Agarrá las llaves y después reclamá: No procede la negativa de la locadora a recibir las llaves del locatario invocando daños al inmueble, que deben reclamarse por otra vía

Partes: Figueroa Emilio Neri c/ Domínguez Guillermo Martin s/ consignación de llaves

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributaria de Mendoza

Fecha: 9-abr-2019

Cita: MJ-JU-M-118204-AR | MJJ118204 | MJJ118204

Improcedencia de la negativa de la locadora a recibir las llaves del locatario, invocando supuestos daños ocasionados al inmueble, pues ello debe reclamarse por otra vía.

Sumario:

1.-Corresponde confirmar la sentencia que hizo lugar a la demanda de consignación de llaves, pues el locador no puede rehusar la recepción de las llaves amparándose en que existe algún incumplimiento por parte del locatario; en ese caso, el arrendador podrá canalizar sus reclamos por las vías pertinentes, sin obstaculizar aquella entrega que, a la postre, termina incluso beneficiándolo.

2.-Es ilegítima la resistencia del locador que, habiendo recibido las llaves, porfía en cuestionar el reintegro del inmueble alquilado, sobre las bases de eventuales daños ocasionados al inmueble, ya que la recepción no tiene ninguna incidencia para extinguir las prestaciones que el inquilino eventualmente le hubiera quedado debiendo al accionado.

3.-Más allá de la cautela con la que es dable manejarse cuando se trata de meritar el valor probatorio de comunicaciones cursadas mediante un sistema de mensajería instantánea, cabe reconocer eficacia a los documentos cuestionados, porque no sólo no se ha invocado ninguna manipulación o circunstancia afín que pudiera enervar su validez, sino que tampoco se ha puesto de manifiesto ninguna posible infracción al deber de confidencialidad, que prive a los mentados elementos de su peso específico como principio de prueba por escrito.

Fallo:

En la Ciudad de Mendoza, a nueve días del mes de abril de dos mil diecinueve, reunidas en la Sala de Acuerdo las Juezas de Cámara Silvina Miquel y Marina Isuani, no así Alejandra Orbelli por encontrarse en uso de licencia, trajeron a deliberar para resolver en definitiva los autos Nº 256.039/54.289, caratulados: «FIGUEROA, EMILIO C/ DOMÍNGUEZ, GUILLERMO P/ CONSIGNACIÓN DE LLAVES», originarios del Sexto Juzgado de Paz Letrado de la Primera Circunscripción Judicial, venidos a esta instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto por el demandado a fs. 115, contra la sentencia de fs. 112/114 Practicado el sorteo de ley, queda establecido el siguiente orden de estudio: Miquel, Isuani, Orbelli.

En cumplimiento de lo dispuesto por los arts. 160 de la Constitución Provincial y 141 del C.P.C.T., se plantean las siguientes cuestiones a resolver.

Primera cuestión: ¿Es justa la sentencia apelada? En su caso, ¿qué solución corresponde?

Segunda cuestión: costas.

Sobre la primera cuestión propuesta la Sra. Jueza de Cámara Silvina Miquel dijo:

I.- En primera instancia se hizo lugar a la demanda por consignación de llaves incoada por Emilio N. FIGUEROA contra Guillermo M. DOMINGUEZ; también se condenó al demandado a pagar a la parte actora la suma de pesos dieciséis mil ciento cincuenta ($ 16.150), con más intereses, en concepto de mejoras y restitución de depósito en garantía. Se impuso costas y se reguló honorarios.

II.- A fs. 127/139 la abogada Cristian E. Zangoli, por el apelante, funda agravios.

En primer lugar, objeta la letrada que la sentencia es arbitraria y nula, porque no cumple con los requisitos previstos por el art. 90, incs. 2) y 4) del C.P.C.C. y T., al no haber tratado la jueza de grado las defensas que su parte interpuso con respecto a la demanda por consignación de llaves. Alude a sus argumentos basados en que:a) el locatario no comunicó el día y la hora en que haría entrega de las llaves, en modo fehaciente; sólo le notificó al demandado la voluntad de resolver anticipadamente el contrato, mediante la carta documento CD79213884 6, que fue aceptada mediante carta documento N O CD790823982, en la que acogió la resolución, previo pago del mes y medio del canon vigente, permitiendo la desocupación del inmueble a partir del 08/07/2017; b) el actor denuncia haber notificado la fecha de entrega de llaves a una presunta empleada de la inmobiliaria, que su parte desconoce, pretendiendo acreditar dicho extremo con una captura de pantalla de un mensaje de texto, en copia simple, que ha sido negada y desconocida por el demandado y carece de valor probatorio; c) en el contrato de locación no consta que la inmobiliaria Páez esté autorizada a recibir las llaves o a inspeccionar el inmueble, sólo tenía facultades contractuales para recibir el pago del canon (art. 3); por ende, cualquier notificación a la misma o a alguna persona vinculada a ella no habilitaba al actor para consignar las llaves judicialmente. Advierte que tampoco fue tratada la presentación de fs. 91/92, en la que se modificó y amplió el responde. Afirma que el argumento expuesto en los considerandos, cuando la jueza dijo que la accionada «realiza aproximaciones vagas acerca de las probanzas aportadas por la contraria (a fs. 40 y vuelta, 42 y vuelta y 43 y vuelta)», es erróneo, porque su parte cumplió con el imperativo procesal del art. 168, INC. 1 C.P.C.

