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#Fallos Propietarios ausentes: Se rechaza la nulidad de asamblea si el propietario impugnante convalidó la designación del nuevo administrador que cuestionó, mediante el pago de las expensas

Partes: Bofelli Valentín Luján c/ Consorcio de Propietarios del Edificio San Marcos s/

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba

Sala / Juzgado / Circunscripción / Nominación:

Fecha: 19 de mayo de 2022

Colección: Fallos

Cita: MJ-JU-M-137199-AR|MJJ137199|MJJ137199

Se rechaza la nulidad de la asamblea, porque el propietario impugnante, convalidó la designación del nuevo administrador que cuestionó, mediante el pago de las expensas.

Sumario:
1.-Ante el supuesto que se designe un administrador con una mayoría menor a la fijada en el reglamento o la ley sustancial o se remueva al administrador sin la mayoría establecida en éstos, si luego los propietarios ausentes a la asamblea confirman lo decidido, es decir, por ejemplo, si pagan voluntariamente las expensas a nuevo administrador, con este obrar confirman en el cargo al nuevo administrador y/o convalidan al saliente.

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2.-Más allá de las irregularidades producidas en la deliberación y resolución de las decisiones tomadas en la asamblea en crisis, el consorcio dirigió sus acciones tendiente a convalidar lo ahí decidido y resuelto.

3.-Si los propietarios ausentes no han impugnado la asamblea en crisis y han convalidado con posterioridad lo resuelto, ya sea en forma expresa o tácita, sumado a que no se ha acreditado un perjuicio concreto, aplicar la nulidad como remedio extremo luce improcedente si no existen razones de fondo que la sostengan.

4.-En el marco de las asambleas de copropietarios, sólo cabe aplicar la nulidad relativa, la cual bien puede ser subsanada, pues ha de estarse en favor de toda actividad que permita el normal funcionamiento del ente consorcial y no centrarse en la paralización de las decisiones asamblearias porque no se lograron las mayorías, más aún si la decisión gira en torno a decisiones que hacen al interés del consorcio.

5.-El recurrente ha convalidado la remoción de la Administradora saliente, por cuanto ha abonado expensas a la nueva administración, siendo que tenía expedita la vía judicial de consignación atento que ha iniciado la impugnación de la asamblea.

6.-Ante una acción de nulidad de asamblea de consorcio de propietarios y siguiendo las pautas del Código Civil y Comercial, donde existe la necesidad de limitar al mínimo, lógicamente posible, la categoría de las nulidades absolutas frente a la anulabilidad, sólo resta aplicar el régimen previsto para las nulidades relativas.

7.-Todo lo relacionado al ente consorcial, y más precisamente a la Asamblea de propietarios en sus distintas etapas de conformación, es decir, en las instancias de convocatoria, deliberación como resolución se encuentran alcanzadas con la nulidad relativa y por lo tanto los vicios que pudieran existir en alguna de estas instancias serán susceptibles de convalidación si concurren las voluntades que consientan las decisiones tomadas en la mentada Asamblea.

8.-Yerra el recurrente cuando sostiene que no es preciso acreditar un perjuicio personal, siendo bastante la prueba de la vulneración o infracción a las normas de la ley y del reglamento de copropiedad, debiendo aplicarse la nulidad objetiva, ya que dicha apreciación conspira con el concepto aplicable a las nulidades relativas, dejando de lado, entre otras, la posibilidad de aplicar el procedimiento de integración de las mayorías previstos en la ley.

9.-La eventual falta de integración de las mayorías exigibles durante la celebración de la asamblea se suple por el sistema de adhesión tácita por los ausentes a los criterios que hayan obtenido mayor número de votos.

10.-Si en la Asamblea se tomaron decisiones sin cumplir el régimen de mayorías previstas en el art. 2060 del CCCN, tal déficit se puede suplirse con el procedimiento de integración de las mismas.

11.-Estando legitimado para accionar por nulidad contra la designación de un nuevo administrador le abona las expensas, ‘sin reserva alguna’ al administrador nombrado en dicha asamblea impugnable (Del voto del Dr. Flores).

12.-La conducta exhibida de abonar los gastos comunes a quien -al menos por ahora- se encuentra ejerciendo la función de administración del Consorcio, en modo alguno puede considerarse aquiescencia contra su designación, que es impugnada por el accionante (Del voto en disidencia de la Dra. Molina de Caminal).

13.-El pago ‘voluntario’ de las expensas solo puede interpretarse como cumplimiento de una obligación legal, no encontrándose facultado el actor para observar una conducta distinta, reteniendo los importes o acudiendo a una consignación judicial (Del voto en disidencia de la Dra. Molina de Caminal).

14.-Asiste razón al accionante en relación a que la ley no requiere un perjuicio particular a su persona como consorcista, y es claro que lo que se tiende a lograr con la impugnación en análisis es que el Consorcio demandado adecue su actuación al marco legal correspondiente, lo que es atendible y razón suficiente para tener por cumplido el presupuesto de trascendencia que se estaría requiriendo al actor (del voto en disidencia de la Dra. Molina de Caminal).

15.-Resulta claro el interés comprometido en la declaración de nulidad peticionada, que radica en el regular funcionamiento del Consorcio, lo que indudablemente tiene impacto también en los intereses individuales de los consorcistas (Del voto en disidencia de la Dra. Molina de Caminal).

16.-Un consorcio que se aparta del marco legal imperativo en su actuación genera, por solo ello, un claro perjuicio cuando en esa situación se adoptan decisiones no compartidas por el interesado, quien se manifiesta contrario a la remoción de la administradora -y designación de nueva administradora, que impugna en otro proceso-, entre otros cuestionamientos (Del voto en disidencia de la Dra. Molina de Caminal).

17.- El modo en que fuera redactada la comunicación, no solo luce insuficiente, sino que además induce al yerro de pensar que ninguna consecuencia tiene ‘no desear’ visitar a un copropietario miembro del Consejo de Propietarios, o no concurrir porque no puede hacerse en el escaso horario establecido, o por la razón que fuere, al que se informa como domicilio del Consejo de Propietarios (Del voto en disidencia de la Dra. Molina de Caminal).

Fallo:
En la Ciudad de Córdoba, a los diecinueve días del mes de mayo del año dos mil veintidós, de conformidad a lo dispuesto por el Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba mediante los Acuerdos números un mil seiscientos veinte (1620), un mil seiscientos veintiuno (1621), un mil seiscientos veintidós (1622) y un mil seiscientos veintitrés (1623) todos Serie «A» del 16/3/2020, 31/3/2020, 12/4/2020 y 26/4/2020 respectivamente y específicamente, lo previsto en los arts. 1 inciso «d», 2.4, 2.5 y 2.6 del Anexo II correspondiente a la Resolución de Presidencia N° 45 de fecha 17/4/2020, se dicta sentencia en autos: «BOFFELLI, VALENTÍN LUJÁN C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SAN MARCOS – ABREVIADO – EXPTE. N° 7310122», venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y 27a Nominación en lo Civil y Comercial de esta Ciudad, en los que por Sentencia Número Ciento veintiuno de fecha dieciocho de noviembre de dos mil veinte, se resolvió: «I) Rechazar, en todos sus términos, la acción iniciada por el Sr. Valentín Boffelli, DNI 27.425.835, en contra del Consorcio Edificio San Marcos; II) Imponer las costas al actor vencido; III) Regular, en forma provisoria, los honorarios profesionales de la Dra. Rita Mabel Alochis en la suma de pesos veintidós mil novecientos con 20/100($22.900,20); IV) No regular honorarios al Dr. Christian Schultess.

Previa espera de ley, el Tribunal se planteó las siguientes cuestiones a resolver: 1) ¿Procede el recurso de apelación interpuesto?, 2) En su caso, ¿Qué corresponde decidir? De acuerdo al sorteo de ley practicado el orden de emisión de los votos es el siguiente: Dres. Rubén Atilio Remigio, María Rosa Molina de Caminal y Jorge Miguel Flores.

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SR. VOCAL DR. RUBÉN ATILIO REMIGIO, DIJO:

1.- La Sentencia recurrida, contiene una relación de causa que satisface los recaudos del art.329 CPC, por lo que, en homenaje a la brevedad, a ella me remito. Contra dicha resolución con fecha 27/11/2020deduce apelación el Dr. Christian Alejandro Schulthess patrocinante del actor el que es concedido con fecha 30/11/2020.

En esta Sede de Grado con fecha 9/11/2021 el Sr.Valentín Luján Boffelli, comparece por propio derecho, expresa agravio y en el primer agravio, el actor se queja por cuanto el Iudex afirma que la nulidad, para ser declarada, exige la invocación de un perjuicio concreto, lo que no aparece cumplimentado por el actor, y el Juez nada ha expuesto al respecto.

Sostiene que se trata de un supuesto de nulidad objetiva, donde no cabe negar lo evidente y que el Juez ha olvidado que la facultad impugnativa de decisiones adoptadas por un ente asociativo es de naturaleza objetiva puesto que, precisamente busca resguardar la legalidad en su funcionamiento, en la que va empeñada el interés colectivo y, en él, el del propio peticionante. Expresa que el interés de la legalidad del funcionamiento de un órgano colectivo es de interés colectivo y, dentro de él, el de la persona del consorcista. Y si bien no debe el juez recibir nulidad por la nulidad misma, no puede descartarla cuando una vulneración grosera del régimen estatutario irroga una lesión en el proceso de decisión, nada menos, del órgano administrador que deberá atender luego el interés colectivo desde actos de administración. El daño, objetivo y colectivo es evidente, público, notorio, resultando insustancial el requerir la acreditación de un interés individual que se diluye, luego, en el interés colectivo frente al acto transgresor.

Entiende que la decisión se encuentra viciada, cuando no se respeta el régimen de mayorías o cuando el procedimiento establecido en el 2do. párrafo del art.2060 del CCCN («proponer decisiones a los ausentes») viola las formalidades de ley o no se desarrolla mediante acreditada notificación a todos los consorcistas por medio fehaciente a los domicilios constituidos en el libro de Registro de Propietarios, se genera un daño al Ente y dentro de él a cada uno de los consorcistas.

Enfatiza que yerra A quo al inadvertir que no estamos frente a intereses individuales que no es una acción individual sino colectiva de donde no necesariamente tiene que existir una lesión individual actual; en otros términos el interés individual se satisface cuando el ente del que se es parte funciona acorde a la ley y, a la inversa, tal interés se ve lesionado cuando el ente del que se es parte sufre una manifiesta e inadmisible afectación en su funcionamiento, con perjuicio al colectivo y a cada uno de sus integrantes, entre ellos el actor.

Afirma que no se reconoce qué tipo de persona jurídica implica un Consorcio de Propietarios, y por lo tanto se vislumbra que el interés individual se satisface con el funcionamiento, acorde a derecho del órgano del que se es parte.y contrariamente, no llega a vislumbrar que el ilegal funcionamiento del órgano del que se es parte implica, necesariamente, una lesión del interés individual de cada uno de sus miembros. Se insiste, se derriba esta razón puesta por el A quo al resultar que no nos encontramos frente a una acción en defensa de intereses particulares, sino de un interés colectivo cual es el legal funcionamiento asambleario de una persona jurídica, lo que es de interés consorcial directo y en él, el de todos y cada uno de sus miembros.De donde, conforme la jurisprudencia que cita,»no necesariamente se debe acreditar un perjuicio personal, bastando la prueba de la vulneración o infracción a las normas de funcionamiento, la ley y reglamento de copropiedad». Concluye que debe invocarse interés legítimo (el que nace de la propia calidad de consorcista) pero no es preciso acreditar un perjuicio personal, siendo bastante la prueba de la vulneración o infracción a las normas de la ley y del reglamento de copropiedad. Por tanto, la denegatoria de la acción que resuelta por el A quo es insostenible legalmente y lógicamente, atento estar frente a una nulidad objetiva.

