Daño moral a favor de quien compró un inmueble cuyas obras de ampliación fueron clausuradas

Partes: De Santis Hernán Alcides y otros c/ Barrionuevo Marcelo Eduardo s/ daños y perjuicios

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: K

Fecha: 1-ago-2018

Cita: MJ-JU-M-114040-AR | MJJ114040 | MJJ114040

Indemnización del daño moral a favor del comprador de un inmueble cuyas obras de ampliación fueron clausuradas. Cuadro de rubros indemnizatorios.

Sumario:

1.-Es procedente otorgar una indemnización por daño moral al adquirente de un inmueble que sufrió la clausura de las obras de ampliación cuya construcción había iniciado el vendedor, pues el hecho de haberse colocado una faja de clausura en relación a la obra en el piso superior, los inconvenientes sufridos a raíz de ello, de los que dan cuenta las constancias de la causa, sumado a la perturbación del ánimo que debió haber padecido, encontrándose ya el grupo familiar habitando la propiedad, exceden la mera tolerancia y las simples molestias, comportando sentimientos de razonable mortificación que justifica el reclamo.

Fallo:

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los 01 días del mes de agosto de 2.018, hallándose reunidos los Señores Vocales integrantes de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a fin de conocer en el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos caratulados: “DE SANTIS HERNAN ALCIDES Y OTROS CONTRA BARRIONUEVO MARCELO EDUARDO SOBRE DAÑOS Y PERJUICIOS”,

habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden del sorteo de estudio, el Dr. Osvaldo Onofre Álvarez dijo:

I.- Vienen los autos a este Tribunal con motivo del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de primera instancia dictada a fs. 288/ 292. La actora expresa agravios a fs. 305/ 307 y la Sra. Defensora de Menroes e Incapces a fs. 326/ 327; los que no fueron contestados por la contraria.

II.- Antecedentes.

Hernán Alcides De Santis y Alicia Daniela Rivaroli, por sí y en representación de sus hijas Ayelén y Oriana Jazmín De Santis, promovieron demanda de daños y perjuicios contra Marcelo Eduardo Barrionuevo. Refieren que compraron al accionado el inmueble designado como Unidad Funcional N° 3 de la Planta Baja de la finca sita en calle Estrada 730/ 732 de esta ciudad, entre Riglos y San José de Calasanz, por la suma de U$s 150.000, entregados en efectivo en el acto escriturario, recibiendo la posesión material del mismo (Escritura N° 1485 del 1/ 09/ 2011).

Relatan que, instalado el grupo familiar en la vivienda, llegó al domicilio una cédula del GCBA dirigida al Sr. Barrionuevo, en la que se hace saber la clausura de la obra en el departamento (PB “D”) mediante faja N° 10.069, hasta que se subsanen las causales que dieran origen a esa medida cautelar (Resolución definitiva N° 18.803, Legajo N° 3414/UAAFE/ 2011). En la misma consta: “obra sin permiso 25 mts2, ampliación primer piso, sin carpinterías, sin techo, no exhiben documentación registrada.Carece de seguridad, se clausura”.

Señalan que el demandado tenía conocimiento de la clausura, en tanto había tomado vista del expediente adminitrativo, solicitando un plazo para remitir prueba documental, lo cual no hizo, incurriendo en conducta infractora; no habiendo puesto tampoco en conocimiento a los compradores. Alegan que ellos recién se enteraron ya en posesión del inmueble, con la faja que se les colocara en el acceso a la vivienda.

Sostienen que, ante tales circunstancias, se vieron obligados a efectuar tramites para lograr el levantamiento de la clausura y la regularización de la situación; incurriendo en numerosos gastos que piden le sean restituidos.

Concluyen que compraron de buena fe el inmueble, abonándolo al precio de plaza en su momento, omitiendo el accionado ponerlos en conocimiento de la clausura de la obra previo a la operación, enterándose intempestivamente; viendose obligados a gestionar su aprobación posterior. Peticionan en concepto de Daño Material la suma de $ 20.989, imputables a: honorarios del arquitecto Albarellos, liquidación derechos de construcción y gastos y honorarios de la escribana González Linas y , por Daño Moral la de $ 80.000 por las molestias y angustias que la situación descripta generó en la vida cotidiana de la familia, que tuvo que habitar la vivienda con una faja de clausura, siendo coartada su libertad al no tener libre acceso y sufrir la disminución de su hogar. Ello, con lo que en mas o en menos surja de la prueba a realizarse y el derecho a ampliar el monto con los gastos futuros que pudieran devengarse.

