Se exime de responsabilidad al fiador por retención indebida del inmueble, si el locador interpuso demanda después de concluido el contrato

Partes: Gallo Jorge Raúl c/ Mongellos Nancy Beatríz y otro s/ daños y perjuicios

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: H

Fecha: 14-sep-2018

Cita: MJ-JU-M-114788-AR | MJJ114788 | MJJ114788

Eximición de responsabilidad del fiador por la retención indebida de inmueble locado, si el locador interpuso la demanda de desalojo varios meses después de concluido el contrato.

Sumario:

1.-Es procedente revocar la condena impuesta al fiador en orden al pago de los daños derivados de la retención indebida del inmueble locado, si se acreditó que el locador interpuso la acción de desalojo luego de transcurridos once meses desde la conclusión del contrato de locación, negligencia que claramente perjudica al fiador, máxime cuando es a partir de la fecha de promoción de la mencionada demanda que se reclaman los daños y perjuicios, por lo cual parece abusivo extender la obligación del fiador más allá del término contractual.

2.-Debe considerarse que la extensión temporal de la garantía otorgada por el codemandado, encuentra su límite en el momento del vencimiento del contrato donde fue estipulada ateniéndose a lo previsto en el art. 1582 bis del CC., en tanto prevé la nulidad de toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como deudor o principal pagador, del contrato de locación original.

3.-La continuación de la locación de conformidad con el art. 1622 del CC. debe entenderse entre locador y locatario y no respecto del fiador y la solución no varía porque el fiador se obligue como principal pagador, pues esta obligación está referida siempre al contrato cuyo término de duración está fijado en el mismo instrumento y más allá de ese término cesa el carácter de principal pagador.

4.-La retención indebida de un inmueble alquilado no sobreviene por el solo vencimiento del término contractual, sino que resulta de un alzamiento sin derecho frente al reclamo de restitución del inmueble por su locador, y de acuerdo con el art. 1622 del CC. se hace necesaria la interpelación previa al inquilino para que la ocupación configure una retención ilegítima.

5.-El locatario que demora indebidamente la restitución del inmueble se convierte en un mero detentador sin derecho alguno y, por ende, está obligado a indemnizar al propietario en concepto de pérdidas e intereses y no a título de arrendamiento, el quebranto que este ha experimentado como consecuencia de dicha detentación.

6.-Si el inquilino abonó alquileres hasta la efectiva entrega del inmueble, desde el momento en que debía la indemnización por la falta de restitución, debe, además, compensar los daños y perjuicios, cuyo monto se determinará como si la cosa estuviese desocupada, y del importe resultante se deberá descontar lo ya percibido por alquileres por parte del locador.

7.-Tratándose del incumplimiento de una relación jurídica obligatoria nacida del contrato, no es un efecto o consecuencia de esa relación, sino un hecho modificatorio, y, como tal, se debe regir por la ley vigente al momento en que ese hecho se produjo, no el de la celebración el contrato, sino el del incumplimiento.

Fallo:

En Buenos Aires, a días del mes de septiembre del año 2018, hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Gallo, Jorge Raúl c/ Mongellos, Nancy Beatriz y otro s/ Daños y perjuicios”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. Fajre dijo:

I.- La sentencia de fs. 86/87 hizo lugar a la demanda iniciada por Jorge Raúl Gallo contra Nancy Beatriz Mongelos -locataria- y Germán Carlos Badia -fiador-, y condenó a estos últimos a abonar al primero la suma de $81.000 con más los intereses y las costas del proceso.

Contra dicho pronunciamiento apeló el codemandado Badia, quien expresó agravios a fs. 101/04, los que fueron respondidos por su contraria a fs. 106/107.

II.- El recurrente se queja porque, según sostiene, en la sentencia apelada se lo ha hecho responsable de supuestos daños derivados de la ocupación indebida del inmueble rentado, de los que jamás se ha probado que fueran padecidos por el reclamante. Señala una contradicción entre lo narrado en la demanda y la decisión recurrida en el sentido que por un lado expresa que no debe abonarse por la vía ejecutiva el pago del canon locativo por los meses que sobrevinieron al vencimiento del contrato hasta la entrega del bien, mientras que por otro optó por cobrarlos por esa vía. Asimismo, se queja por entender que el monto de condena resulta exhorbitante.

III.- Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, atendiendo a la fecha en que tuvo lugar el incumplimiento que la generó, entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil, hoy derogado, por aplicación de lo establecido en el art.7 del Código Civil y Comercial de la Nación, actualmente vigente.

Ello es así, por tratarse del incumplimiento de una relación jurídica obligatoria nacida del contrato, no es un efecto o consecuencia de esa relación, sino un hecho modificatorio, y, como tal, se debe regir por la ley vigente al momento en que ese hecho se produjo, no el de la celebración el contrato, sino el del incumplimiento (conf. Heredia, Pablo D., El derecho transitorio en materia contractual, 1/7/2015, La ley Online AR/DOC2137/2015).

Seguidamente, haré una breve reseña de la posición asumida por las partes en este proceso.

