Aún no estás suscripto a Microjuris? Ingresá aquí.
Partes: AYSA c/ Pettersson Elena Yolanda s/ Ley de desalojo
Tribunal: Cámara Federal de Apelaciones de San Martín
Sala / Juzgado / Circunscripción / Nominación: I
Fecha: 9 de mayo de 2022
Colección: Fallos
Cita: MJ-JU-M-137761-AR|MJJ137761|MJJ137761
Se admite el desalojo interpuesto respecto de una vivienda ocupada por un trabajador porque el contrato de trabajo se había extinguido.
Sumario:
1.-La empresa actora posee legitimación activa para reclamar el desalojo de los demandados del inmueble invocado, en tanto la vivienda ocupada por la accionada pertenece a la accionante en su carácter de usufructuaria.
2.-Más allá de que se se encuentra probado la relación laboral que la demandada mantuvo con la antecesora de la actora, al extinguirse, quedó acabado también el contrato de asignación de vivienda como accesorio del contrato de trabajo que los unía, quedando obligada, en aquel momento, a devolverla.
¿Aún no estás suscripto a Microjuris? Ingresá aquí.
3.-Procede el desalojo de la vivienda ocupada por el trabajador, en la medida en que ha quedado probado en la causa que la tenencia de dicho inmueble obedeció al contrato de trabajo.
4.-Toda vez que el usufructuario tiene la posesión de la cosa y puede habitarlos y servirse económicamente de ellos dándolos en alquiler y percibiendo los frutos obtenidos, se encuentra legitimado para accionar el desalojo contra el inquilino o contra el intruso.
5.-El objeto del proceso de desalojo es el recupero de la cosa, en donde quien tiene la acción no debe alegar ni probar la propiedad del bien, es decir, que se trata de una acción personal y no de una acción real fundada en el carácter de propietario del inmueble.
Fallo:
En San Martín, a los 9 días del mes de mayo de dos mil veintidós, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala I de la Cámara Federal de San Martín, a fin de pronunciarse en los autos caratulados: “AYSA c/ PETTERSSON, ELENA YOLANDA s/ LEY DE DESALOJO”, respecto de la sentencia del 28/11/2019, de conformidad al orden de sorteo; El Dr. Marcos Morán, dijo:
I.- La Sra. juez de primera instancia, en su pronunciamiento, hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa planteada por la Sra. Elena Yolanda Pettersson y, en consecuencia, rechazó la demanda entablada por Aguas y Saneamientos Argentinos S.A. -en adelante AySA S.A.-, tendiente a desalojar a la Sra. Elena Yolanda Pettersson y/o ocupantes del inmueble ubicado en la calle Dr. Alfredo Palacios Nro. 693 de la localidad y partido de San Fernando, Provincia de Buenos Aires.
Para así decidir, sostuvo que la prestación de los servicios sanitarios fue variando en el tiempo y cuando éstos eran brindados a través de concesionarios, el Estado les transmitía las prerrogativas necesarias para asegurar el cumplimiento de su actividad, de manera tal que se encontraban sometidos a un régimen exorbitante del derecho privado.
Expuso, que del informe producido por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires y de la copia de inscripción del bien respectivo, no surgía que la titularidad y condiciones del dominio fueran de AySA S.A., por lo que, si bien constaba que la actora resultaba ser continuadora de la empresa Obras de Salubridad, no se encontraba acreditado su carácter de titular del bien inmueble cuyo desalojo se pretendía.
Asimismo, consideró que de la prueba acompañada por la accionante -Anexo III y XVIII del Dec.767/93- tampoco se había acreditado su carácter de usufructuaria, ni que el inmueble en cuestión se encontrare afectado al servicio público de distribución de agua potable y desagües cloacales.
Finalmente, entendió que en atención a la forma en que se resolvía el asunto, no correspondía tratar las demás cuestiones planteadas -falta de legitimación pasiva-.
Impuso las costas a la actora vencida.
II.- Disconforme con lo resuelto, la accionante interpuso recurso de apelación.
Se agravió entendiendo que la “a quo” debió considerar los hechos efectivamente documentados que acreditaban que el inmueble reclamado se encontraba dentro de los bienes de uso correspondientes a la empresa Obras Sanitarias de la Nación, que en su momento habían sido transferidos a Aguas Argentinas S.A. y posteriormente a su poderdante AySA S.A.
