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¿Tiene el vendedor del fondo de comercio la obligación de gestionar el alquiler del local en donde se explotaba este?

shutterstock_136826309Partes: Volpe Sebastián Guillermo c/ Vilca Víctor Hugo y otros s/ ordinario

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial

Sala/Juzgado: D

Fecha: 5-mar-2014

Cita: MJ-JU-M-85784-AR | MJJ85784 | MJJ85784

El vendedor cumplió con su obligación de gestionar la celebración de un nuevo contrato de locación respecto del inmueble donde se explotaba el fondo de comercio objeto de la venta, por lo que no corresponde la indemnización solicitada por el comprador.

Sumario:

1.-La ley 11.867 que regula la Transferencia de Fondos de Comercio en su artículo 1° menciona como uno de los elementos constitutivos de los fondos de comercio al derecho al local que comprende la facultad de usar y gozar el inmueble donde se asienta el negocio.

2.-Si bien en el boleto de compraventa por transferencia de fondo de comercio suscripto entre las partes no se acordó que la obtención de la locación del local a favor del actor fuera condición para el perfeccionamiento de la transferencia aunque sí se estableció: por un lado, que el vendedor -Vilca- que había sido contractualmente autorizado a transferir el contrato de locación del inmueble donde explotaba el fondo de comercio, no puede considerarse de ello que el vendedor asumió la obligación de resultado de obtener la celebración del nuevo contrato de locación a su favor., pues corresponde distinguir el compromiso de gestionar y facilitar la transferencia del uso del local de cuando el vendedor se obliga a que tal transferencia se concrete, ya que sólo en este último supuesto, si el vendedor no logra la transferencia del contrato de locación -en el caso, la celebración de uno nuevo a nombre del comprador -, la resolución del contrato se impone.

3.-Cuando existe una cláusula de asunción expresa por parte del transmitente tendiente a gestionar la transferencia del uso del local, existirá únicamente deber de obrar con la debida diligencia tendiendo a lograr la referida contratación.

4.-En tanto as obligaciones asumidas por las partes que suscribieron el boleto de compraventa para la transferencia del fondo de comercio resultaban claras, toda vez que el vendedor que gestionó la celebración del contrato de locación, debía transferir el fondo de comercio juntamente con todos los bienes muebles comprometidos en el inventario mientras que el comprador y principalmente, debía presentar garantes a entera satisfacción del futuro locador y abonar los gastos correspondientes, la insatisfacción de esas obligaciones que, insisto, operó como causal frustratoria de la transferencia, pudo atribuirse a uno u otra de las partes y habilitar en su caso la resolución del contrato, pero en modo alguno es imputable a los intermediarios que promovieron el acercamiento de las partes y lograron la celebración del acuerdo en el cual se establecieron las condiciones para la conclusión del negocio.

5.-La ley 25.028 en el artículo 37 al establecer el régimen legal de corredores en cuanto a su remuneración, regla que …surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado y agrega que La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes…-.

6.-El corredor es un simple mediador, no contrata, sino que facilita el contrato acercando a los interesados y procurando el acuerdo de voluntades yo es posible vincularlo a las vicisitudes o contingencias ulteriores provenientes de las modalidades propias de cualquier convenio, desde el momento que el derecho a la retribución se encuentra vinculado por una razón de causalidad a su cooperación de mero hecho. N.R.: Sumarios elaborados por Ricardo A. Nissen.

Fallo:

En Buenos Aires, a los 5 días del mes de marzo de dos mil catorce reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, fueron traídos para conocer los autos seguidos por:

«VOLPE, SEBASTIÁN GUILLERMO C/ VILCA, VÍCTOR HUGO Y OTROS S/

ORDINARIO», en los que según el sorteo practicado votan sucesivamente los jueces Miguel F. Bargalló y Ángel O. Sala. Se deja constancia que intervienen solamente los Señores Jueces antes nombrados por encontrarse vacante la restante vocalía (R.J.N., art. 109).

Estudiados los autos, la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 735/53? El Juez Miguel F. Bargalló dice:

I.1) A fs. 71/80 SEBASTIÁN GUILLERMO VOLPE (Volpe) demandó a VICTOR HUGO VILCA (Vilca), MARIO OSCAR SUÁREZ (Suárez) y BARI NEGOCIOS INMOBILIARIOS DE N&I SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA («Bari Negocios Inmobiliarios») por incumplimiento contractual y reclamó el cobro de una indemnización de VEINTICUATRO MIL CIENTO SESENTA PESOS ( $ 24.160), más intereses y costas.

