Procedencia del crédito reclamado por servicios y prestaciones efectuadas por la entidad actora en beneficio del universo de propietarios ubicados en un conjunto inmobiliario.

contrato alquiler o ventaPartes: Asociación Complejo Residencia s/ ordinario

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Santa Fe

Sala/Juzgado: Primera

Fecha: 22-oct-2015

Cita: MJ-JU-M-96426-AR | MJJ96426 | MJJ96426

Procedencia del crédito reclamado por servicios y prestaciones efectuadas por la entidad actora en beneficio del universo de propietarios ubicados en un conjunto inmobiliario.

Sumario:

1.-Cabe confirmar la sentencia que hizo lugar a la demanda tendiente al cobro de contribuciones proporcionales que adeudaba la demandada en su carácter de propietaria de una heredad ubicada dentro de un barrio cerrado, por servicios y prestaciones que la actora afirma haber realizado en provecho del universo de propietarios de dicha urbanización, pues ha sido demostrada la existencia de una considerable plusvalía respecto al inmueble de la demandada, entendida como el aumento del valor del inmueble, por circunstancias extrínsecas e independientes de cualquier mejora realizada en el mismo, como consecuencia inmediata de emplazarse dentro del complejo.

2.-Los reglamentos urbanos se modifican constantemente modificando zonificaciones y usos, adaptándose a los cambios que los gobiernos locales juzgan más adecuados para su organización, y con la salvedad de los excepcionales supuestos de responsabilidad del Estado por acto lícito, los vecinos debe adaptarse a tales transformaciones, sin que puedan alegarse derechos definitivamente adquiridos en tal materia.

3.-El CCivCom contempla un nuevo derecho real atinente a los conjuntos inmobiliarios considerándolo de propiedad horizontal especial , y ordena adecuar a todos lo existente a dicho régimen, sin perjuicio de su organización actual.

4.-Una ordenanza posterior a la adquisición de un inmueble, puede calificar la urbanización de un modo distinto y receptar el fenómeno de las urbanizaciones especiales cerradas , y en virtud de la misma adecuarse el complejo a dicho marco, sin que puedan alegarse derechos irremediablemente adquiridos contra tales modificaciones normativas.

5.-El empleo útil constituye una figura que contempla la realización de gastos útiles por quien no es mandatario ni gestor en función de un interés que pudo ser total o parcialmente ajeno, y si tales gastos resultaron útiles para un tercero éste debe reembolsarlos al solvens en la medida de la utilidad obtenida, con más los intereses que se calculan desde la fecha de cada uno de dichos gastos.

6.-El complejo urbanístico presenta los caracteres requeridos para los conjuntos inmobiliarios, ya que existen varias parcelas independientes con destino a la construcción de la vivienda, también espacios destinados a vías de comunicación interna, recreación, actividades deportivas, sociales y culturales, pero, fundamentalmente, se acreditó que el complejo constituye un todo inescindible, dado por el perímetro existente aceptado por la autoridad de aplicación, ya que ninguna actividad desplegó en sentido contrario, lo que torna a las vías de circulación internas de acceso restringido, independientemente de la naturaleza jurídica en la que se pretenda encuadrar, constituyendo un todo inseparable formado por las áreas de vivienda y deportiva, cultural y social, lo que caracteriza a un club de campo.

Fallo:

En la ciudad de Santa Fe, a los 22 días del mes de Octubre del año dos mil quince, se reunió en Acuerdo Ordinario la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe, integrada por los Dres. Aidilio G. Fabiano, Abraham L. Vargas, y Armando L. Drago, para resolver los recursos de nulidad y apelación -que fueran concedidos libremente y con efecto suspensivo (v. fs. 362)- interpuestos por la demandada Daniela Guadalupe Christe, mediante apoderado (v. fs. 361) contra la sentencia de fecha 05.03.14 (v. fs. 354/360), dictada por la titular del Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la Tercera Nominación de Santa Fe, en los autos caratulados “ASOCIACIÓN COMPLEJO RESIDENCIAL “LA TATENGUITA” C/ CHRISTE, DANIELA GUADALUPE S/ORDINARIO” (Expte. Sala I N° 80 – Año 2014). Acto seguido el Tribunal estableció el orden de votación conforme con el estudio de los autos -Dres. Fabiano, Vargas y Drago- y se planteó para resolver las siguientes cuestiones:

1era.: ¿Es nula la resolución recurrida?

2da.: ¿Es ella justa?

3ra.: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictarse?

Determinado el orden de votación en cuya virtud estos pasan a estudio, a la primera cuestión, el Dr. Fabiano dijo:

El recurso de nulidad deducido no ha sido sostenido autónomamente en esta sede. De todas maneras y a todo evento, las críticas que contiene el memorial (que no refieren a vicios in procedendo sino in iudicando) pueden obtener suficiente respuesta en el tratamiento que -a continuación- se realizará del recurso de apelación que también se ha interpuesto.

Por lo demás, no advirtiendo irregularidades procesales ni vicios en el procedimiento que justifiquen un pronunciamiento de oficio, corresponde desestimar el recurso de nulidad enunciado precedentemente.

Así voto.

El Dr. Vargas expresó, a su vez, iguales razones en parecidos términos y votó, por lo tanto, en igual sentido.

