Admisibilidad de la demanda de escrituración deducida por la empresa que desarrolló un emprendimiento inmobiliario, al no poder asimilar la demora en el municipio en la aprobación de planos y realización del estudio de impacto ambiental, a un supuesto de fuerza mayor

Partes: Szpilard Luis A. y o. c/ Las Acequias Desarrollos Inmobiliarios s/ demanda ordinaria

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario

Sala/Juzgado: I

Fecha: 5-abr-2017

Cita: MJ-JU-M-106618-AR | MJJ106618

Admisibilidad de la demanda de escrituración deducida por la empresa que desarrolló un emprendimiento inmobiliario, al no poder asimilar la demora en el municipio en la aprobación de planos y realización del estudio de impacto ambiental, a un supuesto de fuerza mayor.

Sumario:

1.-Corresponde confirmar la sentencia que hizo lugar a la demanda y condenó al demandado a otorgar escritura pública del inmueble individualizado en el boleto de compra toda vez que no cabe asimilar los hechos acaecidos, en el caso, demora en el municipio en la aprobación de planos, y realización del estudio de impacto ambiental , a un supuesto de fuerza mayor, dado que un hecho que hacía más difícil u oneroso el cumplimiento de una obligación pero que no lo impedía, no resultaba un obstáculo insuperable caracterizante de la fuerza mayor, sino que las dificultades constructivas y la complejidad de las tramitaciones administrativas propias de este tipo de emprendimientos urbanísticos eran cuestiones que debieron ser evaluadas y previstas por la empresa dedicada a emprendimientos inmobiliarios y la obligaba a arbitrar todos los medios profesionales a su alcance para el logro de los objetivos comprometidos en el contrato.

2.-La fuerza mayor no eximía de responsabilidad al deudor cuando hubiese ocurrido por su culpa o hubiese estado éste constituido en mora, y se constata en el caso, de la plataforma fáctica el carácter excusable de la mora de la demandada en el cumplimiento de su obligación de escriturar, por lo que debe admitirse la demanda de escrituración.

3.-Debe admitirse la demanda de escrituración cuando se probó el incumplimiento de la obligación de escriturar por parte de la vendedora, atento el vencimiento del plazo perentorio pactado, siendo automática la mora del vendedor; y no surge del contrato de compra venta condición suspensiva alguna que permitiera alterar el tiempo acordado; y que pesaba dentro de la obligación del vendedor, la de salvar los obstáculos que impedían otorgar la escritura traslativa de dominio de la cosa vendida en tiempo y forma.

Fallo:

En la ciudad de Rosario, a los 5 días del mes de Abril de dos mil diecisiete, se reunieron en acuerdo los señores miembros de la Sala Primera integrada de la Cámara de Apelación Civil y Comercial de Rosario, doctores Ariel C. Ariza, Avelino J. Rodil y Edgar J. Baracat para dictar sentencia en los autos “SZPILARD, Luis Alberto y otros contra LAS ACEQUIAS DESARROLLOS INMOBILIARIOS sobre DEMANDA ORDINARIA” (Expte. Nro. 321/2015 – CUIJ: N° 21-04945718-6), venido para resolver el recurso de apelación y conjunta nulidad interpuestos por la demandada contra el fallo número 1166 del 11 de agosto de 2015, dictado por el Juez de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la 5° Nominación de la ciudad de Rosario.

Realizado el estudio de la causa, se resolvió plantear las siguientes cuestiones:

Primera: ¿Es nula la sentencia recurrida?

Segunda: En su caso, ¿es ella justa?

Tercera: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

Sobre la primera cuestión, el señor vocal doctor Ariza, dijo:

El recurso de nulidad interpuesto a foja 294 por la demandada ha sido mantenido de forma autónoma en esta instancia (fs. 322/324). Le agravia la sentencia en cuanto afirmó que durante la tramitación del presente proceso la escrituración no fue otorgada pese a que, a la fecha de la sentencia y según afirmaciones de la propia demandada, ya se encontrarían aprobados los planos de mensura respectivos. Sostiene el recurrente que el magistrado omitió hacer referencia al planteo de sustracción de materia realizado por su parte a fojas 130/133 y reiterado a foja 139, atento que se encontraba en esa oportunidad en condiciones de otorgar la escritura traslativa de dominio reclamada por la parte actora, lo cual fue rechazado por la contraparte (fs. 135) y por el sentenciante (auto n° 1957/2013, fs. 143/147), que continuó generando actividad jurisdiccional inútil y trasladó las costas de dicha actividad al recurrente.Señala que contra esa resolución el demandado interpuso recurso de apelación que fue denegado por tratarse de cuestión meramente procedimental, así como también se rechazó el recurso directo intentado ante esta Sala, manifestándose que la cuestión se valoraría por el a quo al momento de emitir el pronunciamiento definitivo. Critica que esa cuestión fuera omitida en la sentencia y que, además, se le trasladara la carga de la obligación en forma unilateral cuando, según la cláusula 6° del contrato, las partes habían estipulado obligaciones a cargo de la actora que ésta no ofreció cumplir.

Acusa que el juzgador modificó las condiciones del contrato al ordenar que la escrituración se realice con intervención de escribano que designe la actora, cuando dicho nombramiento resultaba facultad de la vendedora según la cláusula 5° del contrato de compra venta inmobiliaria.

Argumenta que los impedimentos que obstaban la escrituración de los lotes del emprendimiento Las Acequias del Aire fueron removiéndose por hechos exógenos que no dependían de la voluntad del vendedor sino de organismos públicos y que los planos fueron inscriptos excepcionándose el cumplimiento de la normativa local que menciona, todo lo cual permitió avanzar en los trámites pendientes para estar en condiciones de otorgar las respectivas escrituras traslativas de dominio.

