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Partes: Boeing S.A. s/ quiebra, incidente por separado ( Inmueble Avenida Córdoba 3832/36 CABA
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial
Sala/Juzgado: A
Fecha: 14-ago-2014
Cita: MJ-JU-M-89806-AR | MJJ89806 | MJJ89806
Admisibilidad parcial del recurso interpuesto por la fallida contra la sentencia que desestimó las oposiciones presentadas en relación a la oferta presentada para la adquisición de algunos inmuebles de su propiedad.
Sumario:
1.-La quiebra es un procedimiento de ejecución colectiva, cuyo fin esencial consiste en convertir los bienes del deudor en un medio universal de pago, es decir, en dinero, para repartirlo proporcionalmente entre los acreedores de acuerdo con el consabido principio de igualdad reflejado en la regla de la pars conditio creditorum. Se trata pues de liquidar el patrimonio del fallido, sustraído de su disponibilidad a través del desapoderamiento, para hacer efectivo el derecho que tienen los acreedores y pagar a éstos sus respectivos créditos en el orden y grado que corresponda.
2.-La ley concursal en su art. 204 establece un orden preferente para la realización de los bienes falimentarios, priorizándose la liquidación de la empresa como unidad” y la enajenación en conjunto de los bienes que integran el establecimiento del fallido. No descarta tampoco, sino -por el contrario- la contempla expresamente, la enajenación singular de todo o parte de los bienes que integran el patrimonio, ya sea bajo la modalidad de la subasta pública (art. 208 LCQ que constituye el medio habitual de enajenación de los bienes de la masa) y/o cualquier otra forma de realización, incluída la venta privada o directa.
3.-Dentro de las modalidades de realización de los bienes de la fallida, ha cobrado particular relevancia en la práctica tribunalicia de estos últimos años, aquélla que ha sido dada en denominarse dentro de la jerga judicial como llamado a mejora de oferta”, consistente en una modalidad por la cual, frente a una oferta de compra directa de compra realizada en el expediente por un interesado o por un conjunto de ellos, se convoca a una suerte de procedimiento licitatorio a través del cual se establece una especie de concurso público (o privado, según la perspectiva con la que se lo quiera ver), por el cual cualesquiera otros interesados quedan habilitados para pujar por ofrecer mejores condiciones económicas para la compra del bien que las presentadas por el primigenio oferente, adjudicándose dicho bien, finalmente, a aquél que, a criterio del juez, ofrezca las mejores condiciones, siendo optativo que las ofertas sean presentadas por escrito en sobre cerrado dentro del expediente o en una audiencia convocada expresamente al efecto.
4.-Frente a la oferta de algún interesado enderezada a adquirir bienes del fallido -, no parece discutible que el juez cuenta con facultades suficientes para llamar a una licitación , procurando una mejora de ofertas respecto a los bienes enajenables y si bien durante la vigencia de la ley 19.551 , tal llamado constituía una excepción, ya que en rigor de verdad, la masa total de bienes muebles o inmuebles de la quebrada eran vendidos -en principio- en remate público por el martillero designado por el magistrado, es cierto que esta concepción se fue modificando, lenta y progresivamente, con el transcurso del tiempo y la evolución jurisprudencial, sobre todo a partir de la sanción de la ley 22.917, dadas las ventajas prácticas que este tipo de realización -de creación pretoriana- representaba frente a otros procedimientos de liquidación previstos en la LCQ, no sólo por la simplificación de gastos que implicaba, sino por el control directo que el juez podía ejercer sobre la puja de los potenciales oferentes, aspecto éste ciertamente álgido en las subastas judiciales, frecuentemente dominadas por las llamadas ligas de compradores , con la consiguiente influencia que éstas ejercen sobre los potenciales compradores y los precios que finalmente se obtienen en los remates. N.R.: Sumarios elaborados por Ricardo A. Nissen.
