Dos frenos al desalojo: No procede el desalojo de la ex cónyuge del vendedor del inmueble y sus hijos, al existir una inhibición general de bienes sobre aquél, y una atribución como hogar conyugal del bien

Partes: G. A. V. c/ B. E. P. y otros s/ incidente de redargucion de falsedad

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul

Sala/Juzgado: I

Fecha: 16-abr-2019

Cita: MJ-JU-M-118377-AR | MJJ118377 | MJJ118377

Improcedencia del desalojo de la ex cónyuge del vendedor del inmueble y sus hijos por parte de los compradores del bien, al existir una inhibición general de bienes sobre el vendedor y la atribución provisoria del que fuera el hogar conyugal a favor de la accionada.

Sumario:

1.-Corresponde revocarse la sentencia que hizo lugar a la demanda de desalojo, pues si bien habían cesado las condiciones de aplicación del art. 1277 del CC. por haber arribado la menor de los hijos a la mayoría de edad -siendo correcto que ello sea merituado como hecho sobreviniente en los términos del art. 163 inc. 6to. 2do. párr. del CPCC.-, antes de que ello acaeciera tuvieron lugar otros dos hechos, como lo son la traba de la inhibición general de bienes sobre el éx cónyuge de la demandada -vendedor- y la atribución provisoria del que fuera el hogar conyugal a favor de la accionada, resolución ésta última que es oponible a los compradores del bien, pues actuando con la debida diligencia pudieron haber advertido la situación.

Fallo:

En la Ciudad de Azul, a los 16 días del mes de Abril de 2019 reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelaciones Departamental – Sala I- Doctores Yamila Carrasco, Lucrecia Inés Comparato y Esteban Louge Emiliozzi, para dictar sentencia en los autos caratulados: “G. A. V. C/ B. E. P. Y OTROS S/INCIDENTE DE REDARGUCION DE FALSEDAD “, (Causa Nº 1- 63574-2018),”B. E. P. Y OTRO/A C/A. D. O. Y OTRO/A S/DESALOJO”,(CAUSA Nº 1-63577-2018) se procede a votar las cuestiones que seguidamente se enunciarán en el orden establecido en el sorteo oportunamente realizado (arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del C.P.C.C.), a saber: Doctores LOUGE EMILIOZZI-COMPARATOCARRASCO.- Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:

CUESTIONES

1ra.- ¿Es justa la sentencia única obrante a fs. 550/561 de la causa n° 63.577 (expte. 4040/2012) en cuanto resuelve lo ventilado en dicho proceso principal?

2da.- En caso de ser necesario pronunciarse sobre la cuestión, ¿es justa la misma sentencia única obrante a fs. 314/325 de la causa n° 63.574 (expte. 1824/2014) en cuanto resuelve lo ventilado en ese incidente de redargución de falsedad?

3ra.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

-VOTACION-

A LA PRIMERA CUESTION: el señor Juez Doctor LOUGE EMILIOZZI dijo:

I.a) El día 27.12.2012 los cónyuges C. M. P. y É. P. B. promovieron demanda de desalojo contra los cónyuges (por ese entonces con proceso de divorcio en trámite) D. O. A. y A. V. G. y cualquier otro ocupante del inmueble sito en calle Bolívar n° 2168 de Olavarría, dando así lugar a la formación de los autos principales actualmente caratulados “B., É. P. y otro/a c/ A., D. O. y otro/a s/ Desalojo (acción posesoria – reivindicatoria)”, expte. n° 4040/2012 en trámite ante el Juzgado Civil y Comercial n° 2 de Olavarría (conf. demanda obrante a fs.34/37 de los mismos). Narran en el mentado escrito de inicio que el día 01.03.2012 adquirieron de buena fe al codemandado A. un inmueble de su propiedad sito en calle Bolívar n° 2168 de la ciudad de Olavarría mediante Escritura Pública n° 211 pasada por ante el notario C. S. E., habiendo actuado en el acto el Sr. R. E. C. en su doble carácter de intermediario de la venta y firmante de la Escritura como apoderado del Sr. A. El precio se pactó en la suma de $ 190.000, la cual fue entregada en ese acto y recibida por el vendedor. Destacan que en dicho acto se dejó constancia que en el inmueble no se hallaba radicado el hogar conyugal y por tanto no estaba comprendido dentro de las disposiciones del art. 1277 del Código Civil. Siguen diciendo que días después de firmar la escritura, en ocasión de pretender tomar la posesión efectiva del inmueble, sorpresivamente se encontraron con que la misma se hallaba ocupada por la familia del codemandado A., quienes le manifestaron no tener intención de abandonar la vivienda que con tanto esfuerzo habían adquirido. Meses después decidieron enviar cartas documento tanto a la Sra. G. como al Sr. A., mencionando en esta última misiva al martillero C., las que arrojaron como resultado que A. no contestó, el Sr. C. sólo puso evasivas y la Sra. G. les contestó a través de otra carta documento del 03.10.2012 que acompañan (fs. 27) en la que desconoce su derecho y rechaza su pretensión.

b) Tras una serie de escritos y resoluciones atinentes a la vía procesal elegida que no es necesario reseñar en detalle (véase fs. 38, 39/48, 69/70, 93/96, 115, 143/153vta.), a fs. 154 se confirió traslado a los demandados bajo el cauce del proceso sumario.