Refirió que debido al natural incremento en el movimiento comercial que se sucedería con motivo de la realización del mundial de Fútbol de Alemania 2006, decidió adquirir el fondo de comercio ubicado en la calle Coronel Susini 2154 de la Ciudad de Buenos Aires del rubro Café, Bar, Despacho de Bebidas, Wisquería, Cervecería y Parrilla y que para ello suscribió un boleto de compraventa con intervención de Suárez como martillero público y de la inmobiliaria «Bari Negocios Inmobiliarios» que publicitó en un diario la transferencia del fondo de comercio en cuestión.

Adujo que el vendedor se comprometió a gestionar a su nombre un nuevo contrato de alquiler con la propietaria del local donde se explotaba el fondo de comercio por un plazo mínimo de tres años a razón de un canon mensual de $ 600.

Sostuvo que a pesar de que su parte era solvente y había ofrecido fianza, la transferencia no se concretó debido a que la propietaria del local donde seexplotaba el fondo de comercio se negó a otorgar el nuevo contrato de locación a su favor por un desacuerdo con el vendedor en relación al dominio de los bienes que estaban mencionados en el inventario anexo al boleto. Resaltó que los codemandados no obtuvieron un compromiso previo de la propietaria del local donde se explotaba el fondo de comercio de suscribir ese contrato de locación.

Responsabilizó a Vilca por haber incumplido la promesa de concretar la transferencia del fondo de comercio y obtener el contrato locativo prometido y a «Bari Negocios Inmobiliarios» y Suárez, básicamente, por no advertirle que no estaba garantizado que se concluiría el contrato de locación referido. Negó que los intermediarios tuvieran derecho a percibir la comisión ya que ello sólo se generaba si se concretaba la transferencia.

Tildó de abusiva la cláusula tercera del boleto de compraventa que dispone que la comisión percibida por la inmobiliaria quedaría firme aunque por cualquier causa no pueda concretarse la operación. Consideró también excesiva la comisión que abonó y la suma que el vendedor le pagó a Suárez por ese concepto por lo que se subrogó en los derechos de Vilca para reclamar la entrega de ese monto.

Reclamó: (i) la devolución de $ 8.000 que abonó como seña, (ii) $ 8.000 en concepto de «seña doblada», (iii) $ 6.800 en concepto de multa conforme lo previsto en la cláusula cuarta del boleto de compraventa en la que se estableció una multa diaria de $ 200 desde la no concurrencia al acto detransferencia definitiva hasta la notificación fehaciente de la rescisión y (iv) la restitución de $ 1.210 pagados en concepto de comisión a Suárez y de $ 150 que abonó para gastos de escribanía destinados a la averiguación de antecedentes de la fiadora ofrecida.

2) A fs.127/40 MARIO OSCAR SUÁREZ y BARI NEGOCIOS INMOBILIARIOS DE N&I SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA contestaron a la demanda y solicitaron su rechazo, con costas.

Reconocieron haber intermediado en la operación inmobiliaria a la que aludió el actor pero negaron haber incumplido sus obligaciones.

Refirieron haber satisfecho la intermediación encomendada de manera intensa, diligente y efectiva y que acompañaron activamente a las partes en todas las etapas de la contratación. Resaltaron que Volpe y Vilca decidieron liberarlos de la necesidad de obtener el contrato de locación.

Explicaron que el fracaso de la operación obedeció a que, por un lado, el vendedor reprochaba que las garantías ofrecidas por Volpe eran insuficientes y no satisfacían a Romano que era la propietaria del inmueble y, por otro, el comprador recriminaba que Romano le reclamaba el pago de un porcentaje del monto de la venta del fondo de comercio que en realidad tenía que afrontar Vilca. Sostuvieron que ante ello convocaron a las partes para finiquitar el trámite o consensuar los términos de la resolución y poder así devolver $ 4.000 recibidos de Vilca en concepto de depósito en garantía de eventuales acreedores.

Se opusieron a la pretensión de Volpe de que le restituyan la suma abonada en concepto de comisión y sostuvieron que el hecho de que el fondo de comercio se vendiera a una persona diferente del actor obedeció a que Volpe no presentó garantías suficientes.

