#Doctrina La I.G.J. y el deber de adecuación de los conjuntos inmobiliarios

Autor: Núñez Najle, Fabio M.

Fecha: 12-jun-2020

Cita: MJ-DOC-15386-AR | MJD15386

Sumario:

I. Introducción. II. Del deber de adecuación: ¿Obligación pura y simple o de plazo indeterminado propiamente dicho o tácito?. III. Corolario.

Doctrina:

Por Fabio M. Núñez Najle (*)

I. INTRODUCCIÓN

La novísima normativa emitida por la Inspección General de Justicia (en adelante I.G.J.) consistente en las Resoluciones Generales Nº 25/20 y 27/20 (de fechas 20 y 22 de Mayo del 2.020, respectivamente), comprende una problemática surgida a raíz de la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación que ha generado variadas corrientes de opinión y, de algún modo busca encauzar esa coyuntura; nos estamos refiriendo concretamente, a la obligación de adecuación de los Conjuntos Inmobiliarios (en adelante C.I.) preexistentes en virtud de lo establecido por el artículo 2.075 tercer párrafo del Código ya aludido.

Del juego de las disposiciones de la I.G.J. – más precisamente la Nº 27/20 que modifica la 25/20 – surge lo siguiente: «ARTÍCULO 1º: Otorgar un plazo de 360 días, a partir de la publicación de esta Resolución General en el Boletín Oficial de la República Argentina, los Clubes de Campo y a todo otro conjunto inmobiliario , organizados como asociación bajo forma de sociedad (artículo 3 , Ley 19.550) o como asociación civil, para que en cumplimiento del artículo 2075, tercer párrafo , del Código Civil y Comercial de la Nación adecuen su organización a las previsiones normativas que el mismo contiene para ellos en su Libro IV, como derecho real de propiedad horizontal especial en el Título VI y conforme lo normado en el Título V para el derecho real de propiedad horizontal en general.

Por su parte el artículo 3 de la Resolución Nº 25/20 dispone:El incumplimiento de la acreditación de la adecuación dentro del plazo indicado en el artículo 1º, salvo que el mismo resulte excedido por el normal cumplimiento del trámite, hará pasibles a los administradores y sindicatura de la sanción de multa contemplada en el artículo 302 inciso 3º de la Ley Nº 19.550, sin perjuicio de las acciones legales que pudieren corresponder.

II. DEL DEBER DE ADECUACIÓN: ¿OBLIGACIÓN PURA Y SIMPLE O DE PLAZO INDETERMINADO PROPIAMENTE DICHO O TÁCITO?

Dado el panorama que brindan la Resoluciones bajo la lupa, corresponde señalar que si bien es aplaudible el propósito que persiguen; el temperamento adoptado, consistente en la fijación de un plazo por la autoridad administrativa, no es el correcto. En tal sentido, nótese que se impone a los sujetos alcanzados por el artículo primero la obligación de acreditar el cumplimiento del deber de adecuación dentro del término de 360 días, so pena de aplicarse sanciones.

Del texto de los Considerandos de la Resolución General Nº 25/20 se desprende que la fijación del plazo de marras se ha fundado en lo siguiente, y cito en lo pertinente:«Que si bien es cierto que la norma contenida en el artículo 2075 del Código Unificado no establece plazo para la adecuación de los conjuntos inmobiliarios . de ello no puede derivarse necesariamente que el mandato previsto en dicha norma . deba ser desoído, pues las normas jurídicas deben ser interpretadas en torno a su efectivo cumplimiento . Por el contrario, la circunstancia de que el artículo 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación no haya establecido plazo alguno de adecuación, permite interpretar que la actuación prevista en el tercer párrafo de dicha norma debió – y debe – ser de cumplimiento inmediato por los sujetos concernidos, dado que no está modalizada por plazo, condición o cargo, esto es, se trata de una obligación pura y simple.».

Cabe entonces preguntarnos si, tal como lo sostiene la I.G.J., es acertado señalar que la obligación de adecuación es pura y simple, de modo tal que su exigibilidad es inmediata; y por lo tanto habilita al dictado de la reglamentación bajo estudio.

