Se cancela la matrícula profesional de dos corredores inmobiliarios porque no cumplieron con las obligaciones y los deberes que las disposiciones legales establecen para el desarrollo de su actividad, al intentar obtener un provecho económico en desmedro de los intereses de las partes contratantes

Partes: Q. P. A. c/ Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA s/

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Sala/Juzgado: II

Fecha: 16-mar-2017

Cita: MJ-JU-M-106151-AR | MJJ106151 | MJJ106151

Se cancela la matrícula profesional de dos corredores inmobiliarios porque no cumplieron con las obligaciones y los deberes que las disposiciones legales establecen para el desarrollo de su actividad, al intentar obtener un provecho económico en desmedro de los intereses de las partes contratantes.

Sumario:

 

1.-La cancelación de la matrícula de dos corredores inmobiliarios efectuada por el tribunal de disciplina del colegio que regula su actividad debe confirmarse, pues se colige con meridiana claridad que los accionantes no observaron las obligaciones y los deberes que las disposiciones legales establecen para el desarrollo de su actividad, las conductas desplegadas configuraron vastos incumplimientos a la normativa imperante en la materia, se apreció una actitud maliciosa tendiente a obtener un provecho económico en desmedro de los intereses de las partes contratantes, la redacción de los documentos traslativos generaba confusiones que coadyuvaban al engaño y colisionaban con la forma en que debían proponerse los negocios, retenían valores sin causa legal que lo justifique y proponían negocios sin la exactitud y claridad establecida por ley.

2.-La corredora inmobiliaria sancionada con la cancelación de su matrícula profesional está legitimada pasivamente, dado que de las pruebas acercadas surge que la recurrente ha desarrollado su actividad profesional como corredora inmobiliaria, siendo su principal función la de acercar a las partes para que en el futuro celebren la transacción comercial; máxime cuandono ha aportado elementos de prueba que permitan desacreditar las gestiones practicadas en su carácter de intermediaria.

Fallo:

En la Ciudad de Buenos Aires, a los 16 días del mes de marzo de dos mil diecisiete, reunidos en acuerdo los señores jueces de la sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para dictar sentencia en los autos “Q. P. A. Y OTROS CONTRA COLEGIO UNICO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE LA CABA SOBRE RECURSO DIRECTO DE REVISION POR CESANTIAS Y EXONERACIONES DE EMPLEADOS PUBLICOS (ART. 464 Y 465 CAYT)”, Expte. NºD95-2014/0. Practicado el sorteo y conforme la nueva integración del tribunal, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Esteban Centanaro, Fernando E. Juan Lima y Fabiana H. Schafrik de Nuñez.

A la cuestión planteada el Dr. Esteban Centanaro dijo:

RESULTA:

1. Llegan las presentes actuaciones a conocimiento del tribunal en virtud del recurso directo interpuesto por la Dra. Lidia Ana Iglicki de Cosentino, letrada apoderada de los matriculados Mario Oscar Suarez y Paola Andrea Quiiroles, contra las resoluciones dictadas por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (en adelante, CUCICBA) de fechas 18 de septiembre de 2013 y 30 de octubre del mismo año, decretadas en el marco de los expedientes administrativos Nº206/12 y 207/12, acumulados por la referida entidad, a través de las cuales se sancionó a los aquí actores con la pena prevista en el artículo 43, inciso 5º de la ley Nº2.340 (cancelación de la matrícula).

2.Las referidas actuaciones administrativas se iniciaron a raíz de las denuncias que habían realizado los señores Miguel Alberto Esquivo y Lahissa Andreina Jimenez ante CUCICBA, en razón de diversas circunstancias que afectaron la conclusión o el éxito de determinadas transacciones comerciales en las que habrían intervenido los citados colegiados.

Sustanciadas las respectivas denuncias, el Tribunal de Ética y Disciplina del CUCICBA resolvió, por unanimidad de sus miembros, aplicar a los sumariados la sanción prevista en el artículo 43, inciso 5º de la ley Nº2.340 -cancelación de la matrícula- (v. fs. 124/135 del expediente administrativo, en adelante E.A.), que luego fue confirmada (ante la interposición de los respectivos recursos de apelación) por la Asamblea General Extraordinaria de la mencionada entidad (v. fs. 192/198 del E.A.).

