Ni un centavo para pagar créditos: Restitución a la deudora, de un bien transferido que importó la sustracción del único activo inmobiliario, impidiendole cancelar los créditos concursales

Partes: Distribuidora Norcaf S.A. s/ quiebra – incidente de recuperación de activos

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial

Sala/Juzgado: D

Fecha: 7-mar-2019

Cita: MJ-JU-M-117785-AR | MJJ117785 | MJJ117785

Procedencia de la acción de restitución de un bien cuya transferencia importó la sustracción del único activo inmobiliario de la deudora impidiendo la posibilidad de cancelar los créditos concursales pendientes.

Sumario:

1.-En el régimen instituido por la normativa ritual (art. 253 , CPCCN.) la admisibilidad del pedido de nulidad de un pronunciamiento se halla circunscripta a las impugnaciones dirigidas contra los vicios que pudieron afectarlo por haber sido dictado sin guardar las formas y solemnidades prescriptas por la Ley, es decir, por vicios formales en la sentencia misma; en cambio, los defectos de fundamentación que aquí se denuncian sobre distintas bases, no constituyen -en sentido contrario a lo que destaca el interesado- vicios formales de la sentencia sino, en todo caso, presuntos errores in iudicando que, como tales, de existir, pueden repararse en el marco del recurso de apelación.

2.-Como los intereses que se invocan lesionados integran los fundamentos de la apelación y, por tanto, se encuentran amparados por la respectiva apelación, lo que la nulidad persigue puede obtenerse mediante la revisión provocada por el recurso, con lo cual el planteo de nulidad no es admisible.

3.-Cuando se produce la incorporación en el proceso, el sustituto lo toma en el estado en que se encuentra no pudiendo retrotraer ni desconocer los actos cumplidos por su antecesor, y la sentencia alcanza a ambos e, inclusive, puede condenarse al sucesor.

4.-Si se tiene en cuenta que la cuestionada operación importó la sustracción del único activo inmobiliario de la deudora impidiendo la posibilidad de cancelar los créditos concursales pendientes con su realización, con lo cual, constatada la presencia de ese recaudo, no existen dudas de que la acción promovida por la sindicatura para que se restituya el bien se encuentra expedita.

5.-Al interrogante que, de seguido, se impone de si la inoponibilidad de pleno derecho de la operación inicial puede proyectar sus efectos a las posteriores transmisiones del bien, se coincide en dar una respuesta afirmativa y en destacar que, como nuestra normativa concursal no contempla expresamente la situación de los subadquirentes, deben aplicarse las soluciones contenidas en la legislación de fondo. Además, para estas situaciones el art. 970 del CCiv. (vigente al momento de que se celebraron las compraventas en debate) establecía que ‘si la persona a favor de la cual el deudor hubiese otorgado un acto perjudicial a sus acreedores hubiere transmitido a otro los derechos que de él hubiese adquirido, la acción de los acreedores sólo será admisible, cuando la transmisión de los derechos se haya verificado a título gratuito. Si fuese por título oneroso, sólo en el caso que el adquirente hubiese sido cómplice en el fraude’.

6.-La operatividad del art. 970 del CCiv. exige dos condiciones. La primera, que la inoponibilidad pueda hacerse valer respecto del primer adquirente (tercero que recibió el bien del deudor, o a quien dicho deudor le transmitió un derecho), pues si así no fuere, la revocación del acto no podría ser intentada contra el subadquirente. Está en juego, por así decir, una ineficacia refleja consiguiente a la ineficacia del acto originario y la segunda, que la transmisión hecha por el primer adquirente al subadquirente sea a título gratuito o, si lo hubiere sido a título oneroso, que el subadquirente hubiese sido cómplice del fraude.

7.-En las subadquisiciones onerosas, en cambio, teniendo en cuenta que el sistema de inoponibilidad concursal excluye el fraude como presupuesto para su actuación, debe verificarse que el subadquirente no lo hubiera sido de mala fe. Es decir, la suerte de la adquisición del subadquirente depende de su estado de buena fe, la cual existirá siempre que no hubiera conocido el vicio que hacía inoponible frente a los acreedores la primera adquisición.

8.-Tratándose de la prueba de un estado ‘subjetivo’, es difícil que pueda llegarse a la conclusión de que medió fraude a través de prueba directa, por lo que, en general, se advierte que tal situación podrá surgir eventualmente de manera ‘indirecta’, es decir, por medio de prueba indiciaria que permita formar convicción suficiente de que el primer adquirente y los subadquirentes consecutivos a título oneroso conocían la insolvencia del debitor al momento de celebrarse la originaria transmisión.

9.-En otras palabras, en la mayoría de los casos, el conocimiento del fraude puede deducirse de la reunión de esa prueba indiciaria, entendiendo por indicio al hecho real, cierto (probado o notorio) del que se puede extraer críticamente la existencia de otro hecho no comprobable por medios directos según la prueba aportada a la causa, y que las presunciones constituyen, por su propia naturaleza, una prueba indirecta basada en el raciocinio.

10.-El raciocinio que fundamenta la presunción, como prueba indirecta de la existencia de fraude puede ser inductivo o deductivo según el caso, tiene por fundamento tres grandes tipos de acontecimientos: (i) los modos constantes del obrar de la naturaleza, (ii) la índole y esencia misma de las cosas, y (iii) la forma constante y uniforme de conducirse los hombres en sociedad, en sus relaciones comunes y recíprocas. Es decir, las presunciones consideradas como institución procesal, tienen un fundamento natural y necesario: el razonamiento.