c) A fs. 179/193 se presenta la Sra. A. V. G. a contestar la demanda incoada en su contra, solicitando su rechazo con expresa imposición de costas.Asimismo, reconviene por redargución de falsedad y por daños y perjuicios. Como bien lo resumió la Sra. Juez de grado, el planteo defensivo se basa en que el inmueble sito en Bolívar n° 2168 de Olavarría fue el hogar conyugal del matrimonio A.-G. y sus dos hijos de manera ininterrumpida desde el enlace matrimonial y hasta que A. hiciera abandono voluntario del hogar, expresando que sus hijos contaban -a la fecha de contestación- con 20 años el mayor (estudiante y sin empleo, dependiente económicamente de ella) y 16 años la menor de edad. Invoca la mala fe de los actores toda vez que los mismos nunca concurrieron al inmueble a examinarlo o verlo, denunciando el pacto de un precio vil por la operación, así como tampoco lo hizo la profesional que confeccionó la cédula catastral Agrimensora G. R., destacando que las medidas y características del inmueble que la misma releva no se condicen de hecho con la realidad actual del domicilio, agregando que se enteró de la operación y del posterior reclamo por una carta documento que le enviaron los reclamantes. Reconoce el carácter propio del bien en cabeza del Sr. A. pero denuncia la omisión de requerir su consentimiento en los términos del art. 1277 y conc. del Código Civil (fs. 180vta. in fine y 181 primer párrafo “.el hogar si bien es un lote de terreno con construcción precaria de carácter propio del vendedor, constituye el hogar conyugal y familiar.”), y además, en diversos pasajes, alude a un crédito a su favor contra la sociedad conyugal en razón de que la edificación y las mejoras se habrían efectuado durante la vigencia de la sociedad conyugal. Aduce que a la fecha de su contestación (25.04.2014), no había sido dictada sentencia definitiva de divorcio ni se había resuelto tampoco su pedido de atribución exclusiva del hogar conyugal, siendo nulo el acto jurídico en que basan su pretensión los actores. d) A fs.194 se dispuso -en cuanto aquí interesa- que los planteos de redargución de falsedad (de la escritura pública y de la cédula catastral) debían tramitar por vía incidental, con sustento en el art. 393 del C.P.C.C. Ello dio lugar a que el día 14.05.2014 la Sra. G. promoviera un incidente de redargución de falsedad, dando así inicio a los autos caratulados “G., A. V. c/ B., É. P. y otros s/ Incidente de redargución de falsedad”, expte. n° 1824/2014 en trámite ante el mismo Juzgado (conf. demanda obrante a fs. 108/121 de los mismos). Revisten la calidad de incidentados los compradores del bien es decir los cónyuges P. y B. (quienes contestaron demanda a fs. 146/155), el vendedor es decir el Sr. A. (quien fue declarado rebelde a fs. 188), el Corredor R. C. (quien contestó demanda sin patrocinio letrado a fs. 132 y fue declarado rebelde a fs. 188 por no suplir tal deficiencia), la Agrimensora G. M. R. (quien contestó demanda a fs. 157/160) y el Escribano C. S. E. (quien contestó demanda a fs. 140/144). e) Volviendo a los autos principales, el restante codemandado, Sr. A., fue declarado en rebeldía (fs. 259). f) Luego de abrirse a prueba tanto el principal como el incidente (fs. 278/279vta. y 206/208vta., respectivamente), y producirse la misma (conf. certificaciones de fs. 541/542vta. y 302/303, respectivamente), se arriba al dictado de la sentencia única que viene apelada, la que obra a fs. 550/561 de los autos principales y a fs. 314/325 del incidente (en lo sucesivo, dado que la sentencia es única, tomaré como referencia la foliatura de los autos principales). Dicho decisorio, en su parte resolutiva, dispone: “1) NO HACER LUGAR a la acción de Redargución de Falsedad promovida por la Sra. A. V. G. contra la Sra. É. P. B., el Sr. C. M. P., el Sr. D. O. A., el Sr. R. C., la Sra. G. M. R. y el Sr. C. S. E. (arts. 163, 194, 375, 384 y ccdtes.del C.P.C.C.; Títulos II a IV de la Sección 2da. del Libro 2° – especialmente art. 993 y ccdtes.-, art. 1277, ssgtes y ccdtes. del Código Civil), con COSTAS a los codemandados A. y C. (art. 68, 70 y ccdtes. del C.P.C.C.) por los motivos expuestos en el Considerando VIII. 2) HACER LUGAR a la demanda promovida por los esposos Sra. É. P. B. y Sr. C. M. P. por desalojo contra la Sra. A. V. G. y demás ocupantes, con relación al bien ubicado en calle Bolívar n° 2168 de Olavarría, condenándola a desalojar el inmueble dentro del plazo de DIEZ días desde que quede firme la presente sentencia, bajo apercibimiento de lanzamiento. (art. 676, ssgtes. y ccdtes. del C.P.C.C.), con costas al codemandado A. (art. 68, 70, ssgtes. y ccdtes. del C.P.C.C.). 3) Difiérase la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes para su oportunidad.” Para así decidir, la Sra. Juez de grado comenzó refiriéndose a la cuestión de derecho transitorio que se genera por la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, concluyendo que al supuesto de autos resulta aplicable la ley vigente al momento de la celebración de la Escritura Pública n° 211 (01/03/2012), es decir el Código Civil velezano (considerando I, fs. 553vta.). Sentado ello, la anterior magistrada afirmó que por cuestiones metodológicas correspondía adentrarse en primer término en el tratamiento del incidente de redargución de falsedad, atento que su resultado proyectaría efectos sobre el intento de desalojo (considerando II, fs. 554). A esos fines comenzó por brindar conceptos generales sobre la falsedad de los instrumentos públicos (considerando II) y luego se refirió puntualmente, y por separado, a los cuestionamientos contra la cédula catastral y contra la escritura pública (considerando III, fs.555). En lo que respecta a la cédula catastral, concluyó asertiva y claramente que el planteo de falsedad no podía prosperar, básicamente por ausencia de prueba que respaldara tal pretensión (considerando III.1, fs. 555 y vta.).