Para dar respuesta a éste interrogante (el que no es menor, pues acarrea consecuencias prácticas), repasemos qué se entiende por obligación pura y simple. Para ello he tomado prestadas las palabras de LLAMBIAS, quien enseña que integran ese tipo: «. las obligaciones que según la inteligencia de las partes no quedan postergadas en su exigibilidad por contingencia ulterior alguna, pudiendo desde ya pretender su cumplimiento el acreedor, o bien, en su caso, adelantarse el deudor a satisfacer la prestación debida para lograr su liberación, todo ello al amparo de la regla de la buena fe. (Confrontar LLAMBIAS, Jorge Joaquín; «TRATADO DE DERECHO CIVIL – OBLIGACIONES Tomo II B, Cuarta Edición; Editorial Perrot, pág. 233). Señala asimismo el autor citado que las puras y simples son aquellas «. que no están postergadas en su exigibilidad por accidente alguno .» (Confr. aut. Cit., ob. Cit., pág. 232).

Como ejemplo de esta clase de obligaciones se citaban:letras de cambio y pagarés a la vista, sentencias judiciales condenatorias que no fijan plazo alguno, pago de precio en las compraventas al contado, la obligación de restituir la cosa al comodante cuando éste quisiera, la obligación del vendedor de entregar la cosa cuando el comprador lo exija; entre otros.

El Código Civil y Comercial también se ocupa expresamente de este tipo de obligaciones a las que llama de «exigibilidad inmediata» en el artículo 871 inciso «a» ; indicando que en tales supuestos el pago (léase cumplimiento de la prestación conforme al artículo 865 del C.C.C.) debe hacerse en el momento de su nacimiento.

La Doctrina actual, al comentar éste artículo ha dicho: «. las características que revisten este tipo de obligaciones, también denominadas puras y simples, que so exigibles desde el momento de su constitución. .las obligaciones de exigibilidad inmediata se constituyen y se cumplen en forma simultánea.» (Confrontar BERRINO, Marialma en «CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN COMENTADO – Tomo III; HERRERA, Marisa – CARAMELO, Gustavo – PICASSO, Sebastián – Directores; Ministerio de Justicia y Derechos Humanos; pág. 184/5)

Visto el marco conceptual y legal de las obligaciones puras y simples, pasemos a revisar en qué consiste, materialmente, la obligación de adecuación de los Conjuntos Inmobiliarios, es decir, concretamente, qué debe hacerse para que cumplan con la manda del tercer párrafo del artículo 2075 del C.C.C. En tal sentido, y por citar un ejemplo de la tarea que implica, LINARES de URRUTIGOITY expresa: «Se trata de otorgar un acto jurídico de adecuación a Propiedad Horizontal Especial ( en adelante PHE) en cumplimiento de un precepto legal (art.2075, CCCN), cuya causa es lícita, mediante la forma instrumental idónea (instrumentos privados o escrituras públicas según sea conveniente y pertinente en Derecho), cumpliendo los actos preescriturarios planos o planillas cartográficas debidamente aprobados por los organismos competentes) y posescriturarios (inscripciones ante registros inmobiliarios) que correspondan.» (Confrontar LINARES de URRUTIGOITY, Martha; «ACERCA DE LA ADECUACIÓN DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS PREEXISTENTES» en REVISTA DE DERECHO PRIVADO Y COMUNITARIO – 2018-2 – DERECHOS REALES – II, RUBINZAL CULZONI EDITORES, pág. 233). La misma autora, en el caso de CI preexistentes configurados como derechos personales, por ejemplo (y por ser los que son objeto de regulación por parte de la I.G.J.) como una sociedad propietaria de el inmueble (puede ser una S.A., una Asociación o una Simple Asociación), señala que si bien la tarea de adecuación se ve simplificada, ella implica y necesita: «.la voluntad de un único sujeto de derecho, titular de dominio (la sociedad), con las mayorías requeridas propias de su régimen, manifestada en escritura pública, con inscripción registral y, las escrituras de transferencia de derecho de propiedad horizontal especial de las unidades funcionales resultantes a los consumidores inmobiliarios, con la consiguiente extinción de os usufructos o derecho reales de uso, si los hubiere, por confusión . Desde el punto de vista del Derecho Societario, el nuevo consorcio de PHE se constituiría con la escritura de adecuación que contiene el reglamento y su inscripción.» (Confrontar aut. cit., ob. cit., pág. 247/8).

