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Rechazo del pedido de remuneración a favor del corredor inmobiliario ante la falta de matriculación del intermediario

firmandoPartes: Martul Sainz Julio Roberto y otro c/ García Gustavo Roberto y otro s/ ordinario

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial

Sala/Juzgado: C

Fecha: 26-jun-2014

Cita: MJ-JU-M-87571-AR | MJJ87571

Rechazo del pedido de remuneración a favor del corredor inmobiliario ante la falta de matriculación del intermediario, teniendo en cuenta que el corretaje ha dejado de ser un oficio para transformarse en una profesión normativamente reglamentada con exigencia de título universitario con su respectiva matriculación.

Sumario:

1.-Corredor inmobiliario es aquél que se interpone profesionalmente entre la oferta y la demanda para promover y facilitar la conclusión del contrato.

2.-La nota distintiva del corretaje la da, en efecto, el hecho de la intervención profesional autónoma del intermediario al solo efecto de promover la negociación, facilitando el acercamiento de los interesados, pero sin representarlos en el negocio en trance de celebración y a cuya conclusión sólo coopera con su mediación.

3.-Como el corredor no es el que celebra el negocio jurídico a nombre de las partes, ya que son éstas las que directamente lo perfeccionan con su intervención, aquel no es un mandatario, de modo que si el mediador aparece emitiendo declaraciones de voluntad en su nombre no habrá corretaje sino otra figura jurídica; el encargo que otorga representación no puede jamás constituir una relación de corretaje.

4.-De conformidad con el artículo 2° de la ley 2340 CABA, el corredor inmobiliario es toda persona que en forma normal, habitual y onerosa, intermedia entre la oferta y la demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de administración o disposición, participando en ellos mediante la realización de hechos o actos que tienen por objeto conseguir su materialización .

5.-El ejercicio de la actividad del corredor inmobiliario o de la intermediación en la negociación inmobiliaria en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se rige por las disposiciones de la ley2340 pues así lo establece su artículo primero.

6.-La determinación del nomen iuris que conceptualiza la intermediación promovida por los demandantes adquiere especial relevancia cuando se concluyó judicialmente que ellos actuaron como corredores, siendo relevante verificar si aquellos sujetos ostentaron derecho a percibir una comisión por tal concepto.

7.-La cuestión referida a la matriculación del corredor no matriculado ha dividido aguas -y aún lo hace- pues desde antaño son diversas las posturas asumidas por la doctrina y la jurisprudencia sobre la solución que ha de brindarse en esta materia. Dichas tesituras pueden describirse, en prieta síntesis, del siguiente modo: una primera exige, sin excepción, como requisito para el cobro de la comisión, que el corredor se encuentre matriculado ante el respectivo órgano de contralor y una segunda, admite ese derecho a percibir una remuneración aún sin la citada inscripción, cuando hubiese mediado pacto escrito por el cual se autorizase al intermediario a la realización de tal labor.

8.-Debe rechazarse todo tipo de remuneración al corredor ante la falta de matriculación del intermediario y resulta primordial, para así concluir, la circunstancia de que el corretaje ha dejado de ser un oficio para transformarse en una profesión normativamente reglamentada con exigencia de título universitario con su respectiva matriculación.

9.-La circunstancia contemplada en la Ley 25.028 ha ido desdibujando con el transcurso del tiempo la vieja doctrina del fallo plenario Brunetti c/ Nolte , del 10/10/1921, que autorizaba al pago de alguna remuneración aún cuando este auxiliar de comercio no se encontrase matriculado.

10.-La problemática generada por la aplicación del plenario Brunetti se ha tornado carente de virtualidad con motivo de la sanción de la Ley 25.028 y la reforma introducida por este último texto legal al art. 33 de la Ley 20.266 según la cual quienes sin cumplir las condiciones establecidas por los arts. 32 y 33 de esa ley y sin tener la calidad exigida por esta última ejercen el corretaje, no tendrán acción para cobrar la remuneración prevista en el artículo 37 , ni retribución de ninguna especie .

11.-La ley 25028 hizo prevalecer así por sobre el interés particular del corredor y el de las partes que intervienen en el negocio jurídico concluido a través de la intervención de un corredor público, el de la sociedad en general de resguardar la profesionalidad y seriedad de quienes intermedian en la compraventa de bienes y servicios, especialmente en materia inmobiliaria.