Reitera que acaeció un hecho sobreviniente y exógeno a su parte (desglose de partidas y aceptación de la donación de calles y espacios verdes), que puso fin al proceso por sustracción de materia litigiosa, el que entiende debió fenecer al momento en que fue planteado por su parte y eventualmente dilucidar lo relativo a las costas. Por tal motivo, solicita se declare la nulidad de la sentencia y de los actos consecuentes, excepto que pueda ser subsanado por el recurso de apelación.

El recurso de nulidad sostenido en dichos términos resulta improcedente atento que las críticas que enuncia la recurrente refieren a vicios in iudicando y no in procedendo, que pueden obtener adecuada respuesta al tratarse el recurso de apelación.Por ello, y no advirtiéndose la existencia de irregularidades procedimentales que justifiquen un pronunciamiento oficioso, corresponde su desestimación.

Voto, pues, por la negativa.

Sobre esta primera cuestión, el señor vocal doctor Rodil, a quien le correspondió votar en segundo lugar dijo: Que coincide con los fundamentos expuestos por el señor vocal doctor Ariza y vota en el mismo sentido.

Concedida la palabra al señor vocal doctor Baracat, a quien le correspondió votar en tercer término, y a esta cuestión dijo: Que habiendo tomado conocimiento de los autos y advertir la existencia de dos votos totalmente concordantes, invoca la aplicabilidad al caso de lo dispuesto por el art. 26, ley 10.160, absteniéndose de emitir opinión.

Sobre la segunda cuestión, el señor vocal doctor Ariza, dijo:

1. La sentencia de primera instancia.

Mediante resolución número 1166 de fecha 11 de agosto de 2015, el Juez de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la 5° Nominación de Rosario hizo lugar a la demanda y condenó al demandado a otorgar escritura pública del inmueble individualizado en el boleto de compra venta de fecha 08.02.2011, en el término de veinte días, por ante el escribano que proponga el accionante, bajo expreso apercibimiento de hacerlo el proveyente en su nombre, si ello fuera material y registralmente posible. Impuso las costas a la parte demandada (fs. 279/293).

Para así decidir, el a quo ponderó el instrumento privado con firmas certificadas obrante a fojas 7/12, por el cual la demandada se comprometió a escriturar a favor de la parte actora un lote de terreno baldío situado en zona suburbana de Roldán, Departamento de San Lorenzo, Provincia de Santa Fe, en la urbanización denominada “Barrio Las Acequias del Aire”, sita en calle Paseo del Caminante y extensión de calle Aconcagua, designados en el anteproyecto de plano de mensura y subdivisión como lote 71 de la manzana 2, que forma parte de una mayor área objeto de la urbanización proyectada, integrada por dos inmuebles:Lote 2b del plano 138.111/96 y Lote 1 en el plano 137.436/95; dominio inscripto en la matrícula 15-4876 y matrícula 15-4268, ambos del Departamento de San Lorenzo.

Señaló que la actora afirmó que en ese instrumento se estipuló que cancelaba la totalidad del precio de venta; que la escrituración del inmueble se realizaría dentro de un plazo no mayor a 24 meses contados desde el 01.01.2010 (cláusula quinta); y que pese al vencimiento del plazo, la misma no se cumplimentó no obstante los requerimientos extrajudiciales efectuados al vendedor y aun cuando se convino que la mora resultaba automática (cláusula cuarta).

Reseñó el juzgador que la demandada reconoció la firma del referido instrumento privado, así como también haber percibido la totalidad del precio pactado, pero negó que los plazos estipulados para la escrituración del inmueble hubieren vencido puesto que se encontraban condicionados a la inscripción del plano de mensura respectivo, cuestión que hizo materialmente imposible el otorgamiento de las escrituras traslativas de dominio por hechos no imputables a su parte y por los cuales citó al juicio a los terceros Oscar Stralla S.R.L., Provincia de Santa Fe y Municipalidad de Roldán.Relató el a quo que la demandada refirió haber celebrado con Oscar Stralla S.R.L un contrato de locación y ejecución de obra con provisión de materiales, con el objeto de llevar adelante la ejecución de trabajos para la urbanización en el inmueble denominado “Acequias del Aire”; que denunció demoras y deficiencias en la ejecución por parte del tercero, las que motivaron la promoción de actuaciones judiciales de aseguramiento de pruebas y de incumplimiento contractual y daños y perjuicios que detalló; y que ello habría generado atrasos en el cronograma de obras.

Expresó el magistrado que la demandada imputó, asimismo, responsabilidad a la Provincia de Santa Fe ya que su parte comercializó el loteo con la correspondiente autorización, sin que se le exigiera la aprobación del estudio de impacto ambiental en forma previa y posteriormente el Servicio de Catastro e Información Territorial de Santa Fe (S.C.I.T.) estableció, como requisito previo a la presentación de los planos para su registración, el cumplimiento de la Ley de Medio Ambiente y Desarrollo Sustentable n° 11.717 por la autoridad de aplicación, es decir, la Secretaría de Medio Ambiente y Desarrollo Sustentable del Ministerio de Aguas, Servicios Públicos y Medio Ambiente (MASPyMA), quien debía aprobar el estudio de impacto ambiental y el visado de la autoridad local -la Municipalidad de Roldán-, el cual contempla la exigencia previa de evaluación del impacto ambiental. La demandada acusó demoras en la resolución respecto del estudio de impacto ambiental presentado por su parte en fecha 11.07.2011 y dijo haber interpuesto pronto despacho en fecha 23.08.2012, dejando constancia que la falta de aprobación del mismo y las instrucciones brindadas a la Empresa Provincial de la Energía (E.P.E.) requiriendo que no se habilitaran obras ni se brindara suministro de energía eléctrica, imposibilitaba proceder a la escrituración de los lotes en favor de los adquirentes.Refirió la accionada que en base a intensas gestiones de su parte, finalmente se admitió el ingreso de los planos pese a la falta de resolución respecto del estudio de impacto ambiental por parte del MASPyMA, según consta en el plano de mensura de fecha 15.03.2013 inscripto bajo el n° 176.848 y posteriormente solicitó ante el S.C.I.T el desglose de las partidas respectivas para el ingreso posterior del certificado catastral correspondiente.

