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Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.
Fecha: 10-07-2023
Colección: Doctrina
Cita: MJ-DOC-17233-AR||MJD17233
Voces: PROPIEDAD HORIZONTAL – RUIDOS MOLESTOS – CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN – CONTRAVENCIONAL – AMBIENTAL
Doctrina:
Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)
Existen dos sujetos legitimados para tomar medidas de acción directa, aunque no siempre de igual manera, y con distintas facultades: 1) el propietario afectado en su carácter de damnificado; 2) el administrador del Consorcio, en la búsqueda del cumplimiento del reglamento de copropiedad y la normativa civil aplicable al derecho de la propiedad horizontal.
Medidas que puede adoptar el Administrador son: 1) Intimar al infractor mediante carta documento poniéndolo en conocimiento del incumplimiento de las pautas reglamentarias y de la normativa civil. 2) Solicitar una mediación prejudicial obligatoria ante un mediador autorizado, con patrocinio legal obligatorio como trámite previo al inicio de las acciones legales.
A través de distintas denuncias que se han efectuado en el fuero contravencional del Poder Judicial de la Ciudad de Buenos Aires, se ha observado, con relación a los ruidos molestos, que únicamente son consideradas cuando son efectuadas por el damnificado de manera directa, por cuanto el administrador no se encuentra legitimado para actuar en nombre de los propietarios afectados, dado que el Consorcio en sí mismo no puede ser considerado como uno de ellos en su conjunto (la persona jurídica consorcio es distinta a todos y cada uno de los consocios. Sin embargo, el art. 2044 del Código fondal prescribe: Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.).
Ante la inasistencia del requerido a la audiencia de mediación o falta de acuerdo habiendo concurrido, la única alternativa es el inicio de la acción civil.
Dice el art. 2069 del Código unificado: Régimen.En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.
En el juicio, algunos juzgados han considerado dentro su evaluación sancionatoria, la especial condición del damnificado, en cuanto a sus características personales propias, como ser su edad, estado de salud, condición sicológica y composición del núcleo familiar, en especial cuando la infracción es reiterada y persistente (ej. el compresor de un aire acondicionado).
Juicio: etapa jurisdiccional. Un juez decide con la posibilidad que una Cámara revise la decisión. Actor/es – Demandado/s. Hechos-Prueba. Procedimiento estatuido por las normas procesales. Rito. Audiencias conciliatorias. Interpretación judicial. Sana crítica. Sentencia de mérito.
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(*) Especialista en propiedad horizontal y derecho inmobiliario.