En segundo lugar, reprocha que la juzgadora omitió tratar las defensas interpuestas por la apelante con respecto a las mejoras reclamadas por el actor. En tal sentido, transcribe parte de lo expuesto en la demanda (fs. 35 y vta.), y por la demandada, tanto al responder la demanda (fs. 40/45), como al ampliar el responde (fs.91/93). Solicita que se resuelva sobre las defensas interpuestas, tomando en consideración las razones expuestas, la negativa de los hechos, la impugnación de la prueba y la prueba ofrecida.

Pide que se tenga presente que el actor no acreditó fehacientemente haber efectuado ninguna mejora, que causó daños en el inmueble, que recibió el mismo en buen estado de uso y conservación el 01/01/2017 y que, conforme al acta de constatación de la oficial de Justicia del Tribunal y fotografías que forman parte del acta, se demostró que en el inmueble al momento de resolver el contrato y consignar las llaves existían daños y que no se encontraba en excelentes condiciones, como dice la actora (fs. 36 vuelta, sexto párrafo).

En tercer lugar, se agravia de la admisión del pedido de restitución del depósito en garantía (punto III de la sentencia). Aduce que el pronunciamiento apelado erró al valorar el estado del inmueble y considerar que se encuentra en excelentes condiciones. Entiende que la magistrada no valoró correctamente el acta notarial, por cuanto aceptó las conclusiones de la escribana, respecto de que los cerámicos están en buen estado, sin reparar en que no han sido colocados por el actor -quien no menciona nada de ello en la demanda- sino que estaban ya en la casa.

Agrega que la notaria Calabrese, al describir el estado del inmueble en el acta de constatación protocolar a fs. 8/16, expone: «Recorro el living de entrada, en donde los pisos están descascarados.Luego me dirijo hacia el oeste por un pasillo hacia el Oeste, donde los pisos descascarados.salgo de la habitación y camino hacia el Este en donde hay una puerta que da ingreso al baño. Éste tiene los artefactos de color turquesa con algunos detalles de rotura en la parte baja del bidet.» (Fs.9, renglón 17). Pone en relieve que la fecha del acta es 13/08/2017 y los recibos a los que aludió son del 07/02/2017, que éstos nada dicen de cerámicos y que el acta no consigna cuáles son las presuntas mejoras.

Se queja también por entender que el acta de constatación de la Oficial de Justicia y las fotos incorporadas a la misma tampoco fueron valoradas, siendo que con ellas se comprobó que el inmueble no se encontraba en las condiciones en la que fue recibido. Remarca que la constatación fue ordenada a fs. 47 y 51, que se notificó a la actora electrónicamente el día de la constatación el 29/09/2017 (fs. 52 vuelta) y que el actor no concurrió. Pone en relieve que la medida se efectuó a fs. 54/90; que durante la misma se sacaron 35 fotos certificadas por la Oficial de Justicia, quien constató lo siguiente: «Un salón, sala de ingreso con pisos con tramos que se observan baldosas amarillas cubiertas en otros tramos con un material blancor (fotografía de fs. 60 y 61).Por la parte de adentro se observa debajo de la ventana un tramo con tierra. (fotografía de fs. 64).Aire acondicionado empotrado en la pared marca Coventry con control remoto que se localiza en la cocina, no se puede hacer funcionar.(fotografía de fs. 81). Al referirse al patio, dijo.pintura en regular estado. Se observa una luz encendida (fs. 84/87).Se observa un termo tanque EMEGE instalado en el patio lavadero con pintura en mal estado.Ventana de lavadero de patio, con tres vidrios faltan tres. Baño con artefactos completos en color celeste se observa roto el piso del bidet (fotografía de fs. 87).Botiquín sin puertas, las que se encuentran retiradas y apoyadas en el muro (fotos de fs. 82/83).La división efectuada en la sala de ingreso y que forma otro ambiente se observan las uniones en mal estado (fotografías de fs.59,62, 68, 69, 70, n, 76, 77 y 78).Se accede a otro ambiente, con muros en material blanco que hace la división entre la sala de ingreso; el piso en idénticas condiciones a la sala.» (Fotografía de fs. 74, 75 y 78).

Objeta las expresiones de la sentenciadora en el fallo atacado, cuando expresó que: «la impugnación efectuada por esta parte al acta notarial, no fue hecha mediante redargución de falsedad.» y que «.no puede restarse veracidad a las constancias del acta notarial, como pretende el demandado.olvidando que la carga de la prueba importa probar adecuadamente los hechos que atribuye a la parte actora.». Esgrime el recurrente que su intención no era redargüir de falsedad el acta, sino advertir que no estuvo presente, pues no le fue notificada la fecha en que se haría, y no pudo entonces solicitar a la escribana se constaran los daños que percibiera. Alega que la escribana hizo una constatación de los elementos que estaban en buen estado, coincidente con el acta de la Oficial de Justicia, pero no constató todos los daños, sino algunos (el estado del piso y rotura de elementos de baño). Informa que, en la sentencia dictada en los autos N° 125.967, «PULITI, MARIA ANA c/ COTUMACCIO, MARISA Y OTS. p/ D. y P.», del 14/02/2012, la misma Jueza rechazó el acta unilateral de constatación de daños efectuada por la locataria, sin haber citado fehacientemente a la locadora.

