#Fallos Procedencia de una demanda de daños y resolución contractual por incumplimiento en la construcción de una vivienda

Partes: Agundez, Juliana Paz y otros c/ Crauchuk, Alan Kevin y otros s/ daños y perjuicios derivados de la responsabilidad contractual de particulares

Tribunal: Juzgado Civil, Comercial y de Minería de Neuquén

Sala / Juzgado / Circunscripción / Nominación: 2

Fecha: 25 de marzo de 2026

Colección: Fallos

Cita: MJ-JU-M-160727-AR|MJJ160727|MJJ160727

Voces: DAÑOS Y PERJUICIOS – INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL – PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR – RELACIÓN DE CONSUMO – LEGITIMACIÓN PASIVA – EXCEPCIÓN DE FALTA DE LEGITIMACIÓN – RESOLUCIÓN DEL CONTRATO – PRIVACIÓN DE USO DEL INMUEBLE – DAÑO MORAL – DAÑO PUNITIVO

Procedencia de una demanda de daños y resolución contractual por incumplimiento en la construcción de una vivienda. Cuadro de rubros indemnizatorios.

Sumario:
1.-La parte actora cumplió con las obligaciones asumidas, mientras que la demandada incurrió en un incumplimiento esencial de las suyas, lo que habilita la resolución contractual dispuesta por aquella, tanto en los términos del contrato como conforme al régimen de los artículos 1084 y 1088 del Código Civil y Comercial de la Nación.

2.-La demanda de daños por incumplimiento contractual debe admitirse, ya que el constructor efectuó un reconocimiento expreso del estado de mora en la ejecución de la obra, así como también admitió encontrarse en posesión de materiales adquiridos por los comitentes, comprometiéndose a su restitución.

3.-El incumplimiento verificado en autos consistió en la inejecución sustancial de las prestaciones asumidas por la parte demandada para la ejecución de la obra en los términos contractualmente pactados; ello frustró su finalidad y el acceso de los comitentes al resultado comprometido.

4.-Corresponde admitir la excepción de falta de legitimación pasiva, ya que no surge de la prueba acompañada elemento alguno que permita concluir que el codemandado haya sido parte del contrato de obra, haya percibido los pagos efectuados por los actores o haya asumido obligaciones frente a éstos en el marco de la relación jurídica invocada.

5.-No resulta procedente la devolución total de las sumas abonadas por la actora, ello en tanto si bien se acreditó que la obra no fue finalizada y tal extremo constituyó el incumplimiento de las prestaciones a cargo del demandado que justificaron la resolución del contrato, lo cierto es que no se verificaron defectos que no hayan sido pasibles de rectificación con posterioridad.

6.-En el caso, la indemnización no puede consistir en la restitución íntegra de las sumas abonadas, sino que debe limitarse a los daños efectivamente acreditados, esto es, los gastos necesarios para la correcta terminación y/o reparación de la obra, en tanto consecuencia directa del incumplimiento contractual verificado.

7.-La indemnización por privación de uso de la vivienda debe rechazarse, dado que, más allá de la alegación de la actora relativa a la imposibilidad de habitar la vivienda en tiempo oportuno, no surge de la demanda ni de la prueba producida la acreditación de un perjuicio económico concreto derivado de dicha situación; no se ha demostrado que la actora haya debido afrontar gastos específicos en concepto de alquiler de una vivienda alternativa, ni que haya perdido ingresos por una eventual explotación económica del inmueble, ni tampoco se han acompañado elementos que permitan cuantificar un ahorro frustrado o un costo sustitutivo cierto.

8.-Corresponde admitir la indemnización del daño moral, ya que el incumplimiento atribuido a la demandada no se limitó a una mera frustración patrimonial, sino que afectó directamente un proyecto habitacional de la parte actora, quien había contratado la construcción de su vivienda y efectuado diversos pagos con la legítima expectativa de acceder a un inmueble terminado en condiciones adecuadas.

9.-La obra no fue finalizada en los términos pactados y, además, presenta deficiencias constructivas que obligaron a la actora a recurrir a terceros para su reparación y terminación, lo que implicó no sólo un perjuicio económico sino también la frustración del destino habitacional del inmueble.

10.-La vivienda se encontraba en condiciones deficitarias, con instalaciones inconclusas y trabajos defectuosos, lo que razonablemente permite inferir la situación de incertidumbre, preocupación y malestar que dicha circunstancia generó en la actora, al verse privada de acceder en tiempo oportuno a su vivienda en condiciones dignas.

11.-Los proyectos vinculados a la vivienda constituyen ámbitos particularmente sensibles en la vida de las personas, en tanto se relacionan con la seguridad personal, la estabilidad familiar y la proyección de vida; la frustración de tales expectativas, cuando deriva de un incumplimiento contractual relevante como el verificado en autos, trasciende el plano meramente económico y repercute en la esfera espiritual del damnificado.

12.-La indemnización del daño punitivo debe rechazarse, pues, si bien se ha tenido por acreditado el incumplimiento contractual del demandado, consistente en la falta de finalización de la obra en los términos pactados y la existencia de deficiencias constructivas, no surge de las constancias de la causa un comportamiento que permita encuadrar su conducta dentro de los estándares de gravedad y reprochabilidad exigidos por el art. 52 bis de la Ley de Defensa del Consumidor.

13.-El conflicto se presenta como un incumplimiento contractual relevante, pero no se advierte la existencia de maniobras fraudulentas, ocultamiento deliberado de información, prácticas abusivas sistemáticas ni una conducta maliciosa o deliberadamente dañosa que justifique la imposición de una sanción de carácter punitivo.

Fallo:
Expte. N° 553354/2023 – «AGUNDEZ JULIANA PAZ Y OTROS C/ CRAUCHUK ALAN KEVIN Y OTROS S/ D Y P DERIVADOS DE LA RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL DE PARTICULARES», SENDEF, 344107/2026.

NEUQUÉN, 25 de marzo de 2026.

VISTOS: Estos autos caratulados: «AGUNDEZ JULIANA PAZ Y OTROS c/ CRAUCHUK ALAN KEVIN Y OTROS s/ D y P DERIVADOS DE LA RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL DE PARTICULARES» (EXPTE. N° 553354/2023), traídos a despacho para dictar sentencia, y de los que RESULTA: I. A fs. 15/40 comparecen Juliana Paz Agundez y Daniel Alberto Barrera, por derecho propio y con patrocinio letrado. Promueven demanda por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual en el marco de una relación de consumo contra Allan Kevin Crauchuk y Matías Nicolás Izco. Solicitan se condene a los demandados al pago de la suma de $24.151.390,66, con más intereses, costos y costas del proceso.

Señalan que la pretensión se funda en el incumplimiento de un contrato de construcción de vivienda celebrado con los demandados, quienes se presentaban comercialmente como integrantes de la empresa denominada «La Patagonia Construcciones», pese a que -afirman- dicha firma no se encontraba constituida como persona jurídica.

Relatan que el 27 de septiembre de 2021 suscribieron con Allan Kevin Crauchuk un instrumento denominado «Contrato Construcción», correspondiente al presupuesto N° 450 emitido por «La Patagonia Construcciones», mediante el cual se acordó la adecuación y construcción de una vivienda unifamiliar en un plazo de 4 meses desde el inicio de la misma.

Conforme surge del contrato acompañado, el precio total de la obra se fijó en USD 32.684, con cotización dólar «blue ámbito», estableciéndose que el pago se realizaría de la siguiente manera:$1.200.000 al momento de la firma del contrato (equivalente a USD 5.557); $1.192.467 para completar el 40% de entrega destinado a acopio de materiales; el saldo restante conforme porcentajes de avance de obra.

Afirman que, en cumplimiento del contrato, realizaron diversos pagos parciales acreditados mediante recibos y comprobantes correspondientes a las fechas 27/09/2021, 22/10/2021, 26/11/2021, 28/01/2022, 04/04/2022, 09/04/2022, 13/05/2022, 07/07/2022, 22/07/2022, 03/08/2022, 26/09/2022 y 14/10/2022.

Sostienen que, conforme recibo N° 79182, el saldo pendiente ascendía a $1.458.000, equivalente a USD 5.062,50 según la cotización del día.

Posteriormente, manifiestan haber abonado USD 1.500 el 26/09/2022 y USD 1.040,60 el 14/10/2022, quedando pendiente únicamente la suma de USD

2.521,90, por lo que -afirman- se encontraba cancelado más del 90% del precio total de la obra.