3. Contra esta última resolución, los sancionados interpusieron el presente recurso directo, de conformidad con el procedimiento establecido en el artículo 48 de la ley Nº2.340 (v. fs. 3/40 vta.).

En primer lugar repasaron lo acontecido en sede administrativa, y luego se abocaron a impugnar la resolución en crisis.

Sus críticas, en apretada síntesis, se centraron en los siguientes puntos:

a) desproporcionalidad de la sanción aplicada.

b) ausencia de fundamentos plausibles que sustente la resolución dictada.

c) falta de legitimación pasiva de la colegiada Quiiroles.

d) nulidad de la resolución dictada por CUCICBA en fecha 30 de octubre de 2013.

En suma, alegaron que la disposición atacada careció de una apreciación correcta de los hechos a la luz de una verdadera interpretación de la relación contractual.

4. Conferido el pertinente traslado, a fs. 171/175 vta. el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires contestó los agravios de su contraria y, por los argumentos allí vertidos, solicitó el rechazo del recurso interpuesto.

5. A fs. 176 se abrió la causa a prueba, clausurándose el período probatorio a fs. 193.

A fs. 197/199 obra el alegato presentado por la parte demandada.La parte actora, pese a encontrarse debidamente notificada, no alegó sobre el mérito de la prueba.

A fs. 200, se llamaron los autos al acuerdo.

Finalmente, a fs. 201 se hizo saber a las partes la nueva integración del tribunal.

CONSIDERANDO:

6. Previo a entrar en el análisis de aquello que fuera materia de recurso, corresponde recordar que los jueces no están obligados a pronunciarse sobre todos los argumentos aportados por las partes, ni a hacer referencia a la totalidad de las pruebas producidas, bastando que valoren las que sean conducentes para la correcta composición del litigio (conf. art. 310 CCAyT y doctrina de la CSJN, Fallos: 272:225, 274:486, 276:132, 287:230, entre otros).

7. Inicialmente, corresponde dejar delimitada la cuestión que se debate en estos actuados.

Así, de la presentación inicial surge que el objeto del recurso directo reside en la impugnación del acto que determinó la cancelación de la matrícula de los colegiados Suarez y Quiiroles. En efecto, el argumento principal de la parte actora, para resistir la sanción impuesta y tachar de ilegítimo el acto, descansa en la legalidad de las conductas desempeñadas por los matriculados en las dos operaciones comerciales denunciadas.

En este marco, cabe ingresar en el análisis de la materia bajo estudio.

7.1. En primer término nuestro estudio comenzará con el examen de los antecedentes de hecho que motivaron el dictado del acto impugnado por los accionantes. Para ello, resulta útil referirse a las constancias obrantes en el expediente administrativo acumulado (denuncias Nº206 y 207 del año 2012).

De tales actuaciones surge que, el día 03/12/2012, el señor Miguel Alberto Esquivo se presentó ante el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA y denunció a la firma Bari Negocios Inmobiliarios de N&I (v.fs 2/8 del E.A.).

Sucintamente narró que la firma denunciada le retuvo indebidamente la suma de pesos setenta y cinco mil (.000), que le hubiese correspondido como pago inicial por la venta del fondo de comercio, de su propiedad, a la firma Novo Filo SRL. En ese sentido, manifestó que el dinero retenido debió haber sido restituido luego de haberse observado todas las obligaciones, circunstancia que no aconteció y motivó la presentación ante el colegio profesional (v. fs. 4 del E.A.).

Recibida la denuncia, el Consejo Directivo del CUCICBA decidió, luego de analizar la prueba acompañada y el tenor de la cuestión, enviar las actuaciones al Tribunal de Ética y Disciplina de la mencionada institución para el correspondiente tratamiento, ello en atención a ventilarse asuntos vinculados a la ética y al desempeño profesional de los matriculados.

