No cesa la responsabilidad de los fiadores, cuando la prolongación de la tenencia deriva de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado, convirtiendo en indebida la ocupación de la cosa por los locatarios

locadorPartes: Peirano Miguel Angel y otros c/ Fragueda Gladis Teresa y otros s/ ejecución de alquileres

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: I

Fecha: 4-oct-2016

Cita: MJ-JU-M-101767-AR | MJJ101767 | MJJ101767
Sumario:

1.-Corresponde revocar la sentencia que admitió parcialmente la prescripción bienal opuesta por los fiadores ejecutados, con base en el art 56 de la Ley Concursal 24.552, respecto de los períodos locativos reclamados, pues tratándose de alquileres la prescripción aplicable es la quinquenal, y en la fecha en que se hicieron los reclamosno había transcurrido el plazo con relación a ninguno de los períodos reclamados, resultando admisibles los cánones que van entre octubre de 2008 y febrero de 2013 y octubre de 2013 a marzo de 2015 inclusive,quedando comprometida la responsabilidad de los fiadores, luego del vencimiento del contrato, pues al haberse verificado la hipótesis de excepción prevista en la primera parte del art. 1582 bis del CCiv. no es posible considerar que la fianza se ha extinguido.

2.- La circunstancia de que los ejecutados no hubiesen deducido excepciones a la ejecución inicialmente promovida, las que recién opusieron en un segundo estadio, no afecta el principio de preclusión, máxime si por su intermedio se intenta oponer la prescripción e inexigibilidad de cánones locativos no reclamados con anterioridad y devengados con posterioridad al vencimiento del contrato.

3.-La novación concursal, en contraposición a lo que otrora regulaban los arts. 707 , 810 y 2047 del CCiv. -vigentes al momento en que se suscribieron los contratos de locación y fianza y que la parte locataria incurrió en mora en el cumplimiento de su obligación-, es de base legal y, por tanto, prescinde del animus novandi; y de ello se derivan importantes consecuencias, como que la conformidad prestada por los acreedores al acuerdo no puede ser interpretada como una aceptación de la novación de las obligaciones que se producirá con la homologación de aquél.

4.-Aun cuando las obligaciones originarias de la concursada colocataria pudieron haber quedado extinguidas a raíz de la homologación del acuerdo, dando lugar a una nueva obligación, no ocurre lo mismo con las fianzas que accedían a aquellas obligaciones primitivas, pues estas fianzas originales subsisten independientes y autónomas de la obligación que garantizaban, la cual ha quedado extinguida.

5.-Tratándose de alquileres la prescripción aplicable es la quinquenal prevista en el inciso 2 del art. 4027 del CCiv., que debe calcularse a partir del vencimiento de cada arriendo dado que esa es la fecha en que las locatarias incurrieron en mora en el cumplimiento de la obligación garantizada por los fiadores ejecutados.

6.-Es indiscutible que los ejecutados asumieron el carácter de garantes, o más específicamente el de fiadores, y que resulta aplicable lo prescripto por el mencionado art. 1582 bis del CCiv., incorporado en el año 2002 por Ley 25.628 – que ya regía al momento en que se suscribió el contrato de locación, que data del 1 de junio de 2007-, que excluye su legitimación pasiva por los períodos posteriores al vencimiento contractual.

7.-El locador debe tener un papel activo ya que, antes de la finalización del contrato y a los fines de evitar la extinción de pleno derecho de la garantía,el debe colocar en mora a su locatario, intimándolo a devolver la cosa (conf. art 1582 bis); pues si el propietario no coloca a su inquilino en situación de retención indebida, la locación continuará en sus mismos términos, aunque sin garantía.

8.-No resulta aplicable la disposición contenida en el art. 2043 del CCiv., que contempla un supuesto específico de extinción de la fianza, pues no se está ante un caso en que la subrogación en los derechos del acreedor se ha hecho imposible por un hecho positivo o por negligencia de éste, toda vez que la demora en la recuperación del inmueble, tiene más que ver con actitudes de la propia concursada o de terceros que de los propios acreedores ejecutantes.

Fallo:

Buenos Aires, octubre 4 de 2016.-

AUTOS, VISTOS Y CONSIDERANDO:

I.- Todas las partes apelaron la resolución de fs. 272/274 que admitió parcialmente la prescripción opuesta a fs. 241/257 respecto de los períodos locativos reclamados en autos. Los locadores lo hicieron a fs. 275/278 y en esa oportunidad expresaron sus críticas, que no fueron replicadas por la contraria; el recurso de los fiadores se agregó a fs. 282, fue sostenido a fs. 300/314 y tales agravios han sido contestados a fs. 316/321.

