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Autor: Farina, Miryam A.
Fecha: 01-12-2025
Colección: Doctrina
Cita: MJ-DOC-18577-AR||MJD18577
Voces: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA – POSESIÓN – ADQUISICIÓN DEL DOMINIO – ANIMUS DOMINI – VALORACIÓN DE LA PRUEBA – BIENES MUEBLES REGISTRABLES
Sumario:
I. Planteo del tema en el marco de las XXX Jornadas Nacionales de Derecho Civil. II. La prescripción adquisitiva. III. Tipos de Prescripción adquisitiva. III.1. Prescripción adquisitiva larga. III.2. Prescripción adquisitiva breve. IV. El requisito de la buena fe. V. Consideraciones finales. VI. La recomendación de la Comisión Número 6 de las XXX Jornadas Nacionales de Derecho Civil.
Doctrina:
Por Miryam A. Farina (*)
I. PLANTEO DEL TEMA EN EL MARCO DE LAS XXX JORNADAS NACIONALES DE DERECHO CIVIL
Los días 25 al 27 de setiembre de 2025 se celebraron en la Provincia de Corrientes, las XXX Jornadas Nacionales de Derecho Civil, con sede en Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Nacional del Nordeste, en homenaje a los profesores Edgardo Saux, Carlos Clerc y Juan Carlos Palmero.
El evento científico de Derecho Privado, más importante del país, contó con 8 paneles y 12 comisiones especializadas.
La comisión N°6 de derechos reales abordó «El principio de buena fe y su aplicación en el ámbito de los derechos reales».
En ese marco nuestra ponencia, que en su parte medular reproducimos seguidamente, afirmó la relevancia del estudio de títulos en la configuración de la buena fe para la prescripción adquisitiva breve de inmuebles proponiendo a la comisión que con los fundamentos expuestos y previo debate y votación recomendara: De lege ferenda que: «El estudio de títulos constituye un requisito esencial para la apreciación judicial de la buena fe del poseedor en la prescripción adquisitiva de inmuebles, si de éste hubiera podido conocer la ilegitimidad de su adquisición».
Afirmamos que el art. 1902 del Código Civil y Comercial de la Nación regula los requisitos de la prescripción adquisitiva breve y confiere las pautas interpretativas para evaluar la buena fe del poseedor, a quien impone el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación que establezca el respectivo régimen general.
La apreciación de la buena fe no reposa exclusivamente en la «buena fe creencia», exige al poseedor «la buena fe diligencia» para corroborar la legitimidad de su derecho.
En tal entendimiento consideramos que, en materia de inmuebles, la realización del estudio de títulos es una diligencia esencial para la configuración de la buena fe del adquirente, resultando insuficiente la mera constatación notarial de la matricidad.Nuestra ponencia aborda la relevancia del estudio de títulos en la apreciación de la buena fe del adquirente, para la prescripción adquisitiva de inmuebles, ante una eventual acción de reivindicación del verdadero propietario.
En el marco de los dispuesto por el art. 1902 del CCCN, entendemos que el estudio de títulos resulta esencial para la configuración de la buena fe del adquirente, salvo que el vicio no fuere ostensible y no pudiera haberse descubierto mediante dicho estudio (1).
Con los fundamentos que desarrollaremos seguidamente, reprobamos la teoría que desestima el estudio de antecedentes en la apreciación judicial de la buena fe, afirmando que resulta suficiente la presunción de exactitud y veracidad que emana del registro. En cuyo caso, estima suficiente para presumir la buena fe del adquirente, la exhibición de la escritura pública debidamente inscripta y la sola constatación de la existencia de matricidad de la escritura antecedente y de los poderes invocados por parte del escribano (2).
Rechazamos también la doctrina que considera que el último párrafo del art. 1902 del CCCN que requiere, para la apreciación de la buena fe del adquirente, el examen previo de la documentación y constancias registrales, se refiere exclusivamente al régimen de las cosas muebles registrables, no aplicable en materia de inmuebles (3).
II. LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
La prescripción adquisitiva es uno de los modos para adquirir los derechos reales que se ejercen por la posesión, regulados en los arts. 1897 y 1905 del CCCN y se encuentra sometida a las normas generales de los arts. 2352 a 2355 del CCCN.
El Código Civil y Comercial en el art.1897 expresa que «La prescripción adquisitiva es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley».
