Responde el propietario que a raíz de una remodelación del balcón y colocación de un jacuzzi provocó filtraciones al inmueble vecino

jacuzziPartes: Cuturello Horacio Daniel c/Consorcio de Prop. Av. del Libertador 5154/56 y otro s/ daños y perjuicios

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: F

Fecha: 2-sep-2016

Cita: MJ-JU-M-101685-AR | MJJ101685 | MJJ101685

cuadro

Sumario:

1.-Corresponde, respecto de la acción resarcitoria, solo responsabilizar a la persona física codemandada, por las filtraciones ocurridas en la unidad del actor, toda vez que las reformas que introdujo al inmueble fueron las que provocaron los deterioros por los que se reclama.

2.-Toda vez que la remodelación del balcón han ocasionado los daños derivados de la filtración de aguas pluviales a la parte frontal de la unidad del accionante, y la pileta denominada jacuzzi ha sido colocada en el balcón sin una verificación arquitectónica de su estabilidad atento la carga suplementaria lo que representa un claro peligro, corresponde responsabilizar a la propietaria de la unidad.

3.-Se juzga que la propietaria de la unidad codemandada es responsable por las filtraciones en la unidad del accionante pues la ampliación de la superficie del balcón hacia el interior del living y del dormitorio y la interposición del piso de madera provocaron las filtraciones en cuestión; sin perjuicio de que el mantenimiento de las partes comunes se encuentre a cargo de la administración consorcial y que, por ello, la responsabilidad del consorcio habrá de quedar limitada solo a una obligación de hacer, esto es, la de corregir los defectos constructivos de origen.

4.-No corresponde indemnizar el lucro cesante puesto que la indemnización por este concepto está referida a las ganancias dejadas de percibir a consecuencia del hecho, y debe haber certidumbre en cuanto a la existencia misma del daño y que éste no puede ser eventual o hipotético.

5.-Corresponde ordenar a la demandada al retiro de la pileta jacuzzi del balcón pues ha sido colocada en el balcón sin una verificación arquitectónica de su estabilidad atento la carga suplementaria lo que representa un claro peligro.

Fallo:

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina a los dos días del mes de septiembre de 2016, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F”, para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada. Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dres. POSSE SAGUIER. GALMARINI ZANNONI. A la cuestión propuesta el Dr.Posse Saguier dijo:

I.El pronunciamiento de grado hizo lugar parcialmente a la demanda, y condenó, por un lado, al pago de la suma de $ 140.000. Por el otro, también los condenó a realizar los trabajos indicados por el perito ingeniero interviniente en autos y/o por el ingeniero Tarakdjian en su informe, y/o todos aquellos que resulten necesarios para que no se produzcan más filtraciones en el departamento de los actores, a su costa en las mismas proporciones que se indicaran; obligación de hacer que se tendrá por cumplida con la realización de una prueba hidráulica, bajo el control del perito. Apelaron todas las partes. Los actores expresaron agravios a fs.677/681. La demandada hizo lo propio a fs.672/675 y el consorcio de propietarios a fs.682/685. Las contestaciones obran a fs.687/689 y fs.691/693.

II. Los actores adquirieron en el mes de agosto de 2008 el piso n° 13 del edificio de avenida del Libertador 5154/56 de esta Ciudad. Relataron que mientras lo estaban arreglando notaron que comenzaba a caer agua en el sector del taparrollo del ventanal del living, dormitorio y filtraciones en el cielorraso y paredes de ambos ambientes como también en un segundo dormitorio. Además, indicaron que en el piso inmediato superior se realizaron construcciones de carpintería de aluminio con techo y nuevas puertas y ventanas. Asimismo se instalaron un deck y un jacuzzi de manera antirreglamentaria y se modificaron las barandas originales del balcón.En síntesis, los accionantes iniciaron el presente juicio y reclamaron daños y perjuicios contra el consorcio de propietarios y contra Micaela Laura Brandoni – propietaria de la unidad funcional n° 22 (piso 14) -.