En lo que hace a la escritura pública, el tema comenzó a ser abordado en el considerando III.2 (fs. 555vta. y sig.), pero el desarrollo argumental fue más complejo, al punto que -según lo interpreto- siguió tratando el tema en los considerandos siguientes. En efecto, la Sra. Juez de grado comenzó por individualizar qué aspecto de la escritura se ataca de falsedad, afirmando que “la Sra. (G.) invoca la Falsedad ideológica de la manifestación introducida por el Sr. A. frente al Notario, plasmada por su apoderado Sr. C.” (fs. 555vta., cuarto párrafo). Sentado ello, la anterior magistrada analizó distintos elementos probatorios reunidos en autos y los procesos conexos que tuvo a la vista (“Lesiones Leves. Dte. G., A. Dciado.: A., D.” (I.P.P. n° 2066/11), del registro de la U.F.I. n° 7 de la ciudad de Olavarría; “G., A. V. c/A., D. O. s/Protección contra la Violencia Familiar” (Expte. n° 3539) del Juzgado de Familia Nro. 1 de Olavarría y “G., A. V. c/A., D. O. s/Divorcio Contradictorio” (Expte. n° 3272/2011) del mismo Juzgado de Familia), para concluir que “. a la fecha de celebración del Boleto de Compraventa (09/01/2012) y de firma de la Escritura Traslativa de Dominio (01/03/2012) el bien continuaba siendo ocupado por la Sra. A. V. G. y por sus dos hijos menores (A. de 18 años a esa fecha y M. de 14).” (fs. 556vta., 2do. párrafo). Ello, a su vez, la condujo a decir que “En consecuencia, la afirmación efectuada por el Sr. D. O. A. en ocasión del acto escriturario a través de su apoderado, Sr. C., en cuanto a que el inmueble de su propiedad no era asiento del hogar conyugal era abierta y manifiestamente falsa.La misma fue plasmada con la única finalidad de vulnerar la disposición contenida por el art. 1277 del Código Civil y evitar la obligatoria convocatoria y conformidad de la Sra. G.” (fs. 556vta., 4to. párrafo; el destacado me pertenece). Ahora bien, tal como surge de la parte resolutiva de la sentencia que fue transcripta más arriba, la Sra. Juez de grado también rechazó la redargución de falsedad de la escritura. A la luz de los pasajes del decisorio transcriptos en el párrafo anterior podríamos interpretar que tal decisión obedeció a que la falsedad no se verificó respecto a un hecho que el escribano enunció como cumplido por sí mismo o pasado en su presencia sino de una manifestación vertida por una de las partes a través de su apoderado convencional en el acto (doctr. art. 993 del Código Civil; véase fs. 554, considerando II, último párrafo, donde se explica dicha norma). Sin embargo, una lectura integral del decisorio permite apreciar que, en rigor, la decisión final sobre la pretensión primaria (desalojo del bien) se apoyó en las circunstancias fácticas imperantes al momento del dictado de la sentencia (doctr. art. 163 inc. 6to. párrafo 2do. del C.P.C.C.), lo que restó toda importancia a la cuestión de la falsedad ideológica de la escritura pública. Tal razonamiento está claramente plasmado en el primer párrafo del considerando IV (fs. 558) que dice así: “Sin perjuicio de todo lo dicho, lo importante a la fecha en que dicto la presente sentencia es que la sociedad conyugal de los ex esposos G. – A. debe considerarse disuelta desde el 14 de diciembre de 2012, contando los hijos de dicho matrimonio en la actualidad con 24 (A. D.) y 20 (M. E.) respectivamente, por lo que no existen más los recaudos fácticos que debían darse para que opere la tutela legal introducida por el art.1277 del Código Civil, lo cual conlleva que, en miras al principio de conservación de los actos, la acción no pueda prosperar, tanto sea mediante la anulabilidad por falsedad ideológica de la Escritura como a través de la inoponibilidad de dicho acto frente a la Sra. G.” En definitiva, resulta claro que el argumento medular que condujo a la anterior magistrada a fallar como lo hizo fue “la modificación de las circunstancias acaecidas de manera sobreviniente (disolución retroactiva de la sociedad conyugal y mayoría de edad de ambos hijos)” (textual del considerando VIII, fs. 560vta., donde se aborda la condena en costas), que la llevó a concluir que la Sra. G. ya no gozaba de la protección del art. 1277 del Código Civil. Por último, será de utilidad mencionar otras dos cuestiones que fueron objeto de consideración en la sentencia única que viene apelada. Por un lado, la anterior magistrada se refirió extensamente al proceder de los compradores del bien y actores en el desalojo (cónyuges P. y B.) con palabras que me permitiré transcribir para reflejar fielmente lo allí dicho (fs. 557 tercer párrafo a fs. 558 primer párrafo): “Difícil es establecer si el matrimonio de la Sra. É. P. B. y el Sr. C. M. P. sabían de tal ocupación a la fecha de la celebración del negocio. No existen elementos en autos que permitan tener por acreditado tal conocimiento cabal. Sin embargo, la Cláusula 5ta. del Boleto de Compraventa que acompañó el Martillero Sr. C. -ya reseñada- permite apreciar que los compradores reconocían que la propiedad estaba ocupada.” “Es decir, ellos sabían que el inmueble que adquirían estaba ocupado (Cláusula 5ta. del Boleto y por haber visitado el inmueble según sus dichos), sabían que A. era casado (así surge de la Escritura en la que efectivamente participaron) y sabían que el Sr. A.vivía en calle Guisasola n° 1.809 de esta ciudad (así está volcado en la Escritura por la transcripción del Poder).

Por ende, sólo la familia de A. podría estar ocupando el bien.” “Aún en el caso en que se justifique que A. les mostró la vivienda como si estuviese ocupándola y que su denuncia de domicilio en calle Guisasola sólo la hayan advertido en la Escritura celebrada un mes más tarde, es extraña la situación evidenciada donde les muestra la vivienda el Sr. A. (fs. 353, confesional de la Sra. B., Pos. 4° y fs. 354, confesional del Sr. P., Pos. 4°) pero ni siquiera ambos cónyuges coinciden en si A. vivía ahí. (Mientras la Sra. B. alega que la casa estaba ocupada por el vendedor – Pos. 6°-, su esposo manifiesta que desconocía si el vendedor vivía ahí -Pos. 6°-).

Por otra parte, el Boleto lo celebran con un tercero llamado N. A. M. sin alegar ni justificar cuál sería la relación de éste con el verdadero vendedor.” “Finalmente, y sin considerar las diferencias manifiestas de los precios de las operaciones según el Boleto de Compraventa y la Escritura Traslativa de Dominio (que los actores omitieron voluntaria y deliberadamente), hay otra circunstancia sorprendente que está relacionada con la efectiva toma de posesión del bien. Alegan los esposos B.-P. que días después de celebrada la escritura “decidimos tomar posesión física de la vivienda que nos pertenece, encontrándonos sorpresivamente con la misma ocupada” (recordemos que conforme Boleto sabían que estaba ocupada) advirtiendo recién en esa oportunidad la presencia de la familia del Sr. A. Sin embargo, habiendo acaecido dicha circunstancia a principios de Marzo de 2012, recién envían una Carta Documento el 28 de septiembre de 2012. Dable es preguntarme:un matrimonio que no contaba con un hogar donde instalarse, con necesidad de dejar el lugar que ocupaban (ateniéndome a sus propias palabras y a las pruebas rendidas) con el esfuerzo importante que requiere la adquisición de una vivienda, compra una propiedad lista para ser habitada y no exige la llave de la vivienda en el mismo acto escriturario? Deja pasar unos días para concurrir al que sería su nuevo hogar conyugal?