Desde sus antecedentes romanos reconocemos como fundamento de la prescripción adquisitiva la necesidad de consolidar situaciones de hecho como medio de favorecer la seguridad jurídica, dando certeza a situaciones inestables, en pos de favorecer la paz y el orden social.
Nació como una defensa contra la acción reivindicatoria del propietario y evolucionó hasta nuestros días mediante la prescripción adquisitiva, que importa la adquisición o consolidación de un derecho real por la posesión durante el tiempo y con los requisitos exigidos por la ley.
El instituto no confronta con la perpetuidad del dominio. Si nadie realiza sobre la cosa actos posesorios, por el plazo y con los requisitos exigidos por la ley, su propiedad continuará en su descendencia a través de los tiempos. Pero si la cosa es poseída durante cierto tiempo, por quien no siendo titular del derecho se comporta como tal, de esa conjunción de posesión y tiempo nacerá, por decisión legal, un verdadero derecho a favor del poseedor, quien verá reconocido el derecho mismo que aparenta ser (4).
III. TIPOS DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Nuestro ordenamiento contempla dos tipos de prescripción adquisitiva, la prescripción adquisitiva larga regulada en el art. 1899 del CCCN y la prescripción breve regulada en el art 1898 del CCCN. Ambos tipos de prescripción requieren la conjunción de la posesión ostensible y continua, por el plazo establecido por la ley para cada supuesto.
Conforme lo expuesto por el art. 1899 del CCCN, el plazo de prescripción larga de inmuebles es de veinte años y conforme el art. 1898 del CCCN de diez años para la prescripción adquisitiva breve, a la que se adicionan los requisitos de justo título y buena fe.
III.1.PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA
El derecho protege la propiedad y otorga al titular del derecho real diversas acciones para recuperar la posesión cuando ha sido privado de ella.
Su dominio es perpetuo y el dominus no será privado de él por haber dejado de ejercerlo, pero si durante el tiempo requerido por la ley deja poseer la cosa por otro, aunque no tuviera conocimiento de esa posesión, la ley considera su inacción como abandono de la cosa y adjudica el derecho a quien ha ejercido en forma ostensible y continua, la posesión que su titular no reclamó.
Como indica el art. 1942 del CCCN «El dominio es perpetuo; No tiene límites en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio, No se extingue, aunque el dueño no ejerza sus facultades, o la ejerza otro, excepto que este adquiera el dominio por prescripción adquisitiva».
La posesión continua y ostensible del poseedor por el plazo de 20 años que exige la ley otorga al poseedor la propiedad, sin requerir siquiera la buena fe de su posesión.
Múltiples situaciones fácticas confluyen para producir el resultado. Por un lado, la inacción, la desatención, el abandono del propietario. Por el otro la actividad del poseedor que, aun sin derecho, ha ocupado la propiedad durante más de veinte años, desarrollando al cabo de su devenir innumerables actos, infinitamente más útiles a la sociedad que la inacción del propietario.
Durante esos veinte años ha mantenido el inmueble productivo, destinándolo a vivienda o explotándolo económicamente. En cualquier caso, contribuyendo al fin social de la propiedad que la comunidad reconoce y protege (5).
Se requerirá de una sentencia judicial que declare adquirido el derecho real por prescripción adquisitiva y dote al nuevo propietario de un título en sentido instrumental, quedando el inmueble incorporado al comercio jurídico (6).
III.2.PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA BREVE
La adquisición derivada de un derecho real por actos entre vivos conforme lo dispuesto por el art 1892 del CCCN, requiere la concurrencia de título y modo.
El título suficiente constituye la causa inmediata de la adquisición, que conforme lo dispuesto por el art. 1017 del CCCN, debe estar plasmado en escritura pública, con excepción de la realizada por subasta judicial o administrativa. El título suficiente, definido en el art. 1892 del CCCN, es el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir derechos reales. Requiere la legitimación, entendiendo por tal el poder de disposición del derecho y la capacidad de los otorgantes del acto (7).
El justo título no es un título suficiente. Como expresa Papaño, el título suficiente exige que el derecho real que se transmite sea propio del disponente, y que además este sea capaz, y esté legitimado para transmitirlo. En cambio, el justo título, se encuentra dotado de las formalidades exigidas por la ley para su validez, pero su otorgante no es capaz, o no ha emanado del titular del derecho (8).