Ratificada la presentación ante el citado tribunal (v. fs. 56 del E. A), se notificó a los colegiados la radicación de la denuncia y se los invitó a efectuar los correspondientes descargos de ley.

En ese marco, a fs. 70/71 vta. del E.A. el señor Suarez presentó su defensa. En lo sustancial explicó que intervino como martillero, a fin de publicar los edictos que la ley Nº11.867 obliga practicar en ese tipo de operaciones comerciales. Asimismo, señaló que la retención del dinero resultaba legítima por cuanto el comprador no había obtenido la habilitación municipal y ello resultaba esencial a los fines de la devolución de las sumas retenidas, de conformidad con lo estipulado en el boleto de compraventa suscripto.

Por su parte, la colegiada Quiiroles, al formular su breve descargo, señaló que no intervino en la operación denunciada y, en consecuencia, no existía conducta que resulte reprochable y deba atribuírsele (v. fs. 78/79 del E. A.).

Posteriormente, a fs. 84 del E.A. se encuentra glosada la actuación Nº207/12.Allí se sustanció la denuncia efectuada por la señora Lahissa Andreina Jimenez contra la firma Bari Negocios Inmobiliarios y los colegiados Mario Oscar Suarez y Paola Andrea Quiiroles (v. fs. 85 vta.).

Al respecto, la denunciante manifestó que si bien el día 7/03/2012 suscribió un boleto de compraventa por la transferencia del fondo de comercio perteneciente al señor Sebastián Andrés Quercia, lo cierto es que el acuerdo se frustró por diferentes vicisitudes relativas al futuro contrato de locación que debía suscribir con la propietaria del inmueble donde se asentaba el establecimiento comercial. En concreto, señaló que la escribana interviniente rechazó las garantías por ella ofrecidas, lo que repercutió negativamente en la transmisión del fondo de comercio (v. fs. 87 del E. A.).

En ese sentido, alegó que, por indicación de la inmobiliaria, se comunicaron con la propietaria del inmueble luego de que se suscribiera el boleto de compraventa, lo que -a su entender- afectó el perfeccionamiento y la transmisión del fondo de comercio, en desmedro de sus intereses y en beneficio del vendedor e inmobiliaria que se quedaron con su dinero.

En este contexto, el Consejo Directivo del CUCICBA, luego de recibida la denuncia, decidió enviar las actuaciones al Tribunal de Ética y Disciplina por tratarse de cuestiones vinculadas a la ética y al desempeño profesional de los matriculados (v. fs. 107/108 del E.A.).

Una vez asumida la intervención del mencionado tribunal, se notificó a los colegiados la radicación de la nueva denuncia y se los invitó a efectuar los correspondientes descargos de ley, circunstancia que se cumplió a fs.117/117 vta. ter y a fs. 122/123 del E. A.

Así las cosas, a fs. 124/135 del E.A.el Tribunal de Ética y Disciplina del CUCICBA resolvió aplicar a los matriculados Suarez y Quiiroles -luego de acumular las respectivas denuncias- la sanción prevista en el artículo 43, inciso 5º de la ley Nº2.340 (cancelación de la matricula profesional).

Para así decidir, luego de reseñar el avance de las actuaciones administrativas, señaló que “.tanto las reservas, como las autorizaciones, y por sobre todo los boletos, son redactados de forma confusa y ambigua, induciendo al error de las partes.” (v. fs. 130 del E. A.).

Asimismo indicó, en su fundamentos, que la conducta desplegada por los denunciados se “.contrapone abiertamente a las disposiciones que rigen la materia, dado que el corredor debe proponer los negocios con claridad, exactitud y precisión (Cap. II, Art. 11 del Código de Ética Profesional para Corredores Inmobiliarios de la Cdad. Aut. De Bs. As.).”.