12.-La sanción del artículo 33 in fine de la ley 25028 no puede haber sido concebida en términos más amplios: el legislador dejó aclarado que, lo que se perdía en tal caso, era la acción para reclamar todo tipo de retribución, incluyendo dentro de ese concepto -como es obvio- a aquélla que hubiera sido contractualmente prevista. El propósito fue claro: evitar que, por la vía de hacerse firmar una autorización -continente de una retribución- que el pretenso corredor pudiera evadir el cumplimiento de los requisitos a los que la ley subordinó el ejercicio de su profesión.

13.-Las previsiones de la ley 25028 en materia de remuneración del corredor coinciden en sustancia con lo regulado específicamente en los artículos 15 y 16 de la ley 2340 CABA para el ejercicio del corretaje en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Allí se establece: Artículo

15.- Prohibición de ejercicio. La persona no matriculada no puede ejercer actos de corretaje e intermediación inmobiliaria y Artículo

16.- Derecho al cobro. La persona que sin estar matriculada como corredor inmobiliario realice actos de corretaje o intermediación inmobiliaria carece del derecho a exigir el pago de toda retribución a las partes contratantes. Tampoco tendrá derecho al cobro, aquel que esté inhabilitado o suspendido por el colegio que gobierne la matrícula . N.R.: Sumarios elaborados por Ricardo A. Nissen.

Fallo:

En Buenos Aires a los veintiseis días del mes de junio de dos mil catorce, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos: «MARTUL SAINZ JULIO ROBERTO Y OTRO contra GARCÍA GUSTAVO ROBERTO Y OTRO sobre ORDINARIO» (expediente n° 21.033/2011; Com. 24 Sec. 47; Causa 58661) en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Doctores Juan Manuel Ojea Quintana, Rafael F. Barreirro y Alejandra Noemí Tevez .

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 292/296?

El Dr. Juan Manuel Ojea Quintana dice:

I.- El relato de los antecedentes

1.Se presentaron a fs. 35/40 los señores Julio Roberto Martul Sainz y Guan Shyen Huang, por su propio derecho y en su carácter de únicos dueños de la actividad comercial, Brokers Inmobiliarios, que gira bajo el nombre de fantasía de «Unibrokers Bienes Raíces», promoviendo demanda por incumplimiento contractual y cobro de comisión pactada contra Gustavo Roberto García y Serico S.R.L. por la suma de u$s20.000 (dólares estadounidenses veinte mil) o su equivalente en la cantidad de pesos que fueren necesarios para adquirir esa cantidad de moneda extranjera, con más intereses y costas.

Explicaron que su empresa intermediaria de negocios inmobiliarios (Unibrokers Bienes Raíces) suscribió a pedido del señor Gustavo Roberto García una reserva de venta por las unidades 1 y 2 de la calle Franklin Delano Roosevelt 1635/37 el día 24/11/2010. Puntualizaron que en la cláusula cuarta del documento otorgado se consignó que aquel último asumía el compromiso de pago de la comisión aquí reclamada.Indicaron que el citado García suscribió «en comisión» el 20/12/2010 un boleto de compraventa por la unidad 1 y una cesión de un boleto de compraventa por la unidad 2; sin abonar la remuneración acordada en la mentada cláusula cuarta. Manifestaron que el sedicente comisionista se había comprometido a cancelar dichas sumas de dinero en las posteriores 72 horas contra la entrega de las facturas correspondientes pero que nunca se apersonó a cumplir con su obligación.

Refirieron al intercambio epistolar verificado con el Sr. García.

Cuestionaron que la persona física demandada no hubiera precisado inicialmente su carácter de mandatario.

Aludieron también a que la época en la que se perfeccionaron las escrituras traslativas (9 y 10 de marzo de 2011) a favor de Serico SRL también se confeccionó una Acta de Comprobación mediante la que se asentó que los aquí pretensores son los únicos integrantes de la firma Unibrokers Bienes Raíces y así como la intimación formulada a la adquirente, Serico SRL, por la falta de pago de la comisión por u$s20.000.

Relataron que la mediación de ley resultó infructuosa.

Citaron jurisprudencia que admite el derecho del corredor a percibir una remuneración por la concreción de determinado negocio en el que intermedió.

