La desarrolladora y la inmobiliaria responden por los daños generados por vicios ocultos existentes en el inmueble vendido.

contrato alquiler o ventaPartes: Burroni Hermes y otro c/ Fondo Inmobiliario S.A. y otros s/ daños y perjuicios

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: D

Fecha: 7-sep-2015

Cita: MJ-JU-M-95473-AR | MJJ95473 | MJJ95473

Se condenó a una empresa desarrolladora y a una compañía inmobiliaria a responder por los daños generados por vicios ocultos existentes en un inmueble vendido, por aplicación de las normas sobre contratos previstas en el Código Civil y Comercial. Cuadro de rubros indemnizatorios.

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Sumario:

1.-Corresponde revocar el decisorio de grado que rechazó la acción por vicios redhibitorios y condenar la empresa desarrolladora y a la inmobiliaria intermediaria de la operación por los daños derivados de las inundaciones padecidas por el accionante en el inmueble adquirido, en tanto la primera debió haber desarrollado o realizado los trabajos de urbanización, diagramación y saneamiento de conformidad con lo contractualmente prometido y la segunda debió presentar el negocio con exactitud, precisión y claridad de modo tal de no sorprender o turbar al adquirente en orden a las condiciones que componen el objeto transaccional, todo ello de conformidad con los arts. 729 , 730 , 1051 y ss., 1725 , 1345 y ss. del CCivCom.

2.-Debe rechazarse el planteo de las codemandadas por vicios redhibitorios respecto a que las lluvias que provocaron las inundaciones representan un caso fortuito por el que no deben responder, pues no acreditaron la excluyente condición de ser una precipitación desmesurada que supere a la media normal de la zona imposible de prever con una diligencia normal y de alcance extraordinario de modo de configurar la eximente prevista en el art. 1730 del Código Civil Unificado, máxime cuando se constató que no se realizaron las obras de regulación, lo cual indicaría una falta de previsión para medir los riesgos y su gravitación sobre el área.

3.-Cabe admitir una indemnización por daño material y pérdida del valor venal a favor del adquirente de un lote que sufrió inundaciones a raíz de los vicios ocultos existentes sobre la cosa, con fundamento en la violación del deber de no dañar a otro, el que comprende todo disvalor susceptible de apreciación pecuniaria que afecta en forma cierta a un determinado sujeto, a su patrimonio, a su persona, a sus derechos o facultades (arts. 1710 , 1712 , 1716 , 1717 , 1721 , 1724 , 1727 , 1728 y cc. del CCivCom.).

4.-Debe admitirse una reparación por daño moral, en los términos de los arts. 1740 y 1741 del CCivCom., a favor del adquirente del inmueble, sin que sea necesario considerar la prueba palmaria y objetiva de su concreto padecimiento, ya que basta la acreencia de circunstancias en que, según las reglas de la vida, son constatables por la experiencia común.

5.-Debe admitirse la acción de daños por vicios redhibitorios intentada contra la empresa desarrolladora del emprendimiento y la firma que lo publicitó, con fundamento en el art. 40 de la Ley 24.240, y rechazarse respecto de la codemandada, en tanto no resulta ser legitimada pasiva, por haberse constatado que fue quien transfirió el dominio de la fracción de campo a la desarrolladora a cambio de la adjudicación de unidades, entre las que estaban las que adquirió el actor, y que no se comprometió por sí o terceros a efectuar saneamiento hidráulico alguno con el objeto de impedir el anegamiento de los predios (del voto en disidencia parcial de la Dra. Brilla de Serrat).

Fallo:

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 7 días del mes de septiembre de dos mil quince, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de la Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “BURRONI Hermes y otro c/ FONDO INMOBILIARIO S.A. y otros s/ daños y perjuicios”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Osvaldo Onofre Álvarez, Patricia Barbieri y Ana María Brilla de Serrat.

A la cuestión propuesta el doctor Osvaldo Onofre Álvarez, dijo:

I – Por sentencia obrante a fs. 1668/1686 se desestimó la excepción deducida, imponiéndose las costas a la perdidosa. Asimismo se rechazó la demanda entablada, con costas a la actora (conf. artículo 68 del Código Procesal). Por último se difirió la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes.

Apeló la actora, fundando sus quejas a fojas 1719/1741 y cuestiona en primer lugar el encuadre jurídico realizado en el fallo de grado. Sostiene al respecto que el hecho debió juzgarse a la luz de lo dispuesto el régimen contractual -artículos 519, 520,521, 522 y concordantes- y no por lo normado en el artículo 1414 del Código Civil. Luego cuestiona el rechazo de demanda resuelto en el fallo recurrido y solicita se atribuya responsabilidad a todos los demandados. Por último cuestiona la imposición de costas.

II – 1) Responsabilidad

En lo inherente al presente “thema decidendum” debo, preliminarmente, referir que es materia aceptada en la especie entender que son elementos de prueba todos aquellos que, acercados al proceso, están llamados a formar convicción al juzgador respecto de los hechos o -en su caso- del derecho denunciado o invocado por las partes -conf. CNCiv., Sala A, 11.08.1977.LL 1977-D, 312- y que -por no constituir compartimentos estancos- son componentes de un todo, donde el conjunto es el que brinda la prueba sintética y definitiva que permite reconstruir los hechos -conf. CNCiv., Sala M, 12.03.2001. ED: 193-151. Idem, Sala A, 23.10.2001. ED: 195-594, entre otros-. Unos y otros emergen, como aspectos de una totalidad, y será ésta la que dará la prueba sintética y definitiva sobre la cual podrá apoyarse la reconstrucción de los hechos -conf. Gorphe, F. La apreciación judicial de la prueba, p. 463. Ed. Feyde – Bs. As. – 1967. Idem, CNCom., Sala A, 18.02.2000, ED: 195-145, entre otros- y que servirá para ponderar o valorar la consecuente responsabilidad emergente de los sujetos involucrados.

Todo ello sin dejar de señalar que, en el terreno de la valoración de la prueba, el juzgador puede inclinarse por la que le merece mayor fe, en concomitancia con los demás elementos de mérito que pudieren obrar en el expediente, siendo ello -en definitiva- una facultad privativa del magistrado de acuerdo con lo preceptuado en el citado art. 386º del Cód. Procesal de modo que no es imprescindible examinar, en la decisión, todas y cada una de las pruebas aportadas sino únicamente las que fueren esenciales y decisivas para el fallo de la causa -conf. CNCiv., Sala L, 06.11.2000, DJ 2001-II, 696.

De ello, igualmente, se colige que la carga de la prueba no supone ningún derecho del adversario sino un imperativo procedimental del propio litigante, pues se trata de una circunstancia de riesgo que consiste en que quien no prueba los hechos que debe probar, pierde el pleito, si de ello depende la suerte de la litis -conf.CNCiv., Sala J, 03.10.2000, LL 2001-E, 609, ente otros-.

Concurrentemente con lo anteriormente prefijado es dable acotar que el principio dispositivo ritual impone a las partes el deber de probar los postulados que invocan y en consonancia con la situación en que se coloquen en el litigio; por lo que las medidas probatorias por éstos allegadas -en tanto resulten conducentes y apropiadas- no pueden ser ligeramente desechadas y en circunstancias tales que, de su procedencia, dependa el esclarecimiento de lo realmente acontecido. Opinar lo contrario podría derivar en el absurdo que la sentencia no sería la aplicación de la ley a los hechos del caso, sino -precisamente- la frustración ritual del derecho -conf. CSJN, 01.04.1997. RED 31-692-.

Compendiado lo expuesto no puedo preterir de enunciar o prescindir de justipreciar la singular situación que sujeta o coerce a la empresa co-accionada URBANIZACIONES PILAR S.R.L. a partir de la rebeldía procesal que, a fs. 624, le hubiere sido procesalmente endilgada (arts. 59°, 133° y conc. del Cód. Procesal) y sobre cuya derivación o secuela jurisdiccional omite en explayarse o reflexionar el Sr. Magistrado actuante.

Al respecto tiene pacíficamente aquilatado nuestra jurisprudencia que la falta de contestación de la demanda implica un reconocimiento de los hechos expuestos en la primigenia presentación y crea una presunción de verdad sobre los sucesos afirmados por el accionante. Así, corresponde tener por cierta la versión del actor, siempre que tales argumentos invocados no sean imposibles o resulten ser inverosímiles -conf. CNCiv., Sala D, 15.05.1998, LL 1999-D, 212, entre otros-.

Se vislumbra o percibe, por ende, que el legislador ha valorado ciertos datos del comportamiento común de los seres humanos que denotan que el sujeto procesal que no comparece a juicio -por lo general- nada tiene que alegar o contradecir. Ante tal coyuntura el magistrado deberá tener ese “factum” como verdadero -conf.CNCiv., Sala B, 05.12.2001, JA 2002-II, 355-. Ello resulta ser así toda vez que, cuando hay una obligación de explicar impuesta por la ley -que deviene del propio contexto del Código Procesal-, a quien no responde la demanda se le impone la sanción de la admisión de los hechos sostenidos por el actor, de acuerdo a las circunstancias del caso reflejadas en la causa -conf. CNCiv., Sala C, 12.03.1979, LL 1979-C, 272-; siempre y cuando no se vislumbren situaciones contradictorias, irritas o falsas.

Lo, de tal modo, razonado permite ponderar que la posición del rebelde no genera una sanción contra el incompareciente, a poco que se entienda que las partes no se encuentran compelidas o constreñidas, sino que les asiste el derecho o facultad de actuar en el proceso en procura de la defensa de sus intereses.