Señalan que, pese a los pagos efectuados, los demandados incurrieron en reiterados incumplimientos respecto de los plazos y del avance de obra.

Expresan que, llegada la fecha prevista para la finalización, la construcción no alcanzaba siquiera el 50% de ejecución, atribuyéndose las demoras -según lo manifestado por el demandado Crauchuk- a cuestiones operativas y a la superposición con otras obras.

Denuncian que durante el año 2022 los avances se tornaron cada vez más escasos, advirtiendo incluso la ausencia de trabajadores o la presencia de un único obrero que manifestaba no poder continuar las tareas por falta de materiales.Afirman que, pese a los reiterados reclamos telefónicos y por mensajería, los demandados dejaron de responder a sus comunicaciones, contactándose únicamente para solicitar nuevos pagos.

Indican que, ante la persistencia del incumplimiento, el 18 de noviembre de 2022 remitieron Carta Documento N° CD185044532, mediante la cual intimaron a la finalización de la obra.

Refieren que el 2 de diciembre de 2022 mantuvieron una reunión con el demandado Crauchuk, con presencia de los letrados patrocinantes de los actores, en la que se celebró un acuerdo conciliatorio, mediante el cual aquel reconoció encontrarse en mora desde hacía doce meses, comprometiéndose a finalizar la obra en el plazo de trece días y a reparar determinados elementos dañados durante la ejecución de los trabajos.

Sostienen que dicho compromiso tampoco fue cumplido, motivo por el cual el 26 de diciembre de 2022 remitieron Carta Documento N° CD205887530, notificando la resolución del contrato por incumplimiento.

Manifiestan que el 28 de diciembre de 2022 se constituyeron en el inmueble junto al escribano Santiago Oscar Pelaez, quien labró una constancia notarial sobre el estado de la obra, acompañando fotografías que -según afirman- evidencian los escasos avances realizados.

En función de lo expuesto, sostienen que el accionar de los demandados configuró un incumplimiento contractual en el marco de una relación de consumo, invocando la aplicación de la Ley 24.240 y del Código Civil y Comercial de la Nación.

Practican planilla de liquidación por daños, ofrecen prueba.

II. A fs. 58/82 vta.comparece Allan Kevin Crauchuk, con patrocinio letrado, quien solicita el rechazo de la demanda en todas sus partes, con costas.

Efectúa las negativas del rito y reconoce que el día 27 de septiembre de 2021 suscribió con los actores la contratación relativa a una obra en el loteo Don Lucas, y que al inicio de la relación proporcionó información

sobre la contratación, aspectos técnicos, presupuestos y comprobantes.

También admite que se estipuló para la obra un precio total de USD 32.684, convertido a pesos según cotización dólar «blue Ámbito» al día de la firma, y que se pactó un anticipo equivalente al 40% del precio para acopio de materiales y logística, quedando el saldo sujeto al avance de obra.

Reconoce como efectivamente realizados diversos pagos por parte de los comitentes y también admite haber informado a los actores que las demoras obedecían a cuestiones operativas de los obreros y superposición con otras obras, así como haber suscripto un acuerdo conciliatorio de final de obra.

En cuanto al alcance del contrato, sostiene que la obra encomendada comprendía exclusivamente la denominada «etapa obra gris», tal como —según afirma— surge del propio instrumento acompañado con la demanda, y no la construcción integral terminada de la vivienda. Explica que dicha etapa comprende la ejecución estructural de la obra y el levantamiento de muros, más no las terminaciones finales.

Reconoce expresamente que la obra no pudo ejecutarse dentro del plazo de cuatro meses previsto en el presupuesto y en el contrato. Sin embargo, manifiesta que ello obedeció a circunstancias ajenas a su parte y comprendidas dentro de las previsiones contractuales que habilitaban la prórroga del plazo.

Entre tales circunstancias menciona, en primer lugar, el supuesto incumplimiento de los actores en la integración del 40% del precio destinado a acopio de materiales y logística.Afirma que, si el precio de la obra fue fijado en USD 32.684, el 40% representaba USD 13.073,60, mientras que los actores habrían abonado inicialmente USD 5.557 y luego el 22/10/2021 la suma de $1.192.467, que —según el cálculo que efectúa con cotización del dólar blue compra a $287— equivaldría a USD 4.154,93, resultando entonces un total de USD 9.711,93, con una diferencia no abonada de USD 3.361,67. Sostiene, por ello, que los comitentes no cumplieron íntegramente con el aporte convenido para materiales y logística. Añade que dicho faltante de fondos alteró la ecuación económica y financiera del contrato e influyó en su ejecución, especialmente en un contexto de inflación y aumento del valor de los materiales.

Como segunda causa de demora, sostiene que los actores introdujeron modificaciones y adicionales respecto del proyecto originalmente convenido, entre ellos la ampliación de 5 m2, ampliación de dormitorios y de cocina, lo que habría implicado en algunos casos tirar abajo paredes ya levantadas, mover cloacas y rehacer trabajos. Afirma que tales adicionales surgen de los pagos reconocidos por los propios actores y que deberán ser corroborados mediante prueba pericial de ingeniería o arquitectura.

Sobre el acuerdo conciliatorio al que alude la demanda, el demandado

sostiene, en su relato de hechos, que lo suscribió actuando de buena fe y que en él reconoció tener en su poder ciertos materiales adquiridos por los comitentes, comprometiéndose a devolverlos en el plazo acordado, lo cual — afirma— efectivamente cumplió, entregándolos a la Sra. Agundez, aun cuando los actores no habrían completado el importe convenido para materiales y logística.

Impugna expresamente la liquidación practicada en la demanda y ofrece prueba.

III. A fs.88/112 se presenta Matías Nicolás Izco, por propio derecho y con patrocinio letrado, quien contesta demanda y solicita su rechazo, con costas.

Plantea excepción de falta de legitimación pasiva, sosteniendo que no mantuvo vínculo contractual alguno con los actores ni intervino en la ejecución de la obra cuya responsabilidad se le imputa. Afirma que no resulta sujeto obligado en la relación jurídica invocada, por lo que solicita su exclusión del proceso.

Que de las propias constancias invocadas por la actora surge que la relación contractual fue mantenida exclusivamente con el Sr. Allan Kevin Crauchuk, quien actuó como constructor, mantuvo las comunicaciones con los comitentes y percibió los pagos correspondientes a la obra.

Sostiene que los comprobantes de transferencias acompañados en autos no se encuentran dirigidos a su nombre, sino al codemandado Crauchuk, lo que también evidencia que no fue parte en la relación contractual.

Incluso el acuerdo conciliatorio de fecha 2 de diciembre de 2022 fue suscripto por el Sr. Crauchuk en carácter de constructor, circunstancia que —a su entender— confirma que la contratación y ejecución de la obra no estuvieron a su cargo.

Niega los hechos expuesto en la demanda y desconoce la autenticidad y eficacia probatoria de diversa documental acompañada por la parte actora, entre ella cartas documento, correos electrónicos, facturas, presupuestos y planillas de gastos, negando que tales instrumentos acrediten hechos vinculados con su per sona o con la relación contractual invocada.

Ofrece prueba.

Sustanciada la excepción la parte actora no la contesta.

IV. A fs. 127/129 vta. se abre la causa a prueba, periodo que transcurre hasta la clausura a fs. 225. A fs. 296/302 obra alegato de la parte actora.

Finalmente a fs. 303 se llama autos para el dictado de la sentencia definitiva.

CONSIDERANDO: I.Por una cuestión de orden metodológico corresponde abordar en primer término la excepción de falta de legitimación pasiva

interpuesta por el demandado Matías Nicolás Izco al contestar demanda, quien sostiene que no es titular de la relación jurídica sustancial invocada por los actores y que por ello no resulta sujeto pasivo de la pretensión deducida en autos.

Funda su defensa en que no intervino en la contratación ni en la ejecución de la obra, afirmando que la relación jurídica fue entablada exclusivamente entre los actores y el codemandado Allan Kevin Crauchuk, quien habría actuado como constructor, percibido los pagos y mantenido las comunicaciones con los comitentes.

Al respecto se ha dicho que «la excepción de falta de legitimación supone la ausencia de un requisito intrínseco de admisibilidad de la pretensión y se puede hacer valer cuando alguna de las partes no es titular de la relación jurídica sustancial que da motivo a la controversia».

