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#Fallos Simulación de una compraventa inmobiliaria: Al momento de vender pretendía sacar de su patrimonio un bien, con el objeto de que el mismo no sea ejecutado por sus acreedores

Partes: Banco Credicoop Cooperativo Ltdo. c/ Bilotto María Fernanda y otro s/ acción revocatoria o pauliana

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul

Sala / Juzgado / Circunscripción / Nominación: II

Fecha: 15 de noviembre de 2022

Colección: Fallos

Cita: MJ-JU-M-139270-AR|MJJ139270|MJJ139270

Voces: COMPRAVENTA INMOBILIARIA – ACCIÓN REVOCATORIA O PAULIANA – SIMULACIÓN – INDICIOS – ACREEDORES DE CONCURSOS Y QUIEBRAS

Simulación de una compraventa inmobiliaria efectuada por quien al momento de vender pretendía sacar de su patrimonio un bien, con el objeto de que el mismo no sea ejecutado por sus acreedores.

Sumario:
1.-Se vislumbra el carácter simulado del acto jurídico impugnado, pues, de acuerdo a la pericia de tasación, puede advertirse la notable desproporción existente entre el valor real del inmueble y el importe indicado en la escritura donde se instrumentó la cuestionada compraventa; a lo que se suma la falta de una concreta aptitud patrimonial de los codemandados para adquirir el inmueble de autos.

2.-En el caso de autos se encuentra configurado el indicio denominado subfortuna, que es uno de los más frecuente y de mayor elocuencia en las acciones de simulación incoadas por terceros ajenos al acto jurídico.

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3.-La prueba de la simulación frente a terceros es corrientemente la de presunciones, pues en estos casos se toman con tiempo las precauciones necesarias para ocultar el acto y se borran los rastros que él pudiera dejar para desvanecer todo elemento probatorio.

Fallo:
En la ciudad de Azul, a los quince días del mes de Noviembre del año Dos Mil Veintidós, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores Víctor Mario Peralta Reyes y María Inés Longobardi (arts. 47 y 48 Ley 5827), con la presencia del Sr. Secretario, para pronunciar sentencia definitiva en los autos caratulados: «Banco Credicoop Cooperativo Ltdo c/ Bilotto María Fernanda y otro/a s/ Acción Revocatoria o Pauliana» (causa n°68.831), habiéndose practicado el sorteo pertinente (art. 168 de la Constitución Provincial; arts. 263 y 266 del C.P.C.C.), resultó que debían votar en el siguiente orden: Dres. Peralta Reyes y Longobardi.

Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:

-C U E S T I O N E S-

1ra. ¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 21/3/2022 y aclaratoria de fecha 25/3/2022?

2da. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

-V O T A C I O N

A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

I. Mediante escrito inicial de fecha 12/6/2019 y sus ampliaciones de fechas 25/6/2019 y 2/3/2020, el Banco Credicoop Cooperativo Limitado promovió acción revocatoria o pauliana (art.338 del C.C.C.N.), a fin de que se decrete la inoponibilidad a su parte de la enajenación del inmueble matrícula 61.782 de Olavarría, realizada por escritura de compraventa n° 661 de fecha 20/7/2017, por ante el Escribano Alfredo Enrique Catanzaro. La acción se dirigió contra los participantes de esa compraventa, a saber: Mario Alejandro Merlo en el carácter de vendedor, y Enrique Santos Concetti y María Fernanda Bilotto en el carácter de compradores.En forma subsidiaria y residual, para el caso que se interpretara que no corresponde la acción revocatoria o pauliana, el banco accionante promovió acción de simulación de la compraventa instrumentada en dicha escritura traslativa de dominio, a fin de que se declare su nulidad, reincorporándose el bien al patrimonio del vendedor (art.334 del C.C.C.N.).

Al referirse a los antecedentes del caso, sostuvo el actor que promovió dos juicios ejecutivos contra Mario Alejandro Merlo, caratulados: 1) «Banco Credicoop Coop. Ltdo. c/Merlo Mario A. s/cobro ejecutivo», expediente n° 1448/17, por la suma de $ 20.286,28, iniciado el día 19/4/2017. 2) «Banco Credicoop Coop. Ltdo. c/Merlo Mario A. y otro/a s/cobro ejecutivo», expediente n° 1483/17, por la suma de $ 178.403,52, iniciado el 20/4/2017, siendo codemandada la empresa AIR MAKERS SRL.