A la primera cuestión, el Dr. Drago dijo:

Habiendo tomado conocimiento de estos autos y existiendo votos totalmente concordantes de dos jueces, de conformidad al art.26 de la Ley 10.160 y a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Provincia, me abstengo de emitir opinión.

A la segunda cuestión, el Dr. Fabiano dijo:

I. Antecedentes.

En fecha 2.05.2011, Asociación Complejo Residencial “La Tatenguita”, por apoderados, inician demanda ordinaria contra Daniela Guadalupe Christe y/o propietario o responsable del Lote 2 de la Manzana “A” por la suma de veintisiete mil doscientos sesenta y cinco pesos ($27.265) en concepto de contribuciones adeudadas (cuotas, cuotas aguinaldo y aporte extraordinario obra desagüe y costas, como así también el pago de las contribuciones que se devenguen con posterioridad, conforme nuevas certificaciones de deudas que se emitan y oportunamente se incorporen a estos autos (v. fs. 102/105).

1.2. Corrido traslado para contestar la demanda, por providencia de fecha 19.9.2011 (v fs. 123vta.), la accionada negó los hechos invocados por la actora. Específicamente negó adeudar suma alguna en concepto de contribuciones y/o cualquier otro concepto distinto al mencionado, como así también negó la validez y eficacia de todas y cada una de las certificaciones de deuda emitidas y suscriptas por el Presidente y el Tesorero de la Asociación actora.

Rechazó ser miembro de la Asociación Complejo Residencial La Tatenguita, negando en consecuencia que se le pueda aplicar el estatuto que rige a dicha institución, como así tampoco el reglamento interno dictado en fecha 28.08.1998.

A su vez, objetó que al loteo donde reside se le apliquen las normas del artículo 2516 del Código Civil, que se constituya bajo la figura jurídica de barrio privado, barrio cerrado, club de campo, country, o que se encuentre sometido al Régimen de Propiedad Horizontal de la ley 13.512.

Negó que la Asociación actora efectúe tareas de mantenimiento de calles, riego o desmalezamiento, tareas que -a su entender- están a cargo de la Municipalidad de la ciudad de Santo Tomé y dentro de las actividades propias de ese municipio.

Rehusó que el cerramiento existente en el loteo conste con la anuencia de los propietariosde los inmuebles, y menos aún que exista autorización normativa por parte de la Municipalidad de Santo Tomé, entre otras negativas (v. fs. 125/130vta.).

1.3. A su turno, la señora Jueza de grado, por sentencia de fecha 05.03.2014, hizo lugar a la demanda, condenando a la accionada a abonar a la actora los importes reclamados y sus intereses, de conformidad con los considerandos precedentes, y costas del proceso (v. fs.

354/360 vto).

Para así decidir consideró que, atento a la falta de un ordenamiento específico en el orden nacional, aplicable a la situación planteada en estos autos, se debe tener especial consideración que las provincias y municipios previeron y regularon la instrumentación de las nuevas figuras existentes dentro de sus límites legales a fin de brindar un marco jurídico a estas situaciones no contempladas, en razón de tratarse de facultades no delegadas por las provincias a la Nación.Desde ese mirador se observa que la ciudad de Santo Tomé cuenta con la ordenanza 2843/11 en la cual se establecen distintas directrices en relación a la figura que contempla la misma, esto es “Urbanizaciones Especiales Cerradas”.

Agregó la A quo que, debe señalarse, en relación al cuestionamiento de la demandada acerca de las expresiones vertidas por la actora, en cuanto alude indistintamente a contribuciones, expensas o cuotas sociales a las que están obligados los asociados, es posible advertirse que el término “expensas” suele resultar ambiguo o equívoco, por lo que en éste orden de ideas se debe concluir que no deben interpretarse los conceptos empleados por la accionante en forma restrictiva, considerando tal como gastos o costas.

Dijo la magistrada de la anterior instancia que, si bien la demandada alega que al tiempo de adquirir el inmueble lo hizo en el marco de un loteo preexistente a la constitución de la Asociación como tal, y por lo tanto aquel no estaba sometido a figura jurídica alguna, por lo que ningún pago en relación a contribuciones podía serle exigido, se observa que la accionada compró su lote en el año 1996 y la Asociación fue autorizada a funcionar como tal en el año 1990, por lo que la misma sí era existente al tiempo de la operación por la que la demandada se convierte en propietaria, y no puede dejar de considerarse conocedora de dicha circunstancia.

A su vez, concluyó que, pese a la oposición de la señora Christe, durante años la Asociación brindó sus servicios indistintamente tanto a los asociados y propietarios que participaron de las asambleas y cumplían el pago de las contribuciones, como a quienes no, y de hecho gozaron de los beneficios de sus prestaciones, que se prolongaron y se consolidaron a través del tiempo.Por lo que, a su entender, el pago exigido en concepto de contribuciones no desnaturaliza la esencia del derecho de propiedad ya que resulta de la naturaleza propia de los complejos urbanísticos la necesidad de que los propietarios de los lotes contribuyan al mantenimiento y conservación que corresponde a los gastos comunes, mantenimiento de las vías de acceso, espacios de circulación interna, seguridad, parquización, iluminación, limpieza y demás servicios centrales. De tal manera, entiende que es imprescindible la existencia de un organismo como la Asociación, ocupado de otorgar las prestaciones del Complejo a sus propietarios, en cuanto éste reviste el carácter de urbanización especial, y así se ha dispuesto en las ordenanzas municipales.