Fallo:
Buenos Aires, 14 de Agosto de 2014.-
Y VISTOS:
1.) Recursos de apelación interpuestos contra la decisión de fs.196/200 (mantenida a fs. 262/263).-
Apelaron subsidiariamente tanto la fallida como Marcos Chmea e Isaac Chmea el pronunciamiento en el que se desestimaron las oposiciones presentadas en relación a la oferta presenta por Filonim S.A para la adquisición de los inmuebles sitos en las calles Córdoba N° 3826/28, Córdoba N° 3832/34/36, Córdoba N° 3840/42/44, Córdoba N° 3846, Medrano N° 966/68, Medrano N° 976 y Lavalle N° 3925/27/31.-
Sostuvo la Señora Juez a quo que las tasaciones acompañadas por la fallida lucían carentes de fundamentación o, directamente, denotaban errores de cálculo, mientras que las aportadas por la oferente y aquella que los martilleros presentaron en el año 2.009 (u$s 5.583.060, véase fs.73) superaron la oferta presentada por $ 30.000.000. Expuso que no podía desconocerse que actualmente existe un desdoblamiento cambiario que arroja una brecha considerable entre el valor del dólar oficial y el llamado “blue” y, desde tal perspectiva, indicó que el valor tasado por los martilleros en u$s 5.583.060 equivalía -a ese tiempo- a $ 35.173.278 según cotización oficial y a $ 54.155.682 según el dólar “blue”, por lo el valor intermedio era $ 44.664.480 y, siguiendo tal razonamiento con respecto a la tasación de la firma Interwin: el valor intermedio ascendió a $ 48.130.928, por lo que, la jueza consideró a la luz de tales elementos, que el precio ofrecido por Filonim S.A sería bajo, invitándola a elevarla a $ 38.000.000 a fin de utilizar ese monto como base para un llamado de oferta -sin posibilidad de puja posterior-, estableciendo que el saldo de precio debía depositarse dentro de los veinte (20) días hábiles, tal como lo exige el art.205, inc.9 LCQ.-
Los fundamentos de la apelación de la fallida obran desarrollados a fs.237/240 siendo contestados por la sindicatura a fs. 581 -quien se adhirió a las objeciones vinculadas con la base y a la no admisión de mejoras de oferta una vez abiertos los sobres-, por Filonim S.A a fs. 557/558 bis y por los martilleros a fs. 600/604.-
Los agravios de Marcos Chmea e Isaac Chmea lucen a fs. 246/247 y fueron respondidos por Filonim S.A a fs. 557/558 bis, por la sindicatura a fs.628 -compartiendo en lo sustancial el planteo recursivo de marras- y los martilleros a fs.600/604.-
2. ) La fallida señaló que la base resultaba baja pues desde que los martilleros tasaron el inmueble las propiedades habían aumentado su valor en el mercado inmobiliario y vista la evolución de la cotización del dólar, debía elevarse la oferta que serviría de base a la tasación cuanto menos en un 30%. Expuso que el tribunal estableció, en su momento un sistema escalonado de realización de inmuebles y, que si se revocara lo resuelto en la instancia de grado respecto al inmueble de la calle Florida N° 728/30/32 se podría concluir con la quiebra, deviniendo abstracta la venta de los bienes de que aquí se trata. Asimismo, se agravió en cuanto al plazo fijado para depositar el saldo de precio, el que sostuvo, debería ser de cinco (5) días.-
Por su lado, Marcos Chmea e Isacc Chmea objetaron la base fijada invocando que ésta debía adecuarse a las circunstancias de la cotización del dólar estadounidense y al valor real de realización de los bienes involucrados en la licitación. Se quejaron también del plazo fijado para integrar el saldo de precio.-
3. ) Recurso de apelación interpuesto subisidariamente por Marcos Chmea contra la resolución de fs. 278/284 -mantenida a fs. 294/296-.-
Luego de que Filomin S.A adecuó su oferta a la suma de $ 38.0.000 -integrando la mejora del depósito en garantía-, la Sra. Juez a quo aceptó la oferta con relación a los inmuebles en cuestión y fijó las condiciones en las que debía llevarse a cabo el llamado a mejora de oferta, estableciendo -entre otros aspectos- que no habría puja posterior a la apertura de sobres y que se le otorgaba a la oferente originaria el derecho a mejorar la mejor oferta que se presente en un cinco (5) %, cuanto menos.-
El recurso ha sido fundado a fs. 288/290 y su traslado contestdo por Filonim S.A a fs. 612/614 y por la sindicatura a fs.628 vta (compartiendo en lo sustancial el agravio ensayado).-
El quejoso se agravió respecto a que lo decidido impide la libre puja entre los oferentes. Señaló que quien participe, cualquiera sea el precio que oferte, sabrá que, debido a las condiciones fijadas, Filonim S.A siempre podrá obtener la adjudicación, lo que implicaría una clara ventaja para ésta última. Estimó que dicha resolución debía ser revocada, fijando un procedimiento que asegurara la libre puja de los interesados, en condiciones idénticas, a fin de resguardar los intereses de los acreedores y los accionistas de la fallida que tienen derechos legítimos sobre el remantente.-
