I F c/ S L y otros s/ Desalojo: Intrusos», N° 2985/2021, en el cual se dispuso la suspensión de los plazos procesales hasta tanto recaiga sentencia definitiva en estos obrados. Luego brindó su versión de los hechos.

Refirió haber adquirido el inmueble de marras el 21 de diciembre de 2016, extremo que acredita con la escritura traslativa de dominio respectiva; y que, desde la fecha indicada, no habitó el inmueble, así como tampoco lo subarrendó, ni lo dio en locación, ni autorizó a persona alguna a su ocupación, no obstante lo cual, al intentar tomar posesión, advirtió que éste se encontraba ocupado, lo que motivó el libramiento de un mandamiento de constatación, cuyo resultado dio cuenta que se encontraba habitado por la accionante y su madre (señora L S).

Explicó que adquirió la propiedad a título oneroso, mediante escritura pública y de buena fe y, por lo tanto, cuenta con título perfecto.

Que, tras el vencimiento del contrato de locación que vinculaba a la aquí reclamante con su entonces propietario -señor C, representado por su hija-, ésta no solo continuó en la ocupación ilegítima de la unidad funcional en cuestión, sino que ha ensayado incontables maniobras dilatorias a efectos de evitar entregar el departamento a su verdadero titular dominial, al punto tal que promovió una acción de amparo, caratulada:»M G N y otro c/ C H G Juzgado Civil Nacional 91 s/ Amparo (Ley 16.986)», que tramitara por ante el Juzgado Civil n° 20 de esta jurisdicción territorial, la cual fue desestimada in limine el 11 de julio de 2023.

Luego adujo que, dado que adquirió el bien mediante escritura pública -Nº 100 del 21 de diciembre de 2016, pasada por ante el Registro del Escribano L V. C, titular del Registro Nº 741 de la Capital Federal-, ésta solo puede ser cuestionada o atacada a través de la correspondiente acción de redargución de falsedad, lo que no ocurrió en la especie. A su vez sostuvo que la actora incurre en una evidente contradicción con sus propios dichos, en tanto reconoció haber tratado con el señor C -en su carácter de propietario del bien- e intentado comunicarse con él y/o sus herederos a fin de adquirir el inmueble, pero que, al no haberlo logrado, siguió viviendo allí; lo cual denota un incongruente y que se ve reflejado en la orfandad probatoria de la accionante. Hizo especial énfasis en que la propia actora reconoció la existencia del contrato de alquiler en cuestión y del proceso sobre ejecución de alquileres; y, por consiguiente, de su calidad de locataria.

Tocante al supuesto acuerdo de leasing, señaló que dicha figura no se encontraba vigente en 1993 -año en que se celebró el contrato de locación-, sino que fue incorporada recién por la Ley 25.248, sancionada en el año 2000; esto es, siete años después de la fecha en que la actora afirma haber ingresado en la posesión de la unidad funcional, a la par que nunca acreditó los pagos invocados, por cuanto mal podría configurarse en autos un supuesto de interversión del título. Sostuvo que, el ordenamiento de fondo, al disponer cuáles son las relaciones de poder que pueden existir entre una persona y una cosa, prevé la posesión y la tenencia.La primera, cuando reúne ciertos requisitos, permite adquirir un derecho real sobre la cosa (usucapión o prescripción adquisitiva), mientras que la segunda (tal es el caso de autos), jamás conducirá al derecho de propiedad. Que la señora Monzón, durante la vigencia de la relación locativa con la mandataria del titular dominial -señor C-, revistió el carácter de tenedora de dicho bien, y que, tras su vencimiento, ésta continuó en él bajo la calidad de ocupante ilegítima, por cuanto, en modo alguno podría atribuírsele el carácter de dueña de un bien que ha ocupado en contravención a la ley.

En definitiva, afirmó que no se reúnen en el caso los requisitos para que se configure la interversión del título, puesto que no ha existido un cambio legítimo en dicha relación de poder, sea por traditio brevi manu o por constituto posesorio, máxime, si se toma en cuenta que, finalizado un contrato de locación, genera el deber de restitución por parte del locatario.

En ese orden, afirma que la accionante no ha logrado acreditar en autos actos materiales contundentes suficientes como para usucapir el inmueble, así como tampoco para acreditar la interversión del título o probar, en modo alguno, su alegado ánimo de dueña.

III. La decisión de grado. Síntesis.

En lo que concierne a la aplicación de la ley en relación al tiempo, el juez que preopinó precisó que los hechos objeto de controversia en la presente causa se encuentran regidos por la ley 340 (aprobatoria del Código Civil) habida cuenta de lo dispuesto en el art.7º del CCyC y que en la materia se trata de cuestiones nacidas con antelación a la entrada en vigencia del nuevo cuerpo legal más con efectos pendientes de cumplimiento, estos últimos regidos por la nueva norma.

Concluyó en derredor del tema que es de toda evidencia que los hechos fundantes de la acción ocurrieron durante la vigencia del ordenamiento derogado, por lo que consideró que nos encontramos ante un supuesto por antonomasia de consumo jurídico, que determina que la cuestión deba inexorablemente ser juzgada a la luz de las disposiciones de dicho ordenamiento.

Seguidamente brindó precisiones sobre el instituto de la prescripción adquisitiva y los requisitos que la ley exigía para su procedencia, a los cuales me remito en honor a la brevedad.

En ese marco, ya en análisis de la prueba colectada en autos, señaló que a fs. 23/25 obra el escrito de demanda de los autos «C, F A c/ M, G N y otros s/ ejecució n de alquileres», de donde surge que «la señora F C reclamó a la aquí actora los cánones adeudados con motivo del contrato de locación oportunamente celebrado, los cuales ascendían a la suma de mil quinientos dólares estadounidenses (U$S 1.500.-), o su equivalente en moneda de curso legal, con más un interés punitorio del 3% mensual acumulativo» y citó los términos del contrato de locación. Mencionó que «a fs. 54 se mandó llevar adelante la ejecución; a fs. 55, compareció la señora Monzón y opuso excepciones, a cuyo fin, adujo haber abonado los cánones respectivos hasta el mes de febrero de 1995, mientras que, en autos, se reclaman períodos de alquiler hasta mayo de 1995, esto es, cuando el contrato de locación ya había concluido; a fs. 66/67 consta agregado el mandamiento de embargo, con resultado positivo, y su diligencia. A fs. 74 se dispuso la venta en pública subasta de los bienes embargados, en los términos del art. 573 del Código Procesal. A fs.76/77 se encuentra agregado el mandamiento de secuestro, con resultado positivo, y su diligencia. Las actuaciones de referencia no registran trámite desde entonces».

Y destacó que «el contrato analizado se ubica en las antípodas de la locación con opción de compra, tratándose de la clásica locación urbana, por completo opuesta a la posesión, sino inscripta en el marco de la tenencia de la cosa».