Por último, en lo que aquí interesa, reflejó que los hechos denunciados “.revisten una gravedad significativa, no sólo por el accionar malicioso desarrollado por los denunciados, el cual surge de los cuantiosos elementos de convicción glosados, sino que los hechos reprochables fueron cometidos en cuantiosas ocasiones con similares características. A lo largo de los procesos sustanciados, claramente se ha visto una desprolijidad extrema por parte de estos, circunstancia que lleva a suponer un dolo en su accionar, ya que quien desarrolla el corretaje inmobiliario desde hace un tiempo [.] no pueden cometer los mismos “errores” y desprolijidades” en forma sistemática, EN TODAS LAS COMPRAVENTAS.” (sic. v. fs. 134 del E. A.).

Notificada la resolución, los señores Suarez y Quiiroles interpusieron recurso de apelación (v. fs. 149/176 vta. del E.A.).

En este estado, tomó intervención la Asamblea General Extraordinaria del CUCICBA -conforme lo establecido en el artículo 48 de la ley Nº2.340- y, previo dictamen legal (v. fs. 187/191 del E. A.), confirmó la sanción oportunamente dispuesta por el Tribunal de Ética y Disciplina respecto de los dos colegiados (v. fs.192/198 del E.A.).

Por último, el colegio profesional consideró, frente a los planteos efectuados por la letrada apoderada respecto de la mayoría necesaria para confirmar la sanción impuesta, que los votos emitidos resultaron suficientes, de conformidad con lo establecido normativamente (v. fs. 209 del E. A.).

Así, luego de haber sido notificado este último pronunciamiento, los actores agotaron la instancia administrativa e instaron la presente acción judicial.

7.2. Efectuado el detalle de los antecedentes de hecho que dieron origen al acto que aquí se impugna, corresponde, en este punto, ingresar en el análisis del derecho aplicable.

En primer lugar, resulta útil memorar que la ley Nº2.340 (sancionada el 17/05/2007 y publicada el 25/06/2007, BOCBA Nº2711) creó el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA), como ente público no estatal, con el objeto de regular el ejercicio de la actividad de corretaje inmobiliario o intermediación en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

En lo que aquí concierne, también debemos recordar que el artículo 21 de la citada norma prevé, entre las funciones principales del colegio, la de controlar el ejercicio de la profesión y/o actividades de los colegiados; la de juzgar y sancionar a los matriculados frente a irregularidades cometidas en perjuicio de las partes contratantes; y la de dictar y hacer cumplir el Código de Ética Profesional. A tales fines dispone, en el artículo 39, que el Tribunal de Ética y Disciplina sea el órgano encargado de ejercer el poder disciplinario sobre los matriculados.

En esta inteligencia, en el artículo 42 se establece que “[s]erán objeto de sanción disciplinaria: 1. Los actos u omisiones en que incurran los inscriptos en la matrícula, que configuren incumplimiento de obligaciones y/o incursión en alguna de las prohibiciones establecidas en la legislación nacional que regula el ejercicio de la actividad; 2.La violación a las disposiciones de la presente ley, a la normativa arancelaria y a las que se establecen en el Código de Ética Profesional”.

Asimismo, en el artículo 43 se instituye que “[l]as sanciones disciplinarias se gradúan según la gravedad de la falta y los antecedentes del imputado, y son las siguientes: 1. Advertencia privada; 2. Apercibimiento público; 3. Multas; 4. Suspensión en la matrícula por un período que puede extenderse entre un (1) mes y un (1) año; y 5. Cancelación de la matrícula, no pudiendo solicitar la reinscripción antes de transcurridos (5) cinco años desde que la sanción quedare firme”.

Por su parte, el Código de Ética Profesional establece, entre otras cuestiones, las obligaciones morales que debe observar el corredor inmobiliario en el desempeño de su actividad.

