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El comprador del inmueble no abonó el saldo del precio porque el vendedor no le entrego la posesión ni fijó fecha para escriturar

ContratoPartes: Reible Rosa Juana c/ Nieva Chiabo Ana María s/ cumplimiento de contrato

Tribunal: Cámara de Apelación en lo Civil, Comercial y Laboral de Rafaela

Fecha: 11-jun-2013

Cita: MJ-JU-M-81475-AR | MJJ81475 | MJJ81475

Se hace lugar a la demanda de cumplimiento de contrato intentada por el comprador de un inmueble quien no abonó el saldo del precio ya que el vendedor no le entrego la posesión ni fijó fecha y lugar para formalizar la escritura traslativa de dominio.

Sumario:

1.-Corresponde rechazar el recurso de apelación deducido por el vendedor y confirmar la sentencia que admitió parcialmente la demanda entablada por el comprador, condenando al demandado a cumplir con la cláusula tercera del boleto de compraventa suscripto entre las partes, por las sumas que resulten de aplicar los intereses punitorios del 5% mensual sobre las cantidades recibidas en pago y por los días de atraso en el cumplimiento, rechazándose la reconvención interpuesta por la vendedora en cuanto al reclamo de intereses punitorios debiendo abonarse el saldo del precio al momento de suscribir la correspondiente escritura.

2.-Toda vez que, de la lectura del boleto de compraventa surge claro que el pago del saldo del precio de la compraventa se formalizaría al cumplirse dos requisitos: la entrega de la posesión definitiva y el otorgamiento de la escritura traslativa del dominio; a tal fin la citación fehaciente efectuada por el Escribano interviniente tendrá el alcance necesario para producir los efectos legales correspondientes y no resultó probada la citación fehaciente para fijar fecha y lugar de ejecución de la obligación de escriturar, oportunidad en que la compradora debía cancelar el saldo impago, por lo que no cabe mas que confirmar la sentencia.

Fallo:

En la ciudad de Rafaela, a los 11 días del mes de junio del año dos mil trece, se reúnen en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil, Comercial y Laboral de la Quinta Circunscripción Judicial, Dres. Lorenzo J. M. Macagno, Beatriz A. Abele y Rodolfo L. Roulet: (Acta fs. 207 – 30/07/12), para resolver los recursos de nulidad y de apelación interpuestos por la parte demandada, contra la sentencia dictada por la Señora Jueza de Primera Instancia de Distrito en lo Civil, Comercial y Laboral de la Tercera Nominación de esta ciudad, Dra. Susana M. Rebaudengo, en los autos caratulados: «Expte. N° 10 – Año 2012 – REIBLE, Rosa Juana c/ NIEVA CHIABO, Ana María s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO».

Dispuesto el orden de votación, en coincidencia con el estudio de la causa resulta: primero, Dr. Lorenzo J. M. Macagno; segunda, Dr. Beatriz A. Abele; tercero, Dr. Rodolfo L. Roulet.

Acto seguido el Tribunal se plantea las siguientes cuestiones:

1era.: ¿Es nula la sentencia apelada?

2da.: En caso contrario ¿es ella justa?

3ra.: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir? A la primera cuestión, el Dr. Lorenzo J. M. Macagno dijo:

El recurso de nulidad interpuesto a fs. 183 no fue sostenido en la Alzada y no hallo motivos que tornen procedente la declaración de oficio de la nulidad. A esta cuestión voto por la negativa.

A la misma cuestión, la Dra. Beatriz A. Abele dijo que por idénticos fundamentos votó asimismo por la negativa a esta primera cuestión.

A esta primera cuestión, el Dr. Rodolfo L. Roulet dijo que, atento a la existencia de dos votos concordantes, se abstiene de emitir opinión (art. 26, Ley 10.160).