El art. 1902 define el justo título como aquel «que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido por las formas exigidas por la ley, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto».
Como expresa Vázquez, «el justo título no es idóneo para adquirir el derecho real, sí puede ser útil para adquirir una cosa por prescripción adquisitiva breve, cuando se suma a una posesión de buena fe» (9).
Conforme lo expresa el art.1898 del CCCN la prescripción adquisitiva breve es la que consolida la adquisición del derecho real por la posesión de diez años con justo título y buena fe.
Es el caso de las transmisiones a non domino en las que el titular del derecho no ha participado en el acto, suscribiendo la escritura quien se arroga la calidad falsamente la calidad de propietario, sustituyendo la persona de aquel, invocando un poder falso, que ha caducado o, valiéndose de otro ardid, pretende transmitir un derecho real que no tiene.
Las XXVII Jornadas Nacionales de derecho Civil celebradas en la Provincia de Santa Fe en el año 2019, declararon que «Están comprendidas las transmisiones a non domino en el justo título»
Como expresa Vázquez, en las adquisiciones a non domino, la prescripción breve es la vía para superar la insuficiencia de tales adquisiciones (10).
El Código de Vélez, con gran influencia de la doctrina francesa, incorporó como principio rector en materia de transmisión inmobiliaria el sistema románico del Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet presente en el art.3270 según el cual: «Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquél de quién lo adquiere».
La confrontación entre el derecho de los propietarios y el de los terceros que adquieren de buena fe, aun cuando el acto transmisivo mediante el cual adquirió el enajenante que le transmitió, adoleciere de vicios que acarrearen su nulidad. La tensión entre ambos responde al enfrentamiento de valores igualmente dignos de protección, por un lado, el derecho individual del propietario, por el otro, la seguridad del tráfico inmobiliario.
El fortalecimiento de uno acarrea indefectiblemente el debilitamiento del otro. Seguridad estática vs.seguridad dinámica subyacen en el fondo de la cuestión.
Es importante aclarar que el nuevo ordenamiento finiquitando una larga discusión doctrinaria al respecto (11), define en el art. 392 del CCCN que «los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho», encontrándose autorizados a recurrir a la prescripción breve (12).
IV. EL REQUISITO DE LA BUENA FE
Conforme lo dispuesto por el art. 1918 y concordantes del CCCN la buena fe requerida para la usucapión breve es la creencia sin duda alguna del poseedor de la legitimidad de su adquisición: «El sujeto de la relación de poder es de buena fe cuando no conoce, ni puede conocer, que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad».
Dice el art. 1902 del CCCN «La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho de ella».
El último párrafo del art, 1902 del CCCN expresa «Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial»
Consideramos que el estudio de la documentación a la que refiere el art. 1902 del CCCN comprende la verificación de la matricidad, es decir que existe la escritura matriz en un protocolo real, así como el estudio de toda la cadena transmisiva, a partir de la revisión crítica y minuciosa de las escrituras matrices y expedientes judiciales, de los que derive el derecho del transmitente.
El estudio de títulos deberá remontarse como mínimo por el plazo de 20 años, a fin de conseguir un título firme y perfecto, pudiendo abarcar un plazo mayor cuando esto fuera necesario para llegar a un título traslativo (13).
El concepto de la buena fe es complejo.Como afirma Mariani de Vidal, en nuestro sistema no basta con la buena fe creencia sino que se exige la buena fe diligencia, que acredite que el poseedor ha realizado todas las averiguaciones necesarias para cerciorarse de la legitimidad de su posesión (14).
Es deber de diligencia comprende el estudio de la cadena de titularidad registral, la verificación de gravámenes y medias cautelares y la comprobación de la capacidad y legitimación del transmitente. Es allí donde resalta la importancia del estudio de títulos para conocer si existe buena fe de parte del adquirente, salvo que el vicio no fuere ostensible y no pudiera haberse descubierto mediante dicho estudio.
El sistema establecido por la ley 17801 no es convalidante, es decir que la inscripción no sanea el título ni subsana los defectos de que adoleciere, de allí la trascendencia del estudio de títulos que corrobore la cadena transmisiva por un plazo mínimo de veinte años, De existir una imperfección transcurrido ese lapso sería expurgada por vía de la prescripción adquisitiva larga (15). En el mismo sentido, Kiper afirma que el estudio de títulos es esencial para conocer si existe buena fe en el adquirente (16).
