Cláusula penal: Demora en la escrituración de la compraventa de un lote de terreno, ya que pesaba sobre el demandado una inhibición general de bienes

Partes: Rant Pazos Pablo Ricardo c/ Compañía Panamericana del Oeste S.A. s/ daños y perjuicios

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: H

Fecha: 12-feb-2019

Cita: MJ-JU-M-117219-AR | MJJ117219 | MJJ117219

Procedencia de la cláusula penal ante la demora en la escrituración de la compraventa de un lote de terreno, ya que pesaba sobre el demandado una inhibición general de bienes.

Sumario:

1.-Corresponde confirmar la sentencia que aplicó la cláusula penal por la demora en la escrituración de la compraventa de un lote de terreno integrante del Club de Campo, pues se demostró que el actor pagó la última cuota y que si bien el demandado hizo mención a causas ajenas a su persona que obstaculizaron el acto escriturario pesaba sobre el una inhibición general de vender y gravar bienes lo que, evidentemente, debió llevar a la suspensión de la escrituración

2.-Conforme resulta de la redacción del art. 794 del CCivCom. se encuentra permitida en el nuevo ordenamiento legal la facultad judicial morigeradora de la cláusula penal cuando su monto resulta desproporcionado con la gravedad de la falta que se sanciona, habida cuenta del valor de las prestaciones y las demás circunstancias del caso, que derivan en un aprovechamiento abusivo de la situación del deudor.

Fallo:

En Buenos Aires, a 12 días del mes de febrero del año 2019, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Rant Pazos, Pablo Ricardo c/ Compañía Panamericana del Oeste SA s/ daños y perjuicios” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, la Dra. Abreut de Begher dijo:

I) En la sentencia obrante a fs. 397/402 se hizo lugar a la demanda impetrada por Pablo Ricardo Rant Pazos y se condenó a Compañía Panamericana del Oeste SA a abonar la suma de U$S 5.300, más intereses y costas. Contra ella apelaron la parte actora a fs.403 y la demandada a fs. 411/412, recursos que fueron concedidos a fs. 404 y 413, respectivamente. A fs. 418/423 expresó agravios la parte actora, y el demandado lo hizo a fs. 426/429. Corrido el traslado de ley, se contestó a fs. 431/433 y 436/442. En consecuencia, las actuaciones se encuentran en condiciones para que sea dictado un pronunciamiento definitivo.

II) La parte actora se agravia de lo que, entiende, ha sido un exceso en la facultad morigeradora del Magistrado de grado al reducir el monto de la cláusula penal pactada en el boleto de compra venta. Señala que debe considerarse que quien reclama es la parte débil de la contratación, en un contrato de adhesión, cuyos términos le fueron impuestos. Sostiene que de la pericia contable realizada se desprende que la demandada suscribió con terceros contratos similares al que origina el presente proceso, lo que demuestra que la cláusula penal en cuestión fue establecida por la propia empresa. Afirma que no existe justificativo para que se reduzca el quantum de la cláusula penal establecida.Indica que la accionada no pidió una reducción de la multa sino que aquélla no se aplique, por lo que señala que el Juez de grado procedió extra petita.

Critica que el Juez a quo haya considerado que el perjuicio para el actor fue “prácticamente inexistente”. Para ello se remite a las declaraciones testimoniales brindadas en autos, de las cuales se desprende, según alega, “el sufrimiento y la angustia que ocasionó al suscripto el hecho de que a horas de escriturarse el inmueble se le informara que ello no sería posible”, entre otras cuestiones. Manifiesta que la morigeración de la multa implica premiar al incumplidor, quien debió prever que su cuantiosa deuda fiscal le traería graves consecuencias, como sucedió con la inhibición general de bienes decretada. Finalmente, describe lo sucedido en los autos “Fisco Provincia de Buenos Aires c/ Cía. Panamericana de Oeste SA s/ Apremio” en cuanto a la deuda que poseía el demandado, “la desidia y recalcitrante incumplimiento de la contraria en sus obligaciones fiscales” y destaca “la parsimonia y total apatía con la cual la parte procedió a instar el levantamiento de la medida cautelar trabada”.

