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#Fallos Hermanos, pero no para la herencia: No responde la notaria por la celebración de una compraventa entre los cotitulares de un inmueble respecto a la porción correspondiente a uno de ellos, sin intervención del hermano restante

Partes: Fantechi Hugo Arnaldo y otro c/ Raggi María Elena s/ daños y perjuicios

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: K

Fecha: 4-may-2021

Cita: MJ-JU-M-132133-AR | MJJ132133 | MJJ132133

Falta de responsabilidad civil del escribano que celebró una operación de compraventa entre los cotitulares de un inmueble, en relación con la porción correspondiente a uno de ellos, sin intervención del restante hermano.

Sumario:

1.-Corresponde rechazar la demanda por responsabilidad de la escribana, ya que la conflictiva familiar ninguna relación guarda con la actuación -que no fue antijurídica- de la notaria y -aún en el supuesto de haber sido advertidos por ésta de la conveniencia de la comparencia de su hermano a la escritura-, difícilmente se hubiera concretado.

2.-La existencia de otro sujeto titular de una parte indivisa del bien, no significa que la operación fuera ilegal o contraria a derecho, pues no hay normativa alguna que impida la compraventa entre cotitulares de un inmueble en relación con la porción correspondiente a uno de ellos. 3- No habiendo iniciado los recurrentes ninguna acción de redargución de falsedad contra la escritura, mal pueden señalar que no concibieron ni suscribieron -con anterioridad- el boleto al que se hace referencia.

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4.-La relación contractual entre el escribano y su cliente encuadra en las normas que regulan la locación de obra, pudiendo ser caracterizada la obligación del notario como de resultado, por ello, de la frustración del interés perseguido por el acreedor surge la responsabilidad del deudor y si éste quiere eximirse de responsabilidad, únicamente podrá demostrar la presencia de una causa ajena que interrumpa la relación causal.

5.-Cuando el notario asume la obligación de autorizar una escritura pública que contenga el negocio jurídico, dicho documento debe ser válido y a ese resultado queda obligado, pues su frustración originará su responsabilidad, de naturaleza objetiva.

Fallo:

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los 04 días del mes de mayo del año 2021, hallándose reunidos los Señores Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto en los autos: «FANTECHI, Hugo Arnaldo y otro c/ RAGGI, María Elena s/ daños y perjuicios», habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden del sorteo de estudio, el Dr. Osvaldo Onofre Alvarez dijo:

I.- La cuestión litigiosa.

Hugo Arnaldo y Silvana Elena Fantechi se presentan a fs. 10/13 e inician demanda contra María Elena Raggi por los daños y perjuicios que, expresan, les ha ocasionado la actuación de la nombrada como escribana en la operación de compraventa celebrada entre ellos y su madre -María Concepción Comande- con relación a la unidad funcional N° 10 del inmueble sito en la calle Rómulo S. Naón 2320/22/24/26/28/30/32, de esta ciudad.

Relatan que, como consecuencia del fallecimiento de su padre -Ovidio Fantechisu madre era titular del 50% del inmueble y que el 50% restante les correspondía -por partes iguales- a ellos y a su hermano, Norberto Luis Fantechi. Que tales porciones quedaron distribuidas de esa forma, con motivo de la transmisión hereditaria que tuvo lugar en el sucesorio de aquél. Refieren que, en el año 2003, su madre les comunicó la necesidad de vender su parte indivisa, que ellos accedieron a comprar.A esos efectos y por recomendación de aquélla, contactaron a la escribana Raggi, a quien pusieron al tanto de los antecedentes sucesorios, contexto legal y le encomendaron la realización del acto escriturario.

Señalan que la compraventa se concretó con la intervención de dicha notaria, el día 26 de diciembre de 2003, por lo cual dos de los tres hijos, adquirieron el 50 % de propiedad de María Concepción Comande, quien continuó viviendo en el inmueble hasta su fallecimiento.

Mencionan que, a fin de obtener la división de condominio del bien en cuestión, iniciaron -luego- la etapa de mediación contra su hermano Norberto Luis, titular del restante 16.33% del inmueble; ello toda vez que, desde la muerte de su padre, aquél se desinteresó de su madre y tampoco tuvo más contacto con ellos. Que, en ese ámbito, no lograron un acuerdo y fueron reconvenidos por simulación y nulidad de la escritura de venta por la que adquirieran el porcentaje de su madre. El fundamento de la reconvención, se basamentaba en que la operación era simulada, vulnerando los derechos de un heredero forzoso, cuya existencia conocía la escribana, a quien le constaban los antecedentes sucesorios de su padre.

Aducen que ambos son legos en la materia y que delegaron en la profesional accionada la materialización de una simple venta de parte indivisa. Que, al intentar entender los extremos del reclamo de nulidad, les explicaron que la escritura tiene un boleto de compraventa, del que -asimismo- se da cuenta en ella, cuando con su madre no necesitaban firmar boleto alguno.

Concluyen explicitando que el accionar profesional de la notaria, a quien delegaron la materialización de la venta, generó que la escritura fuere cuestionada.

Que, de prosperar el reclamo de su hermano, se consolidarían los daños y perjuicios alegados, por exclusiva responsabilidad de la -aquí- emplazada; todo ello sin mengua de los gastos materiales en que debieron personalmente incurrir y el daño psíquico y moral que les ha causado toda la situación.

