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La locadora debe responder por la imposibilidad de habilitar el local para salón de fiestas

shutterstock_141193369Partes: B. A. F. c/ B. L. M. E. s/ daños y perjuicios

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: I

Fecha: 8-oct-2014

Cita: MJ-JU-M-89519-AR | MJJ89519 | MJJ89519

Aun cuando la imposibilidad de habilitar el local para salón de fiestas fuera consecuencia de la falta de conformidad de los copropietarios, la locadora debe responder frente a la locataria, pues aquella contrató sin advertir tal situación, lo que afectó sus legítimas expectativas.

Sumario:

1.-Corresponde incrementar el monto asignado por el rubro daño moral pues la situación vivida por la actora al anoticiarse de no contar con la conformidad de los demás condóminos para el funcionamiento del salón de fiestas en el local en cuestión, una vez firmado el contrato de locación y habiendo iniciado las obras necesarias y trámites correspondientes para lograr la habilitación, ha afectado las legítimas expectativas que pudiera tener la misma en la concreción de su negocio, por lo cual sin duda se ha visto mortificada en sus sentimientos y afecciones íntimas.

2.-Procede la demanda de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato ante la responsabilidad de la demandada, dado que con su accionar, activo, al contratar cuando aún faltaba la restante conformidad de los copropietarios, y omisivo, al no advertir a la locataria de tal situación, ha incumplido con las exigencias naturales que se requerían de su parte para posibilitar la concertación del contrato.

3.-Corresponde declarar desierto el recurso interpuesto por la parte demandada dado que el contenido de la impugnación se relaciona con la carga que le incumbe al apelante de motivar y fundar su queja, señalando y demostrando, punto por punto, los errores en que se ha incurrido o las causas por las cuales el pronunciamiento se considera injusto o contrario a derecho, y la parte únicamente opina sobre lo que la locataria debió saber acerca del bien inmueble sujeto a locación.

4.-Aun cuando la demandada insista en que resulta erróneo que se le haya enrostrado que la actora no ha podido habilitar el local, dado que al contratar aquélla sabía que el inmueble no tenía habilitación, por lo cual asumió libremente la posibilidad de que dicha habilitación no fuera otorgada, tal punto no es válido para rebatir su responsabilidad en el hecho, pues dicho aspecto no se halla en discusión.

Fallo:

ACUERDO:

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 8 días del mes de octubre de dos mil catorce, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala I de la Cámara Civil para conocer en los recursos interpuestos en los autos «B, A F c/ B L, M E s/ daños y perjuicios», respecto de la sentencia corriente a fs. 516/525 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dres. MOLTENI, UBIEDO y CASTRO.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. MOLTENI dijo:

1°.- La sentencia dictada a fs. 516/525 admitió la demanda impetrada por A F B a causa de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato, contra M E B de L, toda vez que -a criterio del Sr. Juez «a-quo»- las constancias probatorias arrimadas al proceso permiten tener por acreditada la responsabilidad de la demandada, dado que se encuentra demostrado en autos que «con su accionar (activo: al contratar cuando aún faltaba la restante conformidad de los copropietarios, y omisivo al no advertir a la locataria de tal situación) ha incumplido con las exigencias naturales que se requerían de su parte, para posibilitar la concertación del contrato» (sic. fs. 523).

En consecuencia, condenó a M E B de L a pagar a la accionante la suma de cincuenta y dos mil pesos ($ 52.000), con más sus intereses -liquidados a la tasa activa- y las costas del juicio.

Contra dicho decisorio, interpusieron recurso de apelación tanto la demandante, como la accionada. La primera funda su queja a fs. 542/545, a fin que se incremente la partida fijada en concepto de «daño moral», así como para que se modifique el punto de partida de los intereses. Este memorial no fue contestado. Por su parte, la demandada mediante la presentación de fs. 550/551 cuestiona lo resuelto en materia de responsabilidad, mereciendo la respuesta de la actora de fs.553/555, solicitando la deserción del recurso.

2°.- Ante el pedido de deserción de recurso interpuesto por la demandada, cabe recordar que el art. 265 del Código Procesal exige que la expresión de agravios debe contener una crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas. De esta manera, el contenido de la impugnación se relaciona con la carga que le incumbe al apelante de motivar y fundar su queja, señalando y demostrando, punto por punto, los errores en que se ha incurrido o las causas por las cuales el pronunciamiento se considera injusto o contrario a derecho (Fenochietto-Arazi, «Código Procesal Civil y Comercial Comentado y Concordado», T. I, pág. 835/7; C.N.Civ., esta Sala, R. 34.061 del 18/11/87; R. 33.187 del 14/12/87; R. 37.004 del 2/5/88; R. 137.377 del 21/12/93).