Invoca las cláusulas 7° y 8° del contrato de locación, en cuanto disponen que: «tanto el inmueble, artefactos y elementos mencionados, vidrios, herrajes y demás accesorios se reciben en buen estado de conservación y funcionamiento, comprometiéndose a mantenerlos en el mismo estado.

ESTADO DEL OBJETO LOCADO. RECONOCIMIENTO:EL LOCATARIO declara conocer el inmueble del presente contrato, manifestando que se encuentra en perfecto estado de uso y conservación, obligándose a devolverla en perfectas condiciones, caso contrario responderá por los daños y perjuicios pertinentes». Plantea que, si la vivienda no se encontraba en buenas condiciones al comenzar la locación, el locatario debería haber notificado al locador fehacientemente y emplazado a que realice las mejoras necesarias y, solo en caso de incumplimiento, realizarlas a su costa.

Denuncia que, al dejar el locatario el inmueble, se han constatado daños que se consignan en ambas actas; que se verificó que la luz del patio se encontraba prendida hasta el día 13 de octubre de 2017, generando deudas de energía.

En cuarto lugar, asevera que la sentencia ha incumplido los requisitos ordenados por el art. 90, inc. 2 del C.P.C.C. y T., porque, al referirse a la contestación de demanda (fs. 40/4 5), lo hace en forma incompleta y realizando afirmaciones que no son ciertas, lo que trae como consecuencia que la plataforma fáctica descripta sea incorrecta, e induzca a error en los demás puntos de la sentencia. Denuncia, además, que lo expuesto muestra la animosidad de la Jueza titular del Sexto Juzgado de Paz.

Refiere que en el responde de demanda de fs. 40/45, su parte realizó una negativa fundada de cada uno de los hechos expuestos en la demanda, cumpliendo con la obligación impuesta por el art. 161 inc. II, 1) C.P.C.C. y T. Aduce que también cumplió con el art. 168 inc. II, 2), desde que fundó el rechazo de la consignación de llaves, en la no comunicación por parte del locatario al locador, del día y hora en que pretendía hacer la entrega de llaves (Art.5 in fine del contrato); que fundó el pedido del rechazo de las presuntas mejoras e impugnó la prueba dando motivos de ello (puntos V VII y VIII de la contestación de demanda) Destaca que la Jueza de grado no consignó en los resultandos de su sentencia el contenido de la ampliación del responde ni la existencia de la inspección ocular realizada por la oficial de justicia, incurriendo en una conducta parcial, e incumpliendo la norma del art. 90, inc. 3° (consideración de las cuestiones, bajo su aspecto de hecho y jurídico). Señala que, si el acta de constatación (fs. 8/9) se realizó el luego de siete meses de la celebración del contrato, en los que el locatario tuvo a su cargo el inmueble y éste reconoce que se le inundó, y que levantó los pisos de goma, provocando que los pisos estén descascarados, los daños producidos en el inmueble constatados en el acta notarial y en el acta judicial son de responsabilidad del locatario.

Añade que la jueza se equivoca al afirmar que el fuerte olor nauseabundo fue el causante de la rescisión, porque el actor, tanto en su demanda como en lo que le manifestó a la escribana, admitió que el inmueble se le inundó y que hacía dos meses que no habitaba allí, lo que lleva a interpretar que ese hecho es el causó el olor, habida cuenta de que, al realizarse el acta de constatación por medio de la oficial de justicia (13710/2017), sólo se constató olor a encierro.

Insiste en que la magistrada de la instancia inferior está invirtiendo la carga de la prueba al pretender que su representado pruebe lo que hizo el actor, cuando es éste quien debe acreditar que realizó mejoras y notificó al locador la fecha de entrega de llaves, más teniendo en cuenta que el locatario no contestó el traslado de la ampliación del responde de fs. 91/92, ni concurrió a la audiencia inicial a fin de defender su prueba.Expone además que, cuando la Jueza dijo que, más allá de lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato -inmueble en perfecto estado- «.las constancias expuestas precedentemente, patentizan lo contrario.», parte de una apreciación arbitraria de la prueba, pues el actor declaró haber visto el inmueble antes de alquilar y firmó el contrato, y no probó que estuviera en mal estado al comienzo de la locación.

Cuestiona el párrafo de los considerandos que dicen: «Las fotografías obrantes a fs. 57, 60/66, 69, 71,72, 74 75 y 78 evidencian con toda claridad la filtración de agua en el piso.». Asegura que el accionante no afirmó que existían filtraciones de agua, y que ello tampoco consta en las actas de fs.8/9, o fs. 54/55 vuelta, ni tampoco en las fotografías que pertenecen a esta última. Agrega que, lo que se ve en esas fotografías, es el estado en que se encuentra el piso después que el actor -según reconoció- levantó el piso de goma.