Según se relató en el escrito de inicio, el actor reclamó los daños y perjuicios derivados de la retención indebida de la finca sita en la calle Juncal 2776, planta baja A y B, contra Nancy Beatriz Mongelos, en su carácter de locataria y Germán Carlos Badia, como deudor liso, llano y principal pagador de las obligaciones que surgen del contrato de locación agregado a fs. 4/6. Del instrumento surge que el término de duración del contrato fue de 36 meses a computarse a partir del 2 de octubre de 2008, venciendo indefectiblemente el 1 de octubre de 2011. Destacó que con fecha 12 de septiembre de 2012 se promovieron los juicios de desalojo por vencimiento de contrato nros. 73070/2012 y 73071/2012, que tengo a la vista, en los que se dictó sentencia el 30 de agosto de 2013 haciendo lugar a la demanda y condenado a Nancy Beatriz Mongelos y eventuales subinquilinos y ocupantes de las mencionadas unidades funcionales a desalojarlas (v fs. 54 y fs.55 de los desalojos). Fue recién con fecha 14 de julio de 2014 que se formalizó legalmente la entrega de dichas unidades, por lo que a efectos efectuar el cómputo que diera origen a la retención indebida reclamada en el presente proceso, pretendió el resarcimiento de los daños que se originaron en el período comprendido entre el 12 de septiembre de 2012 y el 14 de julio de 2014.

Indicó que, en los términos del art. 1611 y art. 1622 del Código Civil, la obligación de pagar el alquiler se debe cumplir no sólo hasta el vencimiento del contrato sino hasta la desocupación de la cosa. Expresó que a partir del momento en que el locador exige la devolución de la cosa, no rige el alquiler anterior y ningún otro, porque para fijar el precio de la locación se requiere el acuerdo de ambas partes y precisamente por la falta de ese acuerdo, las sumas que puedan adeudarse por la ocupación indebida no han de peticionarse a título de alquileres, sino de indemnización de pérdidas o intereses. Hizo especial hincapié en que lo establecido por el art. 1582 bis del Código Civil no alcanza al fiador Germán Carlos Badia, dado que, tal como surge de la ejecución de alquileres nro. 104532/2012, estaba al tanto que la locación se encontraba vencida y por lo tanto fue condenado al pago de las sumas adeudadas en tal carácter.

IV.- Liminarmente cabe recordar que la retención indebida de un inmueble alquilado, no sobreviene por el solo vencimiento del término contractual, sino que resulta de un alzamiento sin derecho frente al reclamo de restitución del inmueble por su locador.De acuerdo con el artículo 1622 del Código Civil se hace necesaria la interpelación previa al inquilino para que la ocupación del inmueble configure una retención ilegítima.

Hasta la denuncia del contrato de locación corresponde el pago de arriendo en los mismos términos pactados, por el uso y goce de la cosa (art. 1622 del Código Civil). Mediante el reclamo de restitución, por el uso indebido del inmueble, corresponde la indemnización prevista en el artículo 1609 del mismo cuerpo legal.

El locatario que demora indebidamente la restitución del inmueble se convierte en un mero detentador sin derecho alguno y, por ende, está obligado a indemnizar al propietario en concepto de pérdidas e intereses y no a título de arrendamiento, el quebranto que este ha experimentado como consecuencia de dicha detentación.

En los autos “Iraola, Hector c/ Añaños, Armando s/ Ejecutivo”, se resolvió que, vencido el término del contrato excluido del régimen de la prórroga en orden al artículo 3o inciso i) de la ley 15.575 y reclamada la restitución del inmueble por el locador, no cesa la locación ni tampoco la obligación de pagar los alquileres (CNPaz, en pleno, 9-4-64, LL, 114-442).

Más adelante, en el año 1972 la Cámara de Paz, en pleno, sentó en la causa “Ruiz Moreno, Héctor c/ Escalante, Héctor s/ desalojo” , la siguiente doctrina plenaria:”El locador tiene derecho de reclamar daños e intereses al locatario por el uso y goce de la cosa locada posterior al vencimiento del contrato y al pedido de restitución, aún cuando no se ha formulado reservas de cobrarlos al percibir los alquileres de los períodos a que corresponden esos daños e intereses”. (CNPaz en pleno, 29/08/1972, LL 148-4).

Los plenarios mencionados precedentemente deben interpretarse armónicamente, en el sentido de que si el inquilino ha abonado alquileres hasta la efectiva entrega, desde el momento en que debía la indemnización por la falta de restitución, debe, además, compensar los daños y perjuicios. El monto de estos se determinará como si la cosa estuviese desocupada, y del importe resultante se deberá descontar lo ya percibido por alquileres por parte del locador. (Belluscio-Zannoni, Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, Tomo 7, Astrea, pág. 581).

Sobre las consideraciones que he realizado, el fiador funda su apelación.

Sin embargo, el caso que se analiza presenta algunas particularidades que imponen el acogimiento de los agravios vertidos y por ende, el rechazo de la demanda respecto de Germán Carlos Badia, aunque por otros fundamentos.

Veamos.

