Inaplicabilidad del art. 1185 del Código Civil a situaciones no concursales

casa_propia1Partes: Fontanella de Gandini Lydia Edith Josefina y otros c/ Moline Renato y otro s/ ordinario

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial

Sala/Juzgado: B

Fecha: 11-ago-2016

Cita: MJ-JU-M-101025-AR | MJJ101025 | MJJ101025
Sumario:

1.-El art. 7º del CCivCom. regula la aplicación temporal del código unificado, disponiendo que a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes; dispone que las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario y que la retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales. Por su parte reza que las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo.

2.-La aplicación de las nuevas disposiciones que pudiera haber introducido el CCivCom. en la materia no resultan de aplicación, cuando de aplicarse las mismas, se vería afectado el principio de irretroactividad de las leyes consagrado por el art. 7º del CCivCom., pues se alterarían los efectos de una relación jurídica, ya producidos antes de que el nuevo código se hallase en vigencia, volviendo sobre una relación o situación jurídica ya constituida anteriormente con efectos jurídicos propios en el pasado, atribuyendo efectos que antes no tenían a actos jurídicos, por la vinculación de esos actos con un período de tiempo anterior a la vigencia de la ley.

3.-No corresponde aplicar las nuevas leyes a situaciones jurídicas que generaban derechos en favor de los sujetos involucrados bajo el amparo de la normativa vigente al tiempo de los hechos que se invocan para defensa de sus intereses.

4.-La tercería de dominio es la pretensión de que se vale una persona distinta de los accionantes y los demandados, que intervienen en un determinado proceso, a fin de reclamar el levantamiento de un embargo decretado en aquél sobre un bien de su propiedad, en tanto la integridad de éste se encuentra afectada como consecuencia de la medida preventiva.

5.-Ni el boleto de compraventa, ni los convenios homologados, ni las escrituras no inscriptas, son suficientes para transferir el dominio irrevocable al comprador; sin que empece a ello que se trate de instrumentos públicos, ya que hasta tanto no se cumplan con la totalidad de los requisitos exigidos por la ley, el adquirente sólo es titular de una pretensión personal que al no exceder el marco de los derechos crediticios, no resulta idóneo para hacerlos valer frente a terceros.

6.-El derecho real en favor del adquirente existe solo a partir de la inscripción en el registro de la propiedad del dominio a su favor.

7.-La inscripción registral -al margen de su carácter eventualmente constitutivo del derecho- genera efectos erga omnes que no pueden ser desconocidos a partir de ella. Adoptar una postura contraria implicaría soslayar y alterar la estructura jurídica sobre la transmisión de dominio, al menos en cuanto a sus efectos frente a terceros.(arg. arts. 577 , 1184 inc. 1 , 1105 , 2505 , 2524 , 2601 , 2602 , 2603 y 2609 CCiv.). Repárese que el citado art. 2005 CCiv. consagra la inoponibilidad del título de adquisición o transmisión de derechos reales respecto de terceros interesados, o al menos respecto de terceros registrales, cuando este título no ha sido registrado (complementan esta norma los arts. 2 y 22 de la Ley 17.801).

8.-La adquisición y transmisión de derechos reales sobre inmuebles, sólo se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de la escritura en el registro inmobiliario de la jurisdicción que corresponda. Conclusivamente, no cumplidos tales actos, el único propietario de la cosa para los terceros será el vendedor, aunque se haya hecho tradición al adquirente y aun cuando mediara condena judicial a escriturar.

9.-El adquirente que tiene la posesión y abonó la totalidad del precio, pero que no inscribió su boleto no puede oponerse al embargo del inmueble que continúa siendo de propiedad del titular registral, sin perjuicio de las acciones que la ley le otorga, si el embargo deriva en la liquidación del bien adquirido.

10.-No se comparte la posibilidad de aplicar de la solución de la norma contenida en el art. 1185 bis del CCiv., que autoriza a exigir frente a la quiebra la obligación de escrituración asumida por el vendedor – luego fallido- en el boleto de compraventa, por cuanto dicho artículo sólo resulta de aplicación en materia concursal y es consecuencia del desapoderamiento del quebrado, quien ya no estaría legitimado para otorgar la escritura.