Señaló el actor que mediante este último juicio se ejecutaron varios títulos: un certificado de saldo deudor bancario, un pagaré y resúmenes de tarjeta de crédito, pero no se hizo lugar al embargo del inmueble objeto de autos, hasta tanto no se preparara la vía ejecutiva respecto de los resúmenes de tarjeta de crédito. Dijo que el día 26/6/2017 se libraron dos cédulas para el reconocimiento de esa documentación, las que fueron notificadas el día 30/6/2017. Agregó que el día 3/7/2017, o sea el primer día hábil después, el Escribano Catanzaro pidió un certificado de venta al Registro de la Propiedad Inmueble, y el día 20 del mismo mes de julio se concretó la venta que se impugna en este proceso.Señaló que, en virtud de ello, no pudo ser trabado el embargo ordenado el día 8/8/2017, habiéndolo informado el registro con fecha 7/9/2017.

Prosiguió expresando el actor que, en el presente caso, se configuran todos los elementos que hacen procedente la acción revocatoria, por cuanto los créditos objeto de reclamo judicial son de causa anterior a la venta del inmueble instrumentada en la escritura n° 661 de fecha 20/7/2017.

Dijo que esa venta produjo la insolvencia de Mario Alejandro Merlo, quien carece de otros bienes pasibles de embargo; y agregó que los compradores se hallaban en evidente conocimiento de ese estado de insolvencia, y si no lo estaban, un mínimo obrar diligente los hubiera anoticiado de ello (arts.338 y 339 del C.C.C.N.). Expresó que los compradores no poseen capacidad de compra para el inmueble objeto de autos, cuyo valor es muy superior al de su poder adquisitivo.

La referida demanda fue contestada por María Fernanda Bilotto, Enrique Santos Concetti y Mario Alejandro Merlo, y luego se realizó la audiencia preliminar donde se proveyó la prueba ofrecida por las partes.

II. Transcurrida la etapa probatoria se arribó al dictado de la sentencia de la anterior instancia de fecha 21/3/2022, con su aclaratoria de fecha 25/3/2022, donde se rechazó la acción revocatoria interpuesta, pero se admitió la acción de simulación subsidiaria, declarando simulado y en consecuencia nulo, al acto jurídico instrumentado entre los demandados por escritura n° 661 del día 20/7/2017. Las costas del juicio se impusieron a los accionados vencidos, difiriéndose la regulación de honorarios para su oportunidad.

En dicha sentencia se analizaron los requisitos de la acción revocatoria, contemplados en el art.339 del C.C.C.N., y se concluyó que el actor sólo acreditó el primero de ellos, esto es, que sus créditos son de causa anterior al acto impugnado.Pero, por el contrario, no se consideraron acreditados los otros dos presupuestos establecidos en esa norma, al no demostrarse que el acto cuestionado haya provocado el estado de insolvencia de Mario Alejandro Merlo, y que los compradores hayan conocido o debido conocer ese estado de insolvencia. Por ello, se arribó al rechazo de esta acción revocatoria.

Pero, contrariamente, se hizo lugar a la acción de simulación incoada en forma subsidiaria, por encontrar reunidas las presunciones que viabilizan la acción de los terceros afectados por el acto simulado (art.336 del C.C.C.N.). En este orden de ideas, aseveró la juzgadora que «de las presunciones que abajo enumeraré, se puede inferir que el verdadero fin del Sr. Merlo al momento de vender el terreno arriba referido, no era otro que sacar de su patrimonio un bien, con el objeto de que el mismo no sea ejecutado por sus acreedores». De este modo, consideró acreditada la causa simulandi.

Analizando las presunciones en que basa su convicción, puntualizó la Jueza de grado, con relación al precio de la operación, que el consignado en la escritura es muy inferior al que surge de la pericia de tasación practicada en el proceso, sin que los demandados se hayan preocupado por demostrar -ni siquiera lo alegaron- que el precio real hubiera sido otro. Y sostuvo que los compradores tampoco ofrecieron prueba alguna respecto de sus ingresos, o a la manera en que pudieron acceder a la compra de un terreno valuado en esa suma. Dijo que otra presunción está dada por la mala situación económica del vendedor, que ha sido reconocida por éste en su escrito postulatorio. Señaló que los accionados no acreditaron encontrarse en posesión del bien, y culminó su evaluación probatoria poniendo de resalto que «los demandados no realizaron ningún tipo de actividad para acreditar la veracidad del negocio, se limitaron a negar, y nada de prueba aportaron sobre el precio, origen de los fondos, uso actual del terreno».

III.La aludida sentencia fue pasible de los recursos de apelación que interpusieron los tres codemandados, quienes expresaron sus agravios en esta sede. Los fundamentos de estos recursos serán analizados en la parte medular del presente voto.

La parte actora contestó las mencionadas expresiones de agravios, tras lo cual se cumplimentaron los actos procesales de rigor, y habiéndose practicado el sorteo de ley, han quedado las presentes actuaciones en condiciones de ser abordadas a los fines del dictado de este decisorio.