Todo lo hasta aquí expuesto demuestra que es claro que la obligación de adecuación de los C.I.no puede enmarcarse dentro de las puras y simples o de exigibilidad inmediata; pues se ha relatado, con la cita doctrinaria efectuada, en qué consisten los actos materiales y jurídicos que deben cumplirse para cumplir con tal imperativo legal; de modo tal que se descarta la exigibilidad inmediata de la manda del tercer párrafo del 2075 del C.C.C., pues no resulta ajustada a su naturaleza.

Descartado entonces el carácter que la I.G.J. le atribuye a la obligación en ciernes, corresponde determinar a cuál clase responde la misma; y en ese sentido entiendo que enmarca en las llamadas obligaciones de plazo indeterminado propiamente dicho, o bien en las de plazo tácito – que es una especie de plazo indeterminado – (ambas previstas por el artículo 887 incisos a y b del C.C.C.

En el caso de las obligaciones de plazo tácito, el C.C.C. establece lo siguiente: «Excepciones al principio de la mora automática. La regla de la mora automática no rige respecto de la obligaciones: a) sujetas a plazo tácito; si el plazo no está expresamente determinado, pero resulta tácitamente de la naturaleza y circunstancias de la obligación, en la fecha que conforme a los usos y a la buena fe, debe cumplirse.».

Respecto de las obligaciones de plazo indeterminado propiamente dicho, el inciso b del artículo mencionado indica: «. si no hay plazo, el juez a pedido de parte, lo debe fijar mediante el procedimiento más breve que prevea la ley local .».

Concluye el artículo señalando que, en caso de duda, acerca de si se trata de plazo tácito o indeterminados propiamente dicho, se considera que es tácito.

Si bien la Doctrina no se ha ocupado centralmente por determinar la naturaleza de la obligación de adecuación, si lo ha hecho de un modo tangencial, así, por citar; BUTLOW indica: «La norma (art.2075 in fine), no fija el plazo de adecuación, pero en caso de desacuerdo, podrá ser fijado judicialmente .» (Confrontar BUTLOW, Daniel; «CONJUNTOS INMOBILIARIOS NUEVO Y PREEXISTENTES EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, 14-ago-2019; MJ-DOC-15006-AR/MJDD15006). De dicha conclusión surge que, para el autor en cuestión, el plazo es indeterminado propiamente dicho (pues aplica el mecanismo que prevé el inciso b del artículo 887 del C.C.C.).

En el caso de entenderse que nos encontramos frente a una obligación de plazo indeterminado propiamente dicho, será el acreedor de la misma (por ejemplo: el propietario o adquirente de lote individual) el que deberá recurrir al Órgano Judicial a efectos de obtener la fijación del término de cumplimiento. De ello se tiene entonces, una primera conclusión: La I.G.J. carece de competencia para establecer el plazo de adecuación tal como lo ha pretendido realizar mediante las Resoluciones Generales comentadas.

Lo dicho en el párrafo anterior surge de la letra expresa del Código Civil y Comercial, que en el inciso b del artículo 887, manda a que el plazo sea establecido por la autoridad judicial mediante el trámite procesal más breve (dado que según las conclusiones de las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil, «El régimen de protección del consumidor se aplica a la propiedad horizontal especial»; debe aplicarse el procedimiento sumarísimo con el beneficio de justicia gratuita conforme los artículos 53 y 55 de la L.D.C.).