En un segundo agravio, critica que se hayan fijado los intereses desde el día 26 de abril de 2016 hasta el día de la escrituración (11/8/2016) y solicita que se establezcan desde la promoción de la demanda y hasta el efectivo pago.

La parte demandada se agravia de la errónea interpretación del contrato y señala la improcedencia de la multa fijada. Insiste en que el plazo para escriturar era de sesenta meses, y vencía el día 3/8/2016.Destaca que aun cuando el actor contaba con la opción de escriturar anticipadamente, aquélla no fue ejercida en debida forma ya que el accionante “maliciosamente confundió la estimación de una fecha de escrituración con la de un pedido formal de escrituración anticipada”.

Señala que, en todo caso, podría considerarse como demora el plazo de ocho días transcurrido entre el 3 y el 11 de agosto (fecha en que se llevó a cabo la escrituración). Sostiene que la escritura se hizo en el tiempo y en la forma estipulada contractualmente -dentro de los 60 meses – por lo que no existió incumplimiento por parte de la demandada de cláusula alguna por la que pueda ser pasible de una multa como la impuesta. Por último, se queja de la condena en costas.

III) Antecedentes

Se encuentra reconocido por las partes el boleto de compraventa de un lote de terreno integrante del Club de Campo denominado Los Puentes, sito en el área rural del Partido de Luján, Provincia de Buenos Aires, designado en el plano 64-32-98 catastralmente como Circunscripción IV, Sección R, Fracción IX, Parcela 14 (denominado comercialmente como lote 218), celebrado el 3/8/2011, por el cual la parte actora, como compradora, abonó la suma de U$S820, y el resto (U$S48.000) se comprometió a pagarlo en sesenta cuotas mensuales, iguales, consecutivas y sin interés de U$S800 cada una. En ese mismo acto se entregó la posesión del inmueble al actor. También, que la cláusula séptima da la opción al comprador de escriturar anticipadamente, debiendo para ello hacer la solicitud correspondiente al vendedor y garantizar la deuda pendiente mediante hipoteca en primer grado sobre el bien en cuestión y a favor del vendedor.

Asimismo, se encuentra reconocido que existió un intercambio epistolar entre las partes (véanse las cartas documento agregadas a fs.5/12) y que se llevó a cabo la escrituración con fecha 11 de agosto de 2016.

IV) Ante todo, considero que resulta de aplicación al presente la normativa contenida en el Código Civil y Comercial de la Nación, actualmente vigente, conforme lo dispone el art. 7 CCC, sin perjuicio de remarcar que a idéntico resultado arribaríamos de aplicar la anterior normativa.

El incumplimiento de la relación jurídica obligatoria nacida del contrato no es un efecto o consecuencia de esa relación, sino que es un hecho modificatorio y, como tal, se debe regir por la ley vigente al momento en que el incumplimiento se produce (Heredia, Pablo D., El derecho transitorio en materia contractual, La ley on line AR/DOC/2037/2015).

Desde esta perspectiva, se aprecia que si bien el contrato fue celebrado el 3 de agosto de 2011, el incumplimiento que denuncia el actor se habría producido durante la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación.

V) Cláusula penal

a. El demandado se agravia de la procedencia de la multa impuesta ya que, según alega, el actor no solicitó la escrituración anticipada del inmueble y, por ende, no existió incumplimiento alguno de su parte.

Ello, sin perjuicio de los días que transcurrieron entre el vencimiento del plazo estipulado y la fecha en que se llevó a cabo la escrituración.