La Sra. Fiscal General actuante ante esta Cámara se expidió en los términos que lucen a fs. 639/642.-
4. ) Las cuestiones planteadas por los recurrentes se ciñen a tres (3) aspectos: i) la base fijada, ii) el plazo para integrar el saldo de precio y iii) la posibilidad de que exista o no puja.-
4.1. Cuestión atinente a la base.-
En primer lugar es del caso señalar que los martilleros han tasado los inmuebles a vender en la suma de u$s 5.583.060 (ver fs. 73 del mes de octubre de 2.009).-
Dicho esto, es del caso señalar liminarmente que desde la fecha en que los auxiliares determinaron la base de los inmuebles a enajenarse, el valor del dólar ha variado considerablemente:existiendo actualmente un desdoblamiento cambiario que arroja una brecha de importancia entre el dólar oficial -$ 8,10- y la cotización de esa divisa en el mercado informal (hasta $ 12,50), extremo este último que fue contemplado por la Sra. Juez de Grado al fijar la base impugnada en $ 38.000.000, aunque a los valores de cotización existentes al tiempo de dictar la decisión que data del 17.12.13.-
Pues bien, en el caso de que aquí se trata no puede soslayarse que la sindicatura ha compartido, en lo sustancial, la queja que los recurrentes han expresado en la materia, sosteniendo que dicho precio resultaba muy bajo teniendo en cuenta como parámetro de comparación “el precio obtenido por un predio vendido en esta quiebra y ubicado en la vereda de enfrente (Córdoba nro. 3821/29), adquirido por Arcos Dorados S.A por un precio superior a los u$s 4.000.000, que equivalen hoy a más de $ 30.000.000, siendo que se trataba en ese caso de dos (2) lotes, mientras que en el caso está involucrada media manzana de terreno, incluyendo el pulmón de manzana y con el beneficio adicional de tener entrada por Avda. Córdoba, Avda.Medrano y la calle Lavalle, lo cual brinda parámetros de utilidad casi inéditos para un inmueble en esa ubicación” -sic fs.629-.
Desde tal sesgo, si se meritúa que desde el dictado del decisorio impugnado la cotización tanto del dólar oficial como del dólar informal ha experimentado al día de hoy un incremento de un 30%, aproximadamente,
como las circunstancias que expuso la sindicatura sobre las cuales no podía consentir una base cuya cuantía tenía similitud con el resultado de una anterior licitación que no guardaba relación con la envergadura de los bienes involucrados aquí en la oferta de compra llamada a mejora y, también la petición de la fallida en punto a que se elevara la oferta para licitar cuanto menos en un treinta (30) %, estima esta Sala, en tal contexto fáctico, que no existen óbices para modificar la base tomada por la a quo -léase $ 38.000.000- para la enajenación.-
Así las cosas, ponderando la importancia de los activos a vender tasados por los martilleros en u$s 5.583.060 (véase informe de fs. 71), que ese monto, convertido a pesos arroja al presente un monto aproximado de $
45.0. 000 -según cotización del dólar oficial $ 8,10- o de $ 69.000.000 -aproximadamente, conforme cotización de dicha divisa en el marcado informal)-, la opinión de la sindicatura -en su función de salvaguardar el patrimonio falencial- y teniendo en cuenta que el mercado inmobiliario atraviesa un período de retracción, el Tribunal admitirá los recursos entablados en esta materia aunque limitando su alcance incrementando la base fijada en la anterior instancia sólo en un veinticinco (25)%. Ergo, la base para la enajenación ascenderá entonces a la suma de $ 47.500.000.-
En consecuencia, deberá proveer la magistrada lo pertinente a efectos de requerir a la oferente Filonim S.A la adecuación de su ofrecimiento a la nueva base aquí establecida.-
4.2.Plazo para integrar el saldo de precio.- Los recurrentes se han agraviado también sosteniendo que el plazo fijado debía ser de cinco (5) días y no de veinte (20) días como el establecido en la instancia de grado.-
Pues bien, pese a lo sostenido por los recurrentes, no se aprecia pasible de reproche lo resuelto por la Sra. Juez de Grado ya que es dable advertir que resulta aplicable al caso lo establecido por el art. 205, inc. 9 LCQ que dispone que el saldo de precio debe ser pagado por el oferente dentro del plazo de veinte (20) días desde la notificación de la resolución definitiva que apruebe la adjudicación, ello por remisión de lo establecido por el art. 206 del citado cuerpo normativo. Por otra parte, la cuestión puede enmarcarse en las facultades que le asisten al juez de acuerdo al art. 274 LCQ. Por lo que, en función de ello, habrá de mantenerse la solución de grado.-
