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Principio de indemnización por expropiación justa: se debe restituir al propietario el mismo valor económico del que se lo priva

Pesos argPartes: Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo c/ Anatro Alberto . y Castaño, Ricardo L. Y /o s/ expropiación

Tribunal: Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe

Fecha: 11-feb-2014

Cita: MJ-JU-M-85585-AR | MJJ85585 | MJJ85585

Parámetros a considerar para preservar el principio de indemnización por expropiación justa, en virtud del cual se debe restituir al propietario el mismo valor económico del que se lo priva.

Sumario:

1.-Corresponde hacer lugar a la acción expropiatoria y declarar transferido a favor de la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo, previo pago del monto indemnizatorio, el inmueble expropiado, y a los fines de la fijación del monto expropiatorio debe atenderse a que la indemnización sea integral, pues el valor objetivo del bien no debe sufrir disminución ni desmedro alguno, ni debe lesionar al propietario en su patrimonio; y es por ello que los jueces deben ponderar en cada caso la naturaleza del bien de que se trata y sus características y apreciar su valor real al momento de dictar sentencia, sin que afirmar ello suponga admitir la repotenciación indiscriminada de la indemnización sin más para cualquier caso.

2.-Cuando como en la expropiación, los métodos de valuación utilizados para la determinación del valor objetivo del bien (art. 17, primera parte , ley 7534) y sobre los cuales se trabó el disenso entre las partes, son conmovidos por el transcurso del tiempo y por las circunstancias de la realidad económica, cabe hacer lugar al reclamo del expropiado y condenar a la dirección provincial expropiante a considerar otros parámetros, desde que la adopción de los montos por ella determinados han quedado ostensiblemente alejados de los actuales del mercado inmobiliario, sumado el tiempo transcurrido, supondría una aplicación a rajatablas y rigurosa del art. 17 de la ley 7534, e implicaría conculcar el derecho de propiedad de raingambre constitucional con afectación de la justicia indemnizatoria del caso particular, careciendo aquellos parámetros de eficacia para mantener intangible el principio de la justa indemnización.

Fallo:

En la ciudad de Santa Fe, a los once días del mes de febrero del año dos mil catorce, se reunieron en acuerdo los señores Ministros de la Corte Suprema de Justicia de la Provincia, doctores Daniel Anibal Erbetta, Roberto Héctor Falistocco, María Angélica Gastaldi, Mario Luis Netri y Eduardo Guillermo Spuler con la presidencia de su titular doctor Rafael Francisco Gutiérrez, a fin de dictar sentencia en los autos caratulados «DIRECCIÓN PROVINCIAL DE VIVIENDA Y URBANISMO contra ANATRO, Alberto José y CASTAÑO, Ricardo Luis y/o los que actualmente detenten el dominio sobre EXPROPIACIÓN» (Expte. C.S.J. nro. 282, año 2007). Se determinó el orden de votación conforme al estudio de los autos: señor Ministro doctor Netri y en orden sucesivo a los señores Ministros doctores Erbetta, Gastaldi, Falistocco, el señor Presidente doctor Gutiérrez y el señor Ministro doctor Spuler; y que las cuestiones a resolver son: PRIMERA: ¿qué indemnización corresponde fijar por el inmueble expropiado?. SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde?.

A la primera cuestión, el señor Ministro doctor Netri dijo:

1. La Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo de Santa Fe promueve demanda de expropiación contra Alberto José Anatro y Ricardo Luis Castaño, o bien contra el o los que actualmente detentaran el dominio de una fracción de terreno ubicada en la ciudad de Rosario.

Expone que, mediante ley nro. 6690 y resolución nro. 836/05 y su ampliatoria nro. 1459/05, se declaró de utilidad pública y sujeto a expropiación el inmueble identificado con Partida Impuesto Inmobiliario nro. 16 – 03 – 13 – 716533/0001 – Lote Al del plano de mensura nro. 153.085, con una superficie de 69.322,94 m2, inscripto el dominio al Tomo 728 – Folio 391 – Número 309771 – Año 1998, propiedad de los señores José Alberto Anatro y Ricardo Luis Castaño.

Relata que hizo saber a los propietarios su voluntad de expropiar, mediante comunicación formal realizada el 25.8.2005, obteniendo en respuesta la oposición del Sr.Anatro y el silencio del Sr. Castaño. Ante una nueva intervención de la Junta Central de Valuación, su oficina técnica determinó como justiprecio la suma de un millón quinientos treinta y cuatro mil ciento noventa y seis pesos con veintiún centavos ($ 1.534.196,21), el que fue nuevamente rechazado por Anatro. En consecuencia -continúa-, se depositó la suma indicada en la cuenta judicial respectiva de la Sucursal Tribunales del Nuevo Banco de Santa Fe S.A., a la orden de este Tribunal y para estos autos.

Expresa que, en el marco del Programa Federal de Construcción de Viviendas, se otorgó un cupo para la Provincia de Santa Fe de diez mil unidades habitacionales, cinco mil de ellas para la ciudad de Rosario; que a tales fines, licitó mil quinientas viviendas con la modalidad de provisión de terrenos por parte de las empresas oferentes, recibiendo propuestas por tan sólo mil trescientas setenta y cinco viviendas; y que, para dar respuesta a la demanda habitacional expuesta, al no contarse con terrenos disponibles, resulta necesaria su adquisición por expropiación, teniendo en cuenta una planificación adecuada de urbanización para la ubicación de estos nuevos barrios, con infraestructura y servicios básicos, precisándose como sector más adecuado el ubicado en la zona norte de la ciudad, enmarcado por el límite norte del municipio, la ruta nacional nro. 34, la Avenida de Circunvalación y las vías del ex ferrocarril Mitre.

Solicita que se la ponga en inmediata posesión del bien objeto del juicio, se disponga la anotación de la expropiación en el Registro General y, oportunamente, se haga lugar a la demanda declarándose transferido a favor de la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo el inmueble expropiado.

