Derecho inmobiliario y «Real Estate». Nuevas reflexiones acerca de su autonomía como nueva rama del derecho. El Código Civil y Comercial y la incorporación de nuevos derechos reales

Autor: Cura Grassi, Domingo C.

Fecha: 17-ago-2017

Cita: MJ-DOC-11967-AR | MJD11967

Sumario:

I. Autonomía. Derecho inmobiliario como nueva rama del derecho. II. Concepto. III. Fuentes. IV. Caracteres. V. Nuevos Derechos Reales incorporados por el Código Civil y Comercial. VI. Bibliografía.

Doctrina:

Por Domingo C. Cura Grassi (*)

I. AUTONOMÍA. DERECHO INMOBILIARIO COMO NUEVA RAMA DEL DERECHO

Se ha expresado, y con razón, que tanto el estudio como la enseñanza del derecho (1) se presentan divididos en una serie de ramas que dominan la especialización «científica», la división «didáctica» en materias y aun la división de los códigos y la competencia de los tribunales .

Por nuestra parte, agregamos el indiscutido componente «académico», que debe caracterizar a toda nueva rama del derecho.

De este modo, a partir de la identificación de los componentes didácticos, científicos y académicos podemos afirmar que estamos frente a una nueva disciplina o rama del derecho.

En esa inteligencia, cabe preguntarse de manera liminar si el «derecho inmobiliario» importa una nueva categoría o rama del derecho.

Motivo por el cual, y para aquellos que deseen profundizar el tema y consulten la bibliografía extranjera, específicamente española, debemos aclarar que, en el derecho español, cuando se habla de «derecho inmobiliario», se habla de «propiedad». Así como también, cuando se menciona el «derecho hipotecario», en realidad se refiere al derecho registral.

Una respuesta lógica deviene, a la vez, respondiendo, si efectivamente, lo que damos en llamar «Derecho Inmobiliario» requiere y tiene un campo didáctico, otro científico y el restante académico.

Y entendemos que la respuesta afirmativa emerge de manera inmediata.

¿Por qué? Por los siguientes puntos:

1. Porque desde un plano didáctico es indiscutible su existencia. Con solo acudir a internet, nos vamos a encontrar con ciento ochenta y ocho libros dedicados a esta temática.

2. Porque desde un plano científico, igualmente, si acudimos a internet, hay más de doscientos cursos de Derecho Inmobiliario (2).

3. Finalmente, porque desde un plano académico, no se puede negar la realidad (3).

Es nuestro deber y compromiso el estar atentos a las nuevas realidades, y el «derecho inmobiliario», indiscutiblemente, ha inundado el mercado y, si se quiere, ello ha ocurrido desde distintos frentes. Ellos son los siguientes:

1. La urbanística.

2. La edificación.

3.La vivienda.

4. Lo ambiental.

5. Lo registral.

6. Lo tributario.

7. Lo público y lo privado.

8. La gestión.

9. Los nuevos derechos reales recepcionados en nuestro Código Civil y Comercial.

10. Lo monetario.

De este modo, entonces, queda presentado en nuestro sistema de derecho esta nueva disciplina, no sin antes reconocer que en otros sistemas de derecho el concepto fue reglado y en algunos con bastante anterioridad en el tiempo, v. gr., en Inglaterra en 1858, si bien referido a aspectos específicamente registrales.

1. «Real Estate»:

El denominado «Real Estate» se refiere a toda aquella actividad que se relaciona con la oferta, compra, venta, alquiler o financiamiento. de una cosa de naturaleza inmueble, temas imbricados entre sí y que naturalmente participan de la naturaleza personal, real, vinculados necesariamente con la actividad empresarial Inmobiliaria (4).

En ese sentido, queremos destacar la importancia de la temática en cuestión dado el apogeo por resultar, precisamente, ser uno de los sectores más trascendentes y dinámicos de nuestra economía (5).

Y si bien su objeto está dado por las cosas de naturaleza inmueble, igualmente podemos incluir dentro de su «definición» mejoras de terrenos, incluyendo edificios y accesorios y así como también arboles madereros en pie y frutales (6).

Además, resulta de particular y sumo interés destacar el siguiente dato de actualidad:

La inversión internacional ha aumentado un 30 % en la primera mitad del año 2010 comparado con el mismo período del año 2009.

Y creemos que la razón de ser de este significativo hecho radique principalmente en que la gente dejó de tener confianza tanto en los bancos como en determinadas y prestigiosas casas inversoras a partir de la crisis mundial sucedida en septiembre de 2008, sumándose a ello los resultados imprevisibles de las bolsas de comercio como así también de los bonos.

