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Obligación de resarcir el perjuicio causado al locador por deterioros en el inmueble locado.

164107628-1Partes: Novero Iole Josefa c/ Blanco Mario A. s/ daños y perjuicios

Tribunal: Juzgado de Primera Instancia de Circuito de Rosario

Sala/Juzgado: 2da nom.

Fecha: 19-sep-2014

Cita: MJ-JU-M-88950-AR | MJJ88950 | MJJ88950

Obligación de resarcir el perjuicio causado al locador por deterioros en el inmueble locado.

Sumario:

1.-Cabe hacer lugar a la demanda de daños y perjuicios intentada y condenar al demandado a abonar las reparaciones que el actor reclama deben realizar en el inmueble que le arrendaba, así como el canon locativo debido, desde que cada litigante debe acreditar los hechos y circunstancia en los cuales apoya sus pretensiones o defensas y si el demandado alega hechos diferentes de los invocados por el actora para fundar su demanda, se incumbe a aquél probar la veracidad de sus aseveraciones, lo que no aconteció en el caso.

2.-Tratándose de la pretensión de cobro de un alquiler y cuando los accionados niegan adeudar la suma reclamada tanto en su escrito de responde como en la audiencia de absolución de posiciones, pero no acompañan a autos ningún recibo que justifique haber abonado el referido canon, cuando se probó que ocupaban la propiedad y la carga de probar que se hallaba tal canon abonado, se podía satisfacer simplemente alcanzando el recibo cancelatorio pertinente, todo lo que conduce a la admisibilidad de la pretensión del actor.

Fallo:

Rosario 19.09.14

Y VISTOS: Los presentes autos caratulados NOVERO IOLE JOSEFA C/ BLANCO MARIO ALBERTO S/DAÑOS Y PERJUICIOS EXP NRO 1796/11.-

DE LOS QUE RESULTA: Que a fs 35/36 de autos, la Sra. Susana Beatriz Carusso, apoderado de la actora, por intermedio de apoderado, Dr. Guillermo Marck, inicia demanda sumaria contra los Sres. Mario Alberto Blanco y Mariela Andrea Martin persiguiendo el cobro de la suma de $ 15400 más intereses y costas del proceso.

Refiere la apoderada de la actora en su escrito inicial, que la Sra Iole Novero en fecha 22.08.06 celebró un contrato de locación comercial con los demandados por el inmueble sito en calle Uriburu 1555 PB de la ciudad de Rosario. De dicho contrato se formularon prorrogas sucesivas, hasta que en fecha 31.03.11 venció las últimas de ellas.

Relata también que al momento de la devolución del inmueble la actora comprobó que el mismo no se encontraba en las mismas condiciones en que había sido entregado y detalla los deterioros.

El estado de la propiedad fue constatado el día 13.04.2011 mediante escritura nro 142, día en que el demandado entregó el local en presencia del Escribano Hernan Sposatto. En dicho acto se tomaron fotografías, de la cuales surge claramente el estado lamentable en el que se encontraba el inmueble. Sostiene que a los fines de merituar los costos de las reparaciones se solicitó al Arquitecto Pablo Carrieri presupuesto para repara el inmueble , ascendiendo el mismo en la suma de $ 14.200.

En el pto IV de su escrito detalla los montos y los rubros reclamados. Ofrece prueba documental (pto VI).

Citados y emplazados los demandados a estar a derecho por el Tribunal (fs 37 ),no comparecen.

A fs 40 , se decreta la rebeldía de los demandados y a fs 43 comparecen los Sres. Mario Alberto Blanco y Mariela Andrea Martin por intermedio de apoderado, Dr.Juan Angel Sejudo.

Ordenado el traslado de la demanda según decreto de fs 47, la contestan a fs 48/49, negando en forma generalizada los hechos expuestos en la misma. En el pto 1 de dicho escrito interpone excepción de falta de acción , argumentando que la Sra Susana Carusso aparece como actora, ejerciendo un derecho que no le pertenece y no posee ninguna relación jurídica con los demandados. Sostiene que la titular de la referida relación es la señora Iole Josefa Novero, tal como se acredita en el contrato de locación y sus prorrogas.

Corrido traslado a la actora de la excepción (decreto de fs 49), la contesta la misma a fs 50, pidiendo el rechazo por las razones que expresa.

Abierto el período de confirmación (fs 52), ofrece pruebas la actora a fs 53 y los accionados a fs 54. Proveídas las ofrecidas (fs 56) se producen en autos las siguientes: DOCUMENTAL la agregada por las partes durante el transcurso del proceso, ABSOLUCION DE POSICIONES y RECONOCIMIENTO DE DOCUMENTAL DE LOS DEMANDADOS fs 60/61, RECONOCIMIENTO DE DOCUMENTAL DEL ARQUITECTO CARRIERI fs 65,

Con el decreto de fs.66 vta, se clausura el período de prueba y se ordena el pase a las partes para alegar; cumpliendo la actora con dicha carga procesal a fs. 67 y a fs 68 los accionados.

