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Admisibilidad de la demanda de división de condominio de un inmueble que no puede ser catastralmente dividido

inmobiliarioPartes: Rizzo María N. c/ Fagnani María C. s/ división de condomino

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario

Sala/Juzgado: Primera

Fecha: 9-sep-2014

Cita: MJ-JU-M-89791-AR | MJJ89791 | MJJ89791

Admisibilidad de la demanda de división de condominio de un inmueble que no puede ser catastralmente dividido, procediendo a la subasta judicial y a la adjudicación a cada parte del 50% de lo producido.

Sumario:

1.-Corresponde rechazar el recurso de apelación y confirmar la sentencia que hizo lugar a la demanda y ordenó la división del condominio existente, pues la actora demostró la concurrencia de los extremos para su procedencia, al quedar confirmada la existencia de una copropiedad debidamente establecida, por lo cual la única discusión posible en este tipo de juicio es la procedencia de la división y la forma de hacerla efectiva, salvo que exista un estado de indivisión forzosa, lo que no ocurre en autos.

2.-El hecho de que el inmueble no pueda ser dividido catastralmente no conforma una limitación de orden legal para que progrese la demanda de división de condominio, por lo que no cabe otra cosa que la subasta judicial y la adjudicación a cada parte del 50% de lo producido.

Fallo:

En la ciudad de Rosario, a los 09 días del mes de Septiembre de dos mil catorce, se reunieron en Acuerdo los señores miembros de la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de la ciudad de Rosario, doctores Ricardo A. Silvestri, María Mercedes Serra y Ariel C. Ariza , para resolver en la causa caratulada «RIZZO, María Natalia contra FAGNANI, María Cecilia sobre División de condominio», Expte. Nro. 366/2013, proveniente del Juzgado de Primera Instancia de Distrito Civil y Comercial N° 9 de Rosario, estableciéndose al efecto plantear las siguientes cuestiones:

Primera: ¿es justa la sentencia?

Segunda: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión el señor vocal doctor Silvestri dijo:

1) El Juez de Primera Instancia hizo lugar a la demanda y ordenó la división del condominio existente entre María Natalia Rizzo y María Cecilia Fagnani sobre el inmueble inscripto bajo nº 380457, folio 167, T.1122, del departamento Rosario, identificado como unidad 12, parcela 04-03, ubicado en el 4º piso del edificio ubicado en Avenida Ovidio Lagos 763, Manzana 209, bajo el plano nº 94.457/1978, mediante la venta del mismo en subasta pública y la adjudicación a cada una de las partes de la mitad (50%) del producido. Impuso las costas a la demandada (fs.105 a 106 vta.). Apeló esta parte a fs.107; concedido el recurso de apelación y radicada la causa en la Cámara, expresó agravios a fs.162 a 164 vta., replicados por la actora-apelada a fs.166 a 168. Dictada la providencia de autos a fs.173, las partes se notificaron sin observaciones a fs.174 a 175.

2) La accionante, Dra. María Natalia Rizzo, inició por derecho propio demanda de división de condominio contra María Cecilia Fagnani. Expuso que son condóminos del inmueble de calle Ovidio Lagos 763 de Rosario e indicó que es titular del 50% indiviso del mismo. Sostuvo que intentó efectuar la división privada no obteniendo respuesta favorable por parte de la demandada.Fundó su pretensión en derecho y aludió al expediente Rizzo, María N. c. Fagnani s. Cobro de pesos, nº 310-2009, en trámite ante el mismo juzgado y solicitó se haga lugar a la demanda (fs.21 a 22). La demandada, luego de comparecer a fs.35 por apoderado, respondió a la demanda a fs.38 y vta. Reconoció que es cierto que posee en condominio junto a la actora el inmueble de referencia en un 50% cada uno pero que por las medidas de la unidad en cuestión no permite ninguna división catastralmente autorizada. Agregó que la institución del condominio genera en los titulares un derecho real por lo que aparece inviable la sub-división pretendida por la actora. Finalmente, adujo que la finca se encontraba incluida dentro de las prescripciones de la ley 13.116. Abierta la causa a prueba, a fs.41 a 65 la actora adunó documental; luego de la clausura del término de pruebas a fs.69, las partes presentaron sus alegatos y el juez dictó el veredicto a fs.105 a 107 (nº 4.133-2011).