II.- Sostienen en primer término los ejecutantes que la decisión dictada a fs. 272/274 afecta el principio de preclusión. Consideran, en resumidas cuentas, que la prescripción es una de las defensas que no pueden plantearse en el trámite de ampliación de la ejecución contemplado en el artículo 541 del Código Procesal pues se trata de una de las cuestiones resueltas en la sentencia de remate dictada con anterioridad o que se encuentran -dicen- “precluidas en su oponibilidad” (fs. 275 vta.).

El tribunal, se anticipa, no comparte la crítica. La circunstancia de que los ejecutados no hubiesen deducido excepciones a la ejecución inicialmente promovida, las que recién opusieron en un segundo estadio y con motivo de las ampliaciones realizadas a fs. 148/149 y 201/209, no justifica la solución pretendida por los ejecutantes, máxime si por su intermedio se intenta oponer la prescripción e inexigibilidad de cánones locativos no reclamados con anterioridad y devengados con posterioridad al vencimiento del contrato.

Si bien destacada doctrina sostiene que la ampliación de la ejecución no autoriza al ejecutado a oponer excepciones dilatorias de carácter procesal, como las de incompetencia, falta de personería o litispendencia, ni las de falsedad o inhabilidad de título, dado que admitir tal posibilidad importaría retrotraer el procedimiento en desmedro de la vigencia del principio de preclusión (Palacio, Lino E., Derecho procesal civil, Edit. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1984, T° VII, págs. 540/541, núm. 1119, apart. c]; Fassi, Santiago C.y Maurino, Alberto L., Código Procesal Civil y Comercial, Edit. Astrea, Buenos Aires, 2002, 3ª edición actualizada y ampliada, T° 3, pág. 990, núm. 2), esas limitaciones -que impone el artículo 541 del Código Procesal- no llegan al extremo pretendido por la ejecutante desde que nada impide que los ejecutados puedan deducir la excepción de prescripción, cuya oposición es -se insiste- admisible en esta instancia procesal (Palacio, Lino E., ob. cit., T° VII, pág. 541, núm. 1119, apart. c]; Goggi, Carlos H., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, dirigido por Elena I. Highton y Beatriz A. Areán, Edit. Hammurabi, Buenos Aires, 2008, T° 9, pág. 890, núm. 2; Bustos Berrondo, Horacio, Juicio ejecutivo, Librería Editora Platense, La Plata, 1998, 8ª edición actualizada por Jorge José Bombelli, pág. 304).

No hay afectación al principio de preclusión que rige el proceso civil dado que tal defensa solo puede estar referida a los nuevos períodos reclamados, y en cuanto a los anteriores comprendidos en la sentencia de remate de fs. 103/104, a la denominada actio iudicati, hipótesis éstas cuyo estudio -en ambos casos- en modo alguno importa retrotraer el procedimiento ni reeditar una cuestión que debió haber sido planteada con anterioridad.

III.- Como se anticipó, el juez de grado declaró la prescripción de los alquileres corridos entre los meses de octubre de 2008 y octubre de 2010, lo que motivó las críticas de ambas partes.

En su extenso memorial los fiadores cuestionan que no se haya aplicado la prescripción prevista en el artículo 56 de la ley 24.522. Señalan que la circunstancia de que los ejecutantes hayan desistido de la colocataria Sandra Daniela Fragueda no impide que puedan oponer la mentada defensa con sustento en la apertura del concurso preventivo de ésta última y la omisión de aquellos de verificar su crédito en dicho proceso universal.Por ello, afirman, al haber operado en favor de la inquilina la prescripción bienal establecida por la ley concursal respecto del crédito de los aquí ejecutantes, también se halla prescripta la que a estos corresponde con relación a los fiadores.

Tampoco esta crítica será admitida. En lo que aquí interesa cabe recordar que el artículo 56 de la ley 24.522 prescribe que “[e]l pedido de verificación tardía debe deducirse por incidentes mientras tramite el concurso o, concluido éste, por la acción individual que corresponda, dentro de los dos años de la presentación en concurso”, para luego agregar: “[v]encidos esos plazos prescriben las acciones del acreedor, tanto respecto de los otros acreedores como del concursado, o terceros vinculados al acuerdo, salvo que el plazo de prescripción sea menor”.