A fs.24/29, amplían demanda y agregan que, Norberto Luis Fantechi inició contra ellos el expediente «Fantechi Norberto Luis c/ Fantechi Silvana Elena y otro s/ simulación» (N° 97.202/13) por ante el mismo juzgado. Que las afirmaciones que allí vertiera el accionante, corroboran la mala praxis de la escribana, que diera lugar al inicio de una acción en su contra, originada en la defectuosa instrumentación de venta realizada.

Aclaran que ellos se limitaron a concurrir a la escribanía a rubricar todo recaudo legal que perfeccionara la venta, la que se concretó con el exclusivo asesoramiento técnico e implementación concebidos por la nombrada; quien no les advirtió que podía existir un cuestionamiento por parte del tercer heredero. Refieren que la supuesta existencia del boleto -en caso que así sea- configuraría una estrategia de la escribana para deslindarse de responsabilidad y protegerse en su accionar profesional, generando un título perfecto que no pudiera ser atacado. Aducen que el eventual acogimiento de la acción de nulidad por simulación, sería consecuencia de su actuación.

Concluyen afirmando que la mala praxis se configura por haber realizado María Elena Raggi, una operación insegura y que -más allá del resultado del juicio sobre simulación- fueron expuestos a esa demanda, sustentada en los términos de la escritura N° 196. Que en todo momento entendieron que la escribana les entregaba un título o instrumento perfecto e inobjetable, que goce de plena fe y sea oponible «erga omnes». Enumeran los rubros reclamados, fundan en derecho, ofrecen prueba y solicitan se haga lugar a la demanda incoada.

Por su parte, a fs. 71/78, se presenta María Elena Raggi y plantea la nulidad de la notificación del traslado de la demanda. En subsidio, opone excepciones -de defecto legal, falta de personería, legitimación activa y prescripción-; tras ello, contesta demanda.

Luego de realizar una negativa pormenorizada de los hechos relatados por los co-actores, expone su versión de lo acontecido.Refiere que conoce a la familia de los accionantes desde su adolescencia y que, a lo largo de los años, realizó algunos trabajos para ellos, siempre en buenos términos. Que, a fines del año 2003, Silvana se comunicó con ella y le comentó que su madre había decidido venderle a ella y a su hermano Hugo, la parte indivisa que le correspondía respecto del inmueble en cuestión, explicándole los pormenores familiares. Que, en diciembre de dicho año, le acercó un boleto suscripto por su madre y por ella, en representación de su hermano y por derecho propio, donde establecían el compromiso de venta y forma de pago.

Detalla que, al estudiar la documentación, notó que el inmueble- tambiénfiguraba a nombre de Norberto Luis Fantechi; motivo por el cual tuvieron una nueva reunión donde le aconsejó a Silvana que aquél asistiera a la escritura personalmente o por poder, a lo que -acota- esta última se negó, afirmando que ni siquiera sabía dónde vivía su hermano. Que, entonces y por tratarse de una operatoria completamente legal, la llevó a cabo conforme el boleto de compraventa suministrado por las partes contratantes. Agrega que, el día de la escritura, asistieron Cristina y María Concepción Comande y Silvana Fantechi, quien -además- firmó por su hermano Hugo Arnaldo, en calidad de apoderada. Se ratificó verbalmente todo lo consignado en ese boleto y se suscribió la escritura en cuestión.

Señala que continuó realizando algunos trabajos para la familia y, a fines del 2013, le informaron que su madre había fallecido y que su hermano Norberto se presentó haciendo diferentes reclamos; siendo notificada por carta documento de una mediación con Hugo. Esgrime que tanto su trabajo previo, en la escritura y posterior, fue intachable y, de existir algún problema o juicio, sólo se debe a la mala relación existente entre los hermanos.Arguye que el boleto es una prueba fundamental para demostrar que lo único que realizó fue materializar el deseo de las partes, siempre de acuerdo a la ley y a sus deberes profesionales. Que asesoró a los actores y a su progenitora respecto a los pormenores que podría traer aparejado la escritura y recomendó que Norberto la firme -no para que sea válida, sino para evitarles eventuales reclamos futuros-, todo lo cual fue desestimado por aquéllos y que no altera su labor profesional, no existiendo ningún elemento material a cuestionar. Afirma que el instrumento de que se trata, constituye un título perfecto, reúne los requisitos esenciales para su validez y se encuentra libre de todo vicio.

Agrega, por otro lado, que no existe daño, sino solo uno eventual que -ademásno es indemnizable al no ser cierto, encontrándose fundado en suposiciones. A más que reclaman daños futuros y, en cuanto al moral, que se basa en conflictos familiares y judiciales, de los cuales la accionada no tiene culpa alguna.

Solicita la aplicación de una sanción por temeridad y malicia, tratándose de un reclamo absurdo, sin sustento factico ni jurídico; conociendo los actores la deficiencia de su demanda, llena de sinrazones. Ofrece prueba, funda en derecho y peticiona se rechace la demanda en todas sus partes, con costas.

A fs. 167/168, se presenta Chubb Argentina de Seguros S.A. y contesta la citación en garantía. Reconoce la existencia de un seguro suscripto con el Colegio de Escribanos de esta Ciudad que cubre la responsabilidad civil profesional de la escribana demandada, María Elena Raggi. Asimismo, señala los límites de la póliza y denuncia la existencia de una franquicia a cargo de la notaria.

