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Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.
Fecha: 07-10-2023
Colección: Doctrina
Cita: MJ-DOC-17440-AR||MJD17440
Voces: LOCACIÓN DE INMUEBLES – OBLIGACIONES DEL LOCATARIO – CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
Doctrina:
Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)
Según el artículo 1196 del CCyCN reformado por la ley 27.551 (publicada en el Boletín Oficial de la República Argentina N° 34416 de fecha 30/06/2020), en la Locación habitacional no puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
c) El pago de valor llave o equivalentes; y
d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original. En su anterior expresión, el inciso b) sólo se refería a la imposibilidad de requerir depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.
En los contratos suscriptos a partir del 01/07/2020 el depósito en garantía no puede ser mayor que al precio del primer mes de alquiler.
Además, su devolución será al final del contrato mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. Esto último porque, como dijimos supra, el depósito en garantía no puede superar el precio del primer mes de la locación habitacional, pero si puede ser menor a ese monto.
Por el inciso d) se erradica la posibilidad de la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original como requerimiento al locatario en esta clase de contratos de locación destinados a vivienda. Pese a ello, en las casi infinitas formas de burlar la norma que muy a menudo son propuestas por locadores inescrupulosos (lamentablemente, en la mayoría de los casos, asesorados por abogados de igual calaña afectos a las «zancadillas» al texto normativo), dichos instrumentos se proponen para reforzar el depósito en garantía, ante la limitación establecida por el plexo normativo.
Es notorio el carácter protectorio del inquilino con fines habitacionales que la norma informa.
Es dable afirmar que las garantías expuestas en la norma primitiva y más aún con la reforma atienden a la no vulnerabilidad del locatario que pretende acceder a una vivienda.
Queda reflejado entonces, que la ley prevé la posición de mayor poder del locador en la presunta negociación contractual, tratando de evitar qué por imposiciones del locador, en la etapa previa a la celebración del contrato, se lesione o restrinja la posibilidad del reconocido derecho de acceso a la vivienda digna de raigambre constitucional (cfr.art. 14 bis, Ley Fundamental de la Nación).
Si bien esta limitación en el ejercicio de la autonomía de la voluntad, con fines claramente tuitivos de la parte más débil – consideración que surge implícita de la regla -, no implica desconocer, en el resto del contrato, la vigencia de la libertad de negociación (arg. Art. 990 , CCyCN).
El proyecto de reforma de la ley 27.551 que obtuvo media sanción en la Cámara de Diputados de la Nación el 23/08/2023 modifica el artículo 1196 del código único, por el siguiente texto: Capitulo I Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación. Artículo 1°- Sustitúyase el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Nación, según la modificación introducida por el artículo 2° de la ley 27.551, que quedara redactado de la siguiente manera:
Artículo 1.196: Locación habitacional. Si el destine es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un (1) mes, sin perjuicio de aquellos pagos anticipados que el locatario decida realizar al inicio o durante el transcurso del contrato;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un (1) mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos o expensas, correspondientes al periodo contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonados, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
c) El pago de valor llave o equivalentes;
d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
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(*) Abogado-Procurador (UBA). Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos, congresos, jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional (ElDial.com, Microjuris, La Ley, El Derecho, Erreius, Ut-Supra, Abogados.com.ar, El Seguro on line; etc.), colaborador en libros y autor del libro «Coronavirus y su impacto en los contratos inmobiliarios y en la propiedad horizontal. Problemáticas frecuentes en materia de propiedad horizontal, alquileres, compraventa e hipotecas que se acentuaron durante la pandemia» (elDial.com, ed. Albrematica, 2020). Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los consorcistas de PH. Creador del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (Cephys). Presidente de la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (Adeproh) (2022-2026). Conductor de los programas radiales Segunda Convocatoria, el programa de la Propiedad Horizontal (FM Radio Amadeus 91.1) y Consorcios bajo la lupa (Zonica+). Director del suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario en elDial.com. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados. Abogados – Consultores – Agentes de la Propiedad Industrial. jrpizarro@rprsabogados.com.ar