En la contestación de demanda, Barrionuevo admite haber vendido el inmueble en cuestión a los actores, por intermedio de la inmobiliaria Remax Norte, quien se ocupó de la operación. Señala que la publicación de venta de la propiedad consignaba que “tiene una ampliación prevista para la planta alta, de otros 70 mts.más, de los cuales ya se encuentran construidos techo, paredes, revoque y contrapiso.”; habiendo por otro lado sido examinados los planos de la vivienda por los tasadores del banco que otorgara a los actores un crédito hipotecario, estando en conocimiento de la falta de culminación de los planos de ampliación.

Asimismo, que la clausura recayó sobre el sector de obra y no sobre toda la vivienda.

III.- La sentencia.

El primer juzgador admitió parcialmente la demanda promovida por daños y perjuicios, con costas. Condenó al accionado a abonarle a la actora la suma de $ 20.989 por daños materiales, en el término de diez días, con más intereses a tasa activa desde la fecha del cierre de la etapa de mediación (3/10/2012) y hasta el efectivo pago, bajo apercibimiento de ejecución.

Para así decidir, entendió el a-quo que se encuentra fehacientemente acreditado que el accionado conocía al momento de la venta de la propiedad a los actores, que la obra de ampliación que había emprendido en la uinidad funcional, que además fuera publicitada como una de las características atractivas de la misma, se encontraba clausurada. Asimismo, señaló que Barrionuevo se mostró displicente en la producción de la prueba que ofreciera, no proporcionando elemento convictivo alguno que permita tener por cierto que la clausura fuera puesta en conocimiento de la compradora. Por otro lado, si bien la misma fue decretada respecto de la ampliación y no sobre la totalidad del inmueble, repercute sin duda sobre toda la undiad y su valor.

Asimismo, rechazó el daño moral reclamado, por considerar que no se arrimaron al proceso pruebas de que las circunstancias dadas les provocaran en concreto un daño intenso y reparable.

IV. Los agravios.

El decisorio es apelado por la actora, quien en su presentación por ante esta Alzada cuestiona:1) la suma concedida por daño material, que consideran ínfima ante los trámites administrativos que tuvieron que efectuar, sumado al tiempo que ello irrogó y días laborables perdidos, para solicitar el levantamiento de la clausura, debiendo contratarse arquitecto, ingeniero, etc. Asimismo, que no tuvo el sentenciante en consideración que, conforme los informes de inmobiliarias de la zona obrantes en autos, la oferta de venta con obra clandestina clausurada por autoridad competente, podría haber sido de un 20 % menos. Piden se considere que la accionada no instó ningún medio de prueba y se eleve el monto de condena.

2) el rechazo del reclamo por daño moral. Hacen hincapié en el desmedro espiritual que la situación les provocó y que se hace palpable en el impedimento de disfrute pleno de la vivienda por parte de la familia. Señalan que se vieron privados del pleno goce de su derecho de propiedad y que, también existió un desmedro en su ánimo por el hecho de no haber obtenido una conducta leal y comprometida por parte del vendedor, quien mantuvo una posición de indiferencia absoluta ocultando la clausura. En definitiva, sostienen que la alteración de las condiciones habitacionales del inmueble, les produjo una lesión espiritual y perturbadora, consistente en la modificación del modus vivendi que generó preocupación, tratándose además de la primer vivienda adquirida por la familia.

La frustración que le generaron los inconvenientes legales que afrontaron, hizo que no pudieran disfrutar en su totalidad; las maniobras fraudulentas y evasoras de la ley por parte de Barrionuevo les produjo un daño intenso y reparable. Peticionan se haga lugar al rubro.

A su turno, la Sra. Defensora de Menores de Cámara adhirió a los fundamentos vertidos por los actores en su memorial.Sin perjuicio de ello, en lo que atañe al daño moral, atento las constancias de la causa, sostuvo que resulta innegable que la privación del pleno goce y disfrute de su vivienda por parte de su defendida y del grupo familiar, perturbó su tranquilidad y ritmo habitual de vida.