Refirió el sentenciante que, respecto de la Municipalidad de Roldán, el demandado reprochó la exigencia de obras complementarias no contempladas en el proyecto original y la demora en el visado del plano definitivo, detallando las gestiones realizadas por su parte en pos de la resolución del conflicto.

Indicó el magistrado que la demandada sos tuvo que los entes nombrados, en virtud de relaciones jurídicas preexistentes, resultaban responsables por la imposibilidad material de otorgar las escrituras traslativas de dominio, por lo que la mora no era imputable a su parte a tenor de lo dispuesto por el artículo 509 última parte del Código Civil, en tanto se trataba de hechos de terceros equivalentes a la fuerza mayor.

Trabada la litis en los términos expuestos, el a quo procedió a la interpretación de las cláusulas del contrato, cuyo contenido no fue objeto de controversia, y concluyó que asistía a los actores el derecho a obtener la escritura traslativa de dominio atento que el tiempo para otorgarla fue determinado en forma expresa “dentro de un plazo que no excederá de veinticuatro meses corridos contados desde el día 1 de enero de 2010”, es decir, se estipuló un plazo perentorio que vencía el 1 de enero de 2012, siendo automática la mora del vendedor.

Entendió el juzgador que las expresiones plasmadas en las cláusulas cuarta y quinta en modo alguno sugerían la existencia de una condición suspensiva que permitiera alterar el tiempo acordado sino que, por el contrario, teniendo en cuenta las gestiones que se encontraban pendientes de formalización y que se mencionaron expresamente en la cláusula quintadel boleto, se otorgó un plazo amplio que las partes consideraron razonable a los efectos de su cumplimiento.

Puntualizó el sentenciante que el hecho de que la inscripción del plano continuara en trámite una vez vencido el término no restaba exigibilidad a la obligación de escriturar, pues ello incumbía a la esfera de obligaciones contraídas por el vendedor. Explicó que pesaba virtualmente dentro de la obligación de escriturar, la de salvar los obstáculos que puedan impedirla en tiempo y forma, como lo son realizar la mensura e inscribir los planos.

Afirmó el magistrado que la realización, aprobación e inscripción de los planos era un acto necesario para lo correcta delimitación e individualización del objeto vendido y se encontraba comprendido dentro de la órbita obligacional del vendedor, por cuanto se trataba de una obligación conexa a su obligación principal de transmitir el dominio de la cosa vendida.

Analizó el a quo la imputabilidad del incumplimiento y de la mora, y concluyó que las circunstancias invocadas por la demandada como hechos de terceros no guardaban una debida relación temporal con los plazos asumidos contractualmente por la vendedora. En ese sentido, resaltó que el incumplimiento endilgado a Oscar Stralla S.R.L se produjo con anterioridad a la celebración del boleto de compra venta en fecha 08.02.2011; al igual que los requerimientos de obras complementarias por parte de la Municipalidad de Roldán, que datan del año 2010.Analizó también el juzgador la cuestión relativa a los trámites administrativos para la inscripción de los planos respectivos, notando que la presentación de pronto despacho por la demandada con el fin de lograr la aprobación del estudio de impacto ambiental por la Administración (en fecha 23.08.2012); así como la resolución nº 27 de fecha 02.05.2012 del Servicio de Catastro e Información Territorial, que requirió como paso previo a la inscripción de los planos la aprobación del estudio; y la resolución nº 292 del 10.06.2013 del Ministerio de Aguas, Servicios Públicos y Medio Ambiente de la Provincia de Santa Fe, resultaban posteriores a la mora del demandado, que se produjo de pleno derecho en fecha 01.01.2012, razón por la cual no resultaban justificativos de ésta.

Por último, destacó el juzgador que no cabía asimilar los hechos acaecidos en el caso a un supuesto de fuerza mayor, dado que un hecho que hacía más difícil u oneroso el cumplimiento de una obligación pero que no lo impedía, no resultaba un obstáculo insuperable caracterizante de la fuerza mayor, sino que las dificultades constructivas y la complejidad de las tramitaciones administrativas propias de este tipo de emprendimientos urbanísticos eran cuestiones que debieron ser evaluadas y previstas por la empresa dedicada a emprendimientos inmobiliarios y la obligaba a arbitrar todos los medios profesionales a su alcance para el logro de los objetivos comprometidos en el contrato.

Sin perjuicio de ello, apuntó el magistrado que conforme lo dispuesto por el artículo 513 del Código Civil, la fuerza mayor no eximía de responsabilidad al deudor cuando hubiese ocurrido por su culpa o hubiese estado éste constituido en mora.

En suma, consideró el a quo que no se constataba en la plataforma fáctica del caso el carácter excusable de la mora de la demandada en el cumplimiento de su obligación de escriturar. Hizo lugar a la demanda de escrituración e impuso las costas a la vencida.

2.El recurso de apelación.

Contra este pronunciamiento la parte demandada interpuso recurso de apelación a foja 294, siendo concedido el mismo a foja 297. Elevados los autos y radicados en esta Sala, expresó agravios a fojas 322/330.

Le agravia que el juez considere que las circunstancias invocadas por su parte para justificar lo que afirma como incumplimiento, no guardan debida relación temporal con los plazos asumidos contractualmente. Critica que sostenga dogmáticamente que de haber cumplimentado debidamente las obras y trámites conforme al contrato, difícilmente lo hubiera alcanzado la nueva normativa administrativa invocada como justificativo de la mora que se imputa a su parte.

Se queja respecto de las consideraciones vertidas por el magistrado en el sentido de que el boleto se suscribió a sabiendas de los factibles retrasos en la ejecución de la obra por el contratista, atento haber sido ésta entregada de manera inconclusa tres meses antes de la firma del boleto.

Se agravia en relación al factor de atribución subjetivo basado en el dolo y destaca que la demandada obrá con absoluta buena fe, ratificando que los hechos que impidieron en su momento escriturar el lote fueron explicados a la contraria en las cartas glosadas a fojas 55 y 57 y que ésta promovió esta acción con conocimiento de que sería imposible hasta tanto se remuevan los obstáculos generados por hechos de terceros.

