Indemnización por rescisión de contrato de locación por falta de goce pacífico de la cosa

firmando (1)Partes: Fernández Nahuel Facundo c/ Cejas Carlos Alberto s/ daños y perjuicios

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: M

Fecha: 29-ago-2014

Cita: MJ-JU-M-89078-AR | MJJ89078 | MJJ89078

Indemnización por lucro cesante al locatario de un inmueble, por no poder seguir utilizándolo como local gastronómico debido a un cambio de horario del complejo comercial en el que se encontraba.

Sumario:

1.-Corresponde confirmar parcialmente la sentencia hizo lugar a la demanda de daños y perjuicios derivados de un contrato de locación que debió ser rescindido por el actor ante la conducta del locador demandado al incumplir con su obligación de brindar al locatario un goce pacífico de la cosa, conforme lo previsto por el art. 1515 del CCiv.; máxime considerando que el local alquilado, en definitiva, resultó impropio para el destino gastronómico que había sido previsto en el contrato. Sin embargo, la suma fijada en concepto de lucro cesante debe ser reducida de $ 196.500 a $50.000, para que abarque sólo las ganancias que logró acreditar el actor, y no el monto total de su facturación e ingresos -al cual no se le descontaron los gastos-.

2.-Si una de las cláusulas en un contrato de locación estableció que el inmueble arrendado sería destinado al rubro gastronómico, se extrae de ello que configura un deber fundamental del locador asegurarse de que el locatario pudiera sin dificultad ni problema alguno destinar el espacio contratado -el local- al fin perseguido, y el art. 1515 del CCiv. es terminante en este punto, pues le impone a aquél la obligación de mantener al locatario en el goce pacífico de la cosa, resultando claro que el arrendamiento no se agota para las partes con la celebración del contrato -cuya naturaleza es de tracto sucesivo- y de ahí que la obligación del locador de permitir el uso y goce de la cosa alquilada subsiste y se renueva durante el tiempo que dure el vínculo contractual.

3.-En un contrato de locación en el que se alquila un inmueble para ser utilizado -conforme lo establecido contractualmente- como local gastronómico, si la locataria se ha visto impedida de seguir utilizando apropiadamente el local alquilado desde que, la limitación horaria impuesta durante la vigencia del contrato -indicándole que no podía trabajar más de noche porque había orden de cerrar el portón del complejo comercial-, hizo que no pudiera trabajar más durante toda la jornada que venía desarrollando habitualmente; ello significa que lejos estuvo de contar con el ‘goce pacífico’ del local arrendado, configurándose un incumplimiento, por parte del locador, de una de sus obligaciones establecidas por el art. 1515 del CCiv.

4.-Cuando el locador -en los términos del art. 1515 del CCiv.- , no ha mantenido al locatario en el ‘goce pacífico’ de la cosa arrendada, la que, por otra parte, terminó resultando impropia para el destino previsto en el contrato,tal situación torna viable para el locatario la invocación del art. 1525 del CCiv., que lo habilita a tener por rescindida la relación locativa.

5.-Para que proceda la indemnización por lucro cesante se requiere la demostración concreta y fehaciente de los ingresos frustrados, puesto que este concepto no puede concebirse como un ítem hipotético o eventual, ya que por su naturaleza es un daño cierto que sólo puede ser reconocido cuando se acredita, por prueba directa, su existencia y cuantía.

6.-A fin de estimar el monto en concepto de indemnización por lucro cesante que corresponde al locatario de un inmueble -en el cual poseía un establecimiento comercial cuya explotación no pudo continuar por un incumplimiento del locador-, la suma que debe ser tenida en cuenta es la ganancia del actor y no el monto total de la facturación o ingresos, que, por otra parte, se calculó sobre las facturas emitidas por el propio actor -sin restar todos los gastos inherentes a la actividad-, no correspondiéndose a la emisión de tickets o facturas por cada uno de los productos vendidos.

7.-Una indemnización por los ingresos frustrados por el término establecido en un contrato de locación rescindido, podría generar un enriquecimiento indebido para el reclamante, por lo que resulta prudente fijar una suma de dinero que contemple la pérdida por un período menor, estimado en 12 meses, no pudiendo extenderse el resarcimiento a ‘chances’ imposibles de evaluar a la luz de lo que resulta de la prueba producida.