Debo señalar que la expresión de agravios consiste en la fundamentación destinada a impugnar la sentencia, cuando el recurso ha sido concedido libremente, con la modalidad de obtener su modificación o su revocación (Highton-Areán, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Hammurabi, Tomo 5, pág. 239). No es una simple fórmula carente de sentido, sino que constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe constituir una exposición jurídica que contenga una “crítica concreta y razonada de la partes del fallo que el apelante considere equivocadas” (Morello-Sosa-Berisonce, Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Prov. de Bs.As. y de la Nación, Abeledo Perrot, Tomo III, pág.351) Alsina sostiene que la expresión de agravios supone como carga procesal, una exposición jurídica en la que mediante el análisis razonado y crítico del fallo impugnado se evidencia su injusticia (Alsina, Tratado, T.IV, pág. 389). Requiere así, una articulación seria, fundada, concreta y objetiva de los errores de la sentencia punto por punto y una demostración de los motivos para considerar que ella es errónea, injusta o contraria a derecho, no siendo las afirmaciones genéricas y las impugnaciones de orden general idóneas para mantener la apelación (Kielmanovich, Jorge, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Abeledo Perrot, 2015, T I, pág.740).

La crítica razonada no se sustituye con una mera discrepancia sino que debe implicar el estudio de los razonamientos del juzgador, demostrando a la Cámara las equivocadas deducciones, inducciones y conjeturas sobre las distintas cuestiones resueltas (Fenochietto-Arazi, Código Procesal y Comercial de la Nación, Astrea, Tomo 1, pág. 941; Falcón, Enrique, “Cuestiones especiales de los recursos”, en Tratado de Derecho Procesal Civil y Comercial, Ed. Rubinzal-Culzoni, 2009, t VIII, pág.106 y sgtes.).

Se ha entendido que expresar agravios significa reputar y poner de manifiesto errores (de hecho o de derecho), que contenga la sentencia y que la impugnación que se intente contra ella debe hacerse de modo tal que rebata todos los fundamentos esenciales que le sirven de apoyo (Cám. 2ª, Sala III, La Plata, RDJ 1979-9-35, sum. 34 citado en Morello-Sosa-Berisonce, op. cit., pág. 335; ver Eduardo Couture, Fundamentos del Derecho procesal civil, ed. B de F., 2005, 4ta. reimpresión, pág.281; Arazi, Roland y De los Santos, Mabel, Recursos Ordinarios y Extraordinarios en el régimen procesal de la Nación y de la Provincia de Buenos Aires, Rubinzal-Culzoni, 2005, 200).

Esta Sala ha sostenido reiteradamente que para que exista expresión de agravios no bastan manifestaciones imprecisas, genéricas, razonamientos totalizadores, remisiones, ni, por supuesto, planteamiento de cuestiones ajenas. Se exige legalmente que se indiquen, se patenticen, analicen parte por parte las consideraciones de la sentencia apelada.

En suma, la expresión de agravios no es cuestión de extensión del escrito, ni de manifestaciones sonoras, ni de profusión de citas, ni tampoco de injurias más o menos veladas al juez, sino de efectividad en la demostración del eventual error in judicando: ilegalidad e injusticia del fallo. Pero el escrito debe ser proporcionado a la complejidad del asunto, importancia fáctica y jurídica: es pretensión dialéctica exagerada la de querer demoler con uno o dos párrafos una sentencia circunstanciadamente fundada; es ingenuo abuso de la facultad querer someter a la Cámara a la eventual lectura de una interminable perorata y, antes, ocupar diez días del otro letrado para replicarla (Colombo-Kiper, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, La ley, T. III, pág. 172).

Entonces, la falta de cumplimiento de la crítica concreta y razonada de los puntos del fallo recurrido, trae como consecuencia la falta de apertura de la Alzada y consecuentemente la declaración de deserción del recurso de apelación (conf. art. 266 del Código Procesal).

En el caso, no cabe otra solución por cuanto el demandado repite en sus agravios los argumentos utilizados al contestar la demanda y en su alegato. Esto es, que el actor no solicitó la escrituración anticipada del lote objeto del contrato de compra venta.