11.-Si la norma del art. 1185 bis del CCiv. se extendiera más allá de la situación concursal, la previsión dejaría de ser una excepción o modificación en materia concursal del régimen general establecido en el art. 2505 CCiv. para convertirse en una lisa y llana derogación de esta última, la cual no sería aplicable en el ámbito concursal, pero tampoco en ámbito extra concursal. Por ende, sería insólito que una norma del código derogue otra del mismo cuerpo legal, tanto más cuanto ambas fueron introducidas por la misma Ley 17.711 e incurriría en autocontradicción o autoderogación parcial, y ambos regímenes fueron dictados bajo el amparo de la Constitución Nacional.

12.-Mientras que la tercería de dominio tiene por objeto el levantamiento del embargo que está afectando el derecho de dominio del tercerista, la de mejor derecho persigue o pretende una declaración de preferencia del cobro de un crédito respecto de otro. El objeto de ambas es distinto. Es decir, tiene por objeto reclamar el pago de un crédito con preferencia -total o parcial- al titular dominial, una vez realizados los bienes embargados.

13.-Una interpretación estricta de las normas vigentes en materia de tercerías, pone de relieve que la de mejor derecho supone la existencia de un crédito dinerario privilegiado a favor del tercerista, lo cual justifica la ejecución del bien durante la tramitación de la tercería, supeditándose el cobro de los créditos en pugna a su resultado.

14.-En el caso, fue acompañado el boleto de compraventa que se suscribiera y también se agregaron facturas de pago de servicios sanitarios emitidas por Obras Sanitarias de la Nación de las que surge que el Sr. José Antonio Gandini se encontraba en posesión del inmueble. No ha sido controvertida la buena fe del poseedor (conf. art. 2355 CCiv.) en tanto pública, pacífica e ininterrumpida. Además resulta decisivo para proceder del modo adelantado que de la constancia de fs.27/32 surge acreditada la instalación de Gas del Estado a nombre de Gandini, véase que este tipo de conexiones solo puede hacerse bajo el control de la proveedora del servicio de Gas del Estado, lo que revela la existencia de la posesión aludida. N.R.: Sumarios elaborados por Ricardo A. Nissen.

Fallo:

En Buenos Aires, a los 11 días del mes de Agosto de dos mil dieciséis, reunidas las señoras juezas de Cámara en la Sala de Acuerdos, fueron traídos para conocer los autos seguidos por “FONTANELLA DE GANDINI, LYDIA EDITH JOSEFINA Y OTROS C/ MOLINE RENATO JORGE Y OTRO S/ ORDINARIO”, en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal, resultó que debían votar en el siguiente orden: Doctoras María L. Gómez Alonso de Díaz Cordero, y Matilde Ballerini. La Sra. Juez de Cámara Dra. Ana I. Piaggi no interviene por encontrarse en uso de licencia (art. 109 RJN).

Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

La señora Juez de Cámara Doctora María L. Gómez Alonso de Díaz Cordero dijo:

I. La Causa:

José Antonio Gandini y Lydia Edith Josefina Fontanella de Gandini iniciaron tercería de dominio y de mejor derecho, contra Renato Jorge Moliné y Lidia Beatriz Capalbo por ser embargantes en los autos “Moliné Renato Jorge c/ Travaglini, Cristina María s/ Ordinario” del inmueble ubicado en Belgrano 46, unidad funcional N°9, de la Ciudad y Partido de Morón.

Relataron haber adquirido a Cristina María Travaglini de Perrota el inmueble objeto de la tercería suscribiendo un boleto de compraventa el 4 de agosto de 1984, abonando el precio y tomando su posesión real y efectiva el día 14 del mismo mes y año.

Adujeron que, conforme el boleto subscripto, la escritura se otorgaría dentro de los 90 días corridos, sin embargo, pese a los reiterados reclamos verbales formulados a la vendedora para escriturar, ésta nunca entregó los elementos para su otorgamiento.El 20 de diciembre de 1996 remitieron una carta documento intimando a otorgar el acto escriturario sin obtener respuesta.

Posteriormente, el 5 de febrero de 1997 iniciaron demanda por escrituración conforme surge de los autos : “Gandini José Antonio y Otra c/Travaglini de Perrota, Cristina María s/Escrituración”, en los que se dictó sentencia el 30 de marzo de 2001, condenándose a la demandada a escriturar a favor de los actores dentro de los 30 días.