(Mayoría: Highton de Nolasco, Fayt, Petracchi, Maqueda. Voto: Disidencia:

Abstencion: Lorenzetti, Zaffaroni, Argibay V. 986. XXXIX; ORI Vicente Robles S.A.M.C.I.C.I.F. c/Río Negro, Provincia de y otra (Administración de Parques Nacionales s/ cobro de pesos. 13/11/2007 T. 330, P. 4811).

En tal sentido, la legitimación pasiva corresponde a quien, conforme el derecho sustancial aplicable, resulta obligado frente a la pretensión deducida, lo que en materia contractual implica, en principio, haber sido parte en el vínculo jurídico cuya responsabilidad se pretende hacer efectiva.

En el caso, corresponde determinar si el demandado Izco ha sido parte en la contratación invocada por los actores o si, por el contrario, la relación jurídica se configuró exclusivamente con el codemandado Crauchuk.

De la propia plataforma fáctica expuesta en la demanda surge que la relación negocial fue llevada adelante con el Sr.Allan Kevin Crauchuk, quien fue quien suscribió el contrato de obra, proporcionó la información relativa a la contratación, elaboró los presupuestos, recibió los pagos y mantuvo las comunicaciones con los actores durante la ejecución de los trabajos.

En igual sentido, el demandado Izco señala que los comprobantes de transferencias acompañados por la actora no se encuentran dirigidos a su nombre sino al del Sr. Crauchuk, extremo que no ha sido controvertido con prueba específica en autos.

También, surge de las constancias invocadas que el acuerdo conciliatorio de fecha 2 de diciembre de 2022 fue suscripto por el mencionado Crauchuk en carácter de constructor, lo que refuerza la conclusión de que la relación contractual se desarrolló en cabeza de éste y no del excepcionante.

Por su parte, el demandado Izco niega haber otorgado representación

al Sr. Crauchuk, mantener con él una sociedad de hecho o haber intervenido en la celebración del contrato, circunstancias que no han sido acreditadas en autos mediante prueba idónea que permita vincularlo directamente con la relación jurídica sustancial.

En este contexto, no surge de la prueba acompañada elemento alguno que permita concluir que el demandado Izco haya sido parte del contrato de obra, haya percibido los pagos efectuados por los actores o haya asumido obligaciones frente a éstos en el marco de la relación jurídica invocada.

Así, ante la ausencia de prueba al respecto y considerando que la actora tampoco contestó la excepción articulada defendiendo la integración del pleito, no se verifica la existencia de un vínculo de fuente contractual o legal que permita atribuir responsabilidad al demandado excepcionante.Por ello, corresponde concluir que carece de legitimación pasiva para integrar la litis en los términos en que ha sido planteada.

Por las razones expuestas, corresponde hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por Matías Nicolás Izco y rechazar la demanda respecto de su persona.

Las costas derivadas de la presente incidencia deben imponerse a la parte actora en su condición de vencida, por aplicación del principio objetivo de la derrota (art. 68 del CPCyC), no encontrando mérito para apartarme de dicha regla.

II. Sentado lo expuesto, y teniendo en cuenta el marco pretensional actoral, cabe señalar que constituye una característica de los contratos que las estipulaciones en ellos pactadas obligan en forma recíproca a las partes que participaron del acuerdo.

Así el artículo 959 del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante CCyC) dispone: «Todo contrato válidamente celebrado es obligatorio para las partes. Su contenido sólo puede ser modificado o extinguido por acuerdo de partes o en los supuestos en que la ley lo prevé».

De tal forma se equipara a la autonomía de la voluntad con la eficacia jurígena de la norma que, conforme surge de las cláusulas contractuales reseñadas, la actora denuncia que la demandada incumplió las prestaciones a su cargo.

Además, rige el principio de la buena fe negocial que se materializa en el deber de informar en los términos receptados por el artículo 42 de la Constitución Nacional y reafirmado por el artículo 4 de la ley 24.240 (en adelante LDC).

Por su parte, el artículo 10 bis de la LDC regula: «.El incumplimiento [.] del contrato por el proveedor, salvo caso fortuito o fuerza mayor, faculta al consumidor, a su libre elección a:.c) Rescindir el contrato con derecho a la restitución de lo pagado, sin perjuicio de los

efectos producidos, considerando la integridad del contrato.

Todo ello sin perjuicio de las acciones de daños y perjuicios que correspondan.» Dicho Estatuto, que contiene y trasciende el sistema clásico de los contratos, establece un sistema de responsabilidad objetiva en el cual el factor de atribución consiste en el vicio o riesgo de la cosa o la prestación del servicio. Es por ello que al referir a él se habla de «responsabilidad negocial» cuyo fundamento se encuentra, precisamente, en la relación de consumo (Pita, Enrique Máximo y MOGGIA DE SAMITIER, Catalina, «Código de Comercio, Comentado y Anotado», Adolfo A.N. Rouillon (director), Daniel F. Alonso (coordinador), La Ley 2006, T. V., p. 1200 y ss.).

En este sistema de responsabilidad corresponde a la víctima acreditar la prestación cuyo perjuicio invoca, el daño y la conexión causal entre el vicio y el daño (PIZARRO, Daniel, Responsabilidad civil por riesgo creado y de empresa, Buenos Aires, 2007, t. II, pp. 381/382; Rouillon, A. y Alonso, D., ob. cit., t. V, p. 1205, n° 11; CNCom. Sala D,18/02/2010, en autos «Figueroa, Gonzalo Esteban c. FIAT Auto Argentina S.A.», http://www.laleyonline.com.ar) Entonces, tal como establecen los artículos 958, 959 y 960 del CCyC, el contrato válidamente celebrado obliga a las partes del modo expresamente pactado y a todas las consecuencias que derivan de él según su naturaleza, dentro de los límites impuestos por la ley o el orden público. A su vez, conforme los artículos 961 y 962 del mismo ordenamiento, el contrato debe ser interpretado según el sentido propio de sus cláusulas, la finalidad perseguida y la confianza que recíprocamente se deben los contratantes.

De la misma forma, sabido es que con relación a la carga de la prueba resulta de aplicación el principio general que establece que quien alega un hecho debe probarlo (artículo 377 del C.P.C.y C.) en adecuado diálogo con las normas propias del ordenamiento consumeril, ante el estado de duda (artículos 3 y 37, ley 24.240).

La teoría de la carga de la prueba tiene dos finalidades básicas.

Ante todo, se trata de proporcionar a la Judicatura una directiva que le indica cómo debe fallar ante la inexistencia o insuficiencia de prueba sobre determinado hecho litigioso. Pero también es una pauta de actividad para las partes, pues les advierte cuál de ellas asume el riesgo de la falta de producción de prueba de un determinado hecho (cfr. LORENZETTI,

Ricardo Luis, Carga de la prueba en los procesos de daños, L.L. 1991-A- 995).

La razón de ser de la carga de la prueba es entonces evitar que la Judicatura se abstenga de juzgar con fundamentos en hechos dudosos. Es por eso que frente a los hechos inciertos, dudosos o simplemente no probados

por las partes resultan necesarias ciertas reglas que permitan a quien sentencia juzgar el caso. A tal fin el Legislador responsabiliza a la parte que, según su posición en el caso, debió justificar sus afirmaciones pero, sin embargo, no logró formar la convicción acerca de los hechos invocados como fundamento de su pretensión (conf. Arazi, Roland – Rojas, Jorge A., Código Procesal, Civil y Comercial de la Nación, Tomo II, Rubinzal Culzoni Editores, Santa Fe, 2014, página 653).

III.No se encuentra controvertida en autos la existencia de la relación contractual que vinculó a los actores con el codemandado Crauchuk.

En efecto, el propio demandado reconoce en su responde que el 27 de septiembre de 2021 presentó el presupuesto N° 450 y que en esa misma fecha se firmó el contrato de locación de obra con Juliana Paz Agundez y Daniel Alberto Barrera, referido a la construcción de una vivienda familiar en el Lote 3, Manzana K, del Loteo Don Lucas/Don Luckas, en la localidad de Plottier.

Tampoco se encuentra discutido que el precio de la obra fue fijado en USD 32.684, ni que se pactó una modalidad de pago compuesta por una entrega inicial destinada al acopio de materiales y logística y un saldo vinculado al avance de obra. Ello surge tanto del relato de la demanda como del propio responde del demandado, quien además reconoció varios de los pagos invocados por la parte actora.