Solicitaron el dictado de una medida cautelar de embargo.

Ofrecieron prueba y fundaron en derecho.

2.En razón de la competencia estos actuados fueron remitidos desde el fuero civil a este tribunal mercantil (v. fs. 42-43 y 46).

3.Impreso el trámite de juicio ordinario y corrido el traslado pertinente (v. fs. 48), se presentó a fs. 96/100 Gustavo Roberto García.

Articuló excepción de falta de legitimación pasiva. Expresó en este sentido que su parte actuó en comisión, tal como figura en la documental correspondiente, a favor de Serico SRL. Puso de relieve que la intimación cursada en la citada acta fue destinada a dicha sociedad de responsabilidad limitada y no a su parte.Dijo que esa actuación como comitente también fue reconocida por el propio demandante, Guan Shyen Huang, en la carta documento fechada el 7/2/2011. Ofreció prueba.

Subsidiariamente contestó demanda y requirió su desestimación con costas. Indicó primeramente que excluía la posibilidad de cobro de la comisión que los actores actuaran en el negocio, no como intermediarios ajenos, sino en el carácter de titulares de los derechos transferidos. De otro lado sostuvo que tampoco procedía la pretensión puesto que los actores no se hallaban matriculados como exige a tal fin la ley 2340 CABA en sus artículos 15 y 16. Ofreció prueba y se opuso a parte de la ofrecida por los actores.

En el otrosí digo, con cita del Cpr. 35, incisos 1 y 3, adujo que la falsa imputación contenida en la demanda merecería un eventual análisis y sanción.

4.La parte actora a fs. 109/111 replicó la excepción de falta de legitimación pasiva formulada por García y solicitó su desestimación con costas. Afirmó que no podía ser tratada como de previo y especial pronunciamiento pues no se advertía manifiestamente su configuración. Insistió, por lo demás, en la falta de mención por parte del aquél de su carácter de comisionista.

También resistió la oposición a la producción de determinados elementos probatorios, con imposición de los gastos causídicos a su contraria.

5.Se presentó a fs. 116/119 Serico Sociedad de Responsabilidad Limitada y respondió el traslado de la pretensión de los actores. Propuso la desestimación del reclamo con costas. Ello con empleo de idénticos fundamentos a los desarrollados por García, por lo que a dicha contestación cabe remitir en honor a la brevedad expositiva.

II.- La sentencia de primera instancia

Mediante el pronunciamiento dictado el 18/9/2013, obrante a fs.292/296, la jueza a quo desestimó la pretensión promovida por los señores Julio Roberto Martul Sainz y Guan Shyen Huang contra Gustavo Roberto García y Serico S.R.L.; con costas (Cpr. 68).

Para decidir como lo hizo, luego de abreviar las pretensiones y defensas articuladas por las partes, la magistrada ponderó que debía analizarse prioritariamente si se hallaban habilitadas para estar en el juicio.

Precisó que tras de un meduloso estudio de los antecedentes de la causa no podía sino concluirse sobre la improcedencia de la demanda en razón de la falta de acción de los pretensores y que ello tornaba dispendioso abordar la ausencia de legitimación pasiva articulada por el codemandado García.

Señaló que los actores pretenderían el cobro de una comisión en concepto de intermediación inmobiliaria -tal como precisaran en la demanda y como figura en la documental acompañada- y descartó en el caso la verificación de alguna de las otras figuras jurídicas luego invocadas por los pretensores tal como la comisión, la gestión de negocios o el reconocimiento de deuda.

A continuación reiteró que, más allá de lo después expresado al tiempo de alegar, aquí se procuraba la percepción de la suma de u$s20.000 como contraprestación por la intermediación inmobiliaria realizada, según lo documentado en la «reserva de venta» (cláusula cuarta, fs. 58) y en el «convenio» (punto 2, fs. 72).

Explicó la finalidad del corretaje y destacó que a fin de posibilitar su ejercicio el art. 33 de la ley 25.028 exige la inscripción obligatoria en la matrícula bajo apercibimiento de privársele el derecho a percibir la remuneración que estipula el art. 37 o cualquier otra retribución. En ese sentido puso de relieve que los pretensores no habían acreditado el cumplimiento de esa obligación prevista en el citado artículo 33, conforme lo requería el Cpr. 377.