De ahí, pues, que su inactividad no conlleva -inexorablemente- a que se le prive del amparo de la justicia, ni se atribuyan al demandante otros derechos que los que aquilate poseer -conf. Alsina, H. Tratado de Derecho Procesal, Tº IV, p, 579, Ed. Abeledo-Perrot – Bs. As. entre otros autores-. Tampoco produce -sin más hesitación- una absoluta sumisión a las pretensiones articuladas, ni obliga automáticamente al sentenciante a tener por exactas la totalidad de las afirmaciones invocadas por el actor, pues el silencio -aunque atisbe una presunción adversa- no exime a la otra parte de aportar los elementos de convicción que justifiquen la legitimidad de su reclamo, a fin de no acordar derechos a quien carece de ellos -conf. CNCom., Sala B, 16.03.2001, LL 2001-D, 715. Idem, Sala C, 28.11.2003, DJ 2004-I, 1076, entre otros-.

En ese quehacer o cometido procedimental la judicatura dispone de una atribución que no es discrecional, ya que tiene por inexpugnable valladar el tratar de evitar la consumación de una inoportuna o indeseada arbitrariedad; aunque se trate de un sistema de valoración de las pruebas en conciencia.La rebeldía -como se avizora- no altera el corolario regular del proceso, debiendo pronunciarse la sentencia según el mérito de la litis; expresión ésta, que supone la verificación y carga de la prueba de los hechos invocados por el actor en la causa -conf. SCBA, 14.04.1998, DJBA-155, 3588, aunque -si se quiere- con menor rigurosidad -conf. CNCiv., Sala K; 03.05.2002, DJ 2002-II, 619, entre muchos otros-.

En otras palabras, la indocilidad procesal es el fundamento de una presunción simple o judicial, de modo tal, que corresponde al juez -valorando los elementos de juicio aportados al proceso- estimar si la incomparecencia o el abandono importan, o no y en cada caso concreto, el reconocimiento de los acontecimientos afirmados por la contraria. Esta presunción debe ser “ab initio” corroborada a través de las pruebas amojonadas por el actor sobre los hechos en que se basamenta su pretensión -conf. Morello, A. y otros. Código Procesal Civil y Comercial comentado y anotado, Tº II-B, 30 y sgtes. Ed. Abeledo-Perrot – Bs. As. – 1985-; so pena de provocar un inapropiado enriquecimiento -sin causa justificada- o un inadmisible abuso de derecho, contrapuesto a inmarcesibles principios que hacen a la moral y a las buenas costumbres.

Nuestro originario codificador hubo dedicado a los denominados vicios redhibitorios o “actio redhibitoria” -conf. Ulpiano, Digesto 21.1.21- los arts. 2164º al 2181º de su obra que contienen disposiciones de alcance general, pasibles de ser aplicables a todos los contratos onerosos y como derivados de los defectos ocultos de la “res” o cosa que se trate; entendida ella en la acepción más amplia que dimana del art. 2311º del Cód. Civil y cuyo dominio, uso o goce fuera transmitido, de acuerdo a la modalidad negocial que corresponda -conf. Wayar, E. Evicción y vicios redhibitorios, Tº III, p. 46. Ed. Astrea – Bs. As. – 2001; cuya vigente composición o activo enclave de sobreviniente responsabilidad ha sido parigualmente integrado o incluido en los arts. 1051° inc. b), sgtes. y conc.del novedoso Código Civil y Comercial Unificado de la Nación.

Se aprecia, entonces y entre otras inescindibles características aplicables a este instituto, que el vicio redhibitorio debe ser oculto; esto es, que no pueda ser descubierto mediante un examen usual, adecuado o diligente con los que se observan las cosas que son objeto de adquisición y según las atávicas reglas que dimanan del clásico principio latino “arbitrium bini vi ri”; grave o importante, pues de haberse conocido el negocio no se habría consumado o -cuanto menos- se habría oblado un precio menor y, finalmente, anterior o existente a la venta que se trate -conf. Cifuentes, S. Código Civil comentado, Tº III, p. 47. Idem, SCBA, 2,09.1981, DJBA 121-347-; pudiéndose utilizar, como pauta orientadora en la especie, los postulados que informan los arts. 512º, 902º, 909º, 929º y conc. del inicialmente citado cuerpo legal y sus gemelados 1052°, 1054° y conc. del naciente cuerpo normativo.

De ahí, por ende, que en todo contrato que tiene por objeto la transmisión de la cosa en propiedad el enajenante debe asegurar al adquirente, no solo la posesión pacífica del objeto vendido, sino también el disfrute útil del mismo; naciendo de allí, precisamente, la garantía del primero por los vicios redhibitorios, pues -de sostenerse lo contrario- el comprador tendría en su poder una cosa a la que no podría darle ningún uso o destino -conf. CNCiv., Sala F, 31.03.1980, ED: 91-479, entre otros-.

Es dable referenciar que, a fs. 825/827, el testigo Dn.Leonardo Juan DELGADO explicita, entre otras vivencias desplegadas, que “-conoce a la parte demandada-desde que compró el lote en Maschwitz Privado-presenció-cinco inundaciones en el año 1998-Después hubo varias más en el transcurso de estos años, la última fue tres años atrás, una cosa así-Se inundó por varios motivos-el desborde del arroyo Escobar-teníamos un sistema de bombeo bastante precario-ingresaba agua por una cañería maestra de desagüe-que tenía un cierre mal realizado, precario. Por el “polder”, dique o contención ingresaba agua que se filtraba por el frente del barrio-.el barrio tiene una pendiente hacia el arroyo, esta inclinada, entonces todas las aguas de afuera del barrio tenían que pasar por éste-el sistema de bombeo que tenían era muy precario- ingresaba más agua de la que podían sacar-estuvo con el agua hasta la cintura tratando de reparar las bombas que estaban fuera de servicio-con las inundaciones se generaba un caos-se cortaba la luz, se circulaba en botes para sacar a la gente-” (lo destacado me corresponde).

A su turno y a fs. 1049/1050 se incorpora la declaración testifical de Dn. Juan Manuel BARROS quien, entre otras manifestaciones recreadas, expone que “-conoce a la actora por ser vecinos del Barrio Maschwitz Privado-conoció primero al Sr. Burroni-arriba de un bote de los bomberos, compartían el bote cuando estaban encaminándose a la casa del mencionado dentro del barrio-en la puerta de la casa del actor-el agua llegaba a un poco menos de la cintura-cuando compró su lote consultó con Tizado-le contestó que estaban realizados todos los estudios de hidráulica y que el barrio estaba con todas las aprobaciones-vendió su casa apurado-influyó en esto la inundación-“

Tiene entendido, en la materia, pacífica jurisprudencia que cuando los dichos de los testigos brindan pronunciamientos disímiles -en la especie, según declaraciones apuntadas por Dn. José Luis DI DOMÉNICO a fs.775/776; Dn. Mario Juan FERNÁNDEZ a fs. 778 y n.Walter José LLADUR a fs. 780/781- el juez debe afinar la tarea de interpretar las correspondencias entre sus afirmaciones de conformidad con los criterios de la sana crítica de modo que permitan desentrañar la verdad de los hechos debatidos y optar por aquellos que -en su conjunto- resulten categóricos y convincentes en concordancia con otros elementos de convicción aportados en la causa -conf. CNCiv., Sala A, 06.04.1995, LL 1996-C, 701-; pudiendo inclinarse hacia los que le merecen mayor fe, siendo ello -en definitiva- una facultad privativa del magistrado -conf. CNCiv., Sala D, 30.09.1982, LL 1984-B, 294. Idem, CNCiv., Sala G, 12.05.1999, DJ 2001-I, 230- y según la cual debe admitir o descartar la prueba que, a su entender, no sea expresión fiel de la verdad -conf. CNCiv., Sala K, 10.06.1996, LL 1997-D, 835, entre otros-.

Sin mengua de lo anteriormente asentado cuadra destacar que es, asimismo, factible considerar ciertos aspectos de las dicciones de los refrendarios como no apodícticas y aceptarlas en lo restante. Estas reglas, que son de la lógica y la experiencia, permiten dar mayor fe a la versión de determinados declarantes que a la de otros; toda vez que la fuerza probatoria de la prueba testimonial no se mide por el número de quienes brindan su versación, pues el camino más seguro para establecer quienes relatan el hecho con verdad y aquéllos que no lo hacen así, es la de justipreciar todos los aconteceres que -examinados con criterio objetivo- convalidan el dicho del declarante; sin que para ello sea menester juzgar la eventual mendacidad o falta de sinceridad por parte de los mismos. De ahí, pues, que el juzgador de ordinario se encuentre habilitado para desechar -aunque no medie tacha por parte de quienes se encuentren legitimados para ello- aquellas declaraciones que repute poco dignas de crédito -conf.SCBA, 02.06.1981, DJBA 121, 265- y sin que ello menoscabe las reglas de la sana crítica, cuando medien motivos razonables para dar mayor credulidad a unos testigos sobre otros -conf. SCBA, 10.06.1980, DJBA 119, 530, entre otros-. Dicho acontecer jurisdiccional que -dicho sea de paso- constituye la esencia misma del derecho no es otra cosa que la aplicación del sentido común, la experiencia de vida y la perspicacia normal de un regular hombre reposado o, como nos legaran clásicos autores, “homo diligens, forensium rerum expers”.

