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Reconocen los honorarios del arquitecto por la realización del anteproyecto de un complejo habitacional como locación de obra

sentenciaPartes: Etcheverri Aleardo y otro c/ Inversiones Elite S.A. (IESA) y otros s/ cobro de honorarios profesionales

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: H

Fecha: 28-abr-2015

Cita: MJ-JU-M-93167-AR | MJJ93167 | MJJ93167

Se confirmó la sentencia que reconoció los honorarios del arquitecto por la realización del anteproyecto de un complejo habitacional, como locación de obra.

Sumario:

1.-Corresponde confirmar parcialmente la sentencia que hizo lugar a la demanda del arquitecto y reguló sus honorarios por la labor profesional del anteproyecto de un emprendimiento para la realización de desarrollos habitacionales, en carácter de locación de obra atribuido al anteproyecto de arquitectura.

2.-Debe rechazarse el argumento de la demandada en cuanto sostiene que lo encomendado fue una locación de servicios y no de obra, toda vez que según el Código Civil y Comercial en su art. 1251 define al contrato de obra o de servicios como aquel en el que una persona, según el caso el contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución. Asimismo, en el art. 1252 se prevé que se considera que el contrato es de obra cuando se promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega. Conforme dichas pautas, no hay duda acerca de que estamos en presencia de una locación de obra, ya que en este caso lo prometido fue un resultado eficaz: el de realizar un anteproyecto.

3.-Cabe rechazar la queja de las demandadas en cuanto sostienen que no se obtuvo el resultado de la obra intelectual ya que el anteproyecto no cumplió con la normativa vigente dado que se proyectó una altura de cuatro niveles cuando la permitida era de dos, ni fue finalizado jamás, pues resulta del dictamen del experto que lo normal en proyectos habitacionales de envergadura, es rever el proyecto en caso de no prosperar la autorización por vía de excepción del Concejo Deliberante, para redefinir la cantidad de niveles conforme a norma, sin alterar la cantidad de metros construibles para que sea viable económicamente el proyecto, modificaciones que el perito estimó posibles. Como tampoco puede pasarse por alto que a partir del dec. 2172/08 pasó a ser de atribución del Honorable Concejo Deliberante otorgar autorización para la construcción de más pisos por encima de lo normado por Código de Zonificación. Es decir, a partir de ese año precisamente se dictó un decreto que por el cual ya no estaba prohibida la construcción de los cuatro niveles sino que solo se necesitaba solicitar la autorización al Concejo Deliberante. Por último, vale considerar que el complejo urbano hoy es una realidad y que cuenta con planta baja y los tres niveles por encima.

4.-Es cierto que la encomienda de realizar el anteproyecto no se celebró por escrito entre las partes. Pero no lo es menos que la confección efectiva de los planos -reveladora de una locación de obra intelectual- es un hecho que, como tal, puede acreditarse por cualquier medio de prueba, sin que rija la limitación del art. 1193 del CCiv. En estos términos, ha quedado probada la celebración del contrato de obra intelectual no solo con el primer reconocimiento formulado en la contestación de demanda, sino con el escenario probatorio conformado por los términos de la reserva, la concreción posterior de la firma del contrato de compraventa y el cambio de normativa unos meses después de la presentación del anteproyecto ante las autoridades, además de las excepciones mencionadas por el Secretario de Planeamiento; y la operatoria descripta por el Secretario Jefe de Gabinete, coincidente con la información ofrecida por el experto y con las explicaciones brindadas en el anteproyecto.

5.-Debe rechazarse la queja de la demandada quien asegura que el vínculo contractual fue solo con el profesional quien cedió los derechos litigiosos al actor, y que, como este no tenía matrícula para ejercer la profesión en el ámbito de la provincia de Buenos Aires, nada se le debería, pues ha quedado acreditado que el encargo fue a ambos profesionales y que ambos trabajaron en la realización del proyecto.

6.-Corresponde rechazar el agravio de la parte demandada respecto al rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva de la sociedad anónima, ya que mal podía esta última realizar un encargo cuando todavía no existía como persona jurídica, ya que fue constituida con posterioridad al contrato invocado como fundamento de la pretensión, puesto que lo que ha sucedido aquí es la celebración de un contrato para persona a designar. Se trata de la convención en la cual el comprador la celebra por cuenta propia sin existir mandante alguno pero con el derecho potestativo de sustituir, en otra persona a designar, la calidad de comprador. Quien compra a nombre de persona a designar se reserva el derecho de indicar o señalar quién es el representado. Esta figura se encuentra legislada en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, en su art. 1029 , y encuentra su fuente normativa en la autonomía de la voluntad. Se trata de un tipo de acuerdo en el que el tercero viene a ocupar la posición de parte en el contrato y se extiende a la facultad tanto para el rol de deudor como de acreedor. La restricción es que la determinación de los sujetos sea indispensable -intuito personae- o que el acto no admita ser celebrado por representantes -porque este termina siendo el rol práctico si el tercero se incorporare al negocio-. La aceptación produce efectos retroactivos, y es requisito para que inicie la producción de sus efectos con la otra parte, comunicarla a este, para que produzca inoponibilidad. Mientras no se produzca la incorporación del tercero, el contrato es eficaz y produce todos los efectos de los contratos entre las partes que lo han celebrado. Entonces, al incorporarse la SA al contrato y ocupar el lugar de compradora, ha asumido todas las obligaciones que de él surgen retroactivamente a la fecha de la celebración, sin importar que su constitución sea posterior a la firma del boleto.

7.-Debe entenderse que tanto el encargo a los arquitectos, como la reserva, su prórroga, el boleto, y la constitución de la sociedad anónima, deben entenderse contratos conexos que tendieron todos ellos al logro de una finalidad común, cual era la de desarrollar un emprendimiento inmobiliario. Ello impone una interpretación global cuya relevancia es vital para el punto que se decide. El Código Civil y Comercial incorpora aquello que ya había sido delineado por la doctrina: la regulación de los contratos conexos. Dice el art. 1073 que hay conexidad cuando dos o más contratos autónomos se hallan vinculados entre sí por una finalidad económica común previamente establecida, de modo que uno de ellos ha sido determinante del otro para el logro del resultado perseguido. Esta finalidad puede ser establecida por la ley, expresamente pactada, o derivada de la interpretación, conforme con lo que se dispone en el art. 1074 , el que a su vez dispone que los contratos conexos deben ser interpretados los unos por medio de los otros, atribuyéndoles el sentido apropiado que surge del grupo de contratos, su función económica y el resultado perseguido.

8.-En suma, valorando la sucesión de contratos, considerada como un proceso unitario, que tenía como fin único la concreción de un resultado, cual era el de realizar el complejo habitacional; en particular, que el boleto de compraventa que sucedió a la reserva -en la que se menciona la tarea que debía ser realizada por arquitectos y que resultarían vitales para dar por cumplida la condición para la compra del inmueble- fue firmado para persona a designar, que luego escrituró la SA demandada, que tiene íntimos vínculos societarios con la SRL, junto a lo expresado por el perito contador en cuanto a los registros del pago del precio, es que deben rechazarse los agravios y confirmarse la decisión del magistrado preopinante, por ser no solo ajustada a derecho sino, sin dudarlo, la decisión justa.

9.-Corresponde rechazar los agravios expresados con respecto a los honorarios profesionales del arquitecto, toda vez que no ha sido desvirtuado lo referido por el sentenciante en cuanto a que se tomaron para el cálculo la totalidad de los metros cuadrados incluidos en el proyecto, no solo porque ello era lo pactado por las partes sino porque, al margen de la altura de la edificación, los metros cuadrados cumplían con todas las formas con el valor FOT del terreno donde debía realizarse la obra. Las quejas sobre el punto no han intentado rebatir siquiera mínimamente el argumento mencionado por el juzgador como fundamento de su decisión.

10.-Teniendo en cuenta que de utilizar las pautas establecidas en el decreto de la provincia de Buenos Aires, las que considero aplicables al caso, debería hacerse sobre la base del costo del metro cuadrado real, advierto que, de acceder al pedido del quejoso se lo perjudicaría en sus intereses, recurriendo así en reformatio in peius, lo que le está vedado a este Tribunal, en la medida que en ningún caso, la apelación puede tener la consecuencia de perjudicar al recurrente, por ende, entiendo que debe confirmarse la sentencia en el punto.

11.-Corresponde rechazar lo solicitado por el actor sobre el rubro indemnizatorio por las tareas encargadas y no realizadas, toda vez que no existe acreditación que permita admitirlos. No se encuentran en ninguna constancia de la causa elemento alguno que indique se encomendaron, y no se ejecutaron, la confección de los planos de construcción y la ejecución de la obra.

12.-Tampoco debe hacerse lugar al otro ítem solicitado por el actor sobre trámites y gestiones realizadas, pues dicho reclamo se funda en el art. 58 del dec. nacional, y el decreto provincial, de aplicación en el caso, no contiene norma similar.

13.-Debe hacerse lugar a los agravio de las partes y revocar la sentencia en cuanto dispone que los intereses empiezan a correr desde la notificación de la demanda, puesto que el momento eficaz para constituir en mora al deudor fue el de la mediación cuya primera audiencia fue celebrada el 23/06/2010, razón por la que entiendo que desde allí deben correr los intereses, hasta el efectivo pago.

