El ocupante de la finca debe abandonar el inmueble propiedad del actor al encontrarse vencido el contrato presentado como prueba

shutterstock_8687605Partes: Gigli Beatriz Eulogia c/ Echague, Mónica del C. y otro s/ desalojo

Tribunal: Cámara de Apelación de Circuito de Santa Fe

Fecha: 23-sep-2014

Cita: MJ-JU-M-91060-AR | MJJ91060 | MJJ91060

Se condena a la demandada y eventuales terceros ocupantes de la finca a desalojar el inmueble bajo apercibimiento de ser lanzados por la fuerza pública ya que el contrato de alquiler presentado se encuentra vencido.

Sumario:

1.-Corresponde desestimar el recurso de nulidad, acoger el de apelación y condenar a la demandada y eventuales terceros ocupantes de la finca en cuestión a desalojar dicho inmueble en un plazo perentorio de 15 días bajo apercibimiento de ser lanzados por la fuerza pública desde que la demandada tiene un contrato que, según las constancias documentales, ya se encontraba vencido por lo cual esta obligada a restituir desde el momento que no tiene título válido para continuar con la tenencia precaria del inmueble al cual ingresó legalmente pero que ahora se mantiene ilegalmente al tiempo que -como se sostuvo anteriormente- quienes tienen los derechos y acciones sobre el bien en cuestión solicitan su devolución, más allá de eventuales prórrogas por tácita reconducción que hubiere tenido ese contrato de alquiler.

2.-La tácita re conducción del contrato de locación no pasa de ser un argumento defensivo no corroborado en autos y aún así, cede desde el momento que se pide el reintegro del inmueble por quien estuviese legitimado, pero tampoco está acreditado que se continuó pagando el alquiler ni que había consentimiento entre los herederos para que se mantenga en la tenencia precaria del bien inmueble, estando claro en este proceso está claro que simplemente con la legitimación activa de la actora -heredera de los derechos y acciones de su cónyuge- con más la legitimación pasiva de la demandada conforme las disposiciones contenidas en el art. 517 CPCC. por ser tenedora precaria, ya era suficiente para proceder a la restitución del inmueble a quienes son sus poseedores jurídicos y fácticos.

Fallo:

En la ciudad de Santa Fe, a los veintitrés días del mes de setiembre del año dos mil catorce, se reúne en acuerdo ordinario la Cámara de Apelación de Circuito, debidamente integrada la misma con los Sres. Jueces de Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Dres. NORAH S. ECHARTE, ABRAHAM L. VARGAS y ESTELA ALETTI, para resolver los recursos deducidos contra la sentencia dictada por la Sra. Juez subrogante del Juzgado de Primera Instancia de Circuito N° 27 -SAN JUSTO-, en los caratulados: “GIGLI, Beatriz Eulogia c/ ECHAGUE, Mónica del Carmen y otros s/ DESALOJO” (Expte. N°63- Año 2.012). Al fin preindicado, el tribunal pasa a decidir las siguientes cuestiones:

1ra.- ¿Es nula la sentencia venida en recurso?

2da.- En caso negativo, ¿es justa?

3ra.- ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?

Determinado el orden de votación por el que los Sres. Jueces de Cámara han realizado el estudio de los autos, a la primera cuestión la Dra. ECHARTE, dijo:

Diré en primer término que la pieza obrante a fs. 161/ 163 -expresión de agravios del actor apelante- no contiene, ni aporta, ni sostiene que a lo largo del proceso o en el decisorio que recurre, se haya provocado un quebrantamiento de las formas que justifiquen la postulación del recurso de nulidad. Si bien se hace una puntual crítica a la faena valorativa de la prueba con la que el a quo motiva su decisión, no es menos cierto que tal crítica es susceptible de analizarse en el marco del recurso de apelación también deducido, por lo que en relación a esta cuestión mi voto es por la negativa.

Los Dres. VARGAS y ALETTI con idénticos fundamentos que expusieron con términos similares votan asimismo por la negativa a la primera cuestión planteada.