Sólo resta señalar aquí, que no merece acogida el planteo de deserción del recurso de los codemandados Bilotto y Concetti, que introdujo la parte actora en su pieza de responde, ya que el mismo alcanza el umbral mínimo de fundamentación exigido por este Tribunal (art.260 del Cód. Proc.).

IV. El código actualmente vigente, recogiendo la enseñanza uniforme de la doctrina, regula la acción de simulación ejercida por terceros, y establece que éstos pueden demandar la nulidad y valerse de cualquier medio de prueba para acreditar que el acto aparente es ficticio (art.336 del C.C.C.N.; conf. Benavente, en Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Lorenzetti director, tomo II, pág.363). En este mismo orden de ideas se señala que «los terceros legitimados para promover la acción de simulación son ajenos a la maniobra ejecutada por las partes, el acuerdo simulatorio estará fuera de su alcance y no tendrán sino la posibilidad de un conocimiento indirecto de su existencia. Es evidente que, salvo situaciones excepcionales, carecerán de acceso al contradocumento que las partes hubiesen otorgado». En función de ello «los terceros tienen la libertad de acudir a cualquier medio de prueba para generar convicción en el ánimo del juzgador sobre existencia del vicio (art.336, CCyCN). Podrán entonces producir prueba de testigos, peritos, documentos y cualquier otro medio previsto en las normas procesales en aras de demostrar el vicio.Sin embargo, como no tendrán posibilidad de obtener evidencias directas de la simulación a su alcance, los terceros habrán de encaminar su actividad probatoria a su demostración en forma indirecta mediante presunciones legales o judiciales» (conf. Reyna, en Tratado de Derecho Civil Parte General, Saux director, tomo III, pág.633).

Esta es la doctrina que, durante la vigencia del Código Civil, había sentado la Suprema Corte Bonaerense, en consonancia con la doctrina elaborada en la materia, al señalar que: «La prueba de la simulación frente a terceros es corrientemente la de presunciones, pues en estos casos se toman con tiempo las precauciones necesarias para ocultar el acto y se borran los rastros que él pudiera dejar para desvanecer todo elemento probatorio» (S.C.B.A. Ac. 74459, sentencia del 29/9/2004, «Guerrero», sumario JUBA B 27608). También había puntualizado el Superior Tribunal Provincial, que: «La prueba de la simulación que puedan aportar los terceros, no tiene la limitación que el contradocumento impone a las partes, teniendo a su favor todos los medios probatorios posibles, porque se encuentran en desventaja con respecto a las partes, de allí que se le permita ofrecer el dicho de testigos, y cualquier elemento presuncional que pueda llevar a la convicción del juzgador estar en presencia de un acto ficticio» (S.C.B.A. Ac.83100, sentencia del 23/4/2003, «Rivadulla», sumario JUBA B 26693, entre otros).

Al ocuparse de las presunciones judiciales, puntualiza Reyna que «como la simulación no puede ser demostrada en forma directa por los terceros, sólo tendrán a su alcance la prueba de hechos que puedan ser considerados indicios de su existencia. Se denomina indicios a los hechos conocidos a partir de los que se induce otro hecho distinto, desconocido, mediante un argumento probatorio obtenido de un procedimiento lógico en el que se aplican las reglas de la experiencia o principios técnicos o científicos» (ob. cit. pág.635).

V. 1.Pues bien, incursionando en el análisis de los diferentes indicios que emergen de la causa, cabe ocuparse, en primer lugar, del precio de la compraventa que consta en la cuestionada escritura pública de fecha 20/4/2017. Así se consignó en este instrumento, que «BAJO TALES CONCEPTOS se formaliza esta venta por el precio de PESOS VEINTE MIL, suma que recibió el vendedor antes de este acto, por lo que otorga por la presente suficiente recibo y carta de pago en forma; transmitiéndole a los compradores todos los derechos de propiedad, posesión y dominio que sobre lo vendido había y tenía, obligándose por evicción y saneamiento con arreglo a derecho».

Con relación a este aspecto cabe señalar que, aun cuando no lo aseveró de un modo expreso, la Jueza de grado consideró que el precio establecido en la escritura de compraventa resulta exiguo con relación al valor real que tenía el inmueble en esa época (julio de 2017). Así sostuvo la magistrada que en la escritura traslativa de dominio se consignó la suma de $ 20.000, mientras que, en la pericia de tasación realizada en autos, la experta fijó el valor venal del bien a tasar en la suma de $ 381.918,60. Puede advertirse, de este modo, la notable desproporción existente entre el valor real del inmueble y el importe indicado en la escritura donde se instrumentó la cuestionada compraventa.

