Los denominados Conjuntos Inmobiliarios y el Código Civil y Comercial. A propósito de las Conclusiones de las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil celebradas en el mes de septiembre de 2017: certezas e imprecisiones

Autor: Cura Grassi, Domingo C.

Fecha: 30-oct-2017

Cita: MJ-DOC-12269-AR | MJD12269

Sumario:

I. Los conjuntos inmobiliarios en el Código de Unificación Civil y Comercial. II. Acerca del principio de «númerus clausus». III. Conclusiones relevantes de las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil. IV. Nuestras conclusiones. V. Bibliografía.

Doctrina:

Por Domingo C. Cura Grassi (*)

I. LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS EN EL CÓDIGO DE UNIFICACIÓN CIVIL Y COMERCIAL

Del art. 2073 del CCivCom surge el concepto siguiente: «Son conjuntos inmobiliarios los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos.

Y previamente, del art. 1887 del CCivCom, que enumera los derechos reales, de su inc. d, surge que los «Conjuntos Inmobiliarios» en sí son tratados como derechos reales autónomos.

Debemos confesar nuestra sorpresa, no sin antes dejar aclarada nuestra postura (1).

Pensamos entonces, que la redacción del CCivCom confunde «objeto» de los derechos reales con otras nuevas realidades que de ninguna manera pueden receptarse como nuevos derechos reales distintos, se insiste, al Dominio, Condominio, Propiedad Horizontal y hasta el mismísimo Tiempo Compartido, figura esta última, que sí siempre vimos como nuevo derecho real, distinta de todos los demás conocidos y fuera del alcance de los derechos personales.

Ahora bien y volviendo a los denominados Conjuntos Inmobiliarios, advertimos un error: se confunde «objeto» con «derecho», en realidad la palabra Conjunto Inmobiliario describe un posible objeto sobre el que puede recaer el derecho real, pero no se trata verdaderamente de un derecho real y nosotros conocemos que la enumeración de ese artículo 1887 debe apuntar a los derechos reales y no al asiento de ellos (2).

Y más desconcertante aún nos parece la posibilidad de encuadrar estos Conjuntos Inmobiliarios como una Propiedad Horizontal, de acuerdo con lo prescripto por el art. 2075 del CCivCom: «Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal».

Primero se lo enumera como derecho real autónomo (3), luego se lo regula como tal (4) igualmente se lo somete a la propiedad horizontal (5) y finalmente, parte de la doctrina expresa que, en verdad, se trataría de una propiedad horizontal especial.

II.ACERCA DEL PRINCIPIO DE «NÚMERUS CLAUSUS»

Nuestra propuesta de «lege ferenda», respetando la estructura y la característica precisamente diferenciadora entre los derechos reales y los derechos personales (6) referida al «númerus clausus» que hace a los primeros, es reconocer en nuestro derecho solamente los siguientes derechos reales (7):

1. Dominio.

2. Condominio.

3. Propiedades Especiales (8): Propiedad Horizontal, Barrios Cerrados, Clubes de Campo, Centros de Compra, Parques Industriales, Tiempo Compartido (9), Cementerios Privados o cualquier otro emprendimiento urbanístico que pueda surgir en un futuro que exceda la estructura de los derechos reales existentes (10).

4. Superficie (11).

5. Usufructo.

6. Uso.

7. Habitación.

8. Servidumbre.

9. Hipoteca.

10. Anticresis.

11. Prenda.

III. CONCLUSIONES RELEVANTES DE LAS XXVI JORNADAS NACIONALES DE DERECHO CIVIL

1. Certezas e imprecisiones

Las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil se celebraron en la ciudad de La Plata durante los días 28 al 30 de septiembre de 2017.

La Comisión N.° 7 Derechos Reales se abocó al estudio de la denominada Propiedad Horizontal Especial, en referencia a los denominados por el Código Civil y Comercial Conjuntos Inmobiliarios.