En el segundo agravio, cuestiona la decisión del Tribunal en cuanto afirma que «no existió falta de mayorías» que afecte la validez de la decisión del actor impugnado. a.- En lo referente a las condiciones de validez de la asamblea de consorcios y los vicios, menciona que la fase de votación y resolución está afectada por nulidad por haberse desviado los recaudos establecidos en el art. 2060 del CCCN. Precisa que la asamblea se celebró con la presencia de sólo seis (6) propietarios sobre cuarenta y siete (47), vulnerando el art. 2060 del CCCN, cuando para el Consorcio San Marcos la mayoría absoluta se conforma con la asistencia mínima a Asamblea de veinticuatro (24) propietarios. Agrega que tampoco se consideró el cómputo de las partes proporcionales de las unidades en relación al conjunto. b.- Resalta que en la Asamblea del día 04 de junio de 2.018 no se cumplió con las mayorías previstas en el art. 2060 del CCCN se omitió -a sabiendas del resultadocontabilizar si existía, para conformar tal mayoría la doble exigencia de número de unidades y de partes proporcionales. Así seis propietarios se arrogan una representación que no tienen, ni por número ni por proporciones y toman decisiones de gravedad (cambio de administración y designación de consejo de propietarios) las que quedan inficionadas de nulidad ante el avasallamiento a las autoridades e institución.Además cuestiona la falta de proposición de decisiones a comunicar a los restantes propietarios ausentes: así -sostienepuede verificarse que la mayoría de los presentes no propuso a los ausentes decisión alguna. Enfatiza que no sólo la «Asamblea» delibera y vota el orden del día sin las mayorías del art. 2060 sino que en el acta: se decide por mayoría de votos no aprobar la rendición de cuentas.se decide también por mayoría no aprobar la continuidad de la presente administradora, no se aprueba el tratamiento de presupuesto de obras a realizar, se designa al propietario Eduardo Collazo como Presidente del Consejo de Administración, se designa al propietario Juan Manuel Antonellini como vicepresidente del Consejo, se designa a la propietaria M.nela Correa Tobares como secretaria del consejo, con respecto a la Administradora , se otorga un plazo de 30 días y será notificada por medio fehaciente. En consecuencia, afirma que del Acta surge que la Asamblea votó y decidió violando la ley, un minúsculo grupo de copropietarios se arrogó la representación de una mayoría que no tienen, ni tuvieron. Agrega, que del acta no se hace mención sobre «propuestas» a formular a los propietarios ausentes «proponer decisiones», del acta surge que se tomaron y ejecutaron decisiones, no surge de ella que se «propusieron» decisiones a los ausentes. Adiciona que en junio aparece Collazo ejecutando las «propuestas» que recién se habrían comunicado en agosto de 2018, lo que constituye un manifiesto dislate, a lo previsto en el art. 2060 del CCCN.

c.- Relata que es infundada y extemporánea la tentativa de subsanación de los vicios incurridos en la Asamblea del 04 de junio de 2018, los consorcistas, hicieron mal las cosas (deliberaron y votaron sin la doble mayoría prevista en el art 2060 del CCCN) y advertidos de la ilegalidad de su proceder, pretenden tardíamente – dos meses después de interpuesta la demanda-, rectificar rumbo, haciendo ahora «resolver» a la «asamblea» lo que ella ni trató ni decidió. Añade que en violación del art.2060 del CCCN no se efectuaron las comunicaciones de las «propuestas» ser formuladas por medio fehaciente, y que las constancias de fs. 158 a fs. 182 no lo son, son documentos privados, no reconocidos, ni si quiera existen aclaraciones ni documentos de identidad por lo tanto, no se cumplieron los recaudos del art. 2060 del CCCN, así de ninguna manera consta que los firmantes sean propietarios y, como tales, integrantes del Consorcio. por lo tanto los derechos en tales instrumentos privados son de autenticidad más que dudosa. En conclusión, el intento por «subsanar» los errores y vicios del acta impugnada es la mejor de mostración de que la misma es insostenible, resultando, al menos una falta de seriedad pretender que, con ellos, se consumó la opción de comunicación a todos los consorcistas. d.- Se queja por la forma en que realizó el cómputo de «voluntades» a los fines de la remoción de administrador, arguyendo que hay discrecionalidad en el Inferior cuando pretende escrutar cuántos consorcistas avalan la remoción de la Administradora y lo hace sumando «voluntades» desde documentos privados no reconocidos pero a la vez deshecha las voluntades que constan en un instrumento público en el cual quince consorcistas o representantes del mismo -no impugnados- avalan la continuidad de la Administradora contra lo resuelto en Asamblea. O sea, 25 «voluntades» anónimas e inciertas, contra 15 voluntades expresas que resultan de una Escritura Pública. No entiende cómo el Juez considera documentos privados no reconocidos y excluye un instrumento público. En definitiva solicita que el Consorcio demandado reedite las actuaciones nulas mediante nueva convocatoria en forma, que respete las mayorías puestas por la ley y el reglamento en sus decisiones y que, ante la falta de mayoría reglamentaria, resuelva, por mayoría absoluta de presentes, las propuestas a efectuar a los ausentes. Agrega que, en un ente colectivo es inadmisible el obrar contra las leyes y en desajuste al reglamento.

2.- Con fecha 25/11/2021 la Dra.Karina Fabiana Lopezapoderada de la Sra.

Mónica Marcela Barrios, administradora y representante del Consorcio de Propietarios del Edificio San Marcos, evacua el traslado y contesta los agravios, solicitando la deserción del recurso y en subsidio el rechazo del mismo con costas. Respecto a las presentaciones de la Dra. Rita Mabel Alochis, con fecha 20/12/2021, por secretaria se dispone: «Siendo los plazos para evacuar y contestar traslado en el juicio abreviado fatales (cfr .art. 371 y 516 del CPC y comentario al artículo 371 en «Díaz Villasuso, M.no, Código Procesal, Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba», Tomo II, Advocatus, Córdoba, p.558), y atento e-cédula remitida el día 10/11/2021 del decreto de fecha 09/11/2021, habiendo sido presentada la contestación de los agravios con fecha 07/12/2021:A la contestación de agravios presentada el 7/12/2021 por los miembros del Consejo de Administración, no ha lugar por extemporáneo. Pasen las presentes actuaciones a estudio de los Sres. Vocales. Notifíquese.» 3.- La parte demandada plantea la deserción del recurso de apelación pues entiende que el escrito de expresión de agravios no contiene un análisis razonado y crítico de la sentencia apelada para demostrar que es errónea, injusta o contraria a derecho, y que sólo se esta en presencia de una mera discordancia personal de la parte actora, originada en el rechazo de sus pretensiones, por lo que solicita el rechazado el planteo actor in limine, por no reunir los requisitos que la Ley de rito exige. De la lectura del escrito escrito de expresión de agravios recursivo surge que la apelante se limita a poner de manifiesto su disconformidad con lo resuelto, lo que resulta ineficaz a los fines de revertir el andamiaje jurídico del fallo y que por sí resultaría suficiente para declarar desierto el recurso. No obstante lo apuntado, y con un criterio amplio y flexible, por la importancia de los derechos en juego, en aras de la protección del derecho de defensa (art.18, C.N.), y a fin de dar satisfacción a los justiciables se ingresará al análisis del recurso.

4.- En el sub lite se pretende el acogimiento de la demanda de nulidad de la Asamblea de fecha 4/6/2018 (v. fs. 33/35) a fin de que el Consorcio demandado reedite la Asamblea efectuada contra la ley y los actos mal efectuados, ordenando nuevamente materializar mismos acorde a las normas legales y reglamentarias, en especial las referidas al quórum y mayorías como así también las relativas a la forma de decidir y transmitir las «propuestas» del art. 2060 CCCN a los consorcistas ausentes toda vez que, solo así, podrá materializarse la voluntad de los copropietarios, en legal forma. a.- El recurrente ataca lo resuelto por tratarse de un supuesto de nulidad objetiva, sosteniendo que el Iudex olvida que las facultades impugnativas de las decisiones del ente asociativo son de naturaleza objetiva. Menciona además, que las anomalías funcionales del consorcio en violación al reglamento produce un daño objetivo. Por otro lado, arguye el vicio en la decisión al trasgredir el régimen de las mayorías que establece el reglamento o un daño al ente y dentro de él a cada uno de los consorcistas cuando el procedimiento llevado a cabo viola la ley o no se acredita notificación a todos los consorcistas por medio fehaciente a los domicilio constituidos en el libro de Registro de Propietarios.

Ante este planteamiento del actor apelante debo reseñar que tanto en el derogado régimen de la ley 13.512 (art. 2, Ley 26994) y su decreto reglamentario como el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación no existe previsión alguna referida a la nulidad de las asambleas, por lo que ante la ausencia de previsión debe aplicarse, como regla general, las disposiciones del CCCN vinculadas a la nulidad de los actos jurídicos contemplado en el Capítulo 9 del Título III – Hechos y Actos Jurídicos- del Código Civil y Comercial donde se legisla la ineficacia de los actos jurídicos.De conformidad a las disposiciones de la ley de fondal, desde el art. 386 se desarrollan las nulidades a los actos jurídicos, la cuales pueden ser absolutas o relativas, siendo las primeras aquellas que afectan el orden público, la moral o las buenas costumbres, y las relativas las que afectan aquellos actos jurídicos a los cuales la ley impone una sanción sólo en protección del interés de ciertas personas.

Aplicando estas disposiciones al caso de marras, ante una acción de nulidad de asamblea de consorcio de propietarios y siguiendo las pautas del Código Civil y Comercial, donde existe la necesidad de limitar al mínimo, lógicamente posible, la categoría de las nulidades absolutas frente a la anulabilidad, sólo resta aplicar el régimen previsto para las nulidades relativas. En este sentido Lorenzetti, al abordar el tema señala: «Las nulidades referidas a decisiones asamblearias que no violen las normas legales son de la denominadas «relativas» por no afectar el interés público sino tan sólo el de los consorcistas (art. 386); y los viciadas con este tipo de nulidades son susceptibles de confirmación (art. 388)», luego agrega: «Es por eso que nada impide que una asamblea viciada de nulidad pueda ser confirmada por los propietarios a través de otra asamblea posterior que, siguiendo el mismo orden del día, legitime lo actuado por la primera.» (Lorenzetti, Ricardo Luis. Director General, Código Civil y Comercial Explicado, Doctrina y Jurisprudencia, Derechos Reales, Arts. 1882 a 2276. Autor Claudio Kiper -Director-, Rubinzal Culzoni, Buenos Aires, 2019, pág.312/313). La reseña doctrinaria nos permite concluir que todo lo relacionado al ente consorcial, y más precisamente a la Asamblea de propietarios en sus distintas etapas de conformación, es decir, en las instancias de convocatoria, deliberación como resolución se encuentran alcanzadas con la nulidad relativa y por lo tanto los vicios que pudieran existir en alguna de estas instancias serán susceptibles de convalidación si concurren las voluntades que consientan las decisiones tomada en la mentada Asamblea.

Coincidimos con lo dicho por el actor recurrente cuando afirma que se trata de una acción colectiva cuya afectación en su funcionamiento, puede generar un perjuicio colectivo, y un perjuicio individual a cada integrante, como el actor. Lo dicho por el éste nos lleva a valorar si es necesario que el actor acredite un perjuicio concreto el cual deberá ser invocado en la demanda. Al respecto y referido a la procedencia de la impugnación de Asamblea como remedio extremo Lorenzetti agrega: «. los tribunales han sostenido que es improcedente si no se aducen razones de fondo que justifiquen la nulidad, o bien si no hay perjuicio o un interés serio y legítimo en su declaración (que deben ser comprobados por quien alega el vicio), pues nunca corresponde decretar la nulidad por la nulidad misma.» ((Lorenzetti, Ricardo Luis. Director General, Código Civil y Comercial Explicado, Doctrina y Jurisprudencia, Derechos Reales, Arts. 1882 a 2276. Autor Claudio Kiper -Director-, Rubinzal Culzoni, Buenos Aires, 2019, pág.314).

En consecuencia, admitir la nulidad objetiva que propone el actor-recurrente, basado en la trasgresión de las disposiciones del Reglamento de Copropiedad y lo establecido en el CCCN, que admite la convalidación, es admitir la nulidad por la nulidad misma.

En virtud a lo analizado y en coincidencia con la doctrina citada, no cabe mencionar la existencia de una nulidad objetiva; yerra el recurrente cuando sostiene que no es preciso acreditar un perjuicio personal, siendo bastante la prueba de la vulneración o infracción a las normas de la ley y del reglamento de copropiedad, debiendo aplicarse la nulidad objetiva, dicha apreciación conspira con el concepto aplicable a las nulidades relativas, dejando de lado, entre otras, la posibilidad de aplicar el procedimiento de integración de las mayorías previstos en la ley; en consecuencia, respecto a las condiciones de validez de la asamblea de consorcios y vicios, sólo cabe aplicar la nulidad relativa, la cual bien puede ser subsanada, pues ha de estarse en favor de toda actividad que permita el normal funcionamiento del ente consorcial y no centrarse en la paralización de las decisiones asamblearias porque no se lograron las mayorías, más aún si la decisión gira en torno a decisiones que hacen al interés del consorcio. Más aun si el objetivo del actual régimen es, como ya se mencionó, salvar las posibles ineficacias derivadas de la toma de decisiones asamblearias realizadas sin la participación de la cantidad de consorcistas exigidas.

F inalmente, tampoco se registra un daño objetivo, el cual tiene lugar cuando incide sobre objetos que integran el patrimonio y en el caso de marras, en el fondo del meollo lo que está en juego es la continuidad de la anterior administradora Sra.Jimena Rodríguez Urizar, y la no aprobación de su rendición de cuentas, rendición que se sustancia ante otro juzgado civil.

Sin perjuicio de lo dicho, es importante señalar que el recurrente ha convalidado la remoción de la Administradora saliente, por cuanto ha abonado expensas a la nueva administración, siendo que tenía expedita la vía judicial de consignación atento que ha iniciado la impugnación de la asamblea. Por estos argumentos brindados éste tramo del recurso del actor – recurrente no es de recibo. b.- El segundo aspecto del agravio el recurrente entiende que la decisión se encuentra viciada, porque no se respetó el régimen de mayorías o bien el procedimiento establecido en el 2do. Párrafo del art. 2060 del CCCN («proponer decisiones a los ausentes») violando las formalidades de ley o no se desarrolla mediante acreditada notificación a todos los consorcistas por medio fehaciente a los domicilios constituidos en el libro de Registro de Propietarios, se genera un daño al Ente y dentro de él a cada uno de los consorcistas.

