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Corredor inmobiliario debe restituir al actor la suma entregada en concepto de seña porque la operación se frustró por la imposibilidad del otorgamiento de la escritura.

shutterstock_111149084Partes: Aghazarián Gregorio c/ Juliano Elizabeth Andrea s/ daños y perjuicios

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: J

Fecha: 30-sep-2014

Cita: MJ-JU-M-89514-AR | MJJ89514 | MJJ89514

Se condenó al corredor inmobiliario accionado a restituir al actor la suma entregada en concepto de seña para una compraventa, que no pudo realizarse por la imposibilidad de modificar el reglamento de copropiedad.

Sumario:

1.-Corresponde hacer lugar a la demanda y condenar al corredor inmobiliario accionado a restituir al actor la suma que éste le había entregado en concepto de seña por la compra de un departamento, pues la operación no se pudo concretar por la imposibilidad de modificar el reglamento de copropiedad ante la existencia de una escalera que no figuraba en planos.

2.-El thema decidendum consiste no tanto en desentrañar el alcance de los derechos y obligaciones que emergen del acuerdo negocial, sino antes bien cuál ha sido en definitiva el verdadero motivo por el cual la operación de compraventa inmobiliaria no tuvo lugar.

3.-En cuanto al tipo de obligación que pesa sobre el corredor inmobiliario, es decir si sólo compromete un actuar diligente o la obtención misma de un resultado (extremo necesario para discernir el criterio de imputación aplicable y por tanto las causales exoneratorias), se entiende que el corredor acerca a las partes para que ellas contraten y que su obligación nuclear consiste en una prestación profesional consistente en una obligación de diligencia que debe ejercerse de buena fe y con probidad.

4.-La actividad del corredor inmobiliario se relaciona con la celebración de un contrato perfecto, y en consecuencia debe esforzarse en que se den todos los elementos constitutivos de los mismos; según la Ley 20.266 que regula el régimen legal para el desarrollo de la actividad, el corredor pone en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios (art. 34 , y a través del art. 36 se determinan sus obligaciones.

5.-En lo que atañe al objeto de la relación negocial que entabla con sus clientes, las obligaciones del corredor inmobiliario van en aumento, principalmente en lo que atañe al control del cumplimiento de normas urbanísticas, por lo que su incumplimiento acarrea responsabilidad, lo que se condice con el estado actual del tráfico mercantil en términos de exigencia o rigor en la ejecución de labores profesionales, y que encuentra base en la doctrina emergente del art. 902 del CCiv.

6.-Sin perjuicio que sea subjetivo el criterio de imputación aplicable en este tipo de casos a tenor de lo normado por el art. 38 de la ley 20.266, es cierto también que el corredor está precisado a practicar una gestión diligente, idónea, profesional, que conlleve a la obtención de un resultado específico, la celebración del negocio.

7.-En el caso, ha quedado probado que la operación se frustró por la imposibilidad del otorgamiento de la escritura y no por el arrepentimiento del actor, lo que autoriza a que éste reclame el dinero a quien se lo entregó, en efecto, según el convenio suscripto por las partes la vendedora se comprometió a entregar la documentación necesaria para posibilitar la operación, gestión esta última en la que intervino la demandada según consta del recibo por ella emitido suscripto por el escribano.

8.-Es relevante lo declarado por el escribano interviniente, quien fue contundente al declarar que la operación no se llevó a cabo porque había diferencias de superficie en cuanto al título de propiedad y lo construido en el inmueble (además de la planta baja tenía una terraza a la que se accedía por una escalera no reflejada en el título).

9.-Conforme la declaración del escribano interviniente, la escritura no pudo otorgarse porque era necesaria la unanimidad de propietarios para modificar el plano de subdivisión en propiedad horizontal y consecuentemente del reglamento de copropiedad además de su registro en el Registro de Propiedad, allí radica la génesis (frustración de la finalidad perseguida) que brinda sustento a la pretensión intentada en autos, por lo tanto, toda vez que la demandada percibió una suma que debió haber reintegrado cuando se le reclamó, la demanda habrá de progresar.