En cuanto a otros cuestionamientos de la fallida respecto de que se enajene otro inmueble (aquel sito en la calle Florida 728/30/32) para evitar la licitación que aquí se intenta, no pueden progresar atento a que por la marcha del proceso liquidatorio, lo pretendido afectaría tanto la finalidad liquidativa como el principio de economía y celeridad que inspiran los procesos concursales, centrados en la brevedad de los plazos señalados para liquidar el activo falencial. Máxime, cuando aún la fallida no ha logrado la conclusión de esta quiebra por ninguna de las ví as previstas por la ley falimentaria.-
Finalmente, apúntase que la fallida también ha requerido que se exija a la oferente Filonim S.A. una garantía adicional, puesto que en casos anteriores, las primeras ofertas (que fijaron las bases) provinieron de sociedades harto solventes como Arcos Dorados S.A o Instrumentos Musicales. Ahora bien, tal petición no será atendida por cuanto implicaría, en definitiva, alterar las condiciones de igualdad que debe imperar en el proceso de enajenación.-
4.3.Posibilidad de puja en el procedimiento de llamado a mejora de oferta.-
Se agravió Marcos Chmea del mecanismo licitatorio implementado por la sentenciante al prohibir la puja y otorgar preferencia al primer oferente de superar la mejor oferta bajo sobre -en al menos un cinco (5) %-, requiriendo que se revoque lo dispuesto, fijando -en concordancia con ello- un procedimiento que permita la libre puja de los interesados, en condiciones idénticas.-
Llegado ese punto, es del caso señalar -liminarmente- que la quiebra es un procedimiento de ejecución colectiva, cuyo fin esencial consiste en convertir los bienes del deudor en un medio universal de pago, es decir, en dinero, para repartirlo proporcionalmente entre los acreedores de acuerdo con el consabido principio de igualdad reflejado en la regla de la pars conditio creditorum. Se trata pues de liquidar el patrimonio del fallido, sustraído de su disponibilidad a través del desapoderamiento, para hacer efectivo el derecho que tienen los acreedores y pagar a éstos sus respectivos créditos en el orden y grado que corresponda (cfr. García Martínez y Fernández Madrid ” Concursos y Quiebras”, T.II, pág 1140). Dicho esto, la ley concursal en su art. 204 establece un orden preferente para la realización de los bienes falimentarios, priorizándose la liquidación de la empresa “como unidad” y la enajenación “en conjunto” de los bienes que integran el establecimiento del fallido. No descarta tampoco, sino -por el contrario- la contempla expresamente, la enajenación singular de todo o parte de los bienes que integran el patrimonio, ya sea bajo la modalidad de la subasta pública (art. 208 LCQ que constituye el medio habitual de enajenación de los bienes de la masa) y/o cualquier otra forma de realización, incluída la venta privada o directa.Dentro de estas modalidades de realización, ha cobrado particular relevancia en la práctica tribunalicia de estos últimos años, aquélla que ha sido dada en denominarse dentro de la jerga judicial como “llamado a mejora de oferta”, consistente en una modalidad por la cual, frente a una oferta de compra directa de compra realizada en el expediente por un interesado o por un conjunto de ellos, se convoca a una suerte de procedimiento licitatorio a través del cual se establece una especie de concurso público (o privado, según la perspectiva con la que se lo quiera ver), por el cual cualesquiera otros interesados quedan habilitados para pujar por ofrecer mejores condiciones económicas para la compra del bien que las presentadas por el primigenio oferente, adjudicándose dicho bien, finalmente, a aquél que, a criterio del juez, ofrezca las mejores condiciones, siendo optativo que las ofertas sean presentadas por escrito en sobre cerrado dentro del expediente o en una audiencia convocada expresamente al efecto (cfr. Quintana Ferreyra-Alberti, “Concursos”, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1990, t. 3, págs. 811/813).
Dentro de dicho marco normativo, frente a la oferta de algún interesado enderezada a adquirir bienes del fallido -como aconteció en el caso con ‘Filonim S.A”-, no parece discutible que el juez cuenta con facultades suficientes para llamar a una “licitación”, procurando una mejora de ofertas respecto a los bienes enajenables.