A foja 16 comparecen Nelda Teresa Gardiol, Laura Martina Castaño y María Fernanda Castaño, en el carácter de herederas universales, por fallecimiento del señor Ricardo Castaño.

A foja 18 la actora describe el inmueble objeto de la presente expropiación, a saber:»un lote de terreno designado como Lote Al del Plano de Mensura nro. 153.085, el que se conforma de la siguiente manera: polígono de forma irregular, cuyas medidas son: en su Lado Norte: 255,67 m., luego quiebra hacia el Noroeste 86,90 m., nuevamente quiebra en dirección al Este, completando el lado Norte: 316,09 nn., lado Este: 169,51 m., lado Sur: 344,04 m., luego quiebra hacia el Norte un segmento de 5,28 m. y desde el vértice hacia el Oeste, completando el lado Sur: 229,34 m. y desde el vértice hacia el Norte hasta unirse al punto de inicio, su lado Oeste: 69,96 m. Superficie Lote Al: 69.322,94 m2. Todo ello según Dominio inscripto en el Registro General de la Propiedad de Rosario, bajo el Tomo 728 – Folio 391 – Nro. 309771 – Rosario. Partida Impuesto Inmobiliario Nro. 16 – 03 – 13 – 716533/0001″.

En fecha 30.10.2007 la expropiante toma posesión del inmueble (f. 59), constando en el acta respectiva que la fracción de terreno se encuentra en su mayor superficie sembrada con trigo.

A foja 92 se libra orden de pago a favor del co-demandado Anatro por la suma de setecientos sesenta y siete mil noventa y ocho pesos con diez centavos ($ 767.098,10), correspondientes al 50% de la suma depositada en autos, y a foja 99 se oficia al Nuevo Banco de Santa Fe S.A. a fin de que transfiera el monto de setecientos sesenta y siete mil noventa y ocho pesos con once centavos ($ 767.098,11) a una cuenta a la orden del Juzgado de ira. Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la lra. Nominación de la ciudad de Rosario, en que tramita el juicio sucesorio del co-demandado Castaño.

2.A fojas 135/137 el apoderado del codemandado Alberto José Anatro -condómino del bien expropiado- contesta la demanda y reconviene.

Tras relatar las vicisitudes del trámite seguido en sede administrativa, dice que se allana a la acción expropiatoria, rechazando el monto consignado por la actora, por considerarlo insuficiente tanto en cuanto a sus montos, como en lo relativo a sus rubros integrantes.

Expresa que la fracción sujeta a expropiación se encuentra situada en una zona privilegiada de la ciudad de Rosario, contando con todos los servicios necesarios para desarrollar proyectos industriales o urbanizaciones residenciales.

Relata que, al momento de la afectación, se encontraban ejecutando un proyecto de radicación de un centro logístico y de distribución de distintos productos, que se paralizó inmediatamente con la decisión de expropiar el inmueble, con los consiguientes perjuicios, y la renegociación de una nueva ubicación para dicho centro. Afirma que prueba de ello es la nueva radicación de la planta de distribución para todo el Litoral de la firma «La Serenísima», que se encontraba prevista para ser levantada en parte de las fracciones afectadas y debió ser trasladada a otro inmueble cercano. Y que felizmente pudo concretarse, luego de un trámite de desafectación parcial, el proyecto de ampliación de la firma Fercam S.A., vecina a la fracción materia de autos, cuyo predio había sido vendido en fecha 30.12.2004. Agrega que atento a tener que recurrir a localizaciones individuales, la infraestructura común proyectada debió ser suplida con equipos individuales, con el correspondiente encarecimiento.

Agrega que al momento de la desposesión la zona había sufrido una valorización importante, más allá de la observada en todo el mercado inmobiliario, como consecuencia de la construcción de las colectoras sobre Avda. de Circunvalación y de la Avda. de los Granaderos.

Detalla que la indemnización pretendida se compone de los siguientes rubros y montos:

a. Valor objetivo:A fin de su estimación, destaca que el inmueble tenía el destino «natural» y «posible» para radicaciones industriales y comerciales, más aún si se meritúa que integraba un proyecto en ejecución destinado a dicho fin. Postula que el valor estimado al día de la toma de posesión ascendía a un promedio de U$S 60 por m2, por lo que pretende una suma total de U$S 4.159.374,40 (cuatro millones ciento cincuenta y nueve mil trescientos setenta y cuatro dólares con cuarenta centavos).

Adelanta que en su momento denunció a la expropiante, a los fines de que adoptara las medidas conducentes para el cese de esa conducta ilegal, la ocupación por intrusos de fracciones linderas, también afectadas a expropiación, sin que aquélla hubiera realizado gestión alguna. Por lo que, en oportunidad de valuar los bienes expropiados, no podrá invocarse esa situación para disminuir el valor de tasación, atento resultar una consecuencia directa e inmediata de su conducta negligente.

b. Superficie adicional: Señala que a la superficie expropiada corresponde adicionar los lotes C, D, E y F del plano 140489/97, que representan en total 11.199,13 m2 de superficie. Afirma que estos lotes integran la superficie ocupada por la expropiante con destino al proyecto materia de la afectación, habiéndose destinado en su momento para calles y espacios verdes. Remarca que nunca fueron donados al Municipio ni a ninguna repartición.