Luego refirió que del análisis del expediente «P I F c/ S L y otros s/ Desalojo: Intrusos» surge que «a fs. 2/6, el señor I F P promovió demanda de desalojo por intrusión respecto del inmueble de su propiedad – extremo que acredita con la escritura pública acompañada- sito en Calle Tte. Gral. Juan Domingo Perón . A fs. 117 obra agregado el mandamiento de constatación, con resultado positivo, y su diligencia: «(.) Señor Juez:

En 10/09/2021 siendo las 13:00 hs me constituyo en el domicilio indicado conjuntamente con el autorizado Sr. S B. C T° 5 F° 610 siendo atendido por quien dijo ser L S DNI 44.940.407 y (por) quien dijo ser N M DNI 12.793.286 quien asimismo acredita el inmueble en cuestión haciéndole entrega del duplicado del presente previa lectura. Acto seguido se le informa el motivo de la diligencia, quien manifiesta que habita allí desde el año 1980 aproximadamente, que alquilaron con opción a compra al señor C, que en un momento desapareció y la vendió a un señor C, que luego la hipotecó. Que dejaron de firmar el contrato hace 30 años aproximadamente.

Que en el domicilio solo vive la señora S, de 81 años y la señora M de 64 años (.)».

Indicó que a fs. 181 se tuvo por enderezada la demanda contra L S y G N M; a fs. 188/216 compareció la señora G N M, contestó demanda y opuso como defensa la prescripción adquisitiva del bien de marras y la nulidad de la notificación cursada.Se rechazó el planteo articulado, a la par que a fs. 227, por haber sido presentada fuera de término, ésta fue declarada extemporánea. A fs. 230 se declaró la cuestión como de puro derecho y a fs. 305, se ordenó el desalojo anticipado de la demanda (conf. art. 680 bis del Código Procesal), decisorio revocado por el Superior a fs. 342/344, por entender que: «(.) no procede el lanzamiento anticipado pues la parte demandada alegó poseer el bien cuyo desahucio fue ordenado desde el 15 de enero de 1993. Es que si bien en este proceso fue declarada extemporánea la contestación de demanda (ver auto del 16/12/22), no ha de pasarse por alto que la Sra. M promovió un juicio por prescripción adquisitiva en abril de este año (expte. nro. 17133/23) circunstancias que, más allá de lo que se decida, deben ser valoradas al momento del dictado de la sentencia definitiva y no en esta etapa procesal.

Por ello, (.) no puede tenerse por acreditada la verosimilitud del derecho alegado por el actor, máxime si se aprecia que no existe peligro en la demora en tanto las actuaciones se encontraban en condiciones de pasar a sentencia cuando se pidió el desalojo anticipado, en virtud de que el 10 de febrero de 2023 se declaró la cuestión como de puro derecho, situación que otorgará certeza a la pretensión del actor (.)».

Luego refirió a la prueba producida concretamente en este expediente; destacando que se encuentra agregado el informe de dominio correspondiente al inmueble de marras, cuya titularidad se encuentra en cabeza del demandado y citó los términos de la escritura traslativa de dominio por medio de la cual adquirió el inmueble de autos, acompañada a la contestación de demanda.

Ponderó que «nos hallamos ante una escritura pública debidamente inscripta en el Registro respectivo», que hace plena fe mientras no sea redargüida de falsedad; y que «no sólo que muy lejos estuvo de accionarse por la falsedad de la escritura que nos ocupa, sino que, además, en ésta, como es derigor, se hizo expresa mención de hallarse el comprador «(.) en posesión del inmueble adquirido por tradición efectuada con anterioridad a la presente (.)», extremo éste que tampoco fue cuestionado».

Luego refirió que en autos también se agregó el plano de mensura, debidamente aprobado por el GCBA.

En este orden de ideas el juez consideró que con el contrato de locación celebrado entre M y C (agregado en original en el expediente venido ad effectum) se evidencia «que el ingreso al inmueble tuvo su razón de ser en dicha relación locativa -expresamente reconocida por quien acciona-, extremo que se corrobora, a su vez, con el proceso de ejecución de alquileres promovido por la señora C, en el cual se reclamaron cánones derivados de dicha relación jurídica». Sin que allí se mencionara la opción de compra.

Y ponderó que «.de las probanzas producidas en autos, se colige que la actora no ha logrado, de ninguna forma, acreditar los extremos fácticos que dieran sustento a su pretensión, en tanto los actos posesorios alegados, pero en absoluto comprobados, no es ocioso destacarlo, carecen de entidad suficiente para tener por operada la interversión del título, esto es, un alzamiento tal contra el derecho de su propietario que ponga de manifiesto la mutación su calidad de tenedora a poseedora, y, de tal modo, dé lugar a la acción de prescripción adquisitiva intentada».

En definitiva, el juez consideró que no se encuentra acreditada la interversión del título. Particularmente explicó que «la reclamante no ha logrado acreditar, ni cuándo, ni cómo, intervirtió el título de mera tenedora a poseedora con ánimo de dueña. Repárese en que la doctrina clásica – tesitura a la cual [adhiere]- exige, para la interversión del título, actos expresos y concluyentes, que evidencien el alzamiento contra el derecho del propietario, situación que, a mi juicio, no se ha configurado»; por lo que el plazo de prescripción alegado continúa sin haber iniciado su curso.

IV.Agravios.

Al verter agravios, la accionante postula que le «causa un gravamen actual, concreto y de imposible reparación ulterior que el sentenciante dedique extensamente doctrina y jurisprudencia (Considerandos II y II.I) para desarrollar un extenso análisis teórico sobre la aplicación de la ley en el tiempo -con citas a Roubier, Borda y Kemelmajer de Carlucci- para concluir, de modo dogmático, que la entrada en vigor del Código Civil y Comercial de la Nación «en nada modifica la cuestión de fondo».

Sostiene que «la sentencia incurre en un error de derecho manifiesto al prescindir del régimen legal vigente y fundar su decisión en normas derogadas, lo que desnaturaliza por completo el análisis del instituto de la prescripción adquisitiva y conduce a una solución injusta y jurídicamente insostenible». Solicita se revoque la sentencia en este aspecto y «que la cuestión sea analizada bajo el régimen del Código Civil y Comercial de la Nación, considerando la totalidad de las circunstancias fácticas acreditadas bajo el nuevo paradigma jurídico de la función social de la propiedad».

Luego argumenta que le causa agravio que el juez haya desestimado la interversión del título y le haya quitado relevancia decisoria a la «mutación de la relación posesoria acreditada en autos, sobre la base de una interpretación rígida, anacrónica y fragmentaria del régimen de relaciones de poder». Sostiene que «.el art. 1915 CCyC establece que la relación de poder cambia cuando el sujeto exterioriza, mediante actos concluyentes, la intención de comportarse como dueño, mientras que el art.

1928 CCyC recepta expresamente una noción dinámica de la posesión fundada en actos exteriores incompatibles con la mera tenencia. Por ello, el principio de inmutabilidad de la causa invocado por el sentenciante no constituye una barrera absoluta, sino una presunción iuris tantum susceptible de quedar destruida mediante prueba concluyente».