De la compulsa de autos de desprende que el apelante Badia reviste la calidad de fiador, conforme surge de la cláusula octava del contrato glosado a fs. 4/6. En virtud de ello, más allá de los fundamentos esgrimidos en la expresión de agravios, entiendo que debe reverse la decisión apelada en los términos del art. 1582 bis del Código Civil, en cuanto dispone que “La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.

Ahora bien, se señala en la cláusula octava del contrato que los fiadores -uno de ellos el aquí apelante- se constituyeron en deudores solidarios, lisos, llanos y principales pagadores de todas las obligaciones que surgen de contrato, hasta que sean recibidas las llaves y el inmueble alquilado en perfecto estado, o sea puesto el locador en posesión judicialmente, y que los garantes renunciaron al beneficio de excusión (v fs. 4 vta.).

Sin perjuicio de ello, se ha sostenido que las obligaciones del fiador sólo se extienden hasta el término del contrato originario, con mas el tiempo razonable que necesita el locador para obtener el desalojo del inmueble. La continuación de la locación de conformidad con el art. 1622 debe entenderse entre locador y locatario y no respecto del fiador; la solución del caso no varía porque el fiador se obligue como principal pagador, ya que esta obligación está referida siempre al contrato cuyo término de duración esta fijado en el mismo instrumento; más allá de ese término cesa el carácter de principal pagador. Si los contratos han de interpretarse de buena fe, parece obvio que en tales supuestos debe considerarse extinguida la obligación del fiador. Admitir lo contrario importaría tanto como imponer al fiador más obligaciones de las que él asumió. Es cierto que el locador no puede ser obligado a iniciar el proceso de desalojo para obtener la restitución del bien y de esa manera hacer cesar los efectos de la fianza, pero si este opta por no iniciar el proceso, esa inactividad no puede colocar al fiador en una situación desventajosa y librada a la voluntad unilateral del acreedor mas allá de la fecha en que el tercero se comprometió a afianzar el contrato (conf. Bueres-Highton, “Código Civil.”, T. 4 A pág.350 y sgtes).

En el caso en estudio, surge de los procesos de desalojo recibidos ad effectum vivendi et probandi, que el locador interpuso ambas demandas el 17 de septiembre de 2012 (ver cargos de fs. 10 vta. de los expedientes), es decir luego de transcurridos 11 meses desde la conclusión del contrato de locación, negligencia que claramente perjudica al fiador, máxime cuando es a partir de la fecha de promoción de las mencionadas demandas que se reclaman los daños y perjuicios que dieron origen a estos obrados. En razón de ello, aparece como abusivo extender su obligación más allá del término contractual.

Frente a las circunstancias de hecho antes expuestas, entiendo que debe considerarse que la extensión temporal de la garantía otorgada, encuentra su límite en el momento del vencimiento del contrato donde fue estipulada y que operó, en el presente, el día 1 de octubre de 2011 (ver cláusula primera de fs. 4).

Hecha la aclaración precedente y ateniéndose a lo estipulado por el artículo 1582 bis del Código Civil, en tanto prevé que “será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como deudor o principal pagador, del contrato de locación original” (conf esta Sala exp. nro. 84822/2008 del 30/10/2017 en autos “Na Soon Chan c/ Abregu Elsa Beatriz y otros s/ejecución de alquileres”), dados los términos en que el recurrente asumió la obligación en el contrato, el recurso en análisis debe admitirse, debiendo declararse la nulidad de la cláusula octava del contrato de locación de fs. 4/6 y en consecuencia, rechazar la demanda incoada respecto del apelante.

Por todo lo expuesto, propongo al acuerdo acoger los agravios expresados por el fiador y declarar nula la cláusula octava del contrato de locación de fs. 4/6 y en consecuencia, rechazar la demanda interpuesta contra Germán Carlos Badia y confirmar la sentencia de grado en lo demás que decide y no fue motivo de apelación.Con costas de Alzada al actor vencido (art. 68 del CPCC).

El Dr. Kiper y la Dra. Abreut de Begher, por las consideraciones expuestas por el Dr. Fajre, adhieren al voto que antecede. Con lo que se dio por terminado el acto firmando los señores jueces por ante mi, que doy fe.

Buenos Aires, 14 de septiembre de 2018

Y VISTO: lo deliberado y las conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: I.- Declarar nula la cláusula octava del contrato de locación de fs. 4/6; II.- rechazar la demanda interpuesta contra Germán Carlos Badia y confirmarla en lo demás que decide y no fue motivo de apelación. Con costas de Alzada al actor vencido (art. 68 del CPCC).

III.- Previo a conocer en los recursos deducidos contra las regulaciones de honorarios practicadas en el proceso, y en virtud de lo resuelto por esta Sala en autos: “Prevención Aseguradora de Riesgos del Trabajo S.A. c/ Medina, Juan José y otros s/ cobro de sumas de dinero” (del 27/09/2011) en el sentido de que los intereses forman parte de la base regulatoria -sin que implique adelantar opinión al respecto-, difiérase la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes hasta tanto obre en autos liquidación aprobada. Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (Conf. AC. 15/13), notifíquese y, oportunamente, devuélvase.

José Benito Fajre

Liliana Abreut de Begher

Claudio M. Kiper