11.-La presunción es el resultado de un análisis intelectual por medio del cual se determina que otro hecho existió a través de la valoración de los indicios y así, entre otros elementos de juicio, puede ser de utilidad: constatar la existencia o no de instrumento público que documente la operación; si hubo o no pago de precio, y en caso afirmativo, si el mismo se compadece con el valor real del bien; investigación de los antecedentes del título; estado registral del bien y si con antelación aparecen inscripciones de medidas cautelares trabadas, o en su caso, inhibiciones, derecho real de hipoteca y/o la existencia de algunos otros gravámenes; sujeto que detenta la tenencia o posición del bien; y relaciones -estrechas, cercanas o desconocidas- del sub-adquirente con el deudor fallido.

12.-Uno de los indicios que bien puede generar convicción de la configuración de fraude es el valor comprometido en la operatoria y la modalidad de cancelación, aunque lo cierto, concreto y jurídicamente relevante es que (más allá de señalar que se pagó previamente y en efectivo) ninguno de los involucrados pudo despejar las dudas generadas en cuanto a si realmente se sufragó el precio (máxime cuando tampoco existen evidencias de la capacidad económica de los sujetos involucrados) y que, además, lo pagado no resultó perjudicial para los intereses de la masa, a poco que se advierta la significativa diferencia existente entre el valor de la última tasación, y el monto implicado en cada una de las operaciones.

13.-Si bien nuestro régimen jurídico no recoge el principio de la fe pública registral, cierta parte de la doctrina y de la jurisprudencia ha entendido que, aunque no existe una norma legal que obligue a los adquirentes a realizar el estudio de títulos, resulta impensado otorgar una escritura traslativa de dominio sin analizar los antecedentes jurídicos que legitiman el dominio (referenciándose las escrituras públicas y expedientes judiciales o administrativos en sus originales), con un examen exhaustivo de todos los titulares anteriores, y las circunstancias por las que obraron.

14.-La buena fe exigida al tercero adquirente no es la mera fe-creencia, sino la buena fe-diligencia, la cual consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho, y que deriva de una situación aparente que sólo justifica la protección de los terceros en la medida en que haya mediado un error excusable, para lo cual es imprescindible que el adquirente pruebe haber obrado con la debida diligencia que le impone la adquisición del derecho.

15.-Si bien no existe una obligación de realizar un estudio de títulos antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de transmisión de dominio, tal previsión resulta al menos necesaria, para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe creencia, que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho y que constituye presupuesto indispensable para obtener la protección de la Ley. N.R.: Sumarios elaborados por Ricardo A. Nissen.

Fallo:

Buenos Aires, 7 de marzo de 2019.

1. La sentencia de primera instancia de fs. 701/708 hizo lugar al presente incidente de recupero de activos y ordenó al Sr. Ernesto Urquiza la restitución del inmueble sito en la calle Cálcena n° 541/43/45/49/61/67 de esta ciudad dentro de los diez días de quedar firme ese pronunciamiento.

Para así decidir el magistrado de grado consideró, en lo que aquí interesa, que la legislación concursal no brinda solución al problema de los efectos de la declaración de la ineficacia de un negocio respecto de terceros y que, por tanto, la respuesta debe encontrarse en las previsiones del Código de fondo.

En esa línea argumental, sostuvo que el sistema de inoponibilidad concursal se proyecta a los terceros sucesores de la persona que contrató con la deudora, por aplicación supletoria del tradicional principio de que nadie puede adquirir un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquél de quien lo adquiere (art. 3270, Código Civil y 399, CCyCN).

De seguido, remarcó que los efectos reipersecutorios de la declaración de ineficacia de pleno derecho de una compraventa del inmueble de la fallida, cuando se encontraba en concurso preventivo y sin requerir autorización, debía extenderse a los sucesores singulares de la empresa Titánico S.A. que contrató con la fallida (art. 970, Código Civil).

Y en tal sentido, meritó que si bien los posteriores adquirentes, Calpis Enterprises Inc. y Lebonford S.A., dijeron haber actuado de buena fe y haber pagado el precio, detalló una serie de circunstancias que hacían dudar la veracidad de esa afirmación. Tras lo cual ponderó que, tratándose de sociedades extranjeras que debieron encontrarse inscriptas para dar cumplimiento con el art. 118 párr.3º de la LGS al momento de la adquisición del inmueble (en el año 2000 y 2002, respectivamente) y no lo hicieron, dichos entes no pueden hacer valer esas compraventas frente a la masa de acreedores.

De seguido repasó otros hechos de los cuales entendió que no parecía creíble que no hubiere mediado connivencia entre dichas sociedades, y destacando la mala fe demostrada en la estrategia seguida por Lebondorf S.A. y el Sr. Urquiza (quien fuera Presidente de esa sociedad y luego actuara a título personal, por lo que tuvo amplio conocimiento de esta causa), concluyó que los efectos reipersecutorios de la declaración de inoponibilidad de la compraventa del inmueble decretada en la quiebra debía extenderse al mencionado Sr. Urquiza.

2. Contra ese pronunciamiento apelaron (*) en fs. 718 el Sr. Urquiza, quien en su memorial (de fs. 723/740, contestado en fs. 746/753 por la sindicatura) solicita básicamente que (i) se declare la nulidad de la decisión de grado y se decrete que no corresponde dictar pronunciamiento alguno en su contra por no haber sido demandado en autos; (ii) en subsidio, pide que se revoque la sentencia y se desestime la acción articulada, y (iii) para el supuesto de que se mantenga la decisión sostiene que resulta ser usucapiente del inmueble y que, por tanto, no procede la entrega de la posesión; y (**) en fs. 720 Lebonford S.A. quien (en su memorial de fs. 737/740, contestado en fs. 755/762 por la sindicatura) se agravia esencialmente de que jamás contrató ni se vinculó con la fallida; adujo que se relacionó por medio de obligaciones personales con el mencionado Sr. Ernesto Urquiza y no asumió ninguna obligación de restituir activos o bienes, que no se ha dictado una decisión que declare nulos o inoponibles los actos que allí describe, que tampoco nada se ha probado en tal sentido, y que, por tanto, debe desestimarse in totum la demanda en su contra; como así también cuestiona lo que entiende ha sido una mecánica aplicación de las costas.