Remarcó la A quo que, si bien manifiesta la demandada no revestir el carácter de asociada, no objetó la legitimación de la Asociación en el momento que celebró convenios con la misma, autorizándola para que contrate en su nombre y representación la obra de gas natural, surgiendo además que el Estatuto de la Asociación no era desconocido por ella.Ésta situación se encuentra reforzada por el hecho de que la empresa Litoral Gas manifestó que la construcción de la red fue gestionada oportunamente por la Comisión Directiva del Complejo Residencial “La Tatenguita”, por lo que, más allá de lo manifestado por la accionada en cuanto no revestir calidad de asociada, no puede cuestionar el accionar de la Asociación, ya que resulta manifiestamente contrario al principio general de la buena fe, por lo que el actual desconocimiento de esa legitimación por parte de la señora Christe revela una inaceptable contradicción con su conducta anterior.

En cuanto a la crítica de la demandada con relación a la falta de autorización expresa por parte de la Municipalidad de Santo Tomé al cerramiento perimetral del loteo, expresa la anterior sentenciante que, de las constancias obrantes en la causa, se desprende que fue la propia Municipalidad quien lo consintió.

Por último, abordando la cuestión planteada por la accionada referida al carácter público que revisten las calles internas del Complejo, sostuvo la A quo que éstas pertenecen al dominio municipal y son de uso público, pero restringido, debiendo estar asegurado el mantenimiento regular y permanente por cuenta del ente jurídico que representa al fraccionamiento.

Finalmente, la jueza expresó que las razones brindadas revelan que no se vulneró ningún derecho reconocido por la Constitución Nacional a los particulares, por lo que no se ha de acceder al pedido de declaración de inconstitucionalidad del Estatuto de la Asociación Complejo Residencial “La Tatenguita”.

II. Agravios.

Contra dicha resolución, la demandada deduce recursos de apelación y nulidad (v. fs. 361), siendo estos concedidos por la A quo en relación y con efecto suspensivo (v. fs. 362).

11.2. Radicados los autos en esta sede, por providencia de fecha 04.07.2014, se le corre traslado a la apelante a fin de que exprese agravios (v. fs. 371), levantando la carga técnica mediante escrito de fojas 373/378.

11.3.Sin perjuicio de la particu laridad de haber expresado agravios contraponiendo lo ponderado por la A quo a lo que se resolviera en un caso similar en otro proceso, tramitado por ante el Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la Undécima Nominación de Santa Fe, y sobre lo que se volverá al punto IV.2, el apelante endilga a la A quo haber realizado un análisis parcial e insuficiente de la normativa aplicable y existente en el ámbito de la Municipalidad de Santo Tomé, por lo que yerra al pretender establecer a través de la Ordenanza Nro. 2843/11 la norma directriz que rige al complejo “La Tatenguita”, por cuanto dicha ordenanza municipal no puede modificar las condiciones en la que fue aprobada la urbanización del barrio, ya que la norma municipal sólo regula para el futuro y a los fines tributarios municipales.

Critica la recurrente la solución brindada por la A quo, al resolver la cuestión relativa a la naturaleza jurídica de la obligación reclamada, la que fue equiparada por la anterior sentenciante de manera indistinta, por cuanto no es posible soslayar que de la dilucidación de éste asunto desprenderá la obligatoriedad de la misma.

Se agravia a su vez de la calidad de asociada y de las consecuencias que de ello devienen. Explica que no puede inferirse que la autorización formulada por la señora Christe a la Asociación configure una decisión asociativa y menos aún invocarla como configurativa de la teoría de los actos propios.

Seguidamente, se agravia la apelante de lo expresado por la A quo en la sentencia en crisis, respecto al cerramiento perimetral del loteo, expresando que, a su entender, la equivocada interpretación de la A quo parte de su convencimiento de que las calles del Complejo son calles públicas pero de uso restringido. Agrega que de ningún modo puede restringirse su uso por parte de una Asociación o de cualquier otro particular en su propio beneficio sin el debido respaldo legal que lo consienta.A su vez, explicó que la A quo interpretó de manera equivocada el informe de la Municipalidad de Santo Tomé ya que presume un consentimiento tácito para el cerramiento perimetral, siendo que el municipio se expresó en forma concluyente en sentido contrario al informar que no existe ningún tipo de acto administrativo por parte de éste que autorice el cerramiento del loteo.

III. Contestación de los agravios.

Corrido traslado para contestar agravios, la Asociación Vecinal, por apoderados, levanta la carga técnica en su libelo de fs. 381/385 quedando los presentes en estado de ser resueltos.

IV. Análisis.

IV.1. Se adelanta que el recurso de apelación no habrá de prosperar.