Como lo dejé plasmado en mi ponencia presentada oportunamente (12), nos pareció desde el vamos impreciso y poco afortunado hablar de Propiedad Horizontal Especial, haciendo referencia a los denominados por el Código Civil y Comercial como Conjuntos Inmobiliarios, cuando -y como lo señalámos en la ponencia- la mismísima Propiedad Horizontal, en nuestra opinión, es el primer ejemplo de las denominadas Propiedades Especiales, seguida por los Barrios Cerrados, Clubes de Campo, Centros de Compra, Parques Industriales, Tiempo Compartido, Cementerios Privados o cualquier otro emprendimiento urbanístico.

¿Y por qué hablamos de Propiedades Especiales?

Porque precisamente esas PE tienen alguna relación con los «derechos reales» ya conocidos, como el Dominio, Condominio, Uso, etcétera. e indudablemente no son tan diferentes, tan distintos, como para permitirnos enumerarlos como nuevos derechos reales.

Y la Propiedad Horizontal, en nuestra opinión, es el primer ejemplo de PE, de ahí entonces nuestra postura:sería, entonces, un contrasentido, considerar a los conjuntos inmobiliarios dentro de aquella.

Ahora bien, y yendo específicamente a las Conclusiones de la Comisión N.° 7, decimos lo siguiente:

Punto 1. Terminología. Se expresa «…es reprochable la denominación Conjunto Inmobiliario porque comprende propiedades especiales con objetos y regímenes jurídicos diversos».

En primer lugar y atendiendo precisamente a la «terminología» nos parece poco afortunado hablar de «reprochable», en términos estrictamente jurídicos, hubiéramos preferido «criticable, contrasentido y hasta incongruente».

En segundo lugar, como expresamos en nuestra ponencia, precisamente por tratarse un engendro este denominado por el CCivCom Conjunto Inmobiliario, tanto en su relación de Género y menos que menos Especie, al calificar como primera especie al Conjunto Inmobiliario y como segunda al Tiempo Compartido, cuando ahora por el propio CCivCom como objeto del mismo se permiten las cosas muebles.

De ahí que, y en tercer lugar, nosotros proponemos, en lo que se refiere al «Númerus Clausus», luego del Dominio y Condominio, incorporar las Propiedades Especiales (Género) y como especies -insistimos- la Propiedad Horizontal, Clubes de Campo, Barrios Cerrados, Tiempo Compartido, Cementerio Privado y todo otro emprendimiento urbanístico regulado en esencia por las normas referidas a la Propiedad Horizontal en general, derogando todos los artículos del CCivCom referidos a Conjuntos Inmobiliarios y que se superpongan a las normas referidas -se insiste- a la Propiedad Horizontal.

Punto II: Naturaleza Jurídica. Se expresa lo siguiente: «Los denominados conjuntos inmobiliarios (…) no constituyen un derecho real autónomo, sino una especie de derecho real de propiedad horizontal».

Por nuestra parte, preferimos, como ya lo expresamos más arriba, suprimir, eliminar directamente la denominación «Conjunto Inmobiliario», desterrarla del CCivCom y regular todo lo concerniente a las denominadas Propiedades Especiales bajo las normas de la Propiedad Horizontal.

Punto IV, a y c: Prehorizontalidad y Derecho de Consumo.

Hacemos propias las conclusiones de las XXVI J. N. D. C. referidas a lo siguiente: «Las normas de prehorizontalidad (…) son de orden público». Y también a lo siguiente:«El régimen de protección del consumidor se aplica a la propiedad horizontal especial si se cumplen los requisitos legales», aunque nos parece obvio este último agregado.

Punto V. Adecuación

Sin lugar a dudas, este punto contemplado en el art. 2075 del CCivCom referido a los conjuntos inmobiliarios preexistentes dio que hablar, da que hablar y lo seguirá haciendo, habida cuenta de que su redacción no define de manera clara el alcance de esa adecuación y menos un plazo para llevarlo a cabo.