Hizo hincapié, en que la resolución apelada no mencionaba ni hacía referencia a las pruebas producidas que demostraban la existencia en la propiedad del tanque y pozo de bombeo y que, por ende, indicaban que el bien se encontraba afectado al servicio de agua corriente y dentro de la esfera de inmuebles de la empresa AySA S.A.
Agregó, que tampoco se tuvo en consideración que el tanque de agua y pozo de bombeo fueron construidos en su momento por la empresa Obras Sanitarias de la Nación para proveer un servicio esencial y público, como era el de agua potable, por lo que, se podía colegir que al ser construido por una empresa del Estado y que afectaba a un servicio público, el inmueble era de los detallados en el Inc. f) del Art.235 del Código Civil y Comercial, ya que era una construcción hecha por el Estado y, en virtud de ello, comprendida entre los bienes públicos.
Seguidamente, expuso que la sentenciante se había basado solamente en el informe del Registro de la Propiedad solicitado como medida para mejor proveer, pero no había indagado en la anotación marginal referida al Acta de Cesión, por lo que debió haber solicitado que el Registro le remitiera copia del Acta allí detallada, más si había advertido que en la documentación acompañada faltaba la transferencia a favor de Obras Sanitarias de la Nación.
Reconoció que los decretos y resoluciones que habían sido remitidos no se relacionaban con los aducidos por su parte y, en este sentido, sostuvo que, entre la iniciación de la demanda y la producción de prueba, las reparticiones públicas se habían visto afectadas a los diferentes cambios y políticas de reestructuración del Estado, habiendo sus antecedentes pasado desde la ONABE -dependiente del Ministerio de Planificación- a la Agencia de Administración de Bienes del Estado -dependiente de la Jefatura de Gabinete-.
Por ello, expuso que, todo lo referido al Registro de los Bienes afectados al Servicio de Agua Potable actualmente estaba a cargo del Ente Regulador de Agua y Saneamiento -ERAS-, razón por la cual, ante un error de tipeo en el número del Decreto, la Subsecretaría de Asuntos Legales no había sabido dilucidar lo peticionado en el oficio de informe.
Finalmente, hizo reserva del caso federal.
Corrido el correspondiente traslado de ley, estos agravios no fueron replicados por la contraria (vid constancias digitales).
III.- Antes de abordar las quejas de la apelante, cabe destacar, que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso y que basten para dar sustento a un pronunciamiento válido (Fallos:258:304; 262:222; 265:301; 272:225; 278:271; 291:390; 297:140; 301:970, entre otros).
IV.- En primer término, es dable recordar, que el objeto del proceso de desalojo es el recupero de la cosa, en donde quien tiene la acción no debe alegar ni probar la propiedad del bien, es decir, que se trata de una acción personal y no de una acción real fundada en el carácter de propietario del inmueble (Confr. esta Sala, causas 18038217/2008 y 51649/2014, Rtas. el 17/10/2014 y 14/07/2017 y su cita, respectivamente).
En este sentido, se tiene dicho que el objeto de este procedimiento especial se puede circunscribir a la desocupación de un inmueble a favor de quien alegue un derecho sobre él o contra quien lo retenga, es decir, su objeto es que el demandado devuelva la cosa que detenta, poniéndola a disposición de quien tiene derecho para ello; por lo que quedan excluidas de su ámbito todas las otras cuestiones vinculadas al desahucio que excedan el conflicto meramente atinente a la tenencia de la cosa, siendo, por ende, ajeno a su órbita lo que conlleva a dirimir la propiedad o la posesión, toda vez que para el reconocimiento de tales derechos hay vías procesales típicas destinadas a satisfacer reclamaciones reivindicatorias o posesorias (Salgado, A. [2010].
Comodato, Locación y Desalojo.Rubinzal-Culzoni).
Por ello, lo esencial, en orden a acreditar la legitimación activa en este tipo de procedimientos, consiste en demostrar que se tiene derecho a exigir la restitución del uso y goce del bien de quien carece de derecho a ello.
Por otro lado, cabe destacar que, la legitimación para obrar en la causa denota la condición jurídica en la que se hallan una o varias personas en relación con el derecho que invocare en el proceso, ya sea en razón de su titularidad o de otras circunstancias idóneas para justificar su pretensión, configurando ello, en todos los casos, un elemento sustancial de la litis, cuya ausencia impide que la sentencia resuelva la debida relación sustancial del debate (Confr. Fenochietto, C. [1985]. Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Ps. 354/355, Ed. Astrea).