A la segunda cuestión la Dra.ECHARTE en disidencia parcial, dijo:

Contra el precitado pronunciamiento, el cual rechazó la demanda de desalojo, la parte actora, mediante apoderado interpone recursos de nulidad y apelación (fs.139 vto.), los que al ser concedidos en relación y con efecto suspensivo, abren esta segunda instancia en la cual se expresan agravios (fs.161/163), que son contestados por el de- mandado (fs.167/168). Se abrió la causa a prueba a pedido de la parte actora que introduce como hecho nuevo la denuncia de derechos y acciones hereditarios sobre el inmueble objeto de autos en el sucesorio del Sr. Julio René Ramírez, ordenándose oficiar al Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la Octava Nomina- ción, donde el mismo tramita, a los fines que acompañe fotocopia certificada de aquella denuncia (fs.170). Agregado el oficio diligenciado en cuestión (fs.175/193), y una vez firme el llamamiento de autos en esta instancia de revisión, quedan los recursos incoados en estado de ser resueltos.

Se agravia el impugnante, ya en esta sede (fs.161/ 163), en razón de que el a quo sostiene que aquél no contaba con la posesión judicial de la herencia al momento de interponer la demanda, cuando el art. 3410 del C.C. establece que el heredero entra en posesión de la misma, desde el día de la muerte del autor de la sucesión sin ninguna formalidad o intervención de los jueces.

En segundo lugar, le agravia al recurrente la valoración que ha hecho el a quo de la prueba producida consistente en el informe de la E.P.E. que da cuenta que la actora tuvo el servicio de luz a su nombre, lo cual traduce el ejercicio de actos de posesión. Además, respecto del acta de adjudicación del inmueble objeto de autos, entiende que el mismo, tratándose de un instrumento otorgado por autoridad administrativa, acredita la titularidad del inmueble por parte del Sr.Ramírez, esposo de la actora -hoy heredera de aquél-.

Por otra parte, le agravia al apelante, que el a quo se refiera a la existencia de obligaciones fiscales y cuotas de la vivienda impagas, concluyendo con ello la pérdida de un derecho de tal importancia como el de propiedad.

Finalmente, se agravia el impugnante en razón de que el sentenciante sostuvo en el decisorio que no se encuentra acreditado en autos que el inmueble objeto del litigio se encuentre incorporado al acervo hereditario. Sostiene el apelante que ello no puede de ningún modo servir de fundamento para el rechazo de la demanda, por cuanto los herederos pueden, como en el caso, realizar actos de administración, no de disposición, como es solicitar la restitución de un inmueble de propiedad del causante. Aquí es don- de se introduce como hecho nuevo la denuncia de derechos y acciones hereditarios sobre el inmueble en cuestión en el sucesorio del Sr. Julio René Ramírez y se solicita la apertura a prueba a los fines de oficiar al Juzgado donde tramita aquél con el objeto de agregar a la causa fotocopia certificada de aquella denuncia.

Debo aclarar en primer lugar, en relación al primero de los agravios, y más allá del esfuerzo argumental del apelante para tener por acreditada la posesión de la heren- cia al momento de interponer la demanda, que en el sub lite la falta de legitimación del actor se funda, y así lo ha dicho el a quo, en la inexistencia del bien que se pretende su restitución en el acervo hereditario, del cual la actora ha tomado posesión desde el día de la muerte del autor de la sucesión, Sr. Julio René Ramírez.

Es decir, y en esto yerra el Inferior, si bien es cierto que la actora -en razón de lo normado por el art.3410 del C.C.- entró en posesión de la herencia desde el día de la muerte del autor de la sucesión, también lo es que nunca pudo haber entrado en posesión del inmueble objeto de la presente por no ser de propiedad del causante, y así, asiste razón al apelado, cuando en su contestación de agravios expresa que se debió previamente a cualquier acción judicial para intentar la restitución, iniciar y concluir el pago de la vivienda y los trámites administrativos para la escrituración de la misma a nombre del causante.

Así, cabe concluir, que la producción de la prueba referente al hecho nuevo denunciado por el actor en esta instancia, nada cambia a la suerte del litigio, ya que -como ya se expresara anteriormente-, y el mismo actor así lo manifiesta en la expresión de agravios, la incorporación del bien en cuestión al acervo hereditario, no depende de una decisión del juez del sucesorio, sino de un trámite administrativo que no se acredita haberse iniciado.