Llamados autos para sentencia (fs 74 vta), decreto saneador firme y ejecutoriado, deja a los presentes en estado de ser fallados

Y CONSIDERANDO: Que trabada la litis en los términos expuestos, corresponde a éste Magistrado analizar las constancias de autos y determinar el derecho aplicable al caso en estudio.

Así y por una cuestión de orden procesal, se tratará la excepción de falta de acción opuesta por los demandados en el pto 1) de su escrito fs 48/49 y que fuera debidamente contestada por la actora a fs.50.

Argumentan los Sres. Blanco y Martin, que la Sra.Susana Beatriz Carusso aparece como actora y ejerciendo un derecho que no le pertenece, pues no posee ninguna relación jurídica con ellos .

Pero sabido es, que la falta de acción procede cuando el actor no es la persona habilitada por la ley para asumir la calidad de tal con referencia a la concreta materia sobre la cual versa el proceso. Y en nuestro caso, los propios demandados afirman en su escrito de fs 48/49,pto1) que la titular de la relación jurídica es la Sra. Josefa Navero Iole, tal como lo acredita el contrato de locación y sus respectivas prorrogas.

Como se expresó precedentemente los demandados consideran que la Sra. Caruso aparece como actora en el escrito de demanda , pero de las constancias de autos surge claro que la mencionada (Sra Caruso) inicia la presente acción como apoderada general ( mandataria ) de la Sra. Iole Josefa Novero ( poderdante ) y acompaña a tal fin una fotocopia de Poder General que obra a fs 3/6 y en base a su calidad de apoderada le otorga poder especial al Dr. Guillermo Marck ( fs 2).

Cabe agregar también que en el segundo párrafo del pto 1) del escrito de fs 35/36 se específica el carácter por el cual comparece la Sra Caruso.

La legitimación para obrar, no es un presupuesto procesal ya que no se refiere al proceso sino que contempla la relación sustancial que debe existir entre el sujeto demandante (para el caso de la activa) o demandado (para la pasiva) y el interés sustancial discutido en el proceso. Se trata entonces de un presupuesto de la pretensión para que sea posible la sentencia de fondo. Y reitero que en nuestro caso, se halla perfectamente salvado

Al respecto la jurisprudencia de nuestros Tribunales tiene dicho:

«La falta de legitimación para obrar procede cuando el actor o demandado no son las personas especialmente habilitadas por la ley para asumir tales calidades, con referencia a la concreta materia sobre la cual versa el proceso.La calidad o legitimación para obrar es un requisito esencial del derecho de acción ( o de la pretensión ); una condición de admisibilidad de la acción o pretensión». ( S.C.Mendoza, Sala I, 18.12.91, Caretta Pons de Zeballos c/ Consorcio de Propietarios Rivadavia 38-42-46, Doctrina Judicial del 30.09.92, pág. 565 ).

En resúmen, la legitimación para demandar se halla en cabeza de la Sra. Novero quien lo hace a través de su apoderada general para pleitos Sra. Carusso, lo cual es procesalmente correcto.

En concordancia con lo antes explicitado, la excepción de falta de acción será rechazada, con costas a los excepcionantes.

Pasando así entonces al fondo de la cuestión, tenemos que la actora reclama a la parte demandada, la suma de $ 14200 provenientes de los daños constatados en el local de Av. Uriburu 1555 PB de Rosario y $1200 por el alquiler del mes de abril del 2011, derivadas de una relación locativa entre ambas.

Los demandados en su escrito de responde niegan los hechos relatados en la demanda, como ya se expresó precedentemente, cargando así por las reglas que gobiernan la carga de la prueba civil, el esfuerzo probatorio en la parte actora.

Y es en dicho análisis que analizado el plexo probatorio colectado durante le proceso, la actor ha probado la relación locativa oportunamente negada por los accionados en su responde.En la audiencia de reconocimiento de documental, admiten su firma y el contenido en el contrato de locación y sus prórrogas (acta de fs 60 vta y 61 vta). También en la audiencia de absolución de posiciones reconocen haber alquilado el inmueble litigioso, que se formularon sucesiva prorrogas y que la última venció el 31.03.2011 y que la propiedad de restituyó en 13.04.2011 (acta de fs 60/61).

