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Si no se prueba el buen estado del bien al pactarse la locación no se indemniza por el estado dañoso en que quedó.

casa_propia1Partes: T. A. J. c/ Transmedic Internacional Group S.A. y otro s/ daños y perjuicios

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: I

Fecha: 9-may-2014

Cita: MJ-JU-M-86226-AR | MJJ86226

Frente a la prueba insuficiente del buen estado del inmueble al momento de pactarse la locación, se rechazó la demanda promovida por el locador, tendiente a obtener una indemnización con fundamento en el estado dañoso en que quedó el bien locado y el lucro cesante al no poder disponer del mismo.

Sumario:

1.-Corresponde confirmar la sentencia apelada en cuanto rechazó la demanda impetrada por la actora, tendiente a obtener el cobro de una suma de dinero con fundamento en el estado dañoso en que quedó el bien dado en locación y el lucro cesante al no poder disponer de dicho inmueble, contra la demandada, pues, en virtud de la insuficiencia de los elementos probatorios reunidos en autos a fin de acreditar el alegado buen estado del inmueble al momento de pactarse la locación, lo cual fue expresamente desconocido por las emplazadas.

2.-Resulta indispensable determinar si las consecuencias imputadas a la demandada respecto a los deterioros sufridos por el inmueble locado, fueron producidas por la acción de quien se pretende responsable, vale decir, la existencia del hecho y la relación causal cuya demostración incumbe siempre a quien atribuye la responsabilidad a otro, no como un vínculo solamente posible, sino la efectiva comprobación de la atribución del daño al hecho del responsable, de lo contrario, resultaría infundado hacer lugar a la demanda que procura el cobro de una suma de dinero en concepto de indemnización.

Fallo:

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 9 días del mes de mayo de dos mil catorce, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala I de la Cámara Civil para conocer en los recursos interpuestos en los autos «T, A J c/ TRANSMEDIC INTERNACIONAL GROUP S.A. y otro s/ danos y perjuicios», respecto de la sentencia corriente a fs. 257/261, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resulto que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dres. MOLTENI, UBIEDO y CASTRO.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. MOLTENI dijo:

1.- La sentencia dictada a fs. 257/261, rechazó la demanda impetrada por A J T, tendente a obtener el cobro de $ 50.000, con fundamento en el estado dañoso en que quedo el bien dado en locación y el lucro cesante al no poder disponer de dicho inmueble, contra J. A. T., Transmedic Internacional Group S.A. y Eiyel S.A., imponiendo las costas a la parte actora.

Para concluir de ese modo, luego de un pormenorizado análisis de la prueba rendida en autos, el Juez «a quo» entendió que:

«no existen elementos concretos que permitan siquiera inferir cuales eran los artefactos y objetos instalados en la propiedad, y cuya ausencia el actor denuncia.

.

«La mera insinuación del perjuicio no alcanza a los efectos de acreditar su existencia ni su alcance. En el caso puntual de autos, las partes han omitido acreditar cual era la condición previa del inmueble al comienzo de la locación.

«Otro elemento que cierra la suerte de la presente acción es el informe pericial del perito ingeniero, quien a fs. 217 manifestó que no verifico los danos ni los faltantes denunciados toda vez que el edificio objeto de autos se encuentra en trabajos de refacción y modificación y puesta en valor (obra bajo el Expte.1146208/11 de Dirección de Fiscalización y control de obras del Gobierno de la Ciudad), a lo que se añade la venta del inmueble denunciada en oportunidad de la audiencia preliminar.

«No modifica tal conclusión la circunstancia de que el experto haya efectuado un calculo de los costos de materiales y mano de obra necesarios para reparar el bien, tomando como referencia el estado verificado el 1 de abril de 2008 y las fotografías acompañadas, pues como ya señalara, se desconoce cual era el estado anterior del inmueble para poder estimar del modo mas certero posible, hasta que punto el demandado debería responder, y lo cierto es que el perito no inspecciono el lugar.

«A mayor abundamiento, tampoco el accionante ha podido acreditar lo referente al reclamo lucro cesante peticionado, ya que no se observa prueba producida en ese sentido».