Lo cierto es que el Sr. Juez de grado analizó debidamente la cuestión debatida junto con la prueba producida en autos. Sostuvo que con la pericia contable obrante a fs.347/348 se demostró que el actor pagó la última cuota con fecha 30 de marzo de 2016. Luego, señaló que de la carta documento obrante a fs. 7, cuya autenticidad fue reconocida por la apelante, se desprende que la mandataria de la empresa demandada informó que la suspensión del acto escriturario, originalmente previsto para el día 21 de abril de 2016, se debió a causas ajenas a la voluntad de la empresa y que el escribano designaría una nueva fecha para los próximos 60 días.

De esta manera, el Juez a quo tuvo por demostrado que, contrariamente a lo expuesto por el demandado, el actor intentó llevar a cabo la escrituración del inmueble con anterioridad a los 60 meses pactados en el boleto de compra venta (plazo que se cumpliría el día 3 de agosto de 2016). De no ser así, ¿por qué motivo la empresa habría de explicar el motivo por el cual no se llevó a cabo la escrituración prevista para el día 21 de abril de 2016? Es evidente que la demandada tenía conocimiento de dicha circunstancia.

Ahora bien, en la misiva el demandado hizo mención a causas ajenas a su persona que obstaculizaron el acto escriturario. Sin embargo, con las constancias que se encuentran agregadas a los autos “Fisco de la Pcia. De Buenos Aires c/ Cía. Panamericana del Oeste SA s/ Apremio” e informes obrantes en esta causa, el Magistrado de grado tuvo por probado que a la fecha señalada pesaba sobre el demandado una inhibición general de vender y gravar bienes decretada en las actuaciones mencionadas, lo que, evidentemente, debió llevar a la suspensión de la escrituración.

Nada dice el demandado en sus agravios de lo analizado en la sentencia de grado, sino que solo se limita a señalar que la opción de escriturar anticipadamente con la que contaba el acreedor no fue ejercida en debida forma. Sostiene que la carta documento enviada por el accionante no denotaba su voluntad de solicitar la escrituración.Cabe señalar, y por ello también es que considero que no cabe otra solución que la de declarar desierto el recurso interpuesto, que el instrumento al que hace mención el accionado de fecha 26 de abril de 2016 dice, textualmente, “es que intímole, en su carácter de vendedor de dicho lote de terreno, a suscribir la correspondiente escritura traslativa a mi favor por ante el escribano designado, más la multa diaria de U$S100”. Resulta difícil entender qué otra interpretación se le puede dar a lo manifestado por el actor sino la de su intención de escriturar, tal como lo entendió el Sr. Juez de grado.

Ante tal situación, propongo declarar desierto el recurso planteado por el accionado. b- La parte actora se agravia de lo que, entiende, ha sido un exceso en la facultad morigeradora del Magistrado de grado al reducir el monto de la cláusula penal pactada en el boleto de compra venta.

La cláusula penal está dominada, en el derecho argentino y en lo que aquí interesa, por los siguientes principios: tiene una doble función (compulsoria y resarcitoria); de su carácter accesorio se deriva que ella se extingue toda vez que desaparece el vínculo al cual se halla subordinada; por eso, si el deudor cumple con la prestación inherente al objeto de la obligación principal, extingue la cláusula penal. Esta regla no ofrece dificultades cuando el pago se ha efectuado en forma absolutamente satisfactoria en cuanto al objeto debido, tiempo y lugar; pero cuando el pago ha sido insatisfactorio en alguno de estos aspectos, la cuestión es más dudosa. (Kemelmajer de Carlucci, Aída, La cláusula penal. Su régimen jurídico en el derecho civil, comercial, laboral, administrativo, tributario, internacional y procesal, Ed. Depalma, 1981, Buenos Aires, núms. 2 y ss.) En el Derecho moderno la cláusula penal es un instituto polivalente, porque tiene dos funciones principales: una función compulsiva o estimulativa, o de “pena obligacional” (Cárdenas Quirós, Estudios de Derecho Privado I, Lima, 1994, pág.349, nota 1), mediante la cual proporciona un incentivo para la conducta debida por el deudor, esto es para el cumplimiento específico de su obligación (CNCivil, sala A, La Ley, 1997-B, 180; Sala B, La Ley 1991-B, 143); y una función indemnizatoria, mediante la cual fija de antemano el monto de los daños resarcibles para el caso de incumplimiento, sea este absoluto (cláusula penal compensatoria) o relativo (cláusula penal moratoria) (Alterini, Atilio Aníbal, “La cláusula penal flexible”, La Ley 2009-B, 1119).