V.- Cuestión preliminar.

Se deja sentado que, en atención a la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial -ley 26.994 y su modificatoria ley 27.077-, de conformidad a lo previsto en el art 7° y teniendo en cuenta el ámbito temporal de la cuestión litigiosa, resultan de aplicación al caso las normas del Código Civil de Vélez.

Sabido es que los magistrados no están obligados a ponderar una por una y exhaustivamente todas las probanzas, ni seguir a las partes en todos y cada uno de los argumentos que esgrimen en resguardo de sus pretensos derechos, pues basta que lo hagan respecto de las que estimaren conducentes o decisivas para resolver el caso, pudiendo preferir algunas de las pruebas producidas a otras, u omitir toda referencia a las que estimaren inconducentes o no esenciales.

VI.- Corresponde, en consecuencia, el tratamiento de los agravios vertidos en relación a los rubros indemnizatorios reclamados, encontrándose firme la procedencia de la acción instaurada.

A) Daño Material.

Este ítem prosperó por la suma de $ 20.989,15, en base a la documentación arrimada en autos, entre ella, informe del Arq. Edgardo López Albarellos (fs. 86/ 90), acta de constatación (fs. 42/ 44) y factura de fs.18; considerando el a-quo que corresponde resarcir a los actores por las sumas de dinero necesarias para obtener el saneamiento del menoscabo existente en la propiedad, representado por la clausura sobre parte de la misma, esto es, los gastos destinados a la aprobación de la obra clandestina que emprendiera el demandado, los que comprenden los honorarios de arquitecto, pago de derechos constructivos y honorarios de la escribana que constatara la celebración de Asamblea que autorizara a efectuar las gestiones para la regularización.

Pues bien, como puede advertirse, el magistrado de la instancia previa hizo lugar al reintegro de los gastos reclamados taxativamente por la actora en su demanda -fs. 102 ptos. 6.- 1) 2) y 3)- por la suma allí pretendida.

En lo que atañe al planteo en relación al menor valor de la unidad funcional en cuestión por la clausura de la obra clandestina en la parte superior, que advierte la parte podría alcanzar un 20 % conforme surge de las tasaciones de fs. 254 y 255, lo cierto es que -contrariamente a lo expuesto por la recurrente- ello no formó parte del reclamo.

En tal sentido, el art. 277, apartado primero del Código Procesal, dispone que “el Tribunal no podrá fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez de primera instancia.” Como bien dice Palacio, las potestades decisorias del órgano judicial de segunda instancia se encuentran circunscriptas al conocimiento de aquellas cuestiones que hayan sido oportunamente sometidas a la decisión del órgano inferior (conf. autor citado, Derecho Procesal Civil, T V, p. 459, núm 667; Alsina Tratado Teórico práctico de derecho procesal civil y comercial, T V, p. 406 y ss. Podetti, Tratado de los recursos, p.144).

Es decir que el Tribunal de Alzada sólo puede emitir pronunciamiento en los límites del recurso con respecto a aquellas cuestiones involucradas en la pretensión del actor y en la oposición del demandado y, por supuesto, respecto de los hechos nuevos alegados en primera y segunda instancia, pues éstos deben hallarse encuadrados dentro del objeto de la pretensión.

El principio de conguencia delinea el marco de posibilidades decisorias del Juez en la sentencia, conforme ha quedado trabada la litis, vedando -por ende- al órgano jurisdiccional reconocer a ninguna de las partes lo que no ha sido solicitado, así como algo más o distinto -art 18 de la Const. Nacional-.

En este sentido se ha expresado “El sentenciante debe ejercer su función jurisdiccional sin exceder los límites con que las partes han circunscripto el contenido del litigio. De ahí que la congruencia implique un límite de la actividad funcional del magistrado, cuya violación ha sido reputada reiteradamente por el máximo tribunal como arbitraria, pues rompe con los claustros normativos del juez y no es, naturalmente, una sentencia que derive razonablemente del derecho vigente.

Asimismo, lesiona el valor orden, ya que fomenta la inseguridad y configura, en determinados supuestos, una verdadera privación de justicia” (conf. Colombo- Kiper, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Anotado y comentado”, Ed. La Ley, T. II, pág. 183/ 184).

Por las consideraciones expuestas, es que propongo al Acuerdo, sin más, confirmar el guarismo establecido por el rubro en análisis.