3.La Fiscal General ante esta Cámara dictaminó en fs. 805/828 postulando el rechazo de ambas proposiciones recursivas.

4. El cúmulo de cuestiones traídas a conocimiento de esta instancia impone comenzar por examinar, en razón de un buen orden metodológico, el planteo de nulidad deducido por el Sr. Urquiza, sustentado básicamente en no haber sido demandado en el presente trámite (pto. 5, fs. 723/735).

Se anticipa, a ese respecto, que la solicitud es improcedente.

En efecto, en el régimen instituido por la normativa ritual (art. 253, Código Procesal) la admisibilidad del pedido de nulidad de un pronunciamiento se halla circunscripta a las impugnaciones dirigidas contra los vicios que pudieron afectarlo por haber sido dictado sin guardar las formas y solemnidades prescriptas por la ley, es decir, por vicios formales en la sentencia misma; en cambio, los defectos de fundamentación que aquí se denuncian sobre distintas bases, no constituyen -en sentido contrario a lo que destaca el interesado- vicios formales de la sentencia sino, en todo caso, presuntos errores in iudicando que, como tales, de existir, pueden repararse en el marco del recurso de apelación (conf. Palacio, L. y Alvarado Velloso, A. Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, explicado y anotado jurisprudencial y bibliográficamente, t. 6, p. 197, Santa Fe, 1992).

Dicho de otro modo y siguiendo lo expresado por la Representante del Ministerio Público, como los intereses que se invocan lesionados integran los fundamentos de la apelación y, por tanto, se encuentran amparados por la respectiva apelación, lo que la nulidad persigue puede obtenerse mediante la revisión provocada por el recurso, con lo cual el planteo -en los términos en que ha sido deducido- no es admisible.

Desde otra perspectiva, no cabe perder de vista que, como fruto de haberse dejado sin efecto la gestión de negocios que efectuara el recurrente Urquiza en favor de Lebonford S.A.y de que el inmueble se encuentre actualmente a su nombre, conduce a considerar como ocurrido un supuesto de sustitución procesal, y es sabido que cuando se produce la incorporación en el proceso, el sustituto lo toma en el estado en que se encuentra no pudiendo retrotraer ni desconocer los actos cumplidos por su antecesor, y la sentencia alcanza a ambos e, inclusive, puede condenarse al sucesor (Highton, Elena – Areán, Beatriz, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, t. 1, p. 742).

En definitiva, por lo expuesto, habrá de rechazarse la articulada nulidad.

5. Afirmada, entonces, la validez de la sentencia y previo a indagar la suerte de los recursos, es menester precisar que, como no existe norma que habilite a «replicar» el dictamen, máxime cuando -como en el caso- la opinión del Ministerio Público no se puso a disposición de los litigantes, lo expresado en fs. 829/834 por el Sr. Urquiza respecto de la opinión de la Fiscalía ante la Cámara no podrá considerarse en este pronunciamiento (en similar sentido, esta Sala, 26.11.15, «Arenera Argentina ICAGTSA s/quiebra s/ incidente de verificación de créditos por Arenera Campana S.A.», entre muchos otros).

6. Despejadas estas cuestiones de naturaleza preliminar, el conocimiento sustancial de los recursos exige una reseña de las circunstancias en que se dieron las compraventas del inmueble, la cual será desarrollada sobre la base de este incidente y de las actuaciones que, con carácter previo, fueron requeridas en su oportunidad (fs. 836 y 838).

(i) El 27.7.88, y bajo el régimen de la ley 19.551, se dispuso la apertura del concurso preventivo de Distribuidora Norcaf S.A., decretándose la correspondiente inhibición general de bienes (fs. 308/309, expte. n° 6068002/1988), y si bien se libró y diligenció el oficio al Registro de la Propiedad Inmueble (fs. 344), lo cierto es que, por haberse omitido transcribir el auto que la ordenara, la medida se asentó el 3.8.88 de manera provisoria, esto es, por 180 días (fs.438). Fue por esto que se ordenó librar un nuevo oficio (fs. 439) que nunca se concretó y así, vencido el referido término, la inscripción se canceló automáticamente y no quedó registrada la inhibición general de bienes.

En tales condiciones transcurrió toda la convocatoria, llegándose a la homologación de la propuesta el 29.3.89 (fs. 719/721).

(ii) Dos años después, es decir, ya en la etapa de cumplimiento del concordato, el Directorio de Distribuidora Norcaf S.A. aceptó (el 7.6.91) una propuesta de Titánico S.R.L. de comprar el inmueble de la calle Cálcena n° 541/43/45/49/61/67; la Asamblea Extraordinaria de la concursada brindó su autorización (el 12.6.91), y sin requerir venia judicial -aunque el ordenamiento lo exigía (art. 17, ley 19.551)- y con certificados del Registro de la Propiedad que, por lo explicitado, no daban cuenta de restricción alguna, el 18.12.91 se escrituró, en favor de Titánico S.R.L. y por la suma de U$S 250.000, el único activo inmobiliario de la concursada (fs. 1333/1336, expte. n° 6068002/1988).