14.-Corresponde hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la sociedad anónima, toda vez que, en tanto dicha persona jurídica no existía al momento de celebrarse el negocio base de autos, difícilmente pudo contratar con el profesional la elaboración del proyecto que motiva la promoción de esta acción (del voto en disidencia parcial del Dr. Picasso)

15.-No existe una conexidad contractual que permita extender los efectos del negocio de locación de obra en cabeza de la sociedad excepcionante, ello es así, en primer lugar, porque lo único que se encuentra demostrado en autos es que la sociedad anónima realizó actos materiales vinculados con la realización del emprendimiento inmobiliario, pero no existe ningún contrato celebrado por la excepcionante que pueda considerarse vinculado con la locación de obra que invoca el demandante, y en segundo término, pues -como queda dicho- la sociedad en cuestión no existía al momento de encomendarse la tarea al arquitecto, de forma tal que resulta imposible afirmar que este último contrato tuvo por causa algún negocio celebrado -anterior o concomitantemente- por ella (del voto en disidencia parcial del Dr. Picasso)

16.-Aun si hipotéticamente se concediera que se configuró en el caso un supuesto de conexidad contractual, eso no resultaría suficiente para dar razón al actor sobre esta cuestión, pues los efectos que usualmente se reconocen a la conexidad pasan por la necesidad de interpretar los contratos conexos en función de la finalidad supracontractual que los vincula, o por la posibilidad de hacer valer en un contrato la exceptio non adimpleti contractus en el incumplimiento de otro convenio distinto. En cambio, la doctrina es, en general, reacia a admitir que la conexidad pueda dar derecho a un contratante, frente al incumplimiento de su contraparte contractual, a deducir de cumplimiento o de daños y perjuicios contra quienes son partes en otros acuerdos distintos, pero ligados al primero por un nexo negocial (del voto en disidencia parcial del Dr. Picasso).

Fallo:

En Buenos Aires, a días del mes de abril del año 2015, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala «H» de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: «Etcheverri, Aleardo y otro c/ Inversiones Elite SA (IESA) y otros s/ cobro de honorarios profesionales» y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, la Dra. Abreut de Begher dijo:

I) Contra la sentencia obrante a fs. 1033/1045, en la que se desestimó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la codemandada Inversiones Elite SA, con costas; se hizo lugar a la demanda y, en consecuencia, se regularon los honorarios del Arquitecto Aleardo Etcheverri por la labor profesional del anteproyecto del emprendimiento denominado «Tortugas Bosque» en la suma de $ 3.613.352,68, que deberían ser abonados -junto con el interés establecido- por las codemandadas Inversiones Elite SA e Inmobiliaria Elite SRL, apelaron la parte actora a fs. 1046 y las demandadas a fs. 1053, recursos que fueron concedidos a fs. 1048 y fs. 1054. A fs. 1066/1070 expresó agravios la parte actora, mientras que las demandadas lo hicieron a fs. 1075/1100. Corrido el traslado de ley, Etcheverri contestó a fs. 1108/1133. En consecuencia, las actuaciones se encuentran en condiciones para que sea dictado un pronunciamiento definitivo.

II) Agravios La parte actora, en su escrito de expresión de agravios, solicita que se calculen los intereses desde que se realizó y se hizo entrega del trabajo y no desde la notificación de la demanda. En subsidio, sostiene que se colocó en mora al deudor con el intercambio epistolar.

Por otra parte, se agravia de que el sentenciante haya omitido el tratamiento de su reclamo en cuanto a los honorarios correspondientes por «Trámites y Gestiones» (documentos para la tramitación de la obra) y «Trabajos encomendados y No ejecutados» (artículos 58 y 51 del decreto ley 7887/55). Recuerda que el perito ha reconocido esos ítems.Se refiere a la prueba aportada.

A su tiempo, la parte demandada se agravia de que el magistrado haya considerado que lo encomendado se trató de una locación de servicios y no de una locación de obra. Dice que no puede entenderse que se haya obtenido resultado material de la obra intelectual (necesario para que surja el derecho de cobrar honorarios por la locación de obra) ya que ese supuesto «anteproyecto» no cumplió con la normativa vigente ni fue finalizado jamás. Concretamente, insiste en que no se respetaron las limitaciones legales ya que el Municipio de Pilar, para un emprendimiento de Club de Campo, tenía una altura máxima permitida de dos niveles, cuando el anteproyecto presentaba cuatro niveles. Hace hincapié en el testimonio del arquitecto Basile, Secretario de Planeamiento del municipio, quien señaló que a la presentación le faltaron elementos vitales y que no estaba hecha de acuerdo a la «forma municipal» ni contenía firmas del comitente y la matrícula del profesional.

Critica, además, que el juez únicamente se haya basado en prueba testimonial: Ferrara (intermediaria en la operación inmobiliaria), Studnitz (empleada del actor) y Pugliese (Jefe de Gabinete, es decir, un «cargo político»). Afirma que no existe ninguna prueba escrita que demuestre que se encargó la tarea o que contenga la firma de Guerrero, a excepción de la reserva de compra del inmueble, documento que no alcanza para probar la supuesta encomienda.

Asegura que se le hizo un encargo al Arquitecto Olascoaga (quien le cedió los derechos litigiosos a Etcheverri), el de realizar un estudio de viabilidad, y que como no tenía matrícula para ejercer la profesión en el ámbito de la provincia de Buenos Aires, tampoco nada se le debería.Pide que se valore el testimonio de Olascoaga.

También se agravia la parte demandada de que se haya rechazado la excepción de falta de legitimación pasiva de Inversiones Elite SA, ya que mal podía esta última realizar un encargo cuando todavía no existía y que, por otra parte, tampoco se benefició con él porque la presentación no fue hecha conforme con las reglas municipales.

En otro acápite, sostiene que el informe fue presentado en base a un decreto (el 290/03) que estaba derogado a la fecha de presentación del expediente por el decreto 280/05 y que tampoco se presentó el plano de mensura ni se consideraron las dos cesiones de calles al municipio. Agrega que el cálculo de los metros cuadrados es inferior y que solo podían desarrollarse unos 10.000 m2 y no los 26.000 m2 en base a los cuales se mandó a pagar. Según su criterio, aun cuando se entendiera que parte del trabajo está hecho, correspondería el porcentaje de «croquis preliminares» (5%) de conformidad con el artículo 51 del decreto 7887/55. Recuerda que siempre solicitó que se liquidaran las encomiendas de conformidad con el artículo 9 del mismo decreto como «anteproyecto de ordenamiento urbano y regional». Se pregunta, luego, por qué el sentenciante condenó en base al decreto 7887/55, en lugar del 6964/65, que se utiliza para la provincia de Buenos Aires. Además, objeta el valor del metro cuadrado que se utilizó para calcular el costo de la obra total.Ofrece todas las posibles formas de cálculo de los honorarios las que, según expresa, serían menores a la fijada por el juez.

En cuanto al cómputo de los intereses, sostiene que es injusto calcularlos desde la fecha de notificación de la demanda, ya que la pericia incluye valores a marzo de 2013.

Finalmente, se queja de la forma en que fueron impuestas las costas.

III) Locación de obra Encomendar la realización de un proyecto de una obra de arquitectura implica la celebración de un contrato de locación de obra intelectual por la cual el proyectista se compromete a proyectar la obra y a entregar los planos, los que deberán satisfacer el resultado esperado. (Trigo Represas en Bueres-Highton, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, Tomo 4C, Hammurabi, pág. 140.) El proyectista es el profesional que planea la obra prometiendo un resultado intelectual. Generalmente, está unido al comitente por un contrato de obra intelectual (Kemelmajer de Carlucci, «Responsabilidad de los profesionales de la construcción, especialmente por ruina en obras destinadas a larga duración», en Revista de derecho de daños. Responsabilidad de los profesionales de la construcción, 2004-2, Rubinzal Culzoni, pág. 7; véase también Spota, Alberto G. (h.), «La locación de obra y la locación de servicios», LL 26, 38, LLO y «Contrato de locación de obra», Obligaciones y Contratos Doctrinas Esenciales, Tomo V, pág. 883; Belluscio-Zannoni, Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, t. 8, pág.66).

El Código Civil y Comercial -que comenzará a regir a mitad de este año y que debe servir como pauta interpretativa sobre todo ante aquellos criterios que fueron objeto de debate en el pasado- en su artículo 1251 define al contrato de obra o de servicios como aquel en el que una persona, según el caso el contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución. Asimismo, en el artículo 1252 se prevé: «Si hay duda sobre la calificación del contrato, se entiende que hay contrato de servicios cuando la obligación de hacer consiste en realizar cierta actividad independientemente de su eficacia. Se considera que el contrato es de obra cuando se promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega.» Lo cierto es que más allá de esa mera mención del sentenciante (que se trataba de una locación de servicios), no hay duda acerca de que estamos en presencia de una locación de obra ya que en este caso lo prometido fue un resultado eficaz: el de realizar un anteproyecto.

Advierto, de todos modos, que a pesar de asistir razón a las demandadas en este aspecto -que se trata de una locación de obra y no de servicios-, ello no cambia la suerte de lo principal. El quid entiendo, para resolver las cuestiones traídas a debate, es establecer cuál es aquel resultado prometido para así poder discernir si se ha generado derecho al cobro de honorarios y, en su caso, a cuánto ascenderían estos.