Los terceros “vinculados al acuerdo” que menciona la norma son, precisamente, los fiadores o garantes del acuerdo, no los fiadores o codeudores solidarios del concursado, como con error se sostiene a fs. 304. Respecto de éstos, los acreedores conservan en plenitud sus derechos para ser ejercidos dentro de los plazos de prescripción que correspondan según la naturaleza del crédito, siendo de aplicación al efecto lo dispuesto por el artículo 55 de la ley concursal en cuanto establece la regla de que el acuerdo homologado no provoca la novación de las obligaciones de aquellos (Heredia, Pablo D., Tratado exegético de derecho concursal, Editorial Ábaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2000, T° 2, pág. 272, núm.10).

Se trata la enunciada de una excepción al principio general contenido en la primera parte de esta última norma -por el artículo 55 que dispone que “[e]n todos los casos, el acuerdo homologado importa la novación de todas las obligaciones con origen o causa anterior al concurso”- y que, como se ha observado, tiene por fin evitar consecuencias dañosas, de carácter general, que se relacionan con el acceso al crédito y, de carácter particular, respecto del mismo deudor concursado, en tanto sus acreedores garantizados serían remisos a prestar conformidad al acuerdo si con ello perdieran sus derechos en relación al fiador (Racciatti, Hernán [h] y Romano, Alberto A., ¿Cuál es el alcance del acuerdo homologado respecto de los fiadores del deudor concursado?, publicado en La Ley, T° 1996-C, pág. 972).

Pero lo que interesa aquí destacar -pues ello es lo que explica las diferencias con lo que acontece en materia civil- es que la novación concursal, en contraposición a lo que otrora regulaban los artículos 707, 810 y 2047 del Código Civil -vigentes al momento en que se suscribieron los contratos de locación y fianza de autos y que la parte locataria incurrió en mora en el cumplimiento de su obligación-, es de base legal y, por tanto, prescinde del animus novandi; y de ello se derivan importantes consecuencias, como que la conformidad prestada por los acreedores al acuerdo no puede ser interpretada como una aceptación de la novación de las obligaciones que se producirá con la homologación de aquél; que en la prestación de tal conformidad no hay intención de novar, sino de cobrar el respectivo crédito en la única forma que es posible, o sea, a través del trámite concursal y con las limitaciones que de él resulten; y que la novación es una imposición de la ley, y por ser así no puede afirmarse que exista propósito de liberar al codeudor solidario o al fiador (Heredia, Pablo D., La novación concursal y eltratamiento de los fiadores, codeudores y garantes del deudor: las enseñanzas del derecho comparado y la cuestión en el derecho argentino, publicado en Jurisprudencia Argentina, T° 2002-II, pág. 1246; Rivera, Julio C., Roitman, Horacio y Vítolo, Daniel R., Ley de concursos y quiebras, Rubinzal Culzoni Editores, Santa Fe, 2000, Tº I, págs. 399/402, núm. 3; Rivera, Julio C., Instituciones de derecho concursal, Rubinzal Culzoni Editores, Santa Fe, 2003, Tº I, pág. 488, núm. 10, apart. e] y lo apuntado en la cita al pie de página núm. 11).

Se concluye así en que aun cuando las obligaciones originarias de la concursada Fragueda pudieron haber quedado extinguidas a raíz de la homologación del acuerdo, dando lugar -de tal modo- a una nueva obligación, no ocurre lo mismo con las fianzas que accedían a aquellas obligaciones primitivas. Estas fianzas originales -como la que en el caso se ejecuta- subsisten independientes y autónomas de la obligación que garantizaban -que, como se dijo, ha quedado extinguida-, y ello por especial indicación de la ley concursal sobre dicho instituto (Racciatti, Hernán [h] y Romano, Alberto A., ¿Cuál es el alcance del acuerdo homologado respecto de los fiadores del deudor concursado?, publicado en La Ley, T° 1996-C, pág. 972).

Por estas razones, aun admitiendo que los fiadores pueden oponer la prescripción, debe rechazarse que ella sea la bienal prevista en el artículo 56 de la ley 24.522.

IV.- Excluida la posibilidad de recurrir a la normativa concursal referida, no es dudoso que tratándose de alquileres la prescripción aplicable es la quinquenal prevista en el inciso 2 del artículo 4027 del Código Civil, que debe calcularse a partir del vencimiento de cada arriendo dado que esa es la fecha en que las locatarias incurrieron en mora en el cumplimiento de la obligación garantizada por los fiadores ejecutados.