En este punto es de interés recalar en la pericia de tasación practicada por la Corredora y Martillera Pública María de la Paz Labaroni, quien realizó un minucioso trabajo pericial, dotado de una sólida fundamentación, que complementó con publicaciones periodísticas de firmas inmobiliarias, correspondientes a la época en que se concretó el negocio impugnado. Asimismo, adjuntó fotografías del lugar y describió las características del lote de terreno baldío objeto de autos, así como también de la denominada Villa Aurora de la ciudad de Olavarría, en la cual se encuentra emplazado.Dijo que la tasación se realizó por medio del método de comparables con coeficiente de homogeneización, donde se realizó la búsqueda de inmuebles que sirven de antecedente del bien a tasar (BAT), a los cuales se los homogeneizó con coeficientes de corrección en relación a la superficie, servicios y relación frente y fondo. Hizo referencia a la tabla de comparables de la que surge que el valor unitario de la zona ascendía a $ 660,22/m2, en el mes de julio de 2017, y lo multiplicó por la superficie del bien a tasar, obteniendo un valor de tasación de $ 381.918,60. Asimismo, la perito tasadora convirtió esa suma en dólares estadounidenses, a la cotización del dólar oficial vigente en julio de 2017 ($ 16,80 por dólar), lo que arrojó una cantidad de u$s 22.733,25 (ver pericia de fecha 17/9/2021 y sus anexos). Este dictamen no ha merecido impugnaciones de ninguna índole y, como señalé, cuenta con un suficiente fundamento científico, por lo que merece plena eficacia probatoria (arts.384, 473, 474 y ccs. del Cód. Proc.).

Ahora bien, si se toma el precio de $ 20.000, que consta en la escritura cuestionada, y se lo divide por la cotización del dólar oficial de esa época ($ 16,80 por dólar), se concluye -prontamente- en que dicho precio resulta absolutamente insuficiente, pues arroja la magra cantidad de u$s 1.190,48, la que dista -notablemente- del valor del bien a tasar establecido por la perito martillera en dólares estadounidenses (u$s 22.733,25).

Y ante este cálculo que deviene irrefutable, sostuvo la Jueza de origen que «aun cuando el precio real hubiese sido otro, los demandados no se preocuparon por demostrar tal circunstancia, ni siquiera la alegaron. Tampoco ofrecieron prueba alguna respecto a sus ingresos, o a la manera en que pudieron acceder a la compra de un lote valuado en la suma indicada». Este indicio derivado del exiguo precio de la operación, fue el primero en analizar la juzgadora para formar su convicción de que el acto atacado es simulado.

2. En la expresión de agravios del codemandado Mario Alejandro Merlo, se asevera que el precio establecido en la escritura no fue el real, sino que el verdadero precio fue el que emana del boleto de compraventa y de los recibos de Inmobiliaria Di Salvo, instrumentos que acompañó a los autos en oportunidad de contestar la demanda.

Si se recala en este boleto de compraventa que no cuenta con fecha cierta, pero está datado el día 26 de junio de 2017, se observa que el precio de la operación aparece fijado -en la cláusula segunda- en la suma de $ 400.000, pagadera del siguiente modo: la suma de $ 8.500 en el acto del boleto, la suma de $ 191.500 el día 29/6/2017, y la suma de $ 200.000 contra la recepción de los certificados aptos para la escrituración.

Con la contestación de demanda de Merlo, también se acompañaron dos recibos con el membrete: «Mario Si Salvo Inmobiliaria de Di Salvo Mario Samuel»; el primero de ellos, número 00014173 de fecha 29/6/17, por la suma de $ 191.500, y el segundo, número 00014174, de igual fecha, por la suma de $ 12.000. Y en esta misma contestación de demanda se solicitó oficio a Inmobiliaria Di Salvo, para que informara sobre lo siguiente:»1) si intervino en la compraventa que consta en el boleto de compraventa que en copia se adjunta.2) si el mismo fue suscripto en su presencia; 3) si los recibos adjuntos -ofrecidos como prueba por esta parte- fueron emitidos por ellos y se condicen con los obrantes en sus registros» (ver apartado IV, punto b) de este escrito de responde).

Pero esta prueba informativa, que hubiera sido de interés para clarificar la actuación que la demandada le atribuye a la Inmobiliaria Di Salvo, no fue diligenciada, tal como se hizo constar en el proveído de fecha 13/12/2021, donde la Jueza de grado concluyó: «En consecuencia, haciéndose efectivo el apercibimiento dispuesto en el acta de la audiencia preliminar, téngase por desistidas a las partes de la prueba pendiente de producción».