En primer lugar es importante recalcar que el entredicho que origina la impugnación de la Asamblea celebrada el 4/6/2018 (fs. 35) se produce ante la no presentación de la rendición de cuentas por parte de la Administradora saliente Sra. Jimena Rodriguez Urizar, pese habérselo requerido, razón por la cual posteriormente se entabla una demanda de Rendición de cuentas que se encuentra tramitando por el Juzgado de Juzg 1a Inst Civ Com 34a Nom – Consorcio de Propietarios Edificio San Marcos, c/ Rodriguez Urizar, Jimena – Rendición de Cuentas Expte. N° 10023255, en este entredicho entre la ex administradora Sra.y el consorcio el actor, propietario, se opone a la destitución de la ex administradora impugnando la decisión asamblearia.

A groso modo en la mentada Asamblea objeto de la impugnación (33/35) se decide no aprobar la rendición de cuentas atento a que no se presentó la rendición de cuenta reflejada en números que la respalden y que contrasten con la situación inicial del consorcio cuando asumió la administración; se decide también por mayoría no aprobar la continuidad de la administradora; y no se aprueba el tratamiento del presupuesto de obras a realizar y se designa a los nuevos integrantes del Consejo de Administración (art. 25 del Reglamento de Copropiedad).

El cuestionamiento del actor- recurrente es que seis propietarios, sobre un total de cuarenta y siete, se arrogan una representación que no tienen ni en número ni en proporciones y en ese contexto toman decisiones -remoción de la administradora- sobre cuestiones relevantes para el consorcio. a.- Ingresando a unos de los puntos del recurso, respecto al incumplimiento de las mayorías, cabe destacar, como bien lo resalta Bueres la mayoría ya no es por persona como en la ley 13.512 si no que se requiere doble mayoría: número de unidades y partes indivisas con relación al conjunto. El sistema regulado en el CCC es mixto, habrá mayoría cuando los votantes representan la mayoría de valor y de unidades, para lo cual deba contarse el número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. (Lorenzetti, Ricardo Luis. Director General, Código Civil y Comercial Explicado, Doctrina y Jurisprudencia, Derechos Reales, Arts. 1882 a 2276. Autor Claudio Kiper -Director-, Rubinzal Culzoni, Buenos Aires, 2019, pág.310).Cuando no se logran las mayorías el CCC ha instituido, siguiendo un criterio flexible, un trámite si se quiere de integración de las mayorías, con el objeto de lograr el cumplimiento de la decisión asamblaria evitando que se inmovilice el consorcio o el normal funcionamiento del órgano colegiado.

El actor- recurrente yerra cuando se queja porque seis propietarios se arrogan una representación que no tienen ni en número ni en proporciones y en ese contexto toman decisiones -remoción de la administradora- sobre cuestiones relevantes para el consorcio. Para estos supuestos la ley ha instituido un trámite o proceso para la integración de las mayorías. Así, la segunda parte de la norma contiene un ingenioso procedimiento que es explicado de la siguiente forma por Alterini: «La eventual falta de integración de las mayorías exigibles durante la celebración de la asamblea se suple por el sistema de adhesión tácita por los ausentes a los criterios que hayan obtenido mayor número de votos. Esta adhesión se concreta a través del silencio -ausencia de oposición- a las decisiones propuestas dentro del plazo de quince días de haber sido notificados los ausentes de lo tratado en la asamblea y de los criterios prevalecientes» (Alterini, Jorge H., El consenso en los derechos reales, en «Revista de la Faca», n° 1, tercera época, nov. 1998, p. 42, citado por Bueres Alberto J., Código Civil y Comercial, analizado, comparado y concordado. V. 2, Artículos 1430-2671- Hammurabi, 1a ed., Buenos Aires, Hammurabi, 2014, pág. 380). En consecuencia si en la Asamblea del día 04 de junio de 2.018 (fs. 33/35) se tomaron decisiones sin cumplir el régimen de mayorías previstas en el art.2060 del CCCN, tal déficit se puede suplirse con el procedimiento de integración de las mismas.

b.- En relación a la infundada y extemporánea tentativa de subsanación de los vicios incurridos en la Asamblea del 04 de junio de 2018, como bien se ha señalado si se trata de una nulidad subsanable, cualquier intento encaminado a subsanar el vicio es válido y admisible por lo que no cabe ninguna denostación en contra el mecanismo instituido por la ley para la convalidación del acto. En virtud de lo señalado, no es de recibo la afirmación del actor – recurrente, cuando dice que «el intento por «subsanar» los errores y vicios del acta impugnada es la mejor demostración de que la misma es insostenible, resultando, al menos una falta de seriedad pretender que, con ellos, se consumó la opción de comunicación a todos los consorcistas.» Al respecto Lorenzetti, destaca: «La falta de oposición a las decisiones triunfantes propuesta que no han logrado conformar la mayoría absoluta requerida en la asamblea, dentro del plazo de quince días de haber sido notificados en ellas los propietarios ausentes, expresa la adhesión de éstos a través del silencio, el cual implicará manifestación de voluntad por existir un deber de expedirse que resulta de la ley (art.263 del Código Civil y Comercial).» «. La norma -que consagra un supuesto de consentimiento presunto puro y directo que no requiere una nueva reunión para receptar las voluntades reclutadas con el silencio – intenta robustecer la representatividad del consenso y a tal fin crea un nuevo mecanismo que logra compatibilizar la agilidad en toma de decisiones válidas y el respeto al derecho de los propietarios a participar de decisiones válidas y el respeto al derecho de los propietarios a participar en su formación.»»Si ante la comunicación de los presentes en la asamblea, los consorcistas ausentes expresan o no su opinión fuera de la asamblea, ambas formas de manifestar sus voluntades pueden llevar a reunir las mayorías exigidas por el reglamento o por el Código para tomar una decisión válida.» (Lorenzetti, Ricardo Luis. Director General, Código Civil y Comercial Explicado, Doctrina y Jurisprudencia, Derechos Reales, Arts. 1882 a 2276. Autor Claudio Kiper -Director-, Rubinzal Culzoni, Buenos Aires, 2019, pág. 311). Siguiendo la doctrina citada si bien la norma del art. 2060 establece la mayoría absoluta, el procedimiento de integración debe aplicarse en todos los casos. c.- Otro aspecto de la queja se dirige a la falta de la debida comunicación fehaciente a los consorcistas ausentes, y el cómputo de «voluntades» a los fines de la remoción de administrador. Al respecto es necesario mencionar los alcances que tienen los art 2060, 2062 del CCCN en el caso de marras; la asamblea del día 4/8/2018 se constituyó en segunda convocatoria con los propietarios presentes, de conformidad a lo establecido en el art. 13 del Regl. De Copropiedad (v. fs. 24 vta.) y si bien para que haya una decisión se requiere una mayoría absoluta (Art. 2060, primer párrafo CCCN, cuando no se cuenta con esta cabe aplicar el mecanismo de integración que fija la ley e incluso dentro de éste contexto la mayoría de los presentes pueden proponer decisiones.Ante el supuesto que se designe un administrador con una mayoría menor a la fijada en el reglamento o la ley sustancial o se remueva al administrador sin la mayoría establecida en éstos, si luego los propietarios ausentes a la asamblea confirman lo decidido, es decir, por ejemplo, si pagan voluntariamente las expensas a nuevo administrador, con este obrar confirman en el cargo al nuevo administrador y/o convalidan al saliente. Esto es lo que ha ocurrido en autos. Recuérdese que ningún otro propietarios ha impugnado el acto asambleario, con lo cual los consorcistas han convalidado el acto y purgado todo vicio que pudiese haber ocurrido en las distintos tramos de la conformación (convocatoria-deliberación y decisión) de la asamblea del día 4/8/2018.

Más allá de las irregularidades producidas en la deliberación y resolución de las decisiones tomadas en la asamblea en crisis, el consorcio dirigió sus acciones tendiente a convalidar lo ahí decidido y resuelto.

Por lo tanto, si los propietarios ausentes no han impugnado la asamblea en crisis y han convalidado con posterioridad lo resuelto, ya sea en forma expresa o tácita, sumado a que no se ha acreditado un perjuicio concreto, aplicar la nulidad como remedio extremo luce improcedente si no existen razones de fondo que la sostengan. No debe olvidarse que el problema se circunscribe a la permanencia o no de la ex administradora y al cuestionamiento de su administración (v, fs. 215/215 vta., 218/2 018 vta., 222/222 vta.), aspecto que es importante para el consorcio y que, por otra parte, el mismo consorcio lo está sustanciando en otra sede civil. Además, le cupo a la ex administradora notificar a todos los propietarios inmediatamente, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio (art. 2067 inciso k) CCCN, y ante la resistencia de ésta (fs. 55, 57, 58) el nuevo consejo de administración asumió dicha tarea (art. 2064 inc. a) CCCN) (v.CD de fs.56).

Es decir que con el nuevo sistema de legislación de fondo cuando concurren las mayorías del Art. 2060 CCCN, primer párrafo, tenemos una decisión. Si no se alcanza estamos ante una propuesta que para que se convierta en decisión debe ser notificada fehacientemente a los propietarios que no concurrieron a la Asamblea y la propuesta es aprobada y transformada en decisión si los ausentes no se oponen dentro de los quince días de notificados, tal como lo establece el segundo párrafo del Art. 2060. Aquí no sólo no hubo opugnación de los ausentes dentro del plazo de caducidad sino que existió por parte el Consejo de administración sendas actividades a tal fin (v. 60/60 vta. con fecha 88/2018, fs.

158/182, a fs. 158/182 lucen agregadas sendas copias de notificaciones que se han efectuado a los distintos consorcistas informando que en la Asamblea del día 04/06 se han formulado las siguientes propuestas de decisión: 1) No aprobar la continuidad de la administradora disponiendo su remoción; 2) Constituir un fondo de reserva -25 notificaciones a distintas unidades- y se convoco a Asamblea Extraordinaria fecha 30/8/2018, por lo que todo quedó saneado en la Asamblea Extraordinaria de fecha 5/9/2018, conforme se refleja en la Escritura Nro. 232 (fs. 64/65, 95/96). No cabe duda que el conflicto entre el actor recurrente y el consorcio es por la remoción de la administradora, cuestionar la decisión asamblearia porque en la asamblea no se propuso ninguna decisión a comunicar a los propietarios ausentes, como base de la impugnación no encuentra sustento con el cúmulo de actas y actuaciones notariales que convalida la decisión tomada en la asamblea impugnada. De manera tal si bien no existió una propuesta los actos posteriores del consorcio convalidan lo decido en la asamblea en cuestión. Por todo lo dicho, me expido por la improcedencia del recurso.

5.- Atento el resultado del presente, las costas se imponen al actor recurrente vencido (art.130 CPC). Fijar los honorarios de la Dra. Karina Fabiana Lopez, en el 38% punto medio de la escala del art. 36 CA, y para el Dr. Christian Alejandro Schulthess en el 32% punto mínimo de la escala del art. 36 CA, con más el IVA correspondiente a su situación de revista. Respecto a la actuación de la Dra. Rita Mabel Alochis no se regulan honorarios en atención a que su intervención a resultado inoficiosa (art. 47, 1º párrafo, CA).

Así voto.- A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, LA SRA. VOCAL DRA. MARÍA ROSA

MOLINA DE CAMINAL, DIJO:

1.- Disiento, respetuosamente, con los fundamentos y decisión que adopta el Sr. Vocal Dr. Rubén Atilio Remigio, en la inteligencia de que la apelación es de recibo.

Varias son las razones que abonan la decisión que se adopta, y se formulan algunas aclaraciones a efectos de contextualizar la misma.

En primer lugar, procede abordar la teoría general de las nulidades, a fin de establecer si – efectivamente- existe algún valladar derivado de la ley o de la conducta del actor que obste a la procedencia de su pretensión invalidatoria. Y la respuesta negativa se impone. Dos son las cuestiones que corresponde analizar en este punto: la primera, si ha existido una suerte de convalidación del acto viciado que impidiere su impugnación, y la segunda, si se pretende la declaración de la nulidad por la nulidad misma, o no.

1.1.- En punto a la supuesta convalidación del vicio que se denuncia por la conducta exhibida de abonar los gastos comunes a quien -al menos por ahora- se encuentra ejerciendo la función de administración del Consorcio, la misma en modo alguno puede considerarse aquiescencia contra su designación, que es impugnada por el accionante. A fin de ello estimar, procede analizar la conducta debida por el accionante respecto de su obligación de pago de las expensas comunes, a la luz de lo establecido en art.2049 CCC, el cual de manera expresa establece, en su segundo párrafo, que los propietarios «Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.». De tal modo, el pago «voluntario» de las expensas solo puede interpretarse como cumplimiento de una obligación legal, no encontrándose facultado el actor para observar una conducta distinta, reteniendo los importes o acudiendo a una consignación judicial que, ante la manda legal, se evidencia improcedente.

En consecuencia, como las leyes son obligatorias para los habitantes en el territorio de la República -art. 4 CCC- su observancia no puede ser interpretada como renuncia de derechos (art. 948 CCC), por lo que no obra convalidada la designación de una nueva administradora por parte del actor por el solo hecho de haber cumplido con el pago de expensas comunes que le era legalmente exigible.

De tal modo, no se configura la confirmación tácita que regula el art. 394 CCC, porque la voluntad del accionante no ha ido dirigida a aceptar el acto irregular, sino se ha limitado a cumplir con su obligación legal, que resultaba exigible.

1.2.- La segunda cuestión sobre el punto es respecto de la finalidad de la nulidad cuya declaración se pretende. Asiste razón al accionante en relación a que la ley no requiere un perjuicio particular a su persona como consorcista, y es claro que lo que se tiende a lograr con la impugnación en análisis es que el Consorcio demandado adecue su actuación al marco legal correspondiente, lo que es atendible y razón suficiente para tener por cumplido el presupuesto de trascendencia que se estaría requiriendo al actor.