En efecto, el caso trata de dirimir una demanda ordinaria planteada por la Asociación civil actora tendiente al cobro de contribuciones proporcionales que, según sostiene, adeudaba la demandada en su carácter de propietaria de una heredad ubicada en el “Complejo residencial La Tatenguita” ubicado a la vera del autopista Santa Fe – Rosario, Km.152 V2 de la ciudad de Santo Tomé, por servicios y prestaciones que afirma haber realizado en provecho del universo de propietarios de dicha urbanización.

Por su parte, la demandada se resiste al progreso de la pretensión, aduciendo que es titular del dominio pleno de su heredad y que, desde su adquisición, su inmueble no se encontró sometido a ningún tipo de restricción como consecuencia de su emplazamiento en dicho loteo, al que considera ubicado dentro de la Municipalidad de Santo Tomé, sometido a sus normas y sólo objeto imponible de la tasa retributiva de servicios, sin que la asociación actora cuente con legitimidad alguna para exigir la acreencia reclamada.

La sentencia de grado parte de considerar que, ante la inexistencia de una norma nacional que regule dicho tipo de urbanizaciones, y siendo que en la Provincia de Santa Fe el poder de policía al respecto, se considera delegado en los municipios, deberá tenerse en cuenta lo que la Ordenanza N° 2.843/11 de la Municipalidad de Santo Tomé establece para la figura “Urbanizaciones Especiales cerradas”; asimismo, y más allá de la distinción que pudiera suscitarse entre expensas y cuota social, la demandada adquirió su inmueble cuando la Asociación actora ya se encontraba constituida, no pudiendo considerarse desconocedora de tal circunstancia.

En base a ello, considera que existió un mandato tácito, en los términos del artículo 1.848 del Código Civil, por parte de la accionada hacia la gestión de la asociación actora, lo que justifica la legitimación de esta última para el cobro de las sumas reclamadas; además, consideró los hechos desde el punto de vista de la doctrina de los actos propios, indicando que la demandada consintió la actuación y facultades de la asociación en oportunidad de la contratación de la obra de gas natural, lo que revela, a juicio de la A quo, una inaceptable contradicción con la conducta anteriormente desplegada por la accionada.

A la hora de analizar el ordenamiento administrativo local vigente al respecto, y en particular, el argumento defensivo consistenteen que no existe un acto administrativo que haya autorizado el cerramiento verificado, la sentenciante lo desestima indicando que el mismo no resiste en virtud de las disposiciones contenidas en la Ordenanza N° 2843/11, como así, de la consideración por parte de la autoridad de aplicación de la existencia de una “situación de hecho consolidada” por haber transcurrido más de treinta años desde su creación.

Concluye que las calles internas del barrio privado son del dominio municipal y de uso público, aunque restringido, y que por todo ello, no encuentra razones para declarar inconstitucional el Estatuto de la Asociación actora, sosteniendo, en cambio, que la demanda es procedente, por lo que hace lugar a la misma.

Contra dicho pronunciamiento la parte demanda formula la expresión de agravios ya referida.

IV.2. Incumplimiento de la carga del artículo 365 CPCC.

Debe repararse en la particularidad del escrito por el cual se intenta cumplimentar su carga procesal. En efecto, a las conclusiones de la sentencia de grado respecto a las cuales manifiesta su disconformidad, le contrapone párrafos de una sentencia sobre materia análoga dictada en autos “Asociación Complejo Residencial La Tatenguita c. Gaitan, Ricardo y otro s. Ordinario” (Expte. Nro. 469, año 2011) tramitados ante el Juzgado Civil y Comercial de la Undécima Nominación de esta ciudad.

Ello, a juicio del suscripto no cumple con la carga que dispone el artículo 365 del

CPCC.

En efecto, la simple lectura del memorial que nos convoca, evidencia la ostensible falta del levantamiento de la carga procesal de realizar una crítica razonada y concreta del razonamiento fáctico-jurídico en el que basó su fundamentación el a quo. Al respecto, bien se ha dicho que: “es sabido que la parte debe seleccionar del discurso aquel argumento que constituya la idea dirimente y que forma la base lógica de la decisión.Efectuada la labor de comprensión, le cabe demostrar cuál es el punto del desarrollo argumental que muestra un error en sus referencias fácticas o en su interpretación jurídica -dando las bases del distinto punto de vista- que lleva al desacierto ulterior concretado en el veredicto. Cuando el litigante no formula su expresión de agravios de esa manera, cae derrotado por su falta de instrumental lógico de crítica, antes que por la solidez de la decisión que recurre” (CNCont. Adm. Sala 2°,

7-9-04).

Y, también se ha señalado, en distintas oportunidades, que la mera disconformidad con la sentencia, por considerarla equivocada o injusta, o las generalizaciones y apreciaciones subjetivas que no cuestionan concretamente las conclusiones de la sentencia apelada no constituyen una expresión de agravios idónea, en el sentido de resultar apta para producir la apertura de la presente instancia. En orden a ese objetivo, lo que se exige no es la sola crítica entendida ésta como disconformidad o queja, sino una crítica calificada, una crítica recursiva, la que para merecer dicho adjetivo debe reunir características específicas.