Del mismo modo, el demandado Crauchuk reconoce expresamente que la obra no pudo ejecutarse dentro del plazo de cuatro meses previsto en el presupuesto y en el contrato, aunque atribuye tal demora al incumplimiento de los actores en la integración del 40% del precio para acopio de materiales y logística y a la existencia de adicionales o modificaciones de obra solicitados por los comitentes.

La parte actora, por su lado, sostiene haber cumplido con las obligaciones asumidas, afirma haber efectuado los pagos comprometidos y atribuye al demandado la falta de finalización de la obra, la insuficiencia de los avances y la ausencia de respuestas satisfactorias frente a los reiterados reclamos cursados. Invoca haber intimado fehacientemente al demandado mediante las cartas documento CD185044532 y CD205887530, y acompaña también correo electrónico de fecha 19/01/2023 relativo al envío de una de ellas.

Por lo tanto no está controvertido:a) la existencia del vínculo contractual entre los actores y Allan Kevin Crauchuk; b) el precio de la obra y la modalidad de pago acordada; c) la efectiva realización de pagos durante la ejecución; y d) la falta de finalización de la obra dentro del plazo de cuatro meses previsto en el contrato.

En tales condiciones, la controversia radica en si la falta de terminación de la obra obedeció a un incumplimiento imputable al demandado o si, como éste sostiene, fue consecuencia de la alegada falta de integración del porcentaje inicial destinado al acopio de materiales y de los supuestos adicionales introducidos por los actores durante la ejecución. En su caso, oportunamente he de hacer mérito respecto a si el incumplimiento invocado reviste entidad suficiente para justificar la resolución del vínculo contractual.

IV. Para ello reviste vital importancia el análisis de la prueba producida en autos.

Corresponde analizar en el contenido del contrato de locación de obra (fs.245/246) suscripto entre las partes con fecha 27 de septiembre de 2021, acompañado con la demanda y reconocido por el demandado.

De dicho instrumento surge que los actores, en su carácter de comitentes, contrataron al señor Allan Kevin Crauchuk para la adecuación y construcción de una vivienda unifamiliar en etapa de obra gris, conforme a las características técnicas, proyecto y planos que serían provistos por aquellos (cláusula primera).

Se estableció que la obra se ejecutaría en el inmueble sito en Lote 3 de la Manzana K del loteo Don Lucas de la ciudad de Plottier (cláusula segunda), previéndose que los planos de diseño, cálculos estructurales y demás documentación técnica debían ser aportados por los comitentes (cláusula tercera).

En cuanto al alcance de la prestación, se acordó que el contratista tendría a su cargo la realización de los trabajos conforme al presupuesto N° 450, el cual integra el contrato y fija tanto el contenido de la obra como la modalidad de pago (cláusula cuarta).

Por su parte, en la cláusula quinta se estipuló un plazo de ejecución de cuatro (4) meses desde el inicio de la obra, previéndose su eventual prórroga únicamente para el supuesto de mora de los comitentes o ante la ocurrencia de circunstancias climáticas o de fuerza mayor que impidieran la ejecución de las tareas.

En este marco, surge que la obligación principal asumida por el demandado consistía en la ejecución de la obra comprometida conforme al alcance definido en el presupuesto incorporado al contrato y dentro del plazo convenido, extremos que constituyen parámetros objetivos para valorar el cumplimiento o incumplimiento de la prestación debida.

Por su parte, en atención al reconocimiento expreso de los recibos adjuntados por la actora y emitidos por el demandado, resulta de ellos el pago total de la ampliación de 5 m2.Que observando los conceptos detallados en los recibos se constata que en fecha 27/9/2021 y 22/10/2021

se pagó el 40% consignando que ello completa materiales para la obra Don Lucas (fs. 236/7).

En cuanto a la prueba testimonial, de las declaraciones obrantes en autos surge lo siguiente: La testigo Marisa Joanna Nieto, quien se desempeña como maestra mayor de obra, declaró haber sido contratada para ejercer la dirección de la obra, en razón de haber participado previamente en la elaboración de los planos aprobados y conocer a la parte actora.

Refirió que en el mes de octubre de 2021 se obtuvieron los permisos necesarios para el inicio de la obra. Indicó que durante su intervención se presentaron problemas de comunicación con el demandado, señalando que en diversas oportunidades no fue informada de instancias relevantes de la ejecución, en particular del momento del llenado de la platea, lo que le impidió verificar aspectos técnicos esenciales como la correcta compactación del suelo, la eliminación de aire y la ejecución de las instalaciones sanitarias.

Explicó que advirtió a los propietarios sobre posibles deficiencias en la ejecución, especialmente en relación a la compactación del suelo, señalando que una incorrecta ejecución de dicha etapa podía generar agrietamientos estructurales y problemas de humedad, afectando la integridad de la construcción.

Asimismo, manifestó haber tenido inconvenientes con las cuadrillas de trabajo, indicando que en una primera instancia no seguían sus indicaciones técnicas, lo que motivó cambios en el personal.No obstante ello, persistieron los problemas de ejecución, razón por la cual finalmente presentó su renuncia como directora de obra.

Por su parte, el testigo Plácido Fernando Soto, quien se desempeña como contratista, declaró haber sido contratado por la parte actora con posterioridad, entre los meses de marzo y agosto de 2023, a fin de realizar trabajos en la vivienda ubicada en la localidad de Plottier.

Indicó que al momento de iniciar su intervención la obra se encontraba en un estado en el que únicamente estaban ejecutadas las paredes y el techo, encontrándose el inmueble en condiciones deficientes de limpieza y ejecución.

Refirió haber realizado diversas tareas, entre ellas: ejecución de carpetas interiores, reparaciones, instalaciones de agua y electricidad, colocación de artefactos, pisos, puertas, revoques finos, pintura, revestimientos de baños, reparaciones en techos exteriores y trabajos vinculados a la instalación cloacal.

Señaló que la vivienda presentaba desniveles, que las instalaciones de agua y electricidad se encontraban inconclusas y que la conexión cloacal no estaba correctamente ejecutada, mencionando particularmente defectos en

la vinculación del baño de servicio con el lavadero.

Finalmente, el testigo José Aníbal Contreras, compañero de trabajo de la actora, declaró haber pasado en varias oportunidades por el lugar de la obra junto a la Sra. Agundez por cuestiones laborales, manifestando que la construcción presentaba un aspecto desprolijo, especialmente en lo relativo al contrapiso.

A fs.151/153 obra informe pericial de ingeniería civil, el cual fue posteriormente objeto de pedido de explicaciones por la parte actora a fs.

155/157, siendo respondido por el experto mediante presentación a fs.

159/162.

En cuanto al estado de la platea, el perito indicó que, conforme a las fotografías aportadas, no es posible verificar que la misma haya sido ejecutada respetando parámetros técnicos esenciales, tales como la forma de colado del hormigón, el uso de separadores de armaduras, la nivelación para obtener un espesor uniforme, el vibrado del hormigón y su adecuada terminación superficial.

Respecto del contrapiso, señaló que al 28 de diciembre de 2022 únicamente se encontraba ejecutado en el sector del living, conforme surge del acta notarial Escritura N° 594, reiterando que no puede emitir una valoración técnica concluyente sobre su calidad por tratarse de una apreciación basada en registros fotográficos.

En relación a las mamposterías, el experto indicó que, si bien actualmente se encuentran terminadas, se verifican problemas de escuadra en distintos sectores —en particular en la relación piso-mampostería y cubierta de techos—, lo que evidencia desviaciones respecto de los estándares constructivos.

En cuanto a los revoques, manifestó que en su mayoría se encontraban ejecutados y a plomo, con terminación final, sin poder emitir mayores precisiones técnicas por las limitaciones ya señaladas.

Respecto del cielorraso, indicó que al momento relevante solo se encontraba parcialmente ejecutada la estructura de sostén, especialmente en sectores como living y pasillo.

En relación a la cubierta de techo, el perito señaló que al 28 de diciembre de 2022 la misma se encontraba ejecutada, aunque presentaba faltantes y defectos de ejecución, tales como ausencia de zinguería, cumbreras y la existencia de orificios en la cubierta, además de observarse la estructura metálica de sostén en el sector de bow windows.