Aseguraron que no corresponde responsabilizarlos por un supuesto arrepentimiento del vendedor en virtud de lo cual no le asiste derecho al actor a reclamar la multa diaria ni la seña doblada. Añadieron que el contrato de locación que oportunamente le exhibieron a Volpe refería al local comercial totalmente vacío de bienes.Si bien reconocieron que deben restituir $ 4.000 recibidos en concepto de depósito en garantía, refirieron que como no pueden establecer cuál de las partes impidió concretar la transferencia, no les resultaba posible establecer quién debe recibir el pago, en virtud de lo cual, pusieron a disposición el referido monto que depositaron «en pago» en una cuenta abierta en el Banco de la Ciudad de Buenos Aires y solicitaron que el juzgador establezca a qué parte le corresponde percibirlo.

3) A fs. 204/11 VÍCTOR HUGO VILCA contestó a la demanda solicitando su rechazo, con costas y reconvino por cobro de la suma de TREINTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS PESOS ($ 35.400).

Si bien admitió que el 31-03-06 suscribió el boleto de compraventa de transferencia de fondo de comercio al que refirió Volpe, negó que la transferencia se hubiera frustrado por su culpa y la de los restantes codemandados y aseguró que cumplió con todas las obligaciones que asumió en el boleto de compraventa.

Sostuvo que le entregó a Volpe un inventario de muebles, útiles y maquinarias del comercio y refirió que contactó al comprador con la propietaria del inmueble donde se explotaba el fondo de comercio.Adujo que su parte nunca se comprometió a transferir el contrato de alquiler del inmueble como refirió el actor sino que se debía celebrar uno nuevo siempre que Volpe cumpliera con lo exigido por Romano.

Refirió que llegado el momento de firmar el contrato definitivo, surgieron problemas entre Volpe y Romano debido a que el actor se negó a abonar los gastos de averiguación de garantías, ofreció garantías que no eran sólidas para las pretensiones de Romano y no quiso afrontar los gastos que a él le correspondía abonar por la celebración del contrato.

Admitió haber recibido $ 8.000 en concepto de seña pero dijo que entregó $ 4.000 a la inmobiliaria comodepósito por si existían acreedores y los otros $ 4.000 en concepto de comisión.

Informó que tras la frustración de esa operación por culpa del actor, el 25-07-06 transfirió el referido fondo de comercio a Agustín Nelio Gómez (Gómez) por la suma de $ 9.000.

El importe de la reconvención lo imputó: $ 31.40 a lo establecido en la cláusula cuarta y $ 4.000 a ladiferencia entre la seña abonada ($ 8.000) y la comisión inmobiliaria pactada ($ 4.000).

4) A fs. 229/32 el actor contestó a la reconvención y solicitó su rechazo, con costas.

Aseguró que la negativa de la propietaria del inmueble a otorgar un nuevo contrato de locación a su favor se generó por discrepancias entre Vilca y Romano sobre la titularidad de los muebles y útiles que componían el inventario del fondo de comercio y no por las condiciones de solvencia y responsabilidad suya y de su fiadora.Señaló que la circunstancia de que se haya transferido el fondo de comercio a Gómez por una suma sustancialmente inferior a la que las partes habían acordado en el boleto de compraventa, obedecía a que esa transferencia no comprendió justamente los bienes que pertenecían a la locadora.

Resaltó que los codemandados no obtuvieron un principio de compromiso previo de la propietaria del local para evitar que, como sucedió, a último momento se negara a alquilarle el inmueble. Concluyó impugnando la liquidación practicada por el reconviniente.

5) En el pronunciamiento de fs. 262 se admitió el hecho nuevo denunciado a fs. 243 por Volpe referido a que el día 17-01-10 «Bari Negocios Inmobiliarios» había efectuado una publicación en el diario Clarín ofreciendo sus servicios como «especialista» en transferencia de fondos de comercio.

II. La sentencia de fs. 735/53: i) admitió parcialmente la acción intentada contra Vilca por la suma de $ 8.000, más interese s y rechazó la reconvención que este último interpuso contra Volpe, distribuyendo las costas en el orden causado, ii) admitió parcialmente la demanda interpuesta contra Suárez y «Bari Negocios Inmobiliarios» por la suma de $ 610, más intereses, imponiendo el 49,5% de las costas devengadas al accionante y el restante 50,5% a los codemandados y iii) rechazó la consignación pretendida por los codemandados Suárez y «Bari Negocios Inmobiliarios», con costas.