IV) Lo encomendado y el cobro de los honorarios 1.Luego de una lectura de las constancias de la causa y analizada la prueba a la luz de los principios que la sana crítica impone a todo juzgador, entiendo que lo encomendado y, por lo tanto, aquello que se prometió como resultado del contrato fue la realización de un anteproyecto de obra de arquitectura, en el que la parte construida con destino a vivienda tenía previstos cuatro niveles (planta baja más tres pisos), a contrario de lo que establecía, al momento de presentarse la viabilidad del proyecto ante las autoridades correspondientes, la normativa de la Municipalidad de Pilar, donde se llevaría a cabo la construcción de la obra.

Explicaré los motivos que me han llevado a esta conclusión.

En primer lugar, a fs. 236 de la contestación de demanda existe un primer reconocimiento que no puede pasarse por alto: encargo hubo. Aunque allí se sostenga que fue únicamente dirigido al Arq. Olascoaga, que quien lo encomendó fue solo la SRL (y no la SA) y que lo que se solicitó fue la realización de un «anteproyecto de ordenamiento urbano y regional» (y no un «anteproyecto de obra de arquitectura»), lo cierto es que existe reconocimiento de la celebración de un contrato de locación de obra por parte de las demandadas en la contestación que presentaron en forma conjunta.

Lo que queda por evaluar es cuáles fueron las partes involucradas en ese contrato y cuál fue concretamente la obra contratada. Adelanto que, según he podido observar de la prueba colectada, tanto el Arq. Olascoaga (cedente de sus derechos de acuerdo con las escrituras de fs. 53/54 y 55/56) como el Arq. Etcheverri (y no solamente el primero) fueron requeridos para realizar el anteproyecto como arquitectos. También anticipo que rechazaré los agravios tendientes a revocar la condena que pesa sobre Elite Inversiones SA. Estos dos puntos serán tratados en los considerandos V) y VI), respectivamente.

2.Corresponde adentrarse ahora en resolver, de acuerdo a las constancias de la causa, qué fue lo solicitado a los arquitectos Olascoaga y Etcheverri y qué fue lo que estos entregaron.

Las demandadas sostienen que no se obtuvo el resultado de la obra intelectual (necesario para que surja el derecho de cobrar honorarios por la locación de obra) ya que ese supuesto «anteproyecto» no cumplió con la normativa vigente (se proyectó una altura de cuatro niveles cuando la permitida era de dos) ni fue finalizado jamás.

Debe recordarse que el 13/12/2007, Inmobiliaria Elite SRL (en formación), representada por su gerente el Sr. Juan Carlos Guerrero, firmó una reserva de compra por un inmueble ubicado en la Municipalidad de Pilar. El precio total de la venta sería de U$S 600.000. El boleto se firmaría el 15 de marzo de 2008 y la escritura el 30 de mayo de 2008.

En la cláusula 2 se previó: «La presente reserva de compra se efectúa ad referendum del propietario y estará sujeta a las siguientes condiciones: i) a las cláusulas indicadas en el punto 1; y ii) a la aprobación por parte de la Municipalidad de Pilar de los proyectos de viabilidad y prefactibilidad que presentara o presente el reservante comprador ante el organismo citado. Asimismo, se deja expresamente aclarado que:i) la falta de aceptación de parte del vendedor de la presente reserva; y/o ii) la no obtención por parte del reservante en el plazo aquí indicado de los permisos y/o aprobaciones municipales que solicite el reservante ante la Municipalidad de Pilar, producirá el rechazo y/o la resolución de la presente reserva de compra, no generando derecho a indemnización y/ o comisión alguna entre las partes y/o intermediarios, debiendo el escribano Jorge Ibáñez devolver al reservante comprador el cheque de pago diferido N° 00000053 depositado en la Escribanía Ibáñez en concepto de reserva de compra, esto último, siempre y cuando el reservante comprador acredite el rechazo de los proyectos y/o prefactibilidad condicionantes de la presente por documento emitido por la Municipalidad del Pilar u organismo que correspondiere» (Los destacados me pertenecen).

Asimismo, en la cláusula 2.5 se estableció: «Autorización para arquitectos: A partir de la aceptación de esta reserva, el vendedor permitirá el ingreso a la propiedad a las personas que designe el reservante-comprador, (siempre acompañados de uno de los vendedores) a los efectos de que elaboren los planos y demás documentación técnica necesaria para la construcción de las futuras unidades que se levantarán en el inmueble. El comprador-reservante deberá informar al vendedor con al menos 48 horas de anticipación, el día, horario y los nombres de las personas que ingresarán al inmueble.» (El subrayado no pertenece al original).

Estas cláusulas demuestran a las claras que el inmueble se compraría si y solo si se obtenía «la aprobación por parte de la Municipalidad de Pilar de los proyectos de viabilidad y prefactibilidad.» Tanto es así que se le devolvería al reservante el cheque entregado si se acreditaba el rechazo de los proyectos y/o prefactibilidad condicionantes de la presente por documento emitido por la Municipalidad del Pilar u organismo que correspondiere.

3.Las cláusulas así redactadas ya nos acercan a una operatoria común, que consistía en iniciar los trámites administrativos para obtener -decisión política de por medio- un primer aval a los fines de modificar luego, a través del Concejo Deliberante o a nivel provincial, ciertos requisitos exigidos y poder llevar adelante desarrollos inmobiliarios que reportaran algún beneficio para el Municipio y su comunidad.

Digo esto porque, además de otros elementos de prueba que corroborarán esa afirmación, lo que emerge de la lectura de las cláusulas es, por lo menos, sugerente. Si lo encomendado era un anteproyecto que cumplía a raja tabla con la reglamentación de la Municipalidad de Pilar (dos niveles), en lugar de haberse establecido una condición como la pactada («si se aprueba») solo hubiera sido necesario el establecimiento de un plazo incierto («cuando se apruebe»), cosa que no ocurrió en el caso. Reitero: ¿por qué poner una condición si todo se iba a hacer de acuerdo con la reglamentación vigente? ¿no hubiera bastado establecer un plazo, aunque fuera incierto? En la misma línea, se debe recurrir al testimonio de Osvaldo Pugliese, quien fue Secretario de Gobierno desde el 10/12/2003, hasta enero de 2004, cuando asumió como Secretario Jefe de Gabinete de la Municipalidad de Pilar hasta junio de 2008. Este funcionario explicó claramente cómo era la dinámica para la realización de desarrollos habitacionales de la envergadura del presentado en autos.

A fs. 797/799, el declarante manifestó que antes de iniciar el trámite administrativo de petición ante la autoridad, en este caso municipal, se combinan audiencias para ver la viabilidad de lo que eventualmente se solicitará por escrito y que, en ese contexto, conoció el proyecto. Explicó que si el proyecto es políticamente viable, se le da lugar al resto de los procesos decisorios: técnico, jurídico, administrativo. Si no es viable, se le expresa a quien presentó el proyecto para que lo desista.Agregó que desde el año 2003, a partir de que asumió (como parte de un equipo) la conducción del Municipio y en el marco de la crisis global y de la etapa que se estaba viviendo, la decisión fue la de atraer inversiones al distrito y favorecer a todos aquellos que desarrollaran proyectos habitacionales, comerciales, recreativos, que generaran mano de obra, migración hacia el distrito de Pilar por parte de las personas y una mayor recaudación impositiva a través de las distintas tasas que el municipio cobraba. Dijo, además, que se solicitaba a los peticionantes que iniciaran el expediente administrativo para buscar las formas de encuadrar el proyecto a los indicadores existentes en la municipalidad y, de ser necesario, hacer las gestiones ante el Concejo Deliberante o ante la provincia de Buenos Aires. Añadió que lo que en ese momento se utilizaba era el cambio de zonificación. Se refirió también a la reunión que mantuvo con el Sr. Etcheverri y el dueño o inversor del emprendimiento. Explicó que, en general, la compra de los terrenos se hace a condición de que la municipalidad le diera los indicadores; que nadie compra un terreno en Pilar para hacer un desarrollo, sin la condición de que la municipalidad le otorgue los indicadores. Aseguró que por eso le habían dado al proyecto la viabilidad política para que pudieran comprar y desarrollar.

El 13 de marzo de 2008 se suscribió una prórroga de la reserva, se puso como nueva fecha para la firma del boleto el 15 de abril y se mantuvo la de escrituración (fs. 358/359). Allí, por un lado, se agregó en la cláusula 1.1 que «para el caso de que antes del 15/04/08 la Municipalidad de Pilar emita el certificado de viabilidad correspondiente, se adelantará la firma del citado boleto previo acuerdo entre las partes». Este cambio demuestra a las claras que, por lo menos extraoficialmente, se les había dado la conformidad para seguir adelante con el proyecto.De todos modos, no dejo de advertir que el resto de la prórroga es igual a la reserva anterior, incluyendo la cláusula 2, que mencionaba las «condiciones de la reserva».

El 14 de abril se firmó el boleto. Pero aquí Inmobiliaria Elite SRL lo hizo «en comisión». En junio de 2008 se firmó la escritura de compra con el escribano Ibáñez; participó allí como compradora Inversiones Elite SA. .

Corresponde, entonces, preguntarse qué significado debía darse a la celebración del contrato de compraventa, si tenemos en cuenta la condición pactada en la reserva de compra, la prórroga de esa reserva, que luego se hubiera llevado a cabo la compraventa y lo depuesto por el funcionario que participó de las reuniones con el arquitecto y el inversor.