En efecto, dispone que: a) debe ejercer su profesión con decoro, dignidad e integridad, manteniendo los principios éticos por encima de sus intereses personales y los de su empresa; b) debe respetar la dignidad de la profesión, rechazando y denunciando las actuaciones que se supongan ilegales; cualquier negocio que sea deshonesto, corrupto o impropio y en general todo hecho que represente inhabilidad, incapacidad y deshonra para la profesión; c) no permitirá que al amparo de su nombre, otras personas realicen actividades impropias del ejercicio profesional, ni participará en negocios incompatibles con la profesión y con ley. No debe permitir el uso de su nombre o crédito profesional, para facilitar, hacer pasible o encubrir el ejercicio de la profesión por quienes no estén legalmente habilitados para hacerlo; d) dedicará a sus comitentes toda su capacidad y conocimientos, buscando obtener los mejores resultados. Demostrándoles capacidad, información, honradez, gentileza y respeto; procurando que su actividad sirva al bien común y a la economía en general; e) deberá tener presente, como objetivo básico de su ejercicio profesional, la satisfacción de los intereses de la sociedad a la cual sirve.Considerará que la retribución por sus servicios no constituye el objeto principal del ejercicio de su profesión. Asimismo, hará saber a sus comitentes que su labor será cumplida dentro de las limitaciones impuestas por las leyes y el Código de Ética, haciendo privar el sano juicio profesional a las pretensiones desmedidas de los particulares; f) actuará en todo tiempo con la máxima imparcialidad de criterio. Proponiendo los negocios con claridad, exactitud y precisión y comunicando toda duda razonable a su cliente; g) no debe aconsejar ningún acto que por su conciencia no sea conveniente para sus comitentes; absteniéndose de formular afirmaciones o negociaciones inexactas, escritos incompletos, aproximativos o contrarios a la verdad. Es responsable de los errores y omisiones que de sus actos surjan consecuentemente, y deberá ofrecer espontáneamente el resarcimiento de los daños que, con motivo de ello, su comitente sufriera; y h) no debe retener indebidamente documentos o bienes que no sean de su pertenencia (capítulo II del Código de Ética Profesional).

Ante el incumplimiento de estas obligaciones, el mentado código señala que se aplicarán las sanciones establecidas en los artículos 43 y 44 de la ley Nº2.340.

Por último, en lo que aquí concierne, añade que la sanción de cancelación de la matrícula podrá ser dispuesta siempre que, a juicio del Tribunal, la falta cometida lo amerite por su extrema gravedad y/o por los antecedentes del imputado (capítulo III, apartado 10º del Código de Ética Profesional, texto modificado por la Asamblea Gral. del 5/10/2011).

8. Asentado lo expuesto, corresponde desentrañar el alcance de las citadas normas y su proyección en el caso de autos, a efectos de determinar si la sanción aplicada por CUCICBA se adecua a la normativa imperante en la materia.

De manera preliminar, cabe advertir que existen elementos de hecho que motivan la aplicación de sanciones.Pues, de las pruebas arrimadas a las presentes actuaciones se colige con meridiana claridad que los accionantes, profesionales del corretaje inmobiliario, no observaron las obligaciones y los deberes que las disposiciones legales establecen para el desarrollo de su actividad.

Sencillo resulta advertir que las conductas desplegadas por los matriculados configuraron vastos incumplimientos a la normativa imperante en la materia. A poco que se profundice en el análisis de la prueba documental aportada, se aprecia una actitud maliciosa tendiente a obtener un provecho económico en desmedro de los intereses de las partes contratantes.

Tal como expuso el Tribunal de Ética y Disciplina al fundar su resolución, la redacción de los documentos traslativos generaba confusiones que coadyuvaban al engaño y colisionaban con la forma en que debían proponerse los negocios (claridad, exactitud y precisión). Sobre el punto, debemos señalar que el contenido de estos instrumentos no debe analizarse de manera aisladamente, sino dentro del conjunto de derechos y obligaciones que las leyes imponen. Y primordialmente, bajo el principio rector de la buena fe que debe imperar en todas las transacciones comerciales.

Así, respecto de la denuncia efectuada en primer orden por el señor Esquivo, corresponde indicar que la retención de las sumas de dinero, en exceso del plazo legal y convencional, generó un provecho económico para los colegiados en detrimento de los intereses del denunciante. Precisamente, la actora -en virtud del nexo obligacional emergente del contrato celebrado- debió devolver el capital entregado por el vendedor luego del término establecido en la ley Nº 11.867 (arts. 2, 4 y 5) o una vez concluido el pago a las oposiciones deducidas.