Se consideró que el vendedor cumplió con su obligación de medios asumida consistente en gestionar la celebración de un nuevo contrato de locación respecto del inmueble donde se explotaba el fondo de comercio y se juzgó que tanto Volpe como Vilca contribuyeron en igual medida en la frustración del contrato de transferencia del fondo de comercio ya que, por un lado, se probó que el accionante no aceptó las condiciones establecidas por la propietaria del inmueble, no dio las garantías en término y se negó a pagar el depósito y los honorarios correspondientes y, por otro, se acreditó que se verificaron desavenencias entre Vilca y la propietaria del inmuebledonde se explotaba el fondo de comercio en relación a la titularidad de los bienes existentes en el inmueble, lo que generó que Volpe haya podido creerse con derecho a no celebrar el contrato de locación.

Se decidió que Vilca debía restituir al actor el importe de $ 8.000 recibidos como seña más intereses pero se rechazó la pretensión de cobro de la multa establecida en la cláusula cuarta del contrato y se consideró que Volpe no probó haber padecido algún otro daño material o moral.

Se desestimó la responsabilidad endilgada a Suárez y a «Bari Negocios Inmobiliarios» por haberse considerado que en el boleto de compraventa no se previó que la obtención del nuevo contrato de locación fuera condición para el perfeccionamiento de la transferencia del fondo de comercio ni que la gestión del nuevo contrato de locación se hubiera previsto como una obligación que ellos hubieran asumido. Sin perjuicio de ello, como la concreción del negocio se frustró, se juzgó que la comisión percibida por los codemandados no debió superar el 3% del precio de enajenación del fondo de comercio por ser el que usualmente se paga en este tipo de operaciones, en virtud de lo cual, se condenó a Suárez y «Bari Negocios Inmobiliarios» a restituirle al actor $ 610, más intereses.

Se rechazó la consignación judicial pretendida por Suárez y «Bari Negocios Inmobiliarios» respecto de los importes entregados por el vendedor a la inmobiliaria en concepto de depósito para afrontar los créditos que podrían reclamar eventuales acreedores ya que se decidió que esas sumas no le pertenecían al actor sino a Vilca y que no se verificó el supuesto previsto por el CCiv., 757: 4°.

Finalmente, se desestimó la responsabilidad solidaria endilgada por el actor a los codemandados por considerar que no fue expresamente pactada y porque no se configuró el supuesto previsto por la ley 11.867: 11.

III. Dicho acto jurisdiccional fue apelado por Suárez y «Bari Negocios Inmobiliarios» a fs. 756, por Volpe a fs.758 y por Vilca a fs. 760.

1) Vilca expresó agravios a fs. 778/81, los que fueron contestados por el actor a fs. 820/3.

El recurso en lo sustancial se dirigió a cuestionar lo juzgado en punto a que su parte contribuyó en la frustración del contrato de transferencia del fondo de comercio.

2) Volpe fundó el recurso a fs. 786/802, lo que mereció réplica de Suárez y «Bari Negocios Inmobiliarios» a fs. 807 y de Vilca a fs. 816/8.

Los agravios se enderezaron a criticarprincipalmente: (i) que se le haya atribuido parte de la responsabilidad por la frustración del contrato de transferencia de fondo de comercio, (ii) que se haya considerado que el vendedor cumplió con su obligación de gestionar la obtención del nuevo contrato de locación, (iii) que no se haya condenado a Suárez y «Bari Negocios Inmobiliarios» a restituirle la totalidad de la comisión percibida en concepto de adelanto, (iv) que no se haya responsabilizado solidariamente a los codemandados, (v) la omisión de considerar que su parte se subrogó en los derechos de Vilca para reclamar a Suárez y «Bari Negocios Inmobiliarios» la devolución de la comisión abonada y (vi) el modo en que fueron impuestas las costas.

3) Suárez y «Bari Negocios Inmobiliarios» desistieron del recurso a fs. 812.