Finalmente, para dar acabada respuesta a los agravios esgrimidos, cabe advertir que un informe de la E.P.E. donde se informa que la actora tuvo a su nombre aquel servicio por un período inferior a un año (fs.53), no puede configurar prueba suficiente de actos posesorios a los fines de legitimar la acción de desalojo y no es factible entrar en el análisis del derecho del demandado de retener o permanecer en la cosa, atento que quien pretende la restitución carece de legitimación para solicitarla.

De cuanto he señalado, estimo que el remedio procesal tratado debe ser desestimado y, consecuentemente, la sentencia alzada, confirmada en su totalidad, con costas en esta segunda sede al apelante por resultar vencido (art. 251 C.P.C.C.). Voto, según ya lo he adelantado, afirmativa- mente a esta segunda cuestión.

A la segunda cuestión el Dr.VARGAS dijo:

Respetuosamente voy a disentir con los fundamentos y la solución que propone la estimada colega de este Tribunal de Alzada (especialmente integrado) por cuanto entiendo que asiste razón al apelante en la crítica que realiza al fallo en crisis, conforme la motivación que expondré a continuación.

En primer lugar debo poner de manifiesto que -como lo indica la magistrada preopinante- la A quo ha cometido un error jurídico al sostener que carece de legitimación activa la actora desde el momento que empece haber sido declarada heredera (conforme resolución número 497 de fecha 14.10.2010 en los autos: “Ramírez, Julio René sobre Sucesorio” obrante a fs.88), aún no se había denunciado el bien dentro del acervo del sucesorio del causante y -por lo demás- aunque así hubiera sucedido, no se habrían iniciado los trámites administrativos ante la Municipalidad de San Justo para la adjudicación respectiva a los herederos declarados en juicio (como se sostiene en el primer voto de este resolutorio).

En efecto, tengo para mí que la legitimación activa de la actora luce patente en un todo de acuerdo con la siguiente relación: el bien inmueble cuyo desalojo por parte de la demandada y terceros ocupantes se persigue en estos autos, proviene del contrato de compraventa celebrado en 15.5.1979 entre las autoridades de la Municipalidad de San Justo y quien en vida se llamara Julio René Ramírez (v. fs. 94/97 donde -en lo que aquí interesa- expresamente se alude a que al tiempo que se celebra el contrato de compraventa referido se entrega la posesión de la unidad habitacional número 5 -ver cláusula décimo novena a fs.96-). Así las cosas hecha de verse que el inmueble referido ingresó (técnicamente, no como derecho real de dominio, sino como derechos y acciones) al patrimonio del señor Ramírez mientras éste se encontraba casado en primeras nupcias con la señora Beatriz Eulogia Gigli (conforme acta de matrimonio que en fotocopia suscripta por la apoderada de la actora obra a fs.3/4 de la cual surge que los contrayentes celebraron el acto jurídico de mención por ante el oficial público en 31. 5.1961); por lo tanto, al momento de su defunción (ver acta respectiva a fojas 9 de la cual surge que ésta se produjo en 22.11.1999) el mencionado Julio René Ramírez continuaba casado, de tal suerte que por lo dispuesto en los arts. 1271 siguientes y concordantes del Código Civil, a la disolución de la sociedad conyugal por muerte de uno de los esposos el bien se considera “ganancial”.

Dichos derechos y acciones sobre el bien objeto de este proceso de desalojo, como dijimos, le corresponden -en principio- en un cincuenta por ciento a la señora Beatriz Eulogia Gigli en el carácter de bien ganancial y como sucesora universal del causante según declaración obrante en la resolución del 14.6.2010 emitida por el señor Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de la Octava Nominación del Distrito Judicial N° 1 Roberto Dellamónica (v. fs.87).