Concomitantemente con lo merituado y a los efectos de apreciar las pruebas testimoniales colectadas, deben ponderarse la calidad de tales aseveraciones y no su cantidad; toda vez que el Código del rito no contiene una tasa legal en cuanto al número de testigos -conf. CNFed., Civ. y Com., Sala II, 30.12.1999, LL 2000-C, 898- pues es sabido que las atestiguaciones receptadas no se suman sino que -por el contrario- se aquilatan o se pesan.

A fs. 1005/18 se añade el dictamen formalizado por parte del perito Ing. Hidráulico nominado en autos -Dn. José Raúl RODRÍGUEZ de ROSA- quien, entre otras valoraciones dilucidadas, señaliza que las obras necesarias para evitar inundaciones en el mentado solar “-se dividen en internas y externas.Las internas que responden a un estudio que parte de las curvas de nivel presentadas en la causa y expedientes de obra están vinculadas a las Cartas Topográficas aportadas como Anexos-Así surge el diseño del pavimento sin cordón de retención, pero con una zanja longitudinal de hormigón-En varias oportunidades se inundó la parte cercana al arroyo porque, tanto el sistema de bombeo, como la compacidad del albardón, no cumplían con su cometido-las obras internas deben funcionar correctamente los conductos troncales y los reservorios o cámaras con sus respectivas bombas y motores, sus cañerías de impulsión y expulsión-deben ser mantenidas y atendidas por las autoridades del barrio cerrado-” (el subrayado es propio).

De igual modo y con reminiscencia en una cronológica serie de muestreos o de estadísticas de precipitaciones mensuales regulares que acompaña o consigna enfatiza, de igual forma, que “-Haciendo un estudio de los 20 años de registros pluviométricos de la Estación Don Torcuato existen precipitaciones que superan holgadamente la normalidad de dichos eventos. Así por ejemplo-mes de marzo de 1988 con un valor superior a los 400mm-372 mm. en el mes de diciembre de 1998-” (lo distinguido es del dicente).

Análogamente con lo precedentemente compendiado se añade, a fs. 727, lo informado por parte de la SOCIEDAD DE BOMBEROS VOLUNTARIOS DE MAQUINISTA SAVIO (Partido de Escobar – Provincia de Bs. As.) al enunciar que, con motivo de las inundaciones acaecidas con fecha 11.07.2007, en el denominado “Barrio Privado Maschwitz” debieron desarrollar una serie de tareas de salvataje de vecinos y de evacuación de parroquianos, teniendo en cuenta el severo grado de desbordamiento sobreviniente en esa heredad; destacando, entre otras asistencias o auxilios consumados, que “-se le prestó la bomba para achique-de sesenta litros horas-que dicha bomba permaneció en el lugar por espacio de cuarenta y ocho horas-“(lo realzado es personal).

A su turno y a fs. 1111 el perito tasador desinsaculado en autos -Arq. Dn.Juan Carlos ZUPPI- expone, entre otras constataciones puntualizadas, que “-la vivienda del Sr. Burroni, a pesar de estar elevada 60cms. respecto de la cota de vereda se pueden observar las marcas que dejó el agua cuando ocurrió la inundación superando los 50 cms. respecto del terreno ya elevado-“; mientras que, seguidamente y a fs. 1144, pondera y lacónicamente aclara que “-la magnitud de la inundación que se produjo, de acuerdo como consta en las fotografías del expediente, no deja lugar a reparos totales de un modo económicamente razonable-” (lo demarcado es de mi autoría).

En su devenir y a fs. 1474/1476 se recepta el dictamen concretado por parte del perito Ing. Civil sorteado en estos actuados -Dn. Ernesto Guillermo SILVA- quien, entre otras apreciaciones consumadas, informa que “-la diferencia entre el albardón y el umbral de la vivienda es de 1,30 mts-la distancia entre la margen del arroyo Escobar y el albardón-en la parte más próxima hay una diferencia de 6,25mts. entre ambos-“.

Tiene debidamente afianzado y acrisolado nuestra pacífica doctrina que los celebrantes de un determinado acuerdo contractual deben actuar con plena conciencia de obrar conforme a derecho (buena fe-creencia) y con un proceder decoroso y razonable (buena fe-probidad), asimilable al comportamiento leal y honesto de la gente de bien -conf. Alsina Atienza, D. Efectos jurídicos de la buena fe – Bs. As. – 1935. Idem, Videla Escalada, F. La interpretación de los contratos civiles – Bs. As. – 1964. Idem, Moreno Dubbois, E. Principios que rigen la interpretación de los contratos, LL 119-67. Idem, Alterini, A. – López Cabana, R. – Ameal, O. Derecho de las Obligaciones. Ed. Abeledo-Perrot – Bs. As. Idem CNCiv., Sala G, 06.03.1998, DJ 1999-II, 451. Idem, Sala K, 27.09.1989, LL 1990-A, 651-; de donde es exigible a los contratantes un comportamiento coherente, ajeno a los cambios de conducta perjudiciales y que habilita para desestimarse toda actuación que implique un obrar incompatible con la fatuidad que, merced a sus actos anteriores o contemporáneos, se ha suscitado en la otra parte -conf. CSJN, 18.07.2002, RED 36-190. Idem, 12.05.1992, RED 27-176-; tratando -asimismo- de salvaguardar la fidelidad de la palabra empeñada y de no defraudar la confianza o abusando de ella -conf. CNCiv., Sala L, 29.11.1996, LL 1997-D, 84. Idem, Sala A, 08.1.1979, LL 1980-B, 640. Idem, Kemelmajer de Carlucci, A. La buena fe en la ejecución de los contratos. Rev. De Derecho Privado y Comunitario. Responsabilidad contractual, Tº II, p. 211 – Bs. As. ; por lo que corresponde aplicar -lisa y llanamente- las previsiones contractuales, cuando éstas son claras y precisas; es decir, no existen términos ambiguos, ni es menester tener que recurrir a otras pautas interpretativas -conf. CSJN, 06.03.2001, DJ 2001-II, 742- o a la necesidad de abocarse a una determinada labor hermenéutica -conf. CSJN, Fallos 307:2216; 314:363, entre otros-.

Tiene entendido, asimismo y al respecto, destacada doctrina que las normas de Derecho no son cuantitativas, sino cualitativas; así la regla jurídica no surge de la multiplicidad de casos, de su reiteración, sino que se trata de una punta que traza el legislador según se decisión y que es tal, aún cuando cubra hipótesis limitadas en su número, de modo que solo aparezca un rastro suyo a través de un sinnúmero de casos que importan excepciones y que pueden dificultar su eventual percepción por parte del observador -conf. Alterini, A. – López Cabana, R. – Ameal, O. Derecho de las Obligaciones, p. 170 y conc. Ed. Abeledo-Perrot – Bs. As.- 2006, entre otros publicistas.

Es por ello, entonces, que en materia contractual el ejercicio regular de los derechos de las partes no puede quedar ajeno a los altos principios y directrices que están legalmente prescriptos en la realización y cumplimiento de los negocios; como lo son, a guisa de acotado e ilustrativo ejemplo y conforme se señalizara. la buena fe, la lealtad y la probidad -conf. CNCiv., Sala A, 08.11.1979, LL 1980-B, 640- y que deben ser apreciados objetivamente; aplicando a cada situación el criterio de lo que hubieran hecho dos personas honorables y razonables. Ello es así, pues no tan solo la buena fe sino -además- la seguridad jurídica se encontrarían gravemente resentidas si goza de tutela judicial la conducta de quien traba una relación jurídica con otro y luego procura cancelar parcialmente sus consecuencias para aumentar su provecho. En efecto, nadie puede ponerse en contradicción con sus propios actos ejerciendo una conducta incompatible con la asumida anteriormente -conf. CNCont. Ad. Fed., Sala IV, 25.11.1997, DJ 1998-III, 257, entre otros-; máxime cuando los denominados deberes secundarios de conducta u obligaciones implícitas que les incumben a los contratantes -como suelen ser los efectos post-contractuales- apuntan a imponer a cada refrendario la obligación de hacer cuanto esté a su alcance para darle plena satisfacción a las legítimas expectativas de la otra parte -conf. CApel., CC, Sala IV, Rosario, 28.11.1984, Juris, 76-153, entre muchos otros-.

Tamaños postulados se entrelazan -en el caso de autos- con homólogos exordios que surgen de lo acrisolado por el art. 902º del Cód. Civil y sus pariguales arts. 1061°, 1065°, 1067° y conc.del Código Civil y Comercial Unificado de la Nación, mediante los cuales se solidificara una cardinal regla académica e irrefragable corriente jurisprudencial que pondera e incluye a una nutrida gama de actividades, de la que resulta que la responsabilidad emergente de los hechos y sus consecuencias se encuentra en íntima relación con el compromiso de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas; de suerte tal que, cuando mayor sea ese deber en virtud de las funciones que se desempeña, mayor habrá de ser la responsabilidad por las consecuencias posibles y que, en los contratos que suponen un grado de confianza especial entre las partes, la misma se estima por la condición especial de los agentes (art. 909º y conc. del mismo cuerpo legal) -conf. Alterini, A. – López Cabana, R. Temas de responsabilidad civil, p. 12. Ed. Ciudad Argentina y Facultad de Derecho (U.B.A.) – Bs. As. – 1995, entre otros autores-; extremos éstos que han sido remozadamente consagrados en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Unificado (conf. arts. 961°, 964° y conc.).