IV. 1) De modo previo cabe señalar que no se encuentra controvertido que: a) Volpe y Vilca suscribieron un boleto de compraventa para la transferencia del fondo de comercio delrubro «Café, Bar, Despacho de Bebidas, Wisquería, Cervecería y Parrilla» de propiedad del segundo. b) El fondo de comercio se explotaba en un inmuble ubicado en la calle Coronel Susini 2154 de la Ciudad de Buenos Aires que era de propiedad de Romano. c) El precio de la operación se fijó en la suma de $ 20.000 y debía ser pagado de la siguiente manera:$ 8.000 en concepto de seña al momento de firmar el contrato y los restantes $ 12.000 al contado al momento de tomar posesión del fondo de comerio -cláusula segunda (fs. 7)-. d) Suárez y «Bari Negocios Inmobiliarios» intermediaron en la operación en calidad de martillero e inmobiliaria, respectivamente. e) Volpe pagó $ 8.000 como seña al vendedor, $ 1.210 en concepto de comisión a Suárez y $ 150 a la escribanía Dardano para averiguación de antecedentes de la fiadora que había ofrecido. f) La operación finalmente se frustró y, luego, el propietario del fondo de comercio se lo vendió a Gómez por la suma de $ 9.000.

2) Discrepan las partes sobre las causas generadoras de la frustración de la transferencia del fondo de comercio.

El actor, en lo sustancial, refirió que el fracaso de la contratación se produjo debido a que Vilca, por un lado, no obtuvo la celebración del nuevo contrato de locación del inmueble donde se explotaba el fondo y, por otro, porque comprometió en la transferencia bienes que no eran de su propiedad sino de Romano.

De su lado, el vendedor sostuvo que se frustró la transferencia debido a que Romano se negó a firmar el contrato de locación con el actor ya que éste no ofreció garantías sólidas, no quiso abonar los gastos de averiguación de las garantías y se rehusó afrontar los que le correspondían por la celebración del contrato.

La ley 11.867 que regula la «Transferencia de Fondos de Comercio» en su artículo 1° menciona como uno de los elementos constitutivos de los fondos de comercio al «derecho al local» que comprende la facultad de usar y gozar el inmueble donde se asienta el negocio.

En el boleto de compraventa por transferencia de fondo de comercio suscripto entre Volpe y Vilca no se acordó que la obtención de la locación del local a favor del actor fuera condición para el perfeccionamiento de la transferencia pero sí se estableció: por un lado, que el vendedor -Vilca- que había sido contractualmente autorizado a transferir el contrato de locación del inmueble donde explotaba el fondo de comercio – cláusula décimo séptima del contrato de locación que suscribieron Vilca y Romano el 23-07-04 (fs. 339/41)- debía gestionar a nombre del comprador -Volpe- un nuevo contrato de locación por tres años con un alquiler mensual inicial de $ 600 precisamente y, por otro, que Volpe debía prestar garantías a entera satisfacción de la propietaria del local -cláusula décimo primera (fs. 9)-. a) No puede considerarse -como parece haber interpretado Volpe- que el vendedor asumió la obligación de resultado de obtener la celebración del nuevo contrato de locación a su favor.

Es que corresponde distinguir el compromiso de gestionar y facilitar la transferencia del uso del local de cuando el vendedor se obliga a que tal transferencia se concrete, ya que sólo en este último supuesto, si el vendedor no logra la transferencia del contrato de locación -en el caso, la celebración de uno nuevo a nombre de Volpe-, la resolución del contrato se impone.

En cambio si como se verifica en el caso, existe una cláusula de asunción expresa por parte del transmitente tendiente a gestionar la transferencia del uso del local, existirá únicamente deber de obrar con la debida diligencia tendiendo a lograr la contratación (Rouillón, Adolfo A.N., «Código de Comercio», Ed. La Ley, Bs. As., 2005, T. I, pág. 875).

En el caso, el incontrovertido hecho de que le haya sido requerido a Volpe la presentación de los informes de dominio de los bienes con los que pretendía afianzar el contrato de locación, sumado a que se celebró la reunión prevista para suscribir el contrato de locación con la presencia de todas las partes de acuerdo a lo referido por el propio actor a fs. 230, conforma evidencia suficiente de que Vilca cumplió diligentemente con la referida gestión comprometida.b) Sin perjuicio de ello, en el caso, de acuerdo a lo que se examinará seguidamente, corresponde tener por acreditadas las denunciadas desavenencias suscitadas entre Vilca y la propietaria del inmueble en relación a la propiedad de los bienes que se encontraban en el local donde se explotaba el fondo de comercio.