Invoca los artículos 3266 y 3268 del Código Civil, y concluye que corresponde su indemnización, ya sea en razón de la afectación a expropiación o, subsidiariamente, como daño ocasionado por la ocupación de los lotes. Pretende por este rubro, atento las mismas razones invocadas en el anterior, y aplicando un precio unitario de U$S el metro cuadrado, la suma de U$S 671.947,80 (seiscientos setenta y un mil novecientos cuarenta y siete dólares con ochenta centavos).

c. Costo de reposición:Explica que este rubro comprende el costo de escrituración (5% según costumbre notarial) y un 3% en concepto de comisión de martillero, por lo cual asciende a U$S 386.505,77 (trescientos ochenta y seis mil quinientos cinco dólares con setenta y siete centavos).

d. Intereses: Reclama intereses a la tasa activa percibida por el Banco de Santa Fe, conforme lo dispuesto por el artículo 31 de la ley 7534, desde la notificación del trámite de avenimiento (agosto de 2005), dado que desde entonces se ha visto impedido no sólo de continuar con el proyecto de radicación de un centro logístico comercial, sino también de efectuar mejoras en los predios, quedando además el inmueble marginado del mercado inmobiliario.

e. Costo de adecuación: Menciona que, como consecuencia de la afectación a expropiación, no sólo se ha visto reducida la superficie destinada a desarrollar el centro logístico comercial, sino que también ha debido proceder a proyectar las radicaciones industriales en otro emplazamiento, con los consabidos costos y demoras, ejemplo de lo cual es la nueva radicación acordada con «La Serenísima» en un nuevo predio vecino, no afectado a expropiación, viéndose obligados a efectuar nuevas inversiones y gastos para su adecuación. Explica que, atento tratarse de un proyecto comprensivo de varios inmuebles, todos ellos en trámite de expropiación, a los fines del cálculo de este perjuicio, prorratea el monto pretendido en función de la superficie comprendida en cada juicio, correspondiendo al presente la suma de U$S 110.000 (ciento diez mil dólares).

f. Costas en sede administrativa: Reclama por este concepto el 9% de la indemnización.

Corrido traslado de la reconvención deducida, la contesta la expropiante a fojas 141/142, solicitando que este Tribunal aprecie las observaciones impuestas en el plano nro. 140489 (f.119), en que se deja constancia de que «los lotes D, E y F destinados a ensanche de calles se transferirán en forma conjunta con el lote A, y el lote C destinado a ensanche de calle se transferirá en forma conjunta con el lote B hasta que los mismos pasen al dominio público.», situación que -destaca- es también reconocida por los accionados en su planteo, al expresar «estos lotes integran la superficie ocupada por la expropiante con destino al proyecto materia de la afectación, habiéndose destinado en su momento para calles y espacios verdes, aclarando que nunca fueron donados al Municipio ni a ninguna repartición». De ello extrae que «dado el destino que le impuso la Municipalidad de Rosario a estos lotes que se intentan adicionar a la presente expropiación, carece de todo asidero pretender una resolución favorable, debiéndose rechazar el pedido sin más argumento que los enunciados».

A foja 146 se abre la causa a prueba.

Producida la que consta en autos, a foja 157 se clausura el período probatorio y se dispone el pase de los autos a la Comisión de Tasaciones, la que presenta su dictamen a foja 211.

Dispuesto el pase de los autos para alegar, se agregan los alegatos de la parte actora y de la demandada (fs. 225/228 y 229/235, respectivamente).

En fecha 23 de marzo de 2011 se llaman autos para sentencia (f. 253).

3.Por auto registrado en A. y S. T. 247, págs. 184/185, este Cuerpo -por mayoría- resolvió rechazar la revocatoria interpuesta contra el decreto por el que se había denegado la solicitud de reenvío de los autos a la Comisión de Tasaciones a fin de que dicho órgano emitiese un nuevo dictamen, declarándola abstracta en cuanto a la pretensión de que se agregase documental referente a una operación inmobiliaria, atento a la efectiva incorporación de las constancias respectivas sin oposición de la contraparte, y sin perjuicio del ulterior pronunciamiento acerca de la pertinencia de dicha prueba.

4.Queda, pues, la causa, en condiciones de ser resuelta.

La acción expropiatoria se sustenta en normas constitucionales y legales, surgiendo de la contestación de la demanda que la accionada no se opone a su procedencia. Corresponde, pues, declararla procedente.

La materia litigiosa se circunscribe, entonces, al aspecto indemnizatorio, comprensivo del valor objetivo del bien expropiado, debiéndose además resolver acerca de lo reclamado en concepto de superficie adicional, costo de reposición, intereses, costo de adecuación y costas.

5. Inicialmente, cabe considerar el planteo vinculado con la superficie adicional que la expropiada requiere se incluya en la expropiación, consistente en los lotes C, D, E y F del plano 140489/97, que representan en total 11.199,13 m2 de superficie, destinados en su momento para calles y espacios verdes.

Tal planteo debe atenderse, atento a que, conforme surge de la nota obrante en el plano nro. 153.085 del año 2003 (v. f. 125), dichos lotes se encontraban efectivamente destinados a calle y espacios verdes, no habiéndose a ese momento efectuado la donación con dicho destino; por lo que, de no integrar la presente expropiación, resultarían «inadecuados para su uso o explotación racional», de conformidad a lo establecido por el artículo 10 de la ley 7534.

6. En cuanto al valor objetivo del bien (artículo 17, primera parte, ley 7534), disienten las partes entre sí, como así también, respecto a la valuación adoptada por la Comisión de Tasaciones de la Provincia de Santa Fe.

a. La Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo, al demandar (25.6.2007), ofrece la suma de un millón quinientos treinta y cuatro mil ciento noventa y seis pesos con veintiún centavos ($ 1.534.196,21), fijada por la Junta Central de Valuación.

b.Al contestar la demanda, la expropiada sostiene que dicho monto es insuficiente, reclamando en su lugar la suma de cuatro millones ciento cincuenta y nueve mil trescientos setenta y cuatro dólares con cuarenta centavos (U$S 4.159.374,40), importe al que arriba postulando un valor base promedio de U$S 60 por metro cuadrado, con sustento -básicamente- en la ubicación de las fracciones expropiadas en una zona estratégica y privilegiada de la ciudad de Rosario, las características del lugar en que están enclavadas (con todos los servicios necesarios para desarrollar proyectos industriales o urbanizaciones residenciales), el desarrollo de un proyecto de centro logístico comercial que estaba llevando adelante antes de la afectación a expropiación, y en la valorización que había reconocido el mercado inmobiliario todo y específicamente la zona en litigio, como consecuencia de la construcción de las colectoras sobre Avenida de Circunvalación y la concreción de la Avenida de los Granaderos.