De igual modo, sin perjuicio de lo precedentemente analizado y en lo que atañe a la actividad desplegada por la contumaz empresa codemandada URBANIZACIONES PILAR S.R.L. (“Tizado Propiedades”) se tiene ahincado que el denominado contrato de corretaje -conforme términos que dimanan de los arts. 1345°, sgtes. y conc. del Código Civil y Comercial Unificado- se configura cuando una persona se obliga ante otra a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o de representación con ninguna de las partes -conf. Casas de Chamarro Vanasco, M. Corretaje o Comisión. LL 1996-D, 680, entre otros autores-; siendo un acuerdo “sui géneris”, accesorio, bilateral, consensual y no formal -conf. CNCiv., Sala G, 12.10.1998, DJ 1999-III, 557. Idem CApel. CC. Santa Fe.Sala I, 17.05.1999, LL2000-C, 925- para cuya existencia basta la conformidad tácita de las partes, traducidas por la simple aceptación de la intervención del corredor -en el caso, inmobiliario- sin protestas, ni reservas -conf. CNCom., Sala C, 28.10.1004, DJ del 23.02.2005- y por el cual el comisionista se obliga, mediante una retribución, a buscar una persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión del acuerdo en beneficio del comitente -conf. CNCom., Sala A, 14.10.1994, ED: 161-274, entre otros-. Como se advierte el propósito legal es tutelar el trabajo de intermediación y el derecho a su recompensa cuando ha sido eficiente y aún cuando no hubo podido serlo si el fracaso de la transacción no le resulta imputable (conf. arts. 1352° y 1363° del naciente y aludido Código Civil) e irrogando una relación de confianza que cualquier reticencia u omisión del verdadero estado de la cosa vendida, aún culpable, descalificaría al intermediario -conf. Gregorini Clusellas, E. El corretaje y la buena fe en su ejecución. LL 1994-C, 388-.

Se basamenta, al respecto, que el corredor inmobiliario tiene la obligación -no tan solo- de comprobar la capacidad legal de las personas para celebrar el negocio que se intermedia; de verificar la existencia de los instrumentos que acreditan el título invocado por el comitente; de recabar -en el caso de inmuebles- la certificación del Registro de la Propiedad correspondiente sobre las condiciones del dominio, gravámenes y embargos que afecten al transmitente -conf. CApel. CC, San Isidro, Sala II, 03.11.2006, LLBA 2007, 106, Idem, Sala I, 19.08.2003, LLBA 2004, 448-; sino que -además y como liminar exigencia adicional- la de proponer y de presentar el negocio que se presente con exactitud, precisión y claridad de modo tal de no sorprender o turbar al eventual adquiriente en orden a las condiciones materiales o corpóreas que integran y componen el objeto transaccional.Con lo expuesto se desprende o avizora que el mentado diestro no es un mero nuncio o simplón mensajero; toda vez que su función o cometido no se limita a comunicar las pretensiones de una de las partes a la otra, llevando y trasladando mensajes; debe producir el acercamiento y colaborar en la gestión de la operación, en su concreción, informando, ilustrando, asesorando, tasando, averiguando en los registros, etc. -conf. Mosset Iturraspe, J. Los Servicios del Corredor Inmobiliario. Revista de Derecho Privado y Comunitario. Contratos de Servicios, II – 2005-II – Ed. Rubinzal-Culzoni – Santa Fe – 2005, entre otros autores-.

En lo concerniente a la declamada y voceada procedencia de la figura del caso fortuito o fuerza mayor esgrimida como eximente en la especie debo recordar, con ajuste en reiterados pronunciamientos vertidos por esta Sala, que el caso fortuito se enlaza con los conceptos de previsibilidad y de inevitabilidad, siendo un hecho imprevisto cuando un sujeto de mediana prudencia no tiene por qué suponer que habrá de ocurrir, pues solo se está obligado a precaver lo razonable; mientras que lo es irremediable cuando es imposible de impedir aplicando la atención, cuidados y esfuerzos normales y -ambos conceptos- justipreciados atendiendo a la naturaleza del deber que se trata y a las concretas circunstancias que rodean el caso -conf. CNCiv., Sala D, 03.04.2008, RCyS 2008, 1002, entre muchos otros-. De ahí entonces y en el caso bajo análisis para que la lluvia revista el mentado y trascendente paliativo jurídico de exoneración de responsabilidad debe acreditarse la excluyente condición de ser una precipitación desmesurada, superior a la media normal de la zona, imposible de preveer con una diligencia normal y de alcance extraordinario -conf. CNCiv., Sala H, 1212.2006, DJ 2007-II, 708.Idem, Sala A, 25.02.2003, DJ 2003-II, 722- y que -conforme se desprende de los informes periciales antes valorizados- tales excepcionales, infrecuentes o inusuales extremos no se han acreditado, colectado o debidamente consumado en el “sub lite”.

Correlacionado con lo recientemente apontocado se entiende, bajo similar raciocinio, que el advenimiento de intensas precipitaciones no configura la figura del caso fortuito que regulara el art. 514° del Código Civil o su parigual 1730° del Código Civil Unificado que exima al demandado de la obligación de responder ante los daños sufridos por el actor en un inmueble de su propiedad, en tanto no se realizaron las obras necesarias de regulación; todo lo cual indicaría una falta de previsión para medir los riesgos de los fenómenos naturales y su gravitación sobre un área modificada (como en el caso que nos convoca) por obras artificiales de la envergadura que se construyeron -conf. CSJN, 02.07.1993, ar/jur/3676/1993, entre otros-.

Bajo esa línea argumental y en el caso en análisis, la debida y correcta conducta imponía concretos e inexcusables deberes complementarios como resultarían ser -respecto de los co-accionados y a modo de ilustrativo o de ejemplificativo muestreo- el haber hecho saber al adquirente la presencia de los vicios ocultos que pendían sobre la cosa vendida -conf. López de Zavalía, F. Teoría de los contratos. Parte Especial, Tº I, p.190 – Ed. Zavalía – Bs. As. – 1975-, con arreglo a los postulados que conminan los arts. 2169º y conc. del citado ordenamiento (arts. 1051°, sgtes. y conc. del actual Código Civil Unificado) y simultánea o sincrónicamente- haber desarrollado, ejecutado o realizado los trabajos de urbanización, diagramación, saneamiento y demás tareas conexas de conformidad con lo contractualmente prometido, ofrecido y subsecuentemente pactado.

Es lógico que así sea exigido pues, cuando dos sujetos acuerdan sobre una cosa, se sobreentiende que lo hacen teniendo en consideración su estado aparente y las cualidades que ordinariamente poseen los objetos de esa especie, entidad o calidad.Si, luego, resulta que soportaba un vicio o defecto oculto -además de los múltiples desaguisados de construcción, negligente e injustificadamente, consumados- la lealtad que debía presidir las relaciones contractuales lo obligaba, al enajenante, a apresurarse para ofrecer al adquirente la rescisión del contrato o la indemnización del perjuicio provocado -conf. Borda, G. Tratado de Derecho Civil. Contratos, Tº I, p. 177 – Ed. Abeledo-Perrot – Bs. As., entre otros autores.

No se trata, entonces y conforme fuera anteriormente validado, de un recurso contra la mala fe de aquél vendedor que conocía los defectos subrepticios o recónditos de la cosa y que culposamente pretirió de anoticiar al comprador; incluye, además, una expresa garantía que la norma positiva le concede a todo adquirente para ponerlo a cubierto o resguardo de sorpresas desagradables, brindar mayor seguridad a los negocios jurídicos y que es exigida -incluso y eventualmente- al enajenante que obrara de buena fe -conf. Messineo, F. Tratado de Derecho Civil, Tº IV, p. 140. Ed. Ejea – Bs. As. – 1959, entre otros tratadistas-.

Ello es así, pues no tan solo la buena fe sino -además- la seguridad jurídica se encontrarían gravemente resentidas si goza de tutela judicial la conducta de quien traba una relación jurídica con otro y luego procura cancelar parcialmente sus consecuencias para aumentar su provecho. En efecto, nadie puede ponerse en contradicción con sus propios actos ejerciendo una conducta incompatible con la asumida anteriormente -conf. CNCont. Ad. Fed., Sala IV, 25.11.1997, DJ 1998-III, 257, entre otros-; máxime cuando los denominados deberes secundarios de conducta u obligaciones implícitas que les incumben a los contratantes -como suelen ser los efectos post-contractuales- apuntan a imponer a cada refrendario la obligación de hacer cuanto esté a su alcance para darle plena satisfacción a las legítimas expectativas de la otra parte -conf.CApel., CC, Sala IV, Rosario, 28.11.1984, Juris, 76-153, entre muchos otros-.