Controvierte sobre el valor probatorio que se atribuyó a las capturas de pantalla adjuntas en fotocopias simples, impugnadas por su parte y no reconocidas. Agrega que debe tenerse en cuenta que son copias simples de conversaciones realizadas con la titular de la inmobiliaria, Analía Guerrero, quien no figura en el contrato de locación, ya que la inmobiliaria Páez pertenece a Patricia Mabel Páez (recibo de fs. 17).

Aduce que la jueza de primera instancia omitió ponderar que el emplazamiento realizado en la carta documento de fs. 31, fue rechazado por el demandado mediante la carta documento de fs. 30. Entiende, además, que el fallo atacado evidencia una valoración errónea de la prueba, cuando dice que los recibos de fs. 18 por ($ 3.100) y fs. 19 y el presupuesto de la misma empresa por ($ 3.000), demuestran lo invertido en concepto de mejoras, y que ello ha sido efectuado antes de promoverse la acción, por cuanto no tiene en cuenta que esa documentación fue impugnada a fs.44 vta., en el responde, punto VIII: 2) a) (carece de fecha cierta, no es una factura que acredite pago alguno y no consta que los materiales y la mano de obra hayan sido aplicados en el inmueble) y 2) b) el recibo de fs. 19 (falta de fecha cierta, no establece para qué domicilio se utilizarían estos materiales, ni se trata de una factura que acredite pago alguno). Recalca que en la carta documento en que reclama las mejoras pretende la suma de $ 6.000 en el mes de junio, y, sin embargo, luego demanda por $ 9000.

III.- A fs. 141 se notifica el traslado de la fundamentación de agravios al actor, quien no contesta.

IV.- La solución.

IV. a. Improcedencia del planteo de nulidad.

Analizaré en primer lugar el planteo de nulidad que interpone la apelante (art. 141 inc. II del CPCCT). Al hacerlo, me basaré en los lineamientos teóricos que volqué en un fallo de factura reciente, en el que traté a la temática con argumentos que considero de útil mención en la especie (CC1, 06/03/2019, autos N° 252.549, caratulados: «Lazo Duran, Gladis c/ Empresa Maipú S.R.L. P/ D. y P.», doctrina y jurisprudencia citadas).

Dije en aquella oportunidad que la nulidad puede ser canalizada por la vía de la apelación, aunque ese carril impugnativo únicamente queda habilitado si se cumplen todos y cada uno de los requisitos requeridos para que la referida sanción opere. Aclaré que, si la totalidad de esos presupuestos no concurren, el yerro que denuncia el apelante deberá ser saneado por el camino de la apelación, evitándose la anulación.

Con este criterio, considero que el fallo apelado, aunque evidencia algunas falencias argumentativas, se sostiene en los términos del artículo 90 del CPCCT, sin generar, de manera patente, indefensión.En otros términos, tengo para mí que el pronunciamiento de grado refleja, de manera aceptable, tanto el razonamiento de quien lo emitió como su labor de comprensión de los hechos y del derecho aplicables, en pos de la construcción de la norma individualizada que constituye el fallo. Por ello, la nulidad no procede (PODETTI, J.R., Tratado de los actos procesales, Ediar, Buenos Aires, 1955, página 440).

IV. b. Delimitación de los hechos sometidos a juzgamiento.

Los sucesos probados, relevantes para la decisión que encaro, son los siguientes:

El 01/01/2017, Emilio Figueroa, como locatario, celebró con Guillermo Domínguez un contrato de locación, con destino a vivienda, que tuvo por objeto un inmueble situado en San Juan de Dios Nro. 1357 de Dorrego. Se pactó que el contrato duraría 24 meses, a contar desde el 01/01/2017 y con vencimiento el 31/12/2018, fecha en que el locatario debería reintegrar el inmueble al locador, libre de todo ocupante (cláusula quinta).

El día 06/06/2017, el arrendatario cursó carta documento notificando al demandado, en su domicilio, su voluntad de resolver anticipadamente el contrato, con 30 días de anticipación; también lo emplazó al pago de las mejoras necesarias que dijo haber llevado a cabo.

El 13/06/2017 el actor recibió carta documento del locador, por vía de la cual este último rechazó el pago de las mejoras, se notificó de la resolución anticipada y no opuso a ella objeción alguna.

Existen otros sucesos que invocó la actora al demandar y que la demandada negó, en los términos del artículo 168 del CPC.En ese orden, quedaron fijados como hechos controversiales los que en adelante expondré.

El locatario dijo en la etapa inaugural que, el 13/07/2017, se presentó en la inmobiliaria Páez para poder realizar la inspección del inmueble, en tren de proceder a la entrega de llaves; añadió que se le requirió el pago del mes de julio y que se le dijo que se comunicarían con su parte para realizar la inspección y recibir las llaves. El pretensor expuso también que él pagó el canon requerido y que, el 01/08/2017, concurrió a realizar la inspección con la representante de la inmobiliaria, Analía Guerrero, quien se rehusó a recibir las llaves, expresando que debía previamente consultar si el inquilino debía pagar una suma de dinero al locador.