A la segunda cuestión, el Dr. Lorenzo J. M.Macagno dijo:

La sentencia de primera instancia admitió parcialmente la demanda entablada por la compradora y condenó a la vendedora a cumplir con la cláusula tercera del boleto de compraventa suscripto entre las partes, por las sumas que resulten de aplicar los intereses punitorios del 5% mensual sobre las cantidades recibidas en pago y por los días de atraso en el cumplimiento, con costas. Asimismo rechazó la reconvención interpuesta por la vendedora en cuanto al reclamo de intereses punitorios y dispuso que el saldo del precio deberá pagarse al momento de suscribir la correspondiente escritura, con costas (fs. 174/82). Contra ella interpuso recurso de apelación sólo la vendedora demandada, y lo mantuvo en la expresión de agravios de fs. 196/8, que fue respondida a fs. 201/3.

En autos no está controvertido que en fecha 06/04/2004 la Sra. Ana María Nieva Chiabo, en carácter de vendedora, y la Sra. Rosa Juana Reible, como compradora, celebraron un contrato de compraventa de un inmueble sito en calle Melvin Jones N° 135 de la ciudad de Rafaela por el precio de $ 28.500. La compradora abonó en el acto de suscripción del boleto de compraventa el importe de $10.000, y se convino que la compradora abonaría el saldo de $ 18.500 «a los 90 días a contar del día de la presente operación, sin intereses y al escriturar» (cláusula segunda). En el contrato se otorgó un plazo máximo de 60 días, a contar desde la firma del mismo, para que la vendedora desocupe el inmueble (cláusula cuarta) pero, no obstante ello, la Sra. Nieva Chiabo lo hizo recién en fecha 06/08/2004, fecha en la que entregó el inmueble desocupado a la compradora. En el lapso transcurrido la actora hizo dos pagos más, uno el 07/07/2004 de $ 4.500 y, el otro, el 06/08/2004 de $ 6.000 (ver demanda fs. 19/22, contestación fs. 49/53 y reconvención fs.53 vta./55). Lo que se discute en el presente caso es el momento a partir del cual eran exigibles las prestaciones a cargo de cada una de las partes para así determinar si alguna de ellas se encontraba en mora y su consecuente responsabilidad.

Entrando al tratamiento de la cuestión, se advierte que la solución de la controversia surge del mismo texto del boleto de compraventa (fs. 4/5 y documental reservada). La cláusula cuarta del contrato estipula que «la posesión definitiva, libre de toda ocupación, le será entregada (a la compradora) contra el pago a saldo total y simultáneamente con la escrituración». También prevé que «la respectiva escritura pública traslativa de dominio, le será otorgada a la compradora o a las personas físicas y/o jurídicas que ésta designe; con títulos perfectos y libres de todo gravamen, por ante la Escribanía Del Zoppo, de la ciudad de Rafaela entre los sesenta (60) y noventa (90) días de la firma del presente, y simultáneamente con el pago del saldo total de la presente operación (…). Se aclara que la respectiva escritura pública traslativa del dominio le será otorgada a la parte compradora de la siguiente manera: la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo escriturará primero a favor de los esposos Chiavassa-Arias y éstos a favor de la Sra. Rosa Juana Reible, con títulos perfectos y libres de todo gravamen, quedando exenta la compradora de los gastos de la primera escritura» (cláusula sexta).

De la lectura de dichas cláusulas surge claro que el pago del saldo del precio de la compraventa se formalizaría al cumplirse dos requisitos:la entrega de la posesión definitiva y el otorgamiento de la escritura traslativa del dominio; a tal fin «la citación fehaciente efectuada por el Escribano interviniente tendrá el alcance necesario para producir los efectos legales correspondientes» (cláusula décima). No se probó en autos la citación fehaciente a la que hace referencia la cláusula décima del contrato a fin de fijar la fecha y lugar de ejecución de la obligación de escriturar, oportunidad en que la compradora debía cancelar el saldo impago.

