La falta de mora del locatario no puede fundar la excepción de inhabilidad de título por tratarse de una defensa sustancial y porque en el caso no existe constancia de reclamo alguno del locatario anterior a la intimación de pago

Partes: K. D. M. c/ K. E. S. y otros s/ ejecución de alquileres

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: G

Fecha: 5-jun-2017

Cita: MJ-JU-M-105394-AR | MJJ105394 | MJJ105394

La falta de mora del locatario no puede fundar la excepción de inhabilidad de título por tratarse de una defensa sustancial y porque en el caso no existe constancia de reclamo alguno del locatario anterior a la intimación de pago.

Sumario:

 

1.-Debe ser rechazada la excepción de inhabilidad de título fundada en la falta de mora del locatario pues, aún cuando se admitiese la pertinencia de deducir una defensa sustancial en el marco del proceso ejecutivo, en el caso la sola documental, a la que alude sin precisar, es insuficiente para demostrar el presupuesto de su defensa en tanto la carta documento en la que requirió la entrega de recibos es respuesta al requerimiento de pago de los alquileres vencidos y en mora (art. 509, primera parte , CCiv.) y no existe constancia de reclamo anterior del interesado.

2.-Aún cuando se admita la contingencia de encuadrar la falta de mora del locatario (art. 510 , CCiv.) en la defensa de inhabilidad de título, cuyo ámbito de aplicación ha sido extendido a los supuestos en que se cuestione la exigibilidad de la deuda, la necesidad de demostrar -de manera fehaciente- la negativa injustificada e incumplimiento que atribuye al acreedor, extralimitaría el estricto contorno legal del proceso ejecutivo, en el cual se encuentra restringida la posibilidad defensiva y probatoria, y desnaturalizaría su trámite, máxime que no se trata de un supuesto de inexistencia de deuda.

3.-Las defensas sustanciales no pueden sustentar excepción alguna en el juicio ejecutivo, pues constituyen una motivación que hace a la causa de la obligación que excede la posibilidad defensiva en procesos de este tipo, en los cuales la excepción de inhabilidad debe limitarse en principio a las formas extrínsecas del título (art. 544, inc. 4 , del CPCCN.).

4.-La multa diaria fijada por las partes para el supuesto de falta de pago del alquiler debe ser reducida en una proporción mayor a la efectuada en primera instancia si, la reducción a la mitad admitida por el a quo importaría el equivalente de un 55,55% mensual respecto del monto del alquiler periódico, de acuerdo con el parámetro empleado por el Tribunal para obligaciones en pesos, ponderando la variación de las pautas económicas ocurridas en el país en los últimos años y los incrementos sufridos de las tasas bancarias para operaciones en pesos, por lo cual es razonable fijar la tasa máxima del 32% anual.

5.-Siendo que la multa prevista en el contrato de locación para el supuesto de la falta de restitución de la cosa locada, importa la liquidación convencional anticipada de los daños derivados de dicha retención, es razonable mantener la fijada en primera instancia en tanto si se pondera el valor de las prestaciones, la proporcionalidad con el alquiler y las funciones que esta cláusula penal esta? destinada a cumplir, el monto acordado no sobrepasa el valor de un mes del alquiler al cual resulta acumulable.

6.-La multa pactada para el caso de mora en el pago de los alquileres debe ser reducida fijando como máximo el 24% anual por todo concepto, por se esta razonable al tratarse de una deuda en pesos (voto en disidencia parcial de la Dra. Benavente).

Fallo:

Buenos Aires, 5 junio de 2017.-

VISTOS Y CONSIDERANDO:

I.- Vienen los autos a conocimiento de la sala con motivo de la apelación interpuesta por la locataria contra la sentencia ejecutiva dictada a fs. 208/209 (conf. memorial de fs. 214/218 con respuesta a fs. 223/224).