Explicaron que mientras cumplían los recaudos para lograrla, el 23 de marzo de 2003 se produjo el deceso del Sr. José Antonio Gandini, circunstancia que obligó a detener el proceso de escrituración e iniciar su sucesorio. Dictada la declaratoria de herederos el 28 de diciembre de 2004 e inscripta continuaron con aquéllos. Empero, al solicitar el escribano designado los certificados de dominio e inhibición para que se suscribiera la escritura a su favor advirtió la existencia del embargo trabado en autos: “Moliné, Renato Jorge c/ Travaglini, Cristina María s/ Ordinario”. En síntesis, reclaman: su levantamiento.

Asimismo, interpusieron la tercería de mejor derecho con relación al saldo que resulte de la venta del inmueble ya aludido, argumentando que plantearon ambos tipos de terecería para que el tribunal con su mayor saber y entender encuadre esta acción calificando la tercería que corresponda al caso de autos.

Fundaron su pretensión en derecho y ofrecieron prueba.

A fs. 101 se presentaron Renato Jorge Moliné y Lidia Beatriz Capalbo de Moliné quienes contestaron demanda, y solicitaron su íntegro rechazo con costas.

Efectuaron una negativa de todos y cada uno de los hechos invocados y desligaron su responsabilidad manifestando que no concurrían los requisitos legales exigidos para que prospere la tercería de dominio incoada, por lo que solicitaron su rechazo.

Destacaron que la parte actora demoró doce años en intimar por carta documento a la vendedora y trece en iniciar la acción de escrituración.

Explicaron haber iniciado en 2001 el expediente:”Moliné Renato Jorge c/ Travaglini Cristina María y otro s/ Ordinario” en el que se perseguía un cobro de pesos. El 8 de mayo de 2002 los demandados fueron notificados y declarados rebeldes. En el año 2004 se dictó sentencia en la que se condenó a la Sra. Travaglini pagar a Renato Moline las sumas de $ 12.000 y U$S 26.000.

Para asegurar el cobro, trabó embargo sobre la unidad. Finalmente, el 31 de marzo de 2011 se decretó la subasta y encontrándose en trámite el mandamiento de constatación del inmueble, el 23 de agosto de 2011 se notificaron del inicio del presente proceso.

Ofrecieron prueba.

II. La Sentencia de Primera Instancia:

A fs. 366/376 el anterior sentenciante rechazó la demanda entablada por Lydia Edith Josefina Fontanella de Gandini, Jose María Gandini, Carlos María Gandini y Ana María Gandini contra Renato Jorge Moliné y Liliana Beatriz Capalbo de Moliné a quienes absolvió, imponiendo las costas a los actores en su condición de vencidos.

Para así decidir, el juez a quo consideró que quien plantea una tercería de dominio debe probar fehacientemente la titularidad del bien, la que, en supuestos de inmuebles no se acredita con un boleto de compraventa sino con la escritura pública exigida por el artículo 1184 Cciv. y su inscripción en el registro de la propiedad. Ni siquiera la sentencia firme de condena a escriturar constituye título suficiente para probar el dominio por cuanto confiere derecho a obtener la cosa, pero no le otorga sin más su propiedad.

III. El Recurso:

Contra el decisorio se alzó la parte actora a fs. 377. Los agravios que corren a fs. 400/403 recibieron respuesta a fs. 405/410.

IV. La decisión:

A continuación atenderé cada uno de los agravios planteados por la parte actora.

i) En primer lugar critica que no se haya tenido en cuenta al sentenciar lo establecido en el nuevo art.1170 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Explicó que, “el yerro en la sentencia aquí cuestionada parte de la falsa premisa de citar y decidir conforme a la legislación que, a la época de su dictado (24/9/15) ya no se encontraba vigente, puesto que el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, como es de público y notorio conocimiento, comenzó a regir para todos los habitantes el 1/8/15”

Se crea asi un conflicto inter-temporal provocado por el cambio legislativo que introduce el nuevo Código Civil y FcaeííJ^Mc101′ qu° °xig° °xominor l°s okoiucü de ÜU art. 7 CI1 aquellos supuestos en los que se plantea la pertinencia de la aplicación del nuevo ordenamiento legal a las relaciones y situaciones jurídicas ya existentes y a sus consecuencias.

El mentado artículo regula la aplicación temporal del código unificado, disponiendo que a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes; dispone que las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario y que la retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales. Por su parte reza que las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo.