Desde esa perspectiva, y más allá de eventuales relaciones jurídicas “administrativas” (con la Municipalidad de San Justo) a los fines de la escrituración del inmueble en favor de los herederos declarados del señor Julio René Ramírez (para lo cual parece todavía necesario la acreditación del cumplimiento de algunas obligaciones que no interesan en este proceso -como ser pago de tasas, servicios u otras obligaciones contenidos en el boleto de compraventa-) es lo cierto que, conforme lo estipulado en los arts.3410, 3417, 3418 siguientes y concordantes del Código Civil (y doctrina y jurisprudencia uniforme, ver Cámara Apelaciones Civil y Comercial de Santa Fe, Sala I en autos: “Testi, Ángel c/ Balsamo, Francisco”, J.A. 1980, Tomo III, pág. 512; Cámara Nacional Civil, Sala F, “Mirasote, Roberto c/Foglia, J.a”, L.L. 1998, Tomo D, pág. 298; Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala A, “Di Pinto, Roberto s/ Suc.”, E.D. Tomo 191, pág. 130; Cámara Nacional Civil, Sala G “Rodríguez, Castro c/ Moreria, Delia”, L.L. 1986, Tomo A, pág. 429; Cámara Nacional Civil, Sala K, “Nieto Nieves, Manuel c/ Nieves Rivas, Josefina”, Lexis Nexis Online 10/1776; Suprema Corte de Buenos Aires, “Otoi- zaga, Paula c/ García Bayón, Teresa y otro”, Lexis Nexis Online 14/1999151; Cámara Civil y Comercial de Quilmes, Sala 2, “Andersen, Silvia Estela c/ Rodriguez, Nélida Carmen”, Juba sum. B2850774; Cámara 1° Civil y Comercial de La Plata, Sala 3, “Pagani, Perla c/ Acosta, Miguel s/ Desalojo”, Lexis Nexis Online 14/1990678), la señora Beatriz Eulogia Gigli recibió la posesión de iure de todos los bienes (derechos reales, personales, etc.) del señor Julio René Ramírez desde el momento mismo del fallecimiento de este último (acaecida reiteramos en fecha 22.11.1999, estando “casado en primeras nupcias” con la señora Gigli, carácter de cuya virtud ésta lo hereda como sucesora universal). Por tanto adquiere esa posesión jurídica y -por lo demás- nunca dejó de tener la posesión material que es la que la Municipalidad de San Justo -a través de sus autoridades- le dio a Ramírez (y consecuentemente a su esposa en tanto integrante del núcleo familiar) al momento de la adjudicación.En tales condiciones tienen dicho la doctrina y la jurisprudencia atinentes que el juicio de desalojo procede para recuperar la posesión de quienes hayan ingresado a un inmueble por un título legítimo que luego desaparece, ya sea que se revoca o vence un contrato de alquiler, o que ingresaron como intrusos, o por un medio ilegítimo (ver Margarita Proske, comentario al artículo 517 en la obra “Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe -Análisis doctrinario y jurisprudencial”, Editorial Ju- ris, Rosario, 1997, Tomo 2, pág. 428; Saldago, Alí Joaquín: “Locación, comodato y desalojo”, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2010, pág. 330; Ramírez, Jorge Orlando; “El juicio de desalojo”, Nova Tesis, 6° edición actualizada, Buenos Aires, 2006; pág.43. En igual sentido: Cámara Civil y Comercial, 6° Nominación de Córdoba, 06/03/03, L.L.C., 2003-1136; Cámara Nacional de Apelación Civil, Sala K, en autos “Ruiz Díaz c/ Larin” del 11.5.1989, L.L. 1990-A, pág. 77; Cámara Nacional Civil, Sala A, del 21.6.85, E.D. 115-515; Cámara 2° Civil y Comercial de La Plata, Sala 3, del 31. 3. 95, en autos “Oviedo, Samuel A. c/ Jaita, Stella M. y otros”, L.L. B.A., 1996-173).

Por supuesto nunca se discutió -pues la jueza de primera instancia no ingresó a dicho análisis desde el momento que entendió que no había legitimación activa- la legitimación pasiva de Mónica del Carmen Echagüe pero sí es pertinente.

La demandada ingresó al inmueble en virtud de un contrato de alquiler celebrado en fecha 20.01.2004 con Daniel A. Ramírez (hijo del matrimonio Ramírez-Gigli) quien actuó ejerciendo en ese momento -más allá de que no lo diga el instrumento obrante a fs. 35/36- un “acto de administración” de los bienes relictos de la herencia de quien en vida fuera su padre Julio René Ramírez.Tal “acto de admi- nistración” para el cual el señor Daniel A. Ramírez tiene legitimación activa, es tan válido como este “acto de promover un juicio de desalojo” ejercitado por otro de los herederos del señor Ramírez (como lo es la señora Beatriz Eulogia Gigli) quien pretende recuperar la posesión y/o tenencia provisoria del bien relicto de la sucesión de Julio René Ramírez (conforme arts. 3417 sigs. y cctes. del Código Civil que facultan a los herederos desde el momento mismo del fallecimiento del causante y sin necesidad de que se haya abierto proceso sucesorio para realizar todos los actos necesarios para la conservación y administración de los bienes en tanto no sean actos de disposición).