Postula, entre varias otras alegaciones, que «[e]l locador C inició en 1994 una ejecución de alquileres (Expte.N° 89.265/94), pero abandonó definitivamente toda persecución judicial en el año 1995 cuando resultó evidente que su insolvencia jurídica le impedía garantizar un título perfecto y cumplir con la opción de compra pactada verbalmente con mi mandante. Nadie puede reclamar eficazmente aquello que jurídicamente no puede transmitir. La imposibilidad jurídica derivada del embargo no constituye un dato accesorio, sino la verdadera causa fuente de la interversión del título».

Alega que «.el fallo incurre en arbitrariedad al omitir valorar el abandono absoluto del juicio de alquileres en 1995 y la inacción total de los titulares posteriores bajo el paradigma moderno de la interversión del título».

Luego ataca la afirmación del juez en cuanto a «la inexistencia legislativa de la figura del «leasing» en el año 1993. el sentenciante prioriza la «etiqueta jurídica» por sobre la realidad económica y funcional del acuerdo, violentando la verdad jurídica objetiva»; y sostiene que «La Sra. M no abonaba un canon locativo ordinario. Abonaba sumas en dólares manifiestamente incompatibles con un alquiler común de la época.». Que «.aun cuando se admitiera el origen locativo inicial, co mo lo hace esta parte, ello no obsta en absoluto a la posterior mutación posesoria».

Continúa con apreciaciones sobre la «interversión del título» y la valoración que el juez ha efectuado con relación a la prueba rendida en autos. Remite a los testimonios recabados y enfatiza en que se trató de una «sentencia académica» o «aparente» al no abordar en conjunto los elementos de prueba colectados y los indicios concordantes.

También alude a una supuesta falsedad ideológica de la escritura por la cual el accionado adquirió el bien.

La recurrente cita jurisprudencia sobre la temática y discurre sobre las cuestiones ya mencionadas; destacando la actitud de P respecto del bien; en tanto no ha realizado actos posesorios. Y también cuestiona la decisión del juez en lo tocante a la situación de vulnerabilidad planteada.

V.Solución al caso.

Respecto de la aplicación de la ley en relación al tiempo, coincido con el magistrado en cuanto a que la cuestión debe resolverse conforme las normas del Código Civil vigente en ese entonces, que mantiene ultraactividad en el caso puntual, en virtud de lo dispuesto por los arts. 7 y 2537 del CCyC. Apunto por mi parte, ello con excepción de las disposiciones contenidas en el art 1905 del nuevo ordenamiento, que por tratarse de normas procesales resultan de aplicación inmediata a los juicos en trámite (conf. Kemelmajer de Carlucci, Aida, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, p. 161, Ap. b), Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015). Por tanto, en contra de lo que se postula en los agravios, el recurso será examinado con arreglo al mencionado criterio, que resulta correcto; lo cual implica rechazar las quejas ensayadas sobre este punto del decisorio recurrido. Sin perjuicio, claro está, de acudir a las normas que conforman el nuevo ordenamiento como valiosas pautas interpretativas. Las cuales, por cierto, lo adelanto, en nada contradicen a las que conformaban el régimen anterior, regulación con al que guardan una clara concordancia.

Efectuada dicha aclaración, vale resaltar para una mayor claridad, como bien se lo apunta en la sentencia apelada, que el inmueble objeto de este juicio se encontraba inscripto a nombre de la parte demandada conforme el informe expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble y que, actualmente continúa bajo su titularidad (ver informe de dominio agregado).

Asimismo, se adjuntó el plano de mensura aprobado oportunamente por la Dirección General de Registro de Obras y Catastro del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Explicado ello, corresponde recordar primero que la usucapión es un instituto por medio del cual el transcurso del tiempo opera para la adquisición o consolidación de un derecho y, como contrapartida, como la pérdida de ese derecho para el anterior titular de ese determinado derecho real.Gatti la define como un modo de adquisición de los derechos reales sobre cosa propia y de los de goce o disfrute sobre cosa ajena por la continuación de la posesión en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida, durante el tiempo establecido por la ley (conf. Kiper-Otero:

«Prescripción adquisitiva», p. 7).

Del art. 3848 se desprende que los elementos de la usucapión son la posesión y el tiempo regulado por la ley. La posesión, según la caracterización que efectúa el art. 2351 del ordenamiento civil, requiere a su vez dos elementos, representados por el corpus y el animus domini. El primero de ellos puede ser definido como la posibilidad de disponer físicamente de la cosa. Alcanza con ello, sin que se exija un contacto material permanente con la cosa. El contacto físico ni siquiera es esencial puesto que, como se infiere de lo señalado, basta con la posibilidad. El recaudo se reduce, en suma, al poder de hecho sobre la cosa poseída con mínimo de voluntad.

El otro requisito, se configura cuando el sujeto tiene la cosa como si le perteneciera, sin reconocer en otro un derecho superior al suyo.

Es un elemento subjetivo que está en la conciencia del poseedor, y que debe exteriorizarse a través de actos materiales, entre otros, como los que describe el art. 2384 del Código Civil.

En el mencionado art. 2351 el corpus está mencionado en el período que reza «tenga una cosa bajo su poder», en tanto que el animus domini es aludido en la última parte del precepto «.con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad».

Es decir que, como se ha resuelto desde antaño, para configurarse la posesión es necesario que el poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que esa posesión se manifieste con la intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.Este elemento subjetivo importa no reconocer la titularidad del dominio en otro, y cuando ese reconocimiento se exterioriza es evidente que no existe posesión sino tenencia (CS, 1988/12/29, La Ley, 1990-B, 440, con nota de PAPAÑO, R.

J. – LLC, 1990-774, con nota de PAPAÑO, R. J.).

El elemento debe reunir además los restantes recaudos legales.

Debe ser pública, a los fines de la prescripción adquisitiva, lo que significa que ella haya podido ser conocida por el anterior propietario o poseedor, desde que ellos son quienes tienen derecho de oponerse a ella. Lo contrario es la posesión clandestina, que es aquella que se ha tomado adoptando los recaudos necesarios para sustraerla al conocimiento de quienes tienen derecho a oponerse a ella. El caso de los trabajos subterráneos o nocturnos que se mencionan en la nota al art. 2479.

La posesión para la usucapión también tiene que ser pacífica, porque una posesión adquirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripción por medio de la fuerza o de la violencia no permite la adquisición del derecho (art. 3959 a contrario sensu), debiéndose entender por violencia no solo las vías de hecho sino también la violencia moral (art. 2365 y nota al 2478).

La prescripción adquisitiva de cosas poseídas por la fuerza o por la violencia, no comienza sino desde el día en que se hubiese purgado el vicio de la posesión (art. 3959), lo que sucede al año de haber cesado la fuerza o la violencia, porque es sólo al cabo de ese tiempo que el poseedor vicioso no tendrá contradictor en su posesión, al haber perdido el despojado la acción posesoria que le hubiera permitido recuperar la cosa (conf., Papaño, Kiper, Dillón, Causse: «Derechos reales», t. 2, p. 311).

