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Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.
Fecha: 03-11-2023
Colección: Doctrina
Cita: MJ-DOC-17450-AR||MJD17450
Doctrina:
Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)
El artículo 1203 del CCyCN, que abarca la conocida como frustración del uso de la cosa, o sea lo que en la regulación general de los contratos se conoce como frustración de la finalidad del acuerdo (art. 1090 , Código único), constituye un supuesto especial referido exclusivamente a los contratos de locación.
Sufre por conducto del artículo 6° de la reforma establecida por la ley 27.551, una modificación en su frase inicial y en la final: la causal estaba centrada en la fuerza mayor o el caso fortuito (institutos equiparados en el Código vigente) que impiden total o parcialmente el ejercicio del uso y goce cedidos, con prescindencia de la situación material del bien y su conservación; ahora en motivos no imputables al locatario; empero antes era «Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes» y ahora es «Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes». Se amplia, de este modo, el espectro posible de las causales de frustración de la locación, siendo que la cosa se viese afectada directa o indirectamente, no quedando muy en claro esto último.
La frustración debe ser objetiva, es decir, se debe dar sobre la cosa en sí misma y debe afectar a la causa fin del contrato. La doctrina ha interpretado qué si el locatario pudiera usar una cosa, pero no percibir los frutos que por causa del contrato de locación le hubieran correspondido, queda habilitado a pedir la suspensión del contrato si dicha circunstancia pudiera considerarse como frustratoria del fin contractual previsto, siendo esto último, el criterio rector con que se debe aplicar la regla.La objetividad exige que la imposibilidad de uso y goce conforme la finalidad proyectada, sea de tal grado de impersonalidad, que a cualquier contratante común y corriente pudiese impedirle el uso o goce.
Para determinar el uso y goce del que se priva al inquilino se debe atender, por mandato del artículo 1194 del CCyCN: 1. A lo acordado por las partes; 2. En defecto de convención: i -al destino que tenía la cosa al momento de locarse; ii – al que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra; iii – el que corresponde a su naturaleza.
De lo anterior se colige entonces que, establecido el destino de la cosa, es decir aquello para la cual se concede el uso y goce; el locador no podrá invocar otro uso diferente para enervar el derecho del locatario.
Así las cosas, de acuerdo al artículo 1203 del CCyCN, el locatario tiene habilitada la opción de pedir la rescisión del contrato o no pagar el canon locativo por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa, si la imposibilidad de cumplimiento de la finalidad es absoluta o relativa, respectivamente.
De esta forma, podemos elaborar, en consonancia con la doctrina imperante, una clasificación de imposibilidades, a saber: (i) la imposibilidad sobrevenida de la prestación, que debe ser a) objetiva, b) absoluta, c) definitiva y, además, producida por caso fortuito o fuerza mayor (artículo 955 del CCyCN) y (ii) la imposibilidad sobrevenida transitoria, que debe de ser: a) objetiva, b) absoluta, c) temporaria. En este caso la norma – artículo 956 , CCyCN – no menciona al caso fortuito o fuerza mayor.
En efecto, la causa fin no solo debe existir al tiempo de la formación del contrato, sino también perdurar durante su ejecución, puesto que se trata de un elemento esencial para su formación y subsistencia.Tan es así que el artículo 1013 del CCyCN establece que la falta de causa da lugar, según los casos, a la nulidad, adecuación o extinción del contrato.
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(*) Abogado-Procurador (UBA). Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos, congresos, jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional (ElDial.com, Microjuris, La Ley, El Derecho, Erreius, Ut-Supra, Abogados.com.ar, El Seguro on line; etc.), colaborador en libros y autor del libro «Coronavirus y su impacto en los contratos inmobiliarios y en la propiedad horizontal. Problemáticas frecuentes en materia de propiedad horizontal, alquileres, compraventa e hipotecas que se acentuaron durante la pandemia» (elDial.com, ed. Albrematica, 2020). Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los consorcistas de PH. Creador del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (Cephys). Presidente de la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (Adeproh) (2022-2026). Conductor de los programas radiales Segunda Convocatoria, el programa de la Propiedad Horizontal (FM Radio Amadeus 91.1) y Consorcios bajo la lupa (Zonica+). Director del suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario en elDial.com. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados. Abogados – Consultores – Agentes de la Propiedad Industrial. jrpizarro@rprsabogados.com.ar