Es decir, que la legitimación es la cualidad que debe mediar entre las personas que efectivamente actúan en el proceso y las personas a las cuales la ley habilita especialmente para pretender y para contradecir, respecto a la materia sobre la cual el pleito verse (Conf. Palacio, L. [1975]. Derecho Procesal Civil, Abeledo Perrot y esta Sala, causa 11100038/1997, Rta. el 08/03/2019).
La pauta a la cual es menester atenerse, como principio, a fin de determinar en cada caso la existencia de legitimación procesal -entendida, insisto, como la aptitud para ser parte en un determinado proceso- está dada por la titularidad, activa o pasiva, de la relación jurídica sustancial controvertida en el pleito.
Por su parte, quien acciona debe demostrar la existencia de un interés jurídico suficiente o que los agravios expresados lo afecten de manera directa o sustancial, concreta e inmediata o, en su caso, que se encuentra habilitado por el ordenamiento jurídico para ejercer la acción en nombre propio, con el objeto de tutelar derechos de otros.
V.- Bajo tales premisas, cabe entonces determinar si la empresa AySA S.A. posee legitimación activa para reclamar, en las presentes, el desalojo de la Sra.Pettersson y/o los ocupantes del inmueble invocado.
Así, de la prueba acompañada surge que: i) La actora, promovió demanda de desalojo contra la Sra. Elena Yolanda Pettersson y/o ocupantes de inmueble de la calle Dr. Alfredo Palacios 693 de la Localidad y Partido de San Fernando, Pcia. de Buenos Aires.
Allí, fundó su reclamo indicando que, era usufructuaria del mencionado inmueble, donde se encontraba emplazado el tanque y pozo Nro. 1 de su propiedad y que la vivienda en cuestión había sido entregada “de palabra” al Sr. Adolfo Eloy Villanueva y a la Sra. Elena Yolanda Pettersson como accesoria al contrato de trabajo que los vinculaba con Aguas Argentina S.A. -antecesora del accionante- y, al extinguirse la relación laboral -con motivo de la obtención de la jubilación de la Sra. Pettersson-, el contrato de asignación de vivienda se había extinguido también (vid escrito “PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO SUMARISIMA”, puntos II “OBJETO” y V “HECHOS”, Fs. 11/16).
A fin de demostrar el carácter de usufructuaria del inmueble ubicado en la calle Zanochi, esquina Palacio, Partido de San Fernando, acompañó copias del Anexo III y XVIII del Decreto 767/93.
De dicho Anexo acompañado, surge “Anexo XVIII, Inventario de Inmuebles a entregar al concesionario y desafectar del servicio”. Luego, se indica “Nro. de orden 156: Zanochi esquina Palacio Partido de San Fernando, tanque Nro. 1 y pozo de bombeo de agua Nro. 1 y viviend a de encargado.
OBSERVACIONES: Falta transferencia a favor de OSN”.
Asimismo, adjuntó tres fotografías del inmueble, en las cuales se observa la presencia del tanque Nro. 1. ii) Posteriormente, de la prueba informativa surge que:la Subsecretaría de Asuntos Legales de la Secretaria Legal y Técnica, comunicó: “pongo en conocimiento lo informado mediante providencia PV- 2017-07256519-APN-DGDY#SLYT de la Dirección General de Despacho y Decretos de la Subsecretaria Técnica de la Secretaría de Legal y Técnica del cual surge que el Decreto N° 767 de fecha 19 de abril de 1993 (publicado en el boletín Oficial el 22 de abril de 1993) no contiene Anexos y trata de la apertura de las sesiones ordinarias del Honorable Congreso de la Nación correspondientes al año 1993. Asimismo, se acompaña a la presente la providencia PV-2017-08230360-APNDGAGN# MI del Archivo General de la Nación dependiente del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda la cual acompaña copia del Decreto N°787/93, con el ‘Anexo III al Contrato’” y, se dijo “Atento a lo requerido, le informo que el Decreto N° 767/93, no tiene Anexos, dicho Decreto se refiere a información sobre la apertura de las sesiones ordinarias del Congreso. En tanto que el Anexo III del Decreto N° 787/93 que también se solicita no obra en nuestro poder, en lugar del mismo sólo se encuentra una breve nota cuya copia se acompaña” (vid Fs. 237). iii) En respuesta al oficio librado en autos, AySA S.A. informó que existió entre Aguas Argentinas S.A. y la Sra. Pettersson un contrato de trabajo entre el 01/09/1995 y el 01/09/1996 (vid Fs.