Tan solo pensemos en el aspecto pecuniario de esta pretendida adecuación en relación con nuevos planos, trámites administrativos (municipales, provinciales), nomenclaturas catastrales, honorarios de escribanos, agrimensores etcétera.

En fin, volviendo a las conclusiones de las XXVI J. N. D. C. nos encontramos, entonces, con un dictamen de mayoría que refiere así: «… deben ajustarse funcionalmente a la normativa del derecho real de propiedad horizontal».

Y otro de minoría que refiere lo siguiente: «. deben someterse estrictamente al régimen de propiedad horizontal especial».

En nuestra opinión y frente al vacío indudable de la norma, a su laguna, varias y respetadas posturas pueden admitirse.

En primer lugar, cabe preguntarse acerca de la constitucionalidad o no de la conversión.

Y francamente, las conclusiones no son muy claras al respecto.

En primer lugar, ya sea un sometimiento «funcional» (dictamen mayoritario) o «estricto» (dictamen minoritario), no queda claro el alcance de dichas palabras.

Otra postura mayoritaria referida estrictamente al aspecto constitucional expresa lo siguiente: «La conversión no es en principio inconstitucional».

Y la otra minoritaria expresa así: «La conversión no es necesariamente inconstitucional».

Por nuestra parte, entendemos que estamos, en primer lugar frente a un problema nada fácil de solución. En ese sentido, nos remitimos a lo expresado con anterioridad en nuestra obra Elementos de Derechos Reales:«. con fundamento en todo lo que gira alrededor de la doctrina elaborada sobre los denominados “derechos adquiridos”, tengo mis dudas de que proceda de pleno derecho esa pretendida afectación de derechos personales»(13).

En efecto, pensamos que podrían violarse garantías constitucionales si se obrase retroactivamente sobre derechos adquiridos de manera legítima (art. 7 del CCivCom)

Punto VII: Responsabilidad de los Consorcistas

Mayoría: «… los consorcistas responden por las deudas del consorcio en forma subsidiaria y en la proporción en que contribuyen al pago de las expensas».

Coincidimos con tal solución, por otra parte e igualmente aquí, con anterioridad, en nuestra obra «Elementos de Derechos Reales», citada supra, donde dijimos lo siguiente: «Advertimos con preocupación que el C.C.C. [CCivCom] no regula todo lo concerniente a la responsabilidad de los consorcistas a diferencia del Proyecto del año 1998 que sí lo hacía, de manera que los copropietarios respondían subsidiariamente por las deudas del consorcio, solución que apoyamos y proponemos receptar en nuestro sistema» (14).

Punto XI: Publicidad

Conclusión: «. La importanc ia de la propiedad horizontal especial (…) requiere una publicidad registral eficiente».

Nos parece una conclusión obvia, atento a que todo derecho real debe darse a conocer.

IV. NUESTRAS CONCLUSIONES

A. Nos parece poco afortunado -se insiste- hablar de Propiedad Horizontal Especial haciendo referencia a los Conjuntos Inmobiliarios cuando -como expresamos supra- la Propiedad Horizontal en sí, en nuestra opinión, es el primer ejemplo de Propiedades Especiales, seguida de los Barrios Cerrados, Clubes de Campo, Centros de Compra, Tiempo Compartido, Cementerios Privados o cualquier otro emprendimiento urbanístico.

¿Y por qué nosotros hablamos de «Propiedades Especiales» y no de nuevos derechos reales?

Porque, precisamente, esas Propiedades Especiales tienen alguna relación con los derechos reales ya conocidos, como el Dominio, el Condominio, el Uso, etc. e indudablemente no son tan diferentes, tan distintos como para permitirnos enumerarlos como nuevos derechos reales.

B. En esa inteligencia y atendiendo al Principio del Númerus Clausus proponemos de «lege ferenda» la siguiente redacción del artículo 1887 del CCivCom:

Son Derechos Reales:

1. Dominio.

2.Condominio.