Igualmente es necesario precisar que -en la especie- la responsabilidad del vendedor frente al adquirente por los vicios redhibitorios que tenga la cosa vendida se origina en la presunción legal que emana del citado art. 2176º del Cód. Civil y equivalentes del novísimo cuerpo legal, la cual impide producir pruebas para acreditar la ignorancia del vicio, la legitimidad de ese desconocimiento o la imposibilidad de descubrirlo -conf. CNCom., Sala A, 21.11.2000, DJ 2001-II, 345-; toda vez que tiene carácter “iuris et de iure” y no admite prueba en contrario -conf. Borda, G. Ob. cit. Contratos, Tº I, p. 193. Ed. Abeledo-Perrot – Bs. As., entre otros publicistas-, desde que a través de ellas se imputa cierta consecuencia a determinado antecedente -conf. Bueres, A. Responsabilidad contractual objetiva, JA 1979-II, p. 964. Idem, Vázquez Ferreyra, R. La responsabilidad contractual objetiva, LL 1988-B, 998-. En ámbito afín, la conocida regla “res ipsa loquitur” permite -además- tener por comprobada la culpa por un hecho o una serie de ellos y de los cuales pueda inferirse, razonablemente, la existencia de otro. Del contexto central que dimana de las constancias colectadas; de las normas de aplicación oportunamente señalizadas; doctrina y jurisprudencia citadas, se puede aquilatar y confirmar, entonces, que las firmas co-accionadas no solo no han podido -adecuada y mínimamente- demostrar el acabado y congruente cumplimiento de las axiomáticas e indiscutibles obligaciones contractuales asumidas; sino que -tampoco- han sujetado esos inescindibles compromisos cartulares arrogados, con los parámetros que declamadamente propalaran haber afianzado; generando con esa -cuanto menosculpable, reiterativa y desaprensiva actitud, bajo el prisma que conminan los arts. 512º, 902º y sgtes. del añejo cuerpo legal y los actuales arts. 729°, 730°, 1725° y conc.del Código Civil Unificado- y respecto de los co-actores- una serie de impenitentes menoscabos o de gravosos disvalores, sobre cuyas aflictivas consecuencias y desoladoras secuelas nos ilustrara -a su turno y entre otras probanzas arrimadas a estos obrados- el aporte de las lacónicas situaciones que allegaran los declarantes de fs. 764/765, fs. 934 y a fs. 1049/1051 (Da. María Luisa GENEROSO, Dn. Jorge Omar DEJEAN y Dn. Juan Manuel BARROS, respectivamente) y de las pavorosas vivencias o penosas circunstancias que dimanan de los adustos términos que integran el acta notarial acompañada a fs. 1126/1134; todo ello con el agravante de las negligencias probatorias que, a fs. 1532 y a fs. 1563/1564, le fueran acusadas o incriminadas a la anteriormente referenciada empresa co-demandada FONDO INMOBILIARIO S.A. Por ello, propondré revocar la sentencia y hacer lugar a la demanda, reparando daños en la medida en que haya legitimación y sean resarcibles.

II – 2) Daños materiales –

Pérdida venal de la propiedad Reclama el actor la suma de $23.260 en concepto de gastos ocasionados a causa de la inundación. También reclama pérdida del valor venal de la propiedad (50% del valor real) por la suma de $234.000.

Se ha dicho reiteradamente en la materia que, concomitantemente con la garantía de evicción que regulara el art. 2123º del anterior Código Civil y cuando el vendedor es de mala fe, a la opción de las acciones que habilitan los arts. 2174º y 2175º del mismo cuerpo legal, es dable o asequible acumularse la de daños y perjuicios (equiparable con los actuales arts. 1044°, 1047°, 1049° y conc. del reciente cuerpo legal).

Como es sabido la “bona fides” se presume y está a cargo del comprador probar lo contrario. Sin embargo, cuando (como en el caso bajo análisis) el vendedor por su arte, oficio, actividad o profesión debía inexcusablemente conocer los vicios que gravaban a la cosa vendida y que la hacían impropia para su destino, se presume que él es culpable -conf.CNCiv., Sala H, 15.04.1992, JA 1993-I, 278. Idem, Sala C, 19.04.1999, ED: 183-385. Idem, Sala B, 28.09.1998, LL 1990-B, 581. Idem, Lafaille, H. Curso de Contratos, Tº III, nº 275. Ed. Ediar – Bs. As. – 1947. Idem Trigo Represas, F. Vicios redhibitorios y diferencia de calidad sustancial, LL 1982-C, 367-.

De igual modo -a todo evento y para estos supuestos- el reclamo de daños y perjuicios no es una “actio” autónoma, sino accesoria o complementaria de la resarcitoria por los vicios ocultos -conf. Salvat, R. Tratado de derecho civil argentino. Fuentes de las obligaciones, Tº III, nº 2364. Ed. Tea – Bs. As. – 1958. Idem, Borda, G. Ob. cit. Contratos, Tº I, p. 192- por lo que la indemnización reclamada deberá cubrir, también, las consecuencias indirectas o mediatas; toda vez que en materia de hechos ilícitos domina el jurisprudencialmente fortalecido principio de la reparación integral. Conforme se corroborara en estos obrados el incumplimiento contractual consumado hubo mancillado los supuestos que hacen a la inexcusable integridad e identidad del pago; toda vez que el vendedor no hubo entregado la misma e idéntica cosa que constituía el objeto del crédito del comprador, por encontrarse aquélla objetivamente desnaturalizada en atención a las imperfecciones y defectos que íntimamente contenía.

Ello resulta ser así toda vez que, de conformidad con lo establecido por los arts. 1068º, 1079º, 2176º, 2178º y sgtes. del Cód. Civil y normas afines vigentes en la materia (arts. 1710°, 1712°, 1716°, 1717°, 1721°, 1724°, 1727°, 1728° y conc. del actual régimen), la violación del deber de no dañar a otro es lo que genera la obligación de reparar el perjuicio causado y -tal noción- comprende todo disvalor susceptible de apreciación pecuniaria que afecta, en forma cierta a un determinado sujeto, a su patrimonio, a su persona, a sus derechos o facultades. Es decir, el concepto jurídico de daño -salvo restricciones queridas por el legislador- abarca la protección de todo interés no reprobado por la ley -conf.CNCiv., Sala D, 19.02.1999, LL 2001-B, 770, entre muchos otros-.

Profundizado, asimismo, lo expuesto y aún cuando se sostenga que las reglas genéricas de la responsabilidad contractual atribuyen las consecuencias inmediatas y necesarias del incumplimiento (arts. 520º del Cód. Civil y 1728° del Código Civil Unificado) una interpretación correcta de este precepto involucra, como objeto de la prestación debida, a todo lo que -expresa o tácitamente- forma la trama obligacional del convenio y que habrá de incluir o de subsumir al deber tácito de seguridad; de donde serán resarcibles los daños al patrimonio y a la persona, más allá del valor de la cosa -conf. Alterini, A. – López Cabana, R. Ob. cit., p. 240-

Lo predicho -innecesario sería acotar- sin omitir de precisar que la obligación del culpable no es la de abonar cualquier daño que propugn e el damnificado, sino exclusivamente el perjuicio que es consecuencia inmediata y necesaria del hecho ilícito provocado, según el decurso ordinario y natural de las cosas -conf. CNCiv., Sala K, 21.12.1989, LL 1991-A, 281- y con sujeción a las probanzas bienquistadas al proceso. Conforme se desprende de la prueba informativa colectada a fs. 1518/1520 el valor de la propiedad en cuestión se encontraba tasada o evaluada, al mes de marzo del año 2000, en la suma de U$s 130.000.

Se sostiene, de igual modo, que el daño futuro es aquél que, no habiéndose producido aún, genera -con certeza- la posibilidad que el mismo pueda existir; sea como agravamiento o prolongación del perjuicio ya experimentado o como consecuencia de nuevas repercusiones que va a tener -conf. CNCiv., Sala B, 19.06.1094. Rev. Jurídica “El Derecho” del día 23.08.1984, entre otros-. Sin embargo -para su admisibilidad- es menester tener especial consideración que ese acontecer se presente con un adecuado grado de incidencia objetiva -conf. CSJN, 26.02.2002, ED:198-528- y que, a todo evento, no guarda adecuada concomitancia causal con los extremos y requisitos exigidos en la especie, ni -mucho menos- pueda ser garantizado que, de ese modo, acontezca o se produzca; pudiendo, tales disvalores o incomodidades sobrevinientes ser incluidas o eventualmente contempladas en otro rubro indemnizatorio.

Por ello, analizando las constancias de autos, considero ajustado a derecho de conformidad con el artículo 165 del Código Procesal, fijar la suma de $100.000 por todo concepto incluyendo los gastos materiales y la pérdida del valor venal de la propiedad.

II – 3) Daño moral

También reclaman los actores el daño moral sufrido como consecuencia del evento dañoso denunciado en autos. Tiene aquilatado, nuestra pacífica doctrina y mayoritaria jurisprudencia, que el daño moral se halla configurado por toda lesión a los sentimientos o afecciones legítimas de una persona, o por los padecimientos físicos en que se traducen los perjuicios ocasionados por el evento; en definitiva, por la perturbación, de una manera u otra de la tranquilidad y el ritmo normal de vida del damnificado -conf. CNCiv., Sala E, 05.08.1998. ED: 186-101, entre otros-. De ahí, pues, que el dolor, la pena, la inseguridad, la angustia, etc. son sólo elementos que permiten aquilatar la entidad objetiva del daño moral padecido -conf. CNCiv., Sala H, 08.11.2000. ED: 195- 444- y cuyo sustento normativo no se encontraría, tan solo, focalizado en las prescripciones legales emergentes de los arts. 522º, 1078º y conc. del Código Civil (arts. 1740°, 1741° y conc. del Código Civil Unificado) sino -incluso- en postulados de neta raigambre constitucional como serían los emergentes de la Convención Americana de Derechos Humanos o denominado Pacto de San José de Costa Rica – Ley nº 23.064 -conf. CApel. CC, Lomas de Zamora, Sala I, 21.03.2000. ED: 193-507-.