El pronunciamiento de grado, luego a valorar las probanzas arrimadas a la causa, determinó que la responsabilidad por el hecho dañoso cabe atribuirla al consorcio de propietarios en un 60%, en un 30% a la co-demandada Brandoni y el restante 10% se lo endilgó al comportamiento de los actores. Todas las partes se agraviaron sobre este aspecto. Ahora bien, el caso de autos se trata de filtraciones de agua que generaron daños en la propiedad de los actores. Nada de ello está en discusión. Sin embargo, lo esencial es determinar el origen de aquellas a los efectos de valorar la responsabilidad que cabe atribuir a los sujetos intervinientes en este entuerto. Para ello, hay que recurrir a la asistencia técnica que brindara el experto en la materia designado de oficio. Informó el facultativo que el balcón terraza de la unidad funcional n° 22 en su piso 14, se encontraba modificado respecto a su configuración original, que era la Reglamentaria y Verificada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, ya cuando se produjo el arribo de los ocupantes de la unidad funcional n° 21. De todos modos, y si nos atenemos al informe presentado por el ingeniero Eduardo Tarakdjian de fecha 30 de septiembre de 2009 (véase fs.171/172), corroborada el 10 de abril de 2014, existía un “vicio oculto” constructivo de aislamiento hidráulico, como la falta de solape de la membrana o las membranas impermeabilizantes del solado de la terraza en todo el perímetro del balcón incluida la parte de la baranda frontal. En función de ello, el perito ingeniero Juan Carlos Vera destacó que el procedimiento faltante es el denominado “Babeteado” de la membrana que debe penetrar en el muro y ser recubierto posteriormente con mampostería.De hecho, agregó el experto, el colocar tres membranas superpuestas como un intento de detener las filtraciones hacia el piso inferior, sin efectuar el correspondiente babeteado, denotaría una mala praxis constructiva, anterior aún a la fecha en que la demandada produjo la remodelación del balcón y la colocación del piso de madera denominado deck. El experto también destacó que dichas modificaciones habrían producido daños por filtración de aguas pluviales en la parte frontal del condominio accionante. Además, indicó que tales cambios no se encontraban ni se encuentran autorizados por el Consorcio de Propietarios ni tampoco, consiguientemente, por la autoridad del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (conf.fs.515). Si bien de acuerdo a las consideraciones formuladas por el experto las filtraciones provenientes del piso 14° al 13° también habrían ocurrido en razón de la falla constructiva inicial del edificio ya descripta, y que fuera detectado tanto por el ingeniero Eduardo Tarakjdian (conf.fs.171/172) como por el propio perito designado en estos actuados, lo cierto es que no existen elementos probatorios que demuestren que con anterioridad a las modificaciones realizadas por la demandada hubiesen existido filtraciones que afectasen el piso 13°. De allí, que fue la antirreglamentaria construcción efectuada en la unidad funcional n° 22 la que ocasionó los perjuicios en la parte frontal del departamento del piso inferior.

Por tanto, entiendo que respecto de la acción resarcitoria solo habré de responsabilizar a la demandada Brandoni, toda vez que las reformas que introdujo al inmueble fueron las que provocaron los deterioros en la unidad de los actores. Así, tal como quedó establecido en la pericia la remodelación del balcón en cuanto a la colocación del piso de madera denominado deck – que retarda la filtración de agua porque no tiene pendiente y posee menor superficie de escurrimiento que demora el paso y, por ello, se acumula (conf.fs.593 vta.) – han ocasionado los daños derivados de la filtración de aguas pluviales a la parte frontal de la unidad de la accionante.Por otra parte, la pileta denominada jacuzzi ha sido colocada en el balcón sin una verificación arquitectónica de su estabilidad atento la carga suplementaria lo que representa, a no dudar, un claro peligro. Además, también se puso en evidencia que debió garantizarse su estabilidad pese al incremento de las cargas de la pileta jacuzzi y del piso deck con los planos y cálculos respectivos, así como la modificación del plano de instalación sanitaria que demuestre, tanto la conexión de desague de la pileta a su correspondiente sistema de descarga, como el correcto escurrimiento de las aguas pluviales hacia el embudo pluvial, sin demoras ni interferencias de obstáculos o basura acumulada debajo del plano superior del piso deck (conf.fs.516). En síntesis, la ampliación de la superficie del balcón hacia el interior del living y del dormitorio y la interposición del piso de madera provocaron las filtraciones en cuestión (conf.fs.517/518). No se me escapa que el mantenimiento de las partes comunes se encuentra a cargo de la administración consorcial y que, por ello, la responsabilidad del consorcio habrá de quedar limitada solo a una obligación de hacer, esto es, la de corregir aquellos defectos constructivos de origen.

Con esa salvedad, la condena respecto del consorcio habrá de quedar limitada a dicha obligación de hacer. En tal supuesto, juzgo que cabe atribuir responsabilidad a la emplazada Brandoni en su calidad de propietaria de la unidad funcional n° 22, en razón de que las modificaciones antirreglamentarias fueron determinantes para ocasionar los mentados daños. Por último, y en relación a los accionantes, juzgo que ninguna responsabilidad cabe atribuírseles, puesto que no posee relevancia – de acuerdo a la situación imperante ya descripta – el período de tiempo en que reclamaron los daños ocurridos en su propiedad.Además, cabe señalar que los antecedentes obrantes a fs.210 (carta documento) informe de fs.171/172 (ing.Tarakdjian del 30 de septiembre de 2009), mediación de fs.5/6 y demás constancias son demostrativas de que los actores han procurado darle una solución al problema de las filtraciones en su unidad funcional. De allí, que la sentencia deberá ser revocada en cuando les atribuyó una cuota de responsabilidad.

III. El pronunciamiento determinó que los daños materiales en la unidad funcional n° 21 ascienden a la suma estimada por el perito a fs.514/522 ($ 101.329,70 tomado a la fecha de la pericia). Sin embargo, señaló el magistrado que calculando el aumento que puede haber existido en los materiales y mano de obra desde la fecha de la pericia, fijó la indemnización en la cantidad de $ 120.000. Si bien el único que se agravió respecto de este rubro fue el consorcio, habida cuenta la decisión a que se arriba, en la que se limita su responsabilidad exclusivamente en relación a la obligación de hacer, ninguna consideración corresponderá formular sobre el punto.