Por ello y toda vez que, como lo interpretó el a quo en la inimpugnada resolución de fs.267/268 -dando de ese modo por tierra con la argumentación contenida en el segundo agravio de fs. 304 vta./306, que parece no haber reparado en ese antecedente-, el 22 de marzo de 2013 los ejecutantes ampliaron la demanda por los meses de octubre de 2008 a febrero de 2013 (fs. 148/149), y el 10 de abril de 2015 hicieron lo mismo respecto de los meses de octubre de 2013 a marzo de 2015 (fs. 201/209), se impone concluir en que a la fecha en que se hicieron esas reclamaciones no había transcurrido el plazo respectivo con relación a ninguno -ni siquiera el más antiguo- de los períodos reclamados.

No resulta aplicable el Código Civil y Comercial sancionado por la ley 26.994 dado que, como se viene explicando, el plazo de prescripción se inició y fue hábilmente interrumpido -con las referidas ampliaciones de la demanda ejecutiva- con anterioridad al 1 de agosto de 2015, en que entró en vigencia ese nuevo ordenamiento de fondo (art.1 de la ley 27.077). De ahí que carecen de sustento las referencias a la previsión contenida en el artículo 2537 del ese Código efectuadas por el a quo en la resolución recurrida, lo que determina que la resolución recurrida sea revocada en este aspecto, es decir en tanto declaró la prescripción de los alquileres correspondientes a los períodos corridos entre octubre de 2008 y octubre de 2010, pues su reclamo se verificó antes de que transcurriera el plazo de cinco años establecido en el citado artículo 4027 del Código Civil.

V.- Causa agravio a los ejecutados que se haya desestimado su planteo relativo a la extinción de la fianza, y en este sentido cabe señalar que más allá de lo que con sustento en el artículo 2043 del Código Civil señalan en punto a la negligente conducta con que se condujeron los ejecutantes en pos de obtener el desalojo y consiguiente recupero del inmueble locado, no es dudoso que la pretensión ensayada encuentra su real sustento en lo dispuesto por el artículo 1582 bis del Código citado.

Por cierto que en el estudio que aquí se trata no es posible perder de vista que en la cláusula 16ª del contrato que sirve de base a la presente ejecución los apelantes Pablo Norberto y María Verónica Branda se constituyeron en fiadores, lisos, llanos y principales pagadores de todas las obligaciones contraídas por Gladis Teresa y Sandra Daniela Fragueda en el marco de la locación del inmueble sito en la avenida Jauretche nº 1345 de la ciudad y partido de Hurlingham, provincia de Buenos Aires, aclarándose que esa garantía “subsistirá hasta que las locatarias, hayan desocupado el inmueble a los locadores y no adeude suma alguna por ningún concepto” (sic, fs.6).

Es entonces indiscutible que los nombrados Branda asumieron el carácter de garantes, o más específicamente el de fiadores, y que resulta aplicable lo prescripto por el mencionado artículo 1582 bis del Código Civil, incorporado en el año 2002 por ley 25.628 -lo que importa señalar que ya regía al momento en que se suscribió el contrato de locación, que data del 1 de junio de 2007-, que excluye su legitimación pasiva por los períodos posteriores al vencimiento contractual.

Ahora bien, el artículo 1582 bis comienza diciendo: “[l]a obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación.”, para seguidamente agregar: “.salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.”.

De ello se infiere que si bien se establece el cese automático de la vinculación del garante, quedando fulminada de nulidad toda disposición que extienda anticipadamente la fianza (cfr. esta sala, expte. n° 82.102/2006 del 25 de noviembre de 2008, “Slepicki, Alberto V. c.

Mignelli, Adriana S. s/ Ejecución de alquileres”), ese principio no es absoluto y reconoce como excepción cuando la prolongación de la tenencia deriva de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.

Es por ello que el locador debe tener un papel activo ya que, antes de la finalización del contrato y a los fines de evitar la extinción de pleno derecho de la garantía, debe colocar en mora a su locatario, intimándolo a devolver la cosa. Tiénese en cuenta que si, terminado el contrato el locatario permanece en el uso y goce, la locación concluida continuará hasta que el locador requiera la devolución de la cosa, pudiéndola pedir en cualquier tiempo; pero si el propietario no coloca a su inquilino en situación de retención indebida, la locación continuará en sus mismos términos, aunque sin garantía (Highton, Elena I., Código Civil y normas complementarias, Edit.Hammurabi, Buenos Aires, 2007, T° 4-A, pág. 354, núm. 9).