Para el supuesto de entenderse que se trata de una obligación de plazo tácito; se requiere la previa interpelación del acreedor, quien deberá fijar un plazo para el cumplimiento. En tal sentido se dijo: «Respecto a las obligaciones sujetas a plazo tácito – que se entienden como una de las variantes del plazo indeterminado – en la primera versión del anteproyecto, coherentemente se preveía que en ese caso el acreedor debía interpelar al deudor para constituirlo en mora.No obstante en la versión que adopta el Código Civil y Comercial, el inc. a del art. 887 ha sido sustituido por el siguiente: Sujetas a plazo tácito; si el plazo no está expresamente determinado, pero resulta tácitamente de la naturaleza y circunstancias de la obligación, en la fecha que conforme a los usos y la buena fe, debe cumplirse. Con esta redacción, la norma para resultar comprensible debe armonizarse con el encabezamiento del artículo, que establece que en este caso no rige la regla de la mora automática y, por tanto, siendo el restante sistema de constitución en mora por vía de interpelación, esta se vuelve necesaria. De lo contrario, incoherentemente, en las obligaciones a plazo tácito tendríamos que la mora seguiría siendo automática configurándose el estado de mora en un momento incierto, ya que lo sería en una fecha que derivaría de los usos y la buena fe.» (Confrontar MOREA, Adrián O., «BREVES CONSIDERACIONES EXEGÉTICAS AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL EN MATERIA DE OBLIGACIONES», MJ-DOC-9859-AR/ ).

En sentido concordante: «Las obligaciones de plazo tácito conforman una de las excepciones a la mora automática, en virtud de que el plazo no se encuentra expresamente determinado (art. 887, inc. a, CCyC), en cuyo caso puede fijarlo unilateralmente el acreedor. . el acreedor deberá intimar fehacientemente al deudor comunicando la fecha de pago y exigiendo el cumplimiento del mismo al deudor.» (Confrontar BERRINO, Marialma en «CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN COMENTADO – Tomo III; HERRERA, Marisa – CARAMELO, Gustavo – PICASSO, Sebastián – Directores; Ministerio de Justicia y Derechos Humanos; pág. 186).

Asimismo se sostuvo: «El plazo tácito es aquel que surge implícitamente de la naturaleza y circunstancias del acto o de la obligación..Se trata de obligaciones que no tienen un término de vencimiento expresamente fijado por las partes, aunque de su naturaleza y circunstancias es posible inferir tácitamente el momento a partir del cual el acreedor podrá exigir el cumplimiento de la prestación.» (Confrontar COMPIANI, María Fabiana en «CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN COMENTADO – Tomo III; HERRERA, Marisa – CARAMELO, Gustavo – PICASSO, Sebastián – Directores; Ministerio de Justicia y Derechos Humanos; pág. 228).

En consecuencia, entendiéndose que la obligación de adecuación de los C.I. es de plazo tácito; será el acreedor (cabe plantear el mismo caso que en la hipótesis anterior) el que deberá establecerlo, de un modo razonable, mediante la interpelación fehaciente; lo que lleva a concluir, nuevamente por la falta de competencia de la I.G.J. para proceder al establecimiento de un término para el cumplimiento de esa manda legal.

Entiendo que el deber que emana del tercer párrafo del artículo 2.075 de la normativa civil de fondo, encuadra dentro de las obligaciones de plazo tácito; pues la naturaleza del mismo (dados los requisitos y tareas que deben cumplirse para alcanzar el fin en cuestión) lleva a que se sostenga, razonable y fundadamente, que ella requiere un tiempo para su debido cumplimiento.

III. COROLARIO

Como colofón y en consecuencia señalo que deviene inexacto el encuadre que ha hecho la I.G.J. de tal débito como puro y simple; y ello lleva a que la determinación de un plazo para ello por parte de la autoridad administrativa devenga reñido con la norma de fondo y superior, razón por la cual se postula su inconstitucionalidad por infracción al artículo 31 de la Constitución Nacional.

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(*) Abogado, Universidad Nacional de Tucumán con mención al mérito académico. Diplomado en Derecho Privado.