Al respecto, el perito contador informó que «con fecha 12/06/2008 se ha adquirido el inmueble, implicando este hecho la aceptación por parte de la municipalidad de Pilar de los proyectos de viabilidad y prefactibilidad; o bien la aceptación del comprador que dichos proyectos son viables (fs. 868).

4. A ello deben sumarse otros tres elementos de prueba de suma relevancia: los términos del anteproyecto presentado, lo dictaminado por el perito y, sellando la suerte del punto, el cambio de regulación a los pocos meses de presentado el proyecto de Tortugas Bosque.

Veamos.

Cabe mencionar, en primer lugar, los términos del anteproyecto presentado ante el Municipio, con los que se justifica el beneficio que, de ser aprobado, acarrearía la realización del complejo habitacional a la Municipalidad: «Creemos que emprendimientos de estas características, promueven y potencian la economía del área, jerarquizan y valorizan las zonas inmediatas, permiten a los municipios bajar los impuestos individuales a la vez de aumentar su recaudación, ya que habrá más contribuyentes concentrados en menos superficie y esta podrá ser volcada en una ampliación y mejoramiento de la infraestructura existente vecinal.» (fs.10, último párrafo). Eso no puede significar otra cosa que no se trató de un desconocimiento de las reglas municipales sino que, como se ha sostenido a lo largo del proceso por la parte actora, se intentaba un cambio de normativa para que el negocio fuera rentable, sin necesidad de retirar el bosque existente en el predio.

En segundo lugar, tengo para mí que el experto dijo a fs. 823 que «si bien todo el material obrante en autos permite establecer que es un anteproyecto de una obra de arquitectura que cumple con todas las normas en cuanto FOS, FOT, factores de densidad, retiros, etc., no cumple con la norma municipal que dice que en la zona donde está emplazado el terreno de autos, se permiten construcciones de solo dos niveles de altura (estos es, planta baja más un piso alto) para ser viable su construcción, mientras que el anteproyecto de autos se conforma con planta baja más tres pisos altos, con lo que sería inviable su construcción al momento de la presentación del expediente, en el caso de no mediar excepciones a la norma para dicho municipio».

Sin embargo, a fs. 828, ante el pedido de que «informe sobre cuestiones que sirvan para dilucidar los hechos, etc.», agregó que «es común o de estilo, cuando se trata de anteproyectos de construcción, sobre terrenos de proporciones importantes o atípicas como el de autos que tiene casi dos hectáreas y media, que se hagan presentaciones municipales a los efectos de rever alguna o algunas normas de edificación de la zona en cuestión para: modificar, compensar, etc. el proyecto en cuestión. Independientemente de la fecha de presentación o del resultado sobre el cual se puede expedir el Municipio, el que suscribe interpreta que lo que se hizo con la presentación del expediente 4089 001432/2008, presentado por el Arq.Etcheverri, en la Municipalidad de Pilar el 5 de febrero de 2008 es «s/ viabilidad para un proyecto de viviendas Tortugas Bosque» (no es pedido de estudio de proyecto urbano), es presentar un anteproproyecto de viviendas para ver la posibilidad de viabilizarlo o no según para que se expida el Municipio a tal efecto. Cuando no se logran viabilizar los anteproyectos pedidos de este tipo, lo que se hace es modificar los anteproyectos y efectuar nuevas presentaciones en los Municipios.» A fs. 831 el experto nuevamente aclara que «lo normal en estos casos es rever el proyecto en caso de no prosperar la autorización por vía de excepción del Concejo Deliberante, para redefinir la cantidad de niveles conforme a norma sin alterar la cantidad de metros construibles para que sea viable económicamente el proyecto. Modificaciones estas que el que suscribe estima que son posibles.» Por último, no puede pasarse por alto que a partir del Decreto 2172/08 pasó a ser de atribución del Honorable Concejo Deliberante otorgar autorización para la construcción de más pisos por encima de lo normado por Código de Zonificación (Ord. 10/85). Es decir, a partir de ese año precisamente se dictó un decreto que por el cual ya no estaba prohibida la construcción de los cuatro niveles sino que solo se necesitaba solicitar la autorización al Concejo Deliberante.

Es por eso que no puede dársele al informe obrante a fs. 547 emanado de la Municipalidad de Pilar el 04/03/2011 la interpretación que pretenden las demandadas. Primero, porque precisamente se trata de un informe y no de una resolución. Segundo, porque fue dictado meramente como respuesta a un pedido concreto del Sr. Guerrero (obrante a fs.539) en el que, «sin perjuicio del tiempo transcurrido y al solo efecto de cerrar el expediente», solicitó a la Municipalidad que se expidiera acerca de si los antecedentes acompañados en su momento el 02/02/2008 (que aludían a la prefactibilidad de construcción de un complejo de viviendas de planta baja más tres pisos) estaban o no acordes a la normativa municipal vigente a dicha data. (Los destacados son propios).

Incluso Basile, testigo propuesto por los demandados y que se había desempeñado como Secretario de Planeamiento de la Municipalidad de Pilar, a la pregunta: «¿cuántas excepciones de altura se han dado en el Municipio de Pilar desde el 2005 hasta ahora?», respondió que no podía dar precisiones desde el año 2005 hasta enero de 2009 porque no estaba en el cargo pero que a partir de 2009 dieron cuatro o cinco (fs. 454). También ante el interrogante acerca de cuántos pedidos de viabilidad/factibilidad por excepción se habían rechazado desde 2009, el testigo contestó que ninguno. Es por ello que resulta irrelevante en este conflicto que este testigo afirmara que el anteproyecto no estaba hecho de acuerdo a «las formas municipales» al tiempo de la presentación.

A fs. 623 obra el oficio dirigido a la Municipalidad de Pilar donde se solicita, además del expediente administrativo de referencia, los antecedentes del proyecto Ayres Vila. Me he permitido buscar a través de internet información sobre el mentado complejo. He podido observar en la página http://www.ayresvila.com.ar que el complejo urbano hoy es una realidad y que cuenta con planta baja y los tres niveles por encima.

5. Es cierto que la encomienda no se celebró por escrito entre las partes. Pero no lo es menos que la confección efectiva de los planos -reveladora de una locación de obra intelectual- es un hecho que, como tal, puede acreditarse por cualquier medio de prueba, sin que rija la limitación del art. 1193 del Cód. Civil (véase voto del Dr.Cifuentes del 14/07/1983, como vocal de la Sala C, ED 108-139; también otro antecedente de la misma Sala del 23/11/1993, LL 1994-C-405, con nota del Dr. Roberto Malizia, «Admisibilidad de la prueba testimonial en los contratos de locación de obra»; además sentencia de la Sala A del 21/9/1989, LL 1990-B-203).

Basta al locador -sostuvo el Dr. Cifuentes en el fallo primeramente citado- acreditar mediante toda clase de pruebas el trabajo o la obra, pues cuando una de las partes ha recibido la prestación y se niega a cumplir el contrato, no rige el principio del art. 1193 del Cód. Civil.

Explica Spota en «Forma y prueba del contrato de locación de obra» (Obligaciones y Contratos. Doctrinas Esenciales, Tomo V, pág. 917) que si se trata de una locación de obra intelectual, con mayor razón la ley no exige ninguna forma especial; por lo tanto, este contrato de locación de obra no es un contrato solemne, ni tampoco es un contrato formal, ya que la ley, lo repetimos, no impone forma alguna, ni siquiera a los efectos probatorios, y sin perjuicio de que indirectamente impone el instrumento privado por aplicación del art. 1193 y en cuanto no se trate de los supuestos de excepción que autorizan todo genero de prueba (arts. 1191, 1192 y 1627). En materia de prueba del contrato de obra si bien rige la limitación de la prueba testimonial y de presunciones cuando el precio excede de los $. 10.000 (art. 1193, ley 17.711), puede ocurrirse a todo género de prueba, aun excediéndose de ese límite, en estos casos: A) Cuando existe un principio de prueba por escrito (arts. 1191 y 1192). Así en los casos de que el comitente y el locador de obra (se trate del proyectista, del director de obra, o del empresario), han suscripto los planos y otros documentos a presentar ante la Administración pública, cuando esta ejerce el poder de policía edilicia (v.gr., a los efectos de otorgar el permiso municipal del proyecto de obra, y todo de consuno en la Capital Federal, con lo establecido en el Código de Edificación de la ciudad de Buenos Aires). B) Cuando una de las partes cumplió con su prestación y la otra parte la aceptó (art. 1191). Es decir, deben cumplirse los dos requisitos indicados: que un contratante ejecutó la obra y el otro la recibió. Ello tiene significación, entre otros casos, tratándose de los llamados «adicionales» o «extras». El art. 1633 bis, que impide variar el proyecto «sin permiso por escrito del dueño, si bien exige esa prueba, calificada, no impide que se aplique el art. 1191, si se demuestra que el comitente aceptó la prestación adicional o extra (es decir, un trabajo no necesario, o una variación no indispensable) o que el empresario comunicó al comitente el trabajo innovatorio necesario e imprevisto que es el supuesto que también contempla, la 2ª parte del art. 1633 bis. C) En todo caso rige la norma que se remite al precio de costumbre (art. 1627). Si bien esta norma se refiere a la locación de servicios, ella se extiende a la locación de obra material o inmaterial, siempre que se pruebe la ejecución de la obra y que ello se subsume en la habitualidad o modo de vivir del locador de obra (empresario, proyectista, director de obra, etcétera).