De ahí que el inversor se refugie en los inmuebles; o sea, activos que, por otro lado, les generan una renta segura; como podría ser la adquisición de terrenos para construir, los clubes de campo, los llamados «tiempocompartido», etcétera.

En suma, si tenemos en cuenta que, en todas partes del mundo, lo referido a «vivienda» es trascendente, con mas razón en nuestro país donde el 80% del sector inmobiliario se refiere a ellas.

Y siendo que la escasez de la tierra en el mundo tiende a acentuarse, con mayor razón advertimos la trascendencia que este instituto denominado «Real Estate» tendrá y ya no solo desde el punto de vista económico, también desde lo político, de ahí nuestro cometido, desde lo jurídico (7).

Finalmente, aspiramos entonces, que la presente obra sirva para generar, en este mundo globalizado y signado por la digitalización, un mejor clima en los negocios inmobiliarios, proponiendo para ello una permanente capacitación a los fines de lograr la ansiada seguridad jurídica.

II. CONCEPTO

De acuerdo con nuestra opinión, el derecho inmobiliario es el conjunto de normas, reglas y leyes que tienen por objeto una cosa inmueble. Estrictamente, expresamos que está conformado por normas de carácter positivo que rigen el nacimiento, adquisición, modificación, transmisión y extinción de los diferentes derechos reales admitidos en nuestro ordenamiento y cuyo objeto es un inmueble. Igualmente, no podemos dejar de mencionar la importancia que reviste en este nuevo derecho la publicidad, a los fines -precisamente- de dar a conocer a la sociedad los diversos negocios jurídicos de que se trate.

III. FUENTES

Pensamos que las mismas y comunes fuentes del derecho, satisfacen a esta nueva rama, v. gr.: Constitución Nacional, tratados internacionales, leyes, decretos, ordenanzas, costumbre, jurisprudencia, equidad y doctrina.

IV. CARACTERES

1. Oponible a terceros.

2. Registro de la propiedad.

3. Objetivo: se aplica a todo el mundo.

4. Orden público.

V. NUEVOS DERECHOS REALES INCORPORADOS POR EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

Se enumera y tipifica como «nuevo derecho real» en el art. 1887, inc. D , a los «conjuntos inmobiliarios» (género) y en el art. 2073 y como subespecie a los denominados por parte de la doctrina «conjuntos inmobiliarios propiamente dichos», el «tiempo compartido» en el art.2087 y los «cementerios privados» en el art. 2103 y, finalmente, la «superficie» en el art. 2114 igualmente, como nuevo derecho real a los contemplados por el anterior Código Civil derogado.

VI. BIBLIOGRAFÍA

– AFTALIÓN, Enrique: Introducción al Derecho. Bogotá, Abeledo Perrot, 1994.

– AHRENS, Heinrich: Cours de droit natural. París, 1839.

– ALEGRÍA, Héctor: Diálogo de economía y derecho. LL, 9/5/2007.

– ALLENDE, Guillermo L.: Panorama de los Derechos Reales. Buenos Aires, La Ley, 1967.

– BARASSI, Ludovico: Diritti reali e possesso aquilano. Milán, 1952.

– BIELSA, Rafael: Compendio de Derecho Administrativo. Buenos Aires, Depalma, 1957, 2.a ed.

– BUERES, Alberto: Código Civil y Comercial de la Nación. Buenos Aires, Hammurabi, 2015.

– CARNELUTTI, Francesco: Sistema de derecho procesal civil. Buenos Aires, Uteha, 1944.

– CASTÁN: Derecho español, t. 1, 11.a ed. Derechos de Cosas, vol. 1, 1979.

– CLERC, Carlos y otros: Derechos Reales en el nuevo Código Civil y Comercial. Buenos Aires, Erreius, 2016.

– COLOMBO, Carlos: Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Buenos Aires, Abeledo Perrot, 1974.

– CORNEJO, Américo: Derecho Registral. Buenos Aires, Astrea, 2012.

– CURA GRASSI, Domingo: Propiedad Horizontal, Tiempo Compartido y Conjuntos Inmobiliarios. Buenos Aires, Ad Hoc, 2012.

– Derechos Reales en el nuevo Código Civil (en colaboración). Buenos Aires, Erreius, 2016.

– DASEN, Julio, y VERA VILLALOBOS, Enrique: Posesión. Defensa Posesoria. Buenos Aires, TEA, 1962.

– El Derecho Real de Superficie, LL, 1987-D.