El escribano es el agente idóneo para realizar la investigación concreta y razonada de escrituras matrices y expedientes judiciales, que corroboren la cadena transmisiva, quien a partir de una crítica concreta y razonadas de la cadena transmisiva, que le permitirá apreciar, con elevado grado de certeza, la legitimidad de la transmisión, salvo que el vicio no fuera ostensible e indetectable a pesar de la debida diligencia en su obrar.Para Vázquez el estudio de títulos es condición de la buena fe y no será de buena fe quien omitió hacerlo, si del estudio de títulos el poseedor hubiera podido advertir la ilegitimidad del título adquisitivo (17).
Pepe afirma que la conducta del poseedor es relevante, tanto en la cosa como en el negocio causal que da derecho a la cosa, importa que el poseedor investigó la capacidad y legitimación actual de su transmitente, como así también los que surja de los antecedentes documentales mediante el estudio de títulos y constató el estado de ocupación de la cosa con el objeto de asegurarse de la vacuidad de la posesión (18).
En postura que compartimos Mariani de Vidal afirma que, en la adquisición derivada de inmuebles, el estudio de títulos hace a la diligencia del adquirente, si el estudio hubiera podido revelar la existencia de vicios en la cadena transmisiva, debiendo remontarse por el término de la usucapión larga, plazo en el que independientemente del título el derecho real se habría adquirido (19).
V. CONSIDERACIONES FINALES
Entendemos que la apreciación de la buena fe en materia de prescripción adquisitiva de inmuebles requiere que el poseedor acredite haber realizado todas las investigaciones necesarias para comprobar la legitimidad de su adquisición, no bastando la mera buena fe subjetiva.
Consideramos que el estudio de títulos resulta esencial para la configuración de la buena fe diligencia, requerida por el art. 1902 del CCCN, ante una eventual acción de reivindicación del verdadero propietario.
La omisión haría presumir la mala fe del poseedor, salvo que el vicio no fuera ostensible y no hubiera podido ser observado en el estudio de títulos realizado por el escribano, previo al otorgamiento de la escritura transmisiva.
Así como el art.1138 del CCCN contempla el estudio de títulos en la compraventa de inmuebles, imponiendo al vendedor, salvo pacto en contrario con el adquirente, soportar los gastos del estudio de títulos y sus antecedentes; en materia de prescripción adquisitiva breve, consideramos esencial para la configuración de la buena fe del adquirente, el estudio de los antecedentes que acrediten la solvencia de la cadena transmisiva, al menos hasta el plazo que los vicios resultarían subsanados por la prescripción adquisitiva larga.
En función de lo expuesto propusimos que las Jornadas recomendaran De lege ferenda que: «El estudio de títulos constituye un requisito esencial para la apreciación judicial de la buena fe del poseedor en la prescripción adquisitiva de inmuebles, si de éste hubiera podido conocer la ilegitimidad de su adquisición».
VI. LA RECOMENDACIÓN DE LA COMISIÓN NÚMERO 6 DE LAS XXX JORNADAS NACIONALES DE DERECHO CIVIL
Tras el debate de las ponencias que sustentaban posturas divergentes sobre la relevancia del estudio de títulos para la apreciación de la buena fe en la prescripción adquisitiva breve de inmuebles, la comisión consensuó y votó por unanimidad que:
«No basta el examen previo de la documentación, constancias registrales y el estudio de títulos para configurar la buena fe del adquirente. Es necesario también constatar la realidad extraregistral del objeto del derecho real».
Surge palmariamente de la conclusión de las Jornadas, que la apreciación de la buena fe no reposa exclusivamente en la «buena fe creencia», exige al poseedor «la buena fe diligencia» para corroborar la legitimidad de su derecho, constituyendo el examen previo de la documentación, las constancias registrales y el estudio de títulos un requisito para configurar la buena fe del adquirente, si bien es necesario, «también constatar la realidad extraregistral del objeto del derecho real» de lo cual se coligen que, en materia de inmuebles, la realización del estudio de títulos es una diligencia esencial para la configuración de la buena fe del adquirente, resultando insuficiente la mera constatación notarial de la matricidad.————
(1) KIPER, Claudio & OTERO, Mariano, Prescripción adquisitiva, segunda edición actualizada, Rubinzal Culzoni Editores, Bs. As., 2022, p. 302.
