Responsabilidad del consorcio por la inundación de una unidad funcional por la falta de mantenimiento de la cañería cloacal del edificio

Partes: Romero Pucciarello Maria Victoria c/ Cons. de Prop. Edif. Av. Libertador San Martin 2476 s/ daños y perjuicios

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: F

Fecha: 3-ago-2018

Cita: MJ-JU-M-114100-AR | MJJ114100 | MJJ114100

Responsabilidad del consorcio por la inundación de una unidad funcional a causa de la falta de mantenimiento en la cañería cloacal del edificio. Cuadro de rubros indemnizatorios.

Sumario:

1.-Es procedente confirmar la sentencia que atribuyó responsabilidad el consorcio de propietarios ante el daño sufrido por una unidad funcional en tanto el dictamen producido en el expediente permite tener por acreditado que la causa de la inundación fue la obstrucción de la cañería cloacal del edificio debido a la falta de mantenimiento adecuado por parte de la demandada y, por el contrario, la declaración testimonial del encargado del edificio, quien avala la postura del consorcio en cuanto a que la causa de hecho habrían sido las refacciones efectuadas por la propia reclamante en su unidad, en manera alguna reviste aptitud para desvirtuar el fundado dictamen del perito ingeniero.

2.-La acción del propietario de una unidad funcional sometida al régimen de la Ley 13.512 frente al Consorcio por incumplimiento de funciones de mantenimiento, conservación y reparación de partes comunes es netamente contractual, pues existe un vínculo insoslayable entre ambos construido en torno al Reglamento de Copropiedad.

Fallo:

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina a los 3 días del mes de agosto de dos mil dieciocho, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F”, para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.

Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dres. GALMARINI. ZANNONI. POSSE SAGUIER.

A las cuestiones propuestas el Dr. Galmarini dijo:

I.- La actora, en su carácter de propietaria del departamento ubicado en planta baja del edificio sito en la Av. Libertador San Martín 2476 de esta ciudad, demandó al consorcio respectivo solicitando la reparación de los daños que dice haber sufrido en su departamento como consecuencia de la inundación que se originó a raíz de desperfectos existentes en partes comunes del edificio.

El Sr. juez de primera instancia hizo lugar a la demanda, condenando al consorcio accionado a abonar a la actora el importe resultante de la liquidación que se practique de conformidad a los considerandos de la sentencia de fs. 594/597, dentro de los 10 días de su aprobación.

Apeló la parte demandada, quien fundó su recurso mediante la presentación obrante a fs. 604/607, cuyo traslado fue respondido a fs. 609/610.

II.- Agravios de la demandada relativos a la responsabilidad atribuida por la magistrada:

El consorcio demandado se queja de la responsabilidad que le atribuyó el sentenciante, alegando que la causa de los daños cuya reparación pretende la actora sería las obras que aquélla llevó a cabo en su departamento sin solicitar autorización al consorcio. Sostiene que tales refacciones implicaron la modificación del sistema pluvial y cloacal, que fueron mal realizadas y por ello habrían originado la inundación que se produjo en el departamento de la reclamante.Aduce que tal hipótesis se encontraría acreditada mediante la declaración brindada en autos por el encargado del edificio y por el informe del consultor téctnico presentado por su parte.

El perito ingeniero, teniendo en cuenta las constancias obrantes en autos y tras haber inspeccionado el inmueble de la actora afirmó que “la inundación que provocó los daños en la unidad de la actora fue motivada por la obstrucción de la cañería cloacal del edificio debido a la falta de mantenimiento adecuado de la misma, destapaciones periódicas necesarias, como consecuencia de un mal uso de los desagu¨es cloacales por parte de los ocupantes de los pisos superiores del edificio” (fs. 310).

Asimismo el experto señaló que “en la unidad N°1 perteneciente a la actora se han realizado modificaciones edilicias que consisten en la ejecución de un toilettes, un lavadero y un vestidor” y afirmó que dichos trabajos “fueron efectuados con la calidad y cuidado correspondientes a una unidad funcional de la categoría de la de la actora, es decir que se trata de trabajos de primera calidad realizados de acuerdo a las correctas reglas del arte” (fs. 312 vta. y 320).

