La locadora, aunque no sea titular de dominio del inmueble, está legitimada para interponer acción de desalojo

shutterstock_8687605Partes: Lobato Reddel Sociedad Anónima Comercial Industrial Fin c/ ICONSUR Sociedad Anónima s/ desalojo por vencimiento de contrato

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: M

Fecha: 30-jun-2014

Cita: MJ-JU-M-86824-AR | MJJ86824

La locadora está legitimada para interponer acción de desalojo por vencimiento de contrato, independientemente de que acredite o no ser titular de dominio del inmueble a desocupar.

Sumario:

1.-La acción de desalojo no se confiere sólo al propietario locador, sino también a todo aquél que invoque un título del cual derive un derecho de usar y gozar del inmueble.

2.-El locador está legitimado para interponer la pretensión de desalojo en aquel carácter, con prescindencia de que sea o no propietario del inmueble, porque en tal caso el derecho de dominio resulta ajeno a la causa de dicha pretensión.

3.-Por no tratarse el desalojo de una acción real nacida del dominio, en la que el actor cargue con la prueba de la titularidad de la cosa alquilada, sino una acción de carácter personal, reconocido el contrato que es la fuente de la obligación, por el locatario, la excepción de falta de legitimación para obrar opuesta, con fundamento en que el actor no probó ser dueño del inmueble, es improcedente.

4.-Si bien de conformidad con lo dispuesto en el art. 21 de la Ley de concursos 24.522, la apertura del concurso preventivo produce la suspensión del trámite de los juicios de contenido patrimonial contra el concursado -con excepción de las ejecuciones de garantía prendaria o hipotecaria, los procesos de expropiación y los que se fundan en las relaciones de familia- los cuales quedan radicados ante el juez del concurso, en caso que tramiten en su misma jurisdicción judicial, no se encuentran incluidos en dicha norma los juicios de desalojo, que pueden ser iniciados o proseguidos no obstante la apertura del concurso preventivo, pues no se trata de aumentar el número de acreedores a verificar, ni recaen sobre bienes del deudor, ya que los inmuebles que los provocan no son del convocatario.

5.-El juicio de desalojo se sustrae a la universalidad del proceso de quiebra o del concurso, pues sólo tiende a obtener el desahucio del inmueble arrendado que no es de propiedad de la fallida, lo que significa que no afecta su patrimonio.

Fallo:

Buenos Aires, 30 de junio de 2014.

VISTOS Y CONSIDERANDO:

Se elevaron estos autos al Tribunal con el fin de entender en el recurso de apelación interpuesto a fs. 103/vta., contra la sentencia de fs. 68/69, que hizo lugar a la demanda y dispuso el lanzamiento de la demandada, subinquilinos y demás ocupantes.

Asimismo, para conocer en los recursos de apelación deducidos por considerar bajos y altos los honorarios regulados por el sentenciante de grado.

El memorial presentado a fs. 105/106, fue contestado a fs. 109/111. Se agravió la demandada por considerar que la actora no probó la titularidad del bien locado y por tanto no se acreditó la legitimación para obrar. Asimismo se quejó por el hecho de no haberse considerado suficiente el poder en base al cual se contestó la demanda. Se agravió por haberse dado por probado el vencimiento del contrato y no haberse citado a la sindicatura actuante en el concurso preventivo de la demandada, ni al representante de los trabajadores allí designado, ni al comité de control.

I.- En primer término es dable señalar que la expresión de agravios es el acto procesal mediante el cual el recurrente fundamento la apelación, refutando total o parcialmente las conclusiones establecidas en la sentencia, respecto a la apreciación de los hechos y valoración de las pruebas, o la aplicación de las normas jurídicas (Palacio, L, Derecho Procesal, V, pág. 266, n°599).

Para Alsina, por expresión de agravios se entiende “el escrito en el cual el apelante examina los fundamentos de la sentencia y concreta los errores que a su juicio ella contiene y de los cuales derivan los agravios que reclama” (Alsina, H. Derecho Procesal, T. IV, pág. 389; Fenocchieto – Arazi Código Civil y Comercial de la Nación, T I, pág. 939).

