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Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.
Fecha: 06-06-2023
Colección: Doctrina
Cita: MJ-DOC-17206-AR||MJD17206
Voces: PROPIEDAD HORIZONTAL – RUIDOS MOLESTOS
Doctrina:
Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)
Dice el art. 1973 , CCyCN.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
De este modo se contemplan nada más que las llamadas inmisiones materiales, así denominadas pese a que algunas caen bajo los sentidos del hombre, porque quedan fuera las intromisiones propiamente materiales. El origen de la intromisión debe buscarse siempre en el fundo propio desde el cual se propaga al fundo vecino y/o ajeno, pero no opera directamente en el fundo ajeno, pues en este caso se trataría de una invasión.
El concepto de «normal tolerancia»; se relaciona con las incomodidades ordinarias propias de una sociedad en desarrollo. La vecindad impone la «tolerancia»; de ciertas molestias, pero estas no pueden superar la tolerancia normal.
El uso regular se refiere al uso normal de la propiedad. Debe respetarse el uso regular de la propiedad. Sin perjuicio de ello, ante la existencia concreta de ruidos molestos el tribunal puede ordenar el cese de los ruidos molestos ocasionados a los vecinos. Para considerar a los ruidos como «molestos», debe probarse que los mismos superan el nivel mínimo establecido de incomodidad moderada.
Si el uso es irregular, solo cabe la cesación de la actividad, esto es, si excede la normal tolerancia.No obstante lo expuesto, debe compatibilizarse el principio con el de «prioridad en el uso», ello además si se considera que hasta una fecha determinada el actor toleró las molestias, se entiende que las consintió.
Las restricciones y límites al dominio implican que todo propietario tiene el deber de soportar aquellas incomodidades normales de la vecindad, pues no existen derechos absolutos, sino que todos deben estar reglamentados, de allí las restricciones al dominio previstas por el propio ordenamiento civil.
Es un criterio elástico, pero debe considerarse en orden a las condiciones que una vida moderna impone en urbes como esta ciudad. Hay una imposición de la vida social que determina la necesidad de tener que tolerar ciertas molestias inevitables en muchos casos, y que puede ser una contrapartida de las numerosas ventajas que el avance tecnológico proporciona al hombre.
(*) Especialista en propiedad horizontal y derecho inmobiliario. Correo Electrónico de contacto: jrpizarro@rprsabogados.com.ar