3) El sentenciante expuso que la acción de división de condominio de cosas comunes tiene su fundamento en el derecho del comunero de poner en cualquier momento fin al condominio, si no existe una indivisión forzosa legal o convencional y que la acción de división del condominio es de carácter real, por lo que sólo revisten calidad de condóminos quienes resulten ser titulares de dicho derecho real perfectamente establecido y probado. Indicó que en los presentes quedó perfectamente establecida la existencia de la copropiedad de las cosas objeto de condominio, al haberse acompañado a fs.59 a 64 la escritura del bien referido, pasada ante escribano y el informe del estado de dominio y libre de inhibición a fs.94 a 99. Sostuvo que el presente no encuadra dentro de uno de los supuestos de indivisión forzosa legal o convencional, motivo por el cual la demanda de división de condominio debe prosperar.En lo relacionado a la división del inmueble, el a-quo afirmó que la actora propuso la venta por licitación pública en sobre con mejoramiento de oferta mientras que la demandada rechazó todo tipo de división atento lo reducido de las medidas del inmueble. Señaló que al respecto el art.2698 del CC dispone que las reglas relativas a la división de las sucesiones, a la manera de hacerlas y a los efectos que produce, deben aplicarse a la división de cosas particulares, precepto que debe jugar armónicamente con los arts.2326 y 3475 bis CC. Concluyó que el principio general es el de la división de los bienes en especie, entrando únicamente a jugar la venta como sustituto en caso en que aquélla división no fuere posible y este supuesto se configura cuando la división aludida torne antieconómico el aprovechamiento de las cosas en cuestión. No obstante, consideró el judicante, el principio general antes enunciado no procede en el caso de autos, pues no existe la posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, dadas sus características, no es posible dividirlo en dos unidades funcionales y las mismas partes así lo entendieron. El juzgador expuso que lo ideal hubiera sido que las partes llegasen a una transacción o acuerdo en lo relativo a la forma de llevar a cabo la venta, pero no lo hicieron, por ello al no ser posible la división en especie y no habiendo mediado acuerdo de partes se deberá proceder a la subasta judicial del bien mencionado. Por último, en lo que respecta al pedido de aplicación de la ley 13.116 formulado por la demandada, el a-quo lo rechazó puesto que la misma se refiere a la vivienda única de propiedad del demandado y en este caso el inmueble es de propiedad tanto de la actora como de la demandada.Impuso las costas a esta parte por su oposición infundada a la división del condominio.

4) En el primer agravio a fs.162, punto II, la parte apelante postula se revoque la sentencia y que el expediente se remita a una mediación que contemple los intereses legítimos de la demandada injustamente amenazados por el fallo del juez de primera instancia.

5) Lo expuesto no representa ningún agravio computable en los términos del art.365 del CPCC toda vez que la queja no se dirige contra lo argumentado por el juzgador a fs.105 a 106 vta., respecto del cumplimiento por la actora de los requisitos para la procedencia de la acción de división del condominio. La mera alusión que debe girarse el expediente a un ámbito de mediación contrasta con las constancias de la causa donde se pone de manifiesto que las partes nunca llegaron a un acuerdo sobre la disputa de un juicio que se inició el 10 de Junio de 2010 (fs.21 a 22 vta.) y en el cual la demandada se opuso y postuló su rechazo (fs.38 y vta.). El propio magistrado anterior, sin crítica alguna en la Alzada de modo fundado, ha expresado que «lo ideal en este caso es que hubiera sido que las partes llegasen a una transacción en lo relativo a la forma de llevar a cabo la venta, pero no lo hicieron» (fs.105 vta.). Además, la propia accionada reiteró el pedido de rechazo de la demanda al alegar a fs.92 y vta. y persiste en la misma actitud en la Cámara al expresar agravios a fs.162 a 164 vta. (todo ello sin perjuicio de que las partes puedan arribar a un eventual acuerdo en el futuro).

6) La quejosa se agravia porque su grupo familiar carece de bienes o propiedades en la provincia y que de concretarse el fallo perdería la posibilidad de seguir viviendo en el inmueble.Menciona lo que denomina el origen del condominio y se remonta al hecho de que la mitad indivisa en cuestión fue subastada en el Juzgado de Distrito en lo Civil y Comercial de la 9ª. Nominación de Rosario en los autos: «Acuña, Jorge s. Quiebra», nº 876-1995, siendo Acuña el esposo de la accionada y resultando comprador Roberto R. Cazzolino, a quien califica de integrante de una liga de compradores y que fuera procesado por dicha actividad en los autos nº 1195-1998, el 2 de Agosto de 2001, por el Juzgado de Instrucción de la Novena Nominación. Señala la recurrente que luego Cazzolino vendió el inmueble a la actora Rizzo. Afirma que «no está en el ánimo de esta representación arrojar ninguna sombra de sospecha sobre la actuación de la actora, muy por el contrario ignora su destino y condición y le guarda el respeto que merece» (agravios expuestos en los puntos III y IV del escrito recursivo).