(iii) Transcurrido similar término, es decir, dos años, y a pesar de que -como se vio- la inhibición ya se encontraba decretada, el síndico instó la reinscripción, la cual se dispuso y finalmente se asentó el 7.9.93 (fs. 1023 y 1029, expte. n° 6068002/1988), es decir, cuando el bien ya había salido del patrimonio de la concursada.

(iv) Casi un año y medio más tarde y ante el incumplimiento del acuerdo, el 14.3.95 se decretó la quiebra de Distribuidora Norcaf S.A. (fs. 1066/1067), la inhibición general de bienes, ordenada en el pertinente decreto, se registró el 4.4.95 (fs. 1088, expte. n° 6068002/1988), y se publicaron los correspondientes edictos a fines de marzo y principio de abril de ese año 1995(fs.1110).

(v) Meses después (el 13.9.95), y ya bajo el amparo de la ley 24.522, la sindicatura denunció haber tomado conocimiento de la venta del inmueble de la calle Cálcena y solicitó la declaración de ineficacia de pleno derecho del acto (fs. 1187), la cual se decretó el 19.9.95 (fs. 1188), y fue consentida por la compradora, esto es, Titánico S.R.L. (fs. 1238).

(vi) Casi en paralelo (el 13.9.95), el síndico promovió una demanda de responsabilidad (expte. n° 30313/2013, fs. 1/2) contra los Sres. Manuel Seco, Julio Roberto Delingue y René Luján Andreoli (Directores de Distribuidora Norcaf S.A.) y Juan Carlos Garamendy (síndico de Distribuidora Norcaf S.A.), en donde (el 13.7.10) se condenó a todos los codemandados, como responsables solidarios, a pagar el valor de venta del inmueble, con el límite del interés patrimonial de la quiebra (fs. 130/138).

En dicho trámite se acompañó, en el año 2011, una tasación del inmueble de marras por U$S 2.700.000 (fs. 231/237).

(vii) De su lado y denunciando haber sido víctima de una defraudación (que posibilitó la venta por la cual habría pagado U$S 250.000 y que luego se declaró ineficaz), Titánico S.R.L. promovió querella criminal (el 6.2.97) contra el escribano interviniente, los directores de Distribuidora Norcaf S.A., el síndico y su letrado, que -más allá de las vicisitudes propias y extensas de su trámite- concluyó por sobreseimiento por prescripción de todos los imputados (expte. n° 9558/1997). Asimismo, Titánico S.R.L. inició (el 11.11.98) una demanda de nulidad de la declaración de ineficacia de pleno derecho, que cuatro años después, terminó siendo rechazada (el 10.9.02), en decisión consentida por su promotora (expte. n° 98377/1998, fs. 7/16 y fs.86/93, respectivamente).

(viii) En este particular escenario, esto es, con una demanda de responsabilidad (iniciada por el síndico), y una acción penal y una demanda de nulidad de la declaración de ineficacia (de su parte), todas en curso de tramitación y sin ninguna medida que así se lo impidiera, el 31.10.00 y por la suma de U$S 450.000, Dos Titánicos S.A. (antes Titánico S.R.L.) le vendió el inmueble de la calle Cálcena a la sociedad panameña Calpis Enterprises Inc. (fs. 111/114, expte. n° 6068002/1988/8).

(ix) Y dos años más tarde, el 27.11.02, Calpis Entreprises Inc. enajenó nuevamente el bien, esta vez, por la suma de U$S 145.000 y al Sr. Ernesto Urquiza, quien (aunque era su Presidente) actuó como gestor de negocios de la sociedad uruguaya Lebonford S.A. (fs. 115/117, expte. n° 6068002/1988/8).

Dicha venta se inscribió en el Registro de la Propiedad el 29.11.02 (fs. 1421, expte. n° 6068002/1988).

(x) Unos días después y en la quiebra, la sindicatura solicitó y obtuvo una medida de no innovar respecto del inmueble (fs. 137/1388, expte. n° 6068002/1988), la cual logró inscribir el 4.12.02.

(xi) Al poco tiempo, la sindicatura pidió (el 12.12.02) la formación de un incidente de investigación (expte. n° 6068002/1998/1), que -en rigor- conforman los antecedentes de esta tramitación (fs. 13 y sgtes.), habida cuenta que meses más adelante (el 19.3.03) el síndico demandó aquí la restitución del bien y subsidiaria entrega de valor actual del inmueble (fs. 99/102) – circunstancia que justificó más adelante recaratular estas actuaciones como «incidente de recupero de activos» (fs. 387)-, y de la cual se dio traslado a Titánico S.R.L., y se citó a Calpis Enterprises Inc. y a Lebonford S.A. (fs. 103), guardando silencio Titánico S.R.L., y contestando Calpis Enterprises Inc. (fs. 349/361) y Lebonford S.A., representada por su Presidente, el Sr.Urquiza (fs. 323/339), y en cuyo cauce también se presentó, por derecho propio, el mencionado Sr. Urquiza efectuando un pedido (que se rechazó) de levantamiento de la medida de no innovar (fs. 601/608) y en cuyo marco se dictó el pronunciamiento aquí recurrido (fs. 701/708).