Fallo:

Buenos Aires, 30 del mes de Septiembre de 2014, reunidas las Señoras Jueces de de la Sala «J» de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de pronunciarse en los autos caratulados: «Aghazarián, Gregorio c/ Juliano, Elizabeth Andrea s/ Daños y Perjuicios» La Dra. Beatriz A. Verón dijo:

Contra la sentencia de primera instancia obrante a fs. 133/137 se alzan las partes y expresan agravios la actora a fs. 154/155 y la demandada a fs. 157/164 vta., obrando las respuestas a fs. 166/167 y fs. 168/170 vta. El accionante cuestiona sintéticamente el rechazo de su reclamo resarcitorio por daño moral y la tasa de interés estipulada. La demandada, por su parte, en primer lugar disiente acerca de la calificación jurídica que el juez de grado efectuara sobre el negocio acordado pues comienza por considerarlo una «seña» para luego directamente sostener que se trata de un contrato de compraventa. Pone de resalto que si del mismo se desprenden claramente todos los elementos esenciales: determinación precisa del objeto, cosa, precio (y modalidades del mismo), término para la escrituración, designación del notario, todo ello pone en evidencia que se trata de un contrato que faculta a las partes a reclamar su cumplimiento como si fuera un verdadero «boleto», más aún cuando se convino que directamente se suscribiría la escritura. Señala asimismo que luego de la operación frustrada, Santucho (dueña del inmueble en cuestión) pudo vender y escriturar sin dificultad alguna. Considera por tanto que fue el actor quien se arrepintió de celebrar lo acordado y que así perdió la suma entregada. En segundo lugar y también sobre el fondo del asunto, cuestiona el rechazo de su reconvención por los honorarios que reputa impagos. Impugna que su obligación consista en conducir la gestión hacia un «resultado útil», pues razona que ello vacía de sustento a su derecho a obtener remuneración por la intermediación practicada.Aduce que tiene derecho a honorarios tan pronto como la oferta resulta aceptada, se formalice o no el negocio con posterioridad (ley 20.266, art. 36). Da cuenta que la vendedora le entregó la escritura de dominio y que de los informes requeridos no surgieron gravámenes, restricciones ni anotaciones que impidieran el acto escriturario. Señala que desconocía la existencia de una escalera no declarada en los planos, pero que igualmente la misma se encontraba con anterioridad a la adquisición del inmueble por parte de su dueña. Observa por tanto que no se verifica lo normado en el art. 38 de la citada ley acerca de la anulación o resolución de un contrato por culpa del corredor.

La cuestión de fondo 2.1.- Trataré conjuntamente ambas quejas sustantivas que formula la demandada pues están intrínsecamente relacionadas. Al respecto, en grado de adelanto y por las razones que paso a desarrollar, propiciaré confirmar la sentencia en crisis.

2.2.- En efecto, por lo pronto anticipo que seguiré a la recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272-225, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611), las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. En otras palabras, se considerarán los hechos que Aragoneses Alonso llama «jurídicamente relevantes» (Proceso y Derecho Procesal, Aguilar, Madrid, 1960, pág. 971, párrafo 1527), o «singularmente trascendentes» como los denomina Calamandrei («La génesis lógica de la sentencia civil», en Estudios sobre el proceso civil, págs. 369 y ss.).

2.3.- El aspecto neurálgico del thema decidendum consiste no tanto en desentrañar el alcance de los derechos y obligaciones que emergen del acuerdo negocial, sino antes bien cuál ha sido en definitiva el verdadero motivo por el cual la operación de compraventa inmobiliaria no tuvo lugar.En efecto, sobre el primer aspecto, es decir, en cuanto al «tipo» de obligación que pesa sobre el corredor inmobiliario (la demandada está matriculada en el «Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires», -CUCICBA- fs. 68), es decir, si sólo compromete un actuar diligente o más aún la obtención misma de un resultado (extremo necesario para discernir el criterio de imputación aplicable y por tanto las causales exoneratorias), se entiende que el corredor acerca a las partes para que ellas contraten y que su obligación nuclear consiste en una prestación profesional consistente en una obligación de diligencia que debe ejercerse de buena fe y con probidad. Su actividad se relaciona con la celebración de un contrato perfecto, y en consecuencia debe esforzarse en que se den todos los elementos constitutivos de los mismos (Lorenzetti, Ricardo, Tratado de los contratos, t. II, Ed. Rubinzal, 2007, págs. 301/302). Según la ley 20.266 que regula el régimen legal para el desarrollo de la actividad, el corredor «pone en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios» (art. 34), y a través del art. 36 se determinan sus obligaciones. Entre sus obligaciones se destaca la de comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos; la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes registrables, recabará la certificación del Registro Público correspondiente sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones que reconozcan aquéllos, así como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente; a proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstancias conocidas por él que puedan influir sobre la conclusión de la operación en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado.Estrictamente en lo que atañe al «objeto» de la relación negocial que entabla con sus clientes, sostiene Lorenzetti que las obligaciones del corredor «van en aumento», principalmente en lo que atañe al control del cumplimiento de normas urbanísticas, por lo que su incumplimiento acarrea responsabilidad (ob. cit., págs. 302/303), lo que se condice con el estado actual del tráfico mercantil en términos de exigencia o rigor en la ejecución de labores profesionales, y que encuentra base desde luego en la sabia doctrina emergente del art. 902 del CC. Por último diré que sin perjuicio que sea subjetivo el criterio de imputación aplicable en este tipo de casos a tenor de lo normado por el art. 38 de la ley 20.266, es cierto también que el corredor está precisado a practicar una gestión diligente, idónea, profesional, que conlleve a la obtención de un resultado específico, la celebración del negocio.