No debe olvidarse que la propiedad horizontal es un derecho real a la que se aplica el Título V del Libro IV del CCC, y como toda la materia de derechos reales en su regulación está interesado el orden público.De tal modo, el funcionamiento de la asamblea de consorcistas no se equipara a una asamblea societaria, precisamente por la diferencia intrínseca de las materias disponibles en uno y otro caso y el modo de arribar a decisiones válidas. Igualmente, la administración del consorcio y el consejo de propietarios deben ser regularmente nombrados. Lo contrario supondría que la ley otorga una suerte de autorización para apartarse de sus postulados, en el marco de la regulación de derechos reales, lo que luce inadmisible.

Siendo ello así, resulta claro el interés comprometido en la declaración de nulidad peticionada, que radica en el regular funcionamiento del Consorcio, lo que indudablemente tiene impacto también en los intereses individuales de los consorcistas. Un consorcio que se aparta del marco legal imperativo en su actuación genera, por solo ello, un claro perjuicio cuando en esa situación se adoptan decisiones no compartidas por el interesado, quien se manifiesta contrario a la remoción de la administradora (y designación de nueva administradora, que impugna en otro proceso), entre otros cuestionamientos. Esto es, solo una decisión adoptada de modo válido en función de la ley puede obligar a los consorcistas, y la convalidación de una actuación viciada que deriva en la validación de una decisión adoptada de manera contraria a derecho, vulnera las reglas de la propiedad horizontal, afectando el orden público que subyace la materia de los derechos reales y justifica el interés comprometido que permite analizar la impugnación de que se trata.

2.- Retomando el contenido de la apelación, la denuncia finca en que no se ha observado el art. 2060 CCC. Y de la lectura de las constancias de la causa resulta que, efectivamente, no se ha cumplido la ley a efectos de validar las decisiones que fueran adoptadas.

El art. 2060 CCC en su segundo párrafo establece el modo de actuación a efectos de conformar las mayorías requeridas para la toma de decisiones, cuando los consorcistas no han acudido a la asamblea en número necesario a tal fin.La norma reza: «La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes, por cualquier medio, con mayoría suficiente.». La facultad obrante en el texto legal merece algunas precisiones: es incorrecto el contenido de la comunicación que ha sido concretada en el caso a los fines del art. 2060 CCC. La manda legal ha sido supuestamente cumplida entregando copia del Acta obrante a fs. 60, en un total de 15 unidades, y a otros supuestos consorcistas las notas de fs. 158/182 (que, además de los defectos que se formulan de la comunicación habida, tienen el defecto de que no se conoce a quien pertenecen las firmas de la supuesta recepción).

Todas las comunicaciones acompañadas carecen de dos informaciones que resultan claves e ineludibles a fin de considerar conformada la voluntad de los propietarios en número suficiente: la primera, no consta el plazo dentro del cual los propietarios debían expedirse; la segunda, no se les informa que su silencio se tendrá como aceptación. Ambas cuestiones resultan imperativas al tiempo de pretender conformar la voluntad de los consorcistas, porque no se da en este caso por presumido el conocimiento del apercibimiento legal o valor que se impone al silencio en estos supuestos, ya que aún sea una previsión legal es exigible que sea comunicado ello de la misma forma que la propuesta, desde que es un requisito ineludible para derivar de su silencio una posición positiva respecto del asu nto que se comunica.

La interpretación expuesta se ajusta a lo establecido en art. 1 CCC, desde que no puede desconocerse la finalidad de la norma, y conforme disponen los arts. 9 y 10 CCC. La actuación del Consejo de Propietarios y el Consorcio evidencia un ejercicio abusivo del derecho, desde que se pretende utilizar a su favor la falta de responde de los propietarios concretando una interpretación forzada del art.2060 CCC, cuando por su parte no fue observada dicha norma en debida forma, lo cual a su vez no luce de buena fe. En la comunicación remitida a los consorcistas ausentes en la asamblea, a tenor de lo expresado en la Escritura Doscientos veinticinco del 8/8/2018 (fs. 60) y según el texto obrante en las supuestas comunicaciones de fs. 158/182, se expresa: «.cumple en NOTIFICAR a Ustedes que en la Asamblea mencionada se formularon las siguientes propuestas de decisión:

.(omissis) . En consecuencia, los Señores Propietarios podrán, si lo desean, dirigirse al domicilio del Consejo de Propietarios en la Torre III, Segundo Piso, Departamento «A» (unidad del vocal Señor Juan Manuel Antonellini) de lunes a viernes de 18 a 20 horas.», comunicación insuficiente -reitero- a los fines pretensos, ya que conforme su texto «si lo desean» los propietarios podrán dirigirse al domicilio de otro propietario, no explicitando el texto en cuestión que, en definitiva, no se trata de algo que hacen si así lo desean, sino que si no expresan su voluntad en contrario dentro de un plazo acotado, se entenderá que acuerdan con las decisiones propuestas.

El modo en que fuera redactada la comunicación, no solo luce insuficiente, sino que además induce al yerro de pensar que ninguna consecuencia tiene «no desear» visitar a un copropietario miembro del Consejo de Propietarios, o no concurrir porque no puede hacerse en el escaso horario establecido, o por la razón que fuere, al que se informa como domicilio del Consejo de Propietarios. Ello se suma a la falta de plazo para concretar la adhesión expresa o tácita, o la oposición, lo que también constituye una omisión relevante en orden al análisis de la regularidad de la comunicación en cuestión.

Siendo ello así, como señalara, es ineficaz a los fines pretensos la comunicación que no ha sido hecha en función de la manda del art.2060 CCC.

En conclusión sobre el punto, la remoción de la administradora no ha sido dispuesta conforme establece el Reglamento de Copropiedad y Administración en su art. 20 (fs. 26 vta.) y el art. 2060 CCC.

3.- De conformidad con lo expuesto, procede acoger la demanda y declarar la nulidad de la remoción de administradora Jimena Rodríguez Urízar, destacándose que ello obedece a estrictas cuestiones de índole formal en cuanto a la indebida conformación de las mayorías a efectos de la votación y toma de la decisión, y no a cuestiones relativas a su desempeño, las que no se encuentran en crisis por ante este Tribunal.

4.- Corresponde imponer las costas del presente proceso, en ambas instancias, a la parte demandada, que resulta vencida.

Para la regulación de honorarios por las labores en esta Sede, se contemplan las pautas valorativas del art. 39 CA, particularmente la eficacia en la defensa y el éxito obtenido.

5.- Párrafo aparte merece la actuación de la Dra. Rita Mabel Alochis ante esta Sede, que no solo resulta merecedora de la pérdida de derecho a honorarios, cual refiere el Sr. Vocal de primer voto, Dr. Rubén Atilio Remigio, sino que refleja una conducta contraria a la que debe reflejar la actuación profesional de una abogada de la Matrícula, conforme ley 5805 y, como tal, debe ser debidamente sancionada.

La actuación de la letrada en la causa luce errática: al ser notificada de la expresión de agravios del actor, conforme e-cédula de fecha 10/11/2021 (conforme constancias del SAC), procedió a EXPRESAR AGRAVIOS en presentación electrónica de fecha 18/11/2021, escrito en el cual lo hace como letrada del actor Valentín Luján Boffelli y fustiga enérgicamente el decisorio del Magistrado, y dice: «EXPRESAAGRAVIOS Excma. Cámara de Apelaciones:

Valentín Luján BOFFELLI, por propio derecho, manteniendo el domicilio ya constituido en autos BOFFELLI VALENTIN LUJAN c/EDIFICIO SAN MARCOS – ABREVIADO – EXPEDIENTE 7310122, ante V.E.comparezco y digo:

I.- Exordio.

Que expreso los agravios que me irroga la Sentencia N º 121 del 18.11.2020, adjuntando asimismo copia escaneada con firmas ológrafas, declarando el letrado bajo juramento que son copias del original que presentará al Tribunal de ser requeridas.

INTRODUCCION

II.- Constancias de la causa relevantes para dirimir el recurso de apelación.

– A fs. 1/2 obra demanda de nulidad de Asamblea de fecha 04.06.18.

– A fs.7/10 se agregan los instrumentos que acreditan la legitimación del actor.

– A fs.13/30 se acompaña Reglamento de Copropiedad de Edificio San Marcos.

– A fs.33/35 se agregó copia de Acta de Asamblea de fecha 04.06.18.

– A fs.56 obra Carta Documento del 14.06.18 del Presidente del Consejo de Propietarios designado en Asamblea del 04.06.18, actuando en tal carácter.

– A fs. 60 obra Escritura 265 del 08.08.18 por la que el Consejo de Propietarios notifica a «un grupo» de consorcistas lo resuelto en asamblea del 04.06.18.

– A fs 147 Mónica Barrios, invocando representación, responde demanda y amplia a fs. 153.

– A fs.158/182 obran notas simples de supuestas comunicaciones a «ocupantes» de unidades, con firmas receptoras no aclaradas, y de autenticidad no demostrada.

– A fs.183/186otra vezcontesta demanda la accionada, representada ahora por el Consejo de Propietarios.

– A fs.193/196 se adjunta Acta Notarial firmada por catorce (14) consorcistas avalando continuidad de la Administradora depuesta por Asamblea impugnada.

– A fs. 243/250 obra sentencia.

III.- Anotaciones sobre las normas legales de aplicación al caso.

– CCCN Art. 2060, 1er. párrafo: Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia de número y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

– CCCN Art. 2060, 2do. párrafo:La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

– CCCN Art. 2056: Reglamento de propiedad horizontal. Contenido. n) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones. p) forma de computar las mayorías.

– Reglamento de propiedad horizontal: Artículo 20: El Administrador es el representante del Consorcio de Propietarios, será designado y removido por la Asamblea por voto proporcional con una mayoría no inferior a los dos tercios del total de propietarios.

IV.- Hechos.

IV.1.- Con fecha 04/06/18 se realizó Asamblea General Ordinaria del Consorcio demandado (acta manuscrita fs. 33/34). A fs. 34 se lee: «Los propietarios presentes en esta asamblea son: Nelson Vera (torre 1 3er. Piso «A»; Carlos Moyano (Torre 3, PB «A»); Karina Fuchs (Torre 3, 1er. Piso «A»); 4) Eduardo Collazo (Torre 3, 1er. Piso B); Juan Manuel Antonellini (Torre 3, 2do. Piso «A») Belén Carrera (Torre 4, 2do. Piso C).» Si bien Boffelli aparece mencionado en el encabezamiento, luego se impugnan cuatro poderes que el mismo presentó. El acta expresamente enumera a los participantes.

IV.2.- Los seis participantes resolvieron los siguientes puntos según se lee en el acta:

– se decide por mayoría de votos no aprobar la rendición de cuentas. – se decide también por mayoría no aprobar la continuidad de la presente administradora.

– no se aprueba el tratamiento de presupuesto de obras a realizar.

– se designa al propietario Eduardo Collazo como Presidente del Consejo de Administración.

– se designa al propietario Juan Manuel Antonellini como vicepresidente del Consejo.

– se designa a la propietaria M.nela Correa Tobares como secretaria del consejo.

IV.3.- Con fecha 16/6/18 (fs. 1) Boffelli inicia demanda de nulidad de la asamblea por resolver, sin mayorías reglamentarias ni de ley, la remoción de administrador. En igual lugar se expuso tampoco la Asamblea propuso ni resolvió en los términos del art.2060 del CCCN formular propuesta alguna a los consorcistas no presentes.

IV.4.- Con fecha 14/6/18 (fs. 56) invocando calidad de miembro del Consejo nombrado en Asamblea del 04/06/18 Eduardo Collazo intima a la administradora Rodríguez.

IV.5.- Con fecha 08/08/2018 (fs. 55) Collazo en carácter de presidente del Consejo nombrado el 06.06.18, efectúa nueva intimación a la Sra. Rodríguez.

IV.6.- Con fecha 30/07/2018 (fs 158/182) la demandada cursa notas comunicando propuestas: 1) no aprobar continuidad de la Administradora y 2) Constituir fondo de reserva. Tal propuesta ni fue dispuesta en Asamblea ni se comunicó por medio fehaciente; por ello violó las prescripciones del art. 2060 del CCCN según las cuáles es la Asamblea la que debe decidir y efectuar las propuestas y las mismas deben comunicarse por medio fehaciente: la Asambleani trató ni resolvió tal asunto. Se añade que la autenticidad de las firmas receptores de las notas de fs. 158/162, atribuidas a «ocupantes» y no a «propietarios2, no ha sido probada.

IV.7.- Con fecha 31.05.19 el compareciente (fs. 193/195) presenta Escritura Pública en la cual 14 consorcistas -propietarios o representantes de los mismos en calidad no negadamanifiestan su oposición a la remoción de la administradora Rodríguez y aprueban sus actos y gestiones.

AGRAVIOS

V.- Primer agravio.

Agravia al actor la Sentencia dictada, en primer lugar, por cuanto afirma que la nulidad, para ser declarada, exige la invocación de un perjuicio concreto, lo que no aparece cumplimentado por el actor, según el Juez, quien nada ha expuesto al respecto.