Se trata de la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considera equivocadas. No bastan pues, las simples generalizaciones, ni las apreciaciones meramente subjetivas que demuestren un enfoque diferente del otorgado por el juzgador.Tampoco la mera disconformidad con el fallo de primera instancia, que se considera injusto, sin suministrar argumentos jurídicos que funden un punto de vista diferente reiterando alegaciones ya efectuadas y examinadas por el a-quo” “CNCiv., Sala F, 14/2/85, L.L., 1985 -C-644, 36.876-S).

No constituye así una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene simples afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso (CNCiv. Sala C, 17/12/83, L.L. 1986 – C 642, 36868).

En el caso, la recurrente se limita a reproducir literalmente su escrito de contestación de demanda y a disentir con el sustento por el cual se determinó la procedencia de la acción instaurada.

II.- Sin perjuicio de lo expuesto, que resulta suficiente para decretar la deserción del recurso, a fin de dar una acabada respuesta a la recurrente, cabe señalar que independientemente de cualquier cuestionamiento en la representación de la accionante como en la falencia del poder presentado por el apoderado de la demandada, la sentencia se sustentó en el vencimiento del contrato de locación y este instrumento agregado fs. 18/21, como así también sus prórrogas de fs. 22/23 y 24/25, además de no haber sido desconocidos, cuentan con firmas certificadas, lo cual sella la suerte de la queja.

III.- En lo que respecta a la titularidad del inmueble cabe señalar que la acción de desalojo no se confiere sólo al propietario locador, sino también a todo aquél que invoque un título del cual derive un derecho de usar y gozar del inmueble (conf. Salgado, Alí Joaquín, “Locación, comodato y desalojo”, p.273).

Cuando media contrato de locación, el locador está legitimado para interponer la pretensión de desalojo en aquel carácter, con prescindencia de que sea o no propietario del inmueble, porque en tal caso el derecho de dominio resulta ajeno a la causa de dicha pretensión (conf. Palacio, Lino Enrique, “Derecho Procesal Civil”, t. VI, pág.90).

Por no tratarse el desalojo de una acción real nacida del dominio, en la que el actor cargue con la prueba de la titularidad de la cosa alquilada, sino una acción de carácter personal, reconocido el contrato que es la fuente de la obligación, por el locatario, la excepción de falta de legitimación para obrar opuesta, con fundamento en que el actor no probó ser dueño del inmueble, es improcedente (CNCiv. Sala B, “González, Hernán Sotero c/Peralta, Dante s/desalojo”, R.198355, 30/12/96).

Del escrito de inicio surge que la actora inició demanda en calidad de locadora, en virtud del contrato que acompañó, y cuya autenticidad no fue desconocida. En función de ello, si bien con el certificado de fs. 117/123 probó ser la titular de dominio del inmueble cuyo desalojo pretende, de todas maneras se encuentra legitimada para accionar por su sola condición de locadora. Por tales razones, corresponde desestimar las quejas de la demandada.

IV.- Por otra parte en el juicio de desalojo no puede discutirse la personería invocada por el representante de la sociedad locadora ni sus estatutos sociales ni las actas de nombramiento de autoridades ni facultades otorgadas para realizar el acto realizado, ya que ello excede el marco y el objeto preciso de este proceso.

V.- En lo que respecta a la suficiencia del poder especial judicial acompañado a fs. 40/43, la cuestión carece de la relevancia que se pretende otorgar en tanto el apoderado fue tenido por parte a fs. 49 y por contestada la demanda a fs. 59, sustentándose el fallo en el reconocimiento del contrato y el vencimiento del plazo.