A fs. 186/187, se rechazó la excepción de falta de personería y se difirió el tratamiento de las defensas de falta de legitimación activa y de prescripción para la definitiva; como así también el pedido de sanciones en los términos del art. 45 del CPCCN.

A fs.199/201, los actores denuncian, como hecho nuevo, un acuerdo celebrado con su hermano -Norberto Luis Fantechi- mediante el cual pusieron fin a las acciones iniciadas por éste sobre simulación y cobro de pesos (expedientes N° 97.202/2013 y N° 36.421/20169, respectivamente) y el desistimiento respecto de la acción de colación. Tal acontecer fue contestado por la accionada a fs. 203/204, solicitando su rechazo; sin perjuicio de lo cual entiende que -ante el reconocimiento de la contraria de haber arribado a un acuerdo- la demanda en estas actuaciones devino abstracta. A fs. 208, hace lo propio la citada en garantía y desconoce la documental acompañada por los accionantes.

Por último, a fs. 210/214, los actores denuncian otro hecho nuevo consistente en la suscripción -con fecha 28 de marzo de 2018- de la escritura traslativa de dominio acordada en el convenio referenciado y adjuntan copia simple de dicho instrumento.

En la audiencia preliminar de fs. 231, el «a-quo» resolvió declarar la cuestión como de puro derecho.

II.- La sentencia.

El primer juzgador, en su decisorio de fs. 248/ 251, señaló que los propios actores en su escrito liminar relatan que al solicitar los servicios de la Sra. Raggi, lo hicieron con la intención de concretar la compraventa previamente pactada con su madre en relación con su porción de la unidad funcional N° 10 del inmueble sito en la calle Rómulo Naón 2326, de esta ciudad. Que, asimismo, reconocen que la operación de compraventa fue auténtica y lo mismo expresaron al contestar demanda en el juicio sobre simulación (Expte.N° 97.202/13) En definitiva refiere que, si los propios accionantes requirieron los servicios de dicha notaria a fin de concretar la compraventa previamente acordada entre ellos y su madre, a la vez que negaron que se trate de un acto simulado, se pregunta cuál es el reproche que le hacen a la profesional demandada.

Advierte que la escribana cumplió con la tarea encomendada y confeccionó la escritura, previo estudio de los títulos pertinentes y que, la existencia de otro sujeto titular de una parte indivisa del bien, no significa que la operación sea ilegal o contraria a derecho; lo que no obsta a que el restante cotitular -en caso de existir, como sucede en el caso- intente las acciones a las que se crea con derecho en resguardo de sus intereses, excediendo ello el marco de actuación del notario.

Reitera que, en dicho contexto, no se entiende el cuestionamiento de los compradores en orden a la actuación de la escribana; cuando no hubo simulación alguna y la compraventa -real y concretamente- se realizó. Es claro -confluye- que no puede exigírsele a un fedatario que asegure a sus clientes que -en el futuro- un tercero no va a objetar la operación pasada ante él; máxime cuando no hizo otra cosa que materializar el negocio que las partes ya habían acordado sin su participación.

Denota que, en la escritura en cuestión, se dejó asentado como antecedente de la operación, que los contratantes concurrieron a su celebración con un boleto de compraventa firmado por ellos, oportunidad en la que abonaron el precio total de la operación. Asimismo, si bien en la demanda explicitan no recordar haber firmado ese instrumento, en la escritura se dejó expresamente consignada su existencia y la ratificación de los contratantes a su respecto; siendo que la misma no fue redargüida de falsa; única vía idónea a fin de cuestionar la veracidad de lo allí asentado.

Finalmente, expresa que el acto de alegación realizado a fs.199/201 es claramente inadmisible, puesto que un hecho nuevo no puede ser el elemento constitutivo del daño cuyo resarcimiento se persigue sino -a lo sumo- causa de su agravamiento. Además, la circunstancia que los actores hayan arribado a un acuerdo transaccional con su hermano, es un dato que poco aporta a la causa. Ello así puesto que habiendo extinguido así obligaciones litigiosas o dudosas (art. 832 del Código Civil), no puede inferirse que la mentada simulación realmente haya existido.

Por todo lo expuesto, concluye que la pretensión debe ser rechazada y, en consecuencia, se tornó abstracto el tratamiento de la excepción de prescripción articulada.

En cuanto a la sanción por temeridad y malicia solicitada, y más allá del resultado del proceso, no advierte en el proceder de los actores, una maniobra de entidad suficiente que deba ser sancionada en los términos del art. 45 del Código Procesal. En atención al hecho objetivo de la derrota, impuso las costas a los accionantes vencidos (art. 68 CPCCN).

III.- Agravios.

Los actores expresan agravios a fs. 271/277, cuyo traslado es contestado por la accionada a fs. 281/284.

En su memoria, refieren que el «a-quo» arriba a la arbitraria resolución que libera de responsabilidad profesional a la notaria, quien realiza el trabajo encomendado por neófitos, poniendo -paradojalmente- en éstos, la carga técnica de lo encomendado y haciéndolos cargo de la instrumentación formal y solemne de un instrumento público, lo que resulta -a sus pareceres- absolutamente impensado y, finalmente, agraviante a sus intereses.