II.- La deudora insiste en primer término con la excepción de incumplimiento (“exceptio non adimpleti contractus”) contemplada en el art. 1201 del Código Civil vigente al momento en que dejó de abonar los arriendos (en marzo de 2014), aunque confunde entre sus argumentos el supuesto de resolución contractual (facultad de la que obviamente no hizo uso pues se mantuvo en la ocupación del inmueble, incluso hasta después del vencimiento del plazo del contrato) y la funda erróneamente en el art. 1204 del mismo cuerpo legal, pero no se hace cargo del fundamento del fallo apelado en el sentido que la cuestión excede el acotado ámbito cognoscitivo del presente proceso. Es sabido que las defensas sustanciales no pueden sustentar excepción alguna en el juicio ejecutivo, en tanto constituyen una motivación que hace a la causa de la obligación que excede la posibilidad defensiva en procesos de este tipo, en los cuales la excepción de inhabilidad debe limitarse en principio a las formas extrínsecas del título (art. 544, inc. 4, del Código Procesal; CNCiv., Sala C, r. 052465 del 18-08-89, autos “Nicolini, Iris c/Blanco, Ángel Agustín s/ejecución hipotecaria”). Y aunque se admita la contingencia de encuadrar la alegada falta de mora (art. 510 CC) en el marco de la defensa opuesta, cuyo ámbito de aplicación ha sido extendido a los supuestos en que se cuestione la exigibilidad de la deuda (CNCiv., Sala A, r. 173487 del 17-07-95, autos “Deutsche Bank A.G. c/Zapater Díaz Industrial y Comercial S.A.s/ ejecución hipotecaria”), no advierte la recurrente que la necesidad de demostrar -de manera fehaciente- la negativa injustificada e incumplimiento que atribuye al acreedor (para eximirse de la responsabilidad propia), extralimitaría el estricto contorno legal del proceso ejecutivo, en el cual se encuentra sumamente restringida la posibilidad defensiva y probatoria, y desnaturalizaría su trámite; máxime que no se trata de un supuesto de inexistencia de deuda. La sola documental, a la que alude sin precisar, agregada por su parte en el juicio de desalojo (Expte. n° 34881/2014 a la vista para este acto), es insuficiente para demostrar el presupuesto de su defensa. La carta documento del 15 de abril de 2014 en la que requirió la entrega de recibos (también acompañada por el actor con su correspondiente rechazo, v. copias de fs. 19 y 21 de autos), es respuesta al requerimiento de pago de los alquileres vencidos y en mora (fs. 14 y art. 509, primera parte, CC), y no existe constancia de reclamo anterior de la interesada. Los antiguos recibos también agregados en el desalojo tampoco acreditan la negativa del locador a entregar prueba escrita del pago, sino todo lo contrario. Y si el cuestionamiento se circunscribe a una infracción de normas impositivas en su instrumentación, al margen que la propia apelante habría tolerado en hipótesis la situación durante más de la mitad de duración del contrato, como lo reconoció al oponer la excepción, cualquier transgresión al respecto debió haberla reclamado oportunamente y denunciado, en su caso, ante la autoridad de aplicación. De todos modos, la referida circunstancia es ajena asimismo a este ámbito, por lo que si creyere con derecho la interesada deberá ocurrir por la vía, forma y ante quién corresponda.

III.- Párrafo aparte merece la impugnación que reitera el memorial respecto de las expensas que también se reclaman. Como bien sostuvo el “a quo”, de la lectura del convenio agregado a fs.24 surge que la deuda de la cual debió hacerse cargo el locador frente al consorcio, consistió en expensas comunes y sus intereses. La conclusión del fallo no se basa solamente en la versión del actor -como entiende la recurrente- sino que es extremo documentado en el aludido instrumento que no fue cuestionado en concreto por su parte; ni siquiera intenta rebatir dicho extremo en esta instancia, por lo que el recurso se encuentra desierto en este aspecto (arts. 265 y 266 CCPN). Si abrigaba alguna duda en cuanto al concepto y su extensión, fácil habría resultado a la locataria su cotejo con las liquidaciones mensuales de expensas que deberían estar en su poder (con debida discriminación entre comunes y extraordinarias), pero no acompañó la documental pertinente y se limitó a proponer prueba informativa al consorcio, sin ningún elemento que otorgara seriedad al planteo y avalara la necesidad de su producción.