En el marco fáctico legal del caso las circunstancias de hecho permiten concluir que la aplicación de las nuevas disposiciones que pudiera haber introducido el CCCN en la materia no resultan de aplicación.Ello es así toda vez que, de aplicarse, se vería afectado el principio de irretroactividad de las leyes consagrado por el artículo mencionado, pues se alterarían los efectos de una relación jurídica, ya producidos antes de que el nuevo código se hallase en vigencia, volviendo sobre una relación o situación jurídica ya constituida anteriormente con efectos jurídicos propios en el pasado, atribuyendo efectos que antes no tenían a actos jurídicos, por la vinculación de esos actos con un período de tiempo anterior a la vigencia de la ley. (CNCom. Sala A, in re: “Banegas Oscar Roberto s/ quiebra” del 15/9/15).

Por ello, no corresponde aplicar las nuevas leyes a situaciones jurídicas que generaban derechos en favor de los sujetos involucrados bajo el amparo de la normativa vigente al tiempo de los hechos que se invocan para defensa de sus intereses.

En el caso, el boleto de compraventa fue subscripto el 14 de agosto de 1984, la sentencia que ordena escriturar es de fecha 30 de marzo de 2001, la declaratoria de herederos es del 28 de diciembre de 2004; esta tercería se inició el 1 de julio de 2011; las restantes situaciones expuestas en los escritos inaugurales de la instancia y todos los trámites procesales en excepción de la sentencia tuvieron lugar con anterioridad al 1 de agosto de 2015, ergo, la nueva legislación

al generar detrimento de los derechos de los embargantes no puede ser aplicada.

Consecuentemente, el conflicto no debe resolverse aplicando las disposiciones incorporadas al nuevo Código que sean modificatorias de leyes y criterios comúnmente aceptados con anterioridad bajo los cuales actuó. Mayores comentarios huelgan.

(ii) En segundo lugar, se agravia por el rechazo de la acción.

La tercería de dominio es la pretensión de que se vale una persona distinta de los accionantes y los demandados, que intervienen en un determinado proceso, a fin de reclamar el levantamiento de un embargo decretado en aquél sobre un bien de su propiedad, en tanto la integridad de éste seencuentra afectada como consecuencia de la medida preventiva (Conf. esta Sala mi voto in re: “Ibáñez Eduardo Severo s/Tercería de dominio” en autos “Imas Miguel Ángel c/ Valera e Hijos s/ Ejecutivo” del 27 /12/2005).

En el caso, los actores iniciaron la presente acción con el objeto de que se ordene el levantamiento del embargo trabado sobre la propiedad adquirida mediante boleto de compraventa (v. fs. 8/9).

Cabe aclarar que, conforme a lo allí estipulado entre las partes, la propiedad se escrituraría dentro de los 90 días corridos desde su firma, sin embargo, esto no fue así.

Llama la atención que la parte actora haya demorado tantos años en intimar por carta documento para lograr la escrituración y uno más en recurrir a la vía judicial.

También sorprende que obtenida la sentencia firme que lo habilitaba a escriturar en un plazo determinado e incluso a pesar del fallecimiento del actor, dictada la declaratoria de herederos tampoco lo haya hecho. Que trabara embargo al iniciar el proceso y no lo haya reinscripto. Véase incluso que el expediente estuvo dos veces archivado y recién el 29/10/10 solicitó certificación de copias para presentar en el expediente en el que se ordenó el embargo: “Moliné Renato Jorge c/ Travaglini Cristina María s/ Ordinario”.

En síntesis, la tercerista dejó transcurrir imprudentemente trece años para iniciar demanda, obtenida la sentencia de escrituración y también con posterioridad la declaratoria de herederos, conociendo -o debiendo conocer- que según la ley civil, en los bienes inmuebles el dominio se adquiere, mediante escritura pública, tradición e inscripción en el registro respectivo (arts. 577, 1184 inc. I, 105, 2505, 2524, 2601, 2602, 2603 y 2609 Cciv.), actuó con total negligencia.Es que, ni el boleto de compraventa, ni los convenios homologados, ni las escrituras no inscriptas, son suficientes para transferir el dominio irrevocable al comprador; sin que empece a ello que se trate de instrumentos públicos, ya que hasta tanto no se cumplan con la totalidad de los requisitos exigidos por la ley, el adquirente sólo es titular de una pretensión personal que al no exceder el marco de los derechos crediticios, no resulta idóneo para hacerlos valer frente a terceros.