(xii) Casi cinco años más tarde, el síndico promovía (el 21.8.07) una denuncia penal contra los Sres. Carlos Alberto Polatto (apoderado de la sociedad panameña Calpis Enterprises Inc.); Ernesto Urquiza; Hilda F. Migdal (escribana que intervino en las dos últimas compraventas); Antonio Otranto (socio gerente de Titánico SRL); Nelson Oscar Veglio (anterior socio gerente de Titánico S.R.L.), Jesús Heriberto Lanz Ponce (socio gerente de Titánico SRL), Verónica Alejandra Mauricio (socio gerente de Titánico SRL), Roberto Osvaldo Cozza (Presidente de Dos Titánicos S.A.); Manuel Seco, Julio Roberto Delingue y René Luján Andreoli (Directores de Distribuidora Norcaf S.A.) y Juan Carlos Garamendy (síndico de Distribuidora Norcaf S.A.).

En el entendimiento de que la denuncia involucraba los mismos hechos que ya habían sido juzgados en la causa anterior, esa causa concluyó (el 16.9.08) con sobreseimiento de todos los denunciados (expte n° 47118/2007, fs. 2/5 y fs. 257/259).

(xiii) Finalmente, interesa reseñar que, a pesar de haber aceptado la gestión, la medida de no innovar impidió la inscripción de la titularidad dominial en cabeza de Lebonford S.A. (fs. 372), por lo que, dejada sin efecto la gestión de negocios (el 26.2.16 y el 1.3.16), el inmueble de la calle Cálcena quedó inscripto a nombre del Sr. Urquiza, a quien -como se señalara- la sentencia apelada condenó a restituir dicho bien.

7. Esta reseña es suficientemente ilustrativa del particular y complejo derrotero en que se dieron las sucesivas transmisiones del bien, y es en tal contexto en que corresponde examinar las apelaciones de que se trata y para lo cual es menester aclarar, tratándose la originaria venta a Titánico S.R.L.de una operación efectuada durante el concursamiento de Distribuidora Norcaf S.A., que la operatividad del sistema de inoponibilidad exige, frente a la ulterior quiebra del deudor, que aquel acto siga comportando en la actualidad una disminución de la garantía patrimonial de los acreedores (esta Sala, 23.12.13, «Papelera SRL s/ quiebra c/ Di Meglio, Mónica Patricia y otro s/ordinario» y sus citas, entre otros).

Y en el sub lite dicho recaudo resulta prístino, si se tiene en cuenta que esa operación importó la sustracción del único activo inmobiliario de la deudora impidiendo la posibilidad de cancelar los créditos concursales pendientes (v. liquidación, fs. 1554, expte. n° 6068002/1988) con su realización; con lo cual, constatada la presencia de ese recaudo, no existen dudas de que la acción promovida por la sindicatura para que se restituya el bien se encuentra expedita.

8. (a) Dicho ello y en cuanto al interrogante que, de seguido, se impone de si la inoponibilidad de pleno derecho de la operación inicial puede proyectar sus efectos a las posteriores transmisiones del bien, se coincide en este aspecto con la Representante del Ministerio Público (pto. 7.2, fs. 824/827) en dar una respuesta afirmativa y en destacar que, como nuestra normativa concursal no contempla expresamente la situación de los subadquirentes, deben aplicarse las soluciones contenidas en la legislación de fondo.

Además, para estas situaciones el art. 970 del Código Civil (vigente al momento de que se celebraron las compraventas en debate) establecía que «si la persona a favor de la cual el deudor hubiese otorgado un acto perjudicial a sus acreedores hubiere transmitido a otro los derechos que de él hubiese adquirido, la acción de los acreedores sólo será admisible, cuando la transmisión de los derechos se haya verificado a título gratuito. Si fuese por título oneroso, sólo en el caso que el adquirente hubiese sido cómplice en el fraude».

Ahora bien, la operatividad de dicha norma exige dos condiciones.La primera, que la inoponibilidad pueda hacerse valer respecto del primer adquirente (tercero que recibió el bien del deudor, o a quien dicho deudor le transmitió un derecho), pues si así no fuere, la revocación del acto no podría ser intentada contra el subadquirente. Está en juego, por así decir, una ineficacia refleja consiguiente a la ineficacia del acto originario (Heredia, Pablo, Tratado Exegético de Derecho Concursal, 2005, t. 4, p. 161 y siguientes); y en el sub lite, ya no puede mediar discusión a este respecto habida cuenta la tantas veces referida declaración de ineficacia de pleno derecho de la operación entre Distribuidora Norcaf S.A. y Titánico S.R.L.

La segunda, que la transmisión hecha por el primer adquirente al subadquirente sea a título gratuito o, si lo hubiere sido a título oneroso, que el subadquirente hubiese sido cómplice del fraude. En las subadquisiciones onerosas, en cambio, teniendo en cuenta que el sistema de inoponibilidad concursal excluye el fraude como presupuesto para su actuación, debe verificarse que el subadquirente no lo hubiera sido de mala fe. Es decir, la suerte de la adquisición del subadquirente depende de su estado de buena fe, la cual existirá siempre que no hubiera conocido el vicio que hacía inoponible frente a los acreedores la primera adquisición (Heredia, Pablo, Tratado Exegético de Derecho Concursal, 2005, t. 4, p. 161 y siguientes).

Bien dijo Baracat (Edgar J., «Inoponibilidad concursal por «actos anteriores» a la quiebra: «Situación procesal» de cocontratantes y subadquirentes del fallido.Reglas procesales», LL, 2010-D, 828) que, tratándose de la prueba de un estado «subjetivo», es difícil que pueda llegarse a la conclusión de que medió fraude a través de prueba directa, por lo que, en general, se advierte que tal situación podrá surgir eventualmente de manera «indirecta», es decir, por medio de prueba indiciaria que permita formar convicción suficiente de que el primer adquirente y los subadquirentes consecutivos a título oneroso conocían la insolvencia del debitor al momento de celebrarse la originaria transmisión.