Y si bien durante la vigencia de la ley 19.551, tal llamado constituía una excepción, ya que en rigor de verdad, la masa total de bienes muebles o inmuebles de la quebrada eran vendidos -en principio- en remate público por el martillero designado por el magistrado (cfr. García Martínez y otro, ob. cit., p.1141), es cierto que esta concepción se fue modificando, lenta y progresivamente, con el transcurso del tiempo y la evolución jurisprudencial, sobre todo a partir de la sanción de la ley 22.917, dadas las ventajas prácticas que este tipo de realización -de creación pretoriana- representaba frente a otros procedimientos de liquidación previstos en la LCQ, no sólo por la simplificación de gastos que implicaba, sino por el control directo que el juez podía ejercer sobre la puja de los potenciales oferentes, aspecto éste ciertamente álgido en las subastas judiciales, frecuentemente dominadas por las llamadas “ligas de compradores”, con la consiguiente influencia que éstas ejercen sobre los potenciales compradores y los precios que finalmente se obtienen en los remates.
Dentro del marco regulatorio analizado, entonces, parece claro que el procedimiento de enajenación objeto de debate en autos, tiene el carácter de una licitación pública entre particulares autorizada por el ordenamiento legal, que, pese a no revestir las características de una subasta pública, se ajusta a las directivas establecidas por el art. 204 y ss. LCQ, toda vez que debe sustentarse en la confección de un pliego de condiciones para la mejora de oferta, que contenga formalmente una identificación de los bienes enajenados, el precio de venta, las condiciones de pago y demás circunstancias consideradas de interés para efectuar las propuestas de compra. A tal fin, entonces, la decisión de la juzgadora de no admitir la puja y atribuir cierta ventaja al primer oferente de superar la mejor oferta bajo sobre no resulta compatible con el proceso de realización de bienes regulados por la ley falimentaria, en donde debe primar la trasparencia y la regularidad.Por ende, caracterizándose el llamado a mejora de oferta como la posibilidad de que los ofrecimientos sean mejorados progresivamente, de manera que se realice una puja entre los partícipes a fin de lograr el mejor precio posible, es claro que la decisión de la juzgadora de prohibir la puja distorsiona el principio de la libre concurrencia y, desde tal sesgo, afecta también los derechos de los acreedores y de la fallida en cuanto a su derecho al remanente (ver en este sentido J. Com. 16, firme, 18.12.2002, “Sanatorio Anchorena S.A. s/ Quiebra).-
Por lo tanto, se admitirá la vía recursiva ensayada en relación a la posibilidad de una puja dejando sin efecto lo resuelto por la juzgadora en este tópico.-
5.) Así las cosas, compartiendo en lo sustancial lo dictaminado por la Sra. Fiscal General, esta Sala RESUELVE:
a. ) Admitir parcialmente los recursos de la fallida y de Marcos Chmea e Isaac Chmea -interpuestos subsidiariamente-, modificar las resoluciones apeladas en el sentido de aumentar la base fijada en la suma de $47.500.000 y admitir la posibilidad de puja en el procedimiento de llamado de mejora de oferta en virtud de lo expuesto en el decurso de este pronunciamiento, confirmándosela en todo lo demás que fue materia de agravio;
b. ) Imponer las costas de alzada en el orden causado atento la forma en que se han resuelto las apelaciones y el derecho con que pudo creerse la oferente Filonim S.A para actuar como lo hizo (cfr. art. 68 párr. 2do CPCC).-
A fin de cumplir con la publicidad prevista por el art. 1 de la ley 25.856, según el Punto I.3 del Protocolo anexado a la Acordada 24/13 CSJN y con el objeto de implementar esa medida evitando obstaculizar la normal circulación de la causa, hágase saber a las partes que la publicidad de la sentencia dada en autos se efectuará, mediante la pertinente notificación al CIJ, una vez transcurridos treinta (30) días desde su dictado, plazo durante el cual razonablemente cabe presumir que las partes ya habrán sido notificadas. Notifíquese a la Sra. Fiscal en su despacho y oportunamente, devuélvase a la instancia de grado debiendo la Sra. Juez a quo practicar las notificaciones del caso con copia de la presente.
Alfredo A. Kolliker Frers
Isabel Míguez
María Elsa Uzal
Jorge Ariel Cardama – Prosecretario de Cámara