3. Propiedades Especiales: Propiedad Horizontal, Barrios Cerrados, Clubes de Campo, Centros de Compra, Parques Industriales, Tiempo Compartido, Cementerios Privados o cualquier otro emprendimiento urbanístico que pueda surgir en un futuro que exceda la estructura de los derechos reales existentes .

4. Superficie.

5. Usufructo.

6. Uso.

7. Habitación.

8. Servidumbre.

9. Hipoteca

10. Anticresis.

11. Prenda.

C. Las denominadas Propiedades Especiales se regirán por las normas de la Propiedad Horizontal y en ese sentido de «lege ferenda» proponemos desterrar del CCivCom todos y cada uno de los artículos referidos a Conjuntos Inmobiliarios principalmente aquellos que se superpongan con las disposiciones de PH.

D. En ese sentido, nos parece preocupante el contenido dado a la redacción del art. 2077 en el sentido de admitir como derechos reales a unidades «en proceso de construcción» y mucho menos las unidades «a construir», es decir, las que todavía no existen.Para hablar de derechos reales, precisamente debemos estar frente a una cosa, principio liminar.

E. Igualmente y en relación con el objeto, claramente debemos destacar que en la Propiedad Horizontal el terreno es de propiedad común a diferencia de las Propiedades Especiales, donde solamente aparecen como común las partes del terreno referidas al acceso y demás instalaciones de uso común.

F. Coincidimos en que las normas de Prehorizontalidad son de orden público como así también en la aplicación de las normas del consumidor.

G. Respecto del tema referido a la responsabilidad de los consorcistas, entendemos que deben responder en forma subsidiaria.

H. Finalmente nos parece obvio que se requiera de una publicidad registral eficiente.

Todos y cada uno de los derechos reales deben darse a conocer.

V. BIBLIOGRAFÍA

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(1) Nuestra sorpresa referida a los Conjuntos Inmobiliarios, no así respecto al Tiempo Compartido habida cuenta reconocer desde un primer momento que estábamos frente a algo nuevo.

Ahora bien, en relación con nuestra obra titulada Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Tiempo Compartido; Buenos Aires, Ad Hoc, 2012, al abordar el tema referido a los Conjuntos inmobiliarios comenzamos haciendo referencia a lo siguiente: «…en nuestro sistema de derecho rige el principio de “numerus clausus”, motivo por el cual, la recepción de los denominados por el Proyecto 2012 Conjuntos Inmobiliarios, debe hacerse con excesiva prudencia».(p.73).

¿Y por qué manifestamos ser prudentes?

Porque, precisamente la denominación «Conjuntos Inmobiliarios» no nos cerraba, nos preguntábamos y preguntamos cuál es el objeto de este nuevo derecho real.

Y francamente «Conjuntos inmobiliarios», como nuevo derecho real, al lado del Dominio, del Condominio, de la Propiedad Horizontal y hasta del mismísimo Tiempo Compartido, no lo vemos.

Creemos que la redacción del Proyecto confunde «objeto» de los derechos reales con otra realidad, dada por los nuevos hechos, pero que de ninguna manera pueda justificar enumerarla como nuevo derecho real.

Sí reconocemos que, a partir de la existencia de nuevas realidades (v. gr.: Megaconsorcios dentro de un Club de Campo), el derecho debe darle un marco legal, de ahí que habláramos de Conjuntos Inmobiliarios Reducidos (cinco o menos unidades) y Conjuntos Inmobiliarios Complejos (seis o más unidades) y pensando en la operatividad de los mismos, exigir menos requisitos de funcionamiento para los primeros y mayores para los segundos. Pero -insistimos-, no como nuevos derechos reales, sino como simple denominación y descripción de los objetos sobre los que esos derechos reales (v. gr.: Barrios Cerrados, Clubes de Campo, Parques Industriales, Centros de Compra ) puedan recaer.

