Cómo defender las obras nuevas de vecinos irrazonables

Autor: Butlow, Daniel E.

Fecha: 14-may-2019

Cita: MJ-DOC-14906-AR | MJD14906

Doctrina:

Por Daniel E. Butlow (*)

La ley se esfuerza por crear y mantener relaciones de buena vecindad, pero también por evitar que vecinos irrazonables y codiciosos, abusen de su derecho y pretendan lucrar indebidamente con el esfuerzo ajeno.

Nuestro sistema legal no ampara el ejercicio abusivo de los derechos (art. 10 Código Civil y Com.), y deja en claro, que «a todo derecho personal, le corresponde una obligación personal», lo que significa que para acceder a un derecho, hay que poder probar, haber cumplido las obligaciones a cargo de quien lo esgrime.

Son conocidas las duras reglas y sanciones que los códigos de edificación ponen en cabeza de proyectistas, directores de obra y representantes técnicos a la hora de construir. También, es permanentemente ostentada la aplicación del art. 1277 del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, por la que se responsabiliza al constructor, los subcontratistas y profesionales que intervienen en una construcción por la inobservancia de disposiciones municipales o policiales, de todo daño que cause a terceros.

Pero, ¿qué sucede en la hipótesis contraria? En otras palabras, ¿puede la obra vecina dañar a la obra nueva?

Aunque resulte extraño, la respuesta es afirmativa y esto sucede por la existencia de diversos incumplimientos del «vecino», que generarán acciones a favor de la obra nueva o al menos crearán -en tiempos de epidemia jurídica- un repelente eficaz para contener los reclamos irrazonables

Aquí van algunas recetas:

1) Tenga en cuenta que «el propietario vecino está obligado a conservar y mantener» una obra o cualquiera de sus partes en perfecto estado de uso, funcionamiento, seguridad, higiene, salubridad y estética (art. 6.3.1.1. Código de Edificación). Ese mismo Código, obliga a conservar el aspecto exterior de un edificio o estructura en buen estado, por renovación del material, revoque o pintura (art.6.3.1.1 in-fine).

2) No olvide que el Gobierno de la Ciudad, puede exigir que las «edificaciones y estructuras», que hayan sido «alteradas» respecto de las condiciones en que les fuera otorgado el correspondiente permiso, «sean demolidas o suprimidas» total o parcialmente, cuando se afecten la seguridad, la salubridad o la estética edilicia, o también, cuando se avance sobre derechos y bienes jurídicos de linderos (ordenanza M.825 B.M. 18965)

3) Verifique si existen «construcciones clandestinas» en la finca lindera y en caso afirmativo, si se ha efectuado el «ajuste de obras de edificación existentes a disposiciones contemporáneas del Código de Edificación (decreto N° 2805/990 B.M. 19266)

4) Investigue si la finca lindera ha dado cumplimiento con la «ley N° 257 del GCABA», que crea nuevas obligaciones relativas a la conservación de obras. Entre otras, balcones, terrazas, azoteas, cargas perimetrales, etc. No olvide la periodicidad exigida por la norma y tampoco que según el art. 7 «los propietarios de inmuebles» deberán acreditar haber cumplido con las inspecciones técnicas previstas, así como los trabajos de conservación que según las mismas se hubieran considerado necesarias.

5) Aún en el caso que su vecino haya «cumplido con la ley», puede darse el caso de que solo lo haya hecho «en apariencia». Tenga en cuenta que el art. 9 del decreto 1233 GCABA, establece que «las fachadas a considerar en cada edificio de perímetro libre, serán: la del frente, la del contrafrente y las laterales y, en los casos de perímetro semilibre serán: la del frente, la del contrafrente y la lateral. En los edificios construidos entre predios, deberá considerarse:la fachada del frente, la del contrafrente y los tratamientos existentes en los muros divisorios.

6) Si es aficionado a hacer las cosas bien, puede «cotejar» incluso el contenido de los «certificados de conservación y del informe técnico» que surgen de los anexos I y II de la reglamentación de la ley 257

7) Cuando le imputen responsabilidad por ser el dueño «de la cosa» o tenerla a su cuidado, no olvide que solo puede eximirse total o parcialmente de responsabilidad, acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder que no cause «daño» a la persona que lo sufre, sino por una «falta imputable a ella», no impone responsabilidad alguna.

8) Si tiene miedo a que revoquen su permiso de construcción, recuerde que «el miedo no se pasa, sino se vence». Para vencerlo necesita saber que los actos administrativos regulares, como su autorización, no son precarios y son irrevocables en sede administrativa. Con toda seguridad, encontrará algún juez o algún funcionario ejecutivo, dispuesto a reconocer su derecho.

Algo más. «Confíe en el Derecho», que inevitablemente, siempre se impone sobre la arbitrariedad y el desprecio a la Ley.

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(*) Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal. http://www.arquilegal.com