6. De todo lo antedicho se desprende que se ha celebrado un contrato de locación de obra intelectual entre las partes, que lo encomendado y, por lo tanto aquello que se prometió como resultado del contrato, fue la realización de un anteproyecto de obra de arquitectura, en el que la parte construida con destino a vivienda tenía previstos cuatro niveles.Eso fue lo encargado y cumplido y es por ello que corresponde el pago de honorarios.

Todo ello ha quedado probado no solo con el primer reconocimiento formulado en la contestación de demanda, sino con el escenario probatorio antes descripto que fue analizado como una totalidad significativa de acuerdo con las directivas que impone la sana crítica. Así, los términos de la reserva, la concreción posterior de la firma del contrato de compraventa y el cambio de normativa unos meses después de la presentación del anteproyecto ante las autoridades, además de las excepciones mencionadas por el Secretario de Planeamiento; y la operatoria descripta por el Secretario Jefe de Gabinete, coincidente con la información ofrecida por el experto y con las explicaciones brindadas en el anteproyecto, no pueden sino avalar la postura que he sostenido y que me motiva a proponer la confirmación de la sentencia en cuanto a obliga a abonar los honorarios por la tarea realizada.

V) Los arquitectos contratados: Olascoaga y Etcheverri La parte demandada asegura que el vínculo contractual fue solo con el Arq. Olascoaga (quien le cedió los derechos litigiosos a Etcheverri) y que, como este no tenía matrícula para ejercer la profesión en el ámbito de la provincia de Buenos Aires, nada se le debería.

La queja debe ser rechazada ya que ha quedado acreditado que el encargo fue tanto a Olascoaga como a Etcheverri y que ambos trabajaron en la realización del proyecto. Veamos.

Observo que el expediente fue iniciado el 5 de febrero de 2008 en la mesa de entradas de la Municipalidad de Pilar bajo el número 1432/2008 por el Arq. Etcheverri (Motivo: «s/ viabilidad p/ proyecto de condom inio o viviendas ´Tortugas Bosque», fs. 18). Asimismo, el tributo para su iniciación fue abonado por Olascoaga. Hay también entre la documentación presentada en esa oportunidad, algunas actuaciones a nombre de Olascoaga (véanse fs. 21 y fs. 388). El proyecto fue registrado en la Dirección Nacional de Derecho de Autor a nombre de Olascoaga (fs.418).

Lo cierto es que Olascoaga era parte del estudio de Etcheverri. Puede traerse a colación, por ejemplo, que la dirección que aparece en el documento de fs. 30 como perteneciente al Arq. Olascoaga y a la que los demandados le remitieron la carta documento, es la misma que la del estudio del Arq. Etcheverri. La testigo Studnitz, asimismo, sostuvo que entre los profesionales que trabajaban con Etcheverri se encontraba Olascoaga (fs. 393).

Remarco esto porque el proyecto mucho tenía que ver con servicios que ofrecía el estudio. El proyecto tenía como base el mantenimiento del bosque dentro del complejo habitacional para respetar el hábitat propio de la zona en la que se construiría. Es evidente que el estudio de Etcheverri, en lo que hace a este aspecto y al que se vincula con las inversiones y desarrollo de este tipo de proyectos, era el indicado para la realización de la tarea encomendada.

Destaco, por otra parte, que en las cartas documento no se hizo distinción entre Olascoaga y Echeverri. En ambas se negó todo, conducta que ha sido contradictoria con la postura defensiva que se planteó en la contestación de demanda (que hubo un encargo pero solamente a Olascoaga).

Resulta llamativo que, como prueba documental, los demandados solo hayan acompañado dos mails para acreditar que la relación fue solo con Olascoaga y no con Etcheverri; uno, de noviembre de 2007 y el otro, de abril de 2008. Precisamente entre esas dos fechas es que se debe haber dado el mayor intercambio y no se explica por qué no hay ninguna otra documentación que clarifique el vínculo que la demandada Inmobiliaria Elite SRL sí reconoció con Olascoaga.

A todo ello, debe sumarse la declaración de la Sra. Ferrara, dueña de la inmobiliaria a cargo de la compraventa del inmueble.La testigo se refirió a la reunión celebrada en la casa de uno de los vendedores, a la que asistió Etcheverri para explicarles a ellos que «los tiempos en la municipalidad no eran los tiempos que a veces uno quiere manejar». Aquella sostuvo también que se hizo la prórroga porque los vendedores comprendieron la situación. A la repregunta de la demandada acerca de qué resultado había tenido el encargo de factibilidad dijo que «desde el momento que firmó el boleto, supone que las cosas salieron bien, porque si no, no hubieran firmado el boleto» (fs. 391 vta.).

De suma trascendencia resulta el hecho de que fuera Etcheverri quien asistiera a la reunión con Pugliese, Secretario Jefe de Gabinete de la Municipalidad de Pilar. En ese encuentro también participó el Sr. Guerrero, como representante de las empresas demandadas.

Si bien cada uno de los elementos de prueba enumerados no es suficiente por sí solo para tener por probada la intervención de ambos arquitectos, el entramado que todos ellos conforman, me lleva a la conclusión de que Guerrero contrató tanto a Olascoaga como a Etcheverri para la realización del anteproyecto de obra de arquitectura del complejo habitacional «Tortugas Bosque» y es por ello que propongo que se rechacen los agravios y se confirme la sentencia en este punto.

VI) Inversiones Elite SA Se agravia la parte demandada de que se haya rechazado la excepción de falta de legitimación pasiva de Inversiones Elite SA, ya que mal podía esta última realizar un encargo cuando todavía no existía como persona jurídica.

Debe recordarse que esta codemandada fue constituida recién el 12/05/2008, es decir, con posterioridad al contrato invocado como fundamento de la pretensión.

Sin embargo, el magistrado preopinante tuvo en cuenta no solo las declaraciones de los testigos sino el contexto general en que se llevó a cabo el negocio.De ello desprendió que la sociedad fue constituida al efecto de la realización del proyecto «Tortugas Bosque». Si bien aclaró que no existían constancias que demostraran que su constitución fuera al solo efecto de efectuar ese emprendimiento, sí lo era que se había constituido «por lo menos» para efectuar el mencionado proyecto.

Destacó que una vez reservado el terreno en que iba a realizarse el proyecto «Tortugas Bosque», el Sr. Guerrero, representante de la restante codemandada y firmante del mencionado documento, presentó ante la IGJ un «trámite urgente» de constitución de la última sociedad (fs. 711), cuyo objeto social era el de actuar como «inmobiliaria» y «constructora» (fs. 712 vta.) para luego aumentar su capital social poco después de constituida, justamente para hacer efectiva la compra del mencionado terreno de Pilar.

Luego, analizó los movimientos contables de cada una de las empresas de acuerdo con la pericia de fs. 863/872. Así, dijo que con fecha 14/04/2008, Inmobiliaria Elite SRL hizo efectivo el pago del anticipo del terreno por la suma de U$S 360.000 y luego el 12/06/2008 se registró en Inversiones Elite SA el asiento de la inscripción definitiva, abonándose en dicha fecha la suma de U$S 240.000. Advierte que sobre este precio total pactado de U$S 600.000, cada una de las sociedades se hizo cargo del pago de una parte, para inscribirse finalmente la compra a nombre de la excepcionante, sin que se hayan acreditado, transferencias dinerarias entre ellas que justifiquen por qué la primera sociedad en intervenir -en caso de no tratarse de uno de los denominados grupos económicos- cedió a la restante la propiedad del terreno que parecía haber «reservado» para sí.

Concluyó que sin perjuicio de la utilización de distintas figuras societarias durante la concreción del negocio, respecto del cual la manda profesional encargada a Etcheverri era solo una parte, ambas sociedades debían responder ante el actor.

Ahora bien, la reserva de compra original, del 13/12/2007, fue firmada por el Sr.Guerrero, como representante de la SRL en formación (fs. 356/357); la prórroga fue firmada también por Guerrero, como representante de Inmobiliarias Elite SRL, el 13/03/2008. El boleto de compraventa fue firmado también por aquel el 14/04/2008, en representación de la misma sociedad pero «en comisión»; se estipuló allí: «la compradora podrá transferir los derechos y obligaciones bajo el presente a una tercera persona y/o empresa vinculada o controlada para lo cual los vendedores prestan su expresa conformidad (fs. 362 vta.). Luego, en la escritura fue parte compradora Inversiones Elite SA (12/06/2008).

El argumento de la demandada es que mal podía Inversiones Elite SA realizar el encargo a los arquitectos -y por ende, deberles honorarios- cuando todavía no existía como persona jurídica.

La escritura de constitución de la SA data del 16/04/2008, fecha posterior a la firma del boleto de compraventa. Fue inscripta en la IGJ el 12/05/2008.