Cuestiona que el a quo desestime la responsabilidad de los terceros citados al juicio, que generaron demoras en los obras y obstáculos administrativos invocando normativa no aplicable a su parte, recategorizaciones no requeridas inicialmente y exigencias que excedían la normal burocracia que en términos cuasi matemáticos desarrolló el juez.Considera que éstas resultaban de imposible cumplimiento en razón de solicitársele la presentación de factibilidades, construcción de paquete estructural, calles, proyecto hídrico no consideradas en el precio de venta de los lotes, lo cual implica un traslado de costos que generaba excesiva onerosidad a la demandada.

Alega que el sentenciante omitió valorar la prueba instrumental pública que surge de los autos “Las Acequias Desarrollos Inmobiliarios S.R.L c. Oscar Stralla S.R.L s. Aseguramiento de pruebas” (expte. n° 1130/10), de trámite por ante el Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la 13° Nominación de Rosario, que acreditaría fehacientemente que un gran porcentaje de la obra debió ser reconstruida, conforme la pericia presentada un mes después de la firma del boleto. Entiende que ello enerva el argumento del conocimiento previo y malicia de la demandada, así como también avala que se trató de una causal de fuerza mayor no imputable a ésta.

Critica que el magistrado no juzgara que, aún cuando la demandada interpuso pronto despacho frente a la Administración, se trataba ello de una mera formalidad puesto que a criterio de la Municipalidad de Roldán y de la Provincia de Santa Fe faltaban obras y que la demandada logró remover dichos impedimentos por gestiones propias, circunstancia que a su entender acredita que dichas obras complementarias y trabas administrativas eran injustamente impuestas a su parte y no imputables a ella.

Destaca que la demandada logró que la Municipalidad de Roldán vise el plano definitivo y de tal manera pasarlo por el Colegio de Agrimensores e inscribirlo en Catastro, pese a la falta de aprobación del estudio de impacto ambiental, lo que denotaría que dichas imposiciones resultaban arbitrarias.Asimismo, critica que el juzgador considerara que la ordenanza n° 677 del 21.10.2010 de la Municipalidad de Roldán (modificatoria del plan regulador y de la ordenanza n° 527/07 y que requirió la ejecución de las obras complementarias) resulta de fecha anterior a la celebración del contrato, que la vendedora debió tener conocimiento del posible impacto de ésta respecto de la finalización de la obra y que ello exigía mayor esfuerzo de su parte a fin de cumplimentar lo acordado. Argumenta que no resulta pertinente imputar como negligencia el desconocimiento de una norma a la cual no se tuvo acceso por vía de una publicación oficial, ni dar por sentado que la misma fue notificada en forma particular, o intimada fehacientemente la demandada a la realización de nuevas obras con fecha cierta anterior a la firma del boleto.

Tilda de dogmática la valoración del a quo respecto de la obligatoriedad de la ordenanza 677/10 a partir de su fecha de sanción, siendo que esta normativa no resulta exigible en razón de la falta de publicación de la misma, por no estar implementado en la ciudad de Roldán un sistema de Boletín Oficial. Además, sostiene que la ordenanza en cuestión resultaba inaplicable al loteo que comercializa la demandada, atento que toda nueva ley rige para el futuro y sin efecto retroactivo (art. 3 del Cód. Civil y art. 9 de la ordenanza municipal n° 677/10).

Cuestiona que el magistrado reproche que la demandada haya interpuesto pronto despacho ante la Administración Pública recién en fecha 23.02.2012 siendo que desde el 11.09.2011 se encontraba vencido el plazo para que ésta se expidiera respecto del estudio de impacto ambiental. Apunta que el juzgador dio por cierto que el expediente se encontrab a en condiciones de resolverse a partir de la fecha de presentación, cuando en verdad existieron numerosos pedidos de aclaraciones o ampliaciones basados en la controvertida exigibilidad de las obras complementarias.Acusa al a quo de haber simplificado la relación burocrática con los organismos públicos de forma cronológica, siendo que la complejidad de esas relaciones importa una permanente negociación y no se exige el estricto cumplimiento de los plazos. También afirma el recurrente que si bien es cierto que la resolución del S.C.I.T resultó posterior y en condiciones normales no debió haber alcanzado al demandado, ello no puede escindirse de lo expresado respecto de los arbitrarios obstáculos administrativos que debió vencer la demandada.

Solicita se revoque la sentencia, se declare la sustracción de materia y se impongan las costas del proceso por su orden, en razón de no ser imputable a la demandada mora alguna.

Corrido traslado de la expresión de agravios, la actora los contesta a fojas 333/334, oponiéndose. Consentido el llamamiento de autos (fs. 337/338) y la integración del Tribunal (fs. 342/343), quedó la causa en estado de dictar resolución.

3. Sobre la procedencia del recurso de apelación.

El relato de los antecedentes de la causa ha sido adecuadamente efectuado por la sentenciante de primera instancia, por lo cual a dicha relación de hechos, que no ha sido objeto de reproche alguno, corresponde remitir en esta instancia.

Ingresando en el examen de los agravios apelatorios, se adelanta que el recurso habrá de ser rechazado y confirmada la sentencia anterior.

3.1. Por elementales razones de metodología de exposición, cabe inicialmente abordar el agravio expresado por la recurrente respecto de la falta de valoración por el a quo del planteo de sustracción de materia formulado por la demandada a fojas 130/133 y 139 y desestimado por el sentenciante mediante auto número 1957 de fecha 31.10.2013 (fs.143/147).