Por su parte la continuidad en la posesión es la concatenación o encadenamiento de los actos posesorios realizados en la cosa, sin contradictor alguno, durante todo el tiempo exigido por la ley para la prescripción.La discontinuidad es lo contrario a la continuidad, y tiene por causa la omisión del poseedor, que rompe precisamente ese encadenamiento de los actos posesorios (conf., Papaño, Kiper, Dillón, Causse: «Derechos reales», t. 2, p. 311/12).

De acuerdo con el art. 4016 la posesión tiene que ser sin interrupción alguna. En la interrupción no hay una omisión del poseedor, como acontece con el requisito de la continuidad, sino un acto positivo, que puede ser realizado por el propietario o por un tercero (p. ej si lo desposeen), y aún ese acto puede emanar del propio poseedor, como cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa.

La determinación del momento en que ha de comenzar a correr el plazo para que se opere una prescripción difiere según se trate de prescripción adquisitiva o prescripción liberatoria. En la primera, fundada en la posesión, que es la que interesa en la especie, dicho términos se inicia en el momento en que quien la invoque hay comenzado a poseer. Es decir, desde el día de la adquisición de la posesión en la terminología que empleaba el art. 3961 del ordenamiento civil (ver Félix A. Trigo Represas, Roberto Malicia y Claudio Kiper en: «Código Civil de la República Argentina, Explicado», t. VIII, ps. 827 y 844).

Este es el extremo que con todo acierto el juez de la anterior instancia descartó de plano en el caso, aspecto que los agravios no logran rebatir. En este esquema de razonamiento, bien apoyado en los elementos probatorios incorporados al proceso, cobra trascendencia lo que reflexiona el magistrado en derredor del expediente caratulado: «C, F A c/ M, G N y otros s/ ejecución de alquileres», N° 89.265/94, que tramitara por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 54, Secretaría Única de esta jurisdicción territorial. Como lo señala el magistrado, de esa causa surgen datos relevantes: A fs.23/25 obra el escrito de demanda, por el cual la señora F C reclamó a la aquí actora los cánones adeudados con motivo del contrato de locación oportunamente celebrado, los cuales ascendían a la suma de mil quinientos dólares estadounidenses (U$S 1.500.-), o su equivalente en moneda de curso legal, con más un interés punitorio del 3% mensual acumulativo. En dicha ocasión, acompañó el contrato respectivo.

De su lectura, se desprende que: «(.) Contrato de locación. En la ciudad de Buenos Aires, a veintiséis de febrero de mil novecientos noventa y tres, entre la señora F C, titular del Documento Nacional de Identidad número 20.349.235, domiciliada en Zapiola 1759, octavo piso «B», Capital Federal, por una parte, en adelante denominada «la locadora», y la señorita G N M, titular del Documento Nacional de Identidad número 12.793.286, domiciliada en Ayacucho 283, cuarto piso, de la Capital Federal, por la otra parte, en adelante denominada «la locataria», han resuelto celebrar el presente contrato de locación que se regirá por las siguientes cláusulas:

Primera: La locadora da en locación a la locataria y ésta lo recibe, un departamento designado como unidad funcional siete, ubicado en el segundo piso de la finca sita en la zona norte de la Capital Federal, calle Juan Domingo Perón número mil setecientos cinco, entre las de Rodriguez Peña y Callao, compuesto de tres dormitorios, baño, living comedor, cocina y lavadero, con gas instalado. Segunda: El término de este contrato es de veinticuatro (24) meses, conforme al artículo 2° de la ley 23.091, contados desde el día de la fecha y hasta el día 26 de febrero de 1995, operándose su vencimiento de pleno derecho en la fecha indicada, sin necesidad de notificación o requerimiento alguno por parte de la locadora. Tercera:El precio de la locación se conviene de común acuerdo en la suma de quinientos dólares (U$S 500) mensuales o su equivalente en pesos, según conversión establecida por la ley 23.928. Cuarta: El alquiler será abonado por mes adelantado los días 1° al 5 de cada mes, en el domicilio que la locadora constituye al efecto en el presente, o en cualquier otro que indicare en el futuro, entendiéndose que el mero vencimiento del plazo hará incurrir a la locataria en mora de pleno derecho. Para el caso de mora en el pago del alquiler se establece un interés punitorio del 3% mensual acumulativo, que la locataria deberá pagar a la locadora, sin perjuicio del interés legal y de todo otro pago que proceda, y de las acciones de desalojo o de otra naturaleza a que tuviera derecho la locadora. La falta de pago de un período de arriendo dará derecho a la locadora para demandar el desalojo, sin perjuicio de las demás acciones a que hubiere lugar. El alquiler se pacta por períodos mensuales enteros, y aunque la locataria se mudara antes de finalizar el mes, deberá pagar íntegramente el alquiler correspondiente a dicho mes. Quinta: La locataria recibe el inmueble objeto del presente contrato desocupado y en buen estado de conservación, con sus vidrios, herrajes, llaves y demás accesorios, obligándose a mantener y devolver el inmueble en las mismas buenas condiciones y a pagar el importe de los objetos que faltaren o estuvieren rotos y los deterioros ocasionados, salvo los que resulten del buen uso y de la acción del tiempo.