En otras palabras, en la mayoría de los casos, tal conocimiento puede deducirse de la reunión de esa prueba indiciaria, entendiendo por indicio al hecho real, cierto (probado o notorio) del que se puede extraer críticamente la existencia de otro hecho no comprobable por medios directos según la prueba aportada a la causa, y que las presunciones constituyen, por su propia naturaleza, una prueba indirecta basada en el raciocinio.

Este raciocinio que puede ser inductivo o deductivo según el caso, tiene por fundamento tres grandes tipos de acontecimientos: (i) los modos constantes del obrar de la naturaleza, (ii) la índole y esencia misma de las cosas, y (iii) la forma constante y uniforme de conducirse los hombres en sociedad, en sus relaciones comunes y recíprocas. Es decir, las presunciones consideradas como institución procesal, tienen un fundamento na tural y necesario: el razonamiento (v. Parrilli, en «La prueba de presunciones», L.L. 1987-B-1003; Falcón, en «Tratado de la prueba», Buenos Aires, 2003, t°. I, pág. 423, nros. 1 y 7; Alsina, en «Tratado teórico práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial», Buenos Aires, 1962, t°. III, pág.683). Es así que la presunción es el resultado de un análisis intelectual por medio del cual se determina que otro hecho existió a través de la valoración de los indicios (esta Sala, 1.11.16, «Reich, Raquel s/ quiebra c/ González Franco, Francisco Germán»; 3.11.16, «Álvarez de Cardarelli, Olga Irene c/ Universal Assistance S.A.»; 3.11.16, «Depaoli, María Cristina c/ Banco de la Provincia de Buenos Aires»; 22.6.17, «Dispañal soc. de hecho de Serral Luis Alberto y Nasra, Sergio Oscar c/ Cartonk S.R.L.»; y 22.3.18, «CTL S.A. s/ quiebra Matías Alejandro Castillo c/ Casanuova S.A. y otros» ; cfr. Colombo, en «Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado y concordado», Buenos Aires, tº. I, pág. 286 y sig.).

Y así, entre otros elementos de juicio, puede ser de utilidad: constatar la existencia o no de instrumento público que documente la operación; si hubo o no pago de precio, y en caso afirmativo, si el mismo se compadece con el valor real del bien; investigación de los antecedentes del título; estado registral del bien y si con antelación aparecen inscripciones de medidas cautelares trabadas, o en su caso, inhibiciones, derecho real de hipoteca y/o la existencia de algunos otros gravámenes; sujeto que detenta la tenencia o posición del bien; y relaciones -estrechas, cercanas o desconocidas- del sub-adquirente con el deudor fallido.

(b) Desde esta perspectiva, el examen de si en la especie se configuró o no fraude no puede pasar por alto que, en la resolución apelada, el juez de grado ha sido categórico en señalar que los efectos reipersecutorios de la declaración de ineficacia de pleno derecho de la compraventa deben extenderse a los sucesores de quien la compró originariamente (Titánico S.R.L.) porque aunque Calpis Enterprises Inc. y Lebonford. S.A.sostuvieron «- haber actuado de buena fe y haber pagado el precio de la propiedad adquirida se advierten una serie de circunstancias que hacen dudar la veracidad de sus dichos-» (pto. II, fs. 705).

Y aquí es oportuno destacar, por no ser un dato menor, que la segunda adquirente del inmueble, esto es, Calpis Enterprises Inc., no apeló el pronunciamiento; con lo cual, carece de interés examinar si medió o no connivencia de su parte para defraudar a los acreedores de Distribuidora Norcaf S.A., pues la conclusión transcripta que se alcanzara a su respecto en tal sentido, esto es, que su adquisición del inmueble de manos de Titánico S.R.L. es inoponible a la masa, no ha sido controvertida por la interesada.

(c) Por otra parte, pero en un afín orden de ideas, no puede dejar de advertirse que algo similar ocurre con los ulteriores subadquirentes, es decir, con Lebonford S.A., y con el Sr. Urquiza, habida cuenta que, aunque ambos recurrieron el pronunciamiento, una detenida lectura de sus memoriales da cuenta de una deficiente técnica recursiva.

(i) Es que en lo que respecta a Lebonford S.A. y en lo que intenta ser su primera crítica, esto es, que a pesar de ser una sociedad extranjera (uruguaya) se le brinde igual trato que una sociedad nacional (pto II.A), no se vislumbra cuál es la vinculación de su petición con los fundamentos de la sentencia, máxime cuando, en todo momento, ha intervenido en el pleito sin ninguna cortapisa.

Otro tanto sucede cuando sostiene que, conforme surge de las escritos e informes del Registro de la Propiedad, jamás contrató ni se vinculó con la fallida, porque tal circunstancia no se encuentra en tela de juicio; o cuando denuncia que se relacionó por medio de obligaciones personales con el Sr. Ernesto Urquiza y que no asumió ninguna obligación de restituir activos o bienes, que no se ha dictado una decisión que declare nulos o inoponibles la venta de Calpis Enterprises Inc. a su favor, la gestión de negocios del Sr.Urquiza a su favor, o el acto por el cual se dejó sin efecto esa gestión (ptos. II.B, II.C y II.D), en tanto -contrariamente a lo afirmado- el magistrado de grado fue concluyente en cuanto a que los efectos reipersecutorios de la declaración de ineficacia de pleno derecho de la compraventa se extienden a su respecto.