Indicó la necesidad de realizar diversas tareas correctivas, entre ellas:completar soldaduras en la estructura, rigidizar uniones, completar vinculaciones estructurales, sellar chapas y completar zinguería para asegurar estanqueidad.

Finalmente, el perito expresó que no le es posible emitir opinión sobre si la construcción fue ejecutada conforme a lo contratado, en razón del grado de avance de la obra al momento de su inspección, encontrándose la misma finalizada y habitada.

Corresponde recordar que, conforme lo dispone el artículo 476 del CPCyC, la eficacia probatoria del dictamen pericial debe ser apreciada teniendo en cuenta la competencia del experto, la fundamentación técnica de sus conclusiones, su coherencia interna y su concordancia con los restantes elementos de la causa.

Toda vez que el dictamen y explicaciones brindadas se encuentran fundados en las constancias de la causa y técnicamente en función de la especialidad del profesional, no advierto razones para apartarme de sus conclusiones.

A fs. 191/192 se agrega informe pericial elaborado por el perito arquitecto.

En primer término, el experto constató la existencia de una ampliación en el sector cocina, la cual asciende a 6,85 m2, conforme surge de los planos de proyecto y d e la documentación municipal correspondiente al Expediente de Obra Nueva N° 1214-D-20, así como de la posterior presentación de ampliación registrada ante la Municipalidad de Plottier con fecha 23/08/2023.

Indicó que dicha ampliación fue debidamente relevada y registrada en sede administrativa, incluyendo una modificación de superficie cubierta en el inmueble.

En cuanto a la incidencia económica de dicha ampliación, el perito estimó su costo tomando como referencia valores de mercado correspondientes al año 2022, estableciendo un valor de construcción por metro cuadrado y aplicando un porcentaje del 60% en razón del tipo de intervención realizada.

De dicho cálculo resulta un costo total de $936.491,85, equivalente a USD 3.274,44, conforme la cotización histórica del dólar utilizada como parámetro.

No obstante, cabe destacar que el experto no pudo determinar si para la ejecución de dicha ampliación fue necesario demoler omodificar estructuras previamente construidas, señalando la ausencia de elementos documentales que permitan reconstruir con precisión la secuencia del proceso constructivo.

En relación a la incidencia de los adicionales en el plazo de ejecución, el perito sostuvo que las modificaciones introducidas —aunque de superficie acotada— pueden incidir en los tiempos de obra originalmente previstos, en tanto implican la incorporación de nuevas tareas

constructivas que alteran la planificación inicial.

Por otro lado, el experto analizó el esquema de pagos pactado entre las partes, indicando que el monto correspondiente al 40% del contrato destinado a acopio de materiales y logística ascendía a la suma de USD 13.073,6, sobre un total contractual de USD 32.684.

Que de la conversión de los pagos efectivamente realizados por la actora en fechas 27/09/2021 y 22/10/2021, concluyó que los mismos alcanzaron un total de USD 12.800,92, quedando un saldo pendiente de USD 272,77 respecto de dicho concepto.

También señaló que, en la práctica de la construcción, el requerimiento de anticipos para acopio de materiales constituye una práctica habitual y necesaria para el inicio de obra.

La pericia no fue objeto de impugnaciones por lo que adquiere valor probatorio suficiente en cuanto a sus conclusiones (art. 475 del CPCC).

A fs. 164/173 obra informativa dirigida a la Municipalidad de Plottier en la que adjunta copia del expediente administrativo formado por la por la construcción de la vivienda de la parte actora individualizada como lote 3 – manzana K del loteo Don Luckas.

A fs. 196/199 la parte actora acompaña documental requerida (fs. 110) respecto de la obra encargada.

De la prueba producida en autos —en particular, el acta notarial de constatación (fs.269/263), las pericias técnicas referidas y las declaraciones testimoniales analizadas— surge que la obra no fue concluida en el plazo estipulado ni en condiciones adecuadas, registrándose un avance parcial y la existencia de defectos constructivos de entidad.

En efecto, el perito ingeniero da cuenta de que la vivienda contaba con instalaciones incompletas y deficiencias constructivas.

A su vez, los testimonios rendidos, en especial el de la técnica Nieto y el señor Soto en su carácter de constructor, refieren a deficiencias en la ejecución, interrupciones en la obra y la necesidad de realizar tareas de reparación y finalización por terceros, lo que evidencia la falta de cumplimiento adecuado de la prestación asumida.

A lo expuesto cabe agregar que en autos se encuentra acreditada la celebración de un acuerdo conciliatorio de fecha 2 de diciembre de 2022 (fs. 258), suscripto por Allan Kevin Crauchuk, acompañado como prueba documental por la parte actora y reconocido por el demandado.

Del mismo surge que en dicho acuerdo el constructor efectuó un reconocimiento expreso del estado de mora en la ejecución de la obra, así como también admitió encontrarse en posesión de materiales adquiridos por los comitentes, comprometiéndose a su restitución.

Tales extremos, entiendo, importan un reconocimiento relevante en los

términos del artículo 733 del Código Civil y Comercial, que conlleva a la conclusión acerca del incumplimiento contractual del demandado.

En efecto, el reconocimiento de la mora en la ejecución de la obra y de la existencia de obligaciones pendientes de cumplimiento evidencian que, a la fecha de celebración del acuerdo conciliatorio, la prestación asumida no había sido ejecutada en los términos pactados, circunstancia que se ve corroborada por el resto del plexo probatorio producido en autos.Asimismo, el propio reconocimiento de la mora sin haber invocado el faltante respecto a la integración del 40% para el acopio de materiales y logística, también desacredita la defensa invocada.

Sentado lo cual, del contrato de locación de obra acompañado surge que las partes previeron expresamente un régimen de cumplimiento y consecuencias ante su inobservancia.

En particular, de la cláusula octava se desprende que el contratista asumía la obligación de ejecutar la obra en los plazos y condiciones pactadas, configurándose el incumplimiento ante la falta de avance conforme lo convenido; mientras que la cláusula novena contemplaba la facultad de la comitente de resolver el contrato frente a dicho incumplimiento, con las consecuencias patrimoniales allí previstas.

En ese marco, y conforme lo dispuesto por los artículos 886, 887 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación, tratándose de obligaciones con plazo determinado o determinable, la mora del deudor se produce de pleno derecho, sin necesidad de interpelación previa. Es decir, verificado el incumplimiento en la ejecución de la obra en los términos pactados, el contratista incurrió en mora automática.

Frente a este cuadro, y ante la ausencia del cumplimiento contractual en debida forma por parte del demandado, corresponde acudir a los arts.

1083, 1084, 1087 y 1088 del CCyC, relativos a la cláusula resolutoria expresa e implícita, la noción de incumplimiento esencial y los recaudos para su configuración.

El art. 1087 dispone que la cláusula resolutoria se presume incorporada en los contratos bilaterales, aun cuando no haya sido expresamente pactada. Sin embargo, en este caso, la cláusula novena prevé el mecanismo de resolución contractual.

Dicha facultad fue invocada por carta documento obrante a fs. 257 de fecha 26/12/2022, autenticada conforme surge de fs.132/133, la que fue dirigida al domicilio contractualmente constituido y que expresa de manera fehaciente la voluntad resolutoria.

El artículo 1084 del CCCN exige, para que proceda la resolución, la existencia de un incumplimiento esencial, esto es, uno que -en el contexto del contrato- frustre la finalidad práctica del negocio o implique la falta

de satisfacción de la prestación comprometida.

La antijuridicidad en los supuestos de incumplimiento derivados de una relación contractual es todo acto u omisión resultante de la transgresión de obligaciones preexistentes pactadas entre las partes en el contrato que causa la imposibilidad del afectado «de acceder a lo que tenía derecho de acuerdo con el contrato» (Lorenzetti, Luis Ricardo, «Tratado de los Contratos – Parte general», 1ra. Edic., 2018, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, p.705).

En definitiva, el incumplimiento de las prestaciones comprometidas constituye, de acuerdo a las previsiones del código, una conducta antijurídica que, junto a los restantes elementos de la responsabilidad, habilita a la parte contraria cumplidora a requerir el cumplimiento forzado de la prestación o, como el presente caso, se erige como un presupuesto para decidir la resolución del contrato.

El incumplimiento verificado en autos consistió en la inejecución sustancial de las prestaciones asumidas por la parte demandada para la ejecución de la obra en los términos contractualmente pactados. Que ello frustró su finalidad y el acceso de los comitentes al resultado comprometido.