Como tiene dedidido esta Sala, el derecho real en favor del adquirente existe solo a partir de la inscripción en el registro de la propiedad del dominio a su favor, y habiendo transcurrido en exceso un plazo más que prudencial para que la tercerista la cumplimente; se concluye que los agravios de los apelantes se originaron en su propia y manifiesta actitud reticente. (arg. art. 512 y 902 Cciv., CNCom. esta Sala mi voto in re: “Ricchezza María del Carmen sobre Tercería de dominio en autos “Rua Manuel contra Blanco Jesus s/ ejecutivo de 23/5/2013”

La inscripción registral -al margen de su carácter eventualmente constitutivo del derecho- genera efectos erga omnes que no pueden ser desconocidos a partir de ella. Adoptar una postura contraria implicaría soslayar y alterar la estructura jurídica sobre la transmisión de dominio, al menos en cuanto a sus efectos frente a terceros.(arg. arts. 577, 1184 inc. 1, 1105, 2505, 2524, 2601, 2602, 2603 y 2609 CCiv.).

Repárese que el citado art. 2005 CCiv. consagra la inoponibilidad del título de adquisición o transmisión de derechos reales respecto de terceros interesados, o al menos respecto de terceros registrales, cuando este título no ha sido registrado (complementan esta norma los artículos 2 y 22 de la ley 17.801), (conf.mi voto, in re :”Dibi, Marta Gabriela c/ Grurber Horacio Mario s/ ejecutivo” del 10.8.90).

Tal como lo disponen las normas citadas, la adquisición y transmisión de derechos reales sobre inmuebles, sólo se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de la escritura en el registro inmobiliario de la jurisdicción que corresponda. Conclusivamente, no cumplidos tales actos, el único propietario de la cosa para los terceros será el vendedor, aunque se haya hecho tradición al adquirente y aun cuando mediara condena judicial a escriturar. Para transferir el dominio se requiere título, modo e inscripción. (Conf. CNCom., esta Sala, in re: “Guevara de Miere, Marta Delia s/ tercería de dominio en autos “Vallejo Gustavo c/ Miret José s/ Ejecutivo” del 30.11.06), sino es oponible a terceros.

El adquirente que tiene la posesión y abonó la totalidad del precio, pero que no inscribió su boleto no puede oponerse al embargo del inmueble que continúa siendo de propiedad del titular registral, sin perjuicio de las acciones que la ley le otorga, si el embargo deriva en la liquidación del bien adquirido. (Conf. CNCom. esta Sala mi voto in re :”Ibañez Eduardo Severo s/Tercería de dominio” en autos “Imas Miguel Ángel c/ Valera e Hijos s/ Ejecutivo” del 27 /12/2005; in re: “Vernola Cayetano Juan” s/ tercería en autos “Vázquez María de la Gloria c/ Tundidor Angélica A. s/ ejecutivo” del 27/12/99; bis idem in re: “Daunese Irineo” sobre tercería de dominio en autos “Stina Ricardo c/ Yacoubian Isaac s/ ejecutivo” del 8/03/00; idem Sala A, in re: “Carletti Héctor Desiderio y otros s/ tercería de dominio en autos Banco del Suquía S.A. c/ Coopwis S.A. y otros s/ ejec.” del 30/12/98; idem. Sala C , in re: “Pichersky Virginia” s/ tercería de dominio y mejor derecho en los autos “Ríos Lucas c/ Miranda y otro s/ ejecución de sentencia s/ sumario” del 28/09/99; bis idem in re:”Isoror SAIC c/ Cobantons, Jorge H s/ ejecutivo” del 13/11/01; idem. Sala E, in re: “Lozano de Marchese Juana del Carmen” s/ tercería en “Banco del Buen Ayre c/ lanivello Edgardo H.” del 4/09/97).

Destaco como lo hiciera en casos análogos que si bien no dejo de advertir que esta decisión puede parecer rigurosa frente a la posibilidad de que el adquirente luego de varios años pierda la pretendida propiedad, estimo que lo contrario implicaría alterar la estructura jurídica sobre la transmisión de dominio y asentada sobre los artículos del Código Civil precedentemente citados y las leyes que lo complementan, considerando la seguridad jurídica que emana de la publicidad respecto de los terceros (Conf. CNCom., Sala B, mi voto, in re :”Dialos S.A. c/ Schisterman, Ernesto s/ ejecutivo” s/ tercería de dominio por María Elisa Federico de Cosoli del 29/11/02).