Resaltan que, como consecuencia del accionar profesional de la demandada, acontecieron efectos distintos a los previstos, por carencia de información y asesoramiento que debió brindar aquélla, cumpliendo con el primer pilar del ejercicio profesional. Que contrariamente con lo debido, jamás les advirtió que la operación -cuya instrumentación le pertenecía- podría derivar en una acción o algún reclamo del condómino, por entender que existió simulación o donación encubierta.Aún en el extremo que afirma el juez, en cuanto a que la compraventa fue una decisión de los intervinientes, todo lo atinente a su procedencia jurídica recayó en la profesional, en quién la vendedora confió la instrumentación sin advertir -como quedó dicho- sobre los potenciales efectos disvaliosos que -en definitiva- ocurrieron; ya que el acto jurídico en el que intervino fue cuestionado judicialmente por una acción de simulación, que derivó en un acuerdo en el cual -los aquí accionantes- debieron desembolsar una importante suma de dinero. Sostienen que, de haber estado debidamente anoticiados de las consecuencias del acto pasado por la notaria, nunca hubieran concretado la adquisición, por el riesgo que ello implicaba.

En cuanto a la obligación de la demandada de asentar debidamente que los intervinientes conocían los extremos a los que se exponían mediante consentimiento informado, está claro que no existió, por lo que aflora la responsabilidad de la escribana que no dudó en percibir honorarios por un trabajo que debía culminar con un título perfecto.

Señalan que no fueron ellos quienes encomendaron a la escribana el trabajo profesional, sino su madre y vendedora del bien, la Sra. Comande. Que ellos se limitaron a realizar los actos propuestos por la profesional actuante. El reproche que le endilgan -además de la falta del debido asesoramiento- lo constituye la omisión de la notaria de requerir el consentimiento del Sr. Norberto Fantechi para que no existieran reclamos ulteriores, lo que -finalmente- debió lograrse mediante un desembolso mayor de dinero, al adquirirle al mismo -como consecuencia del acuerdo- la parte indivisa registral; momento en que el Sr. Norberto Fantechi -recién en 2018- prestó su conformidad al acto de la escribana Raggi, a los efectos de consolidar -de ahí en másun título perfecto.

Cuestionan, asimismo, la lógica del «a-quo» en cuanto afirma que excede el marco de actuación de la notaria la posibilidad que un tercero intente las acciones con que se crea derecho a articular en resguardo de sus intereses.Advierten que se vieron afectados al no alcanzar certidumbre en el negocio jurídico; no existió una determinación correcta de los requisitos elementales del caso (la necesidad del consentimiento del Sr. Norberto Fantechi), ni una mayor reflexión acerca de las consecuencias del acto.

Consideran que la sentencia «.peca de ligereza, toda vez que justamente los títulos perfectos se realizan para repeler cualquier reclamo que se intente contra él. Es más, el reclamo aconteció por la imperfección de la instrumentación y no a la inversa. Justamente, porque nadie puede garantizar que a futuro exista un reclamo, es deber del profesional interviniente arbitrar los extremos para que, ante la eventualidad del reclamo, el mismo carezca de procedencia, otorgando al acto la mayor certidumbre del negocio jurídico, la mayor determinación de los requisitos elementales del caso y la mayor reflexión acerca de las consecuencias del acto.». Que, ante el conocimiento de un tercer cotitular, Raggi toma la decisión de realizar la escritura, concretando por sus propios actos la vulnerabilidad del título que ella misma argüía; «.prioriza su seguridad profesional no reparando en gastos de exponer al cliente que le pagó honorarios, con manifiesta inocencia del negocio que emprendía.».

Aducen -asimismo- que nunca su progenitora, ni ellos, propusieron los términos.

En ningún momento reconocieron haber suscripto un boleto de compraventa, menos haberlo concebido con anterioridad a la escritura, sino todo lo contrario. Reafirman que desconocían dicho extremo y sólo convinieron hacer la operación, a propuesta de su madre y en esa dirección, ella (a la postre vendedora) convocó a la notaria. Que esa es -justamente- la responsabilidad profesional no advertida por el juzgador. Por ende la posible existencia de dicho boleto es la prueba de la argucia de la profesional de defenderse ante un conflicto que sabía podría producirse y que jamás les advirtió; que hubiera bastado con que los anoticie de los riesgos o que les informe que sería conveniente que el Sr.Norberto Fantechi prestara su asentimiento en la instrumentación que realizó, en vez de auto protegerse con un esquema que -avizoranquedó expuesto y dejó a los actores al frente de un apremio que no tenían idea que pudiera existir.

Concluyen explicitando que la instrumentación de la escritura, constituye exactamente la mala praxis profesional que el sentenciante no pudo advertir sellando una sentencia que -según sus propios dichos- resulta ser arbitraria.

También se quejan de que el «a-quo» concluyera manifestando que no existe daño. Refieren que, al momento de sentenciar, el mismo estaba totalmente cuantificado en el acuerdo que debieron realizar con Norberto Fantechi. Que la reconvención de éste fue sorpresiva y nunca supieron que podía ser interpuesta.