Sexta: La locataria se obliga a no subalquilar todo o parte de la propiedad, ni ceder o de cualquier otro modo transferir este contrato, bajo pena de rescindirse el mismo de pleno derecho. Séptima: La locataria ocupará la propiedad locada como vivienda para sí y/o para su familia, y no podrá cambiar su destino ni hacer modificaciones de ninguna naturaleza en la propiedad sin el consentimiento expreso y por escrito de la locadora.Las mejoras que la locataria hiciere, de cualquier naturaleza que fueren, quedarán en beneficio de la propiedad sin remuneración alguna. Tampoco podrá tener en la propiedad cosas que pudieren afectar la seguridad de las personas, objetos e instalaciones ni realizar actos que contraríen normas municipales vigentes ni del reglamento de copropiedad y administración que rige el edificio. Octava: La locataria se obliga al pago de impuestos, tasas, contribuciones y expensas que graven la propiedad durante el término de la locación, así como también los gastos que se originen por la utilización de los servicios de gas y luz. Será por cuenta de la locataria la conservación de los artefactos y accesorios de la propiedad y la reparación de los desperfectos menores provocados por su uso. La locataria dará inmediata cuenta a la locadora de cualquier desperfecto que sufriera la propiedad, permitiendo a la misma o a sus representantes el libre acceso a cualquier dependencia cuando ésta juzgue necesaria su inspección, y permitirá la ejecución de todo trabajo necesario para su conservación o mejora, sin derecho a percibir indemnización alguna. Novena: La locadora no se responsabiliza por los daños y perjuicios que pudieran producirle a la locataria o a sus familiares las inundaciones, filtraciones y desprendimientos provenientes de roturas o desperfectos de caños, techos o cualquier otro accidente producido en la propiedad. Décima: La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato dará opción a la locadora para exigir el desalojo de la propiedad locada, previo cumplimiento de la intimación correspondiente, en los términos fijados en el artículo 5° de la ley 23.091, reservándose el derecho a reclamar por daños y perjuicios. Décima primera: En caso de consignación de llaves, el alquiler regirá hasta el día en que la locadora tome la posesión real y efectiva de la propiedad. Décima segunda:Si la locataria diera motivo, por cualquier causa, a que se le iniciara juicio por desalojo, se compromete a pagar, desde la iniciación del juicio y hasta que la locadora reciba las llaves de la propiedad, una suma diaria de veinte dólares (U$S 20), además del alquiler pactado, hasta la efectiva restitución de la cosa. Décima tercera: La entrega de las llaves de la propiedad deberá ser justificada por la locataria mediante documento escrito emanado de la locadora, no admitiéndose otro medio de prueba. Décima cuarta: La locataria podrá, transcurridos los seis primeros meses del presente contrato, resolverlo en los términos, plazos y forma establecidos en el artículo 8° de la ley 23.091. Décima quinta: En garantía del fiel cumplimiento del presente y de las obligaciones asumidas por la locataria, ésta constituye un depósito en garantía por la suma de mil dólares (U$S 1.000), que no devengará interés alguno y será devuelto una vez verificado el fiel cumplimiento de sus obligaciones, no pudiendo dicha suma ser afectada al pago de alquileres. Décima sexta:F W A y J del C P U , titular de la cédula de identidad Policía Federal número 6.879.450, con domicilio en Tucumán 232, cuarto piso, Capital Federal, quienes declaran conocer y aceptar todas las cláusulas del presente contrato, se constituyen en fiadores solidarios y principales pagadores, con expresa renuncia a los beneficios de división y excusión, por el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas en el presente contrato, presentando al efecto el título de propiedad de la unidad funcional veintidós ubicada en el décimo primer piso de la finca sita en la zona norte de esta ciudad, con frente a la calle Rodríguez Peña 268/72, inscripta en la matrícula F.R.14-B17/22, garantizando igualmente el pago de honorarios y gastos en los juicios que se promuevan contra la locataria; la fianza subsistirá aun vencido el término del contrato mientras la locataria permanezca en la propiedad; asimismo, C H B , como apoderado de M C B y de L A C , obliga a sus mandantes como fiadores solidarios y principales pagadores. Décima séptima: Tanto los contratantes como los fiadores se someten, para cualquier divergencia que pudiera surgir de la interpretación y aplicación del presente contrato, inclusive la acción de desalojo, a la jurisdicción y competencia de los tribunales ordinarios de la Capital Federal, renunciando expresamente a cualquier otra que pudiera corresponder, renunciando asimismo al derecho de recusar sin causa al magistrado interviniente.

Décima octava: Para todos los efectos legales, los firmantes constituyen domicilios especiales en los indicados al comienzo del presente, en los que serán válidas todas las notificaciones y diligencias que se practiquen, aunque los interesados no se encontraren o no vivieren en ellos. En prueba de conformidad, se firman tres ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, quedando el originalen poder de la locadora, una copia en poder de la locataria y otra en poder del fiador.Las firmas que anteceden han sido certificadas en foja de actuación notarial número C 002305145. Buenos Aires, 26 de febrero de 1993. Conste (.)». A fs. 54 se mandó llevar adelante la ejecución; a fs. 55, compareció la señora M y opuso excepciones, a cuyo fin, adujo haber abonado los cánones respectivos hasta el mes de febrero de 1995, mientras que, en autos, se reclaman períodos de alquiler hasta mayo de 1995, esto es, cuando el contrato de locación ya había concluido; a fs. 66/67 consta agregado el mandamiento de embargo, con resultado positivo, y su diligencia. A fs. 74 se dispuso la venta en pública subasta de los bienes embargados, en los términos del art. 573 del Código Procesal. A fs. 76/77 se encuentra agregado el mandamiento de secuestro, con resultado positivo, y su diligencia. Las actuaciones de referencia no registran trámite desde entonces.

Se trata de un elemento de prueba trascendente a los fines de evaluar la procedencia de una acción como la involucrada en la especie. Y ningún argumento de peso se vuelca en los agravios para descalificar las certeras reflexiones volcadas en la sentencia apelada acerca de su significación y efectos en un proceso de esta naturaleza.Me refiero a la interpretación a la que arriba el juez de primera instancia, cundo señala que el contrato analizado se ubica en las antípodas de la locación con opción de compra, tratándose de la clásica locación urbana, por completo opuesta a la posesión, sino inscripta en el marco de la tenencia de la cosa.

Lo que se une de modo coherente con lo que evalúa más abajo, al valorar la prueba, oportunidad en la que destaca con relevancia decisoria el contrato de locación celebrado entre la señora M y el señor C -cuyo original obra agregado en las actuaciones venidas ad effectum videndi, en tanto evidencia que el ingreso al inmueble tuvo su razón de ser en dicha relación locativa -expresamente reconocida por quien acciona-, extremo que se corrobora, a su vez, con el proceso de ejecución de alquileres promovido por la señora C, en el cual se reclamaron cánones derivados de dicha relación jurídica. Por cierto, que allí no se hizo mención alguna a una opción de compra, leasing, ni nada que se le parezca.

De la mano de ello, ningún exceso ritual o arbitrariedad puede válidamente endilgarse a lo decidido en primera instancia por el hecho de aplicar a la cuestión sometida a juzgamiento los institutos jurídicos que regulan el supuesto. No se trata de congelar antojadizamente una situación como se sugiere en las quejas, sino de hacer jugar la figura adecuada.

Porque si como está probado, de acuerdo a lo señalado precedentemente, la demandante ingresó al inmueble como locataria, es indudable que lo hizo como tenedora y no como poseedora. Lo cual no puede ser disociado del p rincipio cardinal en la materia implementado en el decisorio atacado, como lo es, la inmutabilidad de la causa. El que indica que, «nadie puede por sí mismo ni por el transcurso del tiempo cambiar la causa de su posesión». Nuestro ordenamiento civil adopta esta máxima en el art.2353.

El dispositivo excluye la interversión del título por la mera voluntad del tenedor o del poseedor, si no se manifiesta por actos exteriores (con Mariani de Vidal, Marina: «Curso de derechos reales», t. 1, p. 163).

La causa de la posesión puede cambiarse por acuerdo de partes, ya que el precepto recién citado solo prohíbe la unilateral. En este derrotero aparecen las difundidas figuras de la «constituto posesorio» y «traditio brevi manu». Y también puede producirse ese efecto, a pesar de lo que dispone el citado dispositivo, tal como ya se lo insinuara, por vía unilateral, cuando el tenedor manifiesta por actos exteriores su voluntad de convertirse en poseedor (art. 2458 del Código Civil).

Es que la interversión de título puede ser también unilateral, pero para ello se requiere de la voluntad de cambiar la causa y que ello se manifieste de manera contundente por actos exteriores, y que esos esos actos provoquen de manera clara el efecto de excluir al poseedor.