Máxime cuando insisto, los aquí terceristas pudieron haber resguardado su derecho mediante una simple anotación de litis al inicio del juicio de escrituración o al menos haber pedido la reinscripción del embargo inicialmente trabado. Por ese motivo, cuando el Sr. Moliné a fs.278 del juicio ordinario, no pudo conocer la existencia de la tercería, ni de derecho preferente alguno sobre el inmueble, tampoco necesitó asegurar su derecho por otra vía. Frente a la seguridad que le otorgaba el embargo trabado atento la inexistencia de otras limitaciones a ese dominio, este no puede quedar desamparado.

Es más, a fs. 278 el Sr. Renato Jorge Moliné solicitó que se trabe embargo sobre la unidad funcional 9 de dicho inmueble debido a que sólo lo había trabado sobre la Unidad Complementaria “A” y lo obtenido de la subasta resultaría insuficiente para cubrir la suma adeudada por la demandada.

A Fs. 359 acompañó el informe de dominio actualizado al 2/9/10 y a fs. 419 presentar otro con fecha 3/3/11 con la siguiente descripción: Asiento 1:embargo en autos “Gandini, José Antonio y Otra c/Trabaglini de Perrotta Cristina María s/ Escrituración”; juzg. Nro. 8; Juz. Civil y Com.; Secret. Única; Dpto. Jud. Morón; Oficio 25/3/1997, Nro. 483730/0 del 15/4/1997″.

En ninguno de los informes presentados en el expediente por cobro de pesos surge registrado embargo vigente alguno.

Reitero, para Moliné, ese inmueble amparaba su crédito, pues según los certificados aludidos se encontraba libre de restricción. El único asiento que informaba la traba de un embargo era de 1997 y no había sido re inscripto. Bajo tales circunstancias, con la procedencia de la tercería, los derechos de cobro del Sr. Renato Jorge Moliné se verían cercenados.

En mérito de las consideraciones que anteceden resulta inoponible el boleto de compraventa suscripto por los terceristas y la Sra. Travaglini para la adquisición del inmueble en cuestión. Por ello, dicha vía no constituye el remedio adecuado para remover el embargo trabado sobre el inmueble.

Conclusivamente, por lo hasta aquí expuesto, el recurso debe ser rechazado y en consecuencia mantener el rechazo de la tercería de dominio.

(iii) Se queja luego por considerar violado su derecho con esta decisión que en su parecer, deja sin efecto la autoridad de cosa juzgada que se obtuvo en el proceso por escrituración.

La sentencia dictada in re: “Gandini, José Antonio y Otra c/Trabaglini de Perrotta Cristina María s/ Escrituración” condenó a escriturar y fijo un plazo para hacerlo, bien que era la parte actora quien debía realizar los trámites pertinentes para su concrecion y no lo hizo.

Por tal motivo, y por las consideraciones ya plasmadas, la decisión apelada no alteró la autoridad de la cosa juzgada, porque se trata de dos ambitos distintos.

En consecuencia, se rechaza el presente agravio.

(iv) Se queja también por la errónea aplicación del art. 1185 Cciv. que realiza el sentenciante.

No comparto la posibilidad de aplicar de la solución de la norma contenida en el art.1185 bis, que autoriza a exigir frente a la quiebra la obligación de escrituración asumida por el vendedor -luego fallido- en el boleto de compraventa, por cuanto dicho artículo sólo resulta de aplicación en materia concursal y es consecuencia del desapoderamiento del quebrado, quien ya no estaría legitimado para otorgar la escritura.

Si la aludida norma se extendiera más allá de la situación concursal, la previsión dejaría de ser una “excepción” o “modificación” en materia concursal del régimen general establecido en el art. 2505 CCiv. para convertirse en una lisa y llana “derogación” de esta última, la cual no sería aplicable en el ámbito concursal, pero tampoco en ámbito extra concursal. Por ende, sería insólito que una norma del código derogue otra del mismo cuerpo legal, tanto más cuanto ambas fueron introducidas por la misma ley 17.711 e incurriría en autocontradicción o autoderogación parcial (CNCom., esta Sala in re: “Mazzota, Pablo Marcelo y Federico, María Antonia s/tercería de dominio en los autos “Citibank N.A c/ Cerrutti, Carlos Leonardo” del 28.12.06), y ambos regímenes fueron dictados bajo el amparo de la Constitución Nacional.

Queda así sellada la suerte del agravio.