Igualmente, por ser considerado como un daño autónomo su procedencia o cuantificación no depende de proporción alguna con los daños patrimoniales -conf. CNCiv., Sala G, 30.09.1999. ED:190-428, entre otros-.

Asimismo, si bien “ad origine” el daño moral no se presume cuando media incumplimiento contractual porque se deduce o concibe que las molestias o perturbaciones causadas en esas coyunturas son extremos previsibles a la hora de contratar; ello no impide tenerlo por configurado cuando se hubiesen arrimado probanzas que permitan alcanzar un grado de convicción tal que pone en evidencia la necesidad de reparar aquella afección espiritual y que excede lo que -normalmente y en esos supuestos- se entiende como habitual o frecuente -conf. CNCiv., Sala B, 25.03.2004, DJ 2004-III, 183. Idem, Sala E, 27.09.2000, ED: 195-216-.

Es por ello que se sostenga que debe admitirse la indemnización por daño moral pretendida por el comprador de un inmueble en atención a los vicios ocultos existentes en la cosa vendida y a poco que se observe que el enajenante sabía -o debía saber- la presencia de tales aflictivas y gravosas anomalías.

En igual sentido se advierte que para la admisibilidad del daño moral en el incumplimiento de los contratos basta la existencia de la culpa y el juez se encuentra facultado para apreciar el hecho generador y las circunstancias del caso -conf. CNCiv., Sala E, 05.02.1979, LL 1979-C, 473. Idem, Sala C, 18.09.1984, ED: 112- 175-, sin que sea menester recabar la exigencia de intención dolosa por parte del autor del hecho -conf. CNCiv., Sala G; 14.05.1996, JA 1997-IV, III, Sec. síntesis, Idem, Sala F, 06.03.2001, JA 2001-IV, 299. Idem V Jornadas Nacionales de Derecho Civil – Rosario – 1971. Idem II Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil – 1984. Idem I Congreso Internacional de Derecho de Daños – Bs. As. – 1989, entre otros variados eventos académicos-.

Por lo expuesto tengo por acreditado el daño moral o “pretium doloris” padecidos por los actores -conf.constancias colectadas, disvalioso y negligente actuar de la firma demandada- sin que tenga, necesariamente y conforme se advirtiera, que detenerme a considerar la prueba palmaria y objetiva de su concreto padecimiento, bastando -para formarme convicción al respecto- la acreencia de circunstancias en que, según las reglas de la vida, son constatables por la experiencia común -conf. CNCiv., Sala H, 11.12.2000, ED: 195-552-; procedencia de la acción antijurídica y la titularidad del derecho de los accionantes -conf. CNCiv., Sala F, 06.09.2000, ED: 196-49, entre otros-.

A fin de determinar la cuantía del daño moral el juzgador debe sortear las dificultades de imaginar el dolor que el evento produjo en la esfera íntima de los actores, para luego transformarlo en una reparación dineraria. Para ello, y conforme se referenciara precedentemente habré de tener en cuenta -entre otros aspectos sustanciales- la personalidad y edad de los accionantes; composición y cuadro socio-familiar de tales sujetos; sus condiciones de damnificados directos; la posible incidencia del tiempo como factor coadyuvante para agravar o mitigar el daño y también la entidad de quien generó el perjuicio, cuando pudiere tener influencia sobre la intensidad objetiva del agravio causado a la víctima -conf. Pizarro, Valoración del daño moral, LL 1986-E, 831, entre otros destacados autores-. A tenor de lo antedicho, consideraciones anteriormente volcadas y términos de los artículos anteriormente enunciados de la normativa de fondo y sus gemelados arts. 165º, 386º y conc. del Código Procesal estimo procedente y ajustado a derecho fijar el monto indemnizatorio por daño moral en la suma total y en forma individual para cada uno de los co-actores de PESOS DIEZ MIL ($ 10.000).

II – 4) Daño psicológico

Los actores solicitan sea resarcido el daño psicológico sufrido a causa del hecho dañoso. Del tenor y contenido de los sendos informes consumados a fs. 1074/12075 y a fs. 1097/1098, respectivamente por parte del perito psicólogo nominado en autos -Lic.Rolando Aníbal FUNES- se desprende y corrobora que “-.Hermes Rubén BURRONI-no padece dolencia alguna-Al momento de la evaluación el actor no presenta síntomas permanentes-no se considera-.urgente, ni imperioso que continúe con un tratamiento psicológico focalizado en-vivencias traumáticas de pérdidas-” y que, por su parte, “-María Adriana SIMONETTO-no se encuentra actualmente afectada por una sintomatología que corresponda al hecho traumático que se experimentó en su momento-no es-necesario que la actora continúe su tratamiento psicológico-“. En primer lugar diré que para que el daño sea resarcido éste debe ser cierto y atento a que los informes descriptos precedentemente determinaron que los actores no presentan incapacidad psicológica relacionada con el hecho dañoso, corresponde su rechazo.

II – 5) Gastos por tratamientos médicos, psicológicos y remedios Reclaman los actores la suma de $5.000 en concepto de gastos médicos.

Atento a que los actores no han acreditado fehacientemente la necesidad de realizar tratamientos médicos, tampoco se acreditó daño psicológico, como así tampoco la compra de medicamentos, corresponde rechazar el reclamo.

III – 6) Intereses

En atención al criterio adoptado por mis colegas de Sala, propongo disponer que los intereses sobre las indemnizaciones otorgadas sean computados de mediación (16/05/2002) a la tasa pasiva promedio que publica mensualmente el Banco Central de la República Argentina hasta el 20 de abril de 2009 y, desde entonces hasta el efectivo pago, a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

IV- Resumen, costas

Por lo expuesto postulo admitir los agravios de la actora y revocar la sentencia de grado haciendo lugar parcialmente a la demanda, condenando en consecuencia a Fondo Inmobiliario S.A, (FISA), Urbanizaciones Pilar SRL (Tizado) y Amelia Irene Lubo a abonar concurrentemente a los actores la suma de ciento veinte mil pesos ($120.000), más intereses en la forma propuesta, dentro del término de diez días, bajo apercibimiento de ejecución.Las costas de ambas instancias se imponen a las demandadas en su condición de vencidas (conf. art. 68 del Código Procesal). Se difiere la regulación de honorarios conforme con lo resuelto a fs. 1686vta.-

Así lo voto.

La señora juez de Cámara doctora Patricia Barbieri, por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Osvaldo Onofre Álvarez, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

La Dra. Ana María R. Brilla de Serrat dijo:

I) Lamento disentir parcialmente con la propuesta de los apreciados y distinguidos colegas que me preceden en el voto. Partiendo de lo decidido por esta Sala a fs.670 y vta., en consonancia con lo resuelto por el magistrado de grado rechazando la excepción de prescripción interpuesta por la codemandada Fondo Inmobiliario SA con base en que el reclamo hunde sus raíces en los vicios redhibitorios de los lotes adquiridos por los actores con miras a ser utilizados como asi ento de su vivienda, la cuestión ha quedado enmarcada en el incumplimiento contractual.

En esa tesitura, el sentenciante, en su estudiada y medulosa decisión, ahora en análisis, por un lado desestima la excepción de falta de legitimación opuesta por la coaccionada Lugo quien entendiera que su actuación se limitó a aportar la fracción de campo de su propiedad, mientras la desarrolladora era quien debía implementar la infraestructura conforme el convenio que celebraran en septiembre de 1996. Y ello así, con base en el contrato de compraventa que suscribiera con los actores, y en la circunstancia de que las cargas asumidas en la convención referida por parte de la sociedad, resulta inoponible a los terceros.

Por otra parte, analiza el magistrado de grado las obligaciones del vendedor, entre las que se halla el deber de responder por los defectos ocultos de la cosa que la hagan impropia para su destino o la disminuyan en su utilidad o idoneidad, teniendo frente a el comprador la acción redhibitoria o la estimatoria destinada a reducir su precio.En esos extremos, y como accesoria de la primera. facultado por el art.2176 del Código de Vélez se añade la indemnización por daños y perjuicios, no aplicable para el caso del ejercicio de la acción quanti minoris, con cita expresa de un precedente de esta sala “D” del 7/3/75, publicado en ED 63- 161.

Luego de repasar la prueba vertida en autos, advierte que a la fecha de la adquisición de las parcelas no existían normativas especiales para la concreción de un emprendimiento inmobiliario de esas características, siendo necesarios el visado municipal, la subdivisión en propiedad horizontal autorizada por los organismos pertinentes de la provincia y la intervención de la dirección de hidráulica.

Se menciona asimismo el decreto- Ley 8912/77, de ordenamiento territorial y uso del suelo, donde de acuerdo al texto ordenado por decreto 3389/87 con las modificaciones del decreto- Ley 10128 y las Leyes 10653 y 10764 se establece que los municipios en cada caso discriminarán los usos relacionados con la residencia, el esparcimiento, y actividades terciarias y secundarias compatibles, con asignación de intensidad y extensión de ocupación y subdivisión del suelo e infraestructura de servicios y equipamiento comunitario.Precisamente el art.59 señala que al crearse o ampliarse núcleos urbanos que limiten con cursos o espejos de agua permanentes, naturales o artificiales, se cederá gratuitamente al Fisco Provincial una franja arbolada y parquizada de un ancho de cincuenta metros a contar de la línea de máxima creciente en el caso de cursos de agua, a determinar por la Dirección Provincial de Hidráulica, estipulándose que a esos efectos la zona del delta del Paraná se regirá por normas específicas.