Debe tenerse en cuenta que la puesta en ejercicio de las sanciones que contemplan en general las cláusulas penales exigen el cumplimiento de tres requisitos: a) el incumplimiento de una obligación: b) la imputabilidad y c) la mora del deudor (Compagnucci de Caso, Rubén H, “Incumplimiento del deudor y cláusula penal”, LL 1994-E-622), aspectos que, como ha desarrollado el sentenciante de grado a lo largo de su sentencia, han sido cumplidos.

Ahora bien, en nuestro ordenamiento legal, la convención accesoria por la cual se asume el compromiso de satisfacer cierta prestación si no se cumple lo debido o se hace tardía o irregularmente, constituye una modificación del derecho común, para reforzar las consecuencias que se derivan del incumplimiento, en la doble función conminatoria (compulsar a los deudores a cumplir con lo acordado ante la amenaza de satisfacer una amenaza más gravosa) e indemnizatoria (constituye un medio de fijar por anticipado los daños y perjuicios que deben pagarse en caso de incumplimiento), que conforme al criterio dominante corresponde otorgar a la cláusula penal.

Conforme resulta de la redacción del art. 794 del Código Civil y Comercial se encuentra permitida en el nuevo ordenamiento legal la facultad judicial morigeradora de la cláusula penal cuando su monto resulta desproporcionado con la gravedad de la falta que se sanciona, habida cuenta del valor de las prestaciones y las demás circunstancias del caso, que derivan en un aprovechamiento abusivo de la situación del deudor (conf.art.794, y art.10 CCC; Alterini, Jorge, Código Civil y Comercial. Tratado exegético, La Ley, 2015, T 4, pág. 255; Curá, José Maria, Código Civil y Comercial de la Nación comentado, La Ley, 2015, T II, pág. 780).

Ya la anterior legislación ha facultado al juez a morigerar los efectos de una cláusula penal cuando su monto fuera desproporcionado con el valor de la pretensión principal (art. 656, Cód. Civil). El texto autorizaba a los jueces a reducir las penas aun de oficio, cuando su monto, desproporcionado con la gravedad de la falta, traduzca un aprovechamiento abusivo de parte del acreedor; ello es así en tanto la cláusula penal lesione la regla moral y el sentimiento de justicia, afectando principios fundamentales de nuestro ordenamiento jurídico como son los que informan los arts. 953, 954, 1069, 1071 y concs. del Cód. Civil (esta Sala, 25/08/2004, “Sigal, Laura y otro c. Santacruz Arévalo Faustino N. y otro”, DJ 2004-3, 971).

Debe recordarse que en 1968 la ley 17.711 agregó este párrafo al art. 656 del Cód. Civil: “Los jueces podrán, sin embargo, reducir las penas cuando (por) su monto desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuran un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor”.

Para verificar si se ha producido o no la desproporción a que alude este artículo se debe apreciar si existe correspondencia con el verdadero menoscabo patrimonial padecido por el acreedor y si se guarda un equilibrio justo entre la importancia de la pena estipulada y el reproche que suscita la conducta del deudor, circunstancia que habrá de ser analizada prudentemente por el magistrado en cada caso en particular, siendo procedente la reducción cuando la situación derivada de su mantenimiento resulte incompatible con la directiva del art. 1071 del Cód. Civil (actual art.10 del Código Civil y Comercial).