Sucede que la recurrente omite señalar -como la situación lo impone- cuáles son los elementos que, a su juicio, controvierten lo meritado por el juez de grado en el sentido de que no actuó de buena fe y que pagó el precio. Tampoco se comprende cuál es el sentido de remarcar que no se encuentra obligada a restituir el inmueble en cuestión, en tanto no medió condena en tal sentido a su respecto; o sus referencias a la operatoria con el Sr. Urquiza o lo relativo al mantenimiento sine die de la medida de no innovar (ptos. II.E y F), los cuales no han tenido incidencia en la decisión de grado.

Adicionalmente, y en lo que intenta ser su segunda crítica, no puede dejar de advertirse que sus fundamentos también carecen de eficacia convictiva, en tanto, tras repasar las fechas en que ocurrieron las operaciones (pto. III), la apelante insiste en que los vicios invalidantes de la primera adquisición (ineficacia) no son transmisibles a las posteriores y que ese cuestionamiento, en todo caso, debe realizarse en un proceso de conocimiento (ptos. III.B y III.C), cuando es ostensible que en el presente trámite ha tenido plena intervención desde su contestación inicial (fs. 329/339) y en donde incluso opuso similar planteo (excepción de defecto legal) que ya se le rechazara, en resolución firme de la instancia de grado (fs. 450/453).

(ii) Por el otro, y en lo que concierne al Sr. Urquiza, descartada inicialmente su solicitud de nulidad (pto. 4), cabe señalar que no se comparte que en la resolución de grado haya mediado una violación al principio de congruencia (pto. 6, fs.723/735), desde que el síndico justamente hizo reserva en su demanda de extender su acción «- a los subadquirentes y/o personas físicas que intervinieron en la operatoria ilegal-» (fs. 101 vta.), por lo que, en estos términos y con independencia de lo que pudiese ocurrir respecto de cada uno de los involucrados, bien se ha dicho que si el reclamo procede, el subadquirente debe restituir el bien a la masa de quiebra, del mismo modo que el tercero pasivo de la revocación (Heredia, Pablo, Tratado Exegético de Derecho Concursal, 2005, t. 4, p. 165).

Además, y como se le remarcara a Lebonford S.A., no se encuentra en debate que el recurrente no se vinculó con Distribuidora Norcaf S.A., y – contrariamente a lo que afirma- los efectos de la inoponibilidad respecto de Titántico S.R.L. se extendieron a la operación de Calpis Enterprises Inc., en decisión que ha quedado firme.

Por último, no puede dejar de destacarse que, en tanto excede el marco de conocimiento del recurso, la prescripción adquisitiva que el recurrente deduce en su memorial no puede ser aquí conocida por la Sala (art. 277 Cód. Procesal).

(d) En definitiva, y más allá de la profusa actividad recursiva de los mencionados, lo dirimente para definir la suerte de las apelaciones se conecta, como ha quedado explicitado supra, en determinar si medió o no buena fe de parte de los subadquirentes; y en tal sentido, se anticipa que una apreciación en conjunto de las circunstancias que rodearon las operaciones desdibuja severamente que los recurrentes no hayan conocido el estado de insolvencia en que se encontraba Distribuidora Norcaf S.A. y que, por ende, hayan obrado de buena fe.

(i) En primer lugar, porque -a criterio de esta Sala- carece de relevancia o resulta insustancial considerar, a esos fines, que la inhibición general de bienes decretada respecto de Distribuidora Norcaf S.A.no se encontrara asentada en su momento, o que los Certificados del Registro de la Propiedad no dieran cuenta de ninguna restricción que impidiera las operaciones, o que ese estado de cosas, generó un supuesto marco de apariencia que debe ser tutelado (como pretenden los recurrentes). Ello así, frente al conocimiento que se presume iure et de iure de la publicación de edictos dando cuenta (inicialmente) del concurso preventivo y (posteriormente) de la quiebra, por lo que quienes participaron de las sucesivas compraventas del inmueble no pueden invocar, válidamente, su ignorancia respecto del estado de cesación de pagos de Distribuidora Norcaf S.A.

En efecto, es que a diferencia de lo que ocurre con las sentencias ordinarias, es sabido que el pronunciamiento que abre un concurso o decreta una quiebra no sólo produce efectos respecto de las partes, acreedores o el propio deudor, sino erga omnes y que, por tanto, se impone una notificación pública de ese auto declarativo. Tanto los acreedores, como los terceros, deben tener conocimiento de la iniciación del juicio, y a los fines de llenar tal exigencia que hace a la seguridad jurídica, el ordenamiento en la materia establece una publicidad general a través de los edictos (arts. 27, 28 y 89, LCQ; Heredia, T. 1, p. 613/614).

Y de la lectura de las constancias del principal surge que, entre el 31.3.95 y el 6.4.95, se publicaron los edictos comunicando el decreto de quiebra de Distribuidora Norcaf S.A. (fs. 1110, expte. n° 6068002/1988), por lo que ninguno de los involucrados en las compraventas efectuadas el 31.10.00 y el 27.11.02 podían, como se dijo, desconocer el estado de cesación de pagos en que se encontraba la mencionada sociedad.

(ii) En segundo lugar, no ha quedado esclarecido en qué condiciones se enteraron los apelantes de que Calpis Enterprises Inc.tenía intenciones de vender el inmueble, pues no hay evidencia de que se le encargara a un intermediario (corredor inmobiliario) o se publicaran avisos para buscar posibles interesados, lo cual conduce a presumir una previa vinculación entre los cocontratantes.

(iii) En tercer término, porque no puede soslayar se que la jurisprudencia viene demostrando en estos juicios (de simulación, acción pauliana común, fraude, etc.) una distribución más equitativa del esfuerzo probatorio, pues, como la intención defraudatoria es íntima, subjetiva y, por tanto, de difícil prueba, se le exige al acusado que demuestre que el acto denunciado es «real», ya sea porque cumplió con la prestación a su cargo o acreditando que el acto no ha sido perjudicial (Baracat, Edgar J., «Inoponibilidad concursal por «actos anteriores» a la quiebra: «Situación procesal» de cocontratantes y subadquirentes del fallido. Reglas procesales», LL, 2010-D, 828).