El peritaje fue impugnado por la demandada a fs. 324/328. El perito respondió a fs. 337/349. Fue concluyente al señalar que “respecto a la obra de refacción de la unidad, mediante la cual se modificó recorridos, agregó tramos de cañerías, caños cloacales, corresponde manifestar que dichas obras de refacción operativas en el momento de realizar la inspección correspondiente al dictamen pericial no provocan anegamientos de agua en la unidad de la actora” y ratificó lo expuesto en su dictamen en cuanto a que el origen de los daños que sufrió la unidad de la actora fue la obstrucción de la cañería cloacal del edificio, debida a la falta de mantenimiento adecuado.Agregó que “una vez que la obstrucción de la cañería cloacal del edificio debida a la falta de mantenimiento adecuado fue eliminada no se produjeron nuevos anegamientos en la unidad de la actora, no obstante encontrarse operativas las modificaciones en las cañerías de instalación sanitaria de la actora”.

Concluyó el experto afirmando que “es de general conocimiento que cuando se produce una obstrucción en el colector cloacal de un edificio en altura, los desagu¨es cloacales de los pisos superiores drenan a través de las rejillas de los baños lavadero y cocina de las unidades de planta baja. El caso de autos presenta la particularidad de las reformas efectuadas por la actora en su unidad funcional. Independientemente de que dichos trabajos fueron realizados sin la presentación de planos ante los organismos competentes y sin la autorización del consorcio, los trabajos de reforma realizados en la unidad de la actora no ocasionan detrimento en el funcionamiento de las instalaciones cloacales del edificio. Ello se fundamenta en el hecho de que, eliminadas las obstrucciones existentes en la red cloacal principal al momento de ocurrencia del siniestro motivo de autos y encontrándose la misma con un adecuado mantenimiento, la unidad de la actora no padeció nuevos anegamientos, no obstante encontrarse operativas las reformas en las instalaciones sanitarias efectuadas por la actora en su unidad”.

Del acto impugnatorio no surgen elementos que permitan apartarse de las contundentes y fundadas conclusiones expuestas por el perito ingeniero designado en autos. En cuanto al informe del consultor técnico de la demandada cabe recordar que al dictamen efectuado por el perito designado de oficio debe reconocerse una imparcialidad de la que no son merecedores los de los consultores técnicos, al ser éstos asesores de las partes y, por ende, presumibles coadyuvadores de su postura en el proceso.Si, como ocurre en el caso, el peritaje aparece fundado en principios técnicos inobjetables para el juzgador, y concuerda con los demás elementos de ponderación arrimados al proceso, la sana crítica aconseja que frente a la imposibilidad de oponer argumentos de igual naturaleza y de mayor peso convictivo, se acepten sus conclusiones (CNCiv. Sala “F”, marzo 2/2011, “Trombino, Alberto y otro c/ Echeverría, Sixto Juan y otros s/ daños y perjuicios” L. 564.307).

Por lo demás la declaración testimonial expuesta en autos por el encargado del edificio, quien avala la postura del consorcio demandado en cuanto a que la causa de la inundación de marras serían las refacciones efectuadas por la propia reclamante en su unidad, en manera alguna reviste aptitud para desvirtuar el fundado dictamen del perito ingeniero.

Sentado ello, entiendo que el dictamen vertido por el perito ingeniero permite tener por acreditado que la causa de la inundación que se produjo en el departamento de la reclamante y sus consecuentes daños hallan su causa en la obstrucción de la cañería cloacal del edificio debido a la falta de mantenimiento adecuado por parte de la demandada.

A mayor abundamiento he de señalar que las circunstancias de que la actora no haya solicitado autorización al consorcio antes de realizar las obras en su unidad ni haya presentado los planos ante la Municipalidad pertinente ninguna relación guardan con la anegación que originó los daños cuya reparación se reclama en autos.