Enfrentada a esta posición, la accionada invocó que jamás fue notificada de manera fehaciente de esas diligencias; negó, inclusive, que ellas se hubieran llevado a cabo, por no constarle. Remitió a lo establecido en la cláusula quinta del contrato y aclaró que la Inmobiliaria Páez no representa a su parte y sólo tenía facultades contractuales para recibir el pago de los cánones. Dijo que en autos no consta el monto del depósito que el actor dice haber realizado y rechazó el pago de las mejoras, porque consideró que ellas no fueron autorizadas ni tampoco fue probada su realización.

IV. c. Consignación de llaves.

Fijados los hechos probados y los controversiales, en esta ocasión destaco que, a fojas 92 y vta., la accionada amplió su responde. En particular resulta que, en el punto VII de esa presentación, su apoderada solicitó la entrega «provisoria» de las llaves del inmueble alquilado, manifestando lo siguiente: «Fundo este pedido, en que, hasta que V.S.dicte sentencia en estos autos, oportunidad en que resolverá si era o no procedente la consignación judicial de las llaves, habrán pasado muchos meses y tal vez, hasta que la sentencia quede firme, más de un año, tiempo en el que mi representado no tendrá la posesión del inmueble, y esto constituye un perjuicio económico, pues no podrá realizar ni presupuestos de los daños, ni reparar el inmueble, ni arrenda rlo». A fojas 61, el tribunal de grado proveyó de conformidad, haciéndose efectiva la entrega de las llaves por acta de fecha 08/11/2017 (fs.62).

Las actuaciones de referencia me convencen de que debe mantenerse incólume el fallo que hizo lugar a la consignación de llaves. Considero, ante todo, que la recurrente no rebate en la alzada los fundamentos que avalan el decisorio de grado en lo pertinente. Sin perjuicio de lo que he sostenido, situándome en la alternativa que mejor posiciona a la quejosa, aclaro que existen otros diversos argumentos adicionales que terminan de conformar mi convicción en el sentido señalado.

Sabido es que, extinguido el contrato de locación, el locatario no se desobliga de sus obligaciones en la medida que no demuestre haber hecho entrega formal de las llaves del inmueble. Enfrentado a esto, la doctrina que comparto sostiene que el locador no puede rehusar la recepción de las llaves amparándose en que existe algún incumplimiento por parte del locatario. En todo caso, en la eventualidad que esto último ocurra, el arrendador podrá canalizar sus reclamos por las vías pertinentes, sin obstaculizar aquella entrega que, a la postre, termina, incluso, beneficiándolo. En tal sentido, es clarificadora la mención que, siguiendo una corriente dominante, argumenta que:».parece justo sostener que si bien en principio el locador tiene derecho a su libra de carne, en caso de incumplimiento no puede obtenerse con sangre del locatario, sino que debe recibir la cosa y proceder luego a reclamar las obligaciones cumplidas» (MOEREMANS, D., comentario al artículo 1210 del CCCN, en Código Civil y Comercial de la Nación comentado,Dir. Lorenzetti, Rubinzal- Culzoni, Santa Fe, 2015, Tomo VI, páginas 631 y ss.).

En autos las consideraciones previas cobran especial valor, porque la accionada, para repeler la demanda por consignación, invoca que la actora le debe satisfacer los daños que habría provocado en el bien locado. La resistencia así expresada no puede tener andamiaje, precisamente por las razones que previamente he sentado, que, como premisa, se hacen eco de que el locatario tiene el derecho y no sólo el deber de entregar las llaves. Menos aún puedo admitir el planteo de la apelante siendo que, su parte, no ha concretado ninguna articulación tendiente a hacer efectivo aquel pretendido crédito ni derribado, con prueba igualmente idónea, las probanzas que benefician la posición del accionante.

En segundo lugar, la quejosa hace hincapié en que, para que proceda la consignación de llaves, debió el inquilino constituir a su parte previamente en mora.

Este requisito fue exigido de modo constante en la doctrina y la jurisprudencia que rigió mientras estuvo en vigor el Código Civil. Concretamente, se establecía que, para que procediera la consignación de llaves, debía haber una negativa expresa del locador a recibirlas, por lo que, el inquilino, debía ponerlo en mora (MOSSET ITURRASPE, J.- NOVELLINO N., La locación y sus procesos judiciales, Rubinzal- Culzoni, Santa Fe, página 191). No obstante, se consideraba inaplicable en estos casos el régimen de la mora que preveía el artículo 758 del C.C., sentándose que:».el Codificador ha establecido los distintos regímenes de pago por consignación según el objeto del pago, y al tratarse de la consignación de una cosa cierta que debe ser entregada en el lugar en que se encuentra, ha establecido que se debe realizar una intimación judicial para que la reciba y a partir de allí, surtirá todos los efectos de la consignación» (SALGADO, Ali, citado por MOSSET ITURRASPE- NOVELLINO, cit, página 192).