Fallo:

ACUERDO. En Buenos Aires, a los 29 días del mes de agosto del año dos mil catorce, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. Elisa M. Diaz de Vivar, Mabel De los Santos y Fernando PosseSaguier, a fin de pronunciarse en los autos “Fernández, Nahuel Facundo c/Cejas, Carlos Alberto s/daños y perjuicios”, expediente n°107793/2009 del Juzgado Civil n°33, el Dr. PosseSaguier dijo:

I.- La sentencia de primera instancia (fs. 445/452) hizo lugar a la demanda condenando a Carlos Alberto Cejas a pagar, dentro de los diez días, a Nahuel Fernando Fernández la suma de $206.000 -comprensiva del lucro cesante ($196.500) y del daño emergente ($9.500)- con más sus intereses y costas. A tal fin el juzgador expresó que la conducta del actor al rescindir el contrato de locación había sido ajustada a derecho, desde que lo cierto era que el locador había incumplido con su obligación de brindar al locatario un goce pacífico de la cosa, conforme lo previsto por el art. 1515 del Código Civil, máxime considerando que el local alquilado, en definitiva, resultó impropio para el destino gastronómico que había sido previsto en el contrato.

La parte demandada apeló la sentencia y presentó sus agravios a fs. 502/507, los que fueron respondidos a fs. 509/510.

Adujo, fundamentalmente, que la decisión de reducir el horario de funcionamiento del complejo comercial (donde se ubicaba el resto-bar que explotaba el locatario) no había sido una decisión suya, sino que le había resultado completamente ajena, no pudiendo el juzgador responsabilizarlo, desconociendo que el actor sabía perfectamente que estaba alquilando un local dentro de un centro comercial, por lo que estaba obligado a respetar las pautas, normas y, fundamentalmente, el horario como en todo centro comercial. Por último, cuestionó la procedencia y monto reconocido en concepto de lucro cesante.II.- La dilucidación de la cuestión sometida a conocimiento de este tribunal exige reparar en los términos del instrumento suscripto por las partes el 5 de septiembre de 2008 (fs. 354/356).

En ese sentido, en la cláusula sexta del contrato de locación se estableció que el inmueble arrendado sería destinado al rubro gastronómico.

Vale decir, entonces, que un deber fundamental del locador era que el locatario pudiera sin dificultad ni problema alguno destinar el espacio contratado -en el caso, el local- al fin perseguido. El art. 1515 del Código Civil es terminante en este punto, pues le impone a aquél la obligación de mantener al locatario en el goce pacífico de la cosa. Claro está que el arrendamiento no se agota para las partes con la celebración del contrato -cuya naturaleza es de tracto sucesivo- y de ahí que la obligación del locador de permitir el uso y goce de la cosa alquilada subsiste y se renueva durante el tiempo que dure el vínculo contractual (ver Zago, Jorge A., en Belluscio-Zannoni, “Código Civil y leyes complementarias”, t. 7, ps. 314/315, ed. Astrea Buenos Aires, 1998).

Las pruebas rendidas en autos son terminantes en cuanto a que la locataria se ha visto impedida de seguir utilizando apropiadamente el local alquilado (donde se desarrollaba el Resto-Bar “Quimera”) desde que, la limitación horaria impuesta a partir del mes de marzo de 2009, hizo que no pudiera trabajar más durante toda la jornada. Ello significa que lejos estuvo de contar con el “goce pacífico” del local arrendado.

En efecto, de las declaraciones obrantes a fs. 228/229 y 230 surge que el local del actor abría todos los días de la semana, desde las 9 de la mañana hasta las 11 o 12 de la noche, y durante los fines de semana hasta más tarde, y que de un día para el otro le avisaron que no podía trabajar más de noche porque había orden de cerrar el portón del complejo comercial.Del acta de constatación obrante a fs. 420 surge también que, a requerimiento del actor, el día 27 de marzo de 2009, siendo las 19:50hs., la notaria Julieta Monsonis se constituyó en el complejo denominado “KM.40”, sito en Av. 12 de octubre sin número, esquina Necochea Golf Club, Ruta Panamericana km. 40, Partido de Pilar, Provincia de Buenos Aires y se dirigió al Resto-Bar “Quimera” donde se encontró con el requirente, quien, previamente, le había manifestado que desde antes del día 16 de marzo del mismo año, el consorcio de copropietarios del citado complejo había ordenado, a la gente de seguridad del lugar, el cierre del portón de acceso al complejo a las 20:00hs., viéndose gravemente perjudicado por este hecho, ya que el local se había alquilado para fines gastronómicos y sus potenciales clientes no podían saber que su local se encontraba abierto y en funcionamiento, ya que el complejo poseía sus puertas cerradas. Acto seguido, aguardaron allí hasta las 20:08hs., momento en que el agente de seguridad procedió a cerrar el portón de entrada al complejo, estando abierto el local en cuestión. Se tomaron cuatro fotografías que fueron certificadas y se encuentran agregadas a fs. 421/424.