Ahí se entera que no estaba ocupada por el vendedor pero si por otras personas y deja pasar más de nueve meses para remitir una Carta Documento exigiendo se respeten sus derechos?” “Como si todo lo expuesto fuera poco para echar por tierra la supuesta claridad expositiva de los compradores, a fs. 345 (de la acción de desalojo) desisten del testimonio del Martillero C., pieza clave para echar luz sobre lo sucedido ya que fue gestor del negocio junto con A., concurrió a contratar los servicios del Escribano E. (fs. 401/402), fue el encargado de contratar los servicios de la Agrimensora R., fue el intermediario de la operación inmobiliaria y fue el apoderado del Sr. A. en el acto escriturario.” Como contrapartida, a lo largo de la sentencia no existe ninguna referencia a algún tipo de conducta reprochable por parte de la Sra. G., es decir, algún comportamiento por parte de ella (quien habitaba el inmueble junto a sus hijos) que hubiera podido llevar a error o a engaño a los compradores. Por otro lado, la anterior magistrada también se refirió extensamente al régimen patrimonial del matrimonio antes y después de su disolución y sus implicancias respecto al art. 1277 del Código Civil, en términos abstractos (es decir, aplicables a un universo de casos) y concretos (es decir, aplicables a este caso). Nuevamente me permitiré transcribir algunos párrafos para reproducir con mayor claridad el derrotero argumental de la anterior magistrada: “. las diversas manifestaciones de la Sra. G. en cuanto a la naturaleza jurídica del bien (bien propio de A./ bien común de los cónyuges / bien ganancial / bien propio de A. pero con mejoras introducidas durante la sociedad conyugal / derecho a recompensa) no obstan a lo dicho ya que, por una parte, exceden el ámbito de conocimiento y debate de la presente litis, y por otro -más importante- resultan irrelevantes frente a la claridad de la norma contenida en el art. 1277 del Código Civil. Y es que con la importantísima reforma al Código de fondo del año 1968 a través de la Ley 17.711, el artículo 1277 plasmó que “Es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer o gravar los bienes gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles cuyo registro han impuesto las leyes en forma obligatoria.” disponiéndose más adelante que “También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está radicado el hogar conyugal si hubiere hijos menores o incapaces. Esta disposición se aplica aun después de disuelta la sociedad conyugal, trátese en este caso de bien propio o ganancial.” (fs. 556vta. último párrafo, sigue a fs. 557). “Vemos entonces que sea como sea el dominio del bien inmueble, ni los créditos entre cónyuges o entre éstos y la sociedad y la vigencia a esa fecha de la sociedad conyugal (si bien el proceso de divorcio fue promovido con fecha 29/09/2011, la notificación de la demanda operó con fecha 14/12/2012, lo que motivó que la sentencia definitiva de fs. 308/311vta. declarara disuelta la sociedad con retroactividad a esa última fecha) la situación fáctica del inmueble tornaba encuadrable dicho escenario a la protección legal de la vivienda conyugal que permitía amparar el citado art. 1277.” (fs. 557, segundo párrafo, el destacado es nuestro). Ahora bien, si bien estos dos párrafos parecerían gravitar a favor de la Sra. G., en la sentencia hay otras consideraciones, también referidas al régimen patrimonial del matrimonio, que terminan gravitando en su contra.Así, por un lado, la anterior magistrada destacó que en el proceso de divorcio se decretó la inhibición general de bienes del Sr. A., a instancias de la Sra. G., el día 28.12.2011 -es decir, antes de la firma del boleto de compraventa y de la venta por escritura pública- pero la misma se inscribió en el Registro de la Propiedad Inmueble el día 10.04.2012 -es decir, con posterioridad a la venta- (fs. 559 último párrafo y vta.). Por otro lado, a continuación de lo anterior la a quo también tuvo en cuenta en el proceso de divorcio, con fecha 24 de abril de 2014 (fs. 308/311vta.) y ampliación del 25 de agosto de 2014 (fs. 313/316) se dictó sentencia definitiva mediante la cual se hizo lugar a la demanda promovida por la Sra. G., decretando el divorcio vincular de los mismos por la causal subjetiva de injurias graves, declarándose culpable al Sr. D. O. A.

Asimismo se rechazó la reconvención deducida por el Sr. A. y se declaró disuelta la sociedad conyugal a partir del día en que operara la notificación de la demanda; esto es, 14 de diciembre de 2012. Por otra parte, se fijó una cuota de alimentos en favor de la Sra. G. y, en lo que aquí interesa, se atribuyó a su favor el hogar conyugal constituido por el inmueble sito en calle Bolívar n° 2168 de Olavarría, hasta tanto se practique la correspondiente división y partición de la sociedad conyugal (fs. 559vta., primer párrafo). No obstante, nuevamente gravitaron razones en perjuicio de la Sra. G.

Por un lado, en ese mismo primer párrafo de fs. 559vta. se afirmó que pese al tiempo transcurrido no se había promovido la liquidación de la sociedad conyugal. En el párrafo siguiente se dijo que lo acontecido en el divorcio no obsta a lo que debe resolverse en este proceso, debiendo tanto la Sra. G. como el Sr. A.requerir en la Sede del Juzgado de Familia, si así lo consideraran pertinente, los ajustes, modificaciones o medidas que se ajusten a los cambios que la presente proyecte. Finalmente, en el tercer párrafo de fs. 559vta. la anterior magistrada sostuvo que la mentada atribución provisoria del hogar conyugal decidida en el fuero de familia en 2014, no tuvo en cuenta que el bien ya había salido del patrimonio de su titular por lo que no puede oponérseles a los adquirentes titulares del bien. En lo que respecta a las costas, el tópico fue abordado en considerando VIII de la sentencia (fs. 560 y vta.). Las correspondientes al proceso de redargución de falsedad fueron impuestas a los codemandados rebeldes D. O. A. y R. C., mientras que las del desalojo fueron impuestas únicamente a A. (recuérdese que C. no fue parte del mismo). Explicó la anterior magistrada que para así decidir se apartó de la regla que sienta el art. 68 del C.P.C.C. atento evaluar que la Sra. G., frente a las particularidades de autos, y más allá de la modificación de las circunstancias acaecidas de manera sobreviniente (disolución retroactiva de la sociedad conyugal y mayoría de edad de ambos hijos) pudo haberse considerado con derecho suficiente a intentar la redargución de falsedad o a resistir el desalojo, siendo únicos responsables de la maniobra llevada a cabo los Sres. A. y C. g) La sentencia reseñada en el considerando anterior fue apelada por la Sra. G. en sendos procesos (fs. 564 del principal y fs. 328 del incidente), y en ambos casos el recurso se le concedió libremente (fs. 565 y 329, respectivamente). Arribados los autos a esta instancia expresó agravios en ambos procesos pero mediante dos escritos de idéntico tenor (fs. 594/607 del principal y fs. 356/369 del incidente), obteniendo respuesta de los compradores (actores) en el proceso principal (fs. 610/625).

Al contenido de estas piezas lo iré mencionando infra, a medida que vaya abordando los distintos agravios y sus contestaciones, para ganar en claridad y evitar reiteraciones.h) Con posterioridad, en ambos procesos este tribunal dictó una sentencia interlocutoria desestimando un pedido de apertura a prueba en la alzada (fs. 627/628 del principal y fs. 372/373 del incidente). i) Finalmente, habiéndose llamado autos para sentencia y practicado el sorteo de ley en ambos procesos (fs. 629 y 641 del principal y fs. 375 y 377 del incidente), las actuaciones se encuentran en estado de resolver.

II) Previo a adentrarme en la consideración del contenido de las distintas piezas recursivas, estimo necesario efectuar una aclaración metodológica que explica por qué las cuestiones que abren este acuerdo han sido planteadas de ese modo. El art. 393 del C.P.C.C. dispone -en su primer párrafo- que la redargución de falsedad de un instrumento público tramitará por incidente, mientras que, en su segundo párrafo, prescribe que el juez suspenderá el pronunciamiento definitivo para resolver el incidente “conjuntamente” con la sentencia. Ese fue el proceder seguido por la Sra. Juez de grado, ya que -como vimos- dictó sentencia única en ambos procesos, e inclusive aclaró que abordaría en primer término los planteos de redargución de falsedad pues lo que decidiera al respecto podría proyectar efectos sobre el fondo de la cuestión (fs. 554, primer párrafo). Siguiendo ese mismo razonamiento, en el presente caso primero deberíamos preguntarnos si es justa la resolución recaída en el incidente de redargución de falsedad, para luego hacer lo propio en relación a la sentencia recaída en el proceso de desalojo. Sin embargo, por las razones que más abajo explicaré, hemos creído conveniente invertir ese orden y preguntarnos, en primer término, si es justa la sentencia que pone fin al proceso principal.