Aluden que el juez de grado perdió de vista que el hecho nuevo (constituido por el acuerdo del día 5 de enero de 2018) que omitió valorar, resulta manifiestamente claro respecto de la consumación del daño concreto.

En este estado de cosas, afirman qu e no cabe duda que la escritura celebrada por la accionada, no constituyó título perfecto que resultara incuestionable, a punto tal que se debió -en el acuerdo celebrado- contemplar el extremo de la ratificación por su hermano, pensando en futuras transmisiones y dejando en claro que era a los efectos de sanear cualquier tipo de cuestionamiento, incluso de terceros.

En cuanto a la sentencia desestimatoria del proceso de simulación, refieren que lo fue por las formas y no por el fondo, lo que cambia -a su criterio- el ángulo de las cosas. Concluyen ponderando que el daño causado existe y resulta evidente. Solicitan se modifique la sentencia de grado, admitiendo la demanda en todos sus términos, con expresa imposición de costas.

IV.- Se analizarán, seguidamente, los agravios traídos a consideración de este Tribunal.

Atento la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial (Ley n° 26.994 y su modificatoria Ley n° 27.077), de conformidad a lo previsto en su art.7 y teniendo en cuenta la fecha de la cuestión ventilada en autos, es que resultan de aplicación al caso las normas del Código Civil de Vélez.

Destaco el derecho elemental del juzgador de no seguir a las partes en todos y cada uno de los argumentos que esgrimen en resguardo de sus pretensos derechos, limitándose a escoger entre aquellos que guardan relación directa con la litis y que revisten sustancial importancia para la justa solución del diferendo (conf. CSJN, ED 18- 780; CNCiv., Sala D, ED 20-B-1040; Sup. Corte de Bs.As., Ed 105-173; esta Sala, expte. N° 114.223/98, entre otros).

El juez debe arribar a la verdad jurídica que, al decir de Morello, no es la verdad absoluta y abstracta «sino el estado subjetivo del juez cuyo acceso a esa verdad (certeza) se ha ajustado a un procedimiento reglado y a pautas y guías lógicas de experiencia y sociológicas» (Estudios de Derecho Procesal Civil; T. I; Buenos Aires 1998, Abeledo-Perrot; p. 102 y sig.).

Debo señalar que los antecedentes que obran en autos, analizados en forma integral y a la luz de los principios que inspiran la sana crítica (art. 386 del CPCCN), no permiten admitir las quejas vertidas por los recurrentes. Del análisis del memorial presentado, advierto que los ingentes y denodados esfuerzos que realizan resultan insuficientes -«per se»- para enervar las fundadas razones que vertebran el pronunciamiento de grado.

La relación contractual entre el escribano y su cliente encuadra en las normas que regulan la locación de obra, pudiendo ser caracterizada la obligación del notario como de resultado.Por ello, de la frustración del interés perseguido por el acreedor (mero incumplimiento) surge la responsabilidad del deudor y si éste quiere eximirse de responsabilidad, únicamente podrá demostrar la presencia de una causa ajena que interrumpa la relación causal.

Ciertamente, para la mayoría de los autores, el vínculo del fedatario con su cliente, se configura a través de un contrato de locación de obra intelectual (conf.

Bustamante Alsina, Jorge, «Teoría general de la responsabilidad civil», p. 415; Trigo Represas, Félix, «Responsabilidad civil de los profesionales», en «Seguros y Responsabilidad Civil», T. I, p. 130, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1978; Bueres, Alberto, «Responsabilidad civil de los escribanos», en Bueres-Highton, Código Civil, T. 4-B, p. 739; Piñón, Benjamín, «Responsabilidad de los escribanos públicos», en «Derecho de daños» (libro homenaje a Mosset Iturraspe), T. I. p. 499, Ed. La Rocca, Buenos Aires, 1989; Compagnucci de Caso, Rubén H., «Responsabilidad de los escribanos», LA LEY, 1999-B, 16- Responsabilidad Civil Doctrinas Esenciales T. V, 1119; Spota, Alberto G., «Contrato de locación de obra», Obligaciones y Contratos Doctrinas Esenciales T. V, 883; CNCiv., sala A, 30/10/1997, LA LEY, 1999-B, 18). Por lo tanto, la responsabilidad ante el incumplimiento es contractual, pues tiene lugar en virtud de la violación de una relación jurídica anterior que unía a las partes: el perjuicio es sufrido por uno de los contratantes y resulta ser una consecuencia directa del incumplimiento.

La doctrina, si bien efectúa algunas distinciones necesarias, es casi coincidente en entender que el notario, al tener que otorgar un instrumento válido, asume una obligación de resultado o de fines que le obliga en una dimensión mayor e impide alegar la ausencia de culpabilidad para eximir su responsabilidad (conf.Compagnucci de Caso, Rubén H., «Responsabilidad de los escribanos», LA LEY, 1999-B, 16- Responsabilidad Civil Doctrinas Esenciales Tomo V, 1119). Así, al momento de contratar con su cliente, el profesional se compromete a otorgar un instrumento válido en cuanto a la observancia de las formalidades legales exigidas, idóneo para el logro de la o las finalidades perseguidas por su o sus otorgantes, como así también adecuado para su inscripción en el registro que corresponda a los efectos de que el negocio en cuestión pueda adquirir oponibilidad respecto de terceros (conf. López Mesa, Marcelo y Trigo Represas, Félix A., en «Responsabilidad Civil de los Profesionales», Editorial Lexis Nexis, 2005, p. 290/291).

El art. 134 de la ley 404 (Ley Orgánica Notarial, sancionada por la legislatura de la Ciudad de Buenos Aires el día 15 de junio de 2000) define como ejercicio irregular de la profesión a todo acto u omisión, intencional o culposo, que importe el incumplimiento de las normas legales o reglamentarias que rigen el ejercicio de la función notarial; así como la violación de las disposiciones dictadas o que se dictaren para la mejor aplicación de aquéllas y el incumplimiento de los principios de ética profesional, en tanto y en cuanto tales transgresiones afectaren a la institución notarial, a los servicios que le son inherentes, al decoro del cuerpo o a la propia dignidad del escribano.

Como se ha sostenido, la tarea documentadora del escribano es unitaria y comprende el asesoramiento de las partes; la confección del documento sin vicios intrínsecos o extrínsecos; la labor fedante o autenticadora; la conservación del protocolo, el deber de expedir copias y el quehacer registral que demanda la realización de actos previos necesarios para otorgar un documento eficaz y una tarea ulterior correcta en orden a la inscripción del documento en el Registro en tiempo oportuno (conf. Bueres, A.J. «Responsabilidad civil de los escribanos», Revista del Seguro de la Empresa y la Responsabilidad Civil, abril-junio de 1983, p. 24 y ss., Bustamante Alsina, J.»Teoría general de la responsabilidad civil», núm. 1490, Abeledo Perrot, 1981).

Nuestro codificador entendió que la función de asesoramiento es amplia (conf. Hernández- Ugarte, «Régimen jurídico de los testamentos», 1° ed., Bs.As. 2005, p. 204). El escribano, como profesional del derecho que es, no puede limitarse a dar forma a los actos pasados en su presencia o ante su registro, sino que debe ilustrar a las partes acerca de los alcances del negocio, su conveniencia o inconveniencia, etc.

Se trata de una aplicación concreta del deber de información que -en el «sub lite»- constituye una obligación de fines, pues el escribano se compromete a observar un plan de prestación enderezado a que se obtenga un consejo jurídico eficaz (conf.

Bueres, op. cit., p. 85). Incluso, si tiene dudas sobre la legalidad del acto, tiene el deber de advertir a las partes y, si insisten en llevarlo a cabo, deben dejar constancia de esa insistencia en la escritura.

En el caso del escribano, para atribuirle responsabilidad, se requieren también los presupuestos de la responsabilidad civil: antijuridicidad, relación causal, imputabilidad o factor de atribución y daño.

Se ha sostenido que el incumplimiento de la ley o de los códigos de deontología, integran el marco de la juridicidad (conf. Kemelmajer de Carlucci, Aída, «Breves reflexiones sobre la responsabilidad del escribano». Revista de la Universidad Nacional de Córdoba. Facultad de Derecho y Ciencias Sociales. Volumen 6, nº 1, págs. 371 a 401, año 1998). Por tanto, es verificado el incumplimiento de los deberes que impone al escribano la mencionada Ley 404, que este elemento debe tenerse por configurado.

Desde otro orden de miras, la responsabilidad del actuario deriva, habitualmente, de un hecho personal por su culpa o dolo. Cuando -como en el casoasume una obligación de resultado, ni siquiera es indispensable la prueba de la culpa, sino basta el incumplimiento -o el mal cumplimiento- para que surja el deber de responder (conf.Trigo Represas, Félix A., «Responsabilidad civil del escribano público», Revista del Notariado, n° 871, Año CVI, enero-marzo 2003, p. 40).

Cuando el notario asume la obligación de autorizar una escritura pública que contenga el negocio jurídico, dicho documento debe ser válido y a ese resultado queda obligado, pues su frustración originará su responsabilidad, de naturaleza objetiva. En cambio, respecto a su función de asesoramiento, su responsabilidad es equivalente a la del abogado.

El estándar aplicable ha de ser el de un «buen profesional», diligente y prudente; esto es, que debe poner en su tarea un cuidado razonable, conforme a las reglas del buen sentido y la prudencia. (conf. Trigo Represas, «Responsabilidad Civil del Abogado», p. 162) Ahora bien, un somero repaso a los requisitos de la responsabilidad civil, pone en evidencia la falta de fundamentos de los agravios vertidos.

En este sentido, sabido es que, para desentrañar la existencia, contenido o alcance de una relación jurídica, cobra suma importancia la conducta asumida por las partes antes, durante y después del acto que constituye su causa fuente.

A fs. 5/9 de autos, obra la escritura N° 196, de fecha 26 de diciembre de 2003, pasada ante la escribana María Elena Raggi, por la que María Concepción Comande vendiera «.las partes indivisas que tiene y le corresponden.» sobre las unidades que detallan del inmueble sito en Rómulo S. Naon 2320/22/ 24/ 26/ 28/ 30/32 de esta ciudad, a Silvana Elena Fantechi y Hugo Arnaldo y estos «.adquieren en condominio y por partes iguales.». Se deja constancia que le corresponden a la vendedora: «. Primero: por división de condominio y adjudicación que realizara con sus otros condóminos el señor Ovidio Fantechi, quien era de estado civil casado en primeras nupcias con la aquí vendedora, todo por escritura 100 de fecha 19 de agosto de 1983. Segundo: Fallecido el Sr. Ovidio Fantechi se tramitó el juicio sucesorio por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia Civil N° 29.en donde luego de los trámites de estilo, se dictó declaratoria de herederos a favor de sus hijos Norberto Luis, Hugo Arnaldo y Silvana Elena y de la aquí vendedora en cuanto a los bienes propios que hubiere.».

Asimismo, se consigna que «.De los certificados pedidos, resulta que el dominio en las proporciones citadas, consta a nombre de la vendedora, no reconociendo los bienes de que se trata, embargos, hipotecas, litis, ni otras restricciones a su dominio. Bajo tales conceptos, realizan esta venta por el precio total y convenido de treinta mil pesos, los cuales fueron abonados íntegramente antes de este acto por los compradores a la vendedora, como así surge del botero de compraventa firmado por las partes con fecha 5 de noviembre de 2003, que adjunto a la presente, por lo que ésta les ratifica y otorga por dicha suma suficiente recibo y carta de pago en forma. Enterados los compradores de los términos de esta escritura de venta otorgada a su favor, manifiestan su conformidad y aceptación con la misma por estar redactada de acuerdo a lo convenido.».

En primer lugar, de la simple lectura de la actuación notarial precisada, surge la existencia del boleto de compraventa que los actores otrora desconocieran. Como allí se consigna, el mismo se firmó con fecha 05.11.2003, conviniendo las partes en él el precio de la operación, el que se afirma fue abonado íntegramente en dicho acto. La vendedora ratificó tal acontecer en la escritura y los compradores manifestaron conformidad y aceptación con los términos allí vertidos. Explícitamente se detalla «. por estar redactada de acuerdo a lo convenido.».

Es decir, que no habiendo iniciado los recurrentes ninguna acción de redargución de falsedad contra la escritura N° 196 (conf. art. 395 del Cod.Procesal), mal pueden señalar que no concibieron ni suscribieron -con anterioridad- el boleto al que se hace referencia.

Sabido es que el boleto de compraventa -aun cuando no es título suficiente para adquirir el dominio de un inmueble- constituye una convención válida que genera diversas obligaciones para las partes (entrega de la cosa, pago del precio, etc.).

Normalmente, en el boleto de compraventa, las partes establecen los requisitos que habilitan el cumplimiento de la obligación, así como el plazo para su concreción, los efectos de la mora, una pena por el retardo, un pacto comisorio expreso, etc.; todo lo cual se halla sujeto, «ab initio», a la libertad contractual de las partes.

Ciertamente, con posterioridad al acto escriturario concretado, pretendieron adquirir la porción de la finca correspondiente a su hermano Norberto, a cuyo fin -sostienen en la demanda- iniciaron la etapa de mediación prejudicial para promover la división de condominio; lo que conlleva que la instrumentación de la notaria, constituyó un título perfecto y que lo que pretendieron -«a posteriori»- era comprar la parte restante de la propiedad.

Título perfecto es aquel que reúne los requisitos esenciales para su validez y se encuentra libre de todo vicio. El notario crea el documento (escritura pública) concordante con la voluntad de las partes o acorde con pactos preexistentes, adaptándolo a disposiciones legales mediante la aplicación de la norma al hecho jurídico para que produzca efectos jurídicos eficaces. Tal proceder lo consagra en dos instancias: lo preparatorio, que es arribar a la convicción de la viabilidad escrituraria, analizando las situaciones de hecho y de derecho y -entre ellas- la perfectibilidad del título y lo configurativo, que consiste en aplicar la norma para que su obra tenga esa perfectibilidad que procuró al estudiar los antecedentes del caso.

Sabido es que la fortaleza, plenitud, validez y eficacia del derecho, deriva de la solidez del título.Es así que la denominada escritura de compraventa, conforma un acto estatal, público, en el cual se despliega la función notarial con la finalidad de dotar al acto de legalidad, certeza, seguridad, legitimación, autenticidad, rigor técnico, instrumentación rigurosamente reglada, conservación de los documentos matrices y acceso inmediato al protocolo toda vez que resulte necesario (v. Lafaille, Héctor – Jorge H. Alterini, «Derecho civil – Tratado de los derechos reales», Tº VI, p. 569, La Ley, Bs. As., 2010).

Como se vislumbra no se ha disputado -en modo alguno- la validez de la escritura; ésta no fue redargüida de falsa para revertir la presunción de legitimidad y veracidad que emana de dicho instrumento por su propia naturaleza (conf. «Benincasa, Carlos Norberto c/ Nistico, Salvador Antonio y otros s/ incidente», del 23/08/94, Sum. n°9787 de la Base de Datos de la Secretaría de Documentación y Jurisprudencia de la Cámara Civil).

Reconocen los actores, contrariamente a lo argumentado, que la operación de compraventa fue auténtica y que no existió simulación alguna (v. escrito de demanda y ampliación); lo que también expresaran -oportunamente- en su contestación de fs. 145/151 de las actuaciones «FANTECHI, Norberto Luis c/ FANTECHI, Silvana Elena y otro s/ simulación» (Expte. N° 97.202/2013), que en este acto tengo a la vista -en la que la pretensión fuera desestimada, fs.189-.