c. La Dirección de Valuación y Tasación del Servicio de Catastro e Información Territorial (Oficina Técnica) remite a la reunión de la Comisión de Tasaciones de fecha 3.9.2010, Acta nro. 396, para la causa «D.P.V. y U c. EDINOR S.A.C.I.F.» (418/2007), y por ende postula (v. fs. 164/169) un valor base de $ 218,24 por metro cuadrado; multiplicando dicho valor base por la superficie del terreno, y corrigiendo el producto así obtenido por los coeficientes de medida y ubicación, propone un total de siete millones cuatrocientos cuarenta mil quinientos diez pesos con setenta centavos ($ 7.440.510,70).

d. A fojas 174/177, obra una valuación elaborada por el delegado técnico de la demandada, en que propone un valor base de U$S 70 por metro cuadrado, remitiendo también a lo por él actuado en la causa mencionada en el párrafo anterior.

e. Finalmente, en fecha 10.12.2010, se reúne la Comisión de Tasaciones (v. Acta. nro. 400, fs.211/212).

En dicha reunión, los representantes de actora y demandada se remiten, respectivamente, a la tasación formulada por la Junta Central de Valuaciones y al informe de fojas 174/177. Puestos a votación los distintos valores propuestos, obtiene tres votos la propuesta de la Oficina Técnica, mientras que actora y demandada vota cada uno por su propia propuesta.

f. Al alegar, la actora insiste en remitirse a lo actuado por la Junta Central de Valuación (f. 227), y la expropiada centra su alegato en el cuestionamiento de que el único antecedente tomado en cuenta por la postura que hizo mayoría en el seno de la Comisión de Tasaciones -la compraventa de FERCAM- lo haya sido ignorando que el precio había sido fijado al momento de suscribir el boleto de compraventa, esto es, en fecha 30.12.2004, y no a la fecha de la escritura (junio del 2007), cuya demora obedeció a la necesidad de obtener la previa desafectación del predio vendido, razón por la cual el «coeficiente de actualización» que aplica comprende sólo 5 meses, correspondiendo -a su juicio- en realidad una valorización del 30% (fs. 229/235).

7. Expuestas en tal forma las diversas estimaciones que obran en el caso de autos, corresponde analizarlas teniendo en miras el principio de la realidad económica para determinar la fijación judicial de la indemnización.

Adviértase en tal sentido que el más Alto Tribunal de la Nación ha resaltado la necesidad de realizar un exámen circunstanciado de la realidad económica, máxime cuando el resultado obtenido se vuelve objetivamente injusto, debiendo ser dejado de lado en tanto dicha realidad debe prevalecer sobre abstractas fórmulas matemáticas (cfr. Fallos 308:815, causa: «Pronar S.A.M.I. c. Buenos Aires, Provincia de s. Daños y Perjuicios, 13.2.1990; «Cukierman, Moisés s. Sucesión, 11.9.1990; «Itkin, Mario c. Amaya, Omar Guillermo y otro, 5.11.1991; «Mieres viuda de Rodriguez Roberto, María Luz c.Ameghino, Eduardo y otro, del 20.12.1992; «Yacimientos Petrolíferos Fiscales c. Provincia de Corrientes y otro», del 3.3.1992, entre otros).

7.1. Ante todo, corresponde inicialmente destacar que en estos autos la expropiada, al ofrecer prueba remitió a toda la ofrecida y producida in re «Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo contra Edinor S.A.C.I.F.» (Expte. C.S.J. nro. 418/2007, v.f. 151), expediente que tuvo por objeto la expropiación de un inmueble vecino al presente, de similares características y con destino a idéntica finalidad pública; y en el que este Cuerpo ya emitió pronunciamiento al respecto (A. y S. T. 242, págs. 441/461) haciendo lugar a la acción expropiatoria y adoptando, en su oportunidad, un determinado valor base homogéneo según los criterios técnicos y coeficientes que allí se expresaron.

En estos autos, el análisis retrospectivo de la situación que hace a la labor axiológica propia del Sentenciante, que tiene por norte la premisa de la justicia indemnizatoria del caso particular, me persuade de que la adopción -en la actualidad- de los mismos parámetros y valores adoptados por esta Corte en la causa «Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo contra Edinor S.A.C.I.F.» devienen inaplicables en la especie, a fin de resguardar el mandato imperativo previsto en el artículo 17 de nuestra Constitución Nacional.

En concordancia con lo expuesto, cabe hacer especial mención a que la solución aquí propuesta -conforme se desarrollará más adelante- se proyecta en la causa mencionada, conduciendo a la concesión del recurso extraordinario federal interpuesto por el expropiado (resuelto en el día de la fecha) en el entendimiento de que se configura una cuestión federal suficiente en los términos del artículo 14 de la ley 48, por afectación al artículo 17 de la Constitución nacional.

7.2.A la hora de aplicar la ley provincial de expropiación y con especial referencia a la fijación de la indemnización constitucional, no puede perderse de vista que la determinación pecuniaria no debe ser un procedimiento puramente mecánico sino que, como todo juzgamiento, debe responder a las particulares circunstancias de la causa, es decir, a las concretas situaciones de hecho que rodearon la valuación del bien objeto de este juicio y los otros rubros que componen la indemnización, para satisfacer así su carácter de «integral».