Vale decir, en consecuencia, que en el caso, más allá de quién dispuso el cierre del portón del complejo, el locador -en los términos del art. 1515 del Código Civil- , no ha mantenido al locatario en el “goce pacífico” de la cosa arrendada, la que, por otra parte, terminó resultando impropia para el destino previsto en el contrato; situación que lleva de la mano a tornar viable para el actor invocar el art. 1525 del Código Civil y tener por rescindida la relación locativa.

En función de ello, habré de propiciar la confirmación de este aspecto de la sentencia recurrida.

III.- El Sr. Juez a quo hizo lugar al rubro pérdida de ganancias, el que prosperó por la suma de $196.500.Se denomina lucro cesante a la frustración de ganancia, a la privación de un acrecentamiento patrimonial que uno de los contratantes, verosímilmente, hubiera podido obtener según las circunstancias, si el cumplimiento se hubiera producido (Morello, Augusto M., Indemnización del daño contractual, LexisNexis, Buenos Aires, 2003, pág. 404; esta Sala, voto de la Dra. De los Santos en los autos “Bandika SRL y otro c/ Ankara S.A. s/ daños y perjuicios” del 21/9/2011).

Ahora bien, para que proceda la indemnización por este concepto se requiere la demostración concreta y fehaciente de los ingresos frustrados. Es que el lucro cesante no puede concebirse como un ítem hipotético o eventual, ya que por su naturaleza es un daño cierto que sólo puede ser reconocido cuando se acredita, por prueba directa, su existencia y cuantía.

La perito contador afirmó que de acuerdo a lo observado en los duplicados de los comprobantes Z 0001 a Z0073 a nombre de Quimera Rest-Bar de Nahuel Facundo Fernández y duplicado de facturas C 0002-00000001 a C0002-00000100 a nombre de Quimera Rest-Bar de Nahuel Facundo Fernández, el actor tuvo un ingreso promedio mensual de $6.550,78 en el período diciembre de 2008 a marzo de 2009, no registrando facturación alguna en los meses de septiembre a noviembre de 2008, y de abril a mayo de 2009 (fs. 272). Aclaró que no se detallaba en las facturas emitidas el destinatario de las mismas, siendo el concepto por el cual se emitieron “ventas del día” (fs. 289).

Asimismo, informó que de acuerdo a lo observado en la impresión del comprobante de AFIP-Sistema Registral-Reflejo de Datos Registrado que se le exhibió, el actor se encontraba inscripto desde el 1/9/2008 bajo la categoría “K”, en el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (monotributo) como aportante al Régimen de Trabajadores Autónomos, y como Empleador en el período diciembre 2008 a febrero de 2009.Interrogada que fue en relación al porcentaje de gastos respecto de los ingresos, la perito respondió que era muy variable, razón por la cual no pudo establecer un porcentaje promedio de gastos. A su vez, la experta refirió que a pesar de haber solicitado al actor documentación que respaldase el pago de indemnizaciones por despido, ésta no le fue exhibida, ni tampoco le fueron brindados los nombres y los recibos de sueldo de todos los empleados durante dicho período (fs. 290/291)

Si bien el dictamen no mereció impugnaciones por los interesados, el demandado efectuó algunas observaciones respecto de los montos estimados por la perito (v. fs. 296/297).

Cabe señalar, en ese sentido, que le asiste razón al quejoso cuando argumenta que la suma que debió ser tenida en cuenta es la ganancia del actor y no el monto total de la facturación o ingresos, que, por otra parte, se calculó sobre las facturas emitidas por el propio actor -sin restar todos los gastos inherentes a la actividad-, no correspondiéndose a la emisión de tickets o facturas por cada uno de los productos vendidos. Sostiene que los datos que debieron tomarse en cuenta son los brindados por el controlador fiscal que, a modo de ejemplo, en el año 2008 ascendió a la suma de $2.545,44 (Anexo II de la pericia de fs. 290/291)

Debe tenerse en cuenta además que una indemnización por los ingresos frustrados por el término establecido en el contrato podría generar un enriquecimiento indebido, por lo que considero prudente fijar una suma de dinero que contemple la pérdida por un período menor, estimado en 12 meses, no pudiendo extenderse el resarcimiento a “chances” imposibles de evaluar a la luz de lo que resulta de la prueba producida.