En la actualidad, aquellas directrices permanecen vigentes, en el marco de lo que dispone el Código Civil y Comercial de la Nación en el sentido que, el pago en consignación, procede cuando el acreedor fue constituido en mora (art. 904, inc. a)). Me hago cargo, además, de que los hechos debatidos enmarcan en la previsión establecida en el art. 1210 del mismo ordenamiento, que regla: «El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y uso regular. También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga». La obligación de restitución de la cosa alquilada está igualmente establecida en el artículo 1223 del ya citado código de fondo.

Considero, por lo demás, que todas las normas citadas deben ser aplicadas privilegiando la buena fe, que ha de primar tanto en la ejecución como en la interpretación de los contratos y, en general, en orden al ejercicio de cualquier derecho (art. 9 CCCN).

Sujeta a estas consideraciones, encuentro que es ilegítima la resistencia que quien, habiendo recibido las llaves, porfía en cuestionar el reintegro del inmueble alquilado, sobre las bases ya mencionadas. Insisto, de todos modos, en que la recepción no tiene ninguna incidencia para extinguir las prestaciones que el inquilino eventualmente le hubiera quedado debiendo al accionado.Por todo ello, en definitiva, juzgo que, frente a la actitud asumida por el accionado, constancias de autos y el derecho aplicable, la solución que se dictó en el grado es justa, porque condice con las proposiciones de la doctrina que abrazo y con el criterio que tradicionalmente ha sostenido que, en casos como el de maras, los efectos de la consignación deben retrotraerse al momento de la notificación de la demanda, porque esa es la oportunidad en que el acreedor tomó efectivo conocimiento del reclamo (TRIGO REPRESAS Y OTS., comentario al artículo 907 del CCCN en Código Civil y Comercial Comentado- Tratado exegético, dir. Alterini, directores del Tomo Trigo Represas- Compagnucci de Caso, Coord. Alterini, 2da. edición actualizada y aumentada, Thomson Reuters- La Ley, 2016, Tomo IV, páginas 579 y ss.).

Por la suma de razones que he expuesto, ratifico mi proposición relativa a que procede desestimar el agravio que hasta aquí he analizado.

IV. d. Mejoras.

Dijo la señora jueza que previno que las constancias de autos contradicen lo expresado en la cláusula 7° del contrato, que indica que el inmueble arrendado se recibió en buen estado de conservación. Explicó que la Escribana Valeria CALABRESE, en el acta extraprotocolar obrante a fs. 08/09, consignó que en el lugar en que se llevó a cabo dicha actuación existía un olor nauseabundo, que invadía todo el inmueble y que los pisos lucían descascarados. Según la juzgadora, esto motivó la notificación por carta documento N° 792138846 al locador, el 06/06/2017, por vía de la cual se produjo la resolución del contrato, según lo detalló el actor en su escrito inicial.

Sentado lo anterior- y, en especial, que aquella actuación notarial hace plena fe en los términos del artículo 296 del CCCN- la magistrada juzgó que el demandado sólo realizó aproximaciones vagas acerca de las probanzas aportadas al litigio por su contraria, pero olvidó cumplir con su carga de probar adecuadamente los hechos que atribuye a la actora.Remarcó que las fotografías obrantes a fs. 57, 60/66, 69, 71, 72, 74, 75 y 78 evidencian con claridad la filtración de agua en el piso. Meritó, por último, los mensajes cursados entre el personal de la inmobiliaria y el locatario, en los que, respectivamente, se lee que: «el propietario está de acuerdo que saques -el piso- de arriba, pero no pintar el original.tal vez no es de tu agrado -también con referencia al piso- pero lo mejorarían unas alfombras.» y que: «es inhumano vivir con este olor, vos viniste y sentiste el olor que había y que no puedo sacar con nada».

Analizado el relato previo, en conjunción con los términos de la queja, lo primero que me cabe dejar establecido es que comparto lo que manifestó la sentenciadora en el sentido que los jueces no estamos obligados a hacernos cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar la totalidad de las pruebas producidas, sino que debemos atender tan solo a aquellos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada.

Aprecio, en síntesis, que la aplicación que hizo la jueza de la instancia previa de estas reglas no evidencia error alguno que merezca ser reparado en este estadio. Aclaro de todos modos que, contrariamente a lo que alega la apelante, la sentenciadora se hizo cargo de que el locador restó valor probatorio al acta notarial ya aludida, porque no participó en ella; reconoció, asimismo, que fue por esa razón que el demandado peticionó la realización de la inspección ocular que se cumplió a fs. 54/55. Por su lado, compruebo que la apelante no enerva la valoración que hizo la señora jueza de grado con respecto a la actuación notarial que, con autoridad de fe pública, da cuenta del estado en que la notaria interviniente encontró el inmueble locado, en el momento en que cumplimentó esa diligencia.Es para mí evidente, incluso, que, el hecho que no haya estado presente el accionado en el momento en que se labró el referido instrumento no merma su fuerza de convicción, siendo que, además de lo ya señalado, resulta que los hechos consignados por la fedataria se ven corroborados por otras constancias confiables colectadas en la causa.