Por otra parte, la defensa articulada por el demandado en orden a imputar el incumplimiento a la actora —fundada en supuestas obligaciones a su cargo— no encuentra sustento suficiente en el contrato ni en la prueba producida, puesto que, como se dijo, extendió los recibos correspondientes al 40% para la adquisición de materiales. Además, no acredito el incumplimiento alegado de los actores o que eventuales circunstancias externas le hubieran impedido o servido para justificar la inejecución de la obra en los términos pactados.Así, no alegó ni acreditó siquiera haber comunicado a los contratantes encontrarse a la espera o que estos hayan incumplido alguna de las obligaciones a su cargo.

En definitiva, de la prueba reseñada se verifica que la parte actora cumplió con las obligaciones asumidas, mientras que la demandada incurrió en un incumplimiento esencial de las suyas, lo que habilita la resolución contractual dispuesta por aquella, tanto en los términos de las cláusulas octava y novena del contrato como conforme al régimen de los artículos 1084 y 1088 del Código Civil y Comercial de la Nación.

En consecuencia, la resolución del contrato invocada por la actora aparece justificada en el incumplimiento imputable al demandado, configurándose así el presupuesto necesario para la procedencia de la responsabilidad contractual reclamada.

V. Ahora bien, atento lo expuesto precedentemente corresponde ingresar al examen de la responsabilidad que la actora imputa a la

demandada y que le sirve de causa para reclamar los daños y perjuicios.

Por aplicación del artículo 40 de la Ley de Defensa del Consumidor, si el daño al consumidor deriva del modo en que se ejecuta la obra contratada, responderán solidariamente quienes intervinieron en la cadena de prestación del servicio, entre ellos el constructor en su carácter de proveedor.

Sin perjuicio de lo expuesto, de conformidad a lo ya señalado en el considerando precedente, en el marco de la relación de consumo debe acreditarse el daño así como el nexo causal entre este y el vicio o desp erfecto que se le atribuye al producto o prestación del servicio y, de acuerdo a la previsión del artículo 377 del CPCC le corresponde dicha tarea a la parte que invoca la responsabilidad.En dicho sentido, el artículo 1735 del CCyC refiere que la carga de la prueba de la relación de causalidad corresponde a quien la alega, excepto que la ley la impute o presuma y, el artículo 1744 del mismo ordenamiento, también refiere que el daño deber ser acreditado por quien lo invoca a excepción de que la ley lo impute o presuma o resulte notorio de los propios hechos.

En atención a lo expuesto paso a considerar los rubros reclamados. a) Daño emergente – Restitución de las sumas abonadas: corresponde tratar en primer lugar el rubro daño emergente, consistente en la restitución de las sumas abonadas por la parte actora en ejecución del contrato de locación de obra celebrado con el demandado en fecha 27/09/2021.

La pretensión de la actora no persigue el cumplimiento forzado del contrato, sino la restitución de las prestaciones cumplidas en su ejecución, en razón de la frustración de la finalidad económica del negocio derivada del incumplimiento de la demandada.

Tratándose de un vínculo contractual que se extingue por causa imputable al contratista, corresponde la restitución de las prestaciones, en virtud del cual cada parte debe restituir aquello que recibió en ejecución del contrato resuelto. En el caso de la actora, dicha restitución se circunscribe al total de las sumas efectivamente abonadas en concepto de precio de la obra.

Es relevante señalar que: «Es principio de la responsabilidad contractual que el acreedor, frente al incumplimiento, persiga la ejecución forzada para obtener la prestación, y si ello no es posible o ya no lo desea, pretenda una indemnización sustitutiva. Ello exige diferenciar, dentro del espectro de daños resarcibles, el valor de la prestación originariamente pactada de los otros perjuicios que se sufren. La primera indemnización es el equivalente originariamente pactada de los otros perjuicios que se sufren.La primera indemnización es el equivalente de la

prestación debida, también denominada aestimatio rei, o id quod interest» (Lorenzetti, Ricardo Luis, Tratado de los Contratos – Parte General, Rubinzal Culzoni Editores, Santa Fe, 218, p.691).

Debe, por consiguiente, diferenciarse cuando el acreedor persigue la satisfacción del valor objeto de la obligación, sea en especie o dinero, es decir el equivalente del bien debido (aestimatio rei); de los mayores daños que comprende todas las consecuencias, patrimoniales o no, que el incumplimiento causa en su interés (id quod interest) (artículo 1737 y ss. del CCyC). Demostrados los presupuestos de procedencia de la segunda, también prosperará la primera ya que ésta solo requiere demostrar el incumplimiento (artículos 730, 774, 777 y cc., CCyC), recaudo también exigido para aquella (incumplimiento -antijuridicidad- artículos 1716 y 1749 CCyC).

La procedencia de la restitución del valor de la prestación debida requiere únicamente acreditar el incumplimiento contractual y las sumas efectivamente abonadas por la actora en ejecución del contrato.

Ahora bien, más allá de las facultades establecidas, considero que en el presente caso no resulta procedente la devolución total de las sumas abonadas por la actora. Ello en tanto si bien se acreditó que la obra no fue finalizada y tal extremo constituyó el incumplimiento de las prestaciones a cargo del demandado que justificaron la resolución del contrato, lo cierto es que no se verificaron defectos que no hayan sido pasibles de rectificación con posterioridad.Así, las prestaciones efectivamente brindadas, aunque parciales, quedaron incorporadas al patrimonio de los comitentes.

En tal sentido, la resolución contractual no puede conducir a un enriquecimiento sin causa de la parte actora, quien conserva el beneficio económico derivado de la construcción realizada, aun cuando la misma resulte defectuosa o inconclusa.

Por lo cual, la indemnización no puede consistir en la restitución íntegra de las sumas abonadas, sino que en mi entender debe limitarse a los daños efectivamente acreditados, esto es, los gastos necesarios para la correcta terminación y/o reparación de la obra, en tanto consecuencia directa del incumplimiento contractual verificado.

Por tanto, el rechazo de la devolución de las sumas abonadas en función del contrato se impone. b) Gastos necesarios para culminar la construcción: Como consecuencia de lo expuesto precedentemente, corresponde analizar el presente rubro.

Al respecto, la parte actora acompaña con la demanda diversos presupuestos de obra y un detalle de gastos con sus respectivos comprobantes, destinados a acreditar el costo necesario para la terminación

y reparación de la vivienda, entre los que se encuentran los presupuestos elaborados por Fernando Soto de $3.950.000,00 (fs. 265), Marcelo Canteros por $50.000 (fs. 266) y Marisa Joanna Nieto por $60.000 (fs. 267), así como un anexo de gastos respaldado con facturas y comprobantes de pago que ascienden a la suma total de $1.382.610,06 (fs.268).

Dichos instrumentos, sin perjuicio de constituir estimaciones efectuadas unilateralmente, adquieren relevancia probatoria cuando encuentran adecuada corroboración en el resto de los elementos incorporados a la causa.

En efecto, la declaración testimonial de Plácido Fernando Soto, quien se encargó de las reparaciones necesarias para habitar el inmueble, da cuenta de que la vivienda presentaba múltiples deficiencias y tareas inconclusas, debiendo realizar trabajos de terminación, instalaciones, cloacas, revestimientos y nivelación, lo que evidencia que la obra no sólo se encontraba inconclusa sino también defectuosamente ejecutada.

En igual sentido, la testigo Marisa Joanna Nieto, quien se encargó de dirigir la obra, refirió deficiencias en etapas estructurales de la obra, particularmente vinculadas a la compactación del suelo y ejecución del llenado, con potencial incidencia en la estabilidad y durabilidad de la construcción.

De la pericia en ingeniería civil -que no fuera cuestionada por el demandado- surge que la obra presentaba deficiencias (no está finalizada, presenta la existencia de tareas inconclusas y mal ejecutadas), lo que valorado conjuntamente con las declaraciones testimoniales —que la describen en iguales términos e indican los trabajos posteriores necesarios — permite concluir que la obra no fue ejecutada en condiciones adecuadas, resultando necesaria su terminación y/o reparación.

En este contexto, los presupuestos y comprobantes de gastos aportados por la actora encuentran respaldo probatorio y permite tener por acreditada la necesidad de las erogaciones allí consignadas. Ello, desde que tampoco existe prueba en contrario respecto del estado o calidad de la obra al momento de la resolución contractual.