(v) Por último, se queja porque si la Juez refiere que los actores poseen un derecho personal, éste debe ser el mejor derecho, no correspondiendo rechazar íntegramente la tercería planteada.

Mientras que la tercería de dominio tiene por objeto el levantamient o del embargo que está afectando el derecho de dominio del tercerista, la de mejor derecho persigue o pretende una declaración de preferencia del cobro de un crédito respecto de otro. El objeto de ambas es distinto.

Es decir, tiene por objeto reclamar el pago de un crédito con preferencia -total o parcial- al titular dominial, una vez realizados los bienes embargados (CNCom. Sala C in re : “Banco de la Provincia de Buenos Aires c/ V. A. E.Comercial SRL S/ terceria de mejor derecho de Montero, Miguel” del 14/06/88).

Una interpretación estricta de las normas vigentes en materia de tercerías, pone de relieve que la de mejor derecho supone la existencia de un crédito dinerario “privilegiado” a favor del tercerista, lo cual justifica la ejecución del bien durante la tramitación de la tercería, supeditándose el cobro de los créditos en pugna a su resultado. (CNCom., Sala C, in re:”Acceso Directo S.A c/ Battipede, Delia Isabel” del 4/6/2010)

En el caso, fue acompañado el boleto de compraventa que se suscribiera y también se agregaron facturas de pago de servicios sanitarios emitidas por Obras Sanitarias de la Nación de las que surge que el Sr. José Antonio Gandini se encontraba en posesión del inmueble. No ha sido controvertida la buena fe del poseedor (conf. art. 2355 CCiv.) en tanto pública, pacífica e ininterrumpida. Además resulta decisivo para proceder del modo adelantado que de la constancia de fs.27/32 surge acreditada la instalación de Gas del Estado a nombre de Gandini, véase que este tipo de conexiones solo puede hacerse bajo el control de la proveedora del servicio de Gas del Estado, lo que revela la existencia de la posesión aludida.

Bajo las circunstancias expuestas, corresponde hacer lugar a la tercería de mejor derecho, reconociéndose a los actores a percibir el importe abonado por la compra del departamento del saldo del precio resultante de la subasta ordenada en el expediente “Moline Renato Jorge c/ Travaglini Cristina María s/ Ordinario”, ello previa deduccion del monto por el que el aqui actor trabó los embargos en el Registro de la Propiedad Inmueble.

V. Conclusión.

Como consecuencia de lo expresado propongo a mis distinguidas colegas: a. confirmar la sentencia de la anterior instancia en cuanto rechaza la tercería de dominio; b.hacer lugar a la de mejor derecho y condenar a que se retenga la suma resultante de la subasta, previa deducción del importe por el que fuera trabado el embargo y c. en atención a la existencia de vencimientos parciales y mutuos, los actores soportarán el 75% de las costas, mientras que el 25% quedará a cargo de los demandados. (art.71 CPN)

He concluido

Por análogas razones la señora juez de Cámara la doctora Matilde E. Ballerini adhirió al voto anterior.

Con lo que terminó este Acuerdo que firmaron las señoras Jueces de Cámara, María L. Gómez Alonso de Díaz Cordero, y Matilde E. Ballerini. Es copia fiel del original que corre a fs. 549/59 del Libro de Acuerdos Comerciales. Sala B.

Buenos Aires, 11 de agosto de 2016.

VISTOS:

Por los fundamentos del Acuerdo que precede, se resuelve: a. confirmar la sentencia de la anterior instancia en cuanto rechaza la tercería de dominio; b. hacer lugar a la de mejor derecho y condenar a que se retenga la suma resultante de la subasta, previa deducción del importe por el que fuera trabado el embargo y c. en atención a la existencia de vencimientos parciales y mutuos, los actores soportarán el 75% de las costas, mientras que el 25% quedará a cargo de los demandados. (art.71 CPN).

Regístrese y notifíquese por Secretaría, en su caso, conforme Acordadas N° 31/11 y 38/13 CSJN y devuélvase. Oportunamente, cúmplase con la publicación a la Dirección de Comunicación Pública de la CSJN, según lo dispuesto en el art. 4 de la Acordada N° 15/13 CSJN. La Sra. Juez de Cámara Dra. Ana I. Piaggi no interviene por encontrarse en uso de licencia (art. 109 RJN).

MATILDE E. BALLERINI

MARÍA L. GÓMEZ ALONSO DE DÍAZ CORDERO