241/249).
iv) Posteriormente, mediante la contestación de oficio obrante a Fs. 320/323, AySA S.A. remitió las copias del plano del Tanque y Pozo de Bombeo N° 1, ubicado en la calle Dr. Alfredo Palacios 693, de la Localidad y Partido de San Fernando.v) Luego, en respuesta a lo solicitado por la “a quo” como medida para mejor proveer, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, informó que la propiedad cuyo desalojo se pretendía -dominio F°292 de 1959 del Partido de San Fernando-, tenía como titulares a “Antonio Márquez o José Antonio Márquez” y expuso, que poseía un embargo -Nro. 407765/1- de fecha 17/05/2017, inscripto al F°6/2017 del registro de embargos.
También, como anotación marginal surge “afectado por plano fecha 04/08/59” y “afectado acta de cesión registrada en 04/08/59” (vid Fs. 383/387). vi) Elevadas las actuaciones a esta instancia, se dispuso como medida para mejor proveer que la Dirección Provincial acompañare el Acta de Cesión del inmueble de la calle Dr. Alfredo Palacios 693, de la localidad y Partido de San Fernando, Provincia de Buenos Aires, registrada bajo Folio 1020, Año 1959 del Protocolo Especial de Actas – La Plata 4- 8-1959, que surgía de la anotación marginal de la copia de inscripción del dominio registradas al Folio 292 de 1959, del partido de San Fernando. vii) Seguidamente, se amplió la medida para mejor proveer al Ente Regulador de Agua y Saneamiento (ERAS), quien informó con relación al inmueble de la calle Dr.Alfredo Palacios 693, San Fernando, que “.se realizó la consulta en la documentación original que se encuentra en este Ente Regulador de Agua y Saneamiento correspondiente a la Resolución N° 186/92 del Ministerio de Economía, Obras y Servicios Públicos que aprueba el Pliego de Condiciones y Especificaciones Técnicas Particulares para el llamado a licitación del Servicios de Provisión de Agua Potable y Desagües Cloacales prestados por la entonces EMPRESA OBRAS SANITARIAS DE LA NACION (OSN)”.
Y, en lo que aquí interesa, comunicó que “. el inmueble identificado como ‘Zanochi esquina Palacios’ integra la nómina de bienes cuya tenencia fuera transferida por el Estado Nacional -OSN- a los fines de su afectación al servicio público concesionado en primer término a Aguas Argentina S.A.
(AASA) y actualmente en cabeza de Agua y Saneamientos Argentinas (AySA), conforme consta en el Anexo III de la Resolución N° 186/92, Expediente Licitatorio N° 25025 – RU – de fojas 20.508 a 21.102.” A tal efecto, acompañó copia de la foja 20.261 del mencionado Anexo III, en donde surge el detalle del inmueble motivo de esta causa (vid constancias digitales).
VI.- Ahora bien, en las presentes AySA S.A. invocó su carácter de usufructuaria para reclamar la restitución del bien inmueble cuestionado, sosteniendo que ello era evidente en razón de todos los bienes que había recibido al momento de la toma de posesión.
Al respecto, cabe resaltar, que el usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia. En tanto, el usufructuario tiene la posesión de la cosa, en caso de inmuebles, puede habitarlos y servirse económicamente de ellos dándolos en alquiler y percibiendo los frutos obtenidos. Por esta razón, el usufructuario se encuentra legitimado para accionar el desalojo contra el inquilino o contra el intruso (Confr. Art. 2129 y sig. del CCyCN).
Sobre este punto, el Art.113 de la ley 26.221 -invocado por la actora- establece que “los bienes comprendidos y que deben contemplarse en el Contrato de Concesión son aquellos que la Concesionaria recibió al momento de la toma de posesión quedando alcanzados igualmente los bienes que la Concesionaria adquiera o construya, o le sean transferidos con el objeto de cumplir sus obligaciones derivadas del Contrato de Concesión y del presente Marco Regulatorio”.
Así, no puede soslayarse que, si bien no se encuentra agregado el título de propiedad del predio, del cotejo de la documentación aportada en esta instancia, surge que el inmueble en cuestión se encuentra afectado a la prestación del servicio público y su uso fue transferido por parte del Estado Nacional -O.S.N.- a los subsiguientes concesionarios -actualmente AySA S.A.- (vid documentación digital), de manera que la vivienda ocupada por la Sra.
Pettersson pertenece a la accionante en su carácter de usufructuaria.
A ello, es dable agregar, que más allá de la negativa de la Sra. Pettersson, se encuentra probado en autos la relación laboral que ella y el Sr. Adolfo Eloy Villanova mantuvieron con Aguas Argentinas S.A.