Por lo expuesto, y de conformidad con las facultades dispuestas por el artículo 165 del CPCyC, corresponde reconocer el rubro en análisis en función de los presupuestos y gastos acreditados, en tanto fueron realizados por personas idóneas y guardan adecuada relación con las deficiencias verificadas en la obra.

A tal efecto, respecto del presente rubro, estimo el costo necesario para la terminación y reparación de la obra en la suma total de $5.442.610,06.A dicha suma se le adicionaran intereses desde la fecha de resolución del 26/12/2022 hasta el 31/3/2024 aplicando la tasa activa

efectiva anual BPN, Clientes sin paquete, Préstamos Personales, Canal de Venta Sucursales (conf. Acuerdo TSJ «MORENO COPPA», Acuerdo 42/23, del Registro de la Sala Procesal Administrativa). Desde el 1/4/2024, y hasta su efectivo pago, se aplicará la tasa activa que publica el BPN S.A. (conf.

Acuerdo TSJ «CASAS», Acuerdo N° 15/25 del Registro de la Sala Procesal Administrativa del Tribunal Superior de Justicia). c) La parte actora también reclama como daño emergente los gastos por constancia notarial a los fines de establecer el estado de la obra.

Ahora bien, cabe señalar que los gastos invocados se vinculan con erogaciones realizadas con motivo del reclamo extrajudicial y la promoción de la presente acción, por lo que no corresponde su tratamiento como un rubro indemnizatorio autónomo dentro de los daños y perjuicios reclamados.

En efecto, este tipo de desembolsos se encuentra comprendido dentro del concepto de costas del proceso, las cuales abarcan no sólo los gastos originados durante la sustanciación del juicio sino también aquellos realizados con carácter previo para procurar el cumplimiento de la obligación y evitar el litigio.

El artículo 77 del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia del Neuquén establece que la condena en costas comprende «todos los gastos causados u ocasionados por la sustanciación del proceso y los que se hubiesen realizado para evitar el pleito, mediante el cumplimiento de la obligación», lo que incluye las erogaciones efectuadas con motivo de reclamos extrajudiciales o gestiones previas al inicio del juicio.

En similar sentido se ha expedido la jurisprudencia al sostener que los gastos de escribanía u otras erogaciones vinculadas al reclamo previo deben ser diferidos para su consideración en la etapa de liquidación, por tratarse de gastos comprendidos en la condena en costas.Se ha señalado que los gastos tales como fotografías o gestiones preparatorias no corresponden ser indemnizados como daño autónomo, en tanto integran el concepto de costas del proceso (conf. Daray, Hernán, Accidente de Tránsito, T. 2, pág.

407/408, 2° ed., y jurisprudencia allí citada).

Tenemos entonces que los gastos necesarios para requerir el cumplimiento de las obligaciones legales y que sirven para preparar la instancia judicial, entre los que corresponde considerar el gasto reclamado (notarial), se encuentra comprendido dentro de las costas que debe soportar la parte vencida, pues por ellas se reparan los gastos necesarios efectuados por la parte vencedora par a obtener el reconocimiento de su derecho. En atención a la doctrina expuesta dichos gastos se encuentran comprendidos dentro de las costas del proceso y es así como corresponde que sea restituido y por la suma debidamente acreditada.

Razón por la que, no corresponde reconocer dichas erogaciones como

rubro indemnizatorio autónomo, debiendo su eventual reintegro canalizarse en la oportunidad procesal correspondiente mediante la liquidación de las costas del proceso, en caso de resultar procedente. d) En lo que respecta al rubro privación de uso que reclama la parte actora, ésta sostiene que la falta de finalización de la obra comprometida le generó un perjuicio económico derivado de la imposibilidad de disponer de la vivienda en tiempo oportuno, frustrando así el uso y aprovechamiento del inmueble conforme lo proyectado. Afirma haber sufrido un menoscabo patrimonial vinculado a la indisponibilidad del bien, y solicita su indemnización por dicho concepto.

Ahora bien, este rubro exige la acreditación de un perjuicio cierto, actual o de razonable probabilidad, derivado de la imposibilidad de uso del bien, lo que supone demostrar no sólo la indisponibilidad sino también la existencia de un detrimento patrimonial concreto o susceptible de cuantificación (arts.1737, 1738 y 1740 del CCyC).

En el caso, más allá de la alegación de la actora relativa a la imposibilidad de habitar la vivienda en tiempo oportuno, no surge de la demanda ni de la prueba producida la acreditación de un perjuicio económico concreto derivado de dicha situación.

En efecto, no se ha demostrado que la actora haya debido afrontar gastos específicos en concepto de alquiler de una vivienda alternativa, ni que haya perdido ingresos por una eventual explotación económica del inmueble, ni tampoco se han acompañado elementos que permitan cuantificar un ahorro frustrado o un costo sustitutivo cierto.

La prueba producida —documental, testimonial y pericial— se encuentra orientada principalmente a acreditar el incumplimiento contractual y el estado de la obra, pero no aporta elementos idóneos que permitan establecer la existencia y magnitud de un perjuicio patrimonial derivado de la privación de uso.

Cabe señalar que, si bien la indisponibilidad de la vivienda puede generar un menoscabo en la esfera de intereses de la parte actora, ello no habilita por sí solo a reconocer una indemnización si no se encuentra debidamente acreditado un daño económico concreto y su cuantía.

Por ende, no habiéndose acreditado en autos la existencia de un perjuicio patrimonial cierto, ni su cuantificación, ni el nexo causal adecuado con el incumplimiento contractual verificado, corresponde rechazar el rubro privación de uso. e) Daño moral: sobre el particular la jurisprudencia ha señalado que, aun dentro del marco contractual, pueden configurarse supuestos de afectación espiritual resarcible cuando el incumplimiento frustra expectativas legítimas del consumidor o usuario, especialmente cuando se

encuentran comprometidos derechos vinculados a la vivienda y al ámbito doméstico, lo que excede las simples contingencias de la vida negocial (conf.GHERSI, Carlos A., «Los daños en el derecho de consumo», LL 2011-D, 160).

Si bien el daño moral requiere, en principio, prueba de la existencia de una lesión a los sentimientos, afecciones o angustia, dicha demostración puede surgir razonablemente de las circunstancias objetivas del caso, cuando el hecho generador posee entidad suficiente para provocar un padecimiento espiritual que supera las molestias comunes de un incumplimiento contractual (conf. «Vitolo, Daniel Roque c/ Guardado, Néstor José», CNCiv., Sala E, 19/09/1994).

En el caso de autos, el incumplimiento atribuido a la demandada no se limitó a una mera frustración patrimonial, sino que afectó directamente un proyecto habitacional de la parte actora, quien había contratado la construcción de su vivienda y efectuado diversos pagos con la legítima expectativa de acceder a un inmueble terminado en condiciones adecuadas.

Como se ha tenido por acreditado, la obra no fue finalizada en los términos pactados y, además, presenta deficiencias constructivas que obligaron a la actora a recurrir a terceros para su reparación y terminación, lo que implicó no sólo un perjuicio económico sino también la frustración del destino habitacional del inmueble.

A su vez, de la prueba testimonial producida surge que la vivienda se encontraba en condiciones deficitarias, con instalaciones inconclusas y trabajos defectuosos, lo que razonablemente permite inferir la situación de incertidumbre, preocupación y malestar que dicha circunstancia generó en la actora, al verse privada de acceder en tiempo oportuno a su vivienda en condiciones dignas.

Por lo cual, no puede soslayarse que los proyectos vinculados a la vivienda constituyen ámbitos particularmente sensibles en la vida de las personas, en tanto se relacionan con la seguridad personal, la estabilidad familiar y la proyección de vida.La frustración de tales expectativas, cuando deriva de un incumplimiento contractual relevante como el verificado en autos, trasciende el plano meramente económico y repercute en la esfera espiritual del damnificado.

En consecuencia, estimo configurado el daño moral reclamado, cuya cuantificación corresponde efectuar como deuda de valor en los términos del artículo 772 del Código Civil y Comercial de la Nación. A tal fin, pondero la entidad del incumplimiento, el tiempo de duración de la obra inconclusa, la necesidad de afrontar nuevas gestiones y reparaciones, y la razonable afectación anímica derivada de la frustración del proyecto habitacional.