En cuanto a los mensajes documentados en autos, a los que la magistrada que previno reconoció eficacia corroborante, considero que ellos tienen indudablemente ese valor, en conjunción con lo que resulta de otros elementos de juicio disponibles y a falta de prueba en contrario.

Este Cuerpo ha sostenido que los instrumentos privados desconocidos en juicio no hacen plena fe sobre la autenticidad de su contenido, salvo que la firma sea reconocida como auténtica por su presunto autor o sea declarada reconocida por el juzgador. A tono con ello se ha precisado que, cuando los instrumentos o documentos puestos en tela de juicio no emanan de las partes, sino de terceros, para que ellos sean eficaces d ebe hacerse efectivo el reconocimiento correspondiente, conforme las normas que rigen la prueba testimonial o bien la informativa, según el caso (CC1, LS 181-79, entre otros).

Estas son las reglas que, en su auxilio, invoca la quejosa. Ellas, sin embargo, no resultan lisa y llanamente aplicables en lo que atañe a los ya referidos mensajes, cuyas particularidades conducen a transitar- al menos por vía de la analogía- otros carriles.

Concretamente, rige en el sentido señalado el temperamento que sentó largo tiempo atrás este Tribunal, cuando estableció que: «Para nuestro derecho, el documento electrónico en sentido restringido – el que permanece en la memoria de la computadora o está volcado en discos o cintas- pertenece a la categoría jurídica de documento.Pero cuando el mensaje contenido en el documento original se ha plasmado en soporte papel, el lenguaje natural ya es instrumento particular – firmado o no- pudiendo integrar el plexo probatorio unido a otras probanzas de la causa, y a la postre, ser valorado conforme a las reglas de la sana crítica» (CC1, Expte.: 36857 – Pérez Elizalde, Rafael Francisco c/A.S.I.S.M.E.D. S.A. p/Cobro Pesos, 09/12/2004, LS164-266319).

El fallo citado se apoyó en lo dispuesto por el artículo 181 del Código Procesal Civil, que preveía, al igual que en la actualidad lo hace el artículo 176 del CPCCT, que son medios de prueba, entre otros, los documentos, el examen judicial, reproducciones y experiencias y cualquier otro no prohibido por la ley en general o para casos particulares, que sea idóneo y pertinente. En particular, se reafirmó en aquella ocasión que los medios de prueba- o sea, los procedimientos en base a los cuales el juez llega a su convencimiento acerca de los hechos dudosos- son ilimitados y que, su eficacia probatoria, depende de diversas variables.

Todos estos argumentos son, sin dudas, de aplicación en el caso, porque también en esta ocasión la causa nos coloca ante documentos o instrumentos particulares no firmados, que están sujetos a sus propios procedimientos de corroboración.

El criterio que abrazo es, por lo demás, el que en la actualidad autoriza a seguir el artículo 318 del Código Civil y Comercial, que, en especial, habilita la utilización los medios sobre los que en autos se controvierte, siempre que no se ponga con ello fuera de resguardo la confidencialidad ni se vulneren, en especial, las exigencias contenidas en el artículo 18 de la Constitución Nacional (RIVERA, Julio César, Instituciones de Derecho Civil- parte General, T. II, Bs. As., Abeledo-Perrot, 1.993, página 722; BENDER, Agustín, El correo electrónico como prueba en la jurisprudencia y en el Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación, Sup.Doctrina Judicial Procesal 2013 (marzo), 01/03/2013, 13 – DJ27/11/2013, 91, cita online: AR/DOC/5408/2012. En la jurisprudencia local, con el mismo criterio: CC3, 01/06/2017, autos Nº 253.184/52.190, caratulados: «Llopart, Ricardo José c/ Lombardich Luis y Ot. p/ Cob. de Pesos», doctrina y jurisprudencia citadas).

Por último, en lo que atañe a los mensajes sobre los que la accionada plantea su cuestionamiento sostengo que, más allá de la cautela con la que es dable manejarse cuando se trata de meritar el valor probatorio de comunicaciones cursadas mediante un sistema de mensajería instantánea como el que se utilizó en el caso estudiado- la posibilidad de una manipulación de este tipo de archivos digitales de carácter privado no se me escapa- en autos únicamente puedo reconocer eficacia a los documentos cuestionados, porque no sólo no se ha invocado ninguna manipulación o circunstancia afín que pudiera enervar su validez, sino que tampoco se ha puesto de manifiesto ninguna posible infracción al deber de confidencialidad, que prive a los mentados elementos de su peso específico como principio de prueba por escrito.

Consideraciones similares puedo hacer en cuanto al tema de las fotografías.

Para ello, remito a la jurisprudencia que ha decidido que, tratándose de este tipo de imágenes, «para persuadirse de su autenticidad no es necesario un dictamen pericial o un reconocimiento expreso o formal por parte del demandado o por testigos, bastando que mediante declaraciones testimoniales u otros elementos de convicción que obren en el proceso se pueda concluir, de acuerdo con las reglas de la sana crítica, que las fotos o la película o video no son trucadas, sino el resultado de una normal impresión de la imagen, a través de la lente, o que los hechos representados en ellas puedan coincidir con los elementos de autos, pues las fotografías no son instrumentos públicos ni privados ni se encuentran sujetas estrictamente a sus reglas (arts.973, 979, 988 y 1021, CCiv.), sino documentos en un sentido amplio.» (CC3, 18/03/2016, autos N°250.005/51403 «González Silvia Estela c/ Municipalidad de Godoy Cruz p/ daños y perjuicios»).