Cabe recordar que la compraventa en comisión es la que celebra el representante en su propio nombre aunque por cuenta ajena, sin identificar la persona del representado (comitente), con la advertencia de que no declarando en su momento quién es el mandante, la obligación del comisionista surge como la que se contrae a nombre propio y en interés propio, o a cargo propio (Sopta, Instituciones de derecho civil. Contratos, Volumen IV, Depalma, 1979, pág. 149). Sin embargo, el artículo 1326 consagra un principio: la voluntad declarada de las partes no podrá cambiar la esencia del contrato. Si esta fuera distinta de la que pretende adjudicársele, prevalecerá siempre la realidad de la relación (Gregorini Clusellas, Eduardo L. en Bueres-Highton, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, 3C, Hammurabi, 1999, pág. 331 y del mismo autor, «Clasificación de los contratos en el Código de Vélez y en el proyecto del año 2012», en Revista de derecho privado y comunitario. Problemática contractual. Contratos en general, 2014-1, Rubinzal Culzoni, pág.338).

Entonces, a pesar de los términos que se utilizaron en el boleto, es decir, que la compraventa lo era «en comisión», entiendo que, con el mismo argumento que ahora desarrolla la excepcionante en su escrito de expresión de agravios, tampoco podría haber sido la mandante de la SRL. Es decir, si no existía para encargar la tarea a los arquitectos, tampoco existía para encomendar a la SRL la compra de un lote.

Considero que lo que ha sucedido aquí es la celebración de un contrato para persona a designar. Se trata de la convención en la cual el comprador la celebra por cuenta propia sin existir mandante alguno pero con el derecho potestativo de sustituir, en otra persona a designar, la calidad de comprador (Ibidem). Quien compra a nombre de persona a designar se reserva el derecho de indicar o señalar quién es el representado.

Esta figura que no se encuentra legislada en forma específica en el Código Civil actual (sí en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación sancionado, en su artículo 1029), encuentra su fuente normativa en la autonomía de la voluntad. (Bueres [dir.], Código Civil y Comercial de la Nación. Analizado, comparado y concordado, Volumen 1, Hammurabi, 2014, pág. 593 y ss.).

Se trata de un tipo de acuerdo en el que el tercero viene a ocupar la posición de parte en el contrato y se extiende a la facultad tanto para el rol de deudor como de acreedor.La restricción es que la determinación de los sujetos sea indispensable (intuito personae) o que el acto no admita ser celebrado por representantes (porque este termina siendo el rol práctico si el tercero se incorporare al negocio). La aceptación produce efectos retroactivos (de allí la referencia a la representación antes indicada), y es requisito para que inicie la producción de sus efectos con la otra parte, comunicarla a este (para que produzca inoponibilidad). Mientras no se produzca la incorporación del tercero, el contrato es eficaz y produce todos los efectos de los contratos entre las partes que lo han celebrado (Ibidem).

Entonces, al incorporarse la SA al contrato y ocupar el lugar de compradora, ha asumido todas las obligaciones que de él surgen retroactivamente a la fecha de la celebración, sin importar que su constitución sea posterior a la firma del boleto.

Ahora bien, la reserva de venta en los términos en que fue aquí celebrada es, sin duda, un contrato autónomo en los términos del artículo 1137 (López Mesa, Marcelo J.; Trigo Represas, Félix A.; Salas, Acdeel E., Código Civil anotado, Depalma, 1999, comentario al artículo 1137), firmado por la SRL y del que he derivado, junto a las otras pruebas analizadas en el considerando IV), que se realizó un encargo a Olascoaga y Etcheverri para la confección de un anteproyecto de arquitectura.

En ese escenario, entiendo que el encargo a los arquitectos, la reserva, su prórroga, el boleto, la constitución de la sociedad anónima, deben entenderse contratos conexos que tendieron todos ellos al logro de una finalidad común, cual era la de desarrollar un emprendimiento inmobiliario. Ello impone una interpretación global cuya relevancia es vital para el punto que se decide.

Recordemos que el Código Civil y Comercial incorpora aquello que ya había sido delineado por la doctrina: la regulación de los contratos conexos. Dice el artículo 1073, que no hace más que recoger una elaboración que ya tiene su tiempo en la doctrina y la jurisprudencia:»Hay conexidad cuando dos o más contratos autónomos se hallan vinculados entre sí por una finalidad económica común previamente establecida, de modo que uno de ellos ha sido determinante del otro para el logro del resultado perseguido. Esta finalidad puede ser establecida por la ley, expresamente pactada, o derivada de la interpretación, conforme con lo que se dispone en el artículo 1074.» A su vez, este dispone: «Los contratos conexos deben ser interpretados los unos por medio de los otros, atribuyéndoles el sentido apropiado que surge del grupo de contratos, su función económica y el resultado perseguido».

Claramente esta postura doctrinaria, que encontró recepción legislativa en el Código sancionado, tiene en cuenta la noción de proceso antes que la de suceso, en la que son muchos los sucesos que participan para la realización del resultado -cambio en el mundo que se corresponde con la intención del agente- y las consecuencias -cambios en el mundo por fuera de la intención del agente- (Wright, Georg Hendrik von, con la traducción de García Ferrero, Pedro, Norma y acción: Una investigación lógica, Madrid, Tecnos, 1970, véase capítulo II).

Es por ello que la interpretación de cada uno de los contratos conexos deberá realizarse a partir del contrato que lo reconoce como causa, por lo que, fuera de los efectos propios individuales, especiales y específicos, existirá una eficacia global cual es la consecución de la finalidad común identificada como resultado esperado. Por tanto, aun en el supuesto de que las partes al contratar no hayan manifestado expresamente, a partir de la autonomía de la voluntad que despliegan, que celebran contratos conexos, tal realidad podrá ser aprehendida por el intérprete el análisis de la base fáctica y de los elementos configurantes de cada contrato en particular, que se encuentra coligado con los demás. (Armella, Cristina, «Contratos conexos» en Stiglitz, Rubén S. [dir.], Suplemento Especial sobre el Código Civil y Comercial de la Nación.Contratos, La Ley, 2015).

En suma, valorando la sucesión de contratos, considerada esta como un proceso unitario, que tenía como fin único la concreción de un resultado, cual era el de realizar el emprendimiento «Tortugas Bosque»; en particular, que el boleto de compraventa que sucedió a la reserva -en la que se menciona la tarea que debía ser realizada por arquitectos y que resultarían vitales para dar por cumplida la condición para la compra del inmueble- fue firmado para persona a designar, que luego escrituró la SA demandada, que tiene íntimos vínculos societarios con la SRL, junto a lo expresado por el perito contador en cuanto a los registros del pago del precio (fs. 866/867), entiendo que deben rechazarse los agravios y confirmarse la decisión del magistrado preopinante, por ser no solo ajustada a derecho sino, sin dudarlo, la decisión justa.

VII) Los honorarios La parte actora se agravia de que el sentenciante haya omitido el tratamiento de su relamo en cuanto a los honorarios correspondientes por «Trámites y Gestiones» (documentos para la tramitación de la obra) y «Trabajos encomendados y No ejecutados» (artículos 58 y 51 del decreto ley 7887/55). Recuerda que el perito ha reconocido esos ítems. Se refiere a la prueba aportada.

Por su parte, las demandadas sostienen que el cálculo de los metros cuadrados es inferior y que solo podían desarrollarse unos 10.000 m2 y no los 26.000 m2 en base a los cuales se mandó a pagar. Según su criterio, aun cuando se entendiera que parte del trabajo está hecho, correspondería el porcentaje de «croquis preliminares» (5%) de conformidad con el artículo 51 del decreto 7887/55. Recuerda que siempre solicitó que se liquidaran las encomiendas de conformidad con el artículo 9 del mismo decreto como «anteproyecto de ordenamiento urbano y regional». Se pregunta, luego, por qué el sentenciante condenó en base al decreto 7887/55, en lugar del 6964/65, que se utiliza para la provincia de Buenos Aires.Además, objeta el valor del metro cuadrado que se utilizó para calcular el costo de la obra total. Ofrece todas las posibles formas de cálculo de los honorarios las que, según expresa, serían menores a la fijada por el juez.

El sentenciante de grado fijó los honorarios de los arquitectos en la suma de $ 3.613.352,68. Tuvo en cuenta para ello lo dictaminado por el perito, quien informó que se trataba de un «Anteproyecto de arquitectura», que debía aplicarse el porcentaje de la tabla XVIII contenida en el artículo 8° del arancel, de conformidad a los cálculos acompañados.

A) Varias son las quejas de la parte demandada en cuanto a la forma de, a todo evento, calcular los honorarios.

1. Anteproyecto de arquitectura o croquis preliminar de un anteproyecto de ordenamiento urbano y regional

Los demandados consideran que, a todo evento, deben calcularse los honorarios teniendo en cuenta que se trató de un croquis preliminar de un anteproyecto de ordenamiento urbano y regional y no un anteproyecto de arquitectura, como sostuvo el juez de grado.

Al respecto, el perito arquitecto informó: «Teniendo a la vista la documentación y planos aportados por la parte actora, con esta documentación presentada se puede establecer que es un ANTEPROYECTO. [-] Se trata de un anteproyecto de viviendas en condominio, conformado por unidades de vivienda en condominio de uno, dos y tres dormitorios, algunos de ellos con dependencias de servicios, y con cocheras cubiertas individuales, bauleras, vestuarios para personal de servicio, lavandería, estacionamiento de cortesía, y servicios de seguridad las 24 horas. También proponen como complementos: piscina climatizada, solárium, salón de usos múltiples, gimnasio, sala de estar, sala de juegos, sauna y relax, cancha de tenis.» El perito concluyó que se trataba de un anteproyecto de una «obra de arquitectura» (fs.823).