Es que, en rigor de verdad, el problema del justiprecio debe ser resuelto en el caso con una construcción interpretativa entre los preceptos constitucionales y la ley de expropiación provincial, y que el juego armónico de los principios y requisitos constitucionales que hacen a la materia en análisis se satisfacen con la directa aplicación del artículo 17 de la Constitución nacional, encontrando así suficiente coherencia nuestro régimen legal provincial dentro del ordenamiento jurídico positivo.

En efecto, para establecer la cuantía de la indemnización, corresponde efectuar una interpretación sistémica del esquema indemnizatorio establecido por la ley expropiatoria provincial a la luz de lo normado por el art. 17 de la Constitución nacional, con el objeto de establecer en el caso, la justa indemnización que el propietario desposeído reclama, y ello no importa una actualización, reajuste o indexación, sino el cumplimiento del deber de indemnizar a valores actuales, en consideración a derechos constitucionales debidamente reconocidos.

A partir de lo expuesto y dado que la indemnización es de fuente constitucional directa, el juez se encuentra habilitado -con mayor razón- para fijar la cuantía de lo debido al momento de sentenciar.

En esos términos, no es ni constitucional ni legal una indemnización que no sea justa (art.17 C.N.), y ella es justa cuando restituye al propietario «el mismo valor económico de que se lo priva».

En este orden de ideas, corresponde destacar que el Estado ejerce, al expropiar, un poder jurídico que le reconoce la Constitución, pero el ejercicio de ese poder, autorizado por causa de utilidad pública, supone el sacrificio de un derecho que tiene también base constitucional, y que obliga, en definitiva a indemnizar «debidamente» al expropiado: ello no se cumple si no se compensa al propietario la privación de su bien, ofreciéndole el equivalente económico que le permita adquirir otro similar al que pierde.

Así entonces, la indemnización debe ser integral: el valor «objetivo» del bien no debe sufrir disminución ni desmedro alguno, ni debe lesionar al propietario en su patrimonio; y es por ello que los jueces deben «ponderar» en «cada caso» la naturaleza del bien de que se trata y sus características y apreciar su valor real al momento de dictar sentencia, sin que afirmar ello suponga admitir la repotenciación indiscriminada de la indemnización sin más para cualquier caso.

7.3. Teniendo como norte las consideraciones que anteceden, se advierte que en el caso de marras, todos los métodos de valuación utilizados para la determinación del valor objetivo del bien (art. 17, primera parte, ley 7534) y sobre los cuales se trabó el disenso entre las partes, aparecen conmovidos por el transcurso del tiempo y por las circunstancias de la realidad económica.

De las constancias obrantes a fojas 281/287 y 294/301 de autos, surge una compraventa inmobiliaria de un inmueble cercano al aquí considerado, realizada en mayo de 2012. De dicha probanza -a cuya agregación no se opuso la expropiante- se extraen datos relevantes respecto del valor objetivo del inmueble aquí expropiado.

En efecto:

I. En el documento público de la mencionada operación inmobiliaria consta un precio total, el que se expresa en $21.000.000 y, en lo que aquí interesa, el valor base por metro cuadrado asciende a $514,88.

II.Mientras que en el apartado 6 se enumeran distintos valores objetivos del bien de acuerdo al artículo 17 de la ley de expropiación, a saber:

a. La Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo, al demandar ofrece la suma de $1.534.196,21 fijada por la Junta Central de Valuación.

b. Al contestar la demanda, la expropiada sostiene que dicho monto es insuficiente, reclamando en su lugar la suma de U$S 4.159.374,40 importe al que arriba postulando un valor base promedio de U$S60 por metro cuadrado.

c. La Dirección de Valuación y Tasación del Servicio de Catastro e Información Territorial (Oficina Técnica) remite a la reunión de la Comisión de ]Tasaciones de fehca 3.9.2010, Acta nro. 396, para la causa «D.P.V. y U. c. EDINOR S.A.C.I.F.» (418/2007) y por ende postula un valor base de $218,24 obtenido por los coeficientes de medida y ubicación, propone un total de $7.440.510,70.

d. A fojas 174/177, obra una valuación elaborada por el delegado técnico de la demandada, en que propone un valor base de U $S70 por metro cuadrado, remitiendo también a lo por él actuado en la causa mencionada en el párrafo anterior.

e. Finalmente, en fecha 10.12.2010, se reúne la Comisión de Tasaciones, y en esa reunión puestos a votación los distintos valores propuestos, obtiene tres votos la propuesta de la Oficina Técnica, mientras que actora y demandada vota cada uno por su propia propuesta.

III. La comparación de los valores obtenidos en base a las ecuaciones contempladas por el artículo 17, primera parte, de la ley 7534 con el justiprecio que obra en la escritura pública referida arroja un resultado económico que dista considerablemente del valor indemnizable pretendido por la expropiada.A ello se suma que en el sub examine han transcurrido, a la fecha, más de cinco años y medio desde la toma de posesión del bien (sucedida en octubre de 2007), y la existencia de un importante desfase entre el monto del que efectivamente pudo disponer la expropiada en época cercana a la desposesión ($1.534.196,21) y el monto indemnizable que en definitiva pueda determinarse judicialmente, cualquiera sea el valor base que se adopte conforme las previsiones formuladas en el punto I. y II.

En consecuencia, adoptar los montos determinados en el precedente «Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo contra Edinor S.A.C.I.F.», que hoy han quedado ostensiblemente alejados de los actuales del mercado inmobiliario, sumado ello al tiempo transcurrido, supondría una aplicación a rajatablas y rigurosa del artículo 17 de la ley 7534, e implicaría conculcar el derecho de propiedad de raingambre constitucional con afectación de la justicia indemnizatoria del caso particular.

En suma, aquellos parámetros carecen de eficacia para mantener intangible el principio de la «justa indemnización».