Acorde con el temperamento que he fundado, tengo para mí que los ya referidos mensajes, en conjunción con las restantes pruebas acompañadas con la demanda- tal el caso de la carta documento que luce a fojas 30, que el accionado reconoció haber recibido y el acta notarial ya aludida- y otros, tales como la inspección y las fotografías también incorporadas al proceso (art. 319 CCCN), avalan la tesitura esgrimida por pretensor al demandar. En particular, juzgo que los mensajes cursados entre el actor y personal de la inmobiliaria que intervino en la contratación, fortalecen el relato del primero, puntualmente en lo relativo a que, el estado en que se encontraba a la fecha de mención el inmueble alquilado, no es el que surge de lo expresado en la cláusula séptima del contrato; cuanto menos, todo indica que, apenas entró el locatario en tenencia del inmueble, salieron a la luz circunstancias que generaron la necesidad de llevar a cabo las medidas y arreglos que este último fue autorizado a hacer, con la intermediación de la inmobiliaria interviniente.

A su turno admito que, desconocidos los recibos y presupuestos que fueron aportados con la pieza inicial, la actora no llevó a cabo las diligencias de rigor para obtener su reconocimiento en juicio. Nada de esto, sin embargo, empece para acoger el reclamo por mejoras que el locatario probó haber efectuado y cuyo pago persigue, amparado en los términos de los artículos 1.202, 1.211 y cc. del CCCN y en los del propio contrato que concertó con el demandado.

Básicamente juzgo que, aquellos documentos objetados, sólo han contribuido para que la juzgadora de grado efectuara una estimación del monto por el que procede el reintegro, relativamente compatible con el que surge del emplazamiento que cursó el actor al demandado y con el monto que él solicitó al demandar.Pongo en valor, además, que en la etapa inicial no medió alegación alguna en orden a la diferencia que existe entre el monto de aquel emplazamiento y el que la actora persigue hacer efectivo en autos. Considero, por último, que la diferencia es en todo caso aceptable, teniendo en cuenta que el monto estimado representa un valor justipreciado al momento de la sentencia y que la apelante no ha probado que esa suma sea excesiva ni irrazonable, conforme la prueba rendida.

IV. e. Depósito en garantía.

La jueza de grado admitió el reclamo de $ 7.150 en concepto de devolución del depósito en garantía, apoyada en la cláusula 18 ° del contrato, que establece que, a los sesenta días de finalización de la locación, siempre y cuando el locatario haya cumplido fielmente las obligaciones contraídas en este contrato, el depósito le será devuelto.

La apelante cuestiona esta decisión, sin hacerse cargo de que en la etapa inicial no dedujo con respecto al planteo de la actora objeción alguna que merezca en este estadio ser analizada. En este aspecto, por ende, la objeción deducida recién en la alzada resulta extemporánea.

Si lo dicho con anterioridad no fuera compartido, la confirmación del fallo viene dada por la suma de razones que desarrolló quien me precedió en el juzgamiento y, también, por las que anteriormente expuse, en el sentido que, los daños que invoca la accionada, no han sido objeto de formal reclamo ni de prueba que los ponga concretamente en evidencia. De allí que, a la luz de las circunstancias dadas, no me queda sino tener por probados los presupuestos contractualmente previstos para que proceda la devolución, al actor, del monto que él entregó en depósito.

Así voto.

La Jueza de Cámara Marina Isuani adhiere, por sus fundamentos, al voto que antecede.

Sobre la segunda cuestión propuesta la Sra. Jueza de Cámara Silvina Miquel dijo:

Las costas de alzada deben imponerse a la vencida (art.36 CPCCT).

Así voto.

La Jueza de Cámara Marina Isuani adhiere, por sus fundamentos, al voto que antecede.

Con lo que se dio por concluido el presente acuerdo dictándose sentencia, la que en su parte resolutiva dice así:

SENTENCIA:

Mendoza, 9 de abril de 2019.

Y VISTOS: lo que resulta del acuerdo precedente, el Tribunal RESUELVE:

I.- No hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la accionada y, por tanto, confirmar la sentencia de grado.

II.- Imponer las costas a la vencida.

III.- Regular honorarios profesionales de segunda instancia, de la abogada Cristian E. ZANGOLI y del abogado J. Martín LOPEZ, en las sumas respectivas de pesos.($ .) y.($.) (Arts. 15 y 31, ley 9.131) NOTIFÍQUESE. BAJEN.

Dra. Silvina Miquel

Dra. Marina Isuani

Juez de Cámara

Se deja constancia que la presente resolución es firmada por dos magistradas atento a encontrarse de licencia la Dra. Alejandra Orbelli (ART. 88 Ap. III del C.P.C., Ley 3800).

Dr. MARCELO OLIVERA

Secretario

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