Tal fundamento, en el caso, más se parece a una alegación de parte que a cons ideración fundante de una decisión judicial. Nos hallamos ante un supuesto de nulidad objetiva, donde no cabe negar lo evidente.¿Se preguntaría un juez electoral cuál es el interés personal que perseguiría un fiscal partidario que impugnó un voto al que cree nulo por deficiencias formales en la boleta electoral empleada, a fin de decidir si corresponde la nulidad o no, pese a la evidencia de la adulteración del instrumento? Ha olvidado el Juez que la facultad impugnativa de decisiones adoptadas por un ente asociativo es de naturaleza objetiva puesto que, precisamente busca resguardar la legalidad en su funcionamiento, en la que va empeñada el interés colectivo y, en él, el del propio peticionante.

Es que la transgresión del estatuto regulador en cuestión tan crítica como la designación ilegal de administrador y consejo de propietarios es perjuicio general (y comprendido en él, también el actor). Es que el sistema de dominio horizontal implica, amen del cumplimiento reglamentario, el respeto al vecino y a esa comunidad restringida donde debe primar el interés colectivo del grupo y de allí que una transgresión al estatuto, la violación objetiva del reglamento puede hoy provocar o no daño actual concreto al impugnante pero lo puede hacer en un futuro cercano. Por ello, ante la transgresión de la mayoría tasada por violación objetiva del estatuto la nulidad es procedente. ¿O es que acaso no existe daño colectivo en el manejo arbitrario de un grupo de consorcistas que se permite deliberar y tomar decisiones sin respetar ni las mayorías de la ley ni las mayorías del reglamento? ¿O es que acaso no es daño individual y colectivo las anomalías funcionales de un consorcio que, dejado al arbitrio de seis vecinos, generan intranquilidades e incertidumbres a los copropietarios? Es que, precisamente, el daño objetivo es la violación del reglamento! El sistema de dominio horizontal en el cual se asienta la reclamación es un sistema de mayorías y es el reglamento de propiedad horizontal la ley del consorcio que debe respetarse, es el respeto de todas sus normas, y no sólo de algunas, lo que implica su cumplimiento.El interés de la legalidad del funcionamiento de un órgano colectivo es de interés colectivo y, dentro de él, el de la persona del consorcista. Y si bien no debe el juez recibir nulidad por la nulidad misma, no puede descartarla cuando una vulneración grosera, como en el caso, del régimen estatutario está irrogando una lesión nítida en el proceso de decisión, nada menos, del órgano administrador que deberá atender luego el interés colectivo desde actos de administración. El daño, objetivo y colectivo es evidente, público, notorio, resultando insustancial el requerir la acreditación de un interés individual que se diluye, luego, en el interés colectivo frente al acto impúdicamente transgresor. Por ello en La Ley 2018-B 21/03/2018 expone Gabriela Iturbide que:

La calidad de consorcista brinda un derecho fundamental: el de impugnar parcial o totalmente el acto asambleario . Ocurre que la asamblea como todo acto jurídico persigue producir efectos entre los diferentes actores del sistema: propietarios, ocupantes, representante, etc. Como tal requiere el cumplimiento de una serie de requisitos de forma y de fondo, desde su origen o inicio hasta su finalizacion. Así la Asamblea producirá una decisión válida que significará, lisa y llanamente, la voluntad consorcial obligatoria para todos sus miembros.

De allí que la decisión será válida si la voluntad consorcial, obligatoria para todos sus miembros, no se encuentra viciada; pero, en contrario, sí se encuentra viciada, por ejemplo cuando no se respeta el régimen de mayorías o cuando el procedimiento diseñado por el legislador en el 2do. párrafo del art.2060 del CCCN («proponer decisiones a los ausentes») viola las formalidades de ley o no se desarrolla mediante acreditada notificación a todos los consorcistas por medio fehaciente a los domicilios constituidos en el libro de Registro de Propietarios, se genera un daño al Ente y dentro de él a cada uno de los consorcistas lo cual, claramente, no llega a dimensionar el A quo.

La acción consorcial no es una acción ni en interés ni por daño individual. Es una acción en interés colectivo. Por ello es una perogrullada pretender la invocación de un interés personal cuando se están defendiendo intereses colectivos. Precisamente es la defensa del interés colectivo la fuente generatriz de la protección del interés individual en el órgano consorcial. Tal como ocurre, en el ejemplo puesto, en la anulación de una boleta electoral, que juega en interés general de todo el electorado que exige transparencia en los comicios y en protección del sistema todo. Tal lo que ocurre en las infracciones al reglamento del consorcio: lesionan el interés del colectivo y en él a sus miembros.

Es por ello que la jurisprudencia ha resuelto que:

Asimismo teniendo en cuenta que no es una acción individual sino social (consorcial), tendiente a la protección de la legalidad del funcionamiento del ente, de su órgano (asamblea) idóneo y exclusivo para producir una decisión válida, no necesariamente se debe acreditar un perjuicio personal, bastando la prueba de la vulneración o infracción a las normas de funcionamiento, la ley y reglamento de copropiedad, es decir que actúa, en última instancia en defensa del interés de la comunidad» CNCIV. Sala K, L.M.L. c/ G., D.J.s/ NULIDAD DE ASAMBLEA, Sumario 23217 Base de Datos de la Secretaria de Documentación y Jurisprudencia de la Cámara Nacional Civil (El subrayado me pertenece).

Conforme, entonces, a lo expuesto, es errado el primer fundamento dado por el Juez A quo, quien ha inadvertido que no estamos en el caso frente a intereses individuales sino ante una acción de nulidad asamblearia de un Consorcio de Propietarios. Como lo ha sostenido la jurisprudencia de las Cámaras Nacionales, estamos frente a una acción que no es individual sino que es colectiva de donde no necesariamente tiene que existir una lesión individual actual; en otros términos el interés individual se satisface cuando el ente del que se es parte funciona acorde a la ley y, a la inversa, tal interés se ve lesionado cuando el ente del que se es parte sufre una manifiesta, palM. e inadmisible afectación en su funcionamiento, con perjuicio al colectivo y en él a cada uno de sus integrantes, entre ellos, en el caso, el actor.

Por ello, no resiste este primer fundamento de la sentencia, el menor embate: parece no haber advertido el Juez A quo qué tipo de persona jurídica implica un Consorcio de Propietarios, no llegando así a vislumbrar que en él, precisamente el interés individual se satisface con el funcionamiento, acorde a derecho del órgano del que se es parte. y contrariamente, no llega a vislumbrar que el ilegal funcionamiento del órgano del que se es parte implica, necesariamente, una lesión del interés individual de cada uno de sus miembros. Se insiste, se derriba esta razón puesta por el A quo al resultar que no nos encontramos frente a una acción en defensa de intereses particulares, sino de un interés colectivo cual es el legal funcionamiento asambleario de una persona jurídica, lo que es de interés consorcial directo y en él, el de todos y cada uno de sus miembros.De donde, como lo explica meridianamente la jurisprudencia citada, «no necesariamente se debe acreditar un perjuicio personal, bastando la prueba de la vulneración o infracción a las normas de funcionamiento, la ley y reglamento de copropiedad».

La doctrina jurídica es, naturalmente, conteste con las propias previsiones de la ley. Por ello, el distinguido tratadista NESTOR JORGE MUSTO, expresa al respecto en su obra Derechos Reales (T. III, pág. 63, Rubinzal, 1983):

Nulidad de la Asamblea. La nulidad tiene que fundarse en motivos serios e invocarse un interés legítimo, pero no es preciso acreditar un perjuicio pues tal exigencia . podría conducir a decisiones inconsultas por parte de minorías no habilitadas o mayorías insuficientes, desvirtuando los propósitos del legislador.

Como resulta entonces de lo expuesto, doctrina y jurisprudencia citadas, debe invocarse interés legítimo (el que nace de la propia calidad de consorcista) pero no es preciso acreditar un perjuicio personal, siendo bastante la prueba de la vulneración o infracción a las normas de la ley y del reglamento de copropiedad. Por tanto, la denegatoria de la acción que, fundada en este particular, ha resuelto el A quo es insostenible legalmente y es insostenible lógicamente, atento estar frente a una nulidad objetiva, como supra hemos explicado.

VII.- Segundo agravio.

Agravia también al actor la resolución del Tribunal en cuanto afirma, como presupuesto de la resolución, que «no existió falta de mayorías» para adoptar la decisión que el actor ha impugnado.

Condiciones de validez de la asamblea de consorcios. Vicios que aparecen en el caso.

La asamblea de un consorcio aparece como un conjunto de fases con el fin de obtener una decisión válida, material y formalmente. Ello exige que se respeten las exigencias reglamentarias y legales. En caso contrario, peligran sus efectos y frente a la carencia de las condiciones necesarias de validez, el acto puede resultar invalidado, a petición de parte legitimada.La doctrina determina para la asamblea las siguientes fases, en todas las cuales deben respetarse las formas, cuyo destino es asegurar que constituya expresión de una voluntad válida, a saber: convocatoria, constitución formal del acto, deliberación, votación o resolución e instrumentación. Cualquiera de estas fases puede verse afectada por vicios diversos con potencialidad para desfigurar la conformación válida de la voluntad del consorcio.

Es, en el caso, la fase de votación y resolución la que se encuentra afectada por nulidad atento haberse desviado en ella de los recaudos establecidos en la ley -específicamente art.

2060 del CCCN- resultando contestes, todas las partes, respecto de qu e es el cuerpo normativo de aplicación para resolver el presente litigio.

En el caso, se encuentra inficionada de nulidad la fase de «resolución», por cuanto se han violado las reglas legales de aplicación, a saber:

Art. 2060: las decisiones de la Asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas en relación al conjunto.

Basta leer el acta de asamblea para concluir que la misma se celebró con la presencia de solamente seis (6) propietarios sobre cuarenta y siete (47), para concluir que el dispositivo del art. 2060 del CCCN ha sido vulnerado. Claramente, para el Consorcio San Marcos, la mayoría absoluta se conforma con la asistencia mínima a Asamblea de veinticuatro (24) propietarios. Asimismo resulta de la mera lectura el acta que tampooco se consideró el cómputo de las partes proporcionales de las unidades en relación al conjunto.

Ergo: ¿se cumplimentó en la Asamblea celebrada el día 04 de junio de 2.018 con las mayorías previstas en el art. 2060 del CCCN? La respuesta es negativa. No sólo deliberaron y votaron solamente seis (6) consorcistas sobre cuarenta y siete (47), con abismal distancia de la mayoría absoluta que fija el art.2060 del CCCN, sino que, además, se omitió -obviamente, a sabiendas del resultado- contabilizar si existía, para conformar tal mayoría la doble exigencia de número de unidades y de partes proporcionales.

El vicio, entonces, la manifiesta e impudorosa violación del art. 2060 del Código Civil y Comercial, es palmario, evidente, indiscutible e indefendible: seis propietarios se arrogan una representación que no tienen, ni por número ni por proporciones y toman decisiones de gravedad (cambio de administración y designación de consejo de propietarios) las que -naturalmente- quedan gravemente inficionadas de nulidad ante un proceder material que, proyectado sobre un sistema político, se calificaría de avasallamiento a las autoridades e institución.

Art. 2060: La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

Basta también leer el acta de la Asambleade fecha 04 de junio de 2018 para concluir, sin hesitación, que NO EXISTE en ella ninguna proposición de decisiones a comunicar a los restantes propietarios ausentes: lea V.E. el acta del 04 de junio de 2018 y verificará que la mayoría de los presentes no propuso a los ausentes decisión alguna. Es una falacia y distorsión de la realidad interpretar que en la asamblea del 04 de junio de 2018 se adoptó semejante «proposición» a los ausentes. Ello no fue ni es así y ni si quiera forzando la letra del acta podría arribarse a semejante conclusión.

Es que no solamente la «Asamblea» delibera y vota el orden del día sin las mayorías del art.

2060 sino que, textualmente se lee en el acta:

– se decide por mayoría de votos no aprobar la rendición de cuentas.- se decide también por mayoría no aprobar la continuidad de la presente administradora – no se aprueba el tratamiento de presupuesto de obras a realizar – se designa al propietario Eduardo Collazo como Presidente del Consejo de Administración – se designa al propietario Juan Manuel Antonellini como vicepresidente del Consejo – . se designa a la propietaria M.nela Correa Tobares como secretaria del consejo.

– con respecto a la Administradora , se otorga un plazo de 30 días y será notificada por medio fehaciente.

Respetuosamente, V.E., los textos transcriptos dan acabada cuenta de que la malograda Asamblea votó y decidió violando la ley, un minúsculo grupo de copropietarios se arrogó la representación de una mayoría que no tienen, ni tuvieron.

Es que, si en esta postmodernidad nuestro idioma no ha cambiado tanto, pueden tenerse como «proposiciones» las siguientes afirmaciones que constan en el acta?:

– «se decide por mayoría de votos no aprobar la rendición de cuentas» ¿es efectuar una proposición a los ausentes? ¿No es una decisión? – «se decide también por mayoría no aprobar la continuidad de la presente administradora» ¿es una proposición a los ausentes, o es, más bien, una decisión? – «no se aprueba el presupuesto de obras» ¿es también una proposición? – «se designa al propietario Eduardo Collazo como presidente» ¿Qué vendría a ser, una decisión, o una proposición? De una detenida lectura del acta no se encuentra mención alguna sobre «propuestas» a formular a los propietarios ausentes «proponer decisiones». ¡del acta surge -palM.mente- que se tomaron y ejecutaron decisiones, no surge de ella que se «propusieron» decisiones a los ausentes! Podemos admitir que, en la lógica del proceso, las partes disientan en las normas de aplicación, o en la calificación jurídica de un hecho. ¡pero no podemos admitir la pretensión de cambiar hechos que están registrados en un acta! Leemos y releemos el acta de fs. 33/35. en ella no hay proposición de decisiones a los ausentes. ¡Esa asamblea tomó decisiones sin mayorías!Y no sólo tomó decisiones sino que ¡las ejecutó! Ello surge, vgr. de la constancia de fs. 56 de fecha junio de 2018 o donde Collazo aparece actuando como Presidente del Consejo, antes de informar la «propuesta», cuando las notas de fs. 158/182 están fechadas el 31 de julio de 2.018.