a) La afirmación de la impugnante de que la demandada y su grupo familiar carecen de bienes y propiedades en la provincia no es un agravio suficiente que pueda poner en crisis los correctos argumentos de hecho y de derecho expuestos por el juez de la instancia de grado toda vez que la actora demostró la concurrencia de los extremos para la procedencia de la demanda de división de condominio, al quedar confirmada la existencia de una copropiedad debidamente establecida, por lo cual la única discusión posible en este tipo de juicio es la procedencia de la división y la forma de hacerla efectiva, salvo que exista un estado de indivisión forzosa, lo que no ocurre en autos, como también lo sostuviera el juez de la causa en la sentencia sin cuestionamiento en la Alzada (art.365 del CPCC). Por ende el razonamiento del juzgador es correcto en punto a la condición de procedencia de la demanda (Alvarado Velloso, Adolfo, Estudio Jurisprudencial del CPCC, T.III-p.1520; CCCR, Sala I, Juris T.37-202; CCCR, Sala III, Juris T.13-232; CCCSF,Sala II, Juris T.19-30; CCCR, Sala III, La Ley 124-6544). Lo cierto es que la accionada Fagnani ocupa el inmueble de la que es co-propietaria junto a la actora, y ésta tiene el derecho de pedir la división del condominio en cualquier momento. Los tribunales han resuelto de modo reiterado que la acción de división de cosas comunes tiene su fundamento en el derecho del comunero de poner en cualquier momento fin al condominio, si no existe, como en el sub-litem, una indivisión forzosa legal o convencional (Andorno, Luis O., en la obra colectiva dirigida por Peyrano, Jorge W., Análisis doctrinario y jurisprudencial del CPCC, T.2 -p.552; C.N.Civil, Sala E, La Ley 1986-520). La alegada situación personal de la demandada no puede obstar, legalmente, a la procedencia de la acción entablada, pues se prolongaría sin tiempo el estado de la situación actual sin que existe indivisión forzosa legal o convencional, como bien lo fundó el juez. Además, el judicante ha destacado, sin crítica puntual (art.365 del CPCC), que la propiedad en los presentes ha quedado confirmada suficientemente con las constancias de fs.94 a 99, a lo que debe sumarse la documental de fs.58 a 65. Igualmente ha quedado incólume el pensamiento del sentenciante en cuanto a que el art.2698 CC «debe jugar armónicamente con las disposiciones contenidas en los arts.2326 y 3475 bis del CC. Básicamente se prevé el principio general de la división de los bienes en especie, entrando únicamente a jugar la venta como sustituto en caso en que aquella división no sea posible. Este supuesto se configura cuando la división referida torne anti-económico el aprovechamiento de las cosas en cuestión. No obstante, considero que el principio general antes enunciado no procede en el presente caso. No existe posibilidad, en efecto, de dividir y adjudicar los bienes en especie.Dadas sus características no es posible dividirlo en dos unidades funcionales y además así lo entendieron las partes» (fs.105 vta.).