Conforme expresa el propio impugnante, esa parte recurrió dicha resolución y esta Sala resolvió rechazar el recurso de queja intentado, especificando que “(.) el magistrado interviniente valorará al momento de emitir el pronunciamiento definitivo -con todos los elementos a la vista- si la pretensión carece a esa altura de materia litigiosa, contando con todos los elementos y argumentos que provean las partes” (auto n° 290 de fecha 23.10.2014, “Rec. Directo: Szpilard, Luis Alberto y ot. c. Las Acequias Desarrollos Inmobiliarios s. Demanda ordinaria de Escrituración”, expte. N° 67/2014).

Cuestiona ahora la demandada que el a quo omitió hacer referencia a la cuestión en el pronunciamiento definitivo, reiterando que su parte se encontraba ya desde esa oportunidad en condiciones de otorgar la escritura traslativa de dominio reclamada por la actora, siendo la contraria quien opuso resistencia a la finalización del litigio por tal causal.

Empero, del examen de las constancias de la causa surge que tales premisas resultan inexactas y en modo alguno justifican la declaración de nulidad de la sentencia y tampoco su revocación. Es que el juzgador precisó en el denominado como punto “II” de la parte considerativa de la sentencia, la plataforma fáctica y controversial traída por las partes a resolver (fs. 284), de lo que se sigue que evidentemente consideró que la pretensión continuaba detentando materia litigiosa y merecía un pronunciamiento del órgano jurisdiccional.

Tal razonamiento no merece reproche alguno sino que el sentenciante ha visualizado con precisión los puntos en controversia atento los elementos y argumentos proveídos por las partes.Así, se desprende de los escritos presentados por la demandada a fojas 130/133 y 137/139, que esa parte denunció haber sido excepcionada de cumplimentar los recaudos establecidos por resolución número 27/2012 dictada el 2 de mayo de 2012 por el Administrador Provincial del Servicio de Catastro e Información Territorial de la Provincia de Santa Fe (que disponía que previo a la presentación para su registración definitiva en el S.C.I.T., los planos debían exteriorizar el cumplimiento de la ley 11.717 por la autoridad de aplicación y el visado de la autoridad local respectiva, ordenando se gire a la Secretaría de Medio Ambiente y Desarrollo Sustentable del MASPyMA, a través de la Dirección de Topocartografía, copia de los planos registrados en el Organismo que dieren lugar a la inscripción de loteos con fines de urbanización a todos los efectos que pudieren corresponder), lo que habría permitido la inscripción del plano de mensura respectivo por ante el S.C.I.T., calificando ello como un hecho nuevo y exógeno a su parte que produciría la sustracción de materia litigiosa del caso y autorizaría distribuir las costas del proceso por su orden.

Sin embargo, según los dichos vertidos por la propia demandada en su escrito de contestación de demanda (fs. 82 vto.) y la prueba informativa del Servicio de Catastro e Información Territorial (fs. 198), la inscripción del plano número 176848/13 se efectivizó en fecha 15.03.2013, habiendo tomado conocimiento de ello la demandada atento los trámites de desglose de partidas que gestionó cinco días después, esto es, con anterioridad a la contestación de la demanda en fecha 17.04.2013 y siendo las circunstancias analizadas expresamente expuestas en esa oportunidad procesal como parte de su defensa.Consecuentemente, mal podría considerarse un hecho nuevo que modifique sustancialmente la plataforma fáctica del caso conforme quedó trabada la litis, ni que presente entidad suficiente para tornar abstracta la cuestión sometida a resolución por sustracción de materia.

En definitiva, la finalidad exclusiva de la pretensión era la obtención de la escritura traslativa de dominio del inmueble individualizado en el boleto de compra venta de fojas 7/12, que no se ha logrado a la fecha, razón por la cual cabe concluir que subsistía la materia litigiosa sobre la que pronunciarse por no haberse agotado el objeto del pleito.

3.2. Sentado lo anterior, cabe a continuación destacar que, atento el tenor de los agravios expresados por la recurrente, resultan firmes y consentidos los siguientes puntos de la sentencia de primera instancia: que se verifica en el caso el incumplimiento de la obligación de escriturar por parte de la vendedora, atento el vencimiento del plazo perentorio pactado en fecha 01.01.2012, siendo automática la mora del vendedor; que no surge del contrato de compra venta condición suspensiva alguna que permitiera alterar el tiempo acordado; y que pesaba dentro de la obligación del vendedor, la de salvar los obstáculos que impedían otorgar la escritura traslativa de dominio de la cosa vendida en tiempo y forma.

Ello así puesto que los agravios apelatorios vertidos por la demandada discurren en relación a los alegados hechos de terceros que el deudor denuncia como eximentes de su responsabilidad y pretende asimilar a supuestos de fuerza mayor, reiterando en este punto los argumentos esbozados en la instancia anterior y ensayando otros nuevos, conforme se analizará seguidamente.

3.3.Se agravia la recurrente respecto de la relación temporal entre los hechos de terceros denunciados y los plazos asumidos contractualmente, que el magistrado juzgó inadecuada.

Concretamente en relación al tercero Oscar Stralla S.R.L., pretende el apelante imputar al juzgador omisión en la valoración de prueba relevante como lo sería la pericia técnica presentada en fecha 16.03.2011 (más de un mes después de la celebración del boleto de compra venta entre actor y demandado) en autos “Las Acequias Desarrollos Inmobiliarios S.R.L c. Oscar Stralla S.R.L s. Aseguramiento de pruebas”, expte. n° 1130/10, de trámite por ante el Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la 13° Nominación de Rosario, lo que a su entender acreditaría fehacientemente el gran porcentaje de la obra encomendada al tercero contratista que debió ser reconstruida atento las deficiencias que atribuyó a éste. Entiende la apelante que ello desvirtúa el razonamiento del sentenciante respecto del conocimiento previo y maliciosidad de su parte y avala que se trató de una causal de fuerza mayor no imputable al vendedor.

Pese al demostrado esfuerzo argumentativo, entiendo que el razonamiento expuesto carece de consistencia y no persuade acerca de error in iudicando en el juicio de causalidad realizado por el juez.

Con precisión expuso el a quo que en este caso correspondía realizar el juicio de imputación causal de las consecuencias del incumplimiento a partir de un juicio de probabilidad que compute lo que era previsible para el contratante incumplidor, sobre la base de las circunstancias conocidas efectivamente o que pudieron ser conocidas por él obrando con cuidado y previsión al momento de contratar.Desde tales coordenadas, el agravio no logra desvirtuar suficientemente el hecho destacado por el juzgador a fojas 289, esto es, que el incumplimiento que el demandado achaca a Oscar Stralla S.R.L resulta anterior a la fecha de suscripción del boleto (08.02.2011), dado que su parte dijo haber recibido la obra inconclusa y deficientemente ejecutada en fecha 11.11.2010, así como también se infiere que el inicio de las actuaciones judiciales tramitadas por ante el Juzgado de Distrito en lo Civil y Comercial de la 13° Nominación datan del año 2010, resultando entonces plausible concluir que su parte suscribió el boleto de compra venta encontrándose ya en conocimiento de las vicisitudes de su relación con el tercero contratista, aún cuando la producción de la prueba pericial técnica dentro de esas actuaciones judiciales resulte lógicamente posterior por haber sido incorporada al proceso en la etapa procesal oportuna.

Cabe añadir que tampoco resulta exacto que el juzgador haya valorado la conducta de la vendedora como maliciosa ni atribuido responsabilidad a ésta a tenor de la causal subjetiva de dolo, sino que el magistrado valoró todos estos elementos -a l igual que los que correspondían a los demás hechos de terceros denunciados- con rigurosidad atento el carácter profesional que reviste el demandado como empresa comercializadora del emprendimiento inmobiliario, lo que resultaba ajustado al deber del juzgador en el análisis del juicio de responsabilidad que imponía el caso.

En relación a la Municipalidad de Roldán y la Provincia de Santa Fe, también citados a juicio como terceros, reitera la apelante argumentos ya vertidos en la instancia anterior relativos a los requerimientos administrativos que debió afrontar, los que a su entender excedían la normal burocracia, no resultaban exigibles a su parte y generaron excesiva onerosidad al vendedor.Sabido es que el recurso de apelación no constituye un simple medio de someter el proceso al parecer de otro tribunal, para que se pueda considerar cumplida la carga procesal que corresponde al apelante se requiere un análisis crítico de la sentencia impugnada que ataque la línea de razonamiento del a quo, poniendo de manifiesto la equivocación en el proceso mental y lógico de su pensamiento, concretando puntualmente cada una de las quejas y las razones en que se apoya y demostrando la incorrecta interpretación de los hechos y derecho en que ha incurrido el juez, con indicación de argumentos y prueba concretas sobre dónde se encuentra el error de juicio (ALVARADO VELLOSO, Adolfo, Estudio Jurisprudencial del Código Procesal Civil y Comercial, T.V, Ed. Rubinzal Culzoni, p. 545/546 y sus citas plurales; PEYRANO, Jorge W., Análisis doctrinario y jurisprudencial del Código Procesal Civil y Comercial, T.I, Ed. Juris, pág.145/155 y sus citas).

Así las cosas, cabe desestimar el agravio por cuanto las protestas vertidas en esta instancia por el apelante, mediante las cuales endilga al fallo de primera instancia una serie de errores u omisiones en la consideración de las defensas de su parte y en la valoración de la prueba, intentando imponer su propia interpretación sobre el particular, configuran en rigor una mera discrepancia con la ponderación efectuada por el juez anterior pero en modo alguno convencen de error en el razonamiento de éste.

Concretamente, las argumentaciones que ensaya en relación a la Municipalidad de Roldán no logran desvirtuar el hecho de que los invocados nuevos requerimientos que el Estado municipal exigió a la demandada -y sin entrar en el análisis de su pertinencia por no ser materia del presente litigio- surgieron en el año 2010 (según surge de la prueba informativa de fs.213/235), es decir, también con anterioridad a la celebración del contrato por las partes, razón por cual no puede alegar la demandada el desconocimiento de tales circunstancias o su falta de consideración al momento de fijar el plazo para la escrituración del inmueble. Por el contrario, con acierto destacó el a quo que la demandada, como empresa profesional dedicada al negocio inmobiliario, debió tener conocimiento al momento de obligarse de los posibles impactos que tales exigencias podrían tener sobre la finalización de la obra.

Por lo demás, las consideraciones vertidas por la apelante en referencia a la falta de publicación de la ordenanza municipal número 677/2010 en el boletín oficial resultan una cuestión totalmente novedosa, ya que ello no ha sido propuesto al conocimiento del juez de la primera instancia.

El artículo 246 del Código Procesal Civil y Comercial consagra el principio de congruencia en la sentencia de segunda instancia y tiende a mantener vinculado el pronunciamiento de alzada con los límites impuestos por la litis contestación (art. 243 del mismo texto). Conforme a ello, se ha definido que la segunda instancia no es de creación sino de revisión, razón por la cual no puede pronunciarse sobre puntos, capítulos, etc., que no fueron sometidos al conocimiento del juez de primera instancia. De lo contrario se viola el principio de la doble instancia y la congruencia, privándose a una de las partes la oportunidad de réplica y prueba lo que conduce a indefensión; de ahí que no puede alegarse y menos agraviarse en segunda instancia de cuestiones que no integraron la litis contestatio en primera. No se trata de una interpretación meramente formalista, sino de un preciso respeto del derecho de defensa de su contraparte (Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe, causa “Beldoménico c. Provincia de Santa Fe”, 21.06.1989; causa “Pérez c. Scarabino”, 16.10.1996; CCCR, Sala I, Zeus T.59-R.41; CCCR, Sala II, J.S.65-143; CCCR, Sala III, Juris T.63-101; CCCR, Sala IV, Zeus T.85-J.207, entre otros; ALVARADO VELLOSO, Adolfo, Estudio del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe. Análisis crítico de su jurisprudencia, explicación de la doctrina procesal y recopilación bibliográfica de sus temas, T.3, p. 1997, letra b, Cuestiones no introducidas tempestivamente en primera instancia, año 2014, FDCJ). Esta justificación procesal constitucional resulta suficiente para rechazar el agravio.