Y en relación a los daños en la propiedad reclamados,

En relación al rubro reparaciones en el inmueble también considero probados los mismos, atento a que la locataria recibió tal cual surge del contrato de locación suscripto ( cláusula segunda ) el inmueble de conformidad y en buen estado de conservación ( ver cláusula ut supra referida ) y al momento de reintegrar las llaves del mismo, se constato según escritura Nro 142 pasada por ante el Escribano Sposatto ( apoyada en 30 placas fotográficas debidamente certificadas por el notario ) , que el inmueble fué reintegrado en entre otras muchas cosas con: » . perforaciones en la pared, hay un hierro que cuelga del techo, … el sistema que permite subir y bajar la persiana no está. en el baño falta el flotante del tanque de agua como así el boton para tirar el agua. esa falta de flotante provocó la humedad en el interior del baño, … la puerta que permite el acceso al patio está cerrada sin picaporte. el piso por sectores se encuentra manchado. pared con revoque caído en un sector detrás de la puerta. la pileta está rajada … faltan dos vidrios en la cocina. pared del patio tiene secotres sin revoque ni pintura, etc. «. Y si bien en la audiencia de absolución de posiciones dieron los Sres. Blanco y Martin, diferentes razones en relación a el orígen de los daños reclamados, nunca aportaron pruebas que confirmen sus dichos quedando en consecuencia sus declaraciones en meras manifestaciones de parte.Constando en autos que el inmueble fué recibido por la parte locataria en buenas condiciones de conservación ( clausula segunda contrato de locación ) y que fué reintegrado en regulares condiciones ( cuando era obligación reintegrarlo en idénticas condiciones ), el reclamo por el monto de los arreglos en la propiedad debe prosperar.

Considero así, que las trabajos descriptos en el presupuesto acompañado por la actora ( fs 33) se condicen con las reparaciones que necesitaba y se efectuaron en la propiedad, por tanto este ítem ascenderá a la suma de $14200. El referido presupuesto fue reconocido por su firmante el Arquitecto Sr. Pablo Carrieri, según acta de fs 65.

Con respecto al alquiler de mes de abril del 2011 los accionados niegan adeudar la suma reclamada tanto en su escrito de responde como en la audiencia de absolución de posiciones (resp 49), pero no acompañan a autos ningún recibo que justifique haber abonado el referido canon, cuando se probó que ocupaban la propiedad y la carga de probar que se hallaba tal canon abonado, se podía satisfacer simplemente alcanzando el recibo cancel atorio pertinente.

Destaco que la demandada no ha traído al proceso prueba suficiente que demuestren que sus aseveraciones eran ciertas ( que reintegró el inmueble en buenas condiciones, que no debía el mes de Abril ) y debe correr con la consecuencia disvaliosa de la falta de prueba.

Al respecto, la jurisprudencia de nuestros Tribunales sostiene:

«Cada litigante debe acreditar los hechos y circunstancia en los cuales apoya sus pretensiones o defensas y si el demandado alega hechos diferentes de los invocados por el actora para fundar su demanda, se incumbe a aquél probar la veracidad de sus aseveraciones» (Juzg. Civil y C 1 Ins. Rosario 5ta Nom, Cocconi O c/C de Paolucci y otros s/Cobro de Pesos (Sentencia Firme) T 51,-104 Rep Zeus T. 8 pag 1000).

Por todo lo expuesto, constancias de autos, contrato suscripto entre las partes, normas de los artículos 505, 506 del C.C. Argentino,1493 siguientes y concordantes del C.C. argentino, artículos 2005 y concordantes del C.C.argentino y artículos 243, 245, 408 y siguientes del C.P.C.C.

FALLO: 1) Haciendo lugar a la demanda instaurada y condenando en consecuencia a MARIO ALBERTO BLANCO Y MARIELA ANDREA MARTIN a abonar a la actora la suma reclamada en la demanda , dentro del plazo de cinco días a contar desde la notificación de la presente según las siguientes indicaciones: A la suma reclamada en concepto de reparaciones en el inmueble ( $ 14.200 ) deberá adicionársele un interés equivalente a la tasa activa promedio mensual sumada que percibe el Nuevo Banco de Santa Fe S.A. desde la iniciación de la presente demanda y hasta el efectivo pago.

A la suma reclamada en concepto de canon locativo adeudado por el mes de Abril de 2011 ( $ 1200 ), idéntica tasa de interés con más un 50% del mismo desde la mora y hasta el efecvtivo pago, por haber intereses punitorios pactados, lo que son morigerados según facultad judicial

2) Imponiendo las costas del proceso a la demandada ( art. 251 C.P.C.C. )

3) Se difiere la regulación de los honorarios de los profesionales actuantes hasta tanto se practique la planilla de liquidación final.Insértese y hágase saber ( E. 1796/11)

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