(2) HOTZ, Francisco, «Una propuesta interpretativa del justo título y la buena fe del adquirente de inmuebles» disponible en https://www.colegio-escribanos.org.ar/biblioteca/cgi-bin/escri/articulos/71621.pdf, el 2 de agosto de 2025. Conf. ETCHEGARAY, Natalio P. Boleto de compraventa. Bs. As., Astrea, 2009, p.177 citado por HOTZ, Francisco en nota 18.
(3) CABULI, Exequiel «La prescripción adquisitiva. Un remedio para subsanar títulos de propiedad de bienes muebles» en La Ley 31/08/2017. Cita Online AR/DOC/2139/2017.
(4) FARINA, Miryam A, «Prescripción adquisitiva de inmuebles» LA LEY 13/12/2010. F.508, Cita Online AR/DOC/7921/2010.
(5) FARINA, Miryam A, «Prescripción adquisitiva de inmuebles» LA LEY 13/12/2010. F.508, Cita Online AR/DOC/7921/2010.
(6) ITURBIDE Gabriela, «Reflexiones sobre la prescripción adquisitiva en el Código Civil y Comercial de la Nación a diez años de su entrada en vigencia» publicado en RCCyC 8/2025, 176, TR La Ley AR/DOC 1757/2025.
(7) VAZQUEZ, Gabriela, Derechos Reales, La Ley, Bs. As., 2020, p. 135.
(8) PAPAÑO & KIPER & DILLON & CAUSSE Manual de Derechos Reales. Astrea, Bs. As. 2007 , p. 691.
(9) VAZQUEZ, Gabriela, Derechos Reales, La Ley, Bs. As, 2020, p. 137.
(10) VAZQUEZ, Gabriela, Derechoa Reales, La Ley, 2020, Bs. As., 2020, p.172.
(11) FARINA, Miryam A. Los actos a non domino y la procedencia de la acción reivindicatoria contra los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso, A LEY 28/05/2010, 28/05/2010, 4 – LA LEY2010-C, 486, Cita Online: AR/DOC/4453/2010.
(12) MARIANI DE VIDAL, Marina & ABELLA, Adriana, Derechos reales en el Código Civil y Comercial, Tomo 2, Zabalía, Bs. As, 2016, p. 278.
(13) KIPER, Claudio & OTERO, Mariano, Prescripción adquisitiva, segunda edición actualizada, Rubinzal Culzoni Ed., Bs. As, 2022, p. 307.(14) MARIANI DE VIDAL, Marina & ABELLA, Adriana, Derechos reales en el Código Civil y Comercial, T 2, Zabalía, Bs. As, 2016, p. 279.
(15) ALTERINI Jorge, «Importancia del estudio de títulos» en Gaceta del notariado, Colegio de escribanos de la Provincia de Santa Fe, N° 88, 1982.
(16) KIPER, Claudio & OTERO, Mariano, Prescripción adquisitiva, segunda edición actualizada, Rubinzal Culzoni Editores, Bs. As., 2022, p 313/315.
(17) VAZQUEZ, Gabriela, Derechos Reales, La Ley, Bs. As., 2020, p.172.
(18) PEPE, Marcelo, A. Derechos reales, Editorial eEstudio, Bs. As, 2024, p. 837.
(19) MARIANI DE VIDAL, Marina & ABELLA, Adriana, Derechos reales en el Código Civil y Comercial, Tomo 2, Zabalía, Bs. As, 2016, p. 278.
(*) Abogado. Doctora en Derecho UBA. Post-Doctora en Derecho de la Universidad de Messina, Italia. Diplomado en igualdad y no discriminación UBA. Diplomado en Defensa Internacional de los Derechos Humanos en la Universidad de Zaragoza, España, Diplomado en Derechos Ambiental en la Universidad de Buenos Aires, Diplomada en Derechos Humanos de las Mujeres. Profesor Adjunto por concurso de la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires, Adjunto de la Universidad Nacional de Lomas de Zamora. Adjunto de la Universidad del Museo Social Argentino. Adjunto de la Universidad de San Isidro. Profesor de Posgrado y Doctorado de Derechos Reales en la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires. Profesor de Posgrado y Doctorado de la Universidad de Corrientes. Profesor de Post Doctorado de la Universidad de Messina. Italia. Profesora de Doctorado Extranjero de la Universidad Nacional de Mar del Plata.