Es que, el concepto “de crítica razonada y concreta”, exige al apelante, lo mismo que al juzgador, una exposición sistemática, tanto en la interpretación del fallo recaído, en cuanto al juzgado como erróneo, como en las impugnaciones de las consideraciones decisivas, debe precisarse, parte por parte, los errores, omisiones y demás deficiencias que se atribuyen al fallo recurrido, especificándose con toda exactitud los fundamentos de las objeciones, sin que las afirmaciones genéricas y las impugnaciones de orden general reúnan los requisitos mínimos indispensables para mantener la apelación, para desvirtuar una solución realmente dotada de congruencia, no basta criticar aspectos de ella de modo aislado, pues aún erróneo en detalle puede ser acertado en conjunto.

Por ello, “en el fondo, todo memorial es un discurso, esto es, el arte de convencer ya que la argumentación es el acto comunicativo cuyo propósito es presentar razones para justificar hechos, creenciaso valores y su estructura es una serie de razonamientos que buscan probar una tesis o proposición. Etimológicamente argumentación se relaciona con argumento que procede de arguere (del lat., poner en claro) y debe distinguirse por el prestigio de la razón mas que de la opinión, debe encadenar una lógica de razones y evidencias y superar la primera impresión sobre el asunto ya que su objetivo es convencer y captar la atención del lector u oyente” (C.Civ. Neuquén, Sala II, fallo del 05/16/2006 in re “Vicente, Alberto c/Dallatorre, Alejandro y otros s/cobro ejecutivo”).

En tales condiciones, tal expresión de agravios incumple palmariamente con las exigencias contenidas en el artículo 365 del C.P.C.C. vinculadas a la singularización de los fundamentos, hechos o argumentos en los que finca la discrepancia que la recurrente mantiene con respecto al fallo impugnado, consistiendo aquella en meras manifestaciones genéricas que en modo al guno controvierten las específicas razones de rango jurídico en cuya virtud la A quo se expidiera.

Sin perjuicio de ello, y al sólo efecto de evitar caer en los contornos difusos del excesivo rigor formal, cabe igualmente señalar las siguientes precisiones.

IV.3. A mi juicio el debate principal radica en torno a la procedencia del crédito reclamado por servicios y prestaciones efectuadas por la entidad actora en beneficio del universo de propietarios ubicados en dicho complejo.

Pueden resumirse los agravios tendientes a controvertir la procedencia del mismo, tal como el propio apelante lo formula fs. 377 vto., en orden a:i) el marco normativo referente a la urbanización objeto de la disputa, ii) el carácter público de las calles interiores y por tanto la ilegitimidad del cerramiento, y iii) finalmente la naturaleza jurídica de la obligación demandada en consonancia con la proclamada inexistencia del carácter de asociada de la demandada a la asociación actora.

A los fines del análisis de los mismos y dadas la vinculaciones que existen entre las temáticas propuestas, habré de referirme en primer término al marco jurídico de la urbanización, para luego examinar la correspondencia del reclamo formulado, abordando en dicho trance los agravios propuestos.

El primer agravio refiere a la consideración de la normativa local aplicable al caso, indicando que la Ordenanza N° 2843/11 que reguló las “urbanizaciones especiales cerradas” no le resulta aplicable al complejo “La Tatenguita”, ya que dicha norma “rigen para el futuro y no pueden alterar las condiciones en que aprobada la urbanización que nos ocupa”.

De este modo se pretende sustentar que la consideración posterior de la urbanización por parte de una norma local, ya no podría modificar las condiciones originarias de aprobación, entendiendo que se trató de lotes individuales que carecían de toda sujeción o ligamen a la persona jurídica actora.

Tal razonamiento desde mi perspectiva no resulta válido.

En efecto, como principio general que debe enmarcar el presente debate se señala que la Corte Nacional reiteradamente ha señalado que en nuestro ordenamiento jurídico no existe un derecho adquirido al mantenimiento de las leyes o reglamentaciones ni a su inalterabilidad (Fallos: 267:247; 268:228; 291:359; 300:61; 308:1361, entre muchos otros CSJN in re “Ma1ma Trading S.R.L. c. Estado Nacional -Ministerio de Economía y Obr. y Servo Publ. s. Proceso de Conocimiento”, 15/05/14, M. 1378. XLVII.R.O.).

En su caso, y de demostrarse un sacrificio especial sumado a la ausencia del deber jurídico de soportar el daño, podría predicarse un supuesto de responsabilidad estatal por actividad lícita, aspecto no debatido en autos.

Pero lo cierto es que los reglamentos urbanos se modifican constantemente modificando zonificaciones y usos, adaptándose a los cambios que los gobiernos locales juzgan más adecuados para su organización, y con la salvedad de los excepcionales supuestos de responsabilidad del Estado por acto lícito, los vecinos debe adaptarse a tales transformaciones, sin que, como lo señaló el más Alto tribunal, puedan alegarse derechos definitivamente adquiridos en tal materia.

De donde, una ordenanza posterior a la adquisición de un inmueble, puede calificar la urbanización de un modo distinto y receptar el fenómeno de las “urbanizaciones especiales cerradas”, y en virtud de la misma adecuarse el complejo a dicho marco, sin que puedan alegarse derechos irremediablemente adquiridos contra tales modificaciones normativas.

Prueba de lo expuesto resulta la nueva codificación civil y comercial hoy vigente.