b) El tema del origen del condominio derivado de una subasta realizada en la quiebra de Jorge Acuña, siendo comprador del 50% Roberto Raúl Cazzolino, al que la apelante califica como integrante de una liga de compradores en subasta y que la actora le compró dicho porcentaje con posterioridad, entre otras consideraciones expuestas a fs.163 vta. a 164 (punto IV del memorial), no tiene ninguna relevancia para cambiar la suerte del recurso por las argumentaciones que se pasan a exponer: A) este planteo ha sido introducido ex novo por la apelante en la Alzada ya que no constituyó un punto sometido a consideración del juez de primera instancia. La segunda instancia es de revisión y no de creación, razón por la cual se encuentra impedida de pronunciarse acerca de puntos que no fueron sometidos al conocimiento del juez de la instancia de grado (CCCR, Sala I, Zeus T.9-J.105; CCCR, Sala II, Juris T.26-172; CCCR, Sala III, Juris T.63-101; CCCR, Sala IV, Juris T.45-138). Concretamente ninguno de estos hechos fueron mencionados en el responde de la demanda de fs.38 y vta. y no integraron la litiscontestación (arts.246 y 243 del CPCC). Sería nula la sentencia de la Cámara que resolviera sobre puntos no sometidos a juicio en la primera instancia (Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe, Juris T.42-138, entre otros). Este razonamiento procesal-constitucional es suficiente para el rechazo de este agravio; B) por toda eventualidad y ad-abundantiam, pero sin dar por superado lo anterior, no tiene ninguna relevancia la imputación realizada a Cazzolino ya que éste no es parte en este juicio de división de condominio. La actora ha sido compradora de buena fe (no se probó lo contrario) de ese 50% indiviso. La misma recurrente reconoce que no quiere arrojar ninguna sombra de sospecha a la actuación de María N.Rizzo, reconoce su buena fe al expresar que la actora «ignora su destino y condición» (fs.164), aludiendo a la compraventa originaria en subasta por Roberto R. Cazzolino; C) Adicionalmente, la venta en subasta no ha sido impugnada ni anulada, como tampoco ha sido cuestionada la compra por escritura pública que realizó en su momento la actora ni se dedujo su nulidad. María N. Rizzo es una tercero adquirente en base a títulos perfectos de acuerdo a la escritura de fs.58 y s.s. e informes de fs.94 a 99; D) no se pone en crisis de que la actora y la demandada son condóminos y que Rizzo ha puesto en suficiente conocimiento, incluso a través de este juicio, su intención de poner fin al condominio; E) En fin, la subasta original en la quiebra de Jorge Acuña ha sido aprobada judicialmente. Dicha subasta fue realizada el 8 de Septiembre de 2000 (fs.1 y vta.) y la compra por la actora al adquirente en subasta es del 15 de Septiembre de 2008 (fs.59), conforme escritura pública nº 276, pasada ante el Escribano José L. Gordó, debidamente registrada en el Registro General de Rosario, al T.1122, Folio 167, Nº 380.457, PH (fs.61). Escritura de adquisición que no ha sido impugnada ni argüida de falsa por la demandada; F) En lo que refiere dentro del punto IV, a la correcta identificación de Roberto Raúl Cazzolino, es una cuestión que no representa un auténtico agravio ni tal circunstancia puede alterar el resultado del litigio toda vez que dicha persona no es parte en los presentes, no es actor ni demandado ni tercero interesado, razón por la cual es aplicable enteramente el art.365 del CPCC, en punto a la carencia de autosuficiencia recursiva.Además, todo lo desarrollado en este punto 6) del voto torna innecesario e irrelevante o no pertinente para la suerte de la litis el pedido de elevación de otros autos que formula la quejosa a fs.164, punto VIII.

7) Seguidamente la apelante aduce que dado lo reducido de sus dimensiones el inmueble no puede ser dividido catastralmente (fs.164, punto V).

8) Esta expresión o comentario no representa ningún agravio fundado (art.365 del CPCC). En todo caso, el juez arribó a la misma determinación en lo que respecta a la imposibilidad de dividir y adjudicar en especie el bien, pues dada sus características no es posible dividirlo en dos unidades funcionales y así lo admitieron las partes (fs.105 vta.). Como estas no llegaron a un acuerdo en la forma de llevar a cabo la venta y no siendo posible la división en especie, se impone la subasta judicial. Más aún, bien relata el magistrado que la actora había propuesto la venta por licitación pública en sobre con mejoramiento de oferta pero la demandada rechazó todo tipo de división atento lo reducido de las medidas (fs.105 vta., del veredicto). En concreto, el hecho de que el inmueble no pueda ser dividido catastralmente no conforma una limitación de orden legal para que progrese la demanda de división de condominio, por lo que no cabe otra cosa que la subasta judicial y la adjudicación a cada parte del 50% de lo producido, como bien lo expone el juez de la causa (fs.105 vta. y 106).

9) Igualmente no es un agravio fundado de acuerdo al art.365 del CPCC la manifestación unilateral de la demandada de que ha afrontado el levantamiento de una pesada hipoteca que sobre la misma existía y que realiza todos los trabajos y atenciones necesarias para el mantenimiento y conservación de la propiedad, lo cual habría sido ignorado por el juez.

a) Este tema no ha sido propuesto al conocimiento del juez de primera instancia, por lo que mal pudo haberlo ignorado.No integró la litiscontestación (art. 243 del CPCC) y como la Cámara no es de creación sino de revisión del pensamiento judicial anterior, no corresponde proponer puntos o capítulos en la Alzada que no fueron propuestos en la instancia de grado (art.246 del CPCC).

b) Por otro lado, tal afirmación no pone en crisis el razonamiento del juez anterior en punto a la procedencia de la demanda de división de condominio ya que en éste tipo de proceso la única discusión posible es la procedencia de la división y la forma de hacerla efectiva y aquélla presupone la existencia de un condominio debidamente probado, como en autos. Las alegaciones de la impugnante sobre la posesión actual, el supuesto pago de una hipoteca y las hipotéticas atenciones para el manteniemiento y conservación del inmueble son temas a debatir en otra causa y no en el juicio de división de condominio.