El principio de buena fe contractual consagrado en nuestro Código Civil impone que «los contratos deberán celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o debieron entender obrando con cuidado y previsión» (ver GREGORINI CLUSELLAS, Eduardo L., «La interpretación integradora, la integración del contrato y las pautas legales», La Ley 1998-B, 1260; La Ley Online); es decir, como lo haría una persona prudente, que obra con el cuidado y la seriedad que debe ponerse en un negocio jurídico. De este modo no sólo se protege al recipiente contra la posibilidad de que el declarante alegue que quiso una cosa distinta de la que se desprende de sus palabras o conducta, sino también al declarante contra la posibilidad de que el aceptante sostenga que entendió aquella manifestación de manera diferente de la que es su significado propio. Lo que queda protegido así es la seguridad y seriedad de los negocios jurídicos, los intereses de los contratantes y de la sociedad (BORDA, Guillermo A., «Tratado de Derecho Civil – Parte General», Ed. La Ley, Buenos Aires, 2008, t. II, pág. 133). La Corte Suprema Nacional ha señalado reiteradamente «que cuando los términos o expresiones empleados en un contrato son claros y terminantes, sólo cabe limitarse a su aplicación, sin que resulte necesaria una labor de hermenéutica adicional» (Fallos: 307:2216; 314:363)» (Corte Suprema Nacional, 27/12/96, «Kerestegian de Mamprelian, M. c/ Kerestegian, N.» , Fallos:319:3395; La Ley, 1998-E, 751; La Ley Online, Cita Online: AR/JUR/802/1996).

Acerca de la buena fe, de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o debieron entender obrando con cuidado y previsión, la Corte Suprema Nacional ha puntualizado un criterio rector al destacar que al celebrar el contrato los contratantes debieron obrar con pleno conocimiento de las cosas (art. 902 del Código Civil), pues la magnitud de los intereses en juego les imponía actuar de modo de prever cualquier eventualidad que pudiese incidir negativamente en el resultado del contrato, adoptando a ese efecto las diligencias apropiadas que exigían las circunstancias de persona, tiempo y lugar (art. 512 del Código Civil; doctrina de Fallos: 300:273), y si una de las partes incurrió en error en la interpretación de cláusulas contractuales, éste provendría de una negligencia culpable que impide su invocación (arg. art. 929 del Código Civil; Fallos: 303:323, 316:382) (Corte Suprema Nacional, «Francisco Sguera S.A. c. Estado Nacional Dirección Nacional de Transportes Marítimos y Fluviales» , 19/08/99, considerando 7°, Cita Online:

AR/JUR/401/1999; conf. esta Cámara en «Azanza, María Fernanda c/ Aguero Fernández, Amalia M.», 02/06/2012, L. de Res. T° 5, Res. N° 055/12).

Estas consideraciones sellan la suerte del recurso interpuesto por la vendedora demandada, imponiendo su rechazo.

Consecuentemente propugno rechazar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de primera instancia, con costas.

Voto por la afirmativa.

A la segunda cuestión, la Dra. Beatriz A. Abele dijo que hacia suyos los conceptos y conclusiones del Juez de Cámara preopinante y por lo tanto, votó en el mismo sentido.

A esta misma cuestión, el Dr. Rodolfo L. Roulet dijo que, atento a la existencia de dos votos concordantes, se abstiene de emitir opinión (art. 26, Ley 10.160).

A la tercera cuestión, el Dr. Lorenzo J. M. Macagno dijo:

Atento al resultado obtenido al tratar la cuestión anterior, corresponde:Rechazar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia de primera instancia, con costas. Los honorarios de la Alzada serán el cincuenta por ciento (50 %) de los que se regulen en Primera Instancia.

A la misma cuestión, la Dra. Beatriz A. Abele dijo que la resolución que corresponde adoptar era la propuesta por el Juez de Cámara Dr. Lorenzo J. M.

Macagno, y en ese sentido emitió su voto.

A esta misma cuestión, el Dr. Rodolfo L. Roulet dijo que, atento a la existencia de dos votos concordantes, se abstiene de emitir opinión (art. 26, Ley 10.160).

Por las consideraciones del Acuerdo que antecede la CAMARA DE APELACION CIVIL, COMERCIAL Y LABORAL, con la abstención del Dr.

Rodolfo L. Roulet (art. 26, Ley 10.160), RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia d e primera instancia, con costas. Los honorarios de la Alzada serán el cincuenta por ciento (50 %) de los que se regulen en Primera Instancia.

Insértese el original, agréguese el duplicado, hágase saber y bajen.

Concluido el Acuerdo, firmaron los Jueces de Cámara por ante mí, doy fe.

Lorenzo J. M.Macagno Beatriz A. Abele Rodolfo L. Roulet Juez de Cámara Juez de Cámara Juez de Cámara SE ABSTIENE.

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