De esta manera, pierden todo sentido las alegaciones que se realizan en la expresión de agravios de Mario Alejandro Merlo, acerca del referido boleto de compraventa y de los recibos atribuidos a Inmobiliaria Di Salvo. Así expresa erróneamente el apelante, desconociendo lo que emana de las constancias de la causa, que el boleto de compraventa y los dos recibos de pago «fueron acompañados como prueba documental y probada su autenticidad y la prueba informativa a Inmobiliaria Di Salvo, que da cuenta de que dicha inmobiliaria intervino en la compraventa que consta en el boleto referido y que fue suscripto en su presencia, lo cual no hace más que aclarar que la única simulación lícita existente fue entre partes para evitar el pago de gastos elevados de escrituración» (lo destacado me pertenece). Surge evidente que estas aserciones resultan manifiestamente inaudibles, ya que la prueba de informes a Inmobiliaria Di Salvo no se produjo, habiéndose tenido por desistida en el ya mencionado proveído del juzgado de origen. De este modo, no ha quedado probada la autenticidad de esta documentación, lo que deja al argumento de la demandada desprovisto de todo sustento probatorio (arts.375 y 384 del Cód. Proc.).

En este orden de ideas pierde todo asidero el agravio en examen, cuando expresa que habría existido un precio real de la compraventa -superior al que consta en la escritura pública-, que emanaría del boleto de compraventa y de los recibos atribuidos a la Inmobiliaria Di Salvo. El boleto de compraventa carece de fecha cierta y, por ende, es inoponible a terceros (art.317 del C.C.C.N.), y sólo aparece firmado por las partes del negocio, pues con respecto a la inmobiliaria sólo hay una referencia mecanografiada. Además, los recibos atribuidos a Inmobiliaria Di Salvo no fueron reconocidos por ésta, por lo que no ha sido demostrada su autenticidad (arts.163 inc.5, 375, 384, 394 y ccs. del Cód. Proc.).

3. De esta manera ya se vislumbra el carácter simulado del acto jurídico impugnado, lo que se encuentra corroborado por otros indicios concluyentes que han sido aportados al proceso.

Y en esta línea de pensamiento, cobra especial relieve la falta de una concreta aptitud patrimonial de los codemandados Bilotto y Concetti para adquirir el inmueble de autos; lo que no sólo resulta de los ingresos denunciados por ellos, sino también de los datos que consignaron en sus respectivas declaraciones juradas impositivas. En la pericia de tasación se dejó establecido que el bien poseía, al mes de julio de 2017, un valor de u$s 22.733,25, por lo que revestía importancia la demostración de que los adquirentes poseían, en esa época, la suficiente capacidad económica para efectuar ese desembolso dinerario, y que, además, la adquisición del bien había quedado debidamente registrada en su documentación impositiva.Y debo hacer hincapié en que la valoración de estos extremos debe realizarse en concreto, con específica referencia al negocio en análisis y dentro del marco temporal en que el mismo se formalizó; por lo que no basta una demostración genérica de capacidad patrimonial que no guarda la necesaria articulación con la compraventa objeto de estas actuaciones (arts.163 inc.5, 375 y 384 del Cód. Proc.; esta Sala, causa n° 62.505, «Franco», sentencia del 8/3/2018).

Esto último es lo que se observa en la expresión de agravios del codemandado Mario Alejandro Merlo, tal como lo destacaré en el decurso de este desarrollo argumental.

En función de las consideraciones que realizaré a continuación, adelanto opinión de que en el caso de autos se encuentra configurado el indicio denominado subfortuna, que es uno de los más frecuente y de mayor elocuencia en las acciones de simulación incoadas por terceros ajenos al acto jurídico (conf. Mosset Iturraspe, Contratos simulados y fraudulentos, tomo I, Contratos simulados, Santa Fe 2001, págs.326). Bien ha sostenido la jurisprudencia que «la falta de recursos económicos del comprador para efectuar el desembolso que demandó la adquisición de los efectos en la operación de compraventa impugnada, constituye una seria presunción del carácter simulado de la misma», habiendo agregado que «constituye una seria presunción de simulación la imposibilidad económica del adquirente para realizar el contrato y cumplir las obligaciones que de él nacen» (conf. Mosset Iturraspe, ob. cit., tomo I, con cita de varios fallos).

Pues bien, con relación a la codemandada María Fernanda Bilotto, en la sentencia apelada se valoró la pericia contable practicada en el proceso, y se señaló que la misma es responsable monotributo desde el día 1/9/2015, incluida en la categoría D, mientras que en el año 2017 ocupó las categorías E y F de la tabla de monotributo de la AFIP.Y se dijo en la sentencia que «el total facturado por la misma durante los años 2015, 2016 y hasta el 20 de julio de 2017 asciende a $ 219.226,28». Por otra parte, señaló la Jueza que, según la pericia contable, la codemandada Bilotto no posee inscripción en el impuesto sobre los bienes personales a la fecha de ese dictamen, no realizó ventas de inmuebles ni de bienes muebles registrables durante ese período, entre otras consideraciones. De esta manera puede afirmarse -sin hesitaciones- que la codemandada María Fernanda Bilotto no poseía capacidad económica para comprar el inmueble de autos, dado que sus ingresos fueron notoriamente inferiores al valor real de dicho bien (arts.163 inc.5, 375, 384, 474 y ccs. del Cód. Proc.).