Adviértese que al demandar Volpe acompañó un ejemplar del boleto de compraventa en cuestión y del inventario de bienes en el que se estableció que la transferencia comprendía: una helade ra mostrador de dos puertas, dos heladeras vitrinas, una cocina industrial de cuatro hornallas, una freidora, dos ventiladores de techo, dos campanas con tiraje a los cuatro vientos, un matafuego, catorce mesas, veintiocho sillas, un toldo con cerramiento y, en comodato, un molinillo de café y una cafetera de dos bocas (fs. 7)-. Cabe resaltar que Vilca no desconoció la autenticidad de esos documentos ni de su contenido.

Ahora bien, la declaración brindada en autos por el testigo E.C. Araujo Assad, que refirió que iba a trabajar en el negocio una vez que se concrete la transferencia del fondo de comercio, da cuenta de que se ocasionaron las denunciadas desavenencias entre Vilca y la propietaria del local respecto de la propiedad de esos bienes.

Puntualmente el testigo al ser interrogado por los codemandados que intermediaron en la operación, refirió que Vilca decía que los bienes eran de su propiedad mientras que «la Sra» -en alusión a Romano- sostenía que eran de ella (fs. 463), y su declaración no fue oportunamente impugnada por los codemandados.

También dio cuenta de ese desacuerdo la testigo M.J. Posada Rodríguez que refirió ser sobrina de la pareja de Volpe (fs. 468vta.), y su declaración tampoco fue oportunamente cuestionada por los interesados.

Y, además, la circunstancia de que se encuentre acreditado que aproximadamente dos meses después de que fracasara la transferencia, Vilca vendió el fondo de comercio en cuestión a A.N. Gómez -confesional de Vilca (fs. 681/2) y testimonial de ese comprador (fs.592/3)- por un precio sustancialmente inferior al que se había fijado en el contrato suscripto con Volpe ($ 9.000) y que el propio Vilca en la confesional haya admitido que esa transferencia no haya comprendido bienes muebles ni útiles -posición 26 (fs. 680)-, es un elemento más que, examinado juntamente con las declaraciones testimoniales supra referidas, permite concluir que tal como lo expuso Volpe en la demandaexistieron desavenencias entre Vilca y Romano en relación a los bienes existentes en el local. c) En lo que concierne al actor, corresponde señalar que de la constancia de recepción adjuntada a fs. 31 y traída a juicio por él mismo, se desprende que para garantizar el contrato de locación el actor entregó a la escribanía interviniente una fotocopia simple de un título de propiedad de un inmueble.

Del contenido de la aludida constancia de recepción surge que la fotocopia simple no se bastaba a sí misma para garantizar el contrato de locación en cuestión ya que expresamente se señaló que era necesario solicitar un informe al Registro de la Propiedad Inmueble (fs. 31) y, a pesar de ello, el actor entregó a la escribanía el documento recién el día 30-05-06 -constancia de recepción (fs. 31)- esto es, con tan solo un día de antelación a la fecha en que todos los trámites tendrían que estar concluidos, ya que en el boleto se estableció un plazo de sesenta días desde la suscripción para concretar la toma de posesión del inmueble en cuestión -el día 31-05-06, cláusula novena (fs. 7/9)-.

No soslayo que al expresar agravios el accionante refirió que esa demora se generó por las examinadas desaveniencias suscitadas entre el vendedor y la propietaria del inmueble (fs.792), pero lo cierto es que, a pesar de corresponderle la carga probatoria respectiva (CPr., 377), no produjo ningún elemento que lo demuestre y ni siquiera explicó en qué medida esos desentendimientos pudieron demorar a su parte en la presentación de la documentación pertinente.

Además, contra lo sostenido por el actor al expresar agravios, cabe señalar que la copia de la minuta de inscripción de la hipoteca respecto del inmueble objeto de la fianza sito en Boedo 51/55 y la copia de la minuta de cancelación de esa hipoteca -agregadas a fs. 561 y 568,respectivamente-, no demuestran que el bien ofrecido en garantía se encontrara libre de gravámenes en mayo de 2006, que fue cuando se iba a celebrar el contrato tal como sostuvo Volpe al expresar agravios, ya que esos documentos fueron confeccionados en 1996 y 2002 respectivamente.

