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#Doctrina: ¿Qué cargas y contribuciones debe pagar el locatario?

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Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.

Fecha: 21-11-2023

Colección: Doctrina

Cita: MJ-DOC-17473-AR||MJD17473

Doctrina:
Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)

En la modificación del artículo 1209 del CCyCN por la ley 27.551 , se mantuvo el principio por el que «el locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada», y que «no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa», suprimiendo la posibilidad del «pacto en contrario» al respecto y agregando «ni las expensas comunes extraordinarias».

La justificación aparece como obvia: las cargas y contribuciones, originadas en el destino dado a la cosa, encuentran como responsable directo al locatario, que es quien obtiene el provecho de ese ejercicio. Por lo que la solución anteriormente dada por el precepto en examen deviene razonable.

Asimismo, imponer al locador el pago de las cargas y contribuciones que graviten sobre la cosa misma proviene desde el Código Civil velezano (art. 1553 ) y fue ratificado por el Código unificado, el que contempló la «supletoriedad» de un permitido pacto en contrario que no hizo más que sellar legalmente una práctica – en nuestro parecer distorsiva – que se arrastraba desde tiempo atrás, y que se configuraba en la letra de los contratos facilitando que el locatario terminara asumiendo la totalidad de las cargas y contribuciones, incluso los impuestos inmobiliarios y otros que gravaban directamente a la propiedad.Si bien algunos especialistas pudieron considerar que en las locaciones comerciales o industriales – por sus características particulares y en especial por el fin de lucro pretendido por los locatarios – se comprendiera esa «excepción» por vía de la convención (postura jurídicamente discutible), no es posible argumentar en tal sentido en lo relacionado con los alquileres con fines de habitación, atento lo cual la supresión nos luce como acertada.

Singular apreciación nos provoca el inserto de las «expensas extraordinarias» como otra de las cargas y contribuciones prohibidas para ser asumidas por los locatarios.

Se sabe que el Código único, por primera vez en el ordenamiento de derecho privado, menciona está clase de gastos provenientes del régimen del derecho real autónomo de la propiedad horizontal, instituido por su artículo 1887, inc. c , incorporándolo al «numerus clausus» de los derechos reales. Sobre ésta temática, la del sistema de la PH, hemos escrito en reiteradas ocasiones y existe profusa bibliografía y doctrina autoral que la explica, empero la parquedad de la norma que refiere a las mencionadas «expensas extraordinarias» dentro de los consorcios de PH todavía no ha resuelto una definición acabada, que diga más allá de una enunciación por «default»: las expensas comunes extraordinarias son aquellas que decide la asamblea de copropietarios y no están contenidas en las comunes ordinarias (artículo 2048 , CCyCN.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. [.] Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea).

Cierto es que dicha definición «por defecto» implica, necesariamente, que las expensas comunes extraordinarias no incluyen los gastos y contribuciones corrientes, habituales o permanentes, derivados de lo necesario para el sostenimiento, mantenimiento, salubridad, normal funcionamiento, indispensables para la sustentabilidad de las cosas, partes y sectores comunes del consorcio (cfr. artículos 204 y 2041 , CCyCN) – incluso con las bautizadas como comunes no indispensables cuando el locatario puede hacer uso de ellas (vgr.artículo 2042 , CCyCN) – con nota distintiva en la regularidad y necesariedad, a los fines del mantenimiento «en buen estado de las condiciones de seguridad, comodidad y decoro».

Contrario sensu, las expensas comunes extraordinarias tienen como nota distintiva la «excepcionalidad» y la falta de regularidad en su puesta al cobro y percepción, estando directamente dirigidas a situaciones especiales – por lo general destinadas a mejoras o innovaciones de aprovechamiento común que redundan en un mejor aprovechamiento de las partes comunes, aumentando el valor de reventa de las unidades funcionales y posibilitando, por lo general, una mayor renta. Vale decir, beneficios dedicados pura y exclusivamente al propietario o poseedor del bien inmueble. Por ello, son infrecuentes y no corresponden al mero funcionamiento.

Debido a que, hasta el momento, no es una práctica permanente de los administradores de consorcios sometidos al régimen de la PH plantear en los temarios de las convocatorias a asambleas consorciales el tratamiento de cuestiones que serían asumidas – por sus caracteres – mediante expensas comunes extraordinarias, y si derechamente liquidarlas periódicamente como expensas comunes ordinarias, trayendo consigo un interminable número de conflictos entre locadores e inquilinos a la hora de la asignación de a quienes de ellos le corresponde abonarlas.Tanto es así, qué en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por intermedio de la reforma a la ley 941, introducida por la ley 5983, se decidió incluir entre las obligaciones de los administradores de consorcios a la hora de liquidar expensas la de «Indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias» (ver artículo 10, inciso j).

«Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias». Con este párrafo final, el novedoso artículo 1209 del código de fondo intenta cerrar toda hendija orientada a que los gastos extraordinarios – conforme el diseño que hemos esbozado – puedan ser adjudicados a los locatarios cuando exista silencio convencional o falta de determinación por los mandatarios de los entes consorciales.

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(*) Abogado-Procurador (UBA). Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos, congresos, jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional (ElDial.com, Microjuris, La Ley, El Derecho, Erreius, Ut-Supra, Abogados.com.ar, El Seguro on line; etc.), colaborador en libros y autor del libro «Coronavirus y su impacto en los contratos inmobiliarios y en la propiedad horizontal. Problemáticas frecuentes en materia de propiedad horizontal, alquileres, compraventa e hipotecas que se acentuaron durante la pandemia» (elDial.com, ed. Albrematica, 2020). Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los consorcistas de PH. Creador del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (Cephys). Presidente de la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (Adeproh) (2022-2026). Conductor de los programas radiales Segunda Convocatoria, el programa de la Propiedad Horizontal (FM Radio Amadeus 91.1) y Consorcios bajo la lupa (Zonica+). Director del suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario en elDial.com. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados. Abogados – Consultores – Agentes de la Propiedad Industrial. jrpizarro@rprsabogado

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