No muy diferente es la situación del codemandado Enrique Santos Concetti, aunque la misma debe examinarse desde un ángulo distinto, ya que sus ingresos del año 2017 revisten cierta importancia, ascendiendo a la suma de $ 942.000; o sea, a algo más del doble del valor de tasación del inmueble que fue fijado por la experta en la suma de $ 381.918,60 (ver declaración jurada del impuesto a las ganancias de esta persona ante la AFIP, correspondiente al período 2017, que ha sido allegada al proceso). Pero donde se evidencia el dato que arroja luz sobre la cuestión en examen, es en el capítulo de dicha declaración jurada referido a los bienes que componen su patrimonio, pues allí se observa que al inicio del período fiscal 2017 arrojaban un monto de $ 5.390.956,87, mientras que al cierre de ese mismo período se habían reducido a la suma de $ 5.350.419,59.

Esa leve disminución patrimonial puede obedecer a las amortizaciones que se aplican sobre algunos bienes, aunque esto no puede corroborarse porque el demandado sólo acompañó el formulario F.711 de la AFIP, sin haberlo complementado con los denominados «papeles de trabajo», que son indispensables para conocer porqué se arriba a los datos insertos en dicho formulario.Pero más allá de ello, lo verdaderamente relevante para la temática en examen, es que, al haberse mantenido el valor de los bienes prácticamente inalterable a lo largo del período fiscal 2017, es de toda obviedad que la compraventa motivante del presente litigio no fue registrada en la documentación impositiva de Enrique Santos Concetti, porque, en caso contrario, se habría producido un incremento patrimonial equivalente al valor del inmueble objeto de autos.

Surge así un indicio que resulta por demás gravitante en orden al vicio de simulación que entiendo configurado, apareciendo irrefutable la conclusión establecida por la Jueza de la anterior instancia (arts.333, 334, 336 y ccs. del C.C.C.N.; arts.163 inc.5, 375, 384, 474 y ccs. del Cód. Proc.).

Sostuve al inicio de este punto 3, que a los fines de evaluar la aptitud económica de los compradores para adquirir el inmueble motivo de este juicio, no es suficiente con una genérica demostración de capacidad patrimonial que no guarda necesaria articulación con la compraventa impugnada. Y esta deficiencia se advierte en el planteo recursivo del demandado Merlo, al aludir al «caudal económico del codemandado Concetti», y sostener que «con la DDJJ de Bienes Personales acredita un patrimonio -a valor fiscal- en los años 2015, 2016 y 2017 de alrededor de $ 5.000.000, el cual por las máximas de la experiencia cotidiana sabemos que el valor de mercado superaba dicho monto por más de un 900%». Pero claro, más allá del valor de los bienes asentado en la declaración jurada impositiva de Enrique Santos Concetti, lo cierto y concluyente es que el monto de los mismos se mantuvo prácticamente inalterable a lo largo del período fiscal 2017, por lo que la compraventa afectada del vicio de simulación no fue registrada en su documentación impositiva. De este modo, como dije, se presenta un indicio de gran importancia en orden a la cuestión que nos ocupa, puesto que, si la compraventa hubiera sido real, tendría que haberse visto reflejada en la declaración jurada impositiva del adquirente. Al no haber sucedido así, se configura un nítido indicio de que esa operación de compraventa fue simulada, el cual viene a sumarse a los demás indicios que por su precisión, gravedad y concordancia (art.163 inc.5 del Cód. Proc.), resultan suficientes para formar convicción sobre el carácter simulado del negocio jurídico, cuya nulidad se declaró en la sentencia de la anterior instancia.

4. En la sentencia apelada se sostuvo que «los accionados no han acreditado encontrarse en posesión del bien en cuestión. Tratándose de un terreno baldío, no han siquiera alegado estar realizando ningún tipo de acto que permita inferir que están poseyendo, haciendo uso del terreno».

Esta aserción del decisorio de grado ha quedado corroborada con la pericia de tasación practicada en el proceso -a la cual me referí supra-, en la que se detallaron las características del predio y se acompañaron diversas fotografías que ilustran al respecto. Así expresa la experta que el inmueble «actualmente se encuentra baldío, alambrado en su lateral con lote 1, con fondo del lote 14 y por su frente, al cual se accede por un portón metálico».