2.4.- Ahora bien, vinculado con lo hasta aquí desarrollado, el segundo aspecto es el más importante para resolver el caso de autos pues sea que se comprometa diligencia o directamente un opus, tengo por probado que la operación se frustró por la imposibilidad del otorgamiento de la escritura y no por el arrepentimiento del actor, lo que autoriza a que éste reclame el dinero a quien se lo entregó. En efecto, según el convenio citado la vendedora se comprometió a entregar la documentación necesaria para posibilitar la operación, gestión esta última en la que intervino la demandada según consta del recibo por ella emitido suscripto por el escribano (fs. 18), y se designó para intervenir al escribano Guillermo Coto. Ninguno de estos extremos resulta cuestionado. Encuentro que si bien la Sra. Ana Cristina Santucho (dueña del departamento) declaró que la compraventa no se realizó por decisión del actor, reconoce que esa razón es la que le informó la propia demandada (1° rep., fs.112 vta.). De seguir por este sendero tomaría vigor la postura que esgrime la accionada en cuanto a la aplicación de lo normado por el art. 1202 del Código de Vélez, pues la suma abonada por Aghazarián en concepto de «reserva» (término utilizado por las partes ahora litigantes) consistiría en realidad en el «precio del arrepentimiento» del actor (ver Salerno, Marcelo Urbano, Contratos civiles y comerciales, EDUCA, 2007, pág. 211). Más relevante es por tanto lo declarado por el escribano interviniente, Guillermo Coto, quien fue contundente al declarar que la operación no se llevó a cabo porque había diferencias de superficie en cuanto al título de propiedad y lo construido en ese entonces en ese departamento. Manifestó que de acuerdo al título y a propias manifestaciones del actor y de la demandada, además de la planta baja tenía una terraza a la que se accedía por una escalera no reflejada en el citado título (N° 3), extremo sobre el cual declaró haber informado oportunamente a cada uno de los intervinientes: comprador, vendedor y corredor (N° 4). Explicó, en suma, que la escritura no pudo otorgarse porque era necesaria la unanimidad de propietarios para modificar el plano de subdivisión en propiedad horizontal y consecuentemente del reglamento de copropiedad además de su registro en el Registro de Propiedad (4°).

2.5.- Allí radica, entonces, la génesis (frustración de la finalidad perseguida) que brinda sustento a la pretensión intentada en autos. Por tanto, toda vez que la demandada percibió una suma que debió haber reintegrado cuando se le reclamó (fs. 4), la demanda habrá de progresar.

2.6.- Por lo demás, en lo tocante estrictamente con la reconvención deducida, otro argumento más me persuade a rechazarla. Tómese nota que mientras la corredora reclama la percepción de sus honorarios de manos del comprador actor a quien reputa responsable de la frustración del negocio por haberse arrepentido, como dijera el actor le abonó a ella misma (no a la vendedora) la suma que ahora le reclama.Recuerdo que desde su escrito liminar la demandada sostiene que el acuerdo se perfeccionó entre compradora y vendedora con basamento en el documento anejado a fs. 19 y vta. La suma por la que en definitiva progresa la acción, fue retenida por la accionada quien no sostiene (y por tanto mucho menos prueba) habérsela entregado a su vez a la vendedora, extremo que hubiera correspondido si la naturaleza del acuerdo alcanzado autorizaba a encuadrarla dentro de la previsión del art. 1202 del CC.