En este orden de ideas, sin embargo, bien vale destacar que la mera disconformidad con la interpretación judicial sin fundamentar la oposición, ni concretar en forma detallada los errores u omisiones del pronunciamiento apelado no constituye la crítica para la que prescribe la norma (conf. CNCiv., Sala «A», 15.11.84, LL1985-B-394; íd. Sala D, 18.5.84, LL 1985-A-352; íd. Sala F 15.2.68 LL 131-1022; íd. Sala G, 29.7.85, LL 1986-A-228, entre muchos otros).

Debo entonces señalar que «criticar» es muy distinto de «disentir», pues la crítica debe significar un ataque directo y pertinente de la fundamentación, procurando la demostración de los errores fácticos o jurídicos que pudiere contener, mientras que el disenso es la mera exposición del desacuerdo con lo sentenciado (conf. Sala «A», voto del Dr.Escuti Pizarro en libre n° 414.905 del 15-4-05).

Desde esta perspectiva, debería coincidirse en que los pasajes del escrito a través del cual la accionada pretende fundar su queja relativa a la responsabilidad que se le imputa, no cumplen, siquiera mínimamente, con los requisitos referidos, tratándose de un mero disenso con la solución a la que arribara el Sr. Juez de grado.

Es que en líneas generales la demandada apunta a insistir en que resulta erróneo que se le haya «enrostrado» que la actora no haya podido habilitar el local, dado que al contratar aquélla sabía que el inmueble no tenía habilitación, por lo cual asumió libremente la posibilidad de que dicha habilitación no fuera otorgada. Aspecto que, debo decir, no se halla en discusión. Y la única referencia que realiza la demandada respecto al argumento central en que se funda la sentencia apelada, esto es «su accionar (activo: al contratar cuando aún faltaba la restante conformidad de los copropietarios, y omisivo al no advertir a la locataria de tal situación)» que se constituyó en el motivo que impidió llevar a cabo el uso y goce pacífico de la cosa por parte del locatario, se circunscribe a manifestar su mera opinión acerca de que si ella «ha debido saber -circunstancia que desconocía, por cierto- que la totalidad de los condóminos del consorcio de propietarios debían otorgar su consentimiento para el otorgamiento de la habilitación, lo ha debido también suponer la parte actora. Ello en razón, de que el inmueble dado en locación resulta ser una planta baja de un edificio, del cual, mediante la cierta utilización de la lógica ha debido presumir que se encontraba afectado a la ley de propiedad horizontal. Al menos ha debido la parte actora intentar acabadamente agotar los requerimientos necesarios para asegurarse que el inmueble vaya a ser finalmente habilitado.Situación que no aconteció». Ello sin rebatir las fundadas consideraciones determinantes de la decisión adversa a su parte.

Por tal razón, estimo que resultan insuficientes las quejas vertidas por la demandada a fin de revisar el pronunciamiento de grado, motivo por el cual debería imponerse la sanción que prescribe el artículo 266 del Código Procesal, declarándose la deserción del recurso interpuesto por su parte.

3°.- La actora cuestiona la suma de cinco mil pesos ($ 5.000) fijada para resarcir el «daño moral».

Al respecto cabe resaltar que este daño se configura por todo sufrimiento o dolor padecidos, independientemente de otras reparaciones de índole patrimonial. Es el menoscabo en los sentimientos, consistente en los padecimientos físicos, la pena moral, las inquietudes o cualesquiera otras dificultades o molestias que puedan ser objeto del incumplimiento del deudor (conf. art. 522 del Cód. Civil), que en principio, en materia contractual, debe ser objeto de la correspondiente prueba que lo demuestre, salvo casos de excepción como el presente en donde la frustración del negocio debido al accionar de la demandada, hace presumir que se afectaron los sentimientos de la actora, pues, dicha conducta le trajo aparejado implicancias en su patrimonio y la consecuente desazón que tal situación le debe de haber causado.

Juzgo que la situación vivida por la actora al anoticiarse de no contar con la conformidad de los demás condóminos para el funcionamiento del salón de fiestas en el local en cuestión, una vez firmado el contrato de locación y habiendo iniciado las obras necesarias y trámites correspondientes para lograr la habilitación, ha afectado las legítimas expectativas que pudiera tener la misma en la concreción de su negocio, por lo cual sin duda se ha visto mortificada en sus sentimientos y afecciones íntimas.

A partir de ello, teniendo en cuenta las condiciones personales de la víctima que surgen de las constancias de fs.2, 3, 4 y 8 del incidente de beneficio de litigar sin gastos que corre por cuerda, como también la actuación desaprensiva de la demandada en el cumplimiento de sus obligaciones, estimo prudente elevar la indemnización a la suma de $ 10.000.

4°.- Por último, entiendo que resulta desacertada la queja que la actora vierte respecto del momento desde el cual deberán computarse los intereses.