-antecesora de la actora- y que, al extinguirse, quedó acabado también el contrato de asignación de vivienda como accesorio del contrato de trabajo que los unía, quedando obligados, en aquel momento, a devolverla.
En este punto, se ha dicho que procede el desalojo de la vivienda ocupada por el trabajador, en la medida en que ha quedado probado en la causa que la de dicho inmueble obedeció al contrato de trabajo (CNTrabajo, Sala I, causa 45.632/12, “Carpinetti, Daniel Alberto c/ Lavadero El Lucero SRL y otro s/ Despido”, Rta.el 07/11/2018).
Precisado ello, entiendo que los elementos de juicio agregados a la causa y el objeto perseguido con la presente acción permiten concluir que la actora posee legitimación como usufructuaria para requerir a la accionanda su desalojo, ello en razón de que, como se dijo, quien tiene dicha acción no debe alegar ni probar la propiedad del bien, en tanto se trata de una acción personal cuyo objeto es precisamente la restitución del bien ocupado.
Por otro lado, respecto de la legitimación pasiva, el desalojo procede precisamente, contra “locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible” (Conf. Art. 680 del CPCC); esto es, frente a cualquier persona que no tenga razón suficiente para resistir la entrega que le reclama aquel que se encuentra con mejor derecho para tener, usar, o gozar de la cosa (Conf. CFGral. Roca, causas N° 11000461/2008, “Ferrosur Roca S.A. c/ Ferreyra, Alfredo Eduardo y otros s/ Ordinario” y N° 31052/2017, “Estado Nacional – Ejército Argentino c/ Estay, Samanta María Soledad, intrusos y/u ocupantes s/ ley de desalojo”. Rtas. el 22/08/2019 y 09/02/2022, respectivamente).
Así, quien imputa a los ocupantes del inmueble el carácter de intrusos por carecer de título, le basta probar la situación de hecho, esto es, la ocupación; en tanto que si éstos invocan un título a la ocupación cargan con la prueba del acto en el que fundan sus derechos (Confr. Highton E. y Areán B. [2008], Código Procesal Civil y Comercial de la Nación: Concordado con los códigos provinciales.
Análisis doctrinal y jurisprudencial. Ed. Hammulabi.
T° 13. P. 202).
De manera tal, que habiéndose comprobado el carácter de usufructuaria de la actora y su consecuente legitimación activa para actuar en la presente causa de desalojo y considerando que la prueba acompañada acredita la calidad de ocupante de la Sra.Pettersson, corresponde que ésta, o quien en el momento ocupe el inmueble, lo devuelva poniéndolo a disposición de AYSA S.A.
Por todo lo expuesto, voto por admitir el recurso de la apelante, rechazar las excepciones opuestas por la demandada y, en consecuencia, revocar la sentencia recurrida, haciendo lugar a la demanda de desalojo incoada por AySA S.A. contra Elena Yolanda Pettersson y/o los ocupantes, con costas en la instancia de grado a la vencida, sin costas en esta Alzada, por no haber mediado intervención de esa parte (Arts. 68 y 279 del CPCC).
Los Dres. Marcelo Darío Fernández y Juan Pablo Salas, por análogas razones, adhieren al voto precedente.
En mérito a lo que resulta del Acuerdo que antecede, el Tribunal RESUELVE:
1) Admitir el recurso interpuesto por la actora, rechazar las excepciones opuestas por la demandada y, en consecuencia, revocar la sentencia recurrida, haciendo lugar a la demanda de desalojo incoada por AySA S.A. contra Elena Yolanda Pettersson.
2) Ordenando a la demandada y/o ocupantes a desalojar el inmueble de la calle Dr. Alfredo Palacios 693, de la Localidad y Partido de San Fernando, Provincia de Buenos Aires, en el término de diez (10) días de quedar firme la sentencia, bajo apercibimiento de ley.
3) Imponiendo las costas en la instancia de grado a la demandada vencida, sin costas en esta Alzada, por no haber mediado intervención de esa parte (Arts. 68 y 279 del CPCC).
Regístrese, notifíquese, hágase saber a la Dirección de Comunicación Pública de la C.S.J.N.
(Acordada 24/13 y ley 26.856) y devuélvase.-
JUAN PABLO SALAS
MARCOS MORÁN
MARCELO DARÍO FERNÁNDEZ
MATIAS JOSÉ SAC
SECRETARIO DE CAMARA