Agregó que del pedido de informes cursado por la contraria surgía que ninguno de los actores estaba inscripto (v.fs. 182) y que Unibrokers

Bienes Raíces -sociedad de hecho bajo la que girarían- se hallaba registrada como «infractora» ante el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (v. fs. 242).

Indicó que tampoco podía apoyarse la pretensión en la existencia de un acuerdo de partes (CCiv. 1197) en tanto la citada norma especial, de orden público, impedía el pago de cualquier otra retribución.

En conclusión juzgó que los señores Julio Ricardo Martul Sainz y Guan Shyen Huang carecían de legitimación para percibir la comisión o remuneración pretendida en concepto de intermediación en la venta de las unidades 1 y 2 de la calle Franklin Delano Roosvelt 1635/37 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

III.- El recurso

De esa sentencia apeló únicamente la parte actora a fs. 298, según recurso concedido libremente a fs. 299, a mérito de la expresión de agravios que luce agregada a fs. 312/315. El responde de su contraria obra a fs. 317/319.

Los agravios de la quejosa pueden sintetizarse del siguiente modo: a) resultó desacertado que la a quo considerase que toda intermediación en una gestión inmobiliaria debe ser realizada por un martillero; b) se omitió el análisis de la cuestión desde la figura del comisionista o gestor de negocios (arts. 232 y ss. del Código de Comercio y arts. 2300 y ss. del Código Civil); c) tampoco se ponderó la existencia de un «compromiso documentado» sobre el derecho al cobro de la comisión reclamado; d) «no se quiso entender» que el comisionista era la sociedad de hecho «Unibrokers Bienes Raíces», que tiene como socios y representantes a los actores: Sres.Martul y Huang; e) resulta procedente que el comisionista cobre una comisión o sobreprecio por la venta de determinado bien, así como lo hizo su parte, en calidad de «gestor de negocios»; y f) los fallos citados por la magistrada no se vinculan específicamente con la particular situación de autos.

IV.- La solución

(i)Objeta primeramente la recurrente que la sentenciante a quo hubiese considerado que la intermediación inmobiliaria solo pudo ser realizada por un «martillero».

Pues bien, la magistrada de grado nunca empleó la calificación de martillero sino la de corredor -lo cual, por lo demás, considero acertado por las consideraciones que desarrollaré más adelante-. Ese error de la quejosa en su expresión de agravios ameritaría quizás la declaración de la deserción del recurso en los términos de los artículos 265 y 266 del Código Procesal, ya que existen diferencias en cuanto al contenido sustancial de ambas figuras que tornarían inconducentes en el caso las críticas vertidas por la apelante.

Sin embargo, en aras de salvaguardar el derecho de defensa en juicio constitucionalmente consagrado en el artículo 18 de la Carta Magna, considero apropiado abordar la apelación considerando que los cuestionamientos fueron dirigidos contra la aplicación en el sublite de la regulación propia del corredor. En definitiva, se trata de dos auxiliares de comercio distintos cuya actividad se encuentra normada en una misma ley.

(ii)Hecha tal salvedad, me avocaré al estudio de la aplicación en el caso de las reglas que ordenan la actividad del corretaje.

En este marco, resulta necesario recordar que corredor inmobiliario es aquél que se interpone profesionalmente entre la oferta y la demanda para promover y facilitar la conclusión del contrato. La nota distintiva del corretaje la da, en efecto, el hecho de la intervención profesional autónoma del intermediario al solo efecto de promover la negociación, facilitando el acercamiento de los interesados, pero sin representarlos en el negocio en trance de celebración y a cuya conclusión sólo coopera con su mediación.Como no es él el que celebra el negocio jurídico a nombre de las partes, ya que son éstas las que directamente lo perfeccionan con su intervención no es un mandatario, de modo

que si el mediador aparece emitiendo declaraciones de voluntad en su nombre no habrá corretaje sino otra figura jurídica; el encargo que otorga representación no puede jamás constituir una relación de corretaje (Fontanarrosa, «Derecho Comercial Argentino», 4° ed., Buenos Aires, 1973, N° 373, p. 509; esta Sala, «García Gerardo Fabio c/ Nuevo Tren De La Costa S.A. s/ Ordinario» del 3/5/2012).