En el caso, aunque -como ya se hizo referencia- uno de los indicios que bien puede generar convicción de la configuración de fraude es el valor comprometido en la operatoria y la modalidad de cancelación, lo cierto, concreto y jurídicamente relevante es que (más allá de señalar que se pagó previamente y en efectivo) ninguno de los involucrados pudo despejar las dudas generadas en cuanto a si realmente se sufragó el precio (máxime cuando tampoco existen evidencias de la capacidad económica de los sujetos involucrados) y que, además, lo pagado no resultó perjudicial para los intereses de la masa, a poco que se advierta la significativa diferencia existente entre el valor de la última tasación, es decir, la suma de U$S 2.700.000 (fs. 231/237, expte. n° 30313/2013) y el monto implicado en cada una de las operaciones: U$S 450.000 por Calpis Enterprises Inc. y U$S 145.000 por el Sr.Urquiza, en su gestión de negocios en favor de Lebonford S.A.

(iv) En cuarto lugar, porque si bien nuestro régimen jurídico no recoge el principio de la fe pública registral, cierta parte de la doctrina y de la jurisprudencia ha entendido que, aunque no existe una norma legal que obligue a los adquirentes a realizar el estudio de títulos, resulta impensado otorgar una escritura traslativa de dominio sin analizar los antecedentes jurídicos que legitiman el dominio (referenciándose las escrituras públicas y expedientes judiciales o administrativos en sus originales), con un examen exhaustivo de todos los titulares anteriores, y las circunstancias por las que obraron (Cabuli, Ezequiel, «La evolución del estudio de antecedentes y el requisito de buena fe del artículo 392 del Código Civil y Comercial», Revista del Notariado, Nº 924; abr – jun 2016; CNCom, Sala E, 4.8.05, «Cuatro Vientos S.A. c/ González Venzano» ).

Desde esta postura (compartida por la Fiscalía ante la Cámara en su dictamen, pto.7.2), se sostiene que la buena fe exigida al tercero adquirente no es la mera fe-creencia, sino la buena fe-diligencia, la cual consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho, y que deriva de una situación aparente que sólo justifica la protección de los terceros en la medida en que haya mediado un error excusable, para lo cual es imprescindible que el adquirente pruebe haber obrado con la debida diligencia que le impone la adquisición del derecho (Cabuli, Ezequiel, artículo cit.).

Y así, en sentido concordante, la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha señalado que, si bien no existe una obligación de realizar un estudio de títulos antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de transmisión de dominio, tal previsión resulta al menos necesaria «- para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe creencia, que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho y que constituye presupuesto indispensable para obtener la protección de la ley» (Fallos, 306:2029).

A la luz de lo anterior, resulta sugestivo y poco creíble que tratándose de un bien de las especiales características del inmueble de que se trata (con una superficie, según planos de 3.121 mts.2 y con una superficie cubierta de 2.267 m2) y, por ende, con un valor de mercado relevante, ninguno de los subadquirentes hubiera encomendado a la escribana interviniente un estudio de títulos: con una mínima y razonable diligencia al examinar los antecedentes supra reseñados (pto. 6) no pudieron pasar inadvertidas las singulares circunstancias del caso bajo examen y los riesgos que naturalmente se seguirían para quien decidiera llevar adelante una operación de compraventa con un bien en tales condiciones, es decir, con una vendedora en concurso preventivo -lo cual surgía de manera expresa de la escritura traslativa de dominio celebrada entre Distribudora Norcaf S.A. y Titánico S.R.L.y que debió tenerse a la vista en la posterior venta a Calpis Enterprices Inc.- y la posterior sentencia de quiebra; con la operación con Titánico S.R.L. declarada ineficaz de pleno derecho; con una demanda de responsabilidad deducida por el síndico, y una querella criminal y un juicio de nulidad de la declaración de ineficacia iniciadas por Titánico S.R.L., todas en pleno trámite.

Y es así que el hecho de que los apelantes no aportaran evidencias para dar cuenta de que habían encomendado un estudio de títulos en la operación en que intervinieron contribuye fuertemente a formar convicción de que estamos en presencia de un fraude o, en todo caso, en una situación de tan extrema negligencia como para no dar indebida prevalencia (en desmedro del interés de los acreedores concursales) a quienes deben asumir las consecuencias que, implícita pero claramente, aceptaron por no haber sido cuidadosos en cerciorarse la legitimidad de su adquisición, omitiendo, cuanto menos, aquél prudente proceder que se imponía por la especial naturaleza del negocio inmobiliario en cuestión.

9. Por todo ello, en consonancia con lo dictaminado por la Señora Fiscal General ante esta Cámara se RESUELVE: desestimar los recursos interpuestos en fs. 718 y 720, con imposición de los gastos causídicos a cargo de los apelantes dada su condición de vencidos (art. 68, Código Procesal).

Cúmplase con la comunicación ordenada por la Corte Suprema (ley 26.856 y Acordadas 15 y 24/13), notifíquese electrónicamente a la Fiscal General y a los intervinientes, fecho, devuélvase la causa, confiándose al señor juez a quo las diligencias ulteriores (art. 36 inc. 1º, cód. citado).

Pablo D. Heredia

Juan R. Garibotto

Gerardo G. Vassallo

Julio Federico Passarón

Secretario de Cámara

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