Por todo lo expuesto, teniendo en cuenta que la aplicación llana de la cláusula pactada en el boleto (U$S100 diarios) resulta excesiva a la luz de las circunstancias acontecidas (en particular, que el actor tomó la posesión del inmueble al momento de suscribir el contrato de compraventa) y el tiempo en que demoraron en escriturar desde que fue solicitado por el actor (menos de 4 meses), considero que en el caso se torna equitativo lo que resolvió el Magistrado preopinante al reducir a la mitad el monto de la multa. A ello cabe agregar que si la venta se realizó por la suma de U$S 48.820, llevar la cláusula penal a la suma de U$S10.600 por menos de cuatro meses de demora aparece, a criterio de la suscripta, como irrazonable y desproporcionado.

Por todo lo expuesto, considero que el agravio debe ser desestimado.

V) Período de aplicación de los intereses El Sr. Juez de grado fijó la tasa de interés activa desde la mora (26 de abril de 2016) y hasta la fecha en que se llevó a cabo la escrituración (11 de agosto de 2016).

De ello se queja la parte actora, pues sostiene que los intereses deben correr desde la promoción de la demanda y hasta el efectivo pago.

Establece el art.797 del Código Civil y Comercial que “el acreedor n o puede pedir el cumplimiento de la obligación y la pena, sino una de las dos cosas, a su arbitrio, a menos que haya estipulado la pena por el simple retardo, o que se haya estipulado que por el pago de la pena no se entienda extinguida la obligación principal”.

Resulta claro, entonces, que nos encontramos frente a dos obligaciones distintas, claramente diferenciables entre sí. Por un lado, la obligación principal, que es la de escriturar -que se encuentra cumplida-, y por otro, la de abonar la multa establecida en el contrato por el retardo en hacerlo.

No coincido con el Magistrado de grado en cuanto a que el cumplimiento de la obligación principal ha de ser el límite para el curso de los intereses correspondientes a la multa, cuyo pago a la fecha no se encuentra satisfecho. Es que, aun cuando se haya llevado a cabo la escrituración del bien, la obligación de abonar la multa es exigible desde el momento de la mora y hasta que se encuentre cumplido su pago.

En consecuencia, entiendo que estos intereses deberían computarse desde la fecha de la mora. Sin embargo, atento a lo que expresamente solicitó el actor, aquéllos deberán establecerse desde la promoción de la demanda y hasta el efectivo pago.

VI) Conclusión

Por lo expuesto hasta aquí, propongo al Acuerdo que, de ser compartido mi criterio, I- Se modifique la sentencia en cuanto a que los intereses deberán computarse desde la promoción de la demanda y hasta el efectivo pago, y II- Se confirme en todo lo demás que decide y fue motivo de apelación. Con costas de Alzada a la demandada sustancialmente vencida (art. 68 del CPCC).

El Dr. Fajre y el Dr. Kiper, por las consideraciones expuestas por la Dra. Abreut de Begher, adhieren al voto que antecede.

Con lo que se dio por terminado el acto firmando los señores Jueces por ante mí, que doy fe.

FDO. José Benito Fajre, Liliana E. Abreut de Begher y Claudio M. Kiper.

Buenos Aires, 12 de febrero de 2019.

Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: I- Modificar la sentencia en cuanto a que los intereses deberán computarse desde la promoción de la demanda y hasta el efectivo pago, y II- Confirmar en todo lo demás que decide y fue motivo de apelación. Con costas de Alzada a la demandada sustancialmente vencida (art. 68 del CPCC).

Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y, oportunamente, archívese.

JOSE BENITO FAJRE

LILIANA E. ABREUT DE BEGHER

CLAUDIO M. KIPER

JUECES DE CÁMARA