Como lo señala la más calificada doctrina en la materia, no son suficientes para ello los pensamientos íntimos, no basta el cambio interno de la voluntad -como creía Ihering acerca de la teoría de Savigny-; para que la interversión se produzca es menester que se trate de actos que se manifiesten exteriormente. Es necesario que se trate de actos concluyentes e inequívocos, que la oposición del tenedor al poseedor sea total, inconfundible y activa, es decir, que salga del ámbito subjetivo del tenedor e incida sobre la cosa y sobre la relación con el poseedor. Para cambiar la causa de la relación es necesario que la voluntad de hacerlo se exteriorice, pues como ocurría antes, e incluso ahora en el nuevo ordenamiento el artículo 1915 cuy aplicación se solicita expresamente en las quejas, impide que ello pueda ocurrir por la propia voluntad.Así, si el locatario cree que es el dueño del inmueble, con ese pensamiento no conseguirá alterar su relación y convertirse de tenedor en poseedor; pero si manifiesta esa voluntad exteriormente, expulsando al locador de la finca y privándolo de su posesión, negándole todo derecho sobre ella, ejerciendo actos de dominio, intervertirá su título. La interversión requiere de actos de oposición, y no de meras expresiones verbales, que sean lo suficientemente precisos para significar la voluntad del tenedor de excluir al poseedor, y deben ser lo suficientemente graves para poner en conocimiento de la situación al poseedor, para que éste pueda hacer valer sus derechos. El acto de oposición es al mismo tiempo un acto de afirmación de la posesión propia y de negación de la posesión ajena (ver Kiper, Claudio: «Tratado de derechos reales», t I, ps. 98/9).

El juez no ha desvirtuado el acuerdo como lo postula la actora.

Sino todo lo contrario. Se atuvo a lo que las partes pactaron con claridad en el contrato de locación citada, corroborado por la conducta procesal observado por la ejecutada, aquí actora. Se valió para ello de la prueba más idónea que se pueda recabar, esto es, el contrato de locación en cuestión, debidamente transcrito en sus pertinentes partes, y del mencionado juicio por ejecución de alquileres.

Por su parte, la significación que la recurrente le atribuye al embargo que menciona en su escrito de expresión de agravios, solo se apoya en su unilateral manifestación, pero es a todas luces insuficiente para tener por configurada a partir de allí la interversión del título que se alimenta de actos materiales concretos e inequívocos.

Como se ha resuelto desde antaño, para configurarse la posesión es necesario que el poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que esa posesión se manifieste con la intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.Este elemento subjetivo importa no reconocer la titularidad del dominio en otro, y cuando ese reconocimiento se exterioriza es evidente que no existe posesión sino tenencia (CS, 1988/12/29, La Ley, 1990-B, 440, con nota de PAPAÑO, R. J. – LLC, 1990-774, con nota de PAPAÑO, R. J.) Es cierto que las declaraciones de las partes de haber hecho la tradición o de haberla recibido frente a terceros carecen de valor y no suplen la concreta relación de actos materiales. Pero ello en el caso ninguna trascendencia ostenta respecto a la legitimación pasiva ni incide en la viabilidad de la acción o de la postura defensiva.

Vinculado en cierta medida con esto último, tampoco me parece objetable lo que a mayor abundamiento, tiene en cuenta el magistrado cuando asimila la situación verifica en el caso que dispara el recurso sujeto a revisión a la que motivara el dictado del plenario «Arcadini, Roque, Suc. c/ Maleca, Carlos» (conf. C.N.Civil, en pleno, noviembre- 11- 1958, La Ley, Tomo 92, página 463), de acuerdo a la cual, el comprador de un inmueble, a quien se le ha otorgado la pertinente escritura de compraventa, puede, aún antes de la tradición, ejercer la acción reivindicatoria contra el tercero poseedor de la misma. R así, porque si quien puede lo más puede lo menos, es lógico lo que se propicia en la sentencia apelada, en cuanto se indica que si puede ejercer la reivindicación, con mucha mayor razón podrá accionar por desalojo.

Quedan en pie, sin que las quejas logren desvirtuarlas, las reflexiones volcadas en el pronunciamiento recurrido, en cuanto se explica que dicha «.doctrina obligatoria contempla el supuesto de que el inmueble vendido se halle en poder de un tercero, tratándose de una solución práctica y valiosa (conf.Malizia, Roberto, en Mariani de Vidal, Marina, Directora, «Colección Plenarios – Derecho Civil», Buenos Aires, La Ley, 2009, Tomo I, página 5), tal como ocurre en la especie, dado que, efectivamente, el titular registral dio curso a la pertinente acción de desalojo, tal como se analizó el expediente respectivo en los párrafos precedentes, con una añadidura: desde ya adelanto que, quien acciona, en momento alguno demostró con la debida contundencia y más allá de meros indicios inconsistentes, haber intervertido su condición de mera tenedora (reconocida fuera de toda duda posible por ella misma y acreditada, además, con el contrato de locación respectivo, incorporado a actuaciones judiciales de emblemática firmeza.) hacia una pretensa posesión huérfana de toda probanza.» Tampoco es de recibo el agravio que atribuye al juez de grado un inexistente apartamiento del precedente de este Colegiado, emitido en los autos «P, I F c/ S, L y otros s/ Desalojo-intrusos» (expediente 2985/2021). Ello, puesto que la mencionada decisión, emitida en un larval estado del proceso, de ningún modo persiguió como efecto, direccionar la decisión de fondo emitida en esta causa en algún sentido. Por lo que no se advierte cuál es el escándalo jurídico que invoca la apelante.

Por otra parte, el hecho de que el actor acredite que abonó impuestos y tasas, si no está avalado por otras pruebas idóneas, carece de entidad suficiente para tener por demostrada la posesión, porque un simple tenedor, como un locatario, pueden abonar los impuestos y expensas y ello por sí solo no lo convierte en poseedor (ver Kiper, Claudio: «Prescripción adquisitiva», p. 300, y jurisprudencia allí citada). Avala lo dicho la circunstancia de que, entre otras cosas, la observancia de esa conducta es imprescindible para evitar cortes o clausuras, y mantener la prestación de los servicios, lo que siempre redunda en beneficio de quien detenta el corpus, aunque lo haga en calidad de tenedor, pues es quien los disfruta.

Desde otro ángulo, vale destacar que de conformidad con lo dispuesto por el art.456 del Código Procesal- la apreciación de la prueba testimonial se encuentra subordinada a las reglas de la sana crítica, lo que por otra parte no constituye sino una aplicación puntual del principio general que sienta el art. 386 del ordenamiento adjetivo. La doctrina y la jurisprudencia, por su parte, han fijado pautas para la valoración de las declaraciones y permite, por ende, el enjuiciamiento más exacto posible acerca de su credibilidad y eficacia, teniendo en cuenta las circunstancias personales del testigo, la naturaleza de los hechos sobre los cuales declara, la razón de ciencia enunciada como fundamento de su declaración, y la concordancia de sus respuestas (Palacio, Lino E, Derecho Procesal Civil, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1998, t. IV, p. 650/651; sala A, L 361.186, del 16/4/2003, voto del Dr. Molteni; ídem, 27/12/2012, «W., E. B. c/ Metrovías S.A. s/ Daños y Perjuicios», L. n° 608.775).

En este orden, los testimonios de J M N y M Á O se manifiestas a todas luces insuficientes para torcer la suerte del juicio, y en esa línea para erigirse en prueba única o complementaria de relevancia.