A todo evento, Romano y su hijo A.O. Gangi que declararon como testigos en autos también dieron cuenta de que Volpe no entregó las garantías en término (fs. 464vta. y 466vta., respectivamente). Y no pueden ser desechadas esas declaraciones por el simple hecho de que los testigos hayan sido «parte interesada» en la celebración del contrato de locación del inmueble -tal como postuló el accionante al expresar agravios-, pues lo cierto es que se trató de afirmaciones que pasaron en su presencia y con su participación, por lo que resulta haberse tratado de quienes están en óptimas condiciones para contribuir al esclarecimiento del hecho en cuestión, fundamentalmente porque cualquier solución que aquí se adopte en nada los afectaría pues no son parte en autos. d) Es preciso señalar que los referidos testigos Romano y Gangi también dieron cuenta de que Volpe se rehusó injustificadamente a pagar los meses de depósito y los honorarios correspondientes al contrato de locación, tal como sostuvieron los codemandados.

Frente a ello el actor no produjo ninguna prueba que desvirtúe sus dichos.Y si bien al expresar agravios sostuvo -aparentemente para justificar su negativa de pago- que la parte vendedora le habría exigido que le abone un monto correspondiente al 20% del valor del precio de la transferencia (fs. 793vta.), lo cierto es que el actor bien que pudiendo hacerlo, no lo probó; cupiendo resaltar que a pesar de que interrogó a la propietaria del inmueble, ninguna de las preguntas que le hizo se dirigieron a esclarecer esa cuestión – ver interrogatorio agregado a fs. 351-.

En definitiva, a la luz de todo lo hasta aquí examinado, juzgo que tanto las probadas desavenencias suscitadas entre el vendedor y la propietaria del local así como la omisión de Volpe de presentar en término las garantías y de pagar los meses de depósito y los honorarios correspondientes al contrato de locación, incidieron en igual proporción en la frustración del contrato de transferencia de fondo de comercio, en virtud de lo cual, cabe considerar que el fracaso de la venta se produjo por culpa de ambos contratantes, tal como con notable precisión lo expuso la Juez a quo.

Consecuentemente, corresponderá desestimar los agravios que los apelantes introdujeron por esta cuestión.

3) En lo que refiere a la responsabilidad atribuida a los intermediarios, cabe referir lo siguiente:

Las obligaciones asumidas por las partes que suscribieron el boleto de compraventa para la transferencia del fondo de comercio resultan claras: el vendedor que gestionó la celebración del contrato de locación, debía transferir el fondo de comercio juntamente con todos los bienes muebles comprometidos en el inventario mientras que el comprador, principalmente, debía presentar garantes a entera satisfacción del futuro locador y abonar los gastos correspondientes.La insatisfacción de esas obligaciones que, insisto, operó como causal frustratoria de la transferencia, pudo atribuirse a uno u otra de las partes y habilitar en su caso la resolución del contrato, pero en modo alguno es imputable a los intermediarios que promovieron el acercamiento de las partes y lograron la celebración del acuerdo en el cual se establecieron las condiciones para la conclusión del negocio.

La ley 25.028 en el artículo 37 al establecer el régimen legal de corredores en cuanto a su remuneración, regla que «…surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado» y agrega que «La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes…», o de ambas tal como sucedió en el caso, agrega el suscripto.

El corredor es un simple mediador, no contrata, sino que facilita el contrato acercando a los interesados y procurando el acuerdo de voluntades. No es posible vincularlo a las vicisitudes o contingencias ulteriores provenientes de las modalidades propias de cualquier convenio, desde el momento que el derecho a la retribución se encuentra vinculado por una razón de causalidad a su cooperación de mero hecho (CNCom., Sala B, «Carbone, Luis c/ Bravo, Eduardo», del 22-03-85).

En ese contexto, considerando que en el boleto de compraventa no se previó que la gestión del nuevo contrato de locación se hubiera previsto como una obligación asumida por los intermediarios (fs.7/9), corresponde concluir que ellos estaban legitimados entonces para percibir la comisión convenida porque cumplieron su compromiso de obtener la concreción del contrato que a las partes interesaba.

Por ello, propiciaré la desestimación de las quejas del actor mediante las que cuestionó que la sentencia apelada no haya condenado a los intermediarios a restituir la totalidad de la comisión abonada por su parte ni haya hecho lugar a la acción subrogatoria mediante la que pretendió que «Bari Negocios Inmobiliarios» y Suárez restituyan a Vilca la suma que éste les abonó en concepto de comisión.

4) También propondré el rechazo de la queja mediante la que Volpe cuestionó que no se haya responsabilizado solidariamente a los intermediarios por los incumplimientos contractuales del vendedor.