10) En el punto VII de fs.164 la recurrente trae a colación el concepto de condominio, no representa un agravio concreto sino un parecer o una opinión que no reúne los recaudos del art.365 del CPCC. Además, el concepto transcripto en dicho punto no es correcto y la cita fraccionada.Esta refiere a un problema de costas procesales en un proceso de condominio en un contexto donde las partes se habían avenido a dividir aquél y el agravio consistía en la imposición de las costas (C.N.Civil, Sala A, La Ley 1982-A.37); por ende, la cita de éste fallo no es atingente al caso de autos, la mención del mismo es así fragmentada y descontextualizada (y por último, lo decidido allí, en cualquier circunstancia y por toda eventualidad, no vincula a esta Sala). Se debe ratificar lo dispuesto por el art.2692 del CC en el sentido que «cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa» (y normas concordantes de los arts.1414, inciso 3º, 2613, 2693, 2694, 2710, 2715, 3452, 3598, 4019 inciso 3º, del CC); la inestablidad del propio condominio, la naturaleza real de la acción de división y el orden público comprometido (Kiper, Claudio M. Código Civil Comentado. Derechos Reales, T.II-p.211 a 215; Corte de la Nación, Fallos T.306-370; T.317-197; La Ley 1988-E.314, entre otros).

11) La mención al pasar de que la vivienda es familiar de la accionada a fs.164 in fine, como obstativa a la pretensión, no es audible ya que como lo dijo el juez de primera instancia «el pedido de aplicación de la ley 13.116 debe rechazarse puesto que la misma refiere a la vivienda única de propiedad del demandado y en este caso, el inmueble es de propiedad tanto de la actora como de la demandada» (fs.105 vta.in fine a fs.106, in Capit). Este pensamiento, además de ajustarse al derecho, tampoco luce mínimamente cuestionado de acuerdo a las exigencias de la autosuficiencia recursiva que impone el art.365 del CPCC.

12) Corresponde rechazar el recurso de apelación, con costas de Alzada a la parte recurrente por aplicación del art.251 del CPCC.

Así voto.

Sobre esta primera cuestión la señora vocal doctora Serra, a quien le correspondió votar en segundo lugar, dijo: Que adhiere a los fundamentos expuestos por el señor vocal doctor Silvestri, y vota en el mismo sentido.

Concedida la palabra al señor vocal doctor Ariza, a quien le correspondió votar en tercer término, y a esta cuestión dijo: Que coincide con lo manifestado por el señor vocal doctor Silvestri y vota de la misma manera.

A la segunda cuestión el señor vocal doctor Silvestri dijo que corresponde: i) Rechazar el recurso de apelación; ii) Costas de segunda instancia a cargo de la parte apelante. Regular los honorarios de los profesionales actuantes en el 50% de lo que cupiere regular en la primera instancia (art.19 LA).

Así me expido.

Sobre esta misma cuestión la señora vocal doctora Serra dijo: Que coincide con la resolución propuesta por el señor vocal preopinante, y vota en la misma forma.

Concedida la palabra al señor vocal doctor Ariza, a esta cuestión dijo: Que concuerda con lo expresado por el señor vocal preopinante y vota en consecuencia.

En mérito a los fundamentos del acuerdo que antecede, la Sala Primera de la Cámara de Apelaciones Civil y Comercial de Rosario, RESUELVE: i) Rechazar el recurso de apelación; ii) Costas de segunda instancia a cargo de la parte apelante. Regular los honorarios de los profesionales actuantes en el 50% de lo que cupiere regular en la primera instancia (art.19 LA). Insértese, hágase saber y bajen. (Expte. Nro. 366/2013).

mm.

SILVESTRI

SERRA

ARIZA

  1. Emilio Raul Manzur 8 febrero 2020 at 9:31 AM

    Compre mi única casa a nombre de mis hijas dos hijas con reserva de usufructo a nombre mio y de mi esposa . a una de mis hijas le remataron su 50% de la nuda propiedad a precio vil integrantes de una liga y ahora piden division de condominio. que derechos de oposicion tengo porque de proceder otra subasta no puedo competir y compraria a precio vil

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