III) Al contestar los agravios en el proceso principal los cónyuges B. y P. denuncian un corte abrupto en el escrito de expresión de agravios tal como se visualiza en el sistema informático (fs. 610vta., apartado 1, “Insuficiencia formal”) y, por otro lado, entienden que la crítica es insuficiente en los términos del art.260 del C.P.C.C. (fs. 610vta., apartado 2, “Crítica insuficiente”). a) En relación al primero de esos planteos, puede apreciarse que el escrito de expresión de agravios presentado en soporte papel a fs. 594/607 del principal y a fs. 356/369 del incidente no presenta ningún corte abrupto en su redacción o impresión. Contrariamente, visualizado ese mismo escrito a través del sistema “Augusta” o de la Mesa de Entradas Virtual (M.E.V.), se advierte que simplemente no se visualiza el petitorio (es decir, el texto que puede verse a fs. 607 del principal), lo que explica por qué los apelados aluden a esa finalización abrupta del escrito tras el pedido de apertura a prueba en la alzada que puede verse al pie de fs. 606vta. Ahora bien, resulta claro que esa imposibilidad de visualizar el petitorio en modo alguno afectó el derecho de defensa de los actores, quienes en su extensa presentación de fs. 610/625 contestaron acabadamente el escrito de expresión de agravios. Por otra parte, al formular tal planteo los apelados no pidieron suspensión del plazo para contestar el traslado u otra medida semejante, y luego consintieron el llamamiento de autos para sentencia y el consecuente sorteo. Así las cosas, valorando fundamentalmente que la circunstancia aludida no ha conculcado en modo alguno el derecho de defensa en juicio de los actores (arts. 18 de la Constitución Nacional y 15 de la Constitución Provincial), estimo que nada cabe proveer al respecto.b) En relación al segundo planteo, cabe señalar que este Tribunal adopta un criterio amplio en la apreciación de los requisitos que debe satisfacer el memorial, y aunque el mismo diste de exhibir una adecuada suficiencia técnica, siempre que se exteriorice, aunque mínimamente, el agravio o el esbozo de la crítica, se abre la función revisora en miras de asegurar más adecuadamente el derecho de defensa (causas nº 43894, “Ane”, del 20.02.2002; nº 49665, “Adami”, del 16.03.2006; nº 51438 “Bonnat”, del 29.11.2007; nº 51278, “Valerio”, del 06.12.2007.; n° 53.567, “Bruni”, del 28.10.2009; n° 58.450, “Enrique”, del 10.04.2014). En esa senda, hemos señalado que los principios y límites en esta materia deben ser aplicados en su justa medida, bajo riesgo de caer en rigorismo excesivo por apego a las formas, no querido por el ordenamiento legal (conf. causa n° 44262 “Banca Nazionale del Lavoro S.A.” del 17.05.2002, entre otras). Aplicando estos principios al caso de autos, hecho el necesario análisis del contenido de los agravios, encuentro que los mismos cumplen con las exigencias previstas en el art. 260 del C.P.C.C., sin que tal conclusión se vea conmovida por otras particularidades que exhibe dicha pieza a las que me referiré más abajo. IV) Aún cuando no haya sido motivo de agravios, he de decir que coincido con la Sra. Juez de grado en cuanto a que al presente proceso le es aplicable el Código Civil derogado (arts.3 de dicho Código y 7 del CCyC), sin que ello impida que se recurra al nuevo Código Civil y Comercial como fuente -no formal- del derecho o, conforme también se ha dicho, como argumento de autoridad o como doctrina interpretativa del régimen derogado (esta Sala, causa n° 60.399, “Bocazzi”, del 04.02.2016, entre muchas otras, con cita de Galdós, Jorge Mario, “La responsabilidad civil y el derecho transitorio”, La Ley del 16.11.2015; en el mismo sentido Sala II, causa n° 62.718, “Torres”, del 08.05.2018, entre muchas otras). En efecto, tal como surge de la reseña inicial, el meollo de la cuestión debatida en autos está dado -al menos en principio- por la nulidad (o, según algunos, inoponibilidad) del contrato de compraventa invocada por la Sra. G. con sustento en el art. 1277 del Código Civil, planteo que fue articulado por vía de excepción o defensa (doctr. arts. 1058 bis del Código Civil y 383 del Código Civil y Comercial) ya que la Sra. G. lo introdujo en oportunidad de contestar la demanda de desalojo. Tal como lo explica Kemelmajer de Carlucci, los arts. 456 y 462 del Código Civil y Comercial presentan algunas diferencias respecto al art. 1277 del Código Civil derogado, por lo que la solución de derecho transitorio reviste trascendencia. Así las cosas, la eminente autora nos dice que por aplicación de los principios generales sentados en el art. 7 del Código Civil las nuevas normas se aplican de manera inmediata a todos los matrimonios, cualquiera sea la fecha de su celebración, pero los actos jurídicos celebrados bajo la vigencia del viejo Código no pueden verse afectados por la ley nueva (“La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, Rubinzal-Culzoni, págs. 139/140). Es por ello que, como antes decía, concuerdo con la anterior magistrada respecto a la aplicación al caso del art. 1277 del Código Civil.V.a) La lectura del extenso escrito de expresión de agravios permite apreciar que las críticas versan sobre los más variados aspectos, e inclusive se pone mucho énfasis en el rechazo de los planteos de falsedad de la escritura pública y de la cédula catastral, a tal punto que el pedido de apertura a prueba en esta instancia que fuera desestimado guarda relación con la redargución de falsedad de la cédula catastral. Ahora bien, tal como surge de la reseña de la sentencia efectuada ut supra (especialmente en el apartado I.f de este voto), si bien la Sra. Juez de grado abordó los planteos de redargución de falsedad y los desestimó tal como quedó claramente plasmado en el punto 1 de la parte resolutiva, ese rechazo no fue en modo alguno determinante del progreso de la acción de desalojo, ya que la solución final se apoyó en fundamentos muy distintos (las circunstancias fácticas existentes al momento del dictado de la sentencia). Más aún, está claro que los planteos de redargución de falsedad de la cédula catastral y de la escritura pública tenían como objetivo demostrar que no era cierto que en el inmueble de calle Bolívar 2168 no se hallaba radicado el hogar conyugal y por tanto no estaba comprendido dentro de las disposiciones del art. 1277 del Código Civil. En la sentencia, si bien se desestimaron los planteos de redargución de falsedad, se le dio razón a la Sra. G. en ese crucial aspecto, ya que se dijo -como ya vimos- que “la afirmación efectuada por el Sr. D. O. A. en ocasión del acto escriturario a través de su apoderado, Sr. C., en cuanto a que el inmueble de su propiedad no era asiento del hogar conyugal era abierta y manifiestamente falsa. La misma fue plasmada con la única finalidad de vulnerar la disposición contenida por el art. 1277 del Código Civil y evitar la obligatoria convocatoria y conformidad de la Sra. G.” (fs. 556vta., 4to.párrafo). Sin embargo, como ya dijimos, la sentencia hizo lugar a la acción de desalojo por haber desaparecido, a la fecha de su dictado, los requisitos de aplicación del art. 1277 del Código Civil. Este sencillo análisis permite afirmar que la anterior magistrada analizó algunos aspectos de la contienda, en especial los dos planteos de redargución de falsedad, pese a que a la postre quedarían claramente desplazados por otros razonamientos vertidos en el mismo fallo. Ello conlleva, en cuanto aquí interesa, a que también queden desplazados gran parte de los agravios, y por ende resulte innecesario su tratamiento. Es que, frente a la situación que se presenta en autos, deviene aplicable la jurisprudencia que entiende que los jueces no tienen la obligación de seguir a las partes en todas sus argumentaciones en apoyo de sus pretensiones, siendo suficiente que se pronuncien sobre las cuestiones esenciales objeto de la litis (esta Cámara, esta Sala, causa nº 52.016, “H.J. Navas y Cía. S.A.”, del 29.10.08., entre otras; Sala II, causa nº 48.257, “Arla”, del 06.10.05. y citas allí contenidas: Morello, Sosa, Berizonce, Códigos Procesales, tomo II-C, pág.27 y precedente de la misma Sala en causa n° 48621, entre otras), o, lo que es lo mismo, sobre los planteos recursivos que resulten esenciales y decisivos para dictar el veredicto en la causa (CSJN en Fallos, 221:37; 222:186; 226:474; 228:279; 233:47; 234:250; 243:563; 247:202; 310:1162; entre otros).