La definición de Anteproyecto se encuentra en el artículo 45 del decreto ley 7887/55, que regula el Arancel de Honorarios para la Jurisdicción Nacional y en el artículo 2, del capítulo I, del Título VII del decreto arancelario 69647/65 de la provincia de Buenos Aires: «Se entiende por ANTEPROYECTO, el conjunto de plantas, cortes y elevaciones, estudiados conforme a las disposiciones vigentes establecidas por las autoridades encargadas de su aprobación, o en su caso, el conjunto de dibujos y demás elementos gráficos necesarios para dar una idea general de la obra en estudio. El anteproyecto debe acompañarse de un memoria descriptiva, «escrita» o gráfica y de un presupuesto estimativo. Cuando se trate de exposiciones, se presentará además un cálculo de explotación.» Asimismo, el perito fue categórico en que no se trataba de un anteproyecto de ordenamiento urbano o regional en los términos del artículo 9 del Capítulo II del Arancel 7887/55 sino de un anteproyecto de arquitectura (de viviendas de condominio). Sobre todo, en las explicaciones brindadas a fs. 952/962 (véase también las resistencia del perito (fs. 938) a calcular honorarios sobre una base fáctica que él consideraba erróneo, cual era la de considerar el trabajo de los arquitectos como un anteproyecto de ordenamiento urbano).

Considero que frente a ello y a las fundadas razones ofrecidas, ya no puede insistirse sobre un argumento que -sometido al nuevo análisis- el experto ha descartado, sin nuevos aportes que desvirtúen sus conclusiones.

2.Base para la regulación del honorario y valor del metro cuadrado que se utilizó para calcular el costo de la obra total Decreto nacional 7887/55 y decreto provincial 6964/65 Siendo un anteproyecto de una obra de arquitectura y a los efectos de la valuación de la obra, el experto tomó las superficies declaradas en los planos de fs. 127/138. Ello es: área de viviendas: 25.120 m2; área de cocheras cubiertas: 7.000 m2; área de cocheras semicubiertas: 350 m2, área de amenities cubiertos:900 m2; área de amenities descubiertos: 1.200 m2; área de tratamientos exteriores: 12.000 m2.

En primer lugar advierto que no ha sido desvirtuado en el escrito de expresión de agravios lo referido por el sentenciante en cuanto a que se tomaron para el cálculo la totalidad de los metros cuadrados incluidos en el proyecto, no solo porque ello era lo pactado por las partes sino porque, al margen de la altura de la edificación, los metros cuadrados cumplían con todas las formas con el valor FOT del terreno donde debía realizarse la obra. Agrego, para que no quede duda al respecto que a la pregunta de la demandada acerca de si se podría n haber desarrollado los 26.000 m2 cubiertos del proyecto, el experto contestó que se podrían haber construido 28.980.90 m2 (fs. 830).

Las quejas sobre el punto no han intentado rebatir siquiera mínimamente el argumento mencionado por el juzgador como fundamento de su decisión.

Luego, para cada uno de los distintos sectores el perito arquitecto otorgó distintos valores al m2: así el mayor valor lo tuvo el área de viviendas y de amenities cubiertos y el menor valor las áreas de parquización. Arribó a una suma estimada total del precio de la obra de $ 358.876.000. El cálculo del honorario por proyecto y dirección de obra, según la tabla conforme decreto, arrojó la cifra de $ 18.066.763,40.

Como en este caso los arquitectos habían realizado solamente el anteproyecto (no así los planos de construcción y la dirección de la obra), el perito calculó, según baremo del artículo 51 del decreto nacional, el 20% de esa cifra, arribando a la suma de $ 3.613.352,68, monto por el que fueron condenados los demandados.

El experto también realizó los cálculos conforme con el decreto de la provincia de Buenos Aires, al igual que el perito contador. El monto es menor (aunque similar) en ambos casos si se lo compara con el arriba indicado: $ 2.103.718 (fs.820) y $ 2.316.966,55. La diferencia principal con aquel está dada por el costo del metro cuadrado.

Según el perito arquitecto, la razón por la que el honorario arroja un resultado sensiblemente menor si se lo estima de acuerdo con el decreto provincial es que «el valor de referencia que toma el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires ($ 3.800/m2) es un valor que representa el costo de construcción por metro cuadrado y que es para liquidar derechos, aportes, etc. pero que es un precio que no se corresponde de ninguna manera con lo que cuesta en la realidad actualmente un metro cuadrado de construcción» (fs. 818). (El destacado es propio.) Es por ello que el mencionado experto ratificó los costos por metro cuadrado que él había tenido en cuenta. Aclaró que los de la revista Vivienda (usados por el contador) eran referenciales para un edificio en altura de 15 pisos -por lo tanto, no aplicaban en este caso- y que los del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires no eran suficientes ni reales para ejecutar una obra para el período en que se había confeccionado el informe pericial (fs. 934).

No encuentro motivos de peso para alejarme de los valores reales que corresponden a este tipo de trabajos.

En ese marco y teniendo en cuenta que de utilizar las pautas establecidas en el decreto de la provincia de Buenos Aires, las que considero aplicables al caso, debería hacerse sobre la base del costo del metro cuadrado real, advierto que, de acceder al pedido del quejoso se lo perjudicaría en sus intereses, recurriendo así en reformatio in peius, lo que está vedado a este Tribunal. En ningún caso, la apelación puede tener la consecuencia de perjudicar al recurrente, por ende, entiendo que debe confirmarse la sentencia en el punto.

B)»Trámites y Gestiones» y «Trabajos encomendados y No ejecutados» A fs.152 vta., Etcheverri solicitó además honorarios por trámites y gestiones y por tareas encargadas y no realizadas.

El juez de grado no se expidió sobre este punto y de ello se queja el actor.

En cuanto al rubro «Trabajos encomendados y no ejecutados», considero que no existe acreditación que permita admitirlos. No encuentro en ninguna constancia de la causa elemento alguno que indique se encomendaron (y no se ejecutaron) la confección de los planos de construcción y la ejecución de la obra.

Según el decreto 7887/55, en su art. 46: «Se entiende por PROYECTO, el conjunto de elementos gráficos y escritos que definen con precisión el carácter y finalidad de la obra y permiten ejecutarla bajo la dirección de un profesional. Comprende: 1) Planos generales, a escala conveniente, de plantas, elevaciones principales y cortes, acotados y señalados con los símbolos convencionales, de modo que pueden ser tomados como básicos para la ejecución de los planos de estructura y de instalaciones. 2) Planos de construcción y de detalles. 3) Planos de instalaciones y de estructuras con sus especificaciones y planillas correspondientes. 4) Presupuesto, pliego de condiciones, llamado a licitación y estudio de propuestas.

Por otra parte, en el art. 47, se estipula: «Se entiende por DIRECCIÓN DE OBRA, la función que el profesional desempeña controlando la fiel interpretación de los planos y de la documentación técnica que forma parte del proyecto, y la revisión y extensión de los certificados correspondientes a pagos de la obra en ejecución, inclusive el ajuste final de los mismos.» Insisto en que no hay elementos que demuestren que se han encargado esas tareas. De hecho, el propio actor en su escrito de expresión de agravios menciona como prueba de ello el dictamen del perito contador. Sin embargo, tal liquidación no es la prueba de la existencia del encargo no ejecutado sino la mera estimación de cuánto debería abonarse en caso de que tal extremo estuviera acreditado.Recordemos que el cálculo por esas tareas se hizo a pedido a la propia parte actora.

Por otra parte, entiendo que tampoco debe hacerse lugar al otro ítem solicitado por trámites y gestiones.

En efecto, el actor funda su reclamo en el art. 58 del decreto nacional, que dice: «Documentación para tramitaciones. Cuando el profesional confeccione planos y planillas y gestione su aprobación por las autoridades municipales o prepare documentación para gestionar créditos hipotecarios, percibirá en concepto de honorarios un adicional del 0,3% del costo definitivo de la obra».

Y si bien eso fue precisamente lo que los arquitectos llevaron a cabo en la Municipalidad de Pilar al iniciar los trámites administrativos para la aprobación del proyecto, lo cierto es que el decreto provincial no contiene norma similar.

En ese contexto, no habiendo pactado nada al respecto y no estando incluido tal ítem en la norma que aplicamos supletoriamente, entiendo que debe rechazarse lo solicitado.

VIII) Los intereses La parte actora, en su escrito de expresión de agravios, solicita que se calculen los intereses desde que se realizó y se hizo entrega del trabajo y no desde la notificación de la demanda. En subsidio, sostiene que se colocó en mora al deudor con el intercambio epistolar.

Las demandadas sostienen que es injusto calcularlos desde la fecha de notificación de la demanda, ya que la pericia incluye valores a marzo de 2013.

Cabe recordar que el artículo 508 del Código Civil prevé que el deudor es responsable por los daños e intereses que su morosidad causare al acreedor en el incumplimiento de la obligación. En este supuesto, los intereses moratorios rigen desde la constitución en mora del deudor (Bueres (dir)-Highton (coord.), Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, Tomo 2 A, Hammurabi, 1998, pág. 484), en consonancia con lo que dispone el artículo 509 del Código Civil (Beluscio (dir.)-Zannoni (coord.), Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, Tomo 3, Editorial Astrea, 1981, pág.126).