Resulta medular, entonces, observar el comportamiento asumido por los locadores en punto a la restitución del inmueble, pues ello es lo que determinará si hay razones para apartarse del principio general sentado en el citado artículo 1582 bis y concluir -como lo hizo el colega de la instancia de grado- en la responsabilidad de los fiadores ejecutados.

Y siendo así, la lectura las actuaciones recibidas a fs. 349 demuestra que, efectivamente, no ha mediado negligencia de parte de los locadores que hubiere provocado una dilación en la recuperación de la cosa locada. No se trata de analizar si la estrategia procesal asumida por estos, tanto en el juicio de desalojo -que en su momento tramitó por ante el juzgado del fuero n° 110 y que ahora lo hace por ante el juzgado provincial donde tramita el concurso preventivo de la colocataria Fragueda- como en el incidente de verificación de crédito que promovieron en sede concursal-, era la adecuada o si acaso había alguna otra alternativa más idónea para lograr aquel recupero, sino de observar (i) que la fecha de vencimiento correspondiente al contrato de locación que los ejecutados afianzaron fue fijada para el día 31 de mayo de 2010; (ii) que ante la falta de pago de los arriendos comprometidos los locadores promovieron el mentado desalojo el 23 de septiembre de 2008 (fs. 41 vta. del legajo de fotocopias respectivo), esto es con antelación al mencionado vencimiento contractual; (iii) que la notificación del traslado de la demanda en dicho proceso se verificó el 20 de octubre de 2008 (fs. 92 y 93, ídem); (iv) que, por otra parte, el incidente de verificación de crédito fue iniciado en julio 2013 (fs. 29 vta., ídem); y (iv) que el objeto de ese incidente fue el de obtener la restitución del inmueble de propiedad de los incidentistas y el resarcimiento del valor de uso del que habrían sido privados por la ocupación por parte de la concursada (fs.25/29, ídem).

Como se advierte, en ambos trámites se ha reclamado la restitución del inmueble locado y ello ha convertido en indebida la ocupación de la cosa por los locatarios. Queda de tal modo comprometida la responsabilidad de los fiadores, aun respecto de los períodos locativos posteriores al vencimiento del contrato de locación, pues al haberse verificado la hipótesis de excepción prevista en la primera parte del artículo 1582 bis del Código Civil no es posible considerar que la fianza se ha extinguido.

Solo cabe agregar -a propósito de las críticas vertidas por los ejecutados en el cuarto agravio de fs. 306 vta./312- que no resulta aplicable la disposición contenida en el artículo 2043 del Código Civil, que contempla un supuesto específico de extinción de la fianza, pues no se está ante un caso en que la subrogación en los derechos del acreedor se ha hecho imposible por un hecho positivo o por negligencia de éste. La demora en la recuperación del inmueble, tal como resulta de los autos relacionados, tiene más que ver con actitudes de la propia concursada o de terceros que de los propios acreedores ejecutantes.

Corresponde, pues, desestimar este otro agravio.

VI.- En cuanto a las costas de primera instancia, tratándose de un proceso de ejecución, ellas deben ser soportadas en los términos del artículo 558 del Código Procesal, que consagra el principio objetivo de la derrota mediante un régimen que, a diferencia del consagrado en el artículo 68 del Código citado, no admite excepciones basadas en circunstancias particulares de la causa.

Bajo tales directrices, habida cuenta que la pretensión ejecutiva fue admitida, corresponde que éstas sean cargadas a los ejecutados.

Respecto de las de alzada, teniendo en cuenta la suerte de los recursos, se distribuirán de la siguiente forma: en un 90% a los ejecutados y en el 10% restante a los ejecutantes.

VII.- En consecuencia y por lo hasta aquí apuntado, SE RESUELVE:

I.- Revocar la resolución apelada de fs.272/274 en cuanto admitió parcialmente la excepción de prescripción, que de este modo se desestima, y disponer que las ampliaciones de demanda intentadas a fs. 148/149 y 201/209 resultan admisibles por los períodos de alquileres corridos entre octubre de 2008 y febrero de 2013 y octubre de 2013 a marzo de 2015 inclusive, y también modificarla en lo que a la imposición de las costas se refiere, las que quedan establecidas a cargo de los ejecutados. II.- Imponer las costas de segunda instancia en un 90% a los fiadores ejecutados y en el 10% restante a los ejecutantes. Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2° párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las Acordadas 15/13 y 24/13 de la C.S.J.N.

Fdo.: Dras. Castro-Ubiedo-Guisado. Es copia de fs.351/5.