Entonces:

Según la demandada, en Asamblea del 04.06.18 se «resolvió» (¿?) cursar propuestas a los ausentes (lo que no surge del acta).

Curiosamente, en el mes de junio aparece Collazo ejecutando las «propuestas» que recién se habrían comunicado en agosto de 2018, lo que constituye un manifiesto dislate.

Concluyendo, entonces, este tramo de la expresión de agravios, nadie puede negar que el art. 2060 del CCCN ha sido violado:

– La Asamblea , conformada por 6 propietarios sobre 47, se reunió, deliberó y decidió por sí en violación de las mayorías de ley; la Asamblea no decidió efectuar propuesta alguna a los consorcistas ausentes. El acta, sin dudar, da cuentas de que la Asamblea , sin las mayorías de ley, tomó decisiones; no refleja, en contrario, la existencia de moción ni de punto del orden del día, que remita a propuestas a efectuar a los propietarios ausentes. nadie puede hacerle decir al acta lo que no consta en ella. Los vicios, entonces, son evidentes: no se ha respetado el art. 2060 del CCCN.

VIII.- Infundada y extemporánea tentativa de subsanación de los vicios incurridos en la Asamblea del 04 de junio de 2018.

Con fecha 10 de diciembre de 2018 el Tribunal imprime trámite de ley a la causa y a fs. 147 y luego a fs. 153 la «nueva administradora» y a fs. 183 el nuevo «consejo de propietarios» responden la demanda, donde -tardíamente- intentan, ante la evidencia de los errores, rectificar rumbo.Es así como más de dos meses después de celebrada la «asamblea» y dos meses después de interpuesta la demanda de autos, advertidos los demandados de los vicios en que incurrieron en la Asamblea , pretenden atenuar sus efectos y rectificar las falencias haciendo uso, sin decisión asamblearia alguna que avalase la opción fijada en el 2do. párrafo del artr. 2060 del CCCN.

En otros términos: los consorcistas, hicieron mal las cosas (deliberaron y votaron sin la doble mayoría prevista en el art 2060 del CCCN) y advertidos de la ilegalidad de su proceder, pretenden tardíamente. muy tardíamente, rectificar rumbo, haciendo ahora «resolver» a la «asamblea» lo que ella ni trató ni decidió.

Seriamente V.E. ¿en algún punto del acta de asamblea del 04.06.18 se decidió y voto «proponer decisiones a comunicar por medio fehaciente a los consorcistas ausentes»? Decididamente, de la lectura y relectura del acta no surge tal decisión.

Pese a que es falso que la Asamblea del 04.06.18 haya decidido «proponer decisiones a los propietarios ausentes» (que deben ser comunicadas por medio «fehaciente» a los propietarios ausentes), a sabiendas -se insiste- de la ilegalidad de la misma, forzando la letra del acta, haciéndole decir lo que el acta no dice, la parte demandada intenta «salvar» sus falencias intentando revestir de «legalidad» una asamblea que no se ajustó a derecho, por la vía del 2do. párrafo del art. 2060 del CCCN, esto es, distorsionar en tal grado lo decidido según acta, para hacerlo pasar como que se «decidió» hacer «propuestas» a los copropietarios.

Hay aún más: continúan las violaciones de la ley: claramente el art. 2060 del CCCN dispone que las comunicaciones de las «propuestas» deben ser formuladas por medio fehaciente.

Nos preguntamos: las constancias de fs. 158 a fs. 182 ¿Son un medio «fehaciente»?.

La respuesta es negativa, las «notificaciones» de fs.158 a 182 no son medios fehacientes, más aún, son documentos privados, no están reconocidos, ni si quiera existen aclaraciones ni documentos de identidad por lo tanto, no pueden -seriamente- tenerse como cumplimentados los recaudos del art. 2060 del CCCN. debiéndose agregar que de ninguna manera consta que los firmantes sean propietarios y, como tales, integrantes del Consorcio.

Aparece poco menos que burlesco pretender sostener derechos en tales instrumentos privados de autenticidad más que dudosa.

En conclusión, el intento por «subsanar» los errores y vicios del acta impugnada es la mejor demostración de que la misma es insostenible, resultando, al menos una falta de seriedad pretender que, con ellos, se consumó la opción de comunicación a todos los consorcistas.

Es que, definitivamente, tales papeles -cuyas firmas receptoras no están reconocidas- no acreditan el cumplimiento de comunicación fehaciente alguna a consorcistas ausentes, de una «propuesta» que, ni siquiera fue decidida en la Asamblea ni consta en el acta.

El nivel de informalidad y de ingenuidad que tal maniobra representa, no puede -de manera alguna- ser validada por la Jus ticia.

IX.- Los errores de la Sentencia que ameritan su revocación.

Agravia a esta parte la resolución que rechaza, en todos sus términos, la acción que he iniciado, bajo la falacia argumental reflejada en el punto IV y que paso a demostrar.

IX.1. Como primer fundamento, sostiene el juez que para ser declarada, la nulidad requiere la existencia de un perjuicio concreto, lo que no ha sido acreditado por el actor.

IX.2. Como segundo fundamento de su decisión el A quo expone que estamos ante un supuesto de nulidad relativa y por ello susceptible de confirmación la que, a su ver, puede ser expresa o bien tácita.

Para así decir sostiene:a) es expresa la voluntad de aquellos consorcistas que así se han expresado y b) es tácita, en cambio, la de aquellos que han sido convocados a una nueva asamblea y que el hecho de no haber impugnado es un «supuesto de confirmación tácita por parte de aquellos que no han actuado consecuentemente con la actitud del actor».

Para así decir se basa en el instrumento de fs. 60, Escritura Pública de fecha 08 de agosto de 2.018 conforme la cual, como expresa el Notario interviniente, se constituyó en el domicilio del Consorcio de Propietarios del Edificio San Marcos y procedió a notificar «a un grupo de consorcistas que no asistieron a dicha Asamblea» (sic) lo siguiente:

El Consejo de Propietarios del Consorcio en uso del derecho que le confiere el artículo 2.064 del Código Civil y Comercial . cumple en NOTIFICAR a Ud. que en la Asamblea mencionada , se formularon las siguientes propuestas de decisión: (¿Propuestas de decisión?) . Que habiéndose efectuado varias notificaciones fehacientes (fehacientes? ¿verdaderamente dan fe por sì mismos los documentos privados?), resta la notificación de los departamentos que se encontraban cerrados o donde no se han ubicado personas quieran llevarlas a sus propietarios, sumando unas quince unidades que en el acta se detallan.

Nos preguntamos ¿Propuestas de decisión? ¿El acta de fs. 60 contiene «propuestas» de decisión formuladas en la Asamblea del 04.06.18? Una vez más: en la Asamblea de fecha 04.06.18 no se efectuaron «propuestas de decisión».

¡ la Asamblea , directamente se expidió en los siguientes términos de fs. 34vta.!:

«Toma la palabra Nelson Vera se decide por mayoría de votos no aprobar las cuentas».

«Se decide también por mayoría no aprobar la continuidad de la presente administradora» «no se aprueba el tratamiento de presupuesto de obras a realizar por mayoría simple» «Punto 7:conformación del consejo de propietarios se designa al propietario Eduardo Collazo como Presidente del Consejo de Administración.» «Se designa al propietario Juan Manuel Antonellini como vicepresidente del consejo» «Se designa a la propietaria M.nela Correa Tobares como secretaria de consejo» V.E., preguntamos, son éstas «propuestas de decisión a considerar por los consorcistas»?:

«se decide no aprobar»; «se decide también por mayoría.»; «no se aprueba .»; «se designa.» ¡Éstas no son «propuestas» de decisiones a tomar! Son decisiones adoptadas y consumadas! En rigor, la acción materializada en Escritura de fs. 60 con fecha 08 de agosto de 2018 no es conteste la Carta Documento de fecha 14.06.18 (fs. 56) en la cual dos meses antes, el propio Eduardo Marcelo Collazo está confesando que las decisiones de la Asamblea del 04.06.18 se hicieron operativas, al menos, dos meses antes de la comunicación de las «propuestas» al resto de los consorcistas.

A guisa de explicación los asistentes a la Asamblea cuya nulidad pretendo, advertidos de la ilegalidad de su proceder, intentan tardíamente y cambiando la realidad para confundir al Juez -lo que lograron- «rectificar» el incumplimiento de la ley en el que incurrieron al decidir sin contar con las mayorías. A tal fin urdieron la escritura de fs. 60 de fecha 08.08.18 haciendo pasar por «propuestas» lo que ya estaban decidido en la impugnada asamblea e incluso ejecutado a tenor de la Carta Documento de fs. 56.

El Juez de 1ra Instancia, sin dudar, no advirtió el juego de la parte demandada. Por ello, sostuvo, como premisa de su decisión, la existencia de «conformidad tácita» de los consorcistas notificados de la «propuesta» -que en rigor era un acta decisoria- ya no impugnable el 08.08.18 atento estar vencido el plazo legal de 30 días.

X.El cómputo de «voluntades» a los fines de la remoción de administrador.

A fin de sostener la «legalidad» de la Asamblea que decidió sin tener las mayorías de ley, comete el A quo un nuevo error.

En efecto, resulta del punto V) de la Sentencia apelada la insistencia del A quo en la «solitaria» impugnación del actor.

De lo que se trata es de resolver si la nulidad es o no procedente a la fecha de consumación del acto presuntamente viciado.

Las cuentas del inferior son las siguientes: seis personas votaron la remoción de la administradora en asamblea del 04/06/18. A ellas le adiciona, sin aclarar por qué, la voluntad de la Sra. Fuchs quien estuvo presente y no votó (¿?). Y a ellas les añade las 25 «voluntades» agregadas a fs 158/182. Arriba así a un total de treinta y dos (32) voluntades con lo que supera los dos tercios sobre las 47 unidades del consorcio. Ahora, si la Sra. Fuchs estuvo presente y no votó, no corresponde computar tal voluntad. con lo cual, elementalmente, sumaríamos los seis (6) asistentes más las » 25″ voluntades tácitas de las propuestas no resueltas en asamblea y no comunicadas fehacientemente, con lo cual 25 + 6 = 31. Las cuentas del Inferior no dan. no se ha llegado a los 2/3 del reglamento.

Ello sin perjuicio de que el A quo ha «contabilizado» mal las voluntades.

Es que está en un error al considerar las constancias de fs. 158/182. No sólo que las mismas emanan del «Consejo» elegido el 04.06.18 en asamblea impugnada sino que, seamos serios, no se formularon por medio fehaciente ni consta ni se aclara quiénes y en qué calidad suscriben la recepción de esas notas de fecha 30.07.18; se trata de supuestas «firmas» de terceros que carecen de todo valor en tanto su autenticidad no ha sido probada, apareciendo una falta total de seriedad considerar documentos privados no reconocidos como «medio fehaciente» de comunicación de una propuesta -inexistente por otra parte- a los consorcistas.Hemos de recordar la vigencia de. Art. 248 del CPCC, que parece haber olvidado el Juez de 1ra. Instancia: Para la eficacia de los documentos privados, se requiere que sean reconocidos por la persona contra que se presente o que el tribunal los declare tales. Las firmas receptoras de las comunicaciones corresponden a terceros, y no han sido reconocidas mediante los testimonios que correspondían.

Por otra parte, deben ser desechadas por cuanto no reúnen la calidad de «fehacientes» exigidas por el art. 2060 del CCCN; todo lo contrario: tales «notas» no reflejan la realidad: la Asamblea impugnada decidió «propuestas de decisión», sencillamente, resolvió, sin las mayorías de ley.

Ahora bien, si se tratara de «colectar» por la vía que fuere las voluntades de los Consorcistas, en todo caso debió el A quo considerar, antes que nada, el instrumento público de fs. 193/195. Según constancias fehacientes del mismo, quince (15) consorcistas, por sí, o por representante -calidad no impugnada por la demandada- sostuvieron su oposición a la remoción de administradora avalando la continuidad de la misma por un número fehaciente superior a los votos de la controvertida Asamblea, ratificando que las constancias de fs. 158/152 no pueden ser consideradas toda vez que son instrumentos privados que no han sido reconocidos en forma y no están, por ello, adquiridos para el proceso.

Hay discrecionalidad en el Inferior cuando pretende escrutar cuántos consorcistas avalan la remoción de la Administradora . y lo hace, muy curiosamente, sumando «voluntades» desde documentos privados no reconocidos. pero a la vez deshecha las voluntades que constan en un instrumento público en el cual quince consorcistas o representantes del mismo -no impugnados- avalan la continuidad de la Administradora contra lo resuelto en Asamblea. O sea, 25 «voluntades» anónimas e inciertas, contra 15 voluntades expresas que resultan de una Escritura Pública.No se entiende cómo el Juez considera documentos privados no reconocidos y excluye un instrumento público.