IV.4. Los Conjuntos inmobiliarios.

Debe tenerse presente que se encuentra en vigencia el CCCN que en su artículo 1887 considera como un derecho real a los “conjuntos inmobiliarios”.

Como tales, el artículo 2073 califica a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, entre otros emprendimientos urbanísticos. A su vez, el artículo 2074 formula como notas características de dicha figura a los “cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible”.

Cobra particular relevancia para el presente análisis la disposición contenida en el artículo 2075 que dispone el marco legal para los conjuntos inmobiliarios, reenviando para todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos a las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción; sin perjuicio de ello, determina que deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones previstas para el caso, lo que lo conforma como un derecho real de “propiedad horizontal especial”.

Pero además, la nueva codificación trae una disposición retroactiva imponiendo que los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este nuevo derecho real.

Un rasgo esencial esta dado por los límites perimetrales y el control de acceso, ya que el artículo 2.078 CCCN permite que podrán materializarse mediante cerramientos perimetrales, con sujeción a cuanto establezcan las reglamentaciones provinciales o municipales, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.

Recapitulando, el CCCN contempla un nuevo derecho real atinente a los conjuntos inmobiliarios considerándolo de “propiedad horizontal especial”, y ordena adecuar a todos lo existente a dicho régimen, sin perjuicio de su organización actual; para las demás cuestiones, remite a las normas de derecho administrativo local vigentes.

En doctrina se ha calificado un denominador común de los conjuntos inmobiliarios consistentes en: la incidencia del derecho público, la privatización de los servicios públicos, la fuerte interrelación personal y la necesaria intervención de mecanismos comunitarios para satisfacer las principales necesidades y cubrir intereses del grupo.

Específicamente se plantean las siguientes notas:i) varias parcelas independientes con destino a la construcción de la vivienda -transitoria o permanente-, ii) una o más parcelas destinadas a vías de comunicación interna, recreación, actividades deportivas, sociales y culturales, para brindar confort, amenidad y disfrute a los moradores del sector residencial, iii) el complejo que se forma debe constituir, necesariamente, un todo inescindible, en forma tal que los que sean propietarios y poseedores por cualquier título de parcelas en el sector residencial tengan derechos de propiedad, copropiedad y/u otros derechos reales, sobre las parcelas que se conocen como comunes, y que al enajenar o disponer por cualquier título su parcela residencial, queden comprendidos automáticamente en esa enajenación sus derechos sobre la parte común en forma inseparable, iv) la nota de inseparabilidad de las áreas de vivienda y deportiva, cultural y social que caracteriza al club de campo, implica que los titulares de las viviendas tengan la facultad -inherente a dicha titularidad- de hacer uso de las instalaciones deportivas, culturales y sociales y a que la transmisión del derecho sobre las viviendas conlleva indefectiblemente la de esta facultad, v) también resulta un elemento característico que mientras que el uso de la vivienda es exclusivo de su titular, el de las instalaciones y servicios recreativos es compartido con los demás titulares de las viviendas que integran el complejo -y, en todo caso, con los grupos familiares respectivos e inclusive con los ocupantes transitorios o los invitados de los titulares-, aunque también es posible que se distinga entre “socios del club” y propietarios de parcelas. (conf. Molina Quiroga, Eduardo: “Nuevos derechos reales en el Código Civil y Comercial: Conjuntos inmobiliarios y cementerios privados”, 29/04/15, Id Infojus:DACF150341).

Lo hasta aquí expuesto, demuestra que pueden modificarse las normas referentes a la consideración y organización jurídica de un complejo residencial, y que por lo tanto, el hecho que el Complejo La Tatenguita hasta el momento no revista una caracterización diferente a cualquier inmueble ubicado en el ejido municipal de Santo Tomé, como se verá, no constituye un óbice para la procedencia o legitimidad del reclamo impetrado como lo sostiene el apelante.

IV.5. En primer lugar, la existencia de la persona jurídica que emprendió los gastos en beneficio del conjunto comenzó con anterioridad a la adquisición del inmueble por parte de la demandada.

En efecto, obra a fs. 164/210 la respuesta al oficio diligenciado ante la Inspección General de Personas Jurídicas de la Provincia de Santa Fe, órgano que remitió el expediente completo del trámite de obtención de personería jurídica que culminó con la Resolución I.G.P.J. N° 549 de fecha 12/12/1990 por la cual se otorgó autorización para funcionar. Sin perjuicio de ello, el acta constitutiva data del 26/05/88, no debiendo perderse de vista que por imperio del articulo 47 del Código Civil, aplicable a dicha situación jurídica por imperio del artículo 7° del CCCN, debe considerarse legitimada la existencia como persona jurídica con efecto retroactivo al tiempo en que se verificó la fundación.

De los propósitos fijados y reglamentación de la vida social que consta en los estatutos de fs.176/192 surge la finalidad de regular y administrar dicho complejo urbanístico, de modo de lograr la “interrelación personal y la necesaria intervención de mecani smos comunitarios para satisfacer las principales necesidades y cubrir intereses del grupo”, destacándose que, ya a casi treinta años vista, y cuando no se habían desarrollados aún los clubes de campo y modelos urbanísticos semejantes, la asociación actora ostentaba la impronta y características que hoy el derecho común ha otorgado a los “conjuntos inmobiliarios”, más allá que los títulos no reflejaran la existencia de espacios comunes diferenciados de los lotes privados.