En este sentido, cabe destacar que el intermediario no se encuentra facultado para conservar en su poder la parte del precio afectado al procedimiento previsto en la norma citada, luego de vencido el plazo de las oposiciones y de las medidas que deben tomar los acreedores.Pues, su obligación principal reside en depositar el monto de las acreencias opuestas y no retenerlas sine die a través de estipulaciones contrarias a los principios de buena fe y orden público.

En el caso, la cláusula que supedita la devolución del dinero al cumplimiento de ciertas obligaciones, como por ejemplo la obtención de la habilitación municipal por parte del comprador, no sólo resulta contraria al régimen legal sino que demuestra sin lugar a dudas la clara intención de obtener una ventaja patrimonial. Pues, la única finalidad de este proceder no es otra que capitalizarse con dinero ajeno en perjuicio de los contratantes.

Con relación a la segunda denuncia, debemos advertir que la ausencia de información veraz, detallada y suficiente de las características del negocio a celebrar y sus consecuencias (además de la que le pueda corresponder al propietario-vendedor por sus propios actos), resulta contraria al espíritu que rige el obrar de los corredores inmobiliarios.

Al igual que en la denuncia anterior, la conduc ta desempeñada por los colegiados no tiene otra finalidad más que obtener una ganancia (comisión), sin importar el resultado del negocio propuesto. Pues de haber conocido efectivamente la señora Jimenez las implicancias jurídicas del contrato celebrado y las vicisitudes de la futura locación, otra hubiese sido su decisión. Estas circunstancias revelan que los recurrentes ejercieron su superioridad técnica de manera abusiva y en perjuicio de los derechos e intereses de los contratantes.

En esta inteligencia, no debemos olvidar que los corredores inmobiliarios asumen una obligación de diligencia que deberá llevarse a cabo con buena fe y probidad, debiendo actuar con mayor prudencia y pleno conocimiento de las cosas que un particular.

Así las cosas, considero que las gestiones realizadas por los matriculados constituyeron actos irregulares, contrarios:a) a las conductas establecidas en la ley Nº2.340 (retención de valores sin causa legal que lo justifique; proposición de negocios sin la exactitud y claridad establecida por ley; ausencia de datos registrales de la sociedad que realizó el corretaje como también de la matrícula de su director responsable o de sus integrantes en los documentos propuestos); y b) a las obligaciones establecidas en el Código de Ética Profesional (ejercicio de la profesión manteniendo los principios éticos por encima de sus intereses personales y los de su empresa; respetar la dignidad de la profesión, rechazando y denunciando las actuaciones que se supongan ilegales; tener presente la satisfacción de los intereses de la sociedad a la cual sirve y, por último, actuar en todo momento con la máxima imparcialidad de criterio).

En suma, considero que las circunstancias fácticas verificadas facultan al colegio a ejercer su poder disciplinario y a aplicar algunas de las sanciones previstas al efecto. Pues, existe el presupuesto de hecho tipificado por la norma que justifica la emisión del acto sancionatorio (conf. art. 42 de la ley Nº2.340).

8.1. En este contexto, corresponde ahora analizar si la sanción aplicada se ajusta a derecho.

Sobre el punto, cabe mencionar que los recurrentes impugnaron la sanción atribuida por considerarla, entre otras cuestiones, contraria a las normas de procedimiento establecidas en el Código de Ética Profesional. En ese sentido, señalaron que el apartado 10º del citado código establece “.un claro iter previo a la aplicación de la sanción de expulsión, que debe ir precedida de la aplicación de otras sanciones menores (apercibimiento público, multas y suspensión en la matricula por un período que puede extenderse entre un mes y un año -incisos 2º, 3º y 4º del artículo 43 de la ley2340 – o la existencia de una condena penal previa a la sanción por delito doloso” (v. fs.28).

Dicho lo anterior, adelanto que el fundamento jurídico utilizado por los actores para rechazar la sanción impuesta resulta equivocado, puesto que han basado su argumentación en el contenido de una norma que, al momento de efectuarse las denuncias y dictarse la resolución, no se encontraba vigente.