Asimismo, cabe recordar que si el expropiante cumpliera cabalmente con su deber de pagar la indemnización con «carácter previo», tal como lo establece nuestra Carta Magna (art. 17. C.N.) las modificaciones que podría sufrir el valor del bien expropiado durante el trámite del proceso judicial, no tendrían lugar, porque entre la desposesión y el pago del precio no transcurriría lapso alguno apreciable.

Y que si el Estado incurre en Mora en el pago, al no cumplir con la exigencia constitucional de que la indemnización debe ser previa al acto expropiatorio, eso en modo alguno puede beneficiar al expropiante moroso que dejó de cumplir tal esencial deber.

Ya lo sostuvo la Corte Suprema de la Nación en los albores de nuestra organización institucional:tanto en materia de avalúos como de perjuicio de las cosas expropiadas, en caso de duda debe siempre estarse a favor del expropiado (Sentencia del 20.8.1874, in re «Keravenant c/ Empresa Constructora del Ferrocarril de Córdoba a Tucumán», Fallos, 15:254), concepto reiterado en el caso «Devoto c/ Poder Ejecutivo» (Fallos 82:432). Aquel lejano precedente lleva las firmas de Salvador María del Carril y José Benjamín Gorostiaga, que intervinieron como convencionales en la sanción de la Constitución de 1853 («Derechos Reales», t. III, p. 515 y ss.). Asimismo, el Alto Tribunal nacional ha resuelto que el concepto de indemnización justa debe conformarse de acuerdo con las modalidades del caso (sent. 14.4.1975, «El Derecho», t. 64, p. 193; conf. Ac. 77.399, cit.).

Colofón de lo expuesto es que la prueba ingresada a fojas 281/287 y 294/301 ostentan un mayor grado de convicción que las valuaciones restantes, y siendo ello así, constituye fundamento idóneo para fijar el valor de las tierras expropiadas a los valores reales que estén más cercanos a la sentencia y no a la época de la desposesión, por aplicación del principio de «justa indemnización», que se traduce en una reparación justa, actual e integral del bien expropiado.

La labor de interpretación sistémica del esquema indemnizatorio establecido por la ley 7534 a la luz de lo normado en el artículo 17 de la Constitución nacional, en concordancia las premisas expuestas; evacuados todos los dictámenes de ley; visto lo expresado por todos los expertos actuantes en autos; y escuchadas debidamente las partes, entiendo que el justiprecio debe determinarse en la suma de $15.000.000.

8. Lo solicitado respecto del «costo de reposición» y «costo de adecuación» debe rechazarse por los argumentos expuestos en la causa «Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo contra Edinor S.A.C.I.F.».

No así a las costas del procedimiento administrativo conforme a los fundamentos que expusiera in re «Sanchez» (A.y S. T. 213, p.354-371).

Los intereses se liquidarán a la tasa activa sumada fijada por el Nuevo Banco de Santa Fe S.A. para operaciones de descuento de documentos (vid. criterio suscripto in re «Dirección Provincial de Vialidad c/ Mendizabal, María Teresa» (A. y S., T. 244, pág. 488).

9. A los efectos de establecer el importe que aún resta abonar en autos, corresponderá deducir, de la suma reconocida en el punto 7.3.III ($15.000.000) el monto dado en pago por la expropiante en la demanda, esto es, $1.534.196,21, lo que arroja un saldo de $13.465.803,79.

Atento a que en el caso se justiprecia el bien expropiado a una fecha posterior al 31.3.1991, no corresponde actualización por depreciación monetaria (ley 23.928).

Sobre esa suma se liquidarán intereses a la tasa activa sumada fijada por el Nuevo Banco de Santa Fe S.A. para operaciones de descuento de documentos, desde la fecha de desposesión -octubre de 2007- hasta la del efectivo pago, si éste se efectúa dentro de los treinta días de aprobada la liquidación respectiva -que se practicará dentro de los veinte días de quedar firme la presente sentencia- y en caso de incumplimiento correrán incluso sobre los intereses devengados.

En cuanto a las costas, atento la proporción existente entre la suma ofrecida, reclamada, y establecida por el tribunal, serán impuestas a la expropiante (art. 49 inc. 1. a, ley 7534).

Así voto.

A la misma cuestión, el señor Ministro doctor Erbetta expresó idénticos fundamentos a los vertidos por el señor Ministro doctor Netri, y votó en igual sentido.

A la misma cuestión, la señora Ministra doctora Gastaldi dijo:

Adhiero a los apartados 1 a 6 del voto que antecede.

7.Expuestas de tal forma las diversas estimaciones que obran en el caso de autos, serán a continuación analizadas de manera de fijar judicialmente la indemnización.

En tal tarea, corresponde inicialmente destacar que el caso refiere a inmuebles que se encontraban destinados a la agricultura (v. acta toma posesión); asimismo, que la expropiada, al ofrecer prueba, remitió a toda la ofrecida y/o producida in re «Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo contra EDINOR S.A.C.I.F.» (Expte. C.S.J. nro. 418/2007, v. f. 151), y que su delegado técnico ante la Comisión de Tasaciones invocó su propio informe vertido en las actuaciones citadas (v. f. 175); asimismo, que la valuación efectuada por la Oficina Técnica en la presente causa, que se convirtió luego de la reunión de la Comisión en la propuesta votada por mayoría en dicho colegio (v. f. 165), adoptó el valor base homogéneo, los criterios técnicos y los coeficientes a que arribó la misma Comisión en el mencionado antecedente. Éste, por lo demás, tuvo por objeto la expropiación de un inmueble vecino al presente, de similares características, y con destino a idéntica finalidad de utilidad pública.