El informe de asuntos legales de la Municipalidad de Santo Tomé resulta elocuente al respecto (v. fs. 322); si bien reconoce una disputa entre los que pretenden la regularización del complejo bajo la modalidad “urbanizaciones especiales cerradas” prevista en la Ordenanza N° 2834/11 y algunos vecinos que postulan ser considerados como cualquier terreno ubicado dentro del ejido municipal, lo cierto es que se trata de un grupo de parcelas de propiedad privada que contiene áreas de copropiedad comunitarias, existencia de calles de circulación interna, posee un perímetro exterior que cierra el libre tránsito y media presencia de vigilancia interna o seguridad privada, por lo que la tipología más acorde, según el órgano asesor, es la del barrio cerrado, resultando insoslayable que dicho complejo “denota una situación de hecho consolidada, por haber transcurrido más de treinta (30) años desde su creación”, aunque en dicha época no existiera norma alguna que contemple dicha modalidad.

IV.6. Se acreditó también que se usufructuaron obras comunes y se dio un tratamiento unitario al complejo en materia tarifaria de servicios públicos (v. fs. 147/149).

Ha sido demostrada la existencia de una considerable “plusvalía” respecto al inmueble de la demandada, entendida como el aumento del valor del inmueble, por circunstancias extrínsecas e independientes de cualquier mejora realizada en el mismo, como consecuencia inmediata de emplazarse dentro del complejo (fs.152/162/248).

Testimonios de propietarios abonan que el mismo es cerrado, posee vigilancia, se efectúan tareas de mantenimiento, riego, poda, recolección de residuos cuando no lo hace el Municipio entre otros servicios, y que por ello abonan una suma en concepto de gastos comunes o expensas, no suspendiéndose la prestación de los servicios, ya que son

indivisibles, por falta de pago (v. fs. 160/250/255/259).

Dichas probanzas acreditan que el complejo urbanístico presenta los caracteres requeridos para los conjuntos inmobiliarios, ya que existen varias parcelas independientes con destino a la construcción de la vivienda, también espacios destinados a vías de comunicación interna, recreación, actividades deportivas, sociales y culturales, pero, fundamentalmente, se acreditó que el complejo constituye un todo inescindible, dado por el perímetro existente aceptado por la autoridad de aplicación, ya que ninguna actividad desplegó en sentido contrario, lo que torna a las vías de circulación internas de acceso restringido, independientemente de la naturaleza jurídica en la que se pretenda encuadrar, constituyendo un todo inseparable formado por las áreas de vivienda y deportiva, cultural y social, lo que caracteriza a un club de campo.

IV.7. Escapa al objeto de la litis determinar el encuadre jurídico del “Complejo La Tatenguita”, como así, si el mismo deberá adecuarse a lo normado por el artículo 2075 del CCCN, ya que el debate se centra en la procedencia del reclamo de los emolumentos adeudados por las cuotas representativas de los gastos comunes efectuados y los que se efectúen en futuro.

La jueza de grado fundó la exigibilidad de las mesadas reclamadas en la existencia de un mandato tácito (conf.artículo 1.848 del Código Civil), por parte de la accionada hacia la gestión de la asociación actora, como así, en la doctrina de los propios actos, ya que en varias oportunidades -como en la obra de gas- se comportó como parte del complejo.

Tales fuentes obligacionales pueden resultar asimilables al caso en que se ha demostrado que efectivamente se prestaron servicios que fueron sufragados por algunos, pero que redundaron en beneficio del conjunto; a las mismas pueden sumarse el principio del enriquecimiento sin causa, como así, la gestión de negocios regulada en los artículos 2288, ss. y cc. del Código Civil, aplicable temporalmente a la situación jurídica debatida. Respecto a esta última fuente se destacan los siguientes presupuestos de la gestión: i) actos voluntarios con intención de gestionar intereses ajenos, ii) la utilidad de la tarea; iii) ausencia de oposición del “dominus”, iv) la capacidad del gerente y del dueño y v) la cualidad de los actos gestionados: licitud, no personalísimos, etc.; los actos de conservación de bienes inmuebles se señalan como uno de los supuestos más característicos de la figura (conf. Compagnucci de Caso, Rubén H.: “La gestión de negocios y el principio de no injerencia”, LA LEY1998-E,867, Obligaciones y Contratos Doctrinas Esenciales, Tomo VI,11).

También podría analizarse el caso desde la fuente obligacional del “empleo útil”, que fuera reconocida en doctrina y jurisprudencia (conf. Leiva Fernandez, Luis F. P.: “Los cuasicontratos. Evolución histórica. Naturaleza jurídica. Gestión de negocios ajenos. Concepto. Fundamento. Metodología del Codigo Civil. Efectos”, Colección de Análisis Jurisprudencial Contratos Civil y Comercial, -Director: Editorial LA LEY 2002,484 donde comenta el fallo dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G, 07/04/84, in re “Municipalidad de la Capital c. Chemea Inmobiliaria”), máxime cuando la nueva codificación contempla dicha figura en los artículos 1.791 y ss.constituyendo una pauta hermenéutica aplicable al caso.