Esto, si se precia que fueron rendidos a otros fines en el beneficio de litigar sin gastos, por medio de un interrogatorio y respuestas pre redactados, concretadas sin el control de la contraparte. Circunstancias todas que confluyen para desmerecer su valor probatorio. Incluso los testimonios en sí son endebles, si se precisa que ambos afirman que la actora ocupa el inmueble como dueña, pero sin dar razón de sus dichos. Y además, hacen referencia a la necesidad de arreglos, y a la falta de mantenimiento y de pintura. Lo que en buena medida contradice lo anterior, porque no se entiende cómo quien habita como dueño no se ocupa en tan largo período de efectuarle a la cosa las reparaciones indispensables para mantenerla en razonable estado de conservación.Extremo que no puede tenerse por revertido con la escasa documentación acompañada relativa al tema.

En resumen, opino que no se ha demostrado en la presentación ante esta alzada, con base en argumentos suficientes o apoyo en elementos de juicio objetivos idóneos, los er rores de hecho o de derecho, o en la valoración de la prueba, en los que el colega que preopinó hubiera incurrido. Por lo que no encuentro apoyatura en antecedentes probatorios de peso que justifiquen un apartamiento de la sólida solución alcanzada en la anterior instancia. En suma, quedan así, sin rebatir las serias reflexiones del magistrado, cuando pasó revista por los relevantes institutos que quedan involucrados en un caso como el que dispara el recurso sujeto a revisión, como la posesión misma y sus elementos configurativos, el principio de la inmutabilidad de la causa y la interversión del título, entre otros, aludidos a lo largo del precedente análisis.

Ello así, no cabe sino desechar los agravios, en tanto que de la lectura de autos puede comprobarse que la actora no ha honrado el onus probandi que le corresponde respecto a la acreditación del «animus domini», al menos durante todo el plazo prescriptivo invocado en el escrito de inicio y que exige la legislación, circunstancia que ha dejado a la demanda huérfana de fuerza de convicción.

No debe soslayarse, como se ha resuelto, que «. en los procesos de usucapión, la valoración de los elementos de convicción incorporados debe ser realizada con criterio riguroso, estricto, ya que la adquisición del dominio debe comprobarse de manera insospechable, clara y convincente, a través de hechos inequívocos y reiterados, operando la duda a favor del reivindicante por la subsistencia del dominio (art. 1942, CCCN), dadas las razones de orden público involucradas (conf.CNCiv., Sala F, 23/06/21, «Dombiak, Rosa Catalina c/ Diaz, Luis Ramón y otro s/ reivindicación»).

En contra de estos claros lineamentos, en el caso todo el proceso se erige sobre bases muy poco sólidas y poco nítidas, en contra de las exigencias que en la materia derivan de la normativa que la regula, que exige precisión, concordancia, y el ineludible carácter inequívoco de los actos posesorios que se dicen realizados.

Finalmente, tocante a los argumentos esgrimidos con relación a la situación de vulnerabilidad de la actora y su madre; el juez explicó que «.la mujer adulta mayor, madre de la actora, no es desde punto de vista alguno, parte de la relación jurídica sustancial», y que «. condición de mujer, como así también la discapacidad invocadas, no pueden erigirse como un bill de indemnidad que altere inexorablemente el balance y equilibrio de las instituciones jurídicas, que, no es ocioso resaltarlo, cuentan con garantías constitucionales análogas (art. 17) y etc., a la par que toda consideración proclive a implementar acciones positivas, debe darse en un contexto en el que la singularidad de la cuestión de género invocada adquiera un carácter determinante, en el que se haya suscitado algún tipo de violencia de ese tipo, invisibilización o consideraciones peyorativas hacia la mujer o las personas adultas mayores, que, por cierto, ni remotamente se verifican en la especie, con un lógico corolario, que no es otro que la imposibilidad de aplicar tales principios».

Nada de lo que se argumenta en los agravios cuenta con entidad para descalificar este claro razonamiento del juez, que se mantiene inalterable en esta alzada.

Sin perjuicio de lo adelantado, vale destacar que el derecho a la protección integral de la salud de las personas con discapacidad, cuenta con un amplio reconocimiento normativo en el derecho argentino. Afecta en mayor medida a aquellas personas con discapacidad pertenecientes a algunos de los otros grupos desaventajados identificados en el art. 75 inc. 23 de la CN, donde se incluyen a los adultos mayores.En el espectro del ámbito de la discapacidad se regulo de forma integral en la ley 22.431 dictada en 1981 durante un gobierno de facto. Esta ley que crea el «Sistema de Protección Integral de las Personas Discapacitadas» y su reglamentación por el dec. 498/83 se refieren a la «asistencia», prevención, salud, trabajo, educación, seguridad, transporte y arquitectura. A fines de 1997 se aprueba la ley 24.901 que establece el Sistema de Prestaciones Básicas en Habilitación y Rehabilitación Integral a favor de las Personas con Discapacidad. Esta ley se aprueba a tres años de vigencia de la reforma de 1994. Nuestro país ratificó dos Instrumentos Internacionales de Derechos Humanos de suma importancia para la cuestión: en el 2000, la Convención Interamericana para la Eliminación de Todas las Formas de Discriminación contra las Personas con Discapacidad; y en el 2008, la aprobación y ratificación de la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad y su protocolo facultativo. Ambas convenciones trabajan con los derechos de las personas con discapacidad desde el modelo social, en mayor medida aún la del 2008. Entre los instrumentos internacionales se suman: la Carta de las Naciones Unidas (1945). «El art. 55 de la Carta alienta a los estados miembros de la Organización a promover estándares de vida más elevados para todas las personas, el progreso económico y social, la cooperación internacional en asuntos sociales incluyendo la salud y la educación, y el respeto universal por los derechos humanos independientemente de la procedencia y las características de cada uno. La Declaración Universal de los Derechos Humanos (1948). Por su parte, la Declaración en su art. 25 dispone que:Todas las personas tienen derecho a un nivel de vida adecuado para la salud y el bienestar propio y de su familia, incluyendo comida, ropa, hogar y atención médica y servicios sociales necesarios, y el derecho a la seguridad en caso de desempleo, enfermedad, discapacidad, viudez, edad avanzada o cualquier otra carencia en circunstancias ajenas a su voluntad». El Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1966). Este tratado reitera el derecho de todas las personas a la seguridad social. Adicionalmente, establece que todas las personas tienen derecho a un estándar de vida adecuado, lo que incluye alimentación, vestido y vivienda. Establece la obligación para que los estados trabajen continuamente para mejorar las condiciones de vida de todas las personas, incluyendo las que están a cargo del estado, por ejemplo, las personas mayores. La convención sobre derechos de las Personas con Discapacidad (ley 26378). La Convención Interamericana sobre Protección de Derechos Humanos de las Personas Mayores. A lo que se agrega como se cita en las quejas, las 100 Reglas Básica de Brasilia. La edad umbral de 60 años, así como la denominación de «personas adultas mayores» se adopta en la Primera Asamblea Mundial sobre Envejecimiento realizada en Viena en 1982, terminología que, a la vez, es sostenida por la Organización Mundial de la Salud a partir de 1984 y la Organización de las Naciones Unidas conforme la res. 50/141 de 1996, aprobada por su Asamblea General. En los antecedentes que pretende cumplir con esa manda constitucional respecto de los adultos mayores se encuentra la ley 25.759 (Ley Nacional de los Adultos Mayores), vetada por dec. 607/2003.El 15 de junio de 2015 la Organización de los estados americanos aprobó la Convención Interamericana sobre la protección de los derechos humanos de las personas mayores.

