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El consorcio de propietarios no debe liberar del pago de las expensas devengadas con anterioridad a la toma de posesión al adquirente del inmueble subastado.

pago_expensasPartes: Miguel, Sergio Claudio s/ quiebra

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial

Sala/Juzgado: D

Fecha: 12-ago-2014

Cita: MJ-JU-M-89888-AR | MJJ89888 | MJJ89888

El consorcio de propietarios no debe liberar del pago de las expensas devengadas con anterioridad a la toma de posesión al adquirente del inmueble subastado.

Sumario:

1.-Las expensas de administración constituyen una obligación propter rem, puesto que la carga que pesa sobre los propietarios de contribuir con su pago sigue siempre al dominio de los respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición (art. 17 , ley 13.512). Es por ello que lo adeudado por ese concepto puede ser reclamado sin restricciones tanto al titular originario como al comprador; principio que no se ve afectado por el decreto de quiebra del enajenante, sin perjuicio -claro está- del derecho del adquirente a repetir contra el fallido lo que hubiera pagado al acreedor. N.R.: Sumarios elaborados por Ricardo A. Nissen.

Fallo:

Buenos Aires, 12 de agosto de 2014.

1.El Consorcio de Copropietarios de la calle Brasil 1620 apeló la resolución de fs. 1122/1124, mediante la cual el juez de primera instancia le ordenó liberar del pago de las expensas devengadas con anterioridad a la toma de posesión al adquirente del inmueble subastado en estas actuaciones (Jonathan Jonás Sircovich).

Su recurso de fs. 1141, concedido en fs. 1142, fue fundado en fs. 1143/1146 y contestado en fs. 1148/1151 y 1157.

2.La Fiscal General subrogante ante esta Cámara se expidió en fs. 1162, remitiéndose al contenido del dictamen obrante en fs. 1069/1070.

3.Las expensas de administración constituyen una obligación propter rem, puesto que la carga que pesa sobre los propietarios de contribuir con su pago sigue siempre al dominio de los respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición (art. 17, ley 13.512). Es por ello que lo adeudado por ese concepto puede ser reclamado sin restricciones tanto al titular originario como al comprador; principio que no se ve afectado por el decreto de quiebra del enajenante (CNCom., Sala A, 18.6.03, «Kabakian Krikor», publ. en LL 2003-F-8), sin perjuicio -claro está- del derecho del adquirente a repetir contra el fallido lo que hubiera pagado al acreedor (esta Sala, 18.8.06, «Vera Alince, Teresita del Niño Jesús D. A. s/quiebra s/inc. de concurso especial promovido por Eurofin de Inversiones S.A.»).

Por lo tanto, el recurso sub examine debe ser admitido, sin que obste a tal conclusión el hecho de que en el auto de subasta se estableciera que «las sumas adeudadas por tasas, impuestos o contribuciones, luz, agua corriente y otros servicios, anteriores a la fecha del decreto de quiebra deberán ser

verificadas por los entes, y las que resulten posteriores, hasta la fecha de toma de posesión serán a cargo de la quiebra con el privilegio del art.240 de la LCQ (.)» y que «las deudas a partir de la toma de posesión, serán a cargo del comprador, haciéndose saber tal circunstancia a las reparticiones correspondientes, mediante libramiento de oficios» (v. fs. 651/652, punto 6°), puesto que tales previsiones no aludieron concretamente a las deudas por expensas ni -por lo demás- el consorcio acreedor abdicó de su derecho a percibirlas de acuerdo a la prerrogativa que le otorga el citado art. 17 de la ley de propiedad horizontal (conf. art. 874, Cód. Civil; v. liquidación de fs. 961 aprobada en fs. 970 y pedido de intimación de fs. 981).

4.Por los fundamentos que anteceden, y oída la Fiscal General subrogante, se RESUELVE:

Admitir el recurso de apelación de fs. 1141 y revocar la resolución de fs. 1122/1124 en cuanto fue materia de agravios; con costas (arts. 68/69, Cpr. y 278, LCQ).

5.Cúmplase con la comunicación ordenada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación (ley 26.856 y Acordadas 15/13 y 24/13) y notifíquese a la Fiscal en su despacho. Fecho, devuélvase sin más trámite la causa, confiándose al juez de primer grado las diligencias ulteriores (art. 36:1°, Cpr.) y las restantes notificaciones. Es copia fiel de fs. 1163.

Pablo D. Heredia

Gerardo G. Vassallo

Juan José Dieuzeide

Julio Federico Passarón – Secretario de Cámara

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