(2) Véase: TRANCHINI, Marcela: Comentarios a la regulación de los Conjuntos Inmobiliarios, p. 16.

(3) Se lo enumera como nuevo derecho real en el art. 1887, inc. d.

(4) Se lo regula en los arts. 2073-2086.

(5) Se lo somete a la propiedad horizontal en el art. 2075.

(6) Aquí vale recordar las aleccionadoras palabras de Cicu, en el sentido de que los titulares de derechos reales «solo pueden hacer lo que puedan», mientras que los titulares de derechos personales «pueden hacer lo que quieran», palabras mencionadas por el Dr. Jorge Alterini en oportunidad de celebrarse las XXIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil en la ciudad de Buenos Aires en la conferencia dictada el día 26 de septiembre del 2013.

Y para aquellos que quieran profundizar la diferenciación entre los Derechos Reales y Personales, remitimos a las cincuenta diferencias expresadas, alfabéticamente y a manera de vademécum, en nuestra obra:Elementos de Derechos Reales. Buenos Aires, Astrea, 2017, pp. 30 a 37.

(7) Los tres primeros sobre cosa propia, cuarto, quinto, sexto y séptimo sobre cosa parcialmente propia (admitimos su discusión), octavo, noveno, decimo y undécimo sobre cosa ajena de disfrute y décimo segundo, décimo tercero y décimo cuarto sobre cosa ajena de garantía.

(8) Término o expresión utilizada no como sinónimo de Derecho Real, sino como simple descripción de los objetos sobre los que esos derechos reales mencionados (Propiedad Horizontal, Barrios Cerrados, Clubes de Campo, Centros de Compra, Parques Industriales, Cementerios Privados ) recaen.

(9) Admitimos que esta figura pueda llegar a subsumirse dentro del concepto de «Propiedades Especiales», no obstante lo cual, consecuente y congruentemente con nuestra idea esbozada desde hace muchos años en el sentido de ver desde un principio en ella algo nuevo, distinto de los demás derechos reales conocidos, dado principalmente y precisamente por el «objeto» de este nuevo derecho real, y ello es así porque:

Su titular, entre otras características es dueño del «tiempo», hoy tiene 15 días de uso y goce en un determinado complejo ubicado en un lugar que inclusive el año subsiguiente puede hacer uso y goce de esos 15 días en otro lugar y país y ni siquiera puede, ese titular, poner «un clavo en la pared», para graficar de alguna manera cómo se encuentra limitado en su uso.

Para los que quieran profundizar, remitimos a nuestro trabajo publicado por La Ley, 1993, C, pp. 676-685.

(10) Y a los efectos de su operatividad en el comercio, distinguir entre este tipo de Propiedades Especiales y / o Conjuntos Inmobiliarios que tengan cinco o menos unidades o seis o más y, en ese sentido, exigir menos o más requisitos a los fines de su constitución y funcionamiento.

(11) Ahora no solo limitado a lo forestal, sino en toda su extensión: plantar, forestar o construir. (12) Debo señalar mi sorpresa cuando entré a la página de las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil referida a Ponencias al no encontrar la presentada oportunamente por mi persona cuando de la misma Comisión Organizadora me comunicaron que la habían recibido. Quiero pensar que fue un error involuntario de alguna persona. Señalo esta circunstancia porque siento y desde siempre sentí mi obligación como docente de presentar mi humilde opinión como lo vengo realizando ininterrumpidamente desde el año 1983 en todas y en cada una de las J. N. D. C. realizadas.

(13) Buenos Aires, Astrea, 2017, p. 78.

(14) P. 75.

(*) Doctor en Ciencias Jurídicas y Sociales. U. N. L. P. Investigador. Categorizado por el Ministerio de Educación de la Nación. Profesor Titular, Asociado y Adjunto de Derechos Reales. (UBA, Austral UCA).