En esta inteligencia, cabe señalar que la Asamblea General del CUCICBA modificó -en el año 2011- el apartado citado y, en consecuencia, eliminó los condicionamientos que la anterior redacción normativa establecía al efecto. Así, la actual disposición condiciona la aplicación de la sanción de cancelación de la matrícula, a la gravedad de la falta y/o a los antecedentes del imputado, circunstancia que evaluará el tribunal al momento de meritar los hechos.

Las razones expuestas permiten, sin más, rechazar el agravio incoado.

Sumado a esto, corresponde advertir que tampoco se ha acreditado la existencia de factores que posibiliten la modificación de la condena tal como pretenden los actores. Esta parte fundó su pretensión en meras manifestaciones sin aportar elementos probatorios tendientes a demostrar su buen proceder. De manera que las manifestaciones vertidas no alteran por sí solas las circunstancias fácticas verificadas ni la legalidad del acto administrativo, como tampoco eximen a los sumariados de la consecuente responsabilidad por las conductas desempeñadas

En este marco, es preciso señalar que quien supone la ilegitimidad de un acto es quien debe alegarla y probarla. Sobre el punto, debe señalarse que sobre los accionantes pesaba la carga de aportar los elementos que el juez evaluará y no éste quien debe pedirlos a las partes.El principio dispositivo ritual que emana del artículo 301 del Código Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires pone en cabeza de los litigantes el deber de probar los presupuestos que invocan como fundamento de su pretensión.

En ese mismo sentido, nuestro más alto Tribunal ha expresado que “[l]a prueba constituye la actividad procesal encargada de producir el convencimiento o certeza sobre los hechos controvertidos y supone un imperativo del propio interés del litigante quien, a su vez, corre el riesgo de obtener una decisión desfavorable en el caso de adoptar una actitud omisiva” (Corte Suprema de Justicia de la Nación, “Kopex Sudamericana S. A. c. Provincia de Buenos Aires y otros” , sentencia de fecha 19 de diciembre de 1995, Fallos 318:2555).

Por todo lo expuesto, concluyo que la sanción impuesta por CUCICBA se ajusta a los lineamientos normativos.

9. Resueltas estas cuestiones, corresponde abordar el agravio relacionado con la mayoría necesaria para confirmar la sanción impuesta por el colegio profesional.

Sobre el punto, los recurrentes señalaron, luego de describir lo acontecido, que de la conjunción de los artículos 43, 47 y 48 de la ley Nº2.340 “.surge evidente la laguna legal que adolece la norma acerca de las mayorías que se precisan en el caso del art. 43 inc. 5º (cancelación de la matrícula) ya que el art. 47 refiere a los casos del apartado 3 y 4 solamente” (v. fs. 35 vta.). Frente a esta circunstancia, consideraron acertado aplicar -por analogía- las mayorías establecidas en el artículo 20 de la ley Nº10.973 (ley del colegio de martilleros y corredores públicos de la provincia de Buenos Aires). Es decir, “.la mayoría de las cuatro quintas (4/5) partes de los miembros del tribunal.” (v. fs.36).

En este contexto, adelanto que la interpretación y la solución que proponen los matriculados resulta errada, pues la respuesta al interrogante planteado se encuentra en la propia ley del CUCICBA.

De la lectura de su artículo 48 se aprecia que ante los supuestos de sanciones que importen la cancelación de la matrícula la mayoría requerida es la absoluta. En efecto, el mentado artículo dispone que: “.[c]uando la sanción sea la cancelación de la matrícula, la revisión será por la asamblea, la cual tomará su decisión por mayoría absoluta del total de los miembros.” (énfasis del tribunal).

En ese sentido, considero que la norma en cuestión instituye -sin lugar a hesitación- la mayoría necesaria para esta clase de sanciones y, por este motivo, no podría, sin razones valederas, ser interpretada más allá de su tenor literal.