En el mismo sentido, el Superior Tribunal de nuestra provincia tiene reiteradamente dicho que no existe omisión de cuestión esencial si ésta quedó desplazada por el razonamiento seguido por el sentenciante (Ac. 37.682 S 28-12-1987, Juez San Martín (SD) “Cariac, Carlos c/ Brandauer y Cía. S.A. s/ Indemnización daños y perjuicios”; Ac 87732 S 19-10- 2005, Juez Soria (SD) “Acosta, Zunilda c/ Empresa de Transporte Fournier S.A. y C.s/ Daños y perjuicios”; citadas por esta Sala en causa n° 58942, “Centeno”, del 03.07.2014). Por tales motivos, a continuación individualizaré y analizaré los agravios que guardan relación estricta con los fundamentos del fallo que fueron determinantes para su resultado. A esos fines, entiendo que son dos los pasajes de la expresión de agravios que deben ser especialmente considerados.

El primero de ellos es el segundo párrafo de fs. 598, que continúa a fs. 598vta. Allí la recurrente plantea -sin toda la claridad deseada- que su parte ha esgrimido y acreditado que posee derechos sobre el bien, en virtud de haber contribuido con las mejoras o incluso con la compra antecedente del terreno baldío, lo que imprimiría al bien un “carácter posible ganancial” o al menos le conferiría un derecho a compensación o recompensa. Sobre esas bases, estima que ha sido “clarividente” la sanción de nulidad que devino ante la ausencia del asentimiento exigido por el art. 1277 del Código Civil. El segundo de ellos es el que comienza en el segundo párrafo de fs. 600vta. y se extiende hasta el primer párrafo de fs. 601vta. Allí la apelante destaca que si la fecha de disolución de la sociedad conyugal se fijó el día 14 de diciembre de 2012 no hay atisbo de duda de la imprescindibilidad de la anuencia que con malicia y mendacidad fue omitida. También dice que la mayoría de edad de los hijos no resulta relevante para la resolución de este caso, y que sólo el Juez de familia podría dejar sin efecto los derechos que se le atribuyeron en la sentencia de divorcio. Finalmente, en el primer párrafo de fs. 601vta. vuelve a hacer mención a sus derechos patrimoniales contra la sociedad conyugal.

b) A mi modo de ver los agravios son de recibo. Paso a explicarme. Como bien lo advirtió la Sra.Juez de grado, la realidad imperante al momento en que dictó la sentencia (16.05.2018) era muy distinta a la que existía al momento de la demanda (27.12.2012) y su contestación (25.04.2014), por lo que fue a todas luces correcto que al emitir el fallo procurara hacer mérito de los hechos constitutivos, modificativos o extintivos producidos durante la sustanciación del juicio y debidamente probados (art. 163 inc. 6to. 2do. párrafo del C.P.C.C.). En tal sentido, ha dicho nuestro superior tribunal provincial que “El que se consideraran ciertos hechos relevantes ocurridos durante la sustanciación del juicio (en tal categoría entra, seguramente, el transcurso del tiempo y su efecto sobre la duración del contrato) no solo no ha alterado aquella relación entre lo peticionado y lo resuelto, sino que viene a representar el efectivo cumplimiento, por parte del juez, de su deber de valorar esos hechos en los términos de las mismas normas que el recurrente invoca como violadas (arts. 163 y 272 de la ley ritual). Lo contrario -no hacer mérito de los mismos o ignorar sus efectos sobre las relaciones jurídicas en curso- implicaría la afectación de la economía procesal y desvirtuaría el paradigma actual del servicio de justicia en su papel de coadyuvante en la realización de valores sociales.” (C. 107.895, “Marocchi”, del 12.09.2012, del voto del Dr. de Lázzari que conforma la mayoría). En tal sentido cierto es que, al momento del dictado de la sentencia de primera instancia (16.05.2018), habían desaparecido los requisitos de aplicación previstos en el art. 1277 2do. párrafo del Código Civil, que la Sra. G. había invocado en sustento de su defensa. Recordemos que dicha norma dice así: “También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está radicado el hogar conyugal si hubiere hijos menores o incapaces.Esta disposición se aplica aún después de disuelta la sociedad conyugal, trátese en este caso de bien propio o ganancial.” Antes de seguir avanzando es importante detenernos en un problema interpretativo que ha generado la norma, ya que se refiere, en plural, a “hijos menores o incapaces”. Al respecto, la doctrina ha entendido que aunque el art. 1277 del Código Civil emplea el plural, basta que en el hogar habite un solo hijo menor o incapaz (Kemelmajer de Carlucci, “Protección jurídica de la vivienda familiar”, Hammurabi, pág. 185, con cita de Fassi y Bossert). En el caso que nos ocupa, si tenemos en cuenta que la escritura traslativa de dominio es del 01.03.2012 (fs. 18/22 del desalojo), A. D. había alcanzado la mayoría de edad pocos días antes (el 03.02.2012, conf. acta de nacimiento obrante a fs. 176 del proceso de desalojo y por aplicación del art. 126 del Código Civil reformado por ley 26.579) pero M. E. recién alcanzaría la mayoría de edad el día 14.12.2015 (conf. acta de nacimiento obrante a fs. 174 del desalojo y por aplicación del art. 25 del Código Civil y Comercial). Este cotejo temporal nos permite arribar a una conclusión de fundamental importancia para la resolución de esta litis, y es que las condiciones de aplicación del art. 1277 del Código Civil, en especial la existencia de hijos menores, recién dejaron de existir en la última de las fechas indicada s, es decir, el 14.12.2015, cuando la hija menor, M. E., arribó a la mayoría de edad. Por el contrario, la disolución retroactiva de la sociedad conyugal dispuesta en la sentencia de divorcio en nada modifica esa conclusión, pues, como ya vimos, la última parte del segundo párrafo del art. 1277 del Código Civil aclara expresamente que esa disposición se aplica aún después de disuelta la sociedad conyugal, trátese de un bien propio o ganancial.En otro orden, también es importante advertir que en la sentencia que viene apelada no se convalidó el acto afectado por la nulidad derivada de la infracción al art. 1277 del Código Civil, sino que se dijo, lisa y llanamente, que tiempo después de la celebración de ese acto habían desaparecido las condiciones de aplicación de la norma protectoria. En efecto, se ha dicho, desde la teoría general de los actos jurídicos, que la convalidación es el saneamiento de un acto imperfecto, y que a su vez la convalidación constituye un género dentro del cual quedan incluidas la confirmación, la ratificación, la conversión y la prescripción liberatoria (Julio C. Rivera, “Instituciones de Derecho Civil. Parte General”, Abeledo-Perrot, T. II, pág. 996). Trasladando dichos conceptos al supuesto que ahora nos ocupa, la doctrina ha señalado que el acto celebrado sin el asentimiento requerido por el art. 1277 del Código Civil puede ser confirmado por el cónyuge cuya conformidad se omitió, y también puede ser convalidado judicialmente si el juez advierte que no se lesionó el interés que la norma busca tutelar (Eduardo A. Zannoni, “Derecho de Familia”, Astrea, T. 1, págs. 623 a 624).