Al referirse allí a la realidad de los hechos, la coactora Silvana Elena Fantechi adujo que «.Diametralmente opuesto a los que plantea el actor Norberto Fantechi, es lo que ocurrió en la realidad entre nuestra madre María Concepción Comande, mi hermano Hugo Fantechi (representado por mi) y la escribana María Elena Raggi, sujetos que participaron en el acto jurídico de compraventa cuestionado infundadamente.» (lo resaltado me pertenece).

La teoría de los actos propios consiste, precisamente, en que nadie puede ponerse en contradicción con sus propias acciones, ejerciendo una conducta incompatible con una anterior, deliberada y jurídicamente eficaz.

En definitiva, los reclamantes y su madre, requirieron los servicios profesionales de la escribana Raggi a fin de escriturar la compraventa que previamente pactaran y, la notaria, cumplió con la tarea encomendada llevando adelante el acto escriturario -previo estudio de los títulos pertinentes- a los que refiere en el instrumento de que se trata. De hecho, se hace mención al sucesorio de Ovidio Fantechi, padre de los actores y a la declaratoria de herederos allí dictada a favor de sus hijos y cónyuge -la aquí sindicada como vendedora, María Concepción Comande- ésta última en cuanto a los bienes propios que hubiere. Se plasma expresamente que, además de Hugo Arnaldo y Silvana Elena, lo hereda Norberto Luis Fantechi.

Como destacara el primer sentenciante, la existencia de otro sujeto titular de una parte indivisa del bien, no significa que la operación fuera ilegal o contraria a derecho, pues no hay normativa alguna que impida la compraventa entre cotitulares de un inmueble en relación con la porción correspondiente a uno de ellos.

Tal como lo dispone el art. 2673 del Código Civil «El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble». Cada condómino goza -respecto de su parte indivisa- de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios.Asimismo, puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros (arts. 2676 y 2677 CC) Bajo estos lineamientos, considero que la valoración de los hechos que realizan los recurrentes en su memorial -pretendiendo consagrar la responsabilidad civil de la escribana María Elena Raggi- no se condice con los elementos reseñados precedentemente. Ciertamente, la conflictiva familiar que se advierte y que se denota, tanto en estas actuaciones como en el expte N° 97.202/2013, en el que el -allí- actor reconoce la enemistad con sus hermanos (v. audiencia preliminar fs. 184/185), ninguna relación guarda con la actuación de la notaria y -aún en el supuesto de haber sido advertidos por ésta de la conveniencia de la comparencia de su hermano Norberto a la escritura- entiendo que, difícilmente, se hubiera concretado. Cuadra igualmente destacar que, a fin de resolver las cuestiones inherentes a la porción indivisa de aquél, la vía llevada adelante por los actores fue la de la mediación prejudicial de un proceso de división de condominio.

De este modo, no habiéndose acreditado, en definitiva -a mi criterio- que el obrar de la notaria haya sido antijurídico, no cabe imputarle responsabilidad alguna por el otorgamiento del aludido acto escriturario, por lo que no puedo sino concluir en la improcedencia del presente reclamo.

De modo que, por estos motivos, y por los fundamentos que aquí propongo se torna abstracto evaluar los restantes agravios vertidos por la parte actora, como los referidos al daño o perjuicio que enuncian haber padecido.

En función de las consideraciones que anteceden y si mi voto es compartido, propongo desestimar las quejas impetradas y confirmar la sentencia de primera instancia en todo cuanto decide, manda y fuera motivo de agravio, con costas de Alzada a los recurrentes vencidos (art. 68 Cod. Procesal).

La Dra. Silvia Patricia Bermejo y el Dr. Oscar J. Ameal, por las consideraciones y razones aducidas por el Dr.Álvarez, votan en igual sentido a la cuestión propuesta.

Buenos Aires, 04 de mayo del año 2021.

Y visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo transcripto precedente mente, por unanimidad de votos el Tribunal decide: 1) Confirmar la sentencia de primera instancia en todo cuanto decide, manda y fuera motivo de agravio; 2) Imponer las costas de Alzada a los recurrentes vencidos (art. 68 Cod. Procesal) y, 3) Poner en conocimiento mediante oficio de estilo, conformado por el Juzgado actuante, al Colegio de Escribanos de la Capital Federal, de la sentencia dictada -tanto en primera instancia como por este Tribunal- (art. 135 Ley 404 CABA Organización Notarial).

Difiérase la regulación de honorarios de Alzada para su oportunidad.

Regístrese de conformidad con lo establecido con el art. 1° de la ley 26.856, art. 1 de su Decreto Reglamentario 894/2013 y arts. 1, 2 y Anexo de la Acordada 24/13 de la CSJN.

La difusión de la presente resolución se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, segundo párrafo del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. En caso de su publicación, quien la efectúe, asumirá la responsabilidad por la difusión de su contenido.

Notifíquese por secretaría y cúmplase con la comunicación pública dispuesta en las Acordadas de la C.S.J.N. 15/2013 y 24/2013. Oportunamente, devuélvase a la instancia de grado.

OSVALDO ONOFRE ALVAREZ

OSCAR JOSE AMEAL

SILVIA PATRICIA BERMEJO

JULIO M.A. RAMOS VARDE (SEC).

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