IX.- De las premisas que debió considerar el A quo (y no lo hizo) a los fines de arribar a una correcta solución de la litis:

A fin de que V.E. pueda focalizar, sobre el desaguisado que implican los diferentes hechos consumados por la demandada, los hechos y normas dirimentes de la controversia suscitada en autos y sintetizar desde ellos los errores en que incurrió el A quo.

Las cuestiones a dirimir eran las siguientes:

1- La asamblea del 04.06.18 ¿tenía mayorías para resolver? La respuesta es No.

2- La asamblea del 04.06.18 ¿decidió efectuar propuestas a los ausentes? No.

3- La asamblea del 04.06.18 ¿aparece avalada por medio fehaciente por los copropietarios? No.

Atento las evidencias es insostenible lo resuelto en autos.

X.- Sobre la final consideración del Juez.

Expone el A quo a fs. 249:

Por último y a riesgo de ser reiterativo, la demanda se rechaza porque no invocó ni acreditó perjuicio alguno que amerite una declaración de nulidad. No obstante, aún de haber existido ese perjuicio, el resultado hubiera sido idéntico, toda vez que no existió la supuesta falta de mayorías para adoptar la decisión que el actor ha impugnado.

Claramente, el primer fundamento se encuentra desvirtuado por las razones, jurisprudencia y doctrina citados en el punto V.

Y claramente, también, el segundo fundamento dado por el A quo se encuentra también desvirtuado, toda vez que la Asamblea impugnada adoptó decisiones si mayoría legal, no resolvió efectuar propuestas a los propietarios ausentes, no comunicó propuesta alguna a los propietarios ausentes. Y tal vicio no se corrige mediante «notas» que no constituyen el medio fehaciente exigido por ley (art. 2 060) del CCCCN y, para peor, cuyas firmas receptoras no están ni aclaradas ni demostrada su autenticidad. En todo caso, en tren de verificar «voluntades» de consorcistas, debió en todo caso preferir el A quo la adhesión en debida forma (instrumento fehaciente:escritura pública) de quienes válidamente postularon la continuación de Rodríguez como administradora.

En definitiva V.E., la apelación debe prosperar. La Sentencia apelada debe ser revocada, y el Consorcio demandado deberá reeditar las actuaciones nulas mediante nueva convocatoria en forma, que respete las mayorías puestas por la ley y el reglamento en sus decisiones y que, ante la falta de mayoría reglamentaria, resuelva, por mayoría absoluta de presentes, las propuestas a efectuar a los ausentes.

En un ente colectivo, es inadmisible el obrar contra las leyes y en desajuste al reglamento.

Deberá V.E. hacer lugar al recurso, acogiendo la demanda de nulidad a fin de que el Consorcio demandado reedite la Asamblea efectuada contra la ley y los actos mal efectuados, ordenando nuevamente materializar mismos en pleno respeto a las normas legales y reglamentarias, en especial las referidas al quórum y mayorías como así también las relativas a la forma de decidir y transmitir las «propuestas» del art. 2060 CCCN a los consorcistas ausentes toda vez que, solo así, podrá materializarse la voluntad de los copropietarios, en legal forma.

Por lo expuesto a V.E. solicito:

Tenga por expresados los agravios.

Revoque la sentencia impugnada, con costas.

SERÁ JUSTICIA.»

Si bien la Cámara, con acierto, requirió aclaración de la actuación que la misma se encontraba concretando, conforme decreto que reza: «19/11/2021. Proveyendo a la presentación de fecha 18/11/2021 de la Dra. ALOCHIS, RITA MABEL: Aclare la representación invocada y se proveerá lo que por derecho corresponda. Sin perjuicio de ello, estése a las constancias de autos.», la falta de eficacia de su presentación no borra la existencia del escrito de que se trata.

La letrada, con fecha 26/11/2021 comparece a proceso y expresa: «ACLARA REPRESENTACIÓN.- Excelentísima Cámara: RITA MABEL ALOCHIS, con domicilio especial a los fines legales en Corro 584 – P.B. -Dpto. «E», en estos autos caratulados «BOFFELLI, Valentín Luján c/ Consorcio de Propietarios del Edificio SAN MARCOS – Abreviado» (Expediente 7310122), ante V.E. comparezco y digo:Cumplimentando lo ordenado por decreto del 19/11/3031, vengo a aclarar a V.E. que invisto el cargo de apoderada del Sr. Presidente del Consejo de Propietarios del Edificio San Marcos, Sr.

Eduardo Marcelo COLLAZO quien me ha discernido poder apud acta el que mantiene su vigencia. A dicho Consejo el Juzgado le otorgó participación por decreto del 19/09/2018 que obra a fs. 72 de autos. En tal carácter, y siguiendo las instrucciones de mi mandante, he contestado los agravios vertidos por el actor. En consecuencia, solicito se tenga por contestados los referidos agravios. . Dígnese V.E. proveer de conformidad. SERÁ JUSTICIA .»

Y luego, en presentación de fecha 7/10/2021, procede a CONTESTAR AGRAVIOS que fueren expresados por la parte actora -por intermedio de su letrado- formulando ahora una encendida defensa de la decisión del Juez en crisis, presentación que ha sido extemporánea cual reza el proveído de fecha 20/12/2021, que reza: «Siendo los plazos para evacuar y contestar traslado en el juicio abreviado fatales (cfr .art. 371 y 516 del CPC y comentario al artículo 371 en «Díaz Villasuso, M.no, Código Procesal, Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba», Tomo II, Advocatus, Córdoba, p.558), y atento e-cédula remitida el día 10/11/2021 del decreto de fecha 09/11/2021, habiendo sido presentada la contestación de los agravios con fecha 07/12/2021:A la contestación de agravios presentada el 7/12/2021 por los miembros del Consejo de Administración, no ha lugar por extemporáneo», por lo que este acto resulta también ineficaz. En esta presentación se señala: «RATIFICAN ACTUACIÓN DE SU LETRADA – RATIFICAN CONTESTACIÓN DE AGRAVIOS.-

Excelentísima Cámara:

EDUARDO COLLAZO y JUAN MANUEL ANTONELLINI, en su condición de Presidente y Vice del Consejo de Propietarios del Edificio San Marcos, con domicilio especial constituido a los fines legales en Corro 584 – P.B. -Dpto. «E», y con la asistencia técnica de la Dra.Rita Mabel ALOCHIS en estos autos caratulados «BOFFELLI, Valentín Luján c/ Consorcio de Propietarios del Edificio SAN MARCOS – Abreviado» (Expediente 7310122), ante V.E. comparecemos y decimos:

Que venimos a ratificar las actuaciones hechas a nombre del Consejo de Propietarios que representamos por la Dra. Rita Mabel ALOCHIS a quien el primero de los comparecientes en su condición de titular del Cuerpo que integramos supo otorgar «poder apud acta» por ante el Tribunal interviniente, especialmente en lo que respecta a la contestación de los agravios vertidos por el Sr. Valentín Luján BONELLI respecto de la Sentencia N° 121 del 18/11/2020 los que se condensan en los siguientes términos:

1°) Resiste el actor el primer fundamento del Juez de primera instancia que invocando la teoría general de la nulidades de los actos jurídicos, sostiene que éstas para ser declaradas requieren de quien las invoca la existencia de un perjuicio sufrido y no «una nulidad por la nulidad misma». BOFFELLI no acreditó nada en ninguna de las instancias del proceso.

Queda para V.E. merituar la procedencia jurídica del fundamento del magistrado, pero lo evidente es que el actor ni siquiera invocó haber sufrido un perjuicio con la separación de RODRIGUEZ URIZAR, y su posterior sustitución por la Adm. Mónica BARRIOS.

En este punto es menester resaltar la maniobra claramente expuesta en el escrito de fs. 66/9 donde el Consejo que representamos muestra que BOFELLI sólo es una pieza utilizada por los abogados RODRÍGUEZ URÍZAR y SCHULTHESS para lograr la reposición al cargo de Administradora de la primera. Ésta sí tiene un perjuicio para invocar, pero lo está vedado hacerlo por no ser integrante del Consorcio.

2°) El segundo agravio es la idea-fuerza de su escrito. Presenta como una cosa ridícula que en una reunión de sólo ocho consorcistas se resuelva la discontinuidad del mandato de la administradora.

El actor, con la asistencia técnica del Dr.SCHULTHESS, se agravia por las cuentas del Juez quien en su sentencia tiene por cierta la presencia física en la Asamblea impugnada del 4/6/2018 (fs. 33/35) de OCHO consorcistas de los cuales SIETE votaron la discontinuidad en el cargo de la administradora RODRIGUEZ URÍZAR (Señores Juan Manuel ANTONELLINI, María Belén CARRERA, Carlos MOYANO, Eduardo COLLAZO, Nelson Federico VERA y M.nela CORREA TOBARES que en ese orden firmaron al pie del acta impugnada. A ellos debe agregarse la Sra. Karina FUCHS quien asistió y votó favorablemente el «cambio de administración» aunque no firmó el acta porque declaró que «no pude participar en los otros temas porque debí ingresar a trabajar» como expresa en la audiencia testimonial de fs. 222 legalmente introducida a la prueba del juicio). Pero deja en claro en su declaración que se retiró luego de votar afirmativamente con el resto de los propietrios presentes el «cambio de administración». El número OCHO era el propio BOFELLI quien notoriamente participó de las deliberaciones constituyendo la solitaria disidencia con sus vecinos, aunque no firmó el acta.

Hemos dicho que la Administradora removida, Dra. Jimena RODRÍGUEZ URÍZAR, no es parte de este juicio aunque sea la principal interesada. Se limita a colaborar con su propio abogado, el Dr. SCHULTHESS, quien desempeña el rol de letrado del actor y simultáneamente el de la misma Administradora removida (ver misiva fs. 55 «in fine»). Pero lo llamativo es que: 1°) La Asamblea se celebró en el propio estudio jurídico de esta Administradora removida sito en Av. Vélez Sarsfield N° 84, 5° «B» como se expresa al final del acta: 2°) El acta fue aportada al juicio espontáneamente por la Dra. RODRÍGUEZ URÍZAR por escrito de fs. 36, posibilitando así que se decrete el juicio armado por el Dr.

SCHULTHESS y 3°) La misma Dra. RODRIGUEZ URÍZAR interviene activamente en las deliberaciones, dejando constancia en actas de sus opiniones.

Es decir que el contenido del acta no se impugna.Sólo la falta de mayorías.

Pero si se advierten las Actas de Asambleas de este Consorcio bajo la autoridad de la Dra. RODRIGUEZ URÍZAR que corren a fs. 39 a 48, todas celebradas después de Agosto de 2015, en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, la más numerosa contó con sólo CUATRO consorcistas. Y en ninguna se cumplió con lo taxativamente expresado por el Art. 2062, cuarto párrafo del referido Código: «Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las conformidades expresadas». La Doctora no notificaba nunca a los propietarios ausentes.

En el caso que nos ocupa a fs. 56 luce la intimación dirigida por el Consejo que representamos para que la Administradora removida cumpliese con lo ordenado por el Art. 2060 del Código «. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes.» caso contrario, en uso del derecho que le confiere al Cuerpo el Art. 2064 inciso d) del Código la tarea la acometería el mismo Consejo. La Administradora removida no sólo dejó pasar el tiempo otorgado:

Contestó enfáticamente en la Carta Documento de fs. 57: «Rechazo su intimación a cumplimentar el art. 2060 del CCCN por cuanto la Asamblea no resolvió proponer decisiones a los propietarios ausentes.» El Consejo que representamos, cumplió con la manda legal como se acredita con las notificaciones que corren a fs. 158 a 182 de los autos.

En su expresión de agravios el demandante cuestiona la naturaleza fehaciente de estas notificaciones. V.E. advertirá que se trata de una cantidad de piezas llevadas a mano por el Consejo de Propietarios y firmadas ológrafamente por cada uno de los ocupantes de las unidades. La notificación es impugnada por BOFELLI o su abogado porque no están reconocidos judicialmente.La firma de puño y letra de quien ocupa el departamento es equiparable a quien suscribe una Carta Documento, no requiriéndose que exhiba al cartero títulos de propiedad.

Es cierto que el Consejo que representamos no pudo ubicar a todos los ausentes. Había departamentos cerrados, desocupados o de viaje. Entonces se requirió los servicios de escribano público para que notificar en forma fehaciente al grupo de consorcistas restantes.

En síntesis: hubo 8 propietarios presentes en la Asamblea, por lo tanto los 39 ausentes notificados en forma fehaciente totalizan las 47 unidades del Consorcio.

NINGUNO de los 39 ausentes planteó la menor irregularidad en su notificación. Tampoco NINGUNO de ellos formuló oposición a lo resuelto por la mayoría de los presentes por lo que las propuestas se transformaron en decisiones.

El caso de la Sra. Fuchs.

En su expresión de agravios, la parte actora se detiene a descalificar la actuación de la Sra. Karina FUCHS sosteniendo que su intervención debe ser desestimada porque «no votó» en la Asamblea. No es así por lo que hemos ya visto.

Ella participó de la Asamblea votando favorablemente el «cambio de administración» y después, sólo después, se retiró por tener que irse a trabajar.

No es cierto como ladinamente dice el actor que no votó. Sí votó pero no firmó porque se retiró antes de que finalizara la Asamblea.

