fbpx

Replica al fallo F. B. G. c/ GCBA s/ amparo.

cadena-nacionalREPLICA

Por: Walter Schmidt

A raíz del artículo publicado el 17/6/2016 titulado “Levantan la inhabilitación de firma a un arquitecto pues el GCBA carece de aptitud para imponer sanciones”, en el que se alude a la causa penal Nº 48.675/10 FURMAN, BERNARDO GABRIEL s/Estafa, iniciada por mi, Walter Schmidt, como damnificado, me veo en la necesidad de hacer algunas aclaraciones.

La nota refleja la decisión del Juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Sala/Juzgado: 6, respecto del pedido de inhabilitación del arquitecto Bernardo Gabriel Furman (Mat CPAU 12.551) hecho por la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (en adelante la DGROC) y el reclamo del abogado de dicho profesional para que “se levante la inhabilitación en el uso de la firma profesional como arquitecto, se elimine su nombre del registro de profesionales sancionados y se declare la nulidad de todo lo actuado en el proceso iniciado por la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (en adelante la DGROC)”.

La decisión del Tribunal, como lo refleja el artículo, fue la de ordenar “levantar la inhabilitación en el uso de la firma profesional como arquitecto del actor y la eliminación de su nombre del registro de profesionales sancionados toda vez que del dec. local Nº 660/2011 se advierte que la Dirección interviniente no contiene aptitud legal alguna para imponer sanciones y tampoco emana de los razonablemente implícito ni de la especialidad del órgano”.

En modo alguno, el Tribunal cuestiona o rechaza los argumentos utilizados por la DGROC para sancionar y pedir la inhabilitación correspondiente del Arquitecto Bernardo Gabriel Furman.

Por otra parte el texto de la nota, al focalizarse en el fallo, no sólo omite los motivos de ese pedido de inhabilitación sino que refleja la visión, totalmente sesgada, del arquitecto demandado Furman a través de su abogado Jorge Mario Zajac (tomo:17 – folio:386), respecto del caso -a mi criterio- de mala praxis que derivó en las demandas civil y penal de mi parte, contra el profesional de la construcción.

El letrado del demandado sostiene que “el 11/01/2006 en el marco del expediente nº 85.498/2005 en su carácter de arquitecto obtuvo el registro de planos de “obra nueva” con destino vivienda multifamiliar para la construcción a realizarse en la calle Castillo 341/343 de esta Ciudad”.

 

Omite señalar que en Agosto de 2006 firmó -con quien suscribe- un Boleto de Compra Venta por el 75% del valor de la Unidad Nº1 de Castillo 341 (CABA), un duplex con ingreso por la Planta Baja al que vendía como “vivienda”. Precisamente el Código de Planeamiento Urbano vigente en ese momento prohibía taxativamente en su artículo 5.4.3.1, la existencia de una “vivienda” en la Planta Baja, por tratarse de la Zona E1 categorizada como Zona de Equipamiento Mayorista.

La parte demandada luego señala que “el 26/10/2006 realizó una modificación a dicho proyecto y presentó nuevos planos de “modificación de obra” con destino vivienda multifamiliar y estudio profesional”.

Este querellante, en la solicitud de procesamiento del arquitecto Bernardo Gabriel Furman -que consta en el expediente de la causa Nº 48.675/10- por infracción al art. 172 del Código Penal tramitada ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Criminal de Instrucción Nº 6, lo responsabilizó de inducir a engaño y argumentó la maniobra del Arquitecto, imputándolo, entre otros puntos, por:

(*) “c) Haber vendido al suscripto y a su esposa un inmueble que, además que no podía construir como vivienda en planta baja, tal como se indicó supra,  los engañó con los elementos que exige el tipo penal de la estafa (art. 172 C.P.) en lo que respecta al destino del inmueble, toda vez que Furman diseñó los planos y logró que se aprueben como estudio profesional tanto para la planta baja y alta de la unidad 1, para luego, con una mera fórmula sacramental que reza “lo que no obsta al destino de vivienda determinado” incluida en el artículo cuarto del Reglamento de Copropiedad, modificar  el destino que aprobare la autoridad administrativa. No debemos olvidar –por relevante- que los planos originarios y el plano final conforme de obra tienen carácter de declaración jurada, tal como lo señaló esta querella y lo ratificó el Director General de la Dirección General de Registro de Obra y Catastro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Guillermo José García Fahler a fs. 171, anteúltimo párrafo”.