Por su parte, el análisis con perspectiva de género, tiene por fin corregir las eventuales desigualdades o desajustes que se puedan derivar de interpretaciones de los textos legales que prescindan de aquella mirada, lo que incluye como mecanismo apto para neutralizarlas, entre otros, las directrices y el marco valorativo que aporta el bloque de constitucionalidad (art. 75, in 22 de la Constitución Nacional), que desde luego comprende a la Convención sobre la Eliminación de Todas las Formas de Discriminación contra la Mujer. (Aprobada por la Asamblea General de las Naciones Unidas. Ratificada por Ley Nº 23.179 del año 1985 y arts. 1 y 2 del Título Preliminar, del Código Civil y Comercial de la Nación).

Incorporar la perspectiva de género en la función judicial responde a una obligación constitucional y convencional de combatir la discriminación por medio del quehacer jurisdiccional para garantizar el acceso a la justicia y remediar, en un caso concreto, situaciones asimétricas de poder, es decir, que implica «hacer realidad el derecho a la igualdad en la práctica» (COMISIÓN PERMANENTE DE GÉNERO Y ACCESO A LA JUSTICIA CUMBRE JUDICIAL IBEROAMERICANA, «Modelo de Incorporación de la Perspectiva de Género en las Sentencias», XVIII Cumbre Judicial Iberoamericana).

Se ha indicado con acierto, que el ordenamiento jurídico no permanece ajeno. Por el contrario, regula expresamente este deber, inclusive supeditando a su observancia la debida diligencia de la actuación judicial.En efecto, las pautas convencionales reguladas, tanto en la Convención sobre la Eliminación de Toda Forma de Discriminación Contra la Mujer («CEDAW», por sus siglas en inglés) como en la Convención Interamericana para Prevenir, Sancionar y Erradicar la Violencia Contra la Mujer «Belém do Pará» («Convención de Belém do Pará»), son precisas al respecto; debiendo ser interpretadas en el cuadro normativo general regulado en la Convención Americana sobre Derechos Humanos (en adelante, «CADH») (12) y en la Constitución Nacional (art. 16) (Ver Milagros Noli en «Igualdad y género», de Miriam M. Ivanega como Directora, p. 531).

En el derecho privado interno la obligatoriedad de juzgar con perspectiva de género se desprende del juego de los arts. 2° y 3° del Cód. Civil y Comercial de la Nación, en tanto el/la juez/jueza deben resolver las cuestiones que se sometan a su jurisdicción, mediante decisiones razonablemente fundadas (art. 3°) y solo serán razonablemente fundadas aquellas que apliquen la ley interpretada conforme las disposiciones que surjan de los tratados sobre derechos humanos (art. 2°) los que, a su vez, también son considerados fuentes del derecho, junto con la Constitución Nacional (conf. art. 1°) (ver Ana C. Alonso, «Juzgar con perspectiva de género» en: «Igualdad real de las mujeres», de An dreani, Patricia A. Fernández – Boquín, Gabriela Fernanda como Directoras p. 171).

Apelar al auxilio de esta categoría analítica, incrustada en el criterio hermenéutico, permite derriban esos prejuicios y estereotipos, a fin de arribar a una decisión en condiciones de igualdad.Se trata de la metodología y los mecanismos que permiten identificar situaciones de discriminación, desigualdad y exclusión de las mujeres, que se pretendan justificar con base en las diferencias biológicas entre aquellas y hombres, así como las acciones que deben arbitrarse para crear las condiciones de cambio que permitan avanzar en la construcción de la igualdad de género.

En un contexto aún más amplio, se puede afirmar que el Poder Judicial no es ajeno a la obligación de promover la igualdad real de trato y de oportunidades, y sobre esa base, extender la acción promotora a toda persona que se encuentre en una situación de vulnerabilidad o que sea sujeto de tutela, al goce pleno y ejercicio de los derechos reconocidos por la Constitución y por los tratados internacionales vigentes sobre derechos humanos, en un todo de acuerdo con lo que le ordena, aunque a otro poder del estado, el inc. 23, del art. 75 de la Constitución Nacional, que debe interpretarse en conjunto con el inciso anterior y con la parte dogmática de su texto.

El citado dispositivo de la cúspide de la pirámide jurídica, alude a los niños, las mujeres, los ancianos y las personas discapacitadas. Y es incontrovertible, como se lo ha señalado, que donde quiera que haya o pueda haber una necesidad, una diferencia, una minusvalía, allí hay que reforzar la promoción de la igualdad real y de los derechos humanos (conf. Bidart Campos, Germán J.: «Manual, de la Constitución Reformada», t. III, p. 125/69.

Precisado ello, como lo adelanté, opino que los agravios no logar evidenciar que en la valoración de la prueba y en la manera de juzgar, el juez se apartara de las mencionadas directivas, o que incurriera en un cumplimiento insuficiente de las obligaciones que surgen del conglomerado normativo que protege la discapacidad, a los adultos mayores y a las mujeres, y que por esa vía en el caso se quebrantara el ejercicio de los derechos en igualdad real de condiciones.Lo contrario implicaría consagrar un indebido desequilibrio en beneficio de las personas que se encuentren en esas categorías, al exigir la adopción de soluciones que se ubiquen fuera del marco convencional-constitucional para favorecerlas, que como en todo estado de derecho, debe ser respetado a ultranza.

Por lo expuesto, si mi criterio resultara compartido, propicio rechazar íntegramente los agravios de la parte actora y confirmar la fundada sentencia apelada en todo cuanto decide. Con costas de alzada a la apelante, vencida (art 68 del Código Procesal).

Por razones análogas a las del Dr. Rodríguez, la Dra. Pérez Pardo y la Dra. Iturbide votan en el mismo sentido.

Con lo que terminó el acto. Fdo. Juan Pablo Rodríguez, Marcela Pérez Pardo y Gabriela Alejandra Iturbide.-

Por ante mí:

Manuel Javier Pereira Secretario de Cámara Buenos Aires, de de 2026.- Y VISTOS: lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto, el tribunal decide: Confirmar la fundada sentencia apelada en todo cuanto decide. Con costas de alzada a la apelante, vencida (art 68 del Código Procesal).

Se difiere la regulación de honorarios por la actuación en la alzada para cuando se hayan establecido los de primera instancia.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Hácese saber que la eventual difusión de la presente sentencia está sometida a lo dispuesto por el art. 164. 2° párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional.

Juan Pablo Rodríguez

Gabriela Alejandra Iturbide

Marcela Pérez Pardo