En tales condiciones, y teniendo en cuenta la tradicional doctrina que este Cuerpo ha elaborado con apoyo en jurisprudencia del Máximo Tribunal de la Nación destacando «la importancia que, para fijar la justa indemnización, tienen las valuaciones sobre inmuebles linderos, debiendo evitarse ‘diferencias injustas’ y manteniendo en lo posible el principio de igualdad de trato entre los afectados a igual destino» (Fallos: 222:365; 224:929; 227:186; 232:241; 240:166; 241:354; 242:35 y 165; 243:66; 246:208; 260:175, entre muchos otros; y de este Tribunal: A. y S., T. 46, pág. 423; T. 58, pág. 486; T. 89, pág. 445; T. 93, pág. 13; T. 94, págs. 196 y 204; T. 97, pág. 364; T. 110, pág. 123; T. 119, pág. 312; T. 179, pág.341, entre otros), para la resolución del sub judice corresponde en primer lugar tener en cuenta lo considerado por este Cuerpo al fallar la causa antes mencionada (reg. en A. y S. T. 242, págs. 441/461), y remitir mutatis mutandi a los fundamentos expuestos en dicho precedente, en cuanto resulten pertinentes.

Así, en lo referido a las razones por las cuales no se sigue sin más el dictamen de la Comisión de Tasaciones -concretamente, la falta de unanimidad de sus integrantes, y las deficiencias señaladas respecto de la conclusión a que se arribó y del procedimiento previo a su reunión-, para luego detectar entre toda la información obrante en la causa aquellos datos que resultan útiles para fijar judicialmente el justiprecio (punto 5 de la sentencia a que se remite); y a los procedimientos desarrollados en el punto 6, a fin de arribar al «valor base homogéneo».

Sentado ello, resta a continuación pronunciarse acerca de las presentaciones formuladas por la expropiada en la presente causa con posterioridad al dictado de la sentencia a que se remite. Dichas presentaciones -como se relató- dieron lugar al dictado de la resolución registrada en A. y S. T. 247, págs. 184/185, por la cual este Tribunal -por mayoría- rechazó la revocatoria interpuesta contra el decreto por el que se había denegado la solicitud de reenvío de los autos a la Comisión de Tasaciones, declarándola abstracta en cuanto a la pretensión de que se agregase documental referente a una operación de compraventa inmobiliaria celebrada el 21.5.2012. Ello, atento a la efectiva incorporación de las constancias respectivas sin oposición de la contraparte, y sin perjuicio del ulterior pronunciamiento acerca de la pertinencia de dicha prueba, de conformidad a lo establecido por el artículo 145 del Código Procesal Civil y Comercial -aplicable-, según el cual «el juez no podrá pronunciarse antes de la sentencia sobre la pertinencia de los hechos alegados o de la prueba solicitada».

Y bien:resultando la presente la oportunidad prevista por la norma transcripta, y teniendo en cuenta que «la pertinencia de la prueba contempla la relación que el hecho por probar puede tener con el litigio o la materia del proceso» (v. Devis Echandía, H., «Compendio de la prueba judicial», Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2000, T. I, pág. 159), corresponde destacar que la valuación del inmueble expropiado debe remitirse a la fecha de la desposesión -esto es, octubre de 2007-, a fin de fijar el justiprecio en estos autos.

Ello así, por aplicación del criterio general sentado por esta Corte en materia expropiatoria, con arreglo a la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la Nación (v. Fallos 43:379; 44:47; 51:411; 123:70; 125:236; 127:369; 131:22; 136:124; 204:534; 237:230; 240:18; 241:73; 305:1897; 307:458; 312:2444; 318:445 ), según el cual la fecha a la que debe fijarse la indemnización es la correspondiente al momento en que la expropiante tomó posesión del bien (cf. A. y S. T. 179, pág. 333/340; T. 188, pág. 393/397; T. 198, pág. 287/295; T. 206, pág. 335/342; T. 207, pág. 269/274; T. 229, pág. 458/462, 79, pág. 331, entre muchos otros; v. especialmente las razones desarrolladas in extenso en A. y S. T. 169, pág. 201/210), sin que se advierta la concurrencia de circunstancia alguna que imponga en la presente causa el apartamiento de dicha pauta.

De conformidad con dicho criterio, pues, y contrariamente a lo que pretende la demandada en estos autos -al alegar que «la toma de posesión . acaeció hace más de cuatro años, y durante ese lapso el valor de los inmuebles en la zona . han sufrido una valorización importante en dólares estadounidenses», y que «la valorización apuntada no implica una actualización ni reajuste ni indexación sino el reflejo de los valores actuales de los predios en la moneda usada por el mercado», v. f.268/268 vto.- para la determinación del monto indemnizatorio no corresponde tener en cuenta los aumentos que el bien pudo haber experimentado con motivo de la realización de obras particulares (cf. Fallos 333:215, en que el Alto Tribunal descartó por esa razón la necesidad de realizar una nueva peritación antes del pronunciamiento; 305:1897; 307:458), o por la incidencia de circunstancias que no se verificaban a la fecha en que la expropiante tomó posesión del bien, tales como la evolución propia del mercado inmobiliario; por la misma razón que sería injusto abonar al expropiado un menor valor que el correspondiente a la fecha de la desposesión, si los precios hubieran descendido con posterioridad a dicha época.

Resulta, asimismo, oportuno memorar que la Corte Nacional tiene dicho que «el concepto de indemnización que utiliza nuestra Constitución es más amplio que el de ‘precio’ o ‘compensación’ y, teniendo en consideración el lazo esencial entre el instituto expropiatorio y el principio de igualdad ante las cargas públicas, hace referencia al resarcimiento de un perjuicio. Y que la expropiación no resulta en modo alguno una fuente de beneficios»(v. Fallos 329:1703 ).