Sin embargo, nada de ello ocurrió en el sub-lite, pues, como antes dijimos, la Sra. Juez de grado no convalidó el acto -adviértase que en ningún pasaje del fallo afirma que el acto, al momento en que fue celebrado, no atentara contra el interés familiar- sino que se limitó a constatar que los presupuestos de aplicación del art. 1277 del Código Civil habían dejado de existir al momento del dictado de la sentencia. Ahora bien, nada de lo hasta aquí dicho parecería conmover el fundamento de la sentencia, pues ésta fue dictada el día 16.05.2018, es decir, cuando ya habían transcurrido dos años y algunos meses desde que la hija menor alcanzara la mayoría de edad.Sin embargo, entiendo que existen otros dos hechos -uno de ellos también sobreviniente a la constitución de la litis- que también deben ser merituados, y si bien no fueron omitidos por la Sra. Juez de grado, entiendo que sus alcances y efectos son distintos a los que se le asignó en la sentencia.

En primer lugar, tal como lo observó la anterior magistrada a fs. 559 último párrafo, el día 28.12.2011 se decretó la inhibición general de bienes del Sr. A. en el divorcio, la que fue inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el día 10.04.2012 (conf. fs. 39 y 64vta. del proceso de divorcio). La traba de esa medida cautelar fue producto de insistentes pedidos de la Sra. G. en el divorcio, quien en varias oportunidades sostuvo que había contribuido con la compra del inmueble con dinero ahorrado durante el noviazgo y en la construcción de la vivienda durante el matrimonio y, paralelamente, que el Sr. A. estaba incumpliendo con la obligación alimentaria (véase demanda, fs. 8/17 en especial fs. 8vta./9, y escritos posteriores de fs. 38, 75/76 y 84/85). Así las cosas, si bien es cierto lo que dice la Sra. Juez de grado en dicho pasaje de fs. 559 respecto a que la demora en la traba de la medida cautelar posibilitó que se realizara la venta (recuérdese que la escritura traslativa de dominio es del 01.03.2012), no lo es menos que la anotación de la inhibición es muy anterior al arribo a la mayoría de edad de M. E. (14.12.2015), es decir, a la fecha en que cesaron los supuestos de aplicación del art. 1277 del Código Civil. Este dato es muy importante pues da cuenta de una yuxtaposición temporal de ambos institutos, ya que si bien las condiciones de aplicación del art.1277 del Código Civil cesaron el día 14.12.2015 en que la hija menor arribó a la mayoría de edad, antes de que ello ocurriera se había sumado una nueva circunstancia que venía a impedir la libre disposición del bien, como lo es la traba de la inhibición general de bienes. A ello debemos sumar que, como antes vimos, en este caso no existió una confirmación ni una convalidación judicial del acto ineficaz, sino una mera constatación del cese de los requisitos de aplicación del art. 1277 del Código Civil, por lo que en modo alguno podríamos pensar en un saneamiento con efectos retroactivos como son los que se producen cuando media una confirmación del acto por las mismas partes (doctr. arts. 1065 del Código Civil y 395 del Código Civil y Comercial). Por otro lado, otro hecho de suma relevancia, sobreviniente a la traba de la litis, es que el día 24.04.2014 se dictó sentencia en el proceso de divorcio (fs. 308/311vta.), declarándose culpable al Sr. A., y en la sentencia ampliatoria del 25.08.2014 (fs. 313/316) se atribuyó el hogar conyugal a la Sra. G., “estableciéndose como plazo de operatividad hasta la pertinente división y partición de la sociedad conyugal” (véase considerando III a fs. 315 y punto 2 de la parte resolutiva a fs. 316).

Esa trascendente decisión jurisdiccional amerita dos consideraciones. En primer lugar, observada desde la perspectiva temporal, también es anterior a la fecha en que cesaron las condiciones de aplicación del art. 1277 del Código Civil, por lo que nuevamente asistimos a una yuxtaposición temporal de institutos. En segundo lugar, no es exacto que esa atribución provisoria del hogar conyugal resulte inoponible a los adquirentes del bien, tal como se sostiene en la sentencia a fs. 559vta., tercer párrafo.En efecto, Kemelmajer de Carlucci, en la obra antes citada (“Protección jurídica de la vivienda familiar”), se refiere extensamente a las cuestiones que plantea la atribución de la vivienda en el marco de un divorcio (pág. 225 y sig.) y en un apartado se ocupa específicamente de “El derecho atribuido sobre la vivienda y el tercer adquirente del inmueble” (pág. 305). Lo primero que advierte la prestigiosa autora al tratar este tópico es que en nuestro derecho los casos en que se puede presentar este conflicto están limitados, dado que si existen hijos menores o incapaces el art. 1277 del Código Civil requiere el asentimiento conyugal. Si bien ello es exacto, el conflicto ventilado en autos se presenta precisamente porque se enajenó el bien en momentos en que estaban reunidos los requisitos de aplicación del art. 1277 pero aún así se prescindió del asentimiento que exige la norma. Complementando la idea anterior, sigue diciendo la prestigiosa autora que en función de lo antes dicho el problema (sólo) se planteará frente al adquirente del inmueble cuando la vivienda de titularidad de uno de los cónyuges ha sido atribuida judicialmente al otro y no conviven con él hijos menores o incapaces. Este es precisamente el escenario que se presenta en el sub lite a partir del momento en que la menor de los hijos alcanzó la mayoría de edad, es decir, la situación fáctica que tuvo en miras la Sra. Juez de grado al resolver. Afirma Kemelmajer que para prevenir tales conflictos es posible la inscripción registral de la sentencia, y ello impedirá al tercer adquirente invocar su buena fe, solución que ahora se encuentra expresamente contemplada en el art. 444 del Código Civil y Comercial.