– DE CASTRO y BRAVO, Federico: Derecho civil de España. Parte General. t. 1, 2.a ed. Madrid, Instituto de Estudios Políticos 1949.

– FERNÁNDEZ, Raymundo: Tratado teórico y práctico de derecho comercial. Buenos Aires, Lexis Nexis – Depalma, 1993.

– GRIMALDI, Michael: L hipothéque rechargeable et le prét viager hipothecaire. Semaine Juridique, N.° 4, 2006, p. 1294.

– IHERING, Rudolf: La posesión. Madrid, Reus, 1926.

– KEMELMAJER de CARLUCCI, Aída: Derecho real de superficie. Buenos Aires, Astrea, 1989.

– LACRUZ BERDEJO, José L.: Lecciones de derecho inmobiliario registral. Zaragoza, 1957.

– Mc CORMACK, Gerard:El futuro de las garantías reales y personales, en Revista de Derecho Comparado, N.° 6, p. 153.

– NÚÑEZ LAGOS, Rafael: Realidad y registro, en Revista General de Legislación y Jurisprudencia. Madrid, Reus, s. a.

– PIAGET, Jean: Psicología y Pedagogía. Barcelona, Crítica, 2001.

– POTHIER, Roberto: Tratado de la posesión y prescripción. Barcelona, Libr. de Juan Llodachs, 1880.

– RIVERA, Julio C.: Contratos bancarios con garantía real, en LL, 1980-B. 858.

– ROCA SASTRE, José: Derecho hipotecario. Barcelona, Bosch, 1954.

– ROGUIN, Ernest: La régle de droit. París, F. Rouge, 1889.

– SAVIGNY, Friedrich von: Traité de la possession en droit romain. 7.a ed. Bruselas, Bruylant-Cristophe y Compagne, 1886.

– TROPLON, Raymod: Le droit civil expliqué. De la prescriptión. Charles Hingray. París, Libraire-Editeur, 1833-1857.

– VALLET de GOYTISOLO, Juan: Estudio sobre garantías reales. Madrid, Montecorvo, 1973.

– WOLFF, Martín: Derecho de cosas, t. 3, vol. 2. Barcelona, Bosch, 1977.

———-

(1) AFTALIÓN, Enrique: Introducción al Derecho. Bogotá, Abeledo Perrot, 1994, p. 908 y ss.

(2) En el portal referido a la librería Casa del Libro, con fecha 23/11/1996, nos encontramos con lo referido aquí.

En el portal citado en «Cursos de derecho inmobiliario», se hace referencia, específicamente, a dichos guarismos.

Más aún, en nuestro país, c on fecha 9 de julio de 1986, se llevaron a cabo las «Jornadas Notariales» en Entre Ríos, y una de las comisiones trató el tema influencia del derecho público en el derecho inmobiliario.

(3) Es indudable que la proliferación de diversas ramas del derecho se debe, a la vez, a la creciente complejidad de las relaciones humanas.Los avances de la técnica y las nuevas modalidades de vida (piénsese tan solo en los clubes de campo, «countries», centros comerciales, megaconsorcios de propiedad horizontal, los sistemas de tiempo compartido, son todas nuevas formas de dominio) tienden a crear nuevos sistemas del derecho, así como también a hacer desaparecer a otros ya existentes por resultar obsoletos y perimidos.

En ese sentido, pensamos que debería atenderse a las incidencias, desde el punto de vista práctico, y no tan solo doctrinal, a los fines de recepcionar -o no- una nueva rama a nuestro sistema de derecho.

(4) «Real estate» es sinónimo de bienes raíces, bienes inmuebles, inmobiliario, inmueble, propiedad inmobiliaria, valores inmuebles, arraigo, bienes reales, finca, raíz, propiedad territorial, propiedad real, etcétera.

(5) Esta profesión ofrece comisiones muy importantes.

(6) Esto último se planteó a partir de la recepción en nuestro sistema de derecho de la denominada «Superficie Forestal» (Ley 25.509 ). Hoy el Código Civil y Comercial recepta el Derecho Real de Superficie en sus dos planos: plantaciones y construcciones.

(7) Operaciones, en suma, que van desde la promoción, el asesoramiento, la inversión, la desinversión, pasando por la misma situación jurídica de los inmuebles , llámese estudio de título, registro, catastro, etc., hasta el financiamiento mismo.

(*) Doctor en Ciencias Jurídicas y Sociales (UNLP). Investigador. Categorizado por el Ministerio de Educación de la Nación. Categoría 2. Profesor Titular, Asociado y Adjunto de Derechos Reales, UBA, Universidad Austral y UCA.