B) Daño Moral.

El magistrado de grado desestimó este reclamo en el entendimiento que no se arrimaron a la causa pruebas necesarias de que las molestias causadas por las circunstancias dadas -clausura de la obra- hubiesen provocado a la actora un daño intenso e irreparable.

Sabido es que, atento las disposiciones del art.377 del Código Procesal, el damnificado que ejerció la acción resarcitoria tiene a su cargo la prueba del daño sufrido y la relación causal con el resarcimiento peticionado.

En relación a la procedencia del agravio moral, en supuestos como el de autos, el daño debe ser de una magnitud tal que permita presumir la lesión en los sentimientos o en las afecciones legítimas de entidad suficiente como para justificar la reparación.

Se ha caracterizado como la lesión sufrida en las afecciones íntimas de los damnificados, cuya determinación queda sujeta al prudente arbitrio judicial. No se trata de compensar el dolor con dinero, sino de otorgar un beneficio económico que atenúe los padecimientos. Su procedencia surge de los art. 522 y 1078 del Cód. Civil, sin imponer prueba directa de su existencia (conf. CNCiv., sala F, L. 137.891, del 4-10-94).

Si bien no cualquier quebranto afectivo suscitado por la lesión a bienes patrimoniales autoriza a efectuar una reclamación resarcitoria por daño moral, si lo es, el que responde a un interés espiritual preexistente del sujeto, autónomo de la significación económica de la cosa, objetivamente reconocible y jurídicamente valioso (Zavala de González, M. “Resarcimiento de daños”, T 1 . p. 176 y sgtes.).

Entiendo que en el caso, el hecho de haberse colocado en el inmueble faja de clausura en relación a la obra en el piso superior, los inconvenientes sufridos a raíz de ello, de los que dan cuenta las constancias de la causa, sumado a la perturbación del ánimo que debió haber padecido la actora, encontrándose ya el grupo familiar habitando la propiedad, exceden a mi criterio la mera tolerancia y las simples molestias, comportando sentimientos de razonable mortificación que justifican -contrariamente a lo concluido por el a-quo- el reclamo indemnizatorio por daño moral.

En dicha inteligencia, propongo al Acuerdo hacer lugar al rubro por la suma de pesos cuatrocientos mil ($ 400.000) -conf. art.165 del CPCCN-, con más los intereses dispuestos en el decisorio de grado.

En función de lo expuesto, si mi voto es compartido, propongo: 1) Modificar la sentencia apelada en el sentido de hacer lugar al rubro Daño Moral por la suma de $ 400.000; 2) Confirmarla en todo lo demás que decide, manda y fuera motivo de agravio y, 3) Imponer las costas de Alzada en el orden causado por no haberse integrado el contradictorio (conf. art. 68 2da parte del Cód. Procesal).

El Dr. Ameal y la Dra. Verón por las consideraciones y razones aducidas por el Dr. Álvarez, votan en igual sentido a la cuestión propuesta.

OSVALDO ONOFRE ALVAREZ – OSCAR J. AMEAL – BEATRIZ ALICIA VERON – JAVIER SANTAMARIA (SECRETARIO). Es copia.-

Buenos Aires, de agosto de 2018.-

Y visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo transcripto precedentemente, por unanimidad de votos el Tribunal decide: 1) Modificar la sentencia apelada en el sentido de hacer lugar al rubro Daño Moral por la suma de $ 400.000; 2) Confirmarla en todo lo demás que decide, manda y fuera motivo de agravio y, 3) Imponer las costas de Alzada en el orden causado por no haberse integrado el contradictorio (conf. art. 68 2da parte del Cód. Procesal).

Difiérase la regulación de honorarios para una vez aprobada en autos la liquidación definitiva (art. 279 Cod Procesal).

Regístrese de conformidad con lo establecido con el art. 1° de la ley 26.856, art. 1 de su Decreto Reglamentario 894/2013 y arts. 1, 2 y Anexo de la Acordada 24/13 de la CSJN.

La difusión de la presente resolución se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, segundo párrafo del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. En caso de su publicación, quien la efectúe, asumirá la responsabilidad por la difusión de su contenido.

Regístrese, notifíquese por secretaría y cumplido ello, devuélvase a la instancia de grado.-