El testigo Llapur, quien fuera director de obra del barrio Maschwitz Privado y trabajara para la codemandada FISA SA asevera no haber conocido ningún barrio sobre el arroyo Escobar que no se hubiera inundado, que los predio vecinos también lo hacían, lo que se agravaba por la falta de limpieza del curso de agua por parte de las autoridades provinciales, aclarando que el predio contaba con los trámites aprobados para la construcción de viviendas.

Por su lado el deponente Barros afirma que se trata de un lugar que “toda la zona y todas las inmobiliarias saben que se inunda, lo saben hasta los remiseros, -la población de la zona”, mientras que el perito hidráulico fue preciso en el sentido que el arroyo no presenta tratamiento de saneamiento de su cauce desde el barrio hasta su desembocadura en el río Luján, diez kilómetros aguas abajo, no teniéndose noticia ni de obras de dragado ni de limpieza, que corresponden a las autoridades municipales o provinciales.Finalmente, al no encuadrarse el planteo en el ejercicio de la acción redhibitoria, desestima el reclamo de daños y perjuicios por integrar la primera, mientras que a mayor abundamiento considera el a-quo que nada se dice acerca de disminución proporcional del precio de venta, insistiéndose en la referencia a los daños y perjuicios, incompatibles con esa acción, por lo que además de rechazar la excepción deducida, desestima la demanda con costas a la actora.

II) En lo que hace al recurso interpuesto por la codemandada Amelia Lubo frente al rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva que opusiera, la misma insiste en su procedencia con base precisamente en que el convenio que celebrara con FISA SA como propietaria del terreno donde ésta se comprometió a subdividirlo y realizar obras de infraestructura, resulta claramente inoponible a terceros.

Precisamente de la lectura de ese convenio privado suscripto en septiembre de 1996 y que en copia obra a fs.232/234, se advierte que la Sra. Amelia Irene Lubo y el Sr.Roberto Oscar Tizado, como presidente de Fondo Inmobiliario SA están contestes en el desarrollo y urbanización de un barrio privado destinado a vivienda permanente de los futuros adquirentes, obligándose la primera a suscribir la transferencia del terreno a favor de la segunda, la que se comprometió a aportar el proyecto, ejecutarlo, administrarlo y controlar las obras necesarias para ello, amén de la estrategia comercial de venta de un total de 257 lotes, que asume a su cargo al igual que obras de infraestructura que se puntualizan en el punto III, con rendición trimestral de su avance conforme el punto V, las que no incluyen referencia alguna a la cuestión hidráulica y/o prevenciones vinculadas con el límite del predio al curso de un arroyo afluente del río Luján, que a su vez integran los sistemas hídricos que desembocan y conforman el delta del río Paraná.

Como contraprestación de la transferencia del terreno, la promotora se comprometió mediante ese convenio a escriturar a favor de la transmitente 102 lotes, surgiendo de la copia de fs.19/63, que Fondo Inmobiliario SA, como propietaria del fundo, a cuyo dominio accediera el 17 de septiembre de 1996- ver fs.377/83-, el día 23 de diciembre de ese mismo año sometió el inmueble al régimen de propiedad horizontal conforme Ley 13512 y sus decretos reglamentarios, incluso el 16840 de la provincia de Buenos Aires, redactándose el pertinente reglamento de copropiedad y administración, quedando constituído el Consorcio de Propietarios en esta última fecha.

Resulta evidente que la excepcionante transfirió el dominio de la fracción de campo a la desarrolladora, quien como contrapartida le “adjudicó” una determinada cantidad de unidades, entre las que estaban las que adquirieran los actores, una de ellas en condominio con otras dos personas, y que sería la que subdividida y con otro número de unidad, resulta la que surge del certificado de dominio que se adjunta en el inicie, como unidad funcional 258.Insiste la recurrente que el constructor no podía ignorar las características del terreno, y que mediante la transferencia de dominio de las dos unidades a los actores se obligó por vicios redhibitorios y garantía de evicción. A mayor abundamiento si bien la Sra. Lugo habría estado presente en el momento de la suscripción de sendos boletos de compraventa el mismo día 17 de diciembre en que transfiriera el dominio de su parcela de campo a Fondo Inmobiliario SA, mediante los cuales asume carácter de vendedor el Sr. Manuel Llapur, la cláusula novena de los boletos , ( negada luego su existencia en el acto escriturario), sea por parte de la desarrolladora en el responde como por los intervinientes en las escrituras traslativas de dominio, precisa que la operación incluía a favor del comprador la infraestructura común, que se detalla, aseverándose que se hallaba en etapa de ejecución, que no incluye referencia alguna al tema hídrico.

Se advierte empero que ni la Sra. Lubo ni el Fondo Inmobiliario ni el Sr. Llapur- asumido director de obra y ex empleado de éste-, se comprometieron por sí o a través de terceros a efectuar saneamiento hidráulico alguno con el objeto de impedir el anegamiento cíclico de los predios a raíz de crecientes, lluvias extraordinarias, taponamiento del escurrimiento de las aguas hacia el río de la Plata por sudestadas, etc.

En orden a todo lo expuesto y habiéndose celebrado las operaciones en base a títulos perfectos, y no sufrido los adquirentes perturbación en la posesión de las unidades funcionales a las que accedieran, considero que debe receptarse la excepción de falta de legitimación opuesta por la Sra. Lubo, admitiéndose su queja y apartándola por ende de la contienda, con costas en el orden causado.III) Sentado lo expuesto en relación a la ausencia de compromiso por parte de la restante coaccionada que está a derecho respecto a la cuestión hídrica, grave por cierto, y de su pleno conocimiento tal como se aprecia a través de la prueba adquirida por los reclamantes, el tema no resulta sencillo a raíz precisamente de los diversos factores en juego y las numerosas circunstancias a ponderar.

Los actores gravaron con un crédito hipotecario sobre la aludida unidad funcional 258- distinta a las adquiridas-, y respecto de la cual se desconoce si se trata de una nueva desdoblada de las primigenias, en octubre de 1997, siendo razonable presumir que se destinó el crédito para la construcción de su vivienda. En medio de ella se aprecia el acuerdo logrado en marzo de 1998 entre los Sres. Burroni y Llapur por medio del cual éste último le abona al primero la suma de tres mil cuatrocientos pesos por la afectación que sufriera los días 26 y 27 de diciembre de 1997 por fenómenos meteorológicos, sin que implique imputación o aceptación de responsabilidad alguna para Fondo Inmobiliario SA, renunciando el Sr. Burroni a formular cualquier reclamo que implique involucrar el fenómeno meteorológico anunciado. ( Ver fs.80).

La copia obrante a fs.81 de un acuerdo celebrado entre el arquitecto Llapur, esta vez asumiendo la representación de FISA como titular del emprendimiento, y el Dr. Mariano Ceccotti, propietario y Presidente del Consejo de Administració n del Consorcio, en mayo de 1998, da cuenta de que el fondo inmobiliario estaba construyendo un albardón para evitar posibles nuevas inundaciones del predio, elemento defensivo por el cual otorgó una garantía de un año a partir de la fecha de conclusión de los trabajos, comprometiéndose el consorcio intimar a uno de los barrios vecinos para que no desvíe aguas pluviales ni sus suciedades sobre los terrenos de Maschwitz Privado.A fs.413 obra copia de la nota del Departamento de Desagües Industriales de la provincia bonaerense, fechada en noviembre de 1999 y dirigida a Fondo Inmobiliario SA donde se afirma que las obras efectuadas cumplen con las normas vigentes, responsabilizándose al Consorcio de Propietarios por el buen funcionamiento de las mismas, de la calidad del agua potable a suministrar, como así también de la calidad del efluente a volcarse en el arroyo Escobar.

Si bien la cuestión no se vincula directamente con los sistemas útiles y viables o directamente posibles para hacer frente a las recurrentes inundaciones dado la vecindad con el sistema hídrico detallado, resulta de interés para destacar el destinatario de la responsabilidad de su ejecución, esto es el ente consorcial.

La memoria descriptiva resulta por demás elocuente al patentizarse que la totalidad de las aguas del sector fluyen hacia el arroyo al receptarse el líquido proveniente de una cuenca externa de más de tres hectáreas, que se evacua a través de una zanja que atraviesa longitudinalmente el predio- ver fs.386-, llegándose a presumir un avance del curso de agua de no menos de 60 metros sobre el mismo, lo que determina la obligación de dejar ese espacio libre desde su borde.- ver fs.394-.

Por otra parte, luce agregada a fs.411/412 copia de la resolución de la Dirección Provincial de Hidráulica de fecha junio de 1998 mediante la cual se otorga permiso a la firma Fondo Inmobiliario SA, de carácter precario y esencialmente revocable sin derecho de indemnización alguno, para efectuar obras de canalización en el arroyo escobar y perfilado del zanjón de desagüe existente, movimiento de suelos y obras de desagües pluviales, en el predio de su propiedad.A esa altura las unidades en conflicto ya no le pertenecían , salvo las que pudiera mantener pendientes de venta, siendo del caso destacar su intención de citar como terceros a los gobiernos provincial y municipal, tal como en definitiva se efectuó en la causa ofrecida como prueba iniciada por ante el Juzgado N° 53 del fuero.