La interpelación importa un requerimiento conminatorio dirigido por el acreedor al deudor, que se caracteriza por una manifestación de voluntad recepticia que surte el efectos de modificar la relación jurídica. Cuando es extrajudicial debe ser expresa, categórica, precisa, coercitiva y hecha en tiempo oportuno (Héctor Lafaille-Bueres-Mayo, Derecho Civil, Tratado de las obligaciones, ed. La Ley, 2009, 2da.ed, actualizada y ampliada, T I, pág.293 y sgtes.; Cazeaux-Trigo Represas, Derecho de las Obligaciones, Ed.Platense, 1987, 3era.edición aumentada y actualizada, T 1, pág.247 y sgtes.).

En el caso, considero que las cartas documentos remitidas por los arquitectos a los demandados y que obran a fs. 60 y fs. 63 no cumplen con dichas características ya que allí se intimó a que se «aclare la situación» y se «hace reserva de derechos» a la percepción de honorarios profesionales impagos.

Entonces, en resumidas palabras, no puede decirse que ese requerimiento hay sido eficaz para constituir en mora al deudor ya que no se trató de un categórico reclamo.

Sin embargo, sí tiene la virtualidad necesaria para constituir en mora al deudor, la mediación cuya primera audiencia fue celebrada el 23/06/2010, razón por la que entiendo que desde allí deben correr los intereses y no desde la notificación de la demanda, como dispuso el juez de grado.

En consecuencia, propongo que se modifique la fecha desde la que deben correr los intereses y se disponga que la tasa activa (no cuestionada por las partes) sea establecida desde el 23/06/210 hasta el efectivo pago.

IX) Costas La parte demandada se queja de la forma en que fueron impuestas las costas.Solicita que se aplique el artículo 71 del CPCC, ya que no se hizo lugar a ciertos rubros solicitados en la demanda.

El fundamento de la institución de las costas y su principio esencial es el hecho objetivo de la derrota en la contienda judicial y actúa como un medio de obtener que el derecho controvertido sea reconocido en su integridad y con la finalidad de que el vencedor obtenga un cabal resarcimiento de los gastos que le ocasionó el litigio, o lo que es lo mismo, que el derecho salga incólume del pleito.

La noción de vencido no puede ser fijada por un análisis aritmético de las pretensiones deducidas y sus resultados, máxime cuando como en el caso, la determinación definitiva del importe queda librada al prudente arbitrio del juzgador.- Las costas deben imponerse a las codemandadas vencidas pues estas se opusieron a la procedencia de la pretensión y si bien el monto por el que prosperó la demanda resultó ser inferior al reclamado la litis resultó igualmente necesaria al no haber pagado las requeridas aquello que era procedente.

Por lo expuesto, considero que debe confirmarse la sentencia en este punto.

X) Colofón Por lo expuesto, propongo al acuerdo que, de ser compartido mi criterio, se modifique la fecha desde la que deben correr los intereses y se disponga que la tasa activa sea establecida desde el 23/06/210 hasta el efectivo pago; se confirme la sentencia en todo lo demás que decide y fue motivo de apelación; y se rechacen las partidas por los rubros por trámites y gestiones y por tareas encargadas y no realizadas. Con costas de Alzada a las demandadas que han resultado vencidas (art. 68 del CPCC).

El Dr. Picasso dijo:

I.- Adhiero, en general, a los fundamentos expuestos por la Dra.Abreut de Begher en su fundado voto, con la salvedad de lo referido a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Inversiones Elite S.A.

II.- No se encuentra debatido en autos que la sociedad recién mencionada fue constituida con posterioridad al contrato invocado como fundamento de la pretensión. En efecto, señaló el propio actor que el contrato de obra en el cual se sustenta la percepción de los honorarios que reclama fue celebrado entre diciembre de 2007 y enero de 2008 (vid. fs. 144 vta.), mientras que la mentada sociedad fue constituida en el mes de abril de ese último año.

Así las cosas, no resulta procedente la demanda promovida contra Inversiones Elite S.A., toda vez que, en tanto dicha persona jurídica no existía al momento de celebrarse el negocio base de autos, difícilmente pudo contratar con el profesional la elaboración del proyecto que motiva la promoción de esta acción.

No obsta a esa conclusión la aludida conexidad contractual que existiría en autos. En este sentido, cabe recordar que -como lo he dicho en otra oportunidad- hay contratos conexos cuando para la realización de un negocio único se celebra, entre las mismas partes o partes diferentes, una pluralidad de contratos vinculados entre sí, y esta vinculación debe medirse a través de una finalidad económica supracontractual, verificada jurídicamente en la causa subjetiva u objetiva, en el consentimiento, en el objeto o en las bases del negocio (ver mi voto como juez de la Sala A de esta cámara in re «N. C., C. B. y otro c/ Edificio Seguí 4653 S.A. y otros s/ vicios redhibitorios», del 20/2/2014, LL 2014-C, 386).

En consecuencia, para que exista un ligamen contractual deben reunirse los siguientes requisitos:a) uno de los negocios (o todos recíprocamente) debe haber sido considerado determinante para la celebración del otro u otros; b) la finalidad concreta que determinó la contratación debe haber sido común para todas las partes, es decir, exteriorizada y, como tal, conocida y aceptada por los co-contratantes, y c) ese móvil causalizado debe haber revestido, desde una perspectiva objetiva, el carácter de esencial (ver mi trabajo «La conexidad contractual en el Proyecto de Código Civil y Comercial Unificado», Revista de los contratos, los consumidores y derecho de la competencia, Legis, Buenos Aires, 2013, n° 1, p. 49 y ss.; De Lorenzo, Miguel F. – Tobías, José W., «Apuntes sobre los contratos conexos», DJ 1999-3, 153; íd., «Complejo de negocios unidos por un nexo (el ligamen negocial)», LL 1996-D, 1407).

Si bien en el ordenamiento vigente no existe una disposición que regule la conexidad contractual, la cuestión puede canalizarse a través de los arts. 500 a 502 del Código Civil, que regulan a la causa final como un elemento esencial de los negocios jurídicos. Asimismo, una importante pauta orientadora se encuentra en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación -que entrará en vigor el 1° de agosto de este año-, cuyo art. 1073 establece: «Hay conexidad cuando dos o más contratos autónomos se hallan vinculados entre sí por una finalidad económica común previamente establecida, de modo que uno de ellos ha sido determinante del otro para el logro del resultado perseguido».

Lo dicho precedentemente permite apreciar que en el presente caso, y más allá del esfuerzo argumentativo desplegado por el demandante, no existe una conexidad contractual que permita extender los efectos del negocio de locación de obra en cabeza de la sociedad excepcionante.

Ello es así, en primer lugar, porque lo único que se encuentra demostrado en autos es que Inversiones Elite S.A.realizó actos materiales vinculados con la realización del emprendimiento inmobiliario, pero no existe ningún contrato celebrado por la excepcionante que pueda considerarse vinculado con la locación de obra que invoca el demandante. En segundo término, pues -como queda dicho- la sociedad en cuestión no existía al momento de encomendarse la tarea al arquitecto, de forma tal que resulta imposible afirmar que este último contrato tuvo por causa algún negocio celebrado -anterior o concomitantemente- por ella.

Por ende, y toda vez que Inversiones Elite S.A. no contrató con el demandante, la excepción de falta de legitimación pasiva resulta procedente.

Finalmente, y solo a mayor abundamiento, agrego que, aun si hipotéticamente se concediera que se configuró en el caso un supuesto de conexidad contractual, eso no resultaría suficiente para dar razón al actor sobre esta cuestión. Es que los efectos que usualmente se reconocen a la conexidad pasan por la necesidad de interpretar los contratos conexos en función de la finalidad supracontractual que los vincula, o por la posibilidad de hacer valer en un contrato la exceptio non adimpleti contractus en el incumplimiento de otro convenio distinto. En cambio, la doctrina es, en general, reacia a admitir que la conexidad pueda dar derecho a un contratante, frente al incumplimiento de su contraparte contractual, a deducir de cumplimiento o de daños y perjuicios contra quienes son partes en otros acuerdos distintos, pero ligados al primero por un nexo negocial (vid. mi trabajo -en colaboración con Carlos A. Hernández, «Régimen jurídico de los contratos conexos. Informe para la reforma del Código Civil en materia de contratos», RCyS, mayo de 2010, p. 80, y las citas que allí se efectúan).

En consecuencia, considero que debe revocarse parcialmente la sentencia y admitirse la excepción de falta de legitimación pasiva.

El Dr. Kiper, por las consideraciones expuestas por la Dra. Abreut de Begher, adhiere a su voto.

Con lo que se dio por terminado el acto firmando los señores Jueces por ante mí, que doy fe.

FDO.

Sebastián Picasso.

Liliana E. Abreut de Begher.

Claudio M. Kiper.

Buenos Aires, de abril de 2015.

Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por mayoría de votos, el Tribunal decide: modificar la fecha desde la que deben correr los intereses y disponer que la tasa activa sea establecida desde el 23/06/210 hasta el efectivo pago; se confirme la sentencia en todo lo demás que decide y fue motivo de apelación; y se rechacen las partidas por los rubros por trámites y gestiones y por tareas encargadas y no realizadas. Con costas de Alzada a las demandadas que han resultado vencidas (art. 68 del CPCC).

Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y, oportunamente, archívese.

FDO.

Sebastián Picasso.

Liliana E. Abreut de Begher.

Claudio M. Kiper.

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