En efecto, se ha considerado que resulta indudable que los preceptos que integran el CCCN “deben inspirar la interpretación de las normas del Código Civil que todavía se encuentra vigente, en la medida en que recogen -por lo general- la opinión doctrinal y jurisprudencial mayoritaria respecto de los diversos puntos del derecho civil (vid. el punto II.I.1.2. de los fundamentos del anteproyecto presentado por la Comisión Redactora) y que, sobre todo, reflejan la decisión del legislador actual acerca de cómo deben regularse los distintos aspectos de la vida civil de nuestro país. Precisamente por eso, sus normas, incluso antes de su entrada en vigencia, deben ser tenidas en cuenta por los jueces en tanto manifestación de la intención del legislador, que como es sabido es uno de los criterios rectores en materia de interpretación normativa” (conf. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A, “S., K. E. y otros c. B., L. y otros s. daños y perjuicios”, 17/11/2014, RCCyC 2015, julio, 167).

Así, el empleo útil constituye una figura que contempla la realización de gastos útiles por quien no es mandatario ni gestor en función de un interés que pudo ser total o parcialmente ajeno, y si tales gastos resultaron útiles para un tercero éste debe reembolsarlos al solvens en la medida de la utilidad obtenida, con más los intereses que se calculan desde la fecha de cada uno de dichos gastos; se exige la comprobación del incremento material o la gestión intrínsecamente aprovechada, con prescindencia de la prueba de la legitimidad de la inversión, desde que aquélla resulta del mero hecho de la comprobación del empleo beneficioso. (conf. comentario al articulo 1.791 por Sandra M. Wierzba en “Código Civil y Comercial de la Nación comentado”, Director Ricardo L. Lorenzetti, T° VIII, pag. 701, Edit. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, julio de 2.015).

IV.8. A poco que se repare en las testimoniales de fs.160/250/255/259, tales presupuestos resultan acreditados, ya que no se discutió la utilidad de los trabajos y servicios prestados, ni existió una oposición válida de la accionada respecto a las tareas de limpieza, desmalezamiento, riego, seguridad privada, etc. que, por el contrario, fueron usufructuadas por un largo período, lo que redundó en un mayor valor de su propiedad y condiciones que superaron con holgura las que podrían haberse dado en un predio asilado de la zona, resultando apegado al más elemental parámetro de justicia que se ordene la contribución en la proporción correspondiente, más allá de la suscripción o pertenencia en carácter de asociada de la persona jurídica actora, lo que a juicio del suscripto no constituye un óbice para la procedencia del reclamo.

Por lo demás, del comportamiento de la Administración y de la demandada no surge un obstáculo a la conclusión arribada, ya que no se demostró un accionar direccionado a hacer cesar el cerramiento existente y la modalidad de acceso restringido, lo que obsta a la ultilización de las calles internas como si fueren públicas, más allá de la naturaleza jurídica con la que corresponda tipificarlas, dado que en la práctica, y a lo largo de casi tres décadas el complejo funcionó bajo las características de un barrio cerrado en el cual deviene lógica la relación de gastos comunes y, por tanto, su prorrateo entre los beneficiarios.

II.7. Por las razones hasta aquí expuesta, y si mi voto es compartido por mis distinguidos colegas, cuanto corresponde es rechazar el recurso de apelación impetrado, confirmando in totum la sentencia venida en revisión, con costas en ambas instancia a la vencida conforme el criterio objetivo de la derrota (arg. artículo 251 CPCC).

Así, voto.

El Dr. Vargas expresó, a su vez, iguales razones en parecidos términos y votó, por lo tanto, en igual sentido.

A la segunda cuestión, el Dr.Drago dijo:

Conforme al criterio sustentado al tratar la cuestión anterior, me abstengo de emitir opinión.

A la tercera cuestión, los Dres. Fabiano y Vargas manifestaron sucesivamente que, de acuerdo a las consideraciones precedentes, cuanto corresponde es rechazar los recursos de nulidad y apelación interpuestos por la demandada Daniela Guadalupe Christe, confirmando la sentencia en crisis, con costas a la vencida, conforme el criterio objetivo de la der rota (v.

arg. art. 251 CPCyC).

A la tercera cuestión, el Dr. Drago dijo:

Conforme al criterio sustentado al tratar la cuestión anterior, me abstengo de emitir opinión.

Por todo ello, la SALA PRIMERA DE LA CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE SANTA FE, RESUELVE: 1) Rechazar los recursos de nulidad y apelación interpuestos por la demandada Daniela Guadalupe Christe, confirmando la sentencia en crisis, con costas a la vencida, conforme el criterio objetivo de la derrota (v. arg. art. 251 CPCyC). 2) Los honorarios de Alzada se liquidarán en la proporción establecida en el artículo 19 de la ley 6.767, modificada por la Ley 12.851, oportunidad en que se correrá vista a la Caja Forense.

Insértese, hágase saber, bajen.

Concluido el acuerdo, firmaron los Señores Jueces de Cámara por ante mí, que certifico.

FABIANO VARGAS DRAGO

(En abstención)

PENNA

(Secretaria)