En efecto, no es aquí de aplicación la doctrina plenaria de la Cámara Civil in re «Gómez, Esteban c/ Empresa de Transportes s/ daños y perjuicios» (La Ley 93-667) que únicamente rige en supuestos de responsabilidad extracontractual. Puesto que los daños derivan de responsabilidad contractual, aquellos accesorios sólo son procedentes desde la mora que, a falta de interpelación fehaciente anterior, debe tenerse por operada en la especie en la fecha de notificación del traslado de la demanda (conf. art. 509 y stes. del Código Civil).

Así, contrariamente a lo solicitado por la actora en sus quejas de fs. 545/545vta., la fecha de la entrega del bien inmueble (29 de mayo de 2007), no constituye de modo alguno un medio de interpelación fehaciente respecto de la obligación resarcitoria requerida, por lo que se debe estar a los decididido por el Sentenciante de grado.

5°.- En síntesis, si mi criterio fuera compartido, debería declararse desierto el recurso de apelación articulado por la demandada, modificarse la sentencia apelada únicamente en punto a la partida de «daño moral», que debería elevarse a diez mil pesos ($ 10.000), y confirmarse en consecuencia la sentencia de grado en todo lo demás que decide y que fuera materia de queja.

Las costas de alzada deberían imponerse a la emplazada, que también resultó sustancialmente vencida en esta instancia.

La Dra. UBIEDO adhiere a los fundamentos del Dr. Molteni.

La Dra. CASTRO dijo:

Comparto en lo sustancial el voto de mis distinguidos colegas.Sólo discrepo en cuanto persiguen elevar el monto de la indemnización por daño moral.

En efecto, como lo hemos recordado en anteriores ocasiones (Expte. 70064/1999, del mes de octubre de 2007, entre muchísimos otros), la jurisprudencia de nuestros tribunales es conteste en cuanto sostiene que frente al incumplimiento contractual, no cualquier molestia que aquel origine es susceptible de determinar la procedencia de su indemnización en los términos del art. 522 del Código Civil; es necesario que existan mortificaciones o padecimientos que excedan lo ordinario, y que por tanto no se confundan con las inquietudes propias y corrientes del mundo de los negocios (c fr. Llambías – Posse S aguier, Código Civil Anotado, T. II-A, jurisprudencia reseñada en pág. 283 y sgtes.).

A ello cabe agregar que a diferencia de lo que ocurre en materia delictual, en los contratos el daño moral sólo existe excepcionalmente pues por más amplio que sea el criterio judicial, el actor siempre deberá probar que verdaderamente hubo daño moral (Borda, Tratado de Derecho Civil, Obligaciones, t. I, n° 175, pág. 190 y sgtes.). Tal como lo ha señalado recientemente la Sala C de esta Cámara, frente la falta de cumplimiento de una obligación que reconoce su fuente en el contrato, la indemnización del daño moral obliga al pretensor -frente a la ausencia de generalidad que permite la aplicación de las normas de experiencia- a demostrar que el hecho le ha provocado un ataque a sus afecciones legítimas (conf. Arazi, Rolando, «La prueba del daño moral» en Revista de Derecho de Daños, 6, Daño moral, pág. 103 y sigs.). «Obligación» que en el derecho procesal se convierte en «carga» y tratándose del onus probandi, al decir de Fassi, es un imperativo del propio interés, de modo que quien tiene la carga, si no cumple con ella, corre el riesgo de que su pretensión sea (sentencia del 28/11/2006. – Pacheco, Juan Carlos c.García, Rodrigo en ED del 19/06/2007, nro 11.781). Tal carga -y la que necesariamente le precede, esto es, la de la afirmación- no ha sido cumplida en la especie a poco que se advierta la omisión en puntualizar esos extremos al momento de proponer la demanda. En efecto, la actora no invocó la existencia de padecimiento concreto alguno y se limitó a estimar el monto reclamado por daño moral en un porcentaje -35%- de la suma en que estimó su reclamo por daños materiales (cfr. fs. 205, punto 34). En tales condiciones y frente a la ausencia de agravio de la demandada, sólo cabe a mi juicio confirmar la decisión recurrida también en este aspecto. Así lo voto.

Con lo que terminó el acto.

Se deja constancia de que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164 2° párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la C.S.J.N.

MARIA LAURA RAGONI

SECRETARIA

Buenos Aires, 8 de octubre de 2014.

Y VISTOS:

Por lo que resulta de la votación sobre la que instruye el acuerdo que antecede, por mayoría el Tribunal resuelve: 1°) declarar desierto el recurso interpuesto por la parte demandada; 2°) modificar la sentencia apelada incrementándose la indemnización concedida en concepto de daño moral a la suma de diez mil pesos ($ 10.000); 3°) confirmar el pronunciamiento recurrido en lo demás que decide y en lo demás que fuera materia de agravios; 4°) imponer las costas de alzada a la accionada perdidosa.

Los honorarios de los profesionales intervinientes serán regulados una vez fijados los de primera instancia.

Notifíquese, regístrese y devuélvase.

PATRICIA E. CASTRO

HUGO MOLTENI

CARMEN N. UBIEDO

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