Pero claro, no hay ningún elemento probatorio que refleje algún acto posesorio que hubieran ejercido los supuestos adquirentes Bilotto y Concetti, habiendo quedado en un cono de sombras lo relativo a la persona que habría construido los alambrados y el portón metálico que mencionó la perito María de la Paz Labaroni. Esta absoluta orfandad probatoria sobre un aspecto trascendente del litigio, que ha sido expresamente remarcada en la sentencia apelada, no fue contradicha -en modo alguno- en la expresión de agravios de los codemandados Bilotto y Concetti, quienes se limitaron a decir que «están en posesión del lote desde el momento de formalización del negocio; que ello no fue controvertido por las innumerables manifestaciones de la actora en su escrito de demanda».

Pero lo cierto es que los accionados no allegaron ninguna prueba relativa a la posesión del predio que dicen ostentar, lo que descalifica su postura procesal (arts.375, 384 y ccs. del Cód. Proc.). Ha sostenido esta Sala, con cita de la Casación Provincial, que: «De acuerdo con las teorías de las cargas probatorias dinámicas, a los demandados por simulación de un acto jurídico por un tercero ajeno a él, no les es suficiente negar la existencia de los hechos fundantes alegados por el demandante, ni afirmar la sinceridad del susodicho acto atacado, puesto que se les hace necesario e imprescindible aportar pruebas que convenzan de la honestidad del negocio cuestionado» (S.C.B.A. C 90342, sentencia del 21-12-2011, «Rossi y Villapreño S.A. c/Savini Angel y otros s/nulidad de donación y venta del inmueble», sumario JUBA B3901373; lo destacado en negrita me pertenece; esta Sala, citada causa n° 62.505, «Franco», sentencia del 8/3/2018; ver sobre esta temática la interesante postura de Quadri, en su obra: La Prueba en el Proceso Civil y Comercial, tomo II, págs.1578 a 1580, donde analiza el indicio endoprocesal que emerge de la conducta pasiva y reticente del demandado en un juicio de simulación).

5. Se impone ahora, dar respuesta a otras alegaciones vertidas en los escritos recursivos que, por supuesto, no son idóneas para revertir la decisión adoptada en la sentencia apelada.

En el escrito de fundamentación del recurso interpuesto por Bilotto y Concetti, se puntualiza que «la escritura confeccionada por el Escribano Alfredo Enrique Catanzaro cumplió con todas las formalidades de ley. El instrumento público no fue redargüido de falsedad por la parte actora».

Este planteo carece de todo asidero, al estar referido a una temática que no fue planteada en el caso de autos, puesto que no se alegaron irregularidades relativas a la confección del instrumento público. Así quedó en claro la voluntad petitoria de la parte actora, en su escrito de fecha 25/6/2019, donde solicitó que se dejara sin efecto la citación al Escribano Alfredo Catanzaro, aseverando lo siguiente: «Es cierto que se demandó subsidiariamente por simulación en cuyo caso sí nos hallamos ante un supuesto de nulidad por vicio de la voluntad (art.334 CCC), pero corresponde en este caso dilucidar el papel del escribano otorgante de la escritura. La demanda no alega la complicidad del escribano en el otorgamiento, ya que el mismo pudo ignorar el propósito oculto del acto o pensar que con el producido de la venta el Sr. Merlo cancelaría sus deudas.

No se halla obligado a averiguar la solvencia del enajenante, sólo su condición de embargado o inhibido en el registro respectivo. Por ello esta parte no reprocha al escribano un proceder ilícito o fraudulento en la operación de venta, ya sea que proceda la acción revocatoria o la simulación, único supuesto en que se torna imprescindible la citación a juicio del oficial público interviniente».

A su turno, en la expresión de agravios del codemandado Merlo se denuncia una supuesta violación del principio de congruencia, que se presenta claramente inviable. Así sostiene el apelante que en la sentencia no se tuvo por probado que el acto atacado haya causado o agravado la insolvencia del deudor, ni se tuvo por acreditado el conocimiento de esa insolvencia por los terceros adquirentes. Pero olvida el recurrente que esas consideraciones de la sentencia estuvieron referidas a la acción revocatoria o pauliana, y a los recaudos previstos para esa acción en el art.339 del C.C.C.N., que no son aplicables a la acción de simulación, cuyos presupuestos son diferentes y versa sobre la insinceridad del acto jurídico impugnado (arts.333 y 334 del mismo cuerpo normativo). En el caso de autos, como se dijo, se promovió acción revocatoria o pauliana y, en forma subsidiaria, acción de simulación, lo que es perfectamente viable, tal como se decidió en el pronunciamiento de grado, donde se desestimó la primera y se acogió la segunda. Bien señalan Rivera y Crovi que: «A veces no es sabido si el acto es simulado o fraudulento. Por ello la acción de simulación puede acumularse a la revocatoria, y la prueba dirá si el acto era real y fraudulento, o simulado, produciéndose en cada supuesto los efectos previstos para uno u otro» (conf. Derecho Civil y Comercial, Derecho Civil Parte General, Rivera-Medina directores, Rivera- Crovi autores, pág.822). No hay contradicción en el pronunciamiento en examen, por lo que este agravio debe ser desestimado.