“Primeramente, como es de suyo y consta en el boleto de compraventa acompañado juntamente con el resto de la prueba documental ofrecida en el acápite III.1 del escrito de querella (fs. 13vta/14) y que se reservara en Secretaría por disposición del Sr. Fiscal (fs. 16 in fine), dicho acto se celebró el 25 de agosto de 2006 y se sufragó la suma de dólares estadounidenses xxxx (U$S xxxx), sobre un precio total convenido de dólares estadounidenses xxxx (U$S XXXX). (ver fs. 5vta).  Y como surge de tal boleto Furman nos vendió y nosotros adquirimos una vivienda familiar. Eso es lo que fuimos a comprar y ese es el uso que desde que nos mudamos le dimos al inmueble. Nunca pensamos en darle otro destino. Por entonces la obra se encontraba en un estado muy avanzado de construcción. Y aquí nos detenemos brevemente para señalarle a V.S. que, según surge de expediente municipal que se haya incorporado en la causa, hasta dicho momento la obra estaba proyectada para habilitar como “VIVIENDA MULTIFAMILIAR”  (ver al pié del “Certificado de Uso Conforme para Obras e Instalaciones” de fecha 23 de noviembre de 2005 obrante a fs- 114) y ver  plano correspondiente. Recién con fecha 27 de septiembre de 2006, esto es un mes y dos días después de haber firmado el suscripto y su mujer el contrato de compraventa y abonado el 75% de la totalidad del precio acordado, el imputado Furman presenta nuevamente un “Certificado de Uso Conforme para Obras e Instalaciones”, en donde el carácter de la solicitud es “OBRA NUEVO- MODIFICACION” (textual) y al pié coloca en el cuadro Proyectado habilitar “VIVIENDA MULTIFAMILIAR Y ESTUDIO DE PROFESIONALES”. Como se observa se derrumba la falsedad de Furman ante lo indubitable de la documentación que consta en la causa que nos ocupa.

 

“En segundo lugar, por supuesto que tanto el suscripto como su esposa no estuvieron viendo ni analizando la descripción de los planos. No somos idóneos en ello. Pero si V.S. observa detenidamente la prueba ya ofrecida y la que se acompañó a fs. 216 y que se reservara en Secretaría según interlocutorio  de fs. 217, en cuanto al Plano de Obra Nueva  que menciona Furman, en su carátula dice “DESTINO VIVIENDA MULTIFAMILIAR”, comprendiendo obviamente a todas las unidades sin excepción. Mas aún, en el Reglamento de Copropiedad entregado por Furman a los suscriptos, en su artículo 4 afirma que “Las unidades funcionales uno, dos, tres, cuatro, cinco y seis (que son la totalidad) se destinan a vivienda familiar” y solo aclara que “la Unidad funcional uno lleva una inscripción en el plano de mensura citado de ‘estudio profesional’; lo que no obsta al destino de vivienda determinado”.

 

“Pero se adjuntó y se reservó en Secretaría (ver fs. 217) asimismo otra prueba categórica, que tampoco admite la menor exégesis o tergiversación de parte del encartado. Se trata de la fotocopia simple, que declara bajo juramento es copia fiel de su original que obra en mi poder y pone a disposición de V.S., de la carpeta entregada por Furman cuando fuimos a ver la obra por primera vez y luego nos entrevistamos con el nombrado, en la que en las CARACTERISTICAS DEL EMPRENDIMIENTO señala indubitablemente que se trata de “la construcción de un Condominio de Viviendas”…. El mismo consta de 6 unidades de viviendas y….distribuidos de la siguiente manera:  Nivel 000 mts Unidad Funcional Nº 1. Unidad en Duplex de 96 mts cuadrados cubiertos y 65 descubiertos; Estar-Comedor, Cocina-Lavadero, Baño y Jardín en P. Baja; 3 Dormitorios, Escritorio y 1 Baño en P. Alta. (textual). (en la instrumental que se adjuntó oportunamente se resaltó en amarillo los extremos citados). Lapidario”.