Tampoco resultan atendibles los argumentos que esgrime la apelante respecto de la Provincia de Santa Fe en tanto no persuaden acerca de error alguno en la interpretación de la resolución del S.C.I.T número 27 de fecha 02.05.2012 y de la resolución del MASPyMA número 292 del 10.06.2013, normativa que resulta posterior a la fecha de constitución en mora del vendedor (01.01.2012) y en caso alguno permite eximirlo de su responsabilidad en el incumplimiento de la obligación de escriturar asumida frente al comprador (art. 513 Código Civil y art. 1733 ap. “c” Código Civil y Comercial de la Nación).

Pero en definitiva, el principal argumento que no logró desvirtuar el apelante y que sella la suerte adversa de su posición, consiste en que las circunstancias invocadas en su defensa no resultan calificables como caso fortuito o fuerza mayor, habiendo entendido el a quo que se trató de un problema de costos financieros que se vieron incrementados en perjuicio del vendedor conforme él mismo lo expresó (vide fs. 325 vto.del escrito de expresión de agravios), coyuntura que pertenece a la exclusiva esfera de riesgo del vendedor y no se evidencia como obstáculo insalvable, ni puede ser opuesta al comprador que en tiempo y forma satisfizo su obligación de pagar el precio de venta pactado.

Tratándose la presente de una acción de cumplimiento forzado del contrato de compra venta y siendo que la obligación stricto sensu preexiste al incumplimiento y por lo tanto el acreedor tiene ya título para obtener la prestación, le bastaba a éste acreditar la existencia del contrato, mientras que a los fines de obtener el rechazo de la pretensión el deudor debía probar que se liberó atento el acaecimiento de las circunstancias que calificó como “hechos de terceros” y “fuerza mayor”, cuestión que en definitiva el no surge suficientemente justificada.

Señala la doctrina que para que un hecho pueda ser considerado caso fortuito -entre otros elementos- debe ser imprevisible. La imprevisibilidad debe ser juzgada, en materia contractual, al momento de nacer la obligación, no al del incumplimiento, y el parámetro para determinarla es la diligencia que exige la obligación de que se trata. El Código Civil impone una diligencia en concreto, apropiada a las circunstancias del caso (art. 512) y exige una previsibilidad mayor “cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas” (art. 902) (ALTERINI, Atilio A.- LÓPEZ CABANA, Roberto M.- AMEAL, Oscar J., Derecho de las Obligaciones Civiles y Comerciales, 4° ed., Abeledo Perrot, Bs. As., 2008, p.406 y ss.).

Así, resulta ajustado a derecho el criterio estricto con el que el magistrado juzgó la conducta de la demandada, atento su carácter de empresa dedicada a emprendimientos inmobiliarios de gran envergadura, que la obligaba a arbitrar todos los medios profesionales a su alcance para cumplimentar en tiempo y forma la prestación a la que se obligó contractualmente y a remover los obstáculos administrativos que se presentaron (los que, por lo demás, resultan inherentes a la actividad social de la firma y hacen a las diligencias propias del tipo de emprendimiento que comercializaba).

Finalmente, cabe destacar que tampoco cuestionó debidamente la apelante el razonamiento que a mayor abundamiento esbozó el juzgador en el sentido de que, aun cuando hipotéticamente se asimilaran los hechos de terceros denunciados a un supuesto de fuerza mayor, lo cierto es que ésta no exime de responsabilidad al deudor que se encuentra constituido en mora con anterioridad a su acaecimiento (01.01.2012, art. 513 Código Civil y art. 1733 Código Civil y Comercial de la Nación).

3.4. Criticó también la demandada recurrente que el juzgador trasladara a su parte la carga de la obligación en forma unilateral siendo que, conforme la cláusula 6° del contrato, las partes habían estipulado obligaciones a cargo de la actora que ésta no ofreció cumplir.

Liminarmente, se advierte que el referido cuestionamiento resulta novedoso dado que no fue oportunamente expuesto en la instancia de grado sino recién introducido en Alzada. Sin embargo y por el principio de eventualidad en el razonamiento judicial, cabe aclarar que no se desconoce la interdependencia que vincula las obligaciones del comprador y del vendedor, quienes recíprocamente se deben prestaciones de dar y de hacer.Ambos preceptos descansan en el principio de la buena fe contractual y la excepción de incumplimiento -que si bien no ha sido técnicamente opuesta por el recurrente, parece deducirse de la fundamentación de su agravio en lo dispuesto por los artículos 510 y 1201 del Código Civil- se funda en el nexo de interdependencia o conexión que media entre las prestaciones.

Ahora bien, las obligaciones nucleares de las partes del contrato de compra venta son las de transferir la propiedad de la cosa, a cargo del vendedor (arts. 1323 y 574 y ss. del Código Civil y art. 1123 del Código Civil y Comercial de la Nación) y la de pagar el precio en di nero, a cargo del comprador (arts. 1323 y 616 y ss. del Código Civil y art. 1123 del Código Civil y Comercial de la Nación). A las mencionadas obligaciones principales pueden sumarse numerosas otras de carácter accesorio, otras producto de garantías legales y también deberes secundarios de conducta derivados de la regla que exige que “los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe” (art. 1198, párrafo 1° Código Civil y art. 961 y 1061 del Código Civil y Comercial de la Nación), reforzados por la ley 24.240 y sus modificatorias, con fundamento en lo cual los contratantes (principalmente, el vendedor- proveedor) están sujetos al cumplimiento de particulares obligaciones precontractuales y poscontractuales (sobre el tema, NICOLAU, Noemí L. (Dir.), Fundamentos de Derecho Contractual, Tomo II, 1° ed., La Ley, Bs. As., 2009, p.68 y ss., por ESBORRAZ, David F.).