VI.- La queja referida a la falta de citación de la sindicatura y los otros órganos de contralor mencionados por la recurrente, en atención al estado de concursada de la demandada, tampoco podrá prosperar. Al respecto, cabe señalar que si bien de conformidad con lo dispuesto en el art.21 de la ley de concursos, la apertura del concurso preventivo produce la suspensión del trámite de los juicios de contenido patrimonial contra el concursado -con excepción de las ejecuciones de garantía prendaria o hipotecaria, los procesos de expropiación y los que se fundan en las relaciones de familia- los cuales quedan radicados ante el juez del concurso, en caso que tramiten en su misma jurisdicción judicial, no se encuentran incluidos en dicha norma los juicios de desalojo, que pueden ser iniciados o proseguidos no obstante la apertura del concurso preventivo, pues no se trata de aumentar el número de acreedores a verificar, ni recaen sobre bienes del deudor, ya que los inmuebles que los provocan no son del convocatario (CNCiv., sala B, “Banco UMB S. A. c/ Lanusse S. A., Pedro y Antonio”, 14/12/1994, R/JUR/1163/1994).

Se ha establecido que si se persigue el desalojo de un inmueble que no es propiedad de quien está concursada, la causa no está comprendida dentro del fuero de atracción de este proceso. De ahí que, el juicio de desalojo se sustrae a la universalidad del proceso de quiebra o del concurso, pues sólo tiende a obtener el desahucio del inmueble arrendado que no es de propiedad de la fallida, lo que significa que no afecta su patrimonio. Lo contrario implicaría someter al actor a un régimen previsto específicamente para aquellos juicios que puedan provocar un menoscabo en la prenda común de acreedores de la concursada, circunstancia que no se da en el supuesto (Sumario N° 16724 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil -Boletín N° 2/2006, ED del 27/12/2006, pág. 3; ídem CNCiv., Sala C, expte. Nº428371, del 04-08-05, “Emprendimiento Recoleta SA c/ RAF KAZ SRL y otro s/ desalojo por falta de pago”; ídem Tribunal de Superintendencia, expte.N° 9678 “El Hogar Obrero c/ Cincuenta y Uno Cero Ocho SA s/ desalojo s/ competencia”, del 9/8/2006).

VII.- Las costas han sido correctamente impuestas a la demandada en su carácter de parte vencida en virtud de lo dispuesto por el art. 68 del Código Procesal no habiéndose vertido ninguna argumentación para sustentar la queja por su imposición.

Las costas de la Alzada serán impuestas a la apelante en su calidad de vencida, por no hallar razones que justifiquen el apartamiento del principio objetivo de la derrota (art.69 del Código Procesal).

VIII.- En lo que respecta a los honorarios regulados a los profesionales intervinientes, que han sido apelados por altos por la demandada y por bajos a fs. 74, se tendrá en cuenta la naturaleza del asunto, el mérito de la labor profesional, apreciada por su calidad, eficacia y extensión del trabajo realizado, etapas cumplidas y pautas legales de los arts. 6, 7, 8, 9, 14, 26, 37, 39 y cc. de la ley 21.839 y su modificatoria ley 24.432.

Consecuentemente, por ser reducidos los honorarios regulados al Dr. Javier Héctor Conde, quien actuó como apoderado de la actora, se los eleva a la suma de pesos cincuenta mil ($50.000).

Con relación a los honoraros fijados a favor del letrado patrocinante de la parte demandada, Dr. Jaime Esteban Hunter, por haber sido apelados sólo por altos y no serlo, se confirman.

Finalmente, por la labor realizada en esta instancia y que culminó con el dictado de la presente, se regulan los honorarios del Dr. Javier Héctor Conde, en la suma de ($.) y los del Dr. Jaime Esteban Hunter, en la suma de ($.).

Por lo expuesto, el Tribunal RESUELVE: 1) Confirmar la sentencia de fs. 68/69. Con costas en la Alzada a la parte demandada (art. 69 del CPCC). 2) Modificar los honorarios regulados de conformidad con lo dispuesto en el considerando VIII.

Regístrese, notifíquese por Secretaría a las partes y devuélvase.

ELISA M. DIAZ DE VIVAR

MABEL DE LOS SANTOS

FERNANDO POSSE SAGUIER

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