En primer lugar, p orque en el contrato ello no fue expresamente pactado y la solidaridad no se presume (CCiv., 701). Entonces como el actor no aportó prueba sobre hechos de los que pudiere derivarse la invocada solidaridad -a pesar de que le correspondía esa carga-, cabe estimar que se trata de obligaciones mancomunadas (CCiv., Sala C, «Guala, Ricardo c/ Clima Hell S.R.L.», del 18-10-06).

En segundo término, porque no se aprecia ni denunció el accionante que los codemandados Suárez y «Bari Negocios Inmobiliarios» hubieran transgredido la ley 11.687, lo cual habría habilitado la atribución de la responsabilidad solidaria pretendida (art.11).

Por lo demás, los hechos ventilados en autos demuestran que Romano tuvo intención de alquilarle el local a Volpe en virtud de lo cual, cabe considerar que -contra lo sostenido por el actor- los intermediarios ofrecieron la transferencia del fondo de comercio con la conformidad de la dueña del local donde el mismo funcionaba para alquilarlo a quien presente garantías suficientes; lo que, insisto, no hizo el demandante.

5) En lo que refiere a la suma de $ 4.000 que los codemandados recibieron de Vilca en concepto de depósito y que al contestar a la demanda depositaron «en pago» en una cuenta del Banco de la Ciudad de Buenos Aires, en la sentencia apelada expresamente se rechazó la consignación judicial pretendida por Suárez y «Bari Negocios Inmobiliarios» respecto de ese importe, juzgándose que esas sumas le pertenecen a Vilca.

Como dichos aspectos de la resolución no constituyeron materia de agravios de los apelantes, cabe considerar que adquirieron autoridad de cosa juzgada y no cuadra modificar sus alcances; señalándose que la prestensión de Vilca de percibir dicho importe deberá ser sometida a consideración del la primer sentenciante.

6) En relación a lo que hasta aquí se ha juzgado, cabe referir que en este voto se han examinado todas las argumentaciones de los recurrentes que se consideraron esenciales para la solución del litigio. Sin perjuicio de ello, se advierte que otros argumentos contenidos en las expresiones de agravios, no se han evaluado en el convencimiento de que no son susceptibles de incidir en la decisión final del pleito (C.S.J.N., in re «Alimentos de los Andes S.A.c/ Banco de la Provincia del Neuquén», del 14-09-00, publicado en T° 323:2418).

7.a) En lo que atañe a la acción interpuesta por Volpe contra Vilca, corresponde mantener la imposición de las costas por su orden en mérito al progreso parcial de la acción (CPr., 71) mientras que las generadas por el rechazo de la reconvención interpuesta por Vilca deben ser soportadas por el reconviniente por virtud del principio objetivo de derrota (Cód. cit. 68), tal como pretendió el actor al expresar agravios. b) Lo resuelto en el apartado IV.3 y 4 de este voto sobre la confirmación del rechazo de la pretensión de que los intermediarios restituyan las sumas recibidas en concepto de comisión y de que se los responsabilice solidariamente por las obligaciones incumplidas por Vilca, impone la confirmación del modo en que fueron impuestas las costas respecto de la acción interpuesta contra «Bari Negocios Inmobiliarios» y Suárez.

V. Por todo lo expuesto propongo al Acuerdo: confirmar la sentencia de fs. 735/53, modificándola únicamente respecto de las costas de la reconvención, que se imponen al reconviniente.

Así voto.

El Señor Juez de Cámara, doctor Ángel O. Sala dice: Comparto los fundamentos vertidos por el Señor Juez preopinante por lo que adhiero a la solución por él propiciada. Voto, en consecuencia, en igual sentido.

Con lo que termina este Acuerdo, que firman los Señores Jueces de Cámara doctores

Miguel F. Bargalló

Ángel O. Sala – Secretario de Cámara

Buenos Aires, 5 de marzo de 2014.

Y VISTOS:

Por los fundamentos del acuerdo precedente, se resuelve: confirmar la sentencia de fs. 735/53, modificándola únicamente respecto de las costas de la reconvención, que se imponen al reconviniente. Notifíquese a las partes por cédula a confeccionarse por Secretaría. Comuníquese (cfr. Acordada C.S.J.N. N° 15/13). Comuníquese (cfr. Acordada C.S.J.N. N°15/13). Miguel F. Bargalló y Ángel O. Sala. Ante mí: Francisco J. Troiani. Es copia del original que corre a fs. . de los autos que se mencionan en el precedente acuerdo.

Francisco J. Troiani – Secretario de Cámara

 

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