6. En definitiva, entiendo que en autos ha quedado acreditada la causa simulandi, o sea la razón que tuvieron las partes para otorgar el acto simulado, el «por qué se simula» en la expresión de Rivera y Crovi (ob. cit. pág.825). Y entiendo acertada la aserción de la Jueza de grado, cuando manifiesta que «de las presunciones que abajo enumeraré, se puede inferir que el verdadero fin del Sr.Merlo al vender el terreno arriba referido, no era otro que sacar de su patrimonio un bien, con el objeto de que el mismo no sea ejecutado por sus acreedores» (ver apartado IV) B) de la sentencia apelada).

En el segundo párrafo del apartado I del presente voto, hice referencia a los juicios ejecutivos que el banco accionante promovió contra Mario Alejandro Merlo, quien enajenó el inmueble de autos a favor de los codemandados Bilotto y Concetti, poco antes de que llegara a trabarse el embargo ordenado en esos procesos judiciales. Y esta apremiante situación financiera que se le presentó a Merlo, permite estructurar otro indicio que, según el catálogo doctrinario, se encuentra relacionado con las circunstancias de la celebración del acto. Así se señala, entre otros supuestos diferentes, que si se prueba que el acto a título oneroso del que resulta una enajenación, ha sido otorgado en una época en la que el transmitente o constituyente se encontraba acosado por sus acreedores, ello permitirá presumir su carácter ficticio (conf. Reyna, ob. cit. pág.637).

En un precedente de este Tribunal se dijo que «la causa simulandi consiste en el interés que lleva a las partes a hacer un contrato simulado, el motivo que induce a dar apariencia a un acto jurídico que no existe, el porqué del engaño; y como en el orden del accionar humano y, más aún, en el mundo de los negocios jurídicos, no es verosímil un actuar sin causa, sin motivo determinante, es decir la comisión de un acto que no responda a una finalidad predeterminada, puede concluirse afirmando que el engaño, que es de la esencia de toda simulación, obedece siempre a una causa. Y en la simulación ilícita, el engaño encierra o produce un perjuicio para los terceros; de allí la importancia de indagar en el porqué del engaño, esto es, en la denominada causa simulandi (conf.Mosset Iturraspe, Contratos Simulados y Fraudulentos, tomo I, contratos simulados, Santa Fe, 2001, págs.59, 60, 61, 62)» (esta Sala, causa n° 62.482, «Lapouble Laplace, sentencia del 26/6/2018).

VI. Sobre la base de las motivaciones precedentes propongo la confirmación de la sentencia apelada de fecha 21/3/2022 y de su aclaratoria de fecha 25/3/2022, en todo lo que se decidió y ha sido materia de agravios.

Las costas de alzada deben ser impuestas a los demandados vencidos, atento al resultado desfavorable obtenido en esta instancia recursiva (art.68 del Cód. Proc.). La regulación de honorarios debe diferirse para su oportunidad (art.31 de la ley 14.967).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.

A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

Atento a lo que resulta del tratamiento de la cuestión anterior, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada de fecha 21/3/2022 y su aclaratoria de fecha 25/3/2022, en todo lo que se decidió y ha sido materia de agravios. 2) Imponer las costas de alzada a los demandados vencidos, atento al resultado desfavorable obtenido en esta instancia recursiva (art.68 del Cód. Proc.). 3) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (art.31 de la ley 14.967).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.

Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:

-S E N T E N C I A

Azul, 15 de Noviembre de 2022.-

AUTOS Y VISTOS:

CONSIDERANDO:

Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266 y 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada de fecha 21/3/2022 y su aclaratoria de fecha 25/3/2022, en todo lo que se decidió y ha sido materia de agravios. 2) Imponer las costas de alzada a los demandados vencidos, atento al resultado desfavorable obtenido en esta instancia recursiva (art.68 del Cód. Proc.). 3) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (art.31 de la ley 14.967). Regístrese.

Notifíquese a las partes por Secretaría y devuélvase.

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REFERENCIAS:

Funcionario Firmante: 15/11/2022 10:15:53 – PERALTA REYES Victor Mario – JUEZ

Funcionario Firmante: 15/11/2022 11:52:40 – LONGOBARDI María Inés – JUEZ

Funcionario Firmante: 15/11/2022 12:16:58 – CAMINO Claudio Marcelo – SECRETARIO DE CÁMARA

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