Sin embargo, en este caso la sentencia ampliatoria del divorcio que atribuyó la vivienda a la Sra. G. no fue inscripta, y aunque lo hubiera sido no hubiera servido para alertar al adquirente porque que la compraventa fue anterior.Por último, la autora que venimos siguiendo trae a colación un fallo del Tribunal Supremo de España, recaído en un caso en el que el uso de la vivienda se había atribuido a la esposa en el divorcio, el marido donó el inmueble a su hija y ésta, representada por su padre, lo enajenó a un tercero, quien inició un juicio de reivindicación contra la esposa. La doctrina que se extrae del fallo es que “la atribución judicial del uso de la vivienda habitual a uno de los cónyuges se erige en título legítimo, justificativo de la ocupación, incluso frente a propietarios que traen causa del cónyuge primitivo titular, en determinadas condiciones” y que “la existencia de circunstancias de notoriedad o indicios de cognoscibilidad objetivos (entre ellos el previo examen de la vivienda) pueden llegar a descalificar la buena fe del adquirente cuando pudiendo fácilmente conocerlos alega desconocerlos de hecho”. Aplicando este criterio jurisprudencial al caso de autos, en la época en que fue celebrada la venta era aún mucho más sencillo conocer esa situación fáctica, ya que la Sra. G. habitaba la vivienda junto con sus dos hijos, uno recién arribado a la mayoría de edad y la otra claramente menor de edad. Sin embargo, los compradores no demostraron haberse conducido en ese entonces con la diligencia necesaria, tal como surge del pormenorizado desarrollo de que tal cuestión se realiza en la sentencia y que fuera transcripto ut supra (fs. 557 tercer párrafo a fs. 558 primer párrafo), y sobre el cual nada dicen los actores en el desalojo al contestar los agravios, pese a que sobre ellos pesaba tal carga conforme fue explicado en el llamado a expresar agravios de fs. 591 pues es un razonamiento del fallo que les resulta adverso. En suma, procurando resumir todo lo dicho hasta aquí, entiendo que si bien es cierto que el día 14.12.2015 cesaron las condiciones de aplicación del art.1277 del Código Civil por haber arribado la menor de los hijos a la mayoría de edad, y es correcto que ello sea merituado como hecho sobreviniente en los términos del art. 163 inc. 6to. 2do. párrafo del C.P.C.C., no lo es menos que antes de que ello acaeciera tuvieron lugar otros dos hechos, como lo son la traba de la inhibición general de bienes sobre el Sr. A. y la atribución provisoria del que fuera el hogar conyugal a favor de la Sra. G., resolución ésta última que es oponible a los compradores del bien pues actuando con la debida diligencia pudieron haber advertido la situación. Por todo lo expuesto, dando respuesta a la primera cuestión planteada, entiendo que la decisión final recaída en el proceso principal, en tanto hace lugar a la demanda de desalojo y condena a la accionada y demás ocupantes a desocupar el bien en el plazo de diez días, no es ajustada a derecho. Así lo voto. Las Señoras Juezas Doctoras Comparato y Carrasco adhirieron por los mismos fundamentos al voto precedente.

A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Doctor ESTEBAN LOUGE EMILIOZZI, dijo: Atento lo acordado al tratar la cuestión anterior, y por los motivos allí explicitados a los que remito en honor a la brevedad, entiendo que esta segunda cuestión ha quedado desplazada y por ende no es necesario su tratamiento. Así lo voto. La Señoras Juezas Doctoras Comparato y Carrasco adhirieron por los mismos fundamentos al voto precedente.

A LA TERCERA CUESTION, el Señor Juez Doctor ESTEBAN LOUGE EMILIOZZI, dijo:

Atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, propongo al acuerdo:

I) Revocar la sentencia única obrante a fs. 550/561 de la causa n° 63.577 (expte. 4040/2012) en cuanto resuelve lo ventilado en dicho proceso principal, dejando en consecuencia sin efecto la condena a la accionada y demás ocupantes a desocupar el bien en el plazo de diez días.

II) Declarar innecesario pronunciarse sobre la justicia de la sentencia única obrante a fs.314/325 de la causa n° 63.574 (expte. 1824/2014) en cuanto resuelve lo ventilado en el incidente de redargución de falsedad.

III) En cuanto a las costas, si bien la presente sentencia resultará revocatoria de la de primera instancia respecto a lo decidido en el proceso principal, entiendo que no corresponde proceder a la adecuación oficiosa de las costas en los términos del art. 274 del C.P.C.C., pues las razones tenidas en cuenta por la Sra. Juez de grado para imponer las costas como lo hizo permanecen incólumes. Por los mismos motivos, propongo que las costas de alzada también sean soportadas por los Sres. A. y C. respecto al incidente de redargución de falsedad y por el Sr. A. en el principal.

IV) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31 de la ley 14967). Así lo voto. La Señoras Juezas Doctoras Comparato y Carrasco adhirieron por los mismos fundamentos al voto precedente.

Con lo que terminó el acuerdo dictándose la siguiente SENTENCIA

POR LO EXPUESTO, demás fundamentos del acuerdo y lo prescripto por los arts. 266 y 267 del C.P.C.C., se Resuelve:

I) Revocar la sentencia única obrante a fs. 550/561 de la causa n° 63.577 (expte. 4040/2012) en cuanto resuelve lo ventilado en dicho proceso principal, dejando en consecuencia sin efecto la condena a la accionada y demás ocupantes a desocupar el bien en el plazo de diez días. II) Declarar innecesario pronunciarse sobre la justicia de la sentencia única obrante a fs. 314/325 de la causa n° 63.574 (expte. 1824/2014) en cuanto resuelve lo ventilado en el incidente de redargución de falsedad. III) Sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 274 del C.P.C.C., mantener las costas de primera instancia tal como fueron impuestas en la sentencia única apelada, e imponer las de alzada a los Sres. A. y C. respecto al incidente de redargución de falsedad y al Sr. A. por el principal (arts. 68, 69 y conc. del C.P.C.C.); IV) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31 de la ley 14967). Notifíquese y devuélvase.

Yamila Carrasco

Juez -Sala 1- -Cám.Civ.Azul-

Lucrecia Inés Comparato

Esteban Louge Emiliozzi

Juez -Sala 1- -Sala 1- -Cám.Civ.Azul-