Siendo que en el caso la obligación nuclear asumida por el comprador -pago del precio pactado- se halla debidamente satisfecha atento surge del boleto de compra venta y lo reconoció el demandado al contestar la demanda, persiguiéndose el cumplimiento de la obligación principal que corresponde al vendedor, esto es, la transferencia de la propiedad de la cosa objeto de juicio, resulta a todas luces improcedente que pretenda su parte a esta altura retrasar su propio cumplimiento argumentando cuestiones conexas referidas a la distribución de los gastos de la escrituración y a los costos de las conexiones a las redes de las empresas prestadoras de servicios al inmueble adquirido (cf. cláusula 6° del boleto) que el actor no habría ofrecido cumplir, las que hacen al deber colateral de colaboración del comprador y no a la obligación principal de éste.

Por lo demás, existe unanimidad en la doctrina y en la jurisprudencia en el sentido de que la exceptio non adimpleti contractus debe ser opuesta de buena fe y que, como presupuestos, requiere que el incumplimiento se refiera a la obligación principal y que sea suficientemente grave (MORELLO, Augusto M., El boleto de compraventa inmobiliaria, Editora Platense, La Plata, 1966, p. 202, con abundante cita de doctrina y jurisprudencia), cuestiones que no se evidencian en el caso. Por lo tanto, se impone el rechazo de este agravio.

Alegó la recurrente, asimismo, que juzgador habría modificado las condiciones del contrato al mandar se otorgue la escritura traslativa de dominio con intervención de un escribano público a designar por la actora, omitiendo al notario designado por la demandada en la cláusula 5° del boleto de compra venta inmobiliaria.

Sobre el punto cabe notar que, en principio, no se advierte agravio alguno que sobre el punto pudiere alegar el recurrente siendo que éste no lo ha expresamente manifestado ni corren a su cargo los gastos de la escrituración.Como ya se refirió ut supra, se desprende de la cláusula 6° del contrato de compra venta inmobiliaria que la parte adquirente tomó a su cargo “… la totalidad de gastos, sellados, tasas, impuestos y honorarios que irrogue la suscripción de la escritura traslativa de dominio del inmueble a su favor y las retenciones impositivas que efectúe el Escribano interviniente en dicho acto…” (fs. 8 vto.), de lo que surge que la elección del profesional encargado de la titulación resulta relevante para el comprador por la incidencia que representa en la cuantificación de los gastos que habrán de anexarse al precio de venta y que determinan, en definitiva, el coste real de la operación inmobiliaria.

Concordantemente, nuestros tribunales han reconocido al adquirente la facultar de designar el escribano que debe otorgar la escritura pertinente, no sólo por ser ello justa consecuencia del deber que le impone el artículo 1424 in fine del Código Civil, sino también en razón del legítimo interés que asiste al comprador en que sea un escribano de su confianza el que examine la bondad de los títulos que tiene el vendedor sobre el inmueble objeto de venta (C.N.Civ., sala A, 17/06/1974, Bartocetti, G. c. Villella, Jorge, ED 58-633). Es así que en muchos precedentes jurisprudenciales se ha desestimado la eficacia de la cláusula por la cual el vendedor se reserva la facultad de designar el escribano encargado de la titulación, cuando aquél no haya justificado tener motivos legítimos para imponer el nombramiento del referido profesional como condición de venta (C.N.Civ., sala D, 05/10/1972, Destkfanis, Jorge O. c. Oneto, José y otra, suc., ED 47-432; C.N.Civ., sala C, 12/06/1980, Dalmazio, Casimiro c.Di Capua, Lluis y otro, JA 1980-IV-524; C.N.Civ., sala D, 25/02/1982, Gómez, Juana A., La Ley 1982-B, 403); salvo que se trate de bienes que tienen un mismo título o conciernen a unidades afectadas al régimen de propiedad horizontal (C.N.Civ., sala A, 17/06/1974, ED 58-633), cuestión que no surge de autos ni ha sido invocada por la recurrente (NICOLAU, Noemí L. (Dir.), ob. cit., p. 85/86).

Por tales consideraciones, a esta segunda cuestión voto por la afirmativa.

Concedida la palabra al señor vocal doctor Rodil, a esta segunda cuestión dijo: Que coincide con lo expuesto por el señor vocal doctor Ariza y vota por la afirmativa.

Sobre la misma cuestión, el señor vocal doctor Baracat, dijo: Que se remite a lo expuesto en la primera cuestión, absteniéndose de emitir opinión.

Sobre la tercera cuestión, el señor vocal doctor Ariza dijo:

Atento el resultado obtenido al tratar las cuestiones anteriores, el pronunciamiento que corresponde dictar es: Desestimar el recurso de nulidad y rechazar el recurso de apelación, con costas al recurrente (art. 251 Cód. Procesal).

Regular los honorarios de los profesionales actuantes en esta sede en el cincuenta por ciento (50%) de lo que correspondiere regular en la primera instancia (art. 19 ley 6.767).

Así me expido.

Sobre la misma cuestión, el señor vocal doctor Rodil, dijo: Que coincide con la resolución propuesta por el señor vocal preopinante, y vota en igual forma.

Concedida la palabra al señor vocal doctor Baracat, a esta cuestión dijo: Que se remite a lo considerado en la primera cuestión, y se abstiene de votar.

Por tanto, la Sala Primera integrada de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Rosario, RESUELVE: Desestimar el recurso de nulidad y rechazar el recurso de apelación, con costas al recurrente. Regular los honorarios de los profesionales actuantes en esta sede en el cincuenta por ciento (50%) de lo que correspondiere regular en la primera instancia. Insértese, hágase saber y bajen. (Expte. Nro. 321/2015 CUIJ N° 21-04945718-6).

mm.

ARIZA

siguen las firmas. (Autos: “SZPILARD, Luis Alberto y otros contra LAS ACEQUIAS DESARROLLOS INMOBILIARIOS sobre DEMANDA ORDINARIA” (Expte. Nro. 321/2015 – CUIJ: N° 21-04945718-6).

RODIL BARACAT

-art. 26 ley 10.160-