Por otra parte el pronunciamiento rechazó el reclamo por pérdida de chance y lucro cesante. Los actores se agraviaron al respecto. Respecto del lucro cesante ya he tenido oportunidad de señalar en anteriores pronunciamientos, que la indemnización por este concepto está referida a las ganancias dejadas de percibir a consecuencia del hecho. Asimismo, debe tenerse presente que éste rubro, para ser admitido, requiere una prueba concreta de las pérdidas experimentadas o por lo menos el aporte de datos que permitan presumirlas de modo fidedigno. Ello quiere decir que debe haber certidumbre en cuanto a la existencia misma del daño y que éste no puede ser eventual o hipotético (causa libre n° 316.338 del 20/09/2001, entre otras). En la especie, tal como lo reseñara el anterior magistrado, no se han arrimado elementos probatorios ciertos para que proceda el rubro en análisis, resultando insuficiente la autorización de fs.271.Por ende, habrá de confirmarse este aspecto de la sentencia. Por daño moral el pronunciamiento fij ó la cantidad de $ 20.000. Los actores solicitan su incremento. En el caso, aun cuando considere que este rubro resulta ser improcedente, al no existir agravios acerca de su admisión ninguna consideración corresponderá efectuar al respecto. Desde ya entiendo que la queja que persigue su aumento no se halla justificada.

IV. Obligación de restituir a su estado original el balcón del piso 14°. Los actores consideraron que en el pronunciamiento solo se condenó a realizar los trabajos necesarios indicados por los ingenieros, pero no se condenó el retiro de la pileta jacuzzi, ni el deck de madera, ni restituir a su estado anterior el frente del balcón. Sobre el particular, juzgo que les asiste razón a sus quejas.

En efecto, ya se hizo mención anteriormente que la pileta jacuzzi ha sido colocada en el balcón sin una verificación arquitectónica de su estabilidad atento la carga suplementaria lo que representa un claro peligro. Por otra parte y como lo explicó el ingeniero Tarakdjian a fs.172, a fin de resolver el problema la solución correcta es remover íntegramente el deck y, tal como lo señalara el perito designado en autos la totalidad de las modificaciones antirreglamentarias introducidas por la demandada Brandoni han generado las filtraciones hacia la unidad funcional de los actores, los agravios deberán tener favorable acogida. En función de lo expuesto, la sentencia deberá ser modificada en el sentido de que los trabajos cuya modalidad y alcance fueran determinados en el punto 2) de fs.643 abarcarán, además, el retiro de la pileta jacuzzi, el deck de madera y la readecuación del frente del balcón a su estado original (construcción de carpintería de aluminio con techo, puertas, ventanas y barandas). Por otra parte, tal como se explicitara anteriormente, el consorcio de propietarios deberá realizar los trabajos necesarios a los fines de que se corrijan los vicios de construcción señalados por los profesionales.Esto es, efectuar un aislamiento hidráulico consistente en la colocación de solape de la membrana o las membranas impermeabilizantes del solado de la terraza en todo el perímetro del balcón incluida la parte de la baranda frontal. El procedimiento es el denominado “Babeteado” de la membrana que debe penetrar en el muro y ser recubierto posteriormente con mampostería Todas las tareas deberán ser motivo de revisión en la etapa de ejecución de sentencia tal como lo señalara el juez de grado.

V. Imposición de costas. La totalidad de las costas de ambas instancias, habida cuenta las particularidades del caso, deberá ser soportadas exclusivamente por la demandada -Brandoni- perdidosa (conf.art.68 primera parte del Código Procesal). Por todo lo expresado, si mi voto fuese compartido, propongo que se modifique la sentencia en el sentido de que la condena al consorcio de propietarios del edificio de la avenida Libertador N° 5154/56 de esta Ciudad, habrá de limitarse a la obligación de hacer a que se hace referencia en el considerando IV “in fine”. En consecuencia, la condena pecuniaria solo alcanzará a Micaela Laura Brandoni por la suma e intereses referidos en el pronunciamiento. Se modifica la obligación de hacer conforme los términos del considerando

IV. Costas de ambas instancias a la demandada vencida. Por razones análogas a las aducidas por el Dr.Posse Saguier, los Dres. GALMARINI Y ZANNONI votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta. Con lo que terminó el acto.

Fernando Posse Saguier

José Luis Galmarini

Eduardo A.Zannoni

Buenos Aires, septiembre de 2016.

AUTOS Y VISTOS:

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se modifica la sentencia en el sentido de que la condena al consorcio de propietarios del edificio de la avenida Libertador N° 5154/56 de esta Ciudad, habrá de limitarse a la obligación de hacer a que se hace referencia en el considerando IV “in fine”. En consecuencia, la condena pecuniaria solo alcanzará a Micaela Laura Brandoni por la suma e intereses referidos en el pronunciamiento. Se modifica la obligación de hacer conforme los términos del considerando

IV. Costas de ambas instancias a la demandada vencida. Los honorarios serán fijados una vez establecidos los de primera instancia.

Notifíquese. Devuélvase.