IV.- Finalmente, corresponde analizar la aplicación de las multas contractuales que la deudora considera excesivas, pese a la morigeración efectuada por el juez de grado que las redujo a la mitad. En el contrato de locación (fs. 9/10) las partes estipularon una multa diaria de $700 para el supuesto de incumplimiento en el pago de los alquileres (Cláusula sexta) y otra de igual medida, en el caso que no se restituyera el inmueble al momento de extinguirse la vigencia del contrato (Cláusula octava). a) La multa o cláusula penal moratoria es acumulable a la obligación principal y tratándose de una pena por el mero atraso en el pago de los arriendos, la misma es asimilable por su naturaleza y efectos al interés punitorio. Por ello, aunque sea lícito que supere el legal resultante de la mora en que se incurriera respecto de la deuda, no puede admitirse su inmutabilidad hasta el extremo de configurar un enriquecimiento desmesurado del acreedor, que sólo tenga por fuente la indisponibilidad del capital, pues ello atenta contra principios rectores de nuestro derecho (CNCiv., Sala I, r.82840, del 04-07-91, autos “Crespo de Lachi c/Galizio s/ejecución de alquileres; íd. íd., r. 91637 del 13/02/97). Cabe recordar asimismo que en el supuesto de intereses convenidos, no resulta viable admitir la tasas exorbitantes, que contengan expectativas desmesuradas o desvinculadas de la modalidad de contratación y al respecto se advierte que si bien la usura no está descalificada por el ordenamiento civil en forma expresa, sí lo está por aplicación de los dispositivos que conciernen a la causa o al objeto del negocio jurídico (conf. Casiello, en “Condigo Civil .”, Bueres, A.-Highton, E. T. II-A- pág. 472, Ed. Hammurabi). Tales dispositivos brindan la facultad a los magistrados de morigerar los intereses pactados en cuanto violen la moral y las buenas costumbres por resultar excesivos (conf. Busso, E. en “Código Civil .”, T. IV, com. al art. 622 n° 173, pág. 288). Esta facultad no se circunscribe sólo a los intereses retributivos o compensatorios sino que se extiende también a los intereses estipulados en calidad de moratorios pactados, los que encuadran o bien en las previsiones de una cláusula penal moratoria (como ocurre en el caso) o en el concepto del interés punitorio en tanto atienden a una doble finalidad. Por un lado, establecer de antemano a cuánto va a elevarse o cotizarse el perjuicio derivado del incumplimiento y por otro, a operar a manera de compulsión directa a fin de instar el cumplimento del deudor. En tales condiciones, debe procurarse un adecuado equilibrio que tienda a resarcir al acreedor y a la vez evitar un crecimiento excesivo de la obligación, como también ser útil a los efectos de sancionar el incumplimiento imputable incurrido por el deudor (esta sala, r. 620610 del 15/5/2013 y Expte.n° 20630/2013 del 24 /6/2014, entre otros). A la luz de todos esos factores, por cuanto la reducción a la mitad admitida por el “a quo” ($350 diarios) importaría el equivalente de un 55,55% mensual respecto del monto del alquiler periódico ($18.900), de acuerdo con el parámetro empleado por la Sala para obligaciones en pesos como la del caso, ponderando la variación de las pautas económicas ocurridas en el país en los últimos años, así como los incrementos sufridos de las tasas bancarias para operaciones en pesos, el Tribunal considera actualmente razonable fijar la tasa máxima del 32% anual (esta sala, Expte. n° 48.505/2015 del 27/09/2016). b) La multa prevista en la cláusula octava del contrato para el supuesto de la falta de restitución de la cosa locada, responde a una finalidad distinta. En tanto aquélla tratada en el punto anterior obedece a la mora en que incurrió? la locataria en el pago de los alquileres mensuales y es accesoria de esos cánones; ésta importa la liquidación convencional anticipada de los daños derivados de la falta de restitución de la cosa locada, por los perjuicios que pudieran ocasionarse al acreedor (esta sala, r. 331836, del 17-9-01). Por tanto, si se pondera el valor de las prestaciones, la proporcionalidad antedicha y fundamentalmente las funciones que esta cláusula penal está destinada a cumplir, se estima que el importe al que el juez de grado redujo la pena ($350 diarios equivalentes a la cantidad de $10.500 mensuales) es aceptable, en tanto no sobrepasa el valor de un mes de alquiler ($18.900) al cual resulta acumulable (esta sala, autos “Seraci Santi c/ Garci?a”, 17-6-88, J.A., del 2-5-90, n° 5670, 17/20; íd., “Srael, Jaime c/ Tattamanzi, Claudio A.”, del 29- 6-90, E.D. 140-364, r. 331.836, entre otros). Por lo expuesto, SE RESUELVE: 1.-) modificar el pronunciamiento de fs.208/209 en cuanto la multa de la cláusula sexta del contrato de locación y establecer, por mayoría, que su aplicación no podrá? exceder del equivalente a la tasa del treinta y dos por ciento (32%) anual respecto del monto mensual de alquiler. 2.-) Confirmarlo en todo los demás que decide y fue materia de agravios no atendidos. 3.-) Las costas de alzada se imponen a la apelante que resulta sustancialmente vencida. Los honorarios se regularán en su oportunidad. 4.-) Regístrese, notifíquese por secretaría a las partes en sus respectivos domicilios electrónicos (ley 26685 y acordadas. 31/11 y 38/13 CSJN); cúmplase con la acordada 24/13 de la Corte Suprema y devuélvase. Por hallarse vacante la vocalía n° 20 integra la Sala la Dra. María Isabel Benavente (Res. 707/17 de esta Excma. Cámara).-

Carlos A. Bellucci

María Isabel Benavente

Carlos A. Carranza Casares (en disidencia parcial) Disidencia parcial de la Dra. Benavente: Coincido con mis queridos colegas en cuanto a la improcedencia de la defensa articulada, como así también respecto de la solución que merece la cuestión relativa a la multa contractual por la falta de restitución del inmueble (CNCiv., Sala M, Expte. 85783/08, del 22/09/2011); más debo disentir en lo tocante a la multa de la cláusula sexta del contrato de locación que vincula a las partes (por la mora en el pago de los alquileres), pues según mi criterio debería ser reducida en mayor medida todavía. De acuerdo con la regla moral prevaleciente, cuando se reclama una deuda en pesos derivada de una relación locativa, considero razonable fijar como máxima la tasa del 24% anual por todo concepto (CNCiv., Sala M, Expte. 48348/08, del 20/05/09; Expte. 3585/06, del 14/06/10; entre muchos otros). Tal es mi parecer.-

María Isabel Benavente