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Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.
Fecha: 23-10-2023
Colección: Doctrina
Cita: MJ-DOC-17441-AR||MJD17441
Voces: LOCACION DE INMUEBLES – OBLIGACIONES DEL LOCATARIO – CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
Doctrina:
Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)
De acuerdo al artículo 1198 del código unificado sustituido, oportunamente, por el artículo 3° de la ley 27.551 expresa: «El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199 . El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa».
Se aumentó, de este modo, en un año – antes eran 2 años – el plazo liminar (aplicable uniformemente a todas las locaciones inmobiliarias, con las excepciones contenidas en la subsiguiente cláusula, que no son taxativas), engrosando el perfil protectorio de la reforma – ya no sólo a los locatarios habitacionales sino a los de inmuebles comerciales, por caso -, algo predominantemente rechazado por el sector de los corredores inmobiliarios, puesto que posterga la percepción de nuevas comisiones en las renovaciones o con los cambios de inquilinos.
Es destacable, que la parte in fine del precepto se mantiene igual que a lo que decía el CCyCN desde su sanción («El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa»). Dicha facultad, condicionada a la tenencia de la cosa, impediría, más en estos supuestos, que esté motivada por un condicionamiento negocial impuesto por el locador para contratar o para entregar la cosa objeto del arrendamiento. Para evitar esta práctica abusiva, se impone como requisito para validez de la renuncia que el locatario estuviera en la tenencia de la cosa locada. De este modo, se neutraliza el posible abuso, puesto que el inquilino no se encuentra condicionado a renunciar para acceder a la cosa, de la cual ya es tenedor. Otra premisa tuitiva en favor de la parte más débil en la relación contractual (para nosotros, además, una relación consumeril). (Artículo 1093, CCyCN – Contrato de consumo.Contrato de consumo es el celebrado entre un consumidor o usuario final con una persona humana o jurídica que actúe profesional u ocasionalmente o con una empresa productora de bienes o prestadora de servicios, pública o privada, que tenga por objeto la adquisición, uso o goce de los bienes o servicios por parte de los consumidores o usuarios, para su uso privado, familiar o social).
Por el artículo 2° del proyecto de reforma a la ley 27.551 aprobado en la Cámara de Diputados de la Nación (23/08/2023) el nuevo texto quedaría así:
Artículo 2°- Sustitúyase el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación, según la modificación introducida por el artículo 3° de la ley 27.551, por el siguiente texto que restablece el sancionado por la ley 26.994:
Artículo 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de dos (2) años, excepto los casos del artículo 1.199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
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(*) Abogado-Procurador (UBA). Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos, congresos, jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional (ElDial.com, Microjuris, La Ley, El Derecho, Erreius, Ut-Supra, Abogados.com.ar, El Seguro on line; etc.), colaborador en libros y autor del libro «Coronavirus y su impacto en los contratos inmobiliarios y en la propiedad horizontal.Problemáticas frecuentes en materia de propiedad horizontal, alquileres, compraventa e hipotecas que se acentuaron durante la pandemia» (elDial.com, ed. Albrematica, 2020). Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los consorcistas de PH. Creador del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (Cephys). Presidente de la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (Adeproh) (2022-2026). Conductor de los programas radiales Segunda Convocatoria, el programa de la Propiedad Horizontal (FM Radio Amadeus 91.1) y Consorcios bajo la lupa (Zonica+). Director del suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario en elDial.com. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados. Abogados – Consultores – Agentes de la Propiedad Industrial. jrpizarro@rprsabogados.com.ar