Tal definición coincide con la brindada específicamente para la actividad inmobiliaria por el artículo 2° de la ley 2340 CABA, en cuanto establece que el corredor inmobiliario «es toda persona que en forma normal, habitual y onerosa, intermedia entre la oferta y la demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de administración o disposición, participando en ellos mediante la realización de hechos o actos que tienen por objeto conseguir su materialización».

Yel ejercicio de la actividad del corredor inmobiliario o de la intermediación en la negociación inmobiliaria en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se rige por las disposiciones de la citada ley pues así lo establece su artículo primero.

Ahora bien, de acuerdo a lo postulado por la recurrente, se presenta como primer interrogante si puede o no subsumirse la tarea realizada por los actores -a raíz de la cual reclaman el pago de una comisión que asciende a u$s20.000- dentro del campo del corretaje inmobiliario.

La repuesta afirmativa se impone sin hesitación.

Véase que en el documento de fs. 7/8, suscripto entre los aquí contendientes, se instrumentó en fecha 24/11/2010 la reserva de las «unidades funcionales uno y dos ubicadas en la planta baja y primer piso del inmueble 1635/37 Franklin Delano Roosevelt» y allí se acordó en la cláusula cuarta que:»La parte compradora reconoce a la firma UNIBROKERS BIENES RAÍCES en concepto de comisión la suma de Dólares estadounidenses Veinte mil (U$S

20.0.-), el que deberá ser abonado en el acto de la firma del boleto de compraventa».

Luego en el «Convenio» agregado fs. 21, que data del 20/12/2010, se consignó: «2) Que Gustavo R. García no ha abonado la comisión convenida de u$s20.000 por la intermediación inmobiliaria a Unibrokers Bienes Raíces, ya que exige la presentación de la documentación legal y fiscal de la comisionista interviniente». Allí también se preciso que «3) Julio R. Martul Sainz y Guan Shyen Huang son los únicos integrantes de esa denominación social de fantasía»; circunstancia que fue confirmada por los actores en el acta de comprobación notarial obrante a fs. 10/11 y al tiempo de promover esta demanda, ya que se presentaron en la litis «por nuestro propio derecho y en nuestro carácter de únicos dueños de la actividad comercial, Brokers Inmobiliarios, que gira bajo el nombre de fantasía de «Unibrokers Bienes Raíces» (v. encabezado de fs. 35).

De modo que de la relación de los elementos probatorios con las delimitaciones conceptuales y legales precedentes surge de manera prístina que la conducta desplegada por los actores quedó aprehendida bajo la incumbencia profesional de un corredor.

Y, como fue transcripto, así la llamaron los propios reclamantes no obstante que a lo largo del pleito hayan intentado mutar la denominación de la intervención que justificaría el cobro de la remuneración reclamada.

Llama la atención el esfuerzo dialéctico realizado por los recurrentes en orden a modificar el verdadero título o nominación de su reclamo. Sin embargo tales maniobras discursivas no ensombrecen la clara realidad que surge de los elementos de juicio ya referidos: esto es, que asumieron la calidad de corredores en función de la intermediación inmobiliaria que realizaron.Tampoco parece adecuado que los recurrentes procuraran atribuir «facilismo» a la sentenciante en el juzgamiento de la cuestión con el afán de acomodar la obligación realmente asumida para obtener la viabilidad de su reclamo.

Agréguese a todo lo expuesto que la verificación de un acto de corretaje descarta cualquier posibilidad de que dicha actuación pudiera quedar aprehendida bajo alguna otra figura, tal como la comisión o la gestión de negocios. Aclárese, por lo demás, que la improcedencia en el caso de aquellos otros institutos sí fue analizada debidamente por la magistrada de grado en el acto jurisdiccional atacado, lo que echa por tierra el agravio introducido por los quejosos con fundamento en que se habría omitido el tratamiento de tales cuestiones.

(iii)Al hilo de lo expuesto es posible sostener que la determinación del nomen iuris que conceptualiza la intermediación promovida por los demandantes adquiere especial relevancia en el caso pues corresponde, en tanto aquí se concluyó que actuaron como corredores, verificar a continuación si aquellos sujetos ostentaron derecho a percibir una comisión por tal concepto.