2.7.- En suma, a tenor de las circunstancias de hecho relatadas y razones de derecho desarrolladas, propicio confirmar la sentencia apelada.

Daño moral 3.1.- La actora cuestiona el rechazo de lo reclamado por esta partida, solución que comparto. 3.2.- En efecto, recuerdo que este nocimiento importa una minoración en la subjetividad de la persona de existencia visible, derivada de la lesión a un interés no patrimonial, o con mayor precisión, una modificación disvaliosa del espíritu, en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir, lo que se traduce en un modo de estar diferente de aquél en el que se hallaba antes del hecho, como consecuencia de éste, y anímicamente perjudicial (Pizarro, Ramón D., Vallespinos, Carlos, Instituciones de Derecho Privado. Obligaciones, Hammurabi, t. 2, pág. 641; ver mis votos in re «Luciani, Nelly c/ Herszague, León y otros c/ Ds. y Ps.», Expte. N° 21.920/2006, del 13/8/2010; «Peralta, Daniel Oscar c/ Transportes Metropolitanos General San Martín y otro s/ Ds. y Ps.», Expte. N° 33.299/2005, del 10/5/2010; «Burcez, Elizabeth Graciela c/ Aguas Argentinas S.A s/ Ds. y Ps.», Expte. N° 115.335/2005, del 22/4/2010, entre muchos otros) A la hora de precisar el resarcimiento, debe examinarse el «resultado de la lesión», es decir, de qué manera y con qué intensidad el agravio contra la persona le ha causado un perjuicio.Los bienes personalísimos no pueden ser cuantificados en más o menos, pero el sujeto puede sufrir más o menos a consecuencia de la lesión, y también el juez tiene que graduar de la misma manera la indemnización ya que no siempre es igual el daño moral derivado de actividades lesivas análogas. Por tanto, rige el principio de «individualización del daño» y las circunstancias de la víctima suelen dimensionar de distinta manera, inclusive en el ámbito espiritual, las derivaciones de una lesión similar (Zavala de González, Matilde, Código Civil y Normas Complementarias, Bueres-Highton, Hammurabi, t.3A, págs. 171/2). 3.3.- Sentado ello y habida cuenta la facultad que el art. 522 del CC establece criteriosamente en orden a la determinación de su procedencia, toda vez que la apelante no ha producido prueba alguna en sustento de su pretensión reparatoria (art. 377 CPCCN), el rechazo es la solución que se impone.

Tasa de interés 4.- Por último, la actora reclama que los réditos sobre el capital de condena se eleven a la tasa del 8%. La crítica intentada a fs. 155 sobre este aspecto no satisface las exigencias que la norma ritual impone en el art. 265, y, por tanto, corresponde la aplicación de la solución contenida en el art. 266. No obstante diré que la decisión adoptada en la instancia de grado vuelve a ser justa pues la tasa establecida se adecua a los parámetros que fija la señera norma del art. 953 CC, el acreedor encuentra por su intermedio apropiado resarcimiento de los perjuicios derivados de la mora en un marco de razonabilidad y de conformidad con las particulares circunstancias del caso sub examine.

5.- Por las consideraciones efectuadas, doy mi voto para: a) Confirmar el pronunciamiento recurrido en todo cuanto ha sido objeto de apelación y agravio; b) Costas de Alzada a la demandada vencida (art. 68 CPCCN). La Dra. Marta del Rosario Mattera y Zulema Wilde adhieren al voto precedente. Con lo que terminó el acto, firmando las Señoras Vocales por ante mí que doy fe.

Buenos Aires, 30 de Septiembre de 2014.

Y VISTOS: Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal RESUELVE: a) Confirmar el pronunciamiento recurrido en todo cuanto ha sido objeto de apelación y agravio; b) Costas de Alzada a la demandada vencida (art. 68 CPCCN). Regístrese, notifíquese por cédula por Secretaría y comuníquese a la Dirección de Comunicaciones Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada N° 15/13, art. 4°) y oportunamente devuélvase.

Fdo. Beatriz A. Verón, Marta del Rosario Mattera, Zulema Wilde. Es copia fiel de su original que obra a fs. 176/183.

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