Por lo expuesto, considero la situación lógica vivenciada y la

indemnización expresamente requerida en la demanda. Pondero también que la procedencia del rubro no ha de convertirse en una fuente de enriquecimiento sin causa pero que, acreditado el rubro, la actora ha de poder acceder a placeres compensatorios que mitiguen el sufrimiento pasado, tales por ejemplo como la concurrencia -en compañía- un fin de semana a un hotel con Spa en la ciudad de Neuquén (https://hjneuquen.com.ar). Tal parámetro ha sido valorado en autos n° 545694/21 «Videla C/ Triunfo» la sala II de la alzada local. En virtud de ello, haciendo uso del prudente arbitrio judicial previsto en el art. 165 del CPCC, fijo para los actores la suma de $1.500.000 en concepto de daño moral. A dicha suma deberán adicionarse intereses a tasa pura (8% anual) desde la fecha tomada de resolución contractual (26/12/2022) y hasta la fecha de esta sentencia, y en adelante la tasa activa del BPN S.A., conforme lo dispuesto en el Acuerdo «Casas», Acuerdo n.o 15/25 de la Sala Procesal Administrativa del Tribunal Superior de Justicia. f) Por último, en cuanto al daño punitivo, el art. 52 bis de la ley 24.240 establece:»Al proveedor que no cumpla sus obligaciones legales o contractuales con el consumidor, a instancia del damnificado, el juez podrá aplicar una multa civil a favor del consumidor, la que se graduará en función de la gravedad del hecho y demás circunstancias del caso, independientemente de otras indemnizaciones que correspondan. Cuando más de un proveedor sea responsable del incumplimiento, responderán todos solidariamente ante el consumidor, sin perjuicio de las acciones de regreso que les correspondan. La multa civil que se imponga no podrá superar el máximo de la sanción de multa prevista en el art. 47 inc. b) de esta ley» (artículo incorporado por el artículo 25 de la Ley N° 26.361, B.O.

7/4/2008).

Ella tiene un propósito sancionatorio y su finalidad se dirige a punir graves inconductas y prevenir el acaecimiento de hechos similares (Stiglitz, Rubén S. y Pizarro, Ramón D., «Reformas a la Ley de Defensa del Consumidor», LA LEY, 2009-B, 949). Debe existir en el proveedor una negligencia que importe una grosera desatención de sus obligaciones.

Este daño procede, entonces, frente a un grave reproche en el accionar del responsable e importa una condena extra que se impone ante una conducta que se aparta gravemente de aquellos niveles de precaución deseables socialmente.

La doctrina ha entendido que no cualquier incumplimiento puede dar lugar a la fijación de daño punitivo y que él consiste en una reparación que se concede al damnificado no para indemnizarlo por el daño padecido, sino para disuadir al demandado de conductas similares en lo sucesivo (conf. CS Tucumán, Sala Civil y Penal, 06/12/2011, «Borquez, Juana

Francisca c/ Cía. de Teléfonos del Interior S.A.CTI Móvil s/ daños y perjuicios», LA LEY 06/06/2012).

La cuestión se aleja entonces del ámbito reparatorio para centrarse fundamentalmente en la función preventiva de la responsabilidad civil.

El denominado daño punitivo es entonces «una pena privada que consiste en una suma de dinero suplementaria o independiente de la indemnización que le pueda corresponder a la víctima para reparar los daños sufridos que tiene por finalidad castigar una grave inconducta del demandado, hacer desaparecer los beneficios obtenidos a través de ella y prevenir su reiteración en el futuro» (Barreiro, Rafael F., «La aplicación de la nueva ley a las relaciones jurídicas anteriores a su vigencia y las relaciones de consumo. El daño punitivo», RCCyC 2016 (junio), 185; RCyS 2016-XI, 99) en Cámara Civil de Neuquén, Sala I, Exp. 506902/2015 JC4.

Trasladados tales parámetros al caso de autos, si bien se ha tenido por acreditado el incumplimiento contractual del demandado, consistente en la falta de finalización de la obra en los términos pactados y la existencia de deficiencias constructivas, no surge de las constancias de la causa un comportamiento que permita encuadrar su conducta dentro de los estándares de gravedad y reprochabilidad exigidos por el art. 52 bis de la Ley de Defensa del Consumidor.

En efecto, el conflicto se presenta como un incumplimiento contractual relevante —que ha generado responsabilidad patrimonial y la procedencia de los daños analizados—, pero no se advierte la existencia de maniobras fraudulentas, ocultamiento deliberado de información, prácticas abusivas sistemáticas ni una conducta maliciosa o deliberadamente dañosa que justifique la imposición de una sanción de carácter punitivo.

Tampoco se verifica en autos un comportamiento particularmente reprochable en el plano procesal, ni una actitud de indiferencia extrema frente a los derechos del consumidor que permita inferir un apartamiento ostensible de los estándares mínimos de buena fe. El propio demandado reconoce el estado de mora en el acuerdo conciliatorio celebrado (fs.258) demostrando predisposición al dialogo para la solución del conflicto.

En conclusión, ponderadas las circunstancias del caso y teniendo en cuenta el carácter excepcional y de interpretación restrictiva que reviste la figura del daño punitivo, entiendo que no se configuran los presupuestos de gravedad necesarios para su procedencia, motivo por el cual corresponde rechazar el rubro solicitado.

Por todo lo expuesto, la pretensión actoral procede por la suma total de $6.942.610,06 con más los intereses determinados.

VI. No habiendo fundamentos para apartarme del principio general y a excepción de lo dispuesto respecto del codemandados Izco, las costas se

imponen a la demandada vencida (art. 68 CPCC Neuquén).

De conformidad con lo expuesto, FALLO: I. Hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por Matías Nicolás Izco y, en consecuencia rechazar la pretensión incoada en su contra imponiéndose las costas derivadas de su intervención a la parte actora en su carácter de vencida (art. 68 del CPCyC). II. Hacer lugar parcialmente a la pretensión contenida en la demanda interpuesta por Juliana Paz Agundez y Daniel Alberto Barrera contra Allan Kevin Crauchuk, y en consecuencia condenarlo para que dentro del plazo de diez (10) días de notificado abone a la parte actora la suma total de $6.942.610,06, con más los intereses establecidos en los considerandos precedentes y hasta su efectivo pago. III. Imponer las costas del proceso al demandado Allan Kevin Crauchuk, en su carácter de vencido (art. 68 del CPCyC. IV. A los fines de identificar la base para la regulación conforme el procedimiento que prevé el art. 20 de la ley 1594, ha de tomarse el monto de demanda o el de condena con intereses, el que resulte mayor. Sobre dicha base los honorarios profesionales se establecen del siguiente modo:los de Julián Krause y Leonel Herrera Montovio, patrocinantes de la actora en el 16% en conjunto (mínimo XXX -14,3 jus); los Fernando Zanelli, por su actuación como patrocinante del demandado Crauchuk en el 5,5% (mínimo XXX – 5 jus) y como patrocinante del demandado Izco, en el 5,5% (mínimo XXX – 5 jus) (arts. 6, 7, 9, 10, 12, 20, 39 de la Ley 1594). Asimismo, sobre la misma base determino los honorarios de los peritos Mario Fernando Bertalot y P.

Rodrigo de Marchi en el 3% para cada uno (mínimosXXX); por la aceptación del cargo regulo los honorarios del perito Leonardo Gabriel Gugliottella en XXX (2 jus). Practicada que sea la liquidación a los fines de determinar la base para la regulación de honorarios, se procederá a expresar el importe resultante en JUS conforme lo requerido por art. 49 ley 1594 -reformada por ley 3532. Determinada la base regulatoria, corresponderá aplicar los porcentajes fijados para los emolumentos de los profesionales intervinientes por la parte ganadora con más los peritos para luego contrastarlos con el 33% del monto de condena límite por el cual se deberá responderse en tal concepto (conf. Acuerdo 14/18 del Registro de la Secretaría Civil del Tribunal Superior de Justicia) ello en tanto se superen los mínimos del artículo 9 referidos. V. Firme la presente, por Despacho Especializado practíquese liquidación de sellados de actuación adeudados. Cumplido, la parte demandada condenada en costas deberá abonarlos dentro del término de diez (10) días, bajo apercibimiento de certificar deuda (art. 290 del Código Fiscal). VI. Regístrese. Notifíquese electrónicamente a las partes presentadas.

Martín Enrique Peliquero Juez

En igual fecha la protocolicé digitalmente.