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Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.
Fecha: 08-11-2023
Colección: Doctrina
Cita: MJ-DOC-17451-AR||MJD17451
Voces: ALQUILERES – LOCACIÓN DE INMUEBLES – CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
Doctrina:
Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)
La ley 27.551 añadió como artículo 1.204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
«Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos».
Aquí estaríamos frente a lo determinado por los artículos 922 y 923 del CCyCN.
El primero de los artículos indicados prevé las siguientes clases de compensación:
a) Compensación legal, que implica el tipo básico de compensación. Funciona ministerio legis cuando se cumplen todos los requisitos previstos por el derecho positivo. En nuestro sistema legal debe ser opuesta por la parte demandada, no es declarada de oficio, y sus efectos son retroactivos al momento en que ambas deudas comenzaron a coexistir; b) Compensación convencional, que nace del acuerdo de las partes (acreedores y deudores recíprocos) por imperio de la autonomía de la voluntad, y siempre que no se reúnen los requisitos para la compensación legal. Se requiere la coincidencia de voluntades de las partes, sin que interese el monto, la naturaleza de las obligaciones y demás exigencias previstas para la compensación legal; c) Compensación facultativa, que se manifiesta cuando una de las partes reúne todos los requisitos para la compensación legal, y a la otra parte le falta alguno de dichos requisitos. La compensación se alcanza por la concesión que realiza quien está en condiciones de compensar legalmente porque cumple con los requisitos, hacia quien no reúne todos los requisitos y por ende no podría compensar legalmente. Los efectos de la compensación facultativa se producen desde el momento en que es comunicada a la otra parte (cfr.artículo 927 , CCyCN); y la d) Compensación judicial, que decretan los jueces en sus sentencias, declarando admisible y procedente, total o parcialmente, un crédito alegado por el deudor demandado que pretende a su vez ser acreedor del actor. El juez, dando por cumplidos los recaudos condicionantes, decreta la compensación en ejercicio de su voluntad.
Mayoritaria doctrina autoral entiende que este tipo de compensación produce efectos desde la traba de la litis en el proceso, y no desde la sentencia judicial ya que la misma no es constitutiva sino declarativa de derechos (cfr. artículo 928 , CCyCN).
De la clasificación, la «ley de alquileres» al incorporar el sindicado nuevo artículo 1204 bis, estaría eligiendo para la compensación entre gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador y los cánones locativos debidos por el locatario, la definida como legal («.pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario.», reza la prescripción).
Para que se configure la compensación legal (esto es, la que se produce de pleno derecho y por imperio de la ley) la normativa exige que estén presentes determinados requisitos. Estos son: 1) que se trate de prestaciones de dar; 2) que los objetos contenidos en las prestaciones sean homogéneos entre sí; y 3) que los créditos sean exigibles y estén disponibles libremente sin afectar derechos de terceros.
Atento a ello, las prestaciones contenidas en los créditos recíprocos, nacidos de un título diferente, deben ser de dar (ver artículos 746 y ss., CCyCN). Otrora se opinaba que las obligaciones de dar cosa cierta no son en principio compensables, a excepción de que se deba en ambas una misma e idéntica cosa.
La homogeneidad de los objetos contenidos en las prestaciones implica que se trate de cosas del mismo género y de la misma especie. Esto es, que pueda predicarse que son intercambiables entre sí.
Los créditos recíprocos, asimismo, que se pretende compensar deben ser exigibles.Esto significa que cada uno de los acreedores debe tener la potestad inmediata de accionar judicialmente para reclamarlos.
Para que proceda la compensación legal es necesario que los créditos y las deudas estén disponibles (cfr. artículo 875 , CCyCN). Ambos sujetos deben estar en condiciones de realizar y recibir el pago sin que un tercero tenga un derecho adquirido para oponerse legítimamente.
En otras palabras, que los créditos estén expeditos, entendido esto en que no deben existir trabas ni obstáculos legales para la satisfacción de los créditos. Es decir, no sucede, por ejemplo, cuando estos están embargados o prendados.
En ocasión de lo planteado en el agregado artículo 1204 bis, los gastos y acreencias que se hallan en cabeza del locador podrán ser compensados por los alquileres devengados a cargo del locatario, siempre que se cumplan dos presupuestos «sine qua non»: notificación previa fehaciente al locador y con detalle de los gastos asumidos (en la práctica, facturas con enunciación de los items que conforman el gasto y, de corresponder, recibo de pago del señalado instrumento).
Seguramente, son objeto de más de un conflicto los diferendos entre las partes, ya no solo en relación a que gastos deben ser imputados al locador, si no, por añadidura, si ha existido una comunicación temporánea por el lado del locatario, si el monto de aquellos gastos es razonable y proporcionado, si se encuentran correctamente detallados y si los documentos esgrimidos responden a ese detalle requerido y son demostrativos de la erogación por causa en el contrato. Parte de las discrepancias podrán solucionarse por vía convencional, quedando para los métodos resolutivos de conflictos o los estrados judiciales el resto.
A la fecha, los tribunales han receptado, en orden a la legislación de derecho privado, soluciones semejantes:«El incumplimiento del locador, reconocido en la sentencia y no cuestionado por las partes, en abonar las erogaciones realizadas por el locatario actor en concepto de gastos por reparaciones necesarias y urgentes, como fueron los calefactores y picaportes faltantes en el inmueble locado, alcanzan para tener por justificada la retención del precio del alquiler, en orden a lo previsto por el art. 1518del CCiv.» (in re «MEDINA, WALTER GABRIEL C/ LUCCIANTI MARIA VICTORIA s/ Consignación de alquileres, Incumplimiento de contrato» , Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Zarate-Campana, 28 de octubre de 2010, MJ-JU-M-61344-AR).
«Para que opere la compensación como modo de extinción de las obligaciones, es necesaria la existencia de dos obligaciones distintas entre las mismas personas, en las cuales cada uno de los sujetos revista la calidad de acreedor en una y deudor en otra. A diferencia del pago, no supone el cumplimiento de aquello que es debido, sino que opera de manera estática, mediante la neutralización de deudas en sentido opuesto. Para poder compensarse, los créditos en cuestión deben emanar de títulos diferentes, no pudiendo pues extinguirse de ese modo las obligaciones emanadas de una misma relación. Es decir, aquéllas deben ser recíprocas, aunque no correlativas debiendo las obligaciones responder a distinta causa» (Cám. Civ. 2ª de San Martín, 20/02/2001, causa 43.970).
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(*) Abogado-Procurador (UBA). Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos, congresos, jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del derecho, como asistente, ponente y expositor.Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional (ElDial.com, Microjuris, La Ley, El Derecho, Erreius, Ut-Supra, Abogados.com.ar, El Seguro on line; etc.), colaborador en libros y autor del libro «Coronavirus y su impacto en los contratos inmobiliarios y en la propiedad horizontal. Problemáticas frecuentes en materia de propiedad horizontal, alquileres, compraventa e hipotecas que se acentuaron durante la pandemia» (elDial.com, ed. Albrematica, 2020). Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los consorcistas de PH. Creador del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (Cephys). Presidente de la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (Adeproh) (2022-2026). Conductor de los programas radiales Segunda Convocatoria, el programa de la Propiedad Horizontal (FM Radio Amadeus 91.1) y Consorcios bajo la lupa (Zonica+). Director del suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario en elDial.com. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados. Abogados – Consultores – Agentes de la Propiedad Industrial. jrpizarro@rprsabogados.com.ar