Adviértase que resulta patéticamente actual el artículo que aduna a fs.416 la codemandada, donde en una entrevista que data de abril de 2002, el entonces a la sazón ministro de obras públicas de la provincia, que continuaba en su cargo desde una administración anterior, se lamenta por la inejecución de las obras hidráulicas necesarias en orden a paliar el fenómeno creciente y recurrente de las inundaciones.

Idénticos extremos le caben a la aseveración de fs.422 in fine, siendo irrelevante a la defensa la afirmación de que contraviniendo los pertinentes reglamentos constructivos, los afectados deberían haber hecho caso omiso de ellos y sobreelevar su vivienda en orden a evitar los daños productos de los desbordes del arroyo lindero.

Ahora bien, si resulta correcto que la garantía constructiva otorgada al consorcio en relación al albardón había fenecido en 1999 y por ende a la fecha de promoción de la presente, no puede desatenderse la concurrencia de responsabilidades en lo atinente al punto a lo que se añade el factor meteorológico.

En ese orden de ideas, la nota sin fecha, que en copia se glosa a fs.549, donde el administrador del consorcio se dirige a los copropietarios resulta reveladora en atención a que se había intimado a la desarrolladora a retirar las obras- léase polder o albardón-, efectuadas a distancia menor a los 50 metros de retiro obligatorio del acuífero, cuando el ente consorcial no fue parte en el problema.La orden de liberación de la zona de restricción dataría de marzo de 2003- ver fs.550/552-, y a ella se refiere el testigo Delgado, presidente del Consejo de Administración, al deponer a fs.825/7.Amén de aseverar que el agua en los desbordes del arroyo entraba por los laterales, por el frente, por las cañerías de desagüe, por el dique y por las estaciones de bombeo que se veían superadas, quedando las gestiones a cargo del administrador.

La asamblea del consorcio de copropietarios realizada a fines de mayo de 2002- ver fs.850/855-, incluye en el orden del día el tratamiento de las obras necesarias para evitar nuevas inundaciones y medidas a tomar al respecto, y la aprobación del estudio hidráulico efectuado, resolviéndose la percepción de una cuota extraordinaria destinada a constituir un fondo específico de las inundaciones, y la evaluación de las responsabilidades de los constructores, la Sra. Lubo, Autopistas del Sol y Municipio de Escobar, en orden a no demandar a quien no corresponda. Finalmente, la presentación del Dr. López como apoderado del consorcio por ante la Dirección de Hidráulica, de octubre fe 2003- ver fs.856/888-, admite que se desconocía que el emprendedor no contaba con el certificado final de ese ente, erigiéndose en rehenes de las obras efectuadas que resultan la única barrera para prevenir el flagelo de las inundaciones, siendo el único titular del predio y por ende de aquéllas y exclusivo legitimado, el ente referido.Sin perjuicio de admitir que el predio asiento de las unidades resulta a todas luces inundable por los desbordes del arroyo Escobar, y que las aguas nunca van a tener un normal escurrimiento en toda la zona por la sencilla razón que el muro de contención en que se erige la carretera panamericana impide que el agua transite normalmente- hay otros factores que he delineado por mi parte-, concluye que cualquiera sea la persona física o jurídica, provincial o municipal responsable por las inundaciones, conforme los términos de la ley 13512, el Consorcio de Propietarios Maschwitz Privado, siempre es responsable.

La pericia hidráulica efectuada en autos, minuciosa en lo que atañe, destaca que el terraplén se eleva sobre el terreno 2,50 mts. y 4,40 mts. sobre el lecho del arroyo, aseverando que el suceso de abril de 2002 tuvo características de desastre dado el caudal provocó un anegamiento generalizado de las márgenes dadas las excepcionales precipitaciones, con un desborde de más de 200 mts. sobre su margen.

En lo que se refiere a las obras internas señala que están en perfecto estado de ubicación y mantenimiento, mientras que el curso de agua carece de tratamiento de saneamiento de su cauce desde aguas abajo del barrio hasta su desembocadura en el río Luján, a 10 km. de distancia, siendo condición necesaria para evitar las inundaciones el mantenimiento constante de la limpieza y desobstrucción del arroyo Escobar, por tratarse de cursos de agua de llanura, concluyendo que el desborde del mismo es inevitable- ver fs.1017-.

El deponente Barros, vecino del lugar, corrobora lo expuesto, como ya se expusiera, al aseverar que toda la zona es inundable, hallándose sobreelevado el piso de la vivienda de los actores 0,93 mts. sobre el nivel de la calle, conforme la pericial de ingeniería de fs.1475 y vto., a contrario de lo que se consignara de un nivel de 0,60 mts., y a una distancia de 152,50 mts. de la margen del cauce de agua.En lo que hace a la supuesta valuación del inmueble por parte de una inmobiliaria que dejó de operar en la zona y que dataría del año 2000, no se compadece siquiera con las medidas del lote involucrado por lo que no resulta hábil a los efectos buscados. Ahora bien, si nos atenemos exclusivamente a las circunstancias expuestas, debería propiciar la confirmatoria en estos aspectos, pero atendiendo a las particularidades del caso, habré de coincidir parcialmente con la condena que propicia el preopinante a la desarrolladora y a la inmobiliaria designada por ésta, rebelde en autos, por los motivos que expondré a continuación. El emprendimiento construído por la desarrolladora con destino a la construcción de unidades de viviendas y publicitado por la empresa Tizado, tal como claramente se desprende del folleto que se aduna a fs.1637 resulta más que ilustrativo y de algún modo sin hesitación llevó a los reclamantes a decidirse a cambiar de lugar de residencia para afincarse en el conurbano con las bondades de los espacios amplios y un entorno natural párale desarrollo de sus expectativas de vida.

Y en este estado considero que debe ponderarse la aplicación de la ley 24.240, pese a que la misma no fue invocada, al estar acreditado que la coaccionada implementó a su costo el barrio privado para lucrar con su posterior venta a través del negocio que ofrecía por intermedio de una red inmobiliaria íntimamente a ella vinculada.

Los boletos se habrían suscripto el mismo día que devino propietario del predio, lo que da la pauta que los lotes se ofrecían en venta con anterioridad a su titularidad dominial, y se cuidó la constructora de obligarse por el saneamiento hídrico, que paralelamente gestionaba en hidráulica, obteniendo el visto bueno muchos años después.Las reiteradas y graves inundaciones sufridas, que la malquistaban con los consorcistas y podrían ser factor de espanto para futuros adquirentes, la llevó a encarar obras mayores como la elevación de albardones en laterales y en el fondo lindero con el arroyo Escobar, que defienden pero no impiden totalmente en casos extraordinarios el avance de las aguas. Con posterioridad, y sin hesitación por la proyección negativa hacia otras áreas se la conminó a la remoción de las construcciones y a liberar las zonas pertinentes, con la expresa negativa del consorcio, que asumió la total responsabilidad en el caso. Tratándose de una norma de orden público, la cuestión encuadra entre otras en las prescripciones de los art.1° inciso c), art.2°, art.4°, art.5°, art.7° y 40, entre otros, que estatuye la responsabilidad por daños, e n este caso con las limitaciones que surgen de los factores ajenos a la emprendedora, que cuando menos debió advertir de la factibilidad de recurrencia de las noxas, por las características del terreno, la disposición de las cuencas y la calidad de afluentes de un delta de la magnitud constituído por uno de los ríos más grandes del mundo. A ello añado el plazo de prescripción que prevé la propia ley aplicable al momento de la adquisición de los lotes. Con esos alcances comparto la propuesta del Dr. Alvarez en cuanto a la suma que por resarcimiento de daños y perjuicios por todo concepto propone en la cantidad de cien mil pesos, a cargo solidariamente de las codemandadas aludidas, y los veinte mil pesos en carácter de daño moral, para ambos actores en conjunto.

El conocimiento que tuvieren o pudieren haber tenido los reclamantes de las características del terreno donde se asentara el barrio privado, no inciden en la cuestión por expresa referencia del art.18 de la norma aplicable En orden a todo lo expuesto doy mi voto por la admisión de la excepción interpuesta por la Sra.Lugo y la procedencia del reclamo hasta las sumas referidas por todo concepto, con costas en el orden causado en ambas instancias en relación a la vendedora por haberse creído con derecho las reclamantes a introducirla en la litis.

Con lo que terminó el acto.

OSVALDO ONOFRE ÁLVAREZ.

PATRICIA BARBIERI.

ANA MARIA BRILLA DE SERRAT.

Este Acuerdo obra en las páginas n° n° del Libro de Acuerdos de la Sala “D”, de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.

Buenos Aires, 7 de septiembre de 2015.

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, SE RESUELVE: Admitir los agravios de la actora y revocar la sentencia de grado haciendo lugar parcialmente a la demanda, condenando en consecuencia, por unanimidad, a Fondo Inmobiliario S.A, (FISA) y Urbanizaciones Pilar SRL (Tizado), y, por mayoría, a Amelia Irene Lubo a abonar concurrentemente a los actores la suma de ciento veinte mil pesos ($120.000), más intereses en la forma propuesta, dentro del término de diez días, bajo apercibimiento de ejecución. Por mayoría las costas de ambas instancias se imponen a las demandadas en su condición de vencidas (conf. art. 68 del Código Procesal). Se difiere la regulación de honorarios conforme con lo resuelto a fs. 1686vta.Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2° párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Notifíquese por Secretaría y devuélvase.

Osvaldo Onofre Álvarez

Patricia Barbieri

Ana María Brilla de Serrat

(en disidencia parcial)