2º.- Mediante la expresion de agravios de fs. 296/302, el actor se queja del rechazo de la accion intentada. En lineas generales expresa que la sentencia resulto contradictoria y arbitraria, que no se pondero la intención de la demandada de trasladar responsabilidad a la presunta presencia de «okupas» (sic), ni se valoro correctamente la prueba testimonial. Insiste también en que los danos se encuentran suficientemente acreditados y debidamente determinados cuantitativamente por el perito actuante en autos. Finalmente, en cuanto al lucro cesante alega que acreditado el tiempo necesario para efectuar las reparaciones, la indisponibilidad del inmueble resultaba evidente. El presente memorial merecio la replica de la demandada a fs. 304/306.

3º.- La parte actora pretende ser indemnizada por los danos en que, según denuncia, quedo el inmueble de su propiedad dado en locación a los emplazados, así como por el lucro cesante generado por no poder disponer del bien, debido al estado en que le fue entregado (ver. fs.66).

Entiendo que no ha acreditado los hechos invocados como fundamento de su pretensión, porque ante todo, destaco que contrariamente a lo sostenido en la demanda reiterado en esta instancia- no hay constancia en el expediente acerca del estado en que fue recibido el inmueble por las locatarias.

En efecto, según la clausula cuarta del contrato de locación acompañado por la parte actora

«EL LOCATARIO recibe de EL LOCADOR en este acto la posesión del inmueble objeto de este contrato, libre de ocupantes y en el estado de conservación que EL LOCATARIO conoce y acepta, comprometiéndose a su devolución al vencimiento del contrato en el mismo estado en el que lo recibe, salvo el desgaste natural producido por el buen uso y el paso del tiempo» (ver fs.4vta., el resaltado es mio).

Dichos términos «estado de conservación que EL LOCATARIO conoce y acepta», bajo ningún punto de vista permiten suponer que el inmueble fue entregado «en perfecto estado» (ver fs. 66vta.), sobre todo frente a la ausencia de inventario y/o descripción detallada del bien, al momento de concretarse la locación.

Los testimonios de María Mercedes Altamirano, María Fernanda Sirito y José Norberto Navarro, no son suficientes para acreditar el extremo en cuestión. Altamirano solo se refiere al estado en que se encontraba el inmueble una vez concluida la locación (cfr. fs. 202/vta.). Sirito se limito a decir que la propiedad no estaba en las mismas condiciones en que se había entregado el edificio (ver fs. 203). Y lo manifestado por Navarro acerca de que el inmueble se encontraría «en perfectisimo estado», fue referido a un periodo anterior a la locación efectuada por los emplazados, cuando en dicho edificio, según sostuvo el testigo, funcionaba «Apolo Medicina Laboral», firma que habría pertenecido al actor (cfr. fs.225/vta.).

Tampoco aclara la cuestión el acta notarial labrada el 1 de abril de 2008, a instancias de la parte actora, ya que, habida cuenta la falta de un inventario y/o descripción del inmueble al momento de pactarse la locación, no puede establecerse el nexo causal entre el ejercicio de la posesión por parte de los locatarios y los faltantes y estado de los distintos ambientes que se detallan, muchos según dichos de la Sra. M (ver fs. 11).

Así las cosas, aunque se acepte la real existencia de los danos que se visualizan en las fotografías acompañadas y que fueron descriptos en el acta notarial de fecha 1ro. de abril de 2008, no puede eludirse la necesidad de verificar la autoría y la causalidad entre el hecho que se denuncia y dichos danos. Es indispensable, en este sentido, determinar si las consecuencias imputadas fueron producidas por la acción de quien se pretende responsable, vale decir, la existencia del hecho y la relación causal cuya demostración incumbe siempre a quien atribuye la responsabilidad a otro, no como un vinculo solamente posible, sino la efectiva comprobación de la atribución del daño al hecho del responsable (conf. Goldemberg, «La relación de causalidad en la responsabilidad civil», pag. 45; Sala «A», mi voto en libre n 399.959 del 11-03-05).

Desde esta óptica, comparto lo establecido por el «a-quo» en torno a la insuficiencia de los elementos probatorios reunidos en autos a fin de acreditar el alegado buen estado del inmueble al momento de pactarse la locación, expresamente desconocido por las emplazadas, que no queda suplida con la afirmación de la actora en el sentido de que «si el contrato silencia el estado del bien debe aceptarse, razonablemente, que ello ha importado que el mismo era -cuanto menos- normal y para el uso convenido (CI. 7ma.)» (ver fs. 297vta., pto.e).

Idéntica ineficacia probatoria en aras a demostrar aquel extremo, cabe asignar al informe pericial de fs.217/vta., porque el perito ingeniero no pudo verificar los danos y faltantes denunciados, en virtud de que el edificio se encuentra en trabajos de refacción, modificación y puesta en valor, y realizo una liquidación de gastos con base en las fotografías y lo descripto en el acta notarial referidas.

Tampoco lo expresado por la accionada en el marco de las defensas esgrimidas, en oportunidad de contestar el traslado de la demanda, en torno a la posibilidad .no demostrada en autos- de que el inmueble haya sido habitado por «okupas» (sic), abona la pretensión de la actora.

No se ha logrado, pues, establecer la relación causal entre los danos verificados en el inmueble el 1ro. de abril de 2008 y el fin de la locación pactada con los emplazados, lo que sella la suerte de la pretensión.

4º.- Esta solución propuesta, me exime de dar tratamiento a los agravios vinculados a la desestimación del lucro cesante.

5º.- En definitiva, si mi voto fuera compartido, correspondería confirmar la sentencia apelada, en todo cuanto decide y fuera materia de queja.

Al no existir merito para apartarse del principio objetivo de la derrota, consagrado en el articulo 68 del Código Procesal, correspondería imponer las costas de alzada a la parte actora, que resultara vencida.

Las Dras. UBIEDO y CASTRO adhieren a los fundamentos del Dr. MOLTENI.

Con lo que termino el acto.

Se deja constancia de que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164 2º párrafo del Código Procesal y art.64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual sera remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la C.S.J.N.

MARIA LAURA RAGONI

SECRETARIA INTERINA

Buenos Aires, 9 de mayo de 2014.

Y VISTOS:

Por lo que resulta de la votación sobre la que instruye el acuerdo que antecede, el Tribunal resuelve confirmar el pronunciamiento recurrido en todo aquello que decide y que ha sido objeto de agravios, imponiéndose las constas de alzada a la parte actora.

Para conocer en los recursos de apelación interpuestos a fs. 266 y 274 contra las regulaciones de honorarios practicadas en la sentencia dictada en la instancia de grado, cabe ponderar las constancias de autos, la labor profesional apreciada en su calidad, eficacia y extensión, la naturaleza del asunto, el monto reclamado, las etapas cumplidas, el resultado obtenido y las demás pautas establecidas en los arts. 1, 6, 7, 9, 19, 37, 38 y concordantes de la ley 21.839 mod ificada por la ley 24.432. Y teniendo ello en cuenta, los honorarios regulados al Dr. Luciano J. Ferrante Almanza resultan reducidos, por lo que se los eleva a la suma de ($.).

Considerando los trabajos efectuados por el experto, su incidencia en el resultado del pleito, las pautas del decreto ley 7887/55, el art.478 del código procesal y la ley de arancel para abogados de aplicación supletoria, los honorarios regulados al perito Miguel Ángel Nastri resultan reducidos, por lo que se los eleva a la suma de ($.).

Difiérase el conocimiento en el recurso interpuesto a fs.277 hasta tanto sea notificado el Dr. Raul Horacio Gattelli de la regulacion practicada a su favor a fs.257/261.

Por la actuación en la alzada, atento el interés debatido en ella y las pautas del art. 14 de la ley 21.839, regúlense los honorarios del Dr. Alejandro Gabriel Rodi en la suma de ($.).

Notifiquese, registrese y devuelvase.

PATRICIA E. CASTRO

HUGO MOLTENI

CARMEN N. UBIEDO

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