Es de recordar que la acción del propietario de una unidad funcional sometida al régimen de la ley 13.512 frente al Consorcio por incumplimiento de funciones de mantenimiento, conservación y reparación de partes comunes es netamente contractual, pues existe un vínculo insoslayable entre ambos construido en torno al Reglamento de Copropiedad.

En efecto, según lo tiene dicho la doctrina y lo ha aceptado la jurisprudencia, hay obligaciones previas y específicas entre consorcio y consorcistas y entre éstos entre sí que, al ser violadas, dan lugar a responsabilidad contractual (Highton, Elena, “Apuntes sobre el daño y la reparación”, en Responsabilidad civil, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1986, p.27), por cuanto la relación jurídica existente entre el Consorcio de Propietarios y los titulares de dominio de las distintas unidades del inmueble se vertebra en el Reglamento de copropiedad y administración, revistiendo naturaleza contractual (conf. Gurfinkel de Wendy, Lilian Nora, Derechos reales, 1a ed., Buenos Aires, Abeledo Perrot, 2010, volumen I, pág. 667).

Por los fundamentos expuestos, voto por desestimar los agravios de la demandada y confirmar la sentencia apelada en cuanto declara la responsabilidad de la demandada por los daños producidos en el departamento de la actora a raíz de los hechos que motivaron esta causa.

III.- Daños materiales:

Se agravia la demandada del importe fijado para resarcir esta partida ($135.320). A fin de fundar su agravio sostiene que dicho monto incluiría la reparación de daños que no guardarían relación con la inundación que motivó estas actuaciones.

El perito ingeniero informó que de acuerdo a las fotografías adjuntadas a la demanda, autenticadas por escribano (ver fs. 524/561), puede informarse que se encontraban pisos de madera de lapacho, alabeados y torcidos, paredes con humedad, revoques dañados, carpinterías metálicas oxidadas. Que las carpinterías metálicas oxidadas fueron también visualizadas en la inspección realizada a la unidad de la actora el día lunes 15 de diciembre de 2014 (fs. 311 vta.) Sostuvo que tales daños pudieron haberse producido por una inundación como la relatada en la demanda (fs. 311 vta.).

Informo que “el valor del presupuesto que obra a fs. 62 de entablonado de lapacho, fenólico de base, zócalos de lapacho y gastos, que alcanza un total mano de obra y materiales de $67.512, es razonable para su época de emisión -octubre de 2012-, y que “el valor actual para la fecha de pericia (febrero de 2015) para los mismos trabajos mencionados, mano de obra y materiales, alcanza a $120.470″ (fs. 312).

Seguidamente sostuvo:”En lo que se refiere a los trabajos de pintura en pasillo de entrada, living, pasillo de cocina, pasillo a dormitorios, escritorio y dormitorio principal, reparando zonas afectadas por la humedad y utilizando latex satinado blanco en los ambientes mencionados y esmalte en el ventanal previo acondicionamiento del mismo, su costo total, mano de obra y materiales a la fecha de pericia (febrero de 2015) alcanza $14.850” (fs. 312).

En atención a lo informado por el perito y toda vez que la recurrente no ha aportado elemento alguno con aptitud para desvirtuar tales conclusiones, propongo confirmar este aspecto del pronunciamiento.

En mérito a lo expuesto voto por que se confirme la sentencia apelada en todo cuanto fue materia de agravios. Con cosas de alzada a cargo de la demandada vencida (art. 68 del Código Procesal).

Por razones análogas a las aducidas por el vocal preopinante el Dr. ZANNONI votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta. El Dr. POSSE SAGUIER no votó por hallarse en uso de licencia. Con lo que terminó el acto.

Buenos Aires, 3 de agosto de 2018.

AUTOS Y VISTOS:

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada en todo cuanto fue materia de agravios. Con cosas de alzada a cargo de la demandada. El Dr. Posse Saguier no firma por hallarse en uso de licencia. Notifíquese y devuélvase.

JOSE LUIS GALMARINI

JUEZ DE CAMARA

EDUARDO ANTONIO ZANNONI

JUEZ DE CAMARA