Ello es así puesto que con tal proceder se desconocería una pauta elemental de hermenéutica jurídica según la cual “[l]a primera fuente de interpretación de la ley es su letra y cuando ésta no exige esfuerzo de comprensión debe ser aplicada directamente, sin que sea admisible efectuar consideraciones ajenas al caso que aquélla contempla” (Fallos: 330:4476).

A la luz de lo expuesto, y toda vez que los argumentos esbozados por los recurrentes no logran conmover el criterio aquí plasmado, considero que la mayoría computada resultó suficiente para confirmar la resolución oportunamente dictada.

10. Por último, resta analizar el agravio vinculado con la falta de legitimación pasiva alegado por la colegiada Quiiroles.

Al respecto, cabe destacar que el lacónico argumento esbozado por la recurrente para refutar la extensión de responsabilidad, se ciñó principalmente en su falta de participación en los negocios denunciados.

En ese marco, es dable advertir que ambos denunciantes han sindicado a la señora Quiiroles como una las personas que ha participado e intervenido activamente en las gestiones atinentes a la transferencia de los fondos de comercio (v. fs.80 y 87 del E.A.). Si bien de los documentos suscriptos no se aprecia su actuación, ello no la exime de su responsabilidad.

De la prueba arrimada a las presentes actuaciones se desprende que la recurrente ha desarrollado su actividad profesional como corredora inmobiliaria, siendo su principal función la de acercar a las partes para que en el futuro celebren la transacción comercial.

Por otra parte, debemos destacar que la matriculada no ha aportado elementos de prueba que permitan desacreditar las gestiones practicadas en su carácter de intermediaria.

Así las cosas, considero que los argumentos que ensaya la actora resultan insuficientes para eximirla de la responsabilidad que le atañe como profesional del corretaje inmobiliario. En consecuencia, corresponde rechazar la pretensión incoada.

11. En virtud de la forma en que se resuelve, considero que las costas deben ser impuestas a la parte actora vencida, por no hallarse motivos que permitan apartarse del principio objetivo de la derrota (conf. art. 62 del CCAyT).

12. De conformidad con lo que se dispone en los artículos 1º, 3º, 12, 16, 17, 21, 29, 46, 56, 62 y concordantes de la ley Nº5.134, corresponde regular los honorarios del Dr. Gonzalo Javier Felices -por su actuación ante esta instancia en su carácter de letrado apoderado de la parte demandada- en la suma de pesos seis mil seiscientos quince (6.615), teniendo en cuenta el valor, motivo, complejidad de la cuestión planteada, la extensión y calidad jurídica de la labor desarrollada, su resultado, trascendencia y entidad, así como las etapas cumplidas en el proceso.

Por las razones expuestas, y en caso de que mi voto fuere compartido, propongo al acuerdo que: I) se rechace el recurso directo interpuesto por los colegiados Suar ez y Quiiroles y, consecuentemente, se confirme la resolución dictada por CUCICBA; II) se impongan las costas a la parte actora, en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 62 del CCAyT); III) se regulen los honorarios del letrado apoderado de la parte demandada -Dr. Gonzalo Javier Felices- en la suma de seis mil seiscientos quince pesos (6.615.-).

Así voto.

A la cuestión planteada los jueces Fernando E. Juan Lima y Fabiana H. Schafrik de Nuñez adhieren al voto del Dr. Esteban Centanaro en todos sus términos.

En mérito a la votación que antecede, el Tribunal RESUELVE: I) Rechazar el recurso directo interpuesto por los colegiados Suarez y Quiiroles y, consecuentemente, confirmar la resolución dictada por CUCICBA; II) Imponer las costas a la parte actora, en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 62 del CCAyT); III) Regular los honorarios del letrado apoderado de la parte demandada -Dr. Gonzalo Javier Felices- en la suma de seis mil seiscientos quince pesos (6.615.-).

Regístrese en el libro de sentencias definitivas, notifíquese a las partes por Secretaría y, oportunamente, archívese.

Dr. Esteban Centanaro

Dr. Fernando E. Juan Lima

Dra. Fabiana Schafrik.