Por su parte, no resultan convincentes las razones aducidas por la expropiada, quien insiste en oponer su propio entendimiento acerca de los conceptos de indemnización «justa, integral, actual y previa», o de «valor de reemplazo» – identificándolos con una valuación más cercana a la fecha de la sentencia-, transcribiendo algunos pasajes genéricos de resoluciones del Alto Tribunal nacional, pero obviando la concurrencia de especiales circunstancias en las respectivas causas:así, que la indemnización respecto de la que se discutía si era o no aplicable la ley 24.283 había sido liquidada aplicando índices de actualización correspondientes a un lapso que incluía dos períodos hiperinflacionarios (Fallos 326:232), o que el expropiante pretendía que la indemnización ya reconocida por sentencia firme resultase alcanzada por el régimen nacional de consolidación de los pasivos del Estado (Fallos 318:445), o que no había mediado toma de posesión, y por esa razón se admitió efectuar una revaluación del bien expropiado (Fallos 327:2584).

Consecuencia de lo hasta aquí expuesto es que la prueba incorporada a fojas 281/287 y 294/301 -document al que acredita la realización de una operación de compraventa de un inmueble vecino al aquí expropiado, formalizada en el mes de mayo de 2012-, no resulta pertinente para contribuir a fijar el justiprecio en estos autos, en que la toma de posesión por la expropiante se verificó en octubre de 2007.

Debe, pues, concluirse que corresponde adoptar como «valor base» la suma de $ 153,71 por metro cuadrado (a que se arribó en el punto 6. e. del pronunciamiento registrado en A. y S. T. 242, págs. 441/461, a que antes se remitió), y corregir dicho valor siguiendo la mecánica aplicada por la Oficina Técnica a foja 165, esto es, aplicando coeficientes de ubicación (0,60) y medida (1,00/1,22). Ello, multiplicado por los 80.522,07 m2 de superficie total a considerar, arroja un total de $ 6.087.072,48 (seis millones ochenta y siete mil setenta y dos pesos con cuarenta y ocho centavos).

8. Lo solicitado respecto del «costo de reposición», «costo de adecuación», intereses a la tasa activa desde la notificación del trámite de avenimiento expropiatorio y costas en sede administrativa, debe rechazarse, por los argumentos expuestos en la causa a que antes se remite.

9.A los efectos de establecer el importe que aún resta abonar en autos, corresponderá deducir, de la suma reconocida en el punto 7 ($ 6.087.072,48) el monto dado en pago por la expropiante en la demanda, esto es, $ 1.534.196,21, lo que arroja un saldo de $ 4.552.876,27.

Atento a que en el caso se justiprecia el bien expropiado a una fecha posterior al 31.3.1991, no corresponde actualización por depreciación monetaria (ley 23.928).

Sobre esa suma, se liquidarán intereses a la tasa pasiva promedio mencionada en el artículo 10 del decreto nacional 941/91, desde la fecha de la toma de posesión (octubre de 2007) hasta la del efectivo pago, si éste se efectúa dentro de los treinta días de aprobada la liquidación respectiva -que se practicará dentro de los veinte días de quedar firme la presente sentencia-, y en caso de incumplimiento correrán incluso sobre los intereses devengados.

En cuanto a las costas, atento la proporción existente entre las sumas ofrecida, reclamada y establecida por el Tribunal, serán soportadas en el orden causado (art. 49, apartado 2, inciso a, ley 7534).

Así voto.

A la misma cuestión, el señor Ministro doctor Falistocco, el señor Presidente doctor Gutiérrez y el señor Ministro doctor Spuler expresaron idénticos fundamentos a los vertidos por la señora Ministra doctora Gastaldi, y votaron en igual sentido.

A la segunda cuestión, el señor Ministro doctor Netri dijo:

Atento el resultado obtenido al tratar la cuestión anterior, corresponde hacer lugar a la acción expropiatoria y, en consecuencia, declarar transferido a favor de la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo, previo pago del monto indemnizatorio, el inmueble expropiado.Fijar la indemnización total, al mes de octubre de 2007, en $ 6.087.072,48, y condenar a la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo a pagar a la expropiada el saldo adeudado de $ 4.552.876,27, con más intereses a la tasa pasiva promedio mencionada en el artículo 10 del decreto nacional 941/91, desde la fecha de la desposesión -octubre de 2007- hasta la fecha del efectivo pago, si éste se efectúa dentro de los treinta días de aprobada la liquidación respectiva -que se practicará dentro de los veinte días de quedar firme la presente sentencia-, y en caso de incumplimiento correrán incluso sobre los intereses devengados. Costas en el orden causado (art. 49, apartado 2, inciso «a», ley 7534).

Así voto.

A la misma cuestión, los señores Ministros doctores Erbetta, Gastaldi y Falistocco, el señor Presidente doctor Gutiérrez y el señor Ministro doctor Spuler dijeron que la resolución que correspondía adoptar era la propuesta por el señor Ministro doctor Netri y así votaron.

En mérito a los fundamentos del acuerdo que antecede, la Corte Suprema de Justicia de la Provincia RESOLVIÓ: Hacer lugar a la acción expropiatoria y, en consecuencia, declarar transferido a favor de la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo, previo pago del monto indemnizatorio, el inmueble expropiado. Fijar la indemnización total, al mes de octubre de 2007, en $ 6.087.072,48, y condenar a la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo a pagar a la expropiada el saldo adeudado de $ 4.552.876,27, con más intereses a la tasa pasiva promedio mencionada en el artículo 10 del decreto nacional 941/91, desde la fecha de la desposesión -octubre de 2007- hasta la fecha del efectivo pago, si éste se efectúa dentro de los treinta días de aprobada la liquidación respectiva -que se practicará dentro de los veinte días de quedar firme la presente sentencia-, y en caso de incumplimiento correrán incluso sobre los intereses devengados. Costas en el orden causado. Registrarlo y hacerlo saber.

Con lo que concluyó el acto, firmando el señor Presidente y los señores Ministros por ante mí, doy fe.

FDO.: GUTIÉRREZ ERBETTA (EN DISIDENCIA) FALISTOCCO GASTALDI NETRI (EN DISIDENCIA) SPULER FERNÁNDEZ RIESTRA (SECRETARIA)

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