La juez de la anterior instancia rechazó la demanda por juzgar que, en los términos de los artículos 33 y 37 de la Ley 20.266, la ausencia de inscripción en la matrícula de los actores impedía el cobro de cualquier tipo de retribución.

Yesa circunstancia fáctica concerniente a la ausencia de matriculación no ha sido rebatida por los recurrentes.

Ahora bien, he de reconocer liminarmente que la cuestión sometida a examen ha dividido aguas -y aún lo hace- pues desde antaño son diversas las posturas asumidas por la doctrina y la jurisprudencia sobre la solución que ha de brindarse en esta materia.

Las tesituras pueden describirse, en prieta síntesis, del siguiente modo: una primera exige, sin excepción, como requisito para el cobro de la comisión, que el corredor se encuentre matriculado ante el respectivo órgano de contralor (CNCom., Sala A, in re:»Sujolusky Juan Carlos c/ Cairo Virginio Amadeo y otro» , del 14/08/2009 publicado en LL 2009-F, 200; CNCom., Sala E, in re: «Falato Elba c/ Cantarella Carlos Ernesto» del 19/02/2008; entre muchos otros); una segunda, admite ese derecho a percibir una remuneración aún sin la citada inscripción, cuando hubiese mediado pacto escrito por el cual se autorizase al intermediario a la realización de tal labor (CNCom., Sala C, in re: «Gubitta Bernardo c/ Chiaramonte María s/ ordinario», del 13/11/1992; Sala D, integrada, in re: «Farber Carlos c/ Asima S.A. s/ sumario», del 30/12/2004; Sala B, in re: Iturralde Rubén c/ Carrera Jorge s/ sumario», del 09/06/1994). Como ya se dijo supra, el juez a quo en su decisorio se inclinó por la primera vertiente, pues la demandada carece de la inscripción respectiva.

¿Corresponde, pues, la estricta exigencia de la matriculación del intermediario o debe primar el compromiso de pago de una comisión asumido por quien lo contrató para la realización de determinada gestión inmobiliaria? La cuestión se presenta compleja, en tanto resulta harto dudoso determinar cuál de las posibles soluciones es la más ajustada a derecho, ya que existen fundamentos jurídicos que abonan ambas posturas.

En numerosos casos anteriores, me he inclinado por la segunda de las alternativas descriptas; es decir, por reconocer alguna clase de retribución a quien intermediara en una operación inmobiliaria aún sin satisfacer los requisitos establecidos en los artículos 32 y 33 de la Ley 20.266 -modificada por la Ley 25.028-. Sin embargo, luego de un profundo y meditado replanteo de la cuestión, estimo adecuado modificar mi temperamento inicial y enrolarme entre aquellos que postulan el rechazo de todo tipo de remuneración ante la falta de matriculación del intermediario.

Median elocuentes argumentos que me convencen del acierto actual de esta última solución -sostenida mayoritariamente por las salas de esta Cámara de Apelaciones (CNCom., Sala A, «Toribio Pablo Achával y Cía S.A.c/ Decenia S.A. y otros s/ ordinario» , del 11/12/2012; íd., Sala D, «Aidenbaum Enrique c/ Arcos Dorados SA s/ ordinario» , del 25/4/2007; íd., Sala E, «Kandraski Gustavo c/ Péres Francisco s/ ordinario» , del 27/8/2010) y que en la actualidad estaría en vías de pacíficación si se atiende a la reciente modificación del criterio de los doctores Garibotto y Villanueva en la colega Sala C (en los autos: «Osuna José Polcarpio c/ Van Tooren Verónica Vanesa y otro s/ ordinario», del 13/3/2014) y a la que se propone en este voto-. Resulta primordial la circunstancia de que el corretaje ha dejado de ser un oficio para transformarse en una profesión normativamente reglamentada con exigencia de título universitario con su respectiva matriculación (conf. Facundo M. Bilbao Aranda, «El derecho al cobro de las comisiones del profesional en negocios inmobiliarios sin matrícula de corredor», publicado en la Rev ista de Derecho Comercial del Consumidor y de la Empresa, LL, junio de 2013, págs. 208/224). A mi juicio, aquella circunstancia contemplada en la Ley 25.028 ha ido desdibujando con el transcurso del tiempo la vieja doctrina del fallo plenario «Brunetti c/ Nolte», del 10/10/1921, que autorizaba al pago de alguna remuneración aún cuando este auxiliar de comercio no se encontrase matriculado.

En esa directriz tiénese dicho que la problemática generada por la aplicación del plenario «Brunetti» se ha tornado carente de virtualidad con motivo de la sanción de la Ley 25.028 y la reforma introducida por este último texto legal al art. 33 de la Ley 20.266 según la cual quienes sin cumplir las condiciones establecidas por los arts.32 y 33 de esa ley y «sin tener la calidad exigida por esta última ejercen el corretaje, no tendrán acción para cobrar la remuneración prevista en el artículo 37, ni retribución de ninguna especie «. Se hizo prevalecer así por sobre el interés particular del corredor y el de las partes que intervienen en el negocio jurídico concluido a través de la intervención de un corredor público, el de la sociedad en general de resguardar la profesionalidad y seriedad de quienes intermedian en la compraventa de bienes y servicios, especialmente en materia inmobiliaria (CNCom., Sala A, «Toribio Pablo Achával y Cía S.A. c/ Decenia S.A. y otros s/ ordinario», del 11/12/2012).

La sanción del artículo 33 in fine no puede haber sido concebida en términos más amplios: el legislador dejó aclarado que, lo que se perdía en tal caso, era la acción para reclamar todo tipo de retribución, incluyendo dentro de ese concepto -como es obvio- a aquélla que hubiera sido contractualmente prevista. El propósito fue claro: evitar que, por la vía de hacerse firmar una autorización -continente de una retribución- que el pretenso corredor pudiera evadir el cumplimiento de los requisitos a los que la ley subordinó el ejercicio de su profesión (conf. CNCom., Sala C, «Osuna José Polcarpio c/ Van Tooren Verónica Vanesa y otro s/ ordinario» , del 13/3/2014).

Creo necesario apuntar, asimismo, que las previsiones recién citadas coinciden en sustancia con lo regulado específicamente en los artículos 15 y 16 de la ley 2340 CABA para el ejercicio del corretaje en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Allí se establece: «Artículo 15.- Prohibición de ejercicio. La persona no matriculada no puede ejercer actos de corretaje e intermediación inmobiliaria» y «Artículo 16.- Derecho al cobro.La persona que sin estar matriculada como corredor inmobiliario realice actos de corretaje o intermediación inmobiliaria carece del derecho a exigir el pago de toda retribución a las partes contratantes. Tampoco tendrá derecho al cobro, aquel que esté inhabilitado o suspendido por el colegio que gobierne la matrícula».

En tales condiciones estimo que los actores carecen de derecho a percibir remuneración alguna por la intermediación inmobiliaria realizada, frente a la ausencia de los requisitos normativamente fijados en los artículos 32 y 33 de la Ley 20.266 y 3 de la Ley 2340 CABA y por virtud de la consecuencia legal a ello asignada en los artículos 33 in fine y 16, respectivamente, de las normas recién citadas.

(iv)Desde dicha perspectiva queda descartado, a su vez, el postulado de los actores inherente a que su pretensión se justificaría en la instrumentación de un «reconocimiento de deuda». Ello pues, como fue sostenido precedentemente, ningún acuerdo pudo restar virtualidad a la imposibilidad de cobro regulada en las normas supra citadas respecto del ejercicio del corretaje (arg. art. 21 CCiv.; CNCom., Sala C, fallo citado).

Pero tampoco es cierto que la sentenciante de grado omitiera analizar ese asunto relativo a la existencia de un pacto por escrito. Obsérvese que en la solución de primera instancia se acudió para tratar esta arista del conflicto a lo postulado por la Corte Suprema en la causa «Caracciolo, E. y otro c/ Provincia de San Luis s/cobro de comisión» del 17/3/1987 (Fallos 310:570), en cuanto estableció que la exigencia legal en cuestión fue impuesta por el interés público y la necesidad de asegurar la idoneidad, corrección y responsabilidad de quienes se dedican a estas actividades y que su inobservancia priva del derecho a percibir comisión y no puede ser dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa celebrada sobre el punto con apoyo en el principio consagrado por el CCiv.1197.

(v)No modifica lo aquí postulado que los quejosos arguyeran que el comisionista habría sido la sociedad de hecho que gira bajo el nombre de «Unibrokers Bienes Raíces» -sujeto que estaría constituido por los aquí demandantes-.

Es que dicho argumento resulta improponible en los términos del Cpr. 277. Recuérdese que los actores formularon esta demanda «por nuestro propio derecho y en nuestro carácter de únicos dueños de la actividad comercial, Brokers Inmobiliarios, que gira bajo el nombre de fantasía de «Unibrokers Bienes Raíces» (v. encabezado de fs. 35) mas nunca invocaron que aquél fuera el nombre de fantasía de una sociedad de hecho y que reclamaran en su representación.

Ello basta para sellar la suerte adversa de esta formulación en tanto resultó intempestiva la ahora invocada titularidad del derecho por parte de una sociedad no constituida regularmente.

(vi)Resta una última disquisición.

No soslayo que los demandados al tiempo de firmar la reserva se presentaron como apoderados de quien sería la parte vendedora (v. encabezado a fs. 7) y no precisaron que, en rigor de verdad, ellos habrían sido para ese entonces cesionarios de un boleto de compraventa respecto de la unidad funcional número dos (v. «ANTECEDENTES» en la cesión de boleto de compraventa otorgada a Gustavo Roberto García, fs. 26). Tal omisión informativa es sumamente reprochable si se juzga bajo el prisma de la buena fe.

Sin embargo dicha circunstancia no varía la solución aquí provista. En efecto, aún frente a esta alternativa la demanda luce inviable. Así pues:como quedó copiosamente abonado, no cabe duda de que se pactó una comisión en concepto de intermediación inmobiliaria y que ello quedó aprehendido por el ordenamiento del corretaje; mas la actividad realizada respecto de la unidad funcional 2 nunca pudo encuadrarse dentro del ámbito propio del corredor, habida cuenta que no se trató de una intermediación entre negocios ajenos sino de una intervención en interés propio como cesionario de un boleto de compraventa correspondiente a esa unidad.

(vii)Por último, exhórtase a la parte actora y a su letrado apoderado para que en lo sucesivo eviten incurrir en las numerosas conjeturas y suposiciones que introdujeron sobre el ámbito subjetivo de la jueza de grado; consideraciones que, por lo demás, no se ciñen a la técnica recursiva prevista en el Cpr. 265.

(viii)Las consideraciones hasta aquí vertidas resultan suficientes para concluir sobre la improcedencia del recurso proferido por los demandantes. Recuérdese al respecto que los jueces no están obligados a seguir a las partes en todas sus argumentaciones, sino tan sólo pronunciarse acerca de aquéllas que se estimen conducentes para fundar sus conclusiones y resulten decisivas para la solución de la controversia (CSJN, fallos 307:2216 y precedentes allí citados).

V.- La conclusión

Por los fundamentos precedentes, si mi criterio fuera compartido por mis distinguidos colegas, propongo al Acuerdo desestimar el recurso bajo estudio y confirmar la sentencia en cuanto fue materia de apelación. Con costas de Alzada a la vencida (Cpr. 68).

Así voto.

Por análogas razones los señores jueces de Cámara doctores

Rafael F. Barreiro y Alejandra N. Tevez adhieren al voto que antecede.

Con lo que terminó este Acuerdo que firmaron los señores jueces de Cámara doctores:

Rafael F. Barreiro

Alejandra N. Tevez

Juan Manuel Ojea Quintana

María Florencia Estevarena – Secretaria

Buenos Aires 26 de junio de 2014.

I.Por los fundamentos expresados en el Acuerdo que antecede, se resuelve: desestimar el recurso bajo estudio y confirmar la sentencia en cuanto fue materia de apelación. Con costas de Alzada a la vencida (Cpr. 68).

II.Notifíquese.

III.Cumplido, requiérese a la Mesa General de Entradas devolver los autos a esta Sala para hacer saber la presente decisión a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (cfr. Ley n° 26.856, art. 4 Ac. n° 15/13 y Ac. n° 24/13). Verificada la publicación pertinente, remítanse a la instancia de grado.

Rafael F. Barreiro, Alejandra N. Tevez, Juan Manuel Ojea Quintana. Ante mí: María Florencia Estevarena. Es copia del original que corre a fs. 329/337 de los autos de la materia.

María Florencia Estevarena – Secretaria

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