El actor se detiene en este voto porque según sus cuentas dice que la remoción de la Administradora debía aprobarse con 32 votos (dos tercios) y 6 votos en Asamblea (excluyendo a Fuchs) más 25 notificados a la mano arroja sólo 31 y al faltar Fuchs no se logra el número requerido. Falta un voto.

Pero no sólo que no falta ningún voto conforme a lo declarado en la audiencia pública testimonial de fs. 222, sino que el actor se olvida de los otros 14 consorcistas notificados por Acta Notarial que está glosada a fs. 59/60 que como los notificados a fs.158/182 no dedujeron oposición alguna a la discontinuidad de la Administradora votada en Asamblea por 7 de los 8 concurrentes. Valen tanto los 14 ausentes notificados por acta notarial como los 25 que contabiliza BOFELLI en su presentación.

Lo propuesto en la Asamblea.- Machaconamente la parte actora reitera en su expresión de agravios que lo resuelto en la Asamblea eran decisiones y no «propuestas». De allí infiere la nulidad del acta.

Como bien dice el Juez de sentencia, el asunto es menor y ha sido suficientemente saneado con el tenor de las notificaciones a los ausentes. De todos modos el solo hecho de la consulta a los ausentes es demostrativo que no interesa la redacción del acta -en cuya elaboración es responsable RODRIGUEZ URIZAR por haberse estampado en el Libro del que era depositaria- sino su contenido, el que está fuera de toda impugnación.

Como decimos, el tema es menor, y de ninguna manera amerita el agravio de los impugnantes porque no se ha conculcado el derecho de nadie.

Y no hay más agravios para comentar.

Adhesión de la Secretaria del Consejo.- La Sra. Secretaria del Consejo, Sra. M.nela CORREA TOBARES, nos ha expresado telefónicamente su adhesión a los términos de este escrito en todas sus partes por encontrarse residiendo fuera de la Provincia, al igual que lo hiciera en otra oportunidad, lo que deseamos se haga constar.

En consecuencia, a V.E. pedimos:

1º.- Tenga, en nombre del Consejo de Propietarios del Consorcio del Edificio SAN MARCOS por contestados los agravios que al actor y a su letrado, le causa la Sentencia del Juez inferior, mediante la presente ratificación de la presentación anterior de la Dra. ALOCHIS concretada mucho antes de vencer el término del traslado.A todo evento, tenga en cuenta que indebidamente el letrado del apelante notificó EN SIMULTÁNEO a nuestro Consejo y a la Administradora BARRIOS, cuando debió ser en forma SUCESIVA.

2º.-En su mérito y por las constancias de autos, rechace la apelación intentada, confirmando en todas sus partes la Sentencia en recurso.

3º.- Tenga presente la expresa adhesión a esta presentación de la consejera Sra. M.nela CORREA TOBARES

4°.- Costas al actor, también en la Instancia de la Alzada.

Dígnese V.E. proveer de conformidad.

SERÁ JUSTICIA.»

La ineficacia de las actuaciones rendidas en esta Sede por la Dra. Alochis no impide la valoración relativa a la irregularidad de su obrar, sino que coadyuvan a la valoración negativa de la conducta observada por la mentada profesional ante esta Sede.

La ley de colegiación 5805 en su art. 21 establece reglas de ética, consagrando como falta en su inc. 1) asesorar a ambos litigantes en el mismo juicio, en el inc. 9) entorpecer el trámite normal del juicio con pedidos o incidencias notoriamente improcedentes, el inc. 10) sanciona el abandono o descuido inexcusable de la defensa de la causa que le fuera confiada, el inc. 14) tiene como falla el efectuar en sus escritos o informes verbales citas tendenciosamente incompletas o contrarias a la verdad, todo lo cual sin duda obra impactado por la conducta que se describe, en que en dos presentaciones sucesivas se exhibe una posición absolutamente contraria respecto de la situación que diera base al proceso, y al fallo del Juez de Primera Instancia.

Obviamente no obra específicamente contemplada la conducta de la letrada en el art.21 en análisis, porque el legislador no ha podido pensar en que se presentara en proceso una conducta inusual como la que se analiza, pero no es un dato menor que se ha arrogado un patrocinio del que carece, que ha entorpecido el trámite del proceso, que ha descuidado notoriamente la defensa de su cliente, no solo por contestar fuera de término el traslado, sino principalmente por agregar al proceso una profusa expresión contraria a los intereses de sus clientes, lo que ha hecho faltando a la verdad, cuanto menos en alguno de sus escritos, porque el principio de identidad es uno de los primeros de la lógica que se analizan, no pudiendo algo al mismo tiempo ser y no ser, todo lo que obra alcanzado por las normas precedentemente citadas.

De tal modo, resulta diáfano de las constancias de autos que la Dra. Rita Mabel Alochis no ha obrado con buena fe y la diligencia que le es exigible, no solo a tenor de la ley de colegiación citada sino también en función de los arts. 9, 775 y 961 CCC en función de lo establecido en art. 1278 del mismo cuerpo legal.

Todo lo expresado permite imponer a la letrada, conforme las potestades disciplinarias de este Tribunal establecidas en art. 18 ley 8435 (LOPJ) una multa de diez (10) jus en su valor actual, esto es, la suma de pesos treinta y cinco mil quinientos setenta y nueve con veinte centavos ($35.579,20), con destino al Colegio de Abogados de Córdoba.

El art. 35 ley 5805 regula el patrimonio de los colegios, estableciendo en su inc.3 que (éste obra integrado) «Por el importe de las multas que apliquen los órganos creados por esta ley, así como las que impongan disciplinariamente los Tribunales en los juicios.», norma que determina que el destino de la multa sea el Colegio de Abogados de Córdoba.

Se destaca que esta posibilidad es oficiosa, no requiere conocimiento previo de la sancionada, y se pretende con su ejercicio la moralidad de la actuación profesional.

Consecuentemente con lo expresado, corresponde además remitir la presente resolución al Tribunal de Disciplina de Abogados.

A la primera cuestión, me pronuncio por la afirmativa.

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SR. VOCAL, DR. JORGE MIGUEL

FLORES, DIJO:

Con excepción del tercer párrafo del art. 2060 del CCyC, el título de propiedad horizontal carece de normas específicas sobre nulidad de asambleas. Por consiguiente, resultan aplicables las normas que respecto de la invalidez de los actos jurídicos contiene el CCyC y acorde con ellas deben resolverse las cuestiones a que a este respecto se planteen (véase en este lineamiento: Higthon, Elena I, «Propiedad horizontal y prehorizontalidad», Bs.As. 2000, ed. Hammurabi, p.654; M.ni de Vidal Marina, «Derechos Reales», 7ª ed, Zavalía, Bs.As. 2004, T 2, p. 306; Gurfinkel de Wendy, Lilian, «La propiedad horizontal, Análisis dogmático de la ley 13.512, Lexis Nexis, BS.As., 2005, p. 344; Gabas, Alberto A. «Nulidad de la asamblea del consorcio», Hammurabi, Bs.As., 2003, p. 81).

En ese entendimiento, tal como lo indica el magistrado de la primera instancia, en doctrina y jurisprudencia se ha sostenido que es necesario que el consorcista tenga un interés serio y legítimo por cuanto en ningún caso procede declarar la nulidad por la nulidad misma (v. Borda, Guillermo A. «Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales», 5ª ed., actualizado por Delfina M. Borda, La Ley, Bs.As. 2008, T 1, núm. 806, p. 645; M.ni de Vidal Marina, «Derechos Reales», 7ª ed, Zavalía, Bs.As. 2004, T 2, p. 311; Higthon, Elena I, «Propiedad horizontal y prehorizontalidad», Bs.As. 2000, ed.Hammurabi, p.655; Areán, Beatriz, «Derechos reales», 6ª ed. renovada y ampliada, ed. Hammurabi, Bs.As. 2008, T 2, p. 638). Y si bien se ha considerado también, en sentido contrario, que un consorcista se encuentra legitimado a pesar que la resolución de que se trate no lo afecte de modo concreto y directo si la misma es violatoria de cláusulas estatutarias como afirma el apelante (v. Gurfinkel de Wendy, Lilian, «La propiedad horizontal, Análisis dogmático de la ley 13.512, Lexis Nexis, BS.As., 2005, p. 353), no es menos que tratándose de supuestos de nulidad relativa son susceptibles de confirmación, la cual puede ser expresa o tácita. Es el caso que aquí se presenta, donde el consorcista reclamante, en principio legitimado para accionar por nulidad conforme las pautas indicadas, termina ejecutando voluntariamente los actos resultantes de la resolución cuestionable por nulidad, con lo cual lo confirma tácitamente, obstando ello a su legitimación activa (v. Gurfinkel d e Wendy, Lilian, «La propiedad horizontal, Análisis dogmático de la ley 13.512, Lexis Nexis, BS.As., 2005, p. 350). Adviértase, que estando legitimado para accionar por nulidad contra la designación de un nuevo administrador le abona las expensas, «sin reserva alguna» al administrador nombrado en dicha asamblea impugnable (Cfr. Alterini, Jorge H., «Código Civil y Comercial Comentado, Tratado Exegético», T IX, ed. La Ley, Bs.As. 2015, p. 950).

En esta línea orientativa del tema, he de votar a la primera cuestión del modo propuesto por el Dr. Rubén A. Remigio.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SR. VOCAL, DR. RUBEN ATILIO REMIGIO, DIJO:

Corresponde:

1.- Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el Sr. Valentín Lujan Boffelli, en contra de la Sentencia N º 121 del 18.11.2020, debiendo, en consecuencia confirmarse.

2.- Costas al actor recurrente vencido (art. 130 CPC). Fijar los honorarios de la Dra. Karina Fabiana Lopez, en el .% punto medio de la escala del art. 3 CA, y para el Dr.Christian Alejandro Schulthess en el .% punto mínimo de la escala del art. 36 CA, con más el IVA correspondiente a su situación de revista. No se regulan honorarios a la Dra. Rita Mabel Alochis por actuación inoficiosa (art. 47, 1º párrafo, CA).

A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA, LA SRA. VOCAL, DRA. MARÍA ROSA MOLINA DE CAMINAL, DIJO:

Corresponde:

1.- Acoger el recurso de apelación del Sr. Valentín Luján Boffelli. En su mérito, revocar en todas sus partes la Sentencia dictada en autos, y hacer lugar a la demanda incoada por el Sr.

Valentín Luján Boffelli en contra del Consorcio de Propietarios del Edificio San Marcos, declarando la nulidad de la remoción de la administradora Jimena Rodríguez Urízar dispuesta en Asamblea del día 4/6/2018.

2.- Imponer las costas en ambas instancias al Consorcio demandado, en su calidad de vencido (art. 130 CPC).

3.- Fijar los honorarios por sus labores en esta Sede del Dr. Christian Alejandro Schulthess en el .% del punto medio de la escala del art. 36 CA, y los de la Dra. Karina Fabiana Lopez en el .% del punto mínimo de la misma escala, ambos sin perjuicio del mínimo legal de ocho jus, en que se regulan de modo provisorio sus estipendios, esto es, la suma de pesos .($.), todos con más el IVA que correspondiere a la situación de revista de los letrados (arts. 28, 36, 39, 40 y concs. CA). No regular honorarios a la Dra. Rita Mabel Alochis (art. 47 CA).

4.- Imponer a la Dra. Rita Mabel Alochis una multa de . (.) jus en su valor actual, esto es, la suma de pesos .($.), con destino al Colegio de Abogados de Córdoba (art. 18 LOPJ), y remitir la presente resolución al Tribunal de Disciplina de Abogados.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SR. VOCAL, DR. JORGE MIGUEL FLORES, DIJO:

1.- Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el Sr.Valentín Lujan Boffelli, en contra de la Sentencia N º 121 del 18.11.2020, debiendo, en consecuencia confirmarse.

2.- Costas al actor recurrente vencido (art. 130 CPC). Fijar los honorarios de la Dra. Karina Fabiana Lopez, en el .% punto medio de la escala del art. 3 CA, y para el Dr. Christian AlejandroSchulthess en el .% punto mínimo de la escala del art. 36 CA, con más el IVA correspondiente a su situación de revista. No se regulan honorarios a la Dra. Rita Mabel Alochis por actuación inoficiosa (art. 47, 1º párrafo, CA).

Por lo expuesto, y por mayoría, SE RESUELVE:

1.- Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el Sr. Valentín Lujan Boffelli, en contra de la Sentencia N º 121 del 18.11.2020, debiendo, en consecuencia confirmarse.

2.- Costas al actor recurrente vencido (art. 130 CPC). Fijar los honorarios de la Dra. Karina Fabiana Lopez, en el .% punto medio de la escala del art. 3 CA, y para el Dr. Christian AlejandroSchulthess en el .% punto mínimo de la escala del art. 36 CA, con más el IVA correspondiente a su situación de revista. No se regulan honorarios a la Dra. Rita Mabel Alochis por actuación inoficiosa (art. 47, 1º párrafo, CA).

Protocolícese, notifíquese de oficio y bajen.

Texto Firmado digitalmente por: REMIGIO Ruben Atilio VOCAL DE CAMARA

Fecha: 2022.05.19 MOLINA M. Rosa VOCAL DE CAMARA

Fecha: 2022.05.19 FLORES Jorge Miguel VOCAL DE CAMARA

Fecha: 2022.05.19

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