Pero además, como se viene insinuando, la señora Mónica del Carmen Echagüe tiene un contrato que, según las constancias documentales, era de vencimiento a los 12 meses (más allá de que, conforme el art. 2 de la Ley Nacional de Locaciones Urbanas N°23.091, podría entenderse que no puede durar menos de dos años). Por lo que, en cualquiera de los supuestos, a partir del día 20.01.2006 -si se computan dos años- su obligación de restituir luce evidente desde el momento que no tiene título válido para continuar con la tenencia precaria del inmueble al cual ingresó legalmente pero que ahora se mantiene ilegalmente al tiempo que -como se sostuvo anteriormente- quienes tienen los derechos y acciones sobre el bien en cuestión solicitan su devolución, más allá de eventuales prórrogas por tácita reconducción que hubiere tenido ese contrato de alquiler (conforme lo dispuesto por el art. 1622 del C.C.). Además, la tácita re- conducción no pasa de ser un argumento defensivo no corroborado en autos el que, aún así, cede desde el momento que se pide el reintegro del inmueble por quien estuviese legitimado.Pero tampoco está acreditado que se continuó pagando el alquiler ni que había consentimiento entre los herederos para que se mantenga en la tenencia precaria del bien inmueble. En este proceso está claro que simplemente con la legitimación activa de la señora Gigli -heredera de los derechos y acciones de su cónyuge- con más la legitimación pasiva de la señora Mónica del Carmen Echagüe conforme las disposiciones contenidas en el art. 517 C.P.C.C. por ser tenedora precaria, ya era suficiente para proceder a la restitución del inmueble a quienes son sus poseedores jurídicos y fácticos.

Por todo lo expuesto, voto por hacer lugar al recurso de apelación deducido por la actora y, en consecuencia, revocar la sentencia en crisis condenando a la accionada y a los eventuales terceros ocupantes de la finca ubicada en calle Batalla de Tucumán 1753 de la ciudad de San Justo a desalojar dicho inmueble en un plazo perentorio de 15 días bajo apercibimiento de ser lanzados por la fuerza pública, con expresa imposición de costas a la demandada vencida en la instancia (conforme lo dispuesto en el artículo 251 del C.P.C.C.).

La Dra. ALETTI por idénticos fundamentos que expuso con términos similares adhiere su voto al emitido por el Dr. VARGAS.

A la tercera cuestión los Dres. VARGAS y ALETTI, por mayoría, dijeron:

Atento el resultado que arroja la votación, corresponde desestimar el recurso de nulidad y acoger el de apelación, en consecuencia, revocar la sentencia en crisis condenando a la accionada y a los eventuales terceros ocupantes de la finca ubicada en calle Batalla de Tucumán 1753 de la ciudad de San Justo a desalojar dicho inmueble en un plazo perentorio de 15 días bajo apercibimiento de ser lanzados por la fuerza pública. Imponer las costas en esta instancia a la demandada por resultar vencida (art. 251 del C.P.C. y C.).

Por los fundamentos del acuerdo precedente, la CÁMARA DE APELACIÓN DE CIRCUITO, RESUELVE: Desestimar el recurso de nulidad y acoger el de apelación apelación, en consecuencia, revocar la sentencia en crisis condenando a la accionada y a los eventuales terceros ocupantes de la finca ubicada en calle Batalla de Tucumán 1753 de la ciudad de San Justo a desalojar dicho inmueble en un plazo perentorio de 15 días bajo apercibimiento de ser lanzados por la fuerza pública. Imponer las costas en esta instancia a la demandada perdidosa.

Regístrese, notifíquese y bajen.

Con lo que concluyó el acuerdo y firmaron los Sres. Jueces de Cámara por ante mí.

ECHARTE

VARGAS

ALETTI

(disidencia parcial)

ALVAREZ FERRO

(Secretaria)

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