Por lo expuesto, sobre la base de las pautas suministradas por la perito contador y demás consideraciones, destacando que la estimación precedente se efectúa en los términos establecidos en el art. 165 del Cód.Procesal, considero adecuado reducir la indemnización resarcitoria a favor de Nahuel Facundo Fernández a la suma de $50.000 en concepto del daño patrimonial derivado del incumplimiento contractual de la demandada.

IV.- Por todo lo expresado, si mi voto fuese compartido, propongo modificar la sentencia apelada en lo relativo al monto indemnizatorio reconocido en concepto de “lucro cesante” que se reduce a la cantidad de $50.000, confir mándola en todo lo demás que decide y ha sido materia de agravios. Finalmente, propicio que las cotas de Alzada sean impuestas al demandado por resultar sustancialmente vencido (art. 68 CPCC).

Las Dras. Mabel De los Santos y Elisa M. Diaz de Vivar adhieren por análogas consideraciones al voto precedente. Con lo que terminó el acto, firmando los señores jueces por ante mi que doy fe.

FERNANDO POSSE SAGUIER.

MABEL DE LOS SANTOS.

ELISA M. DIAZ de VIVAR

Buenos Aires, agosto 29 de 2014.

Y Vistos:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: 1) Modificar la sentencia apelada en lo relativo al monto indemnizatorio reconocido en concepto de “lucro cesante” que se reduce a la cantidad de $50.000, confirmándola en todo lo demás que decide y ha sido materia de agravios. 2) Imponer las costas de Alzada al demandado por resultar sustancialmente vencido (art. 68 CPCC). 3) En atención a la forma en que se resuelve, déjanse sin efecto las regulaciones de honorarios practicadas en la sentencia de grado anterior (conf. art. 279 del Código Procesal) y en consecuencia, procédese a adecuar las mismas de conformidad a la normativa legal mencionada.

3) I – Por la labor letrada realizada en la instancia anterior se tendrá en consideración la naturaleza del asunto, el mérito de la labor profesional, apreciada por la calidad, la eficacia y la extensión de los trabajos realizados, las etapas procesales cumplidas, el resultado obtenido, la trascendencia jurídica y moral del litigio, el monto del proceso y las pautas legales de los arts.6, 7, 8, 9, 19, 37 y cc.de la ley 21.839 -t.o.24.432.

En consecuencia con lo expuesto, regúlase a la letrada patrocinante de la parte accionante, Dra. I. v. d. K. por su labor en las tres etapas del presente, la suma de ($.). A los letrados apoderados por la parte demandada, Dres. O. M. G. y C. E. V. por su labor en las dos primeras etapas toda vez que no presentaron alegato, la suma de ($.) para cada uno de ellos.

3) II- En el caso del perito interviniente se ponderará la naturaleza del peritaje, apreciado por su calidad, importancia, complejidad, extensión y mérito técnico-científico del mismo, monto económico comprometido, proporcionalidad que deben guardar estos emolumentos en relación a los de los letrados actuantes en el juicio (cf. art. 478 del CPCCN).

Por ello, fíjanse los de la perito contadora K. J. B. en la suma de ($.).

3) III – Ponderando las constancias de autos, naturaleza del asunto, monto económico comprometido y pautas legales del art.1, inciso g) del Anexo III del Decreto Reglamentario 1467/2011, regulase los honorarios de la Dra. B. L. en la suma de ($.).

3) IV- Finalmente y por la labor profesional realizada en esta instancia y que culminó con el dictado de la presente sentencia definitiva, regúlase a la Dra. I. v. d. K., la suma de ($.) y a la Dra. O. M. G. la suma de ($.); conf. art.14, ley de Arancel).

Regístrese, notifíquese y devuélvase.-

Fdo:

Fernando PosseSaguier.

Mabel De los Santos.

Elisa M. Diaz de Vivar.

MARIA LAURA VIANI

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