No obstante, mi planteo como demandante fue corroborado por la autoridad máxima en materia de normativa de la construcción en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el Gobierno de la Ciudad a través de la Secretaría de Planeamiento y la Dirección General de Obras y Catastro (DGROC).

Según consta en el expediente de la causa Nº 48.675/10,  en el oficio extendido a la Secretaría de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se interrogó a ese organismo, entre otros puntos:

6) Constatando los planos de obra correspondientes al edificio en cuestión (Castillo 341. CABA) y en particular de la U.F Nº 01, , si hay coincidencia entre lo que figura en planos presentados ante el GCBA, y el uso para el que fue destinado esa Unidad, según lo reflejado en el Reglamento de Copropiedad.”-

 

El GCBA respondió:

“Que según el O.J ampliatorio, que acompaña la copia del Reglamento de copropiedad, se observa, en el articulado: ARTICULO CUARTO. DESTINO DE LAS DIFERENTES PARTES DEL EDIFICIO: “Las unidades funcionales UNO, DOS, TRES, CUATRO, CINCO Y SEIS se destinan a vivienda familiar; la Unidad funcional UNO, lleva una inscripción en el plano de mensura citado, de “estudio profesional”; lo que no obsta al destino de vivienda determinado”.

En función de eso no hay coincidencia, toda vez que el destino de acuerdo a los planos es “Estudio Profesional” y según consta en el Reglamento de Copropiedad realizado por la propietaria CASTILLO 341 SRL todas las unidades del Edificio, incluida la UF 1 “se destinan a vivienda familiar”. Incluso el Reglamento aclara que “la Unidad funcional UNO lleva una inscripción en el plano de mensura citado, de ‘estudio profesional’, lo que no obsta al destino de vivienda determinado”. Todo lo expresado en planos es responsabilidad del arquitecto, bajo declaración jurada”.

Y por si quedan dudas, acerca de la irregularidad detectada por el GCBA, se le preguntó al organismo responsable:

“7) Si al momento de la terminación de la obra del Edificio en cuestión, y estando consignada la Unidad Funcional 1, como “Estudio Profesional”, el propietario puede haber vendido esa unidad como “vivienda” para uso residencial.

A lo que respondió:

 

“No. El propietario al momento de la terminación de la obra, CASTILLO 341 SRL según consta en la documentación, debió venderla con el uso que se consigna en los planos.

Es decir, no pudo vender una vivienda para uso residencial si, como en este caso, en los planos el destino es Estudio Profesional”.

Por tal motivo, la DGROC que, reitero, es el organismo que aplica la normativa vigente para las construcciones en la Ciudad de Buenos Aires, en su pedido de inhabilitación en el Expediente Administrativo nº 85.498/2005 argumentó:

“Que asimismo se observa que el profesional actuante (Bernardo Furman) resulta ser uno de los integrantes del grupo societario que ha comercializado las Unidades Funcionales, y firmante de la documentación de obra registrada, en carácter de propietario”

“Que por lo tanto no solo no puede desconocer su impericia profesional, sino que tampoco puede desconocer que la Unidad Funcional nº 1, no podía variar su destino de estudio profesional a vivienda para su comercialización”.

Este punto que refiere a mi denuncia contra el arquitecto por haber declarado un “Estudio” ante el GCBA y comercializar luego una “Vivienda” en una zona donde no estaba permitido una “Vivienda” en la Planta Baja, se enmarca en una demanda en sede Penal que contempla otras cuestiones que anteceden al punto “c” (*):

“II – PUNTUALIZACION DE LOS HECHOS IMPUTADOS:

                        II.1 – En primer lugar, se describen sucintamente cuáles son los hechos imputados a Furman los que, como se dará cuenta posteriormente, se hallan probados en todos sus alcances, a saber:

                        “a) Haberle vendido al suscripto y su esposa la Unidad 1 del edificio sito en Castillo 341/43 de esta Ciudad, a sabiendas y ocultándolo ardidosamente y sin adoptar las medidas técnicas y preventivas que exige el arte de la construcción,  que dicha cuadra -y más aún el lote objeto de construcción- era objeto de graves inundaciones  tal como se sucedieron a pocos días de comenzar a habitar el inmueble. Con el perjuicio patrimonial, físico y psicológico que conlleva este tipo de padecimientos, que sólo pueden ser comprendidos a partir de trazar un paralelo con los lamentables episodios que alcanzaron un alto impacto público como las graves inundaciones que azotaron Capital Federal y Provincia de Buenos Aires. Sumado a las trágicas consecuencias contra las personas que podría ocasionar la totalidad de la Planta Baja de un Edificio bajo agua. Ello fue explicitado en detalle en el escrito de promoción de la querella, -fs. 4/15vta-, y abonado con pruebas a lo largo de la investigación llevada a cabo, demostrando de manera categórica la efectiva ocurrencia de dicho extremo.                     

                       

“b) Haber inducido a error al suscripto y a su esposa María Eugenia Milagros Solis, al venderle la finca sita en Castillo 341/43, planta baja 1 de esta ciudad, siendo que en la zona donde la misma está ubicada no está permitida la construcción de viviendas en la planta baja. Solo está permitido en la Planta Baja una “unidad complementaria”, es decir, una unidad de uso complementario al Edificio, como un depósito común. Todo lo demás, vivienda que es para lo cual fue vendido o “estudio” que es lo que se hizo figurar en el plano, no está permitido, generando el consecuente perjuicio patrimonial, físico y psicológico a las víctimas (referencia  textual de lo sostenido por el Sr. Fiscal a fs. 177 in fine/178 supra).

“La clara prohibición del Código de Planeamiento Urbano de CABA de construir viviendas en la Planta Baja de la zona donde está inserto el edificio Castillo 341/43, no sólo refleja la actitud ilícita del arquitecto Furman sino que la existencia de esa Planta Baja –que no debió haber existido- provocó que sus ocupantes, mi esposa y yo, fuéramos víctimas de sucesivas inundaciones desde el 2007 a la fecha.

“Al respecto, como se describirá al tratar este hecho, se reunieron en la causa un sinnúmero de elementos de convicción –incluso provenientes del propio imputado-  que abrumadoramente dan cuenta de la conducta ilícita de Furman y, por ende, de su responsabilidad penal. Entre dichas pruebas se encuentra la carpeta informativa sobre su emprendimiento que entregaba Furman a los interesados en la compra y la página que construyó el mismo en Internet y cuyo contenido fue certificado por escribano público. Como se observa en dicha página se vendían solo unidades para vivienda multifamiliar. Luego de la presentación en los estrados judiciales de tal probanza, el imputado cambió el diseño y el contenido de la página”.

Finalmente sobre el punto “c”, en relación a haber declarado un “Estudio” y haberme vendido una “vivienda” en un lugar donde el Código de Planeamiento Urbano prohibía las viviendas en Planta Baja, para despejar dudas acerca de uno de los daños de los que mi esposa y yo somos damnificados, en el oficio de la causa penal en cuestión, se le preguntó a la DGROC:

“8) Que pasos debería seguir el propietario actual (Walter Schmidt) para vender la U.F mencionada como vivienda para uso residencial”.

 

Respuesta:

Según la normativa, NO SE PUEDE CAMBIAR EL USO EN PLANOS, toda vez que según lo esbozado con anterioridad., está prohibida una vivienda en la Planta Baja. En estas condiciones, tal como surge de los planos, el propietario actual no puede vender la UF mencionada como vivienda para uso residencial”.

Conclusión

El pedido de derecho a réplica que la Ed.Microjuris.com Argentina me ha otorgado, tenía por objeto dejar en claro que la resolución del Juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que motiva el artículo original se remite a cuestionar que la DGROC tenga poder de sanción o inhabilitación, pero en modo alguno cuestiona los motivos, argumentos, documentación, innumerables pruebas que llevaron a ese organismo a determinar las irregularidades que el arquitecto Bernardo Gabriel Furman ha cometido y motivara la sanción, por haber declarado un “Estudio Profesional” y haber vendido una VIVIENDA en duplex, en una zona donde el Código de Planeamiento Urbano -vigente al momento de la construcción y comercialización (2005